Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier marocain entre dans une nouvelle phase. Après plusieurs années de hausse modérée, 2026 s’annonce comme un tournant : les prix continuent d’augmenter dans les grandes métropoles, les rendements locatifs restent attractifs à l’échelle internationale, et les grands chantiers liés au Mondial 2030, au tourisme et aux infrastructures redessinent la carte des opportunités. Dans ce paysage, quatre villes concentrent l’essentiel des regards : Casablanca, Rabat, Marrakech et Agadir.
Cet article propose une lecture comparative des niveaux de prix, des dynamiques et des rendements entre différents marchés, avec des tableaux synthétiques pour éclairer les écarts.
Un marché national en hausse mesurée
Avant d’entrer dans le détail ville par ville, il faut situer le cadre national. En 2026, le prix médian d’un logement au Maroc tourne autour de 1 000 000 MAD, avec un prix moyen plus élevé, proche de 1 450 000 MAD, tiré vers le haut par les villas de Casablanca et Rabat. En surface, le prix médian oscille autour de 11 000 MAD/m² et le prix moyen autour de 13 500 MAD/m².
Pour l’essentiel des transactions résidentielles, la réalité se joue entre 600 000 et 2 200 000 MAD. Dans cette fourchette, on retrouve environ 80 % des ventes, qu’il s’agisse d’appartements en immeubles, de maisons de ville ou de petites villas.
Le déficit de logements, estimé à 340 000 unités, est l’un des facteurs structurels soutenant la hausse annuelle des prix immobiliers de 3 à 5 % au niveau national.
Dans ce contexte, la hiérarchie des prix se confirme nettement : Casablanca et Rabat sont les plus chères, Marrakech se positionne juste derrière mais avec des rendements souvent meilleurs, tandis qu’Agadir affiche les valeurs les plus accessibles parmi les grandes destinations étudiées.
Panorama comparatif des quatre villes
Pour visualiser les écarts, on peut comparer les prix moyens au mètre carré observés ou projetés en 2026 pour les appartements en zones centrales, ainsi que l’ordre de grandeur des villas haut de gamme.
Prix moyens au mètre carré en zone centrale
| Ville | Prix moyen appart. centre (MAD/m²) | Fourchette courante (MAD/m²) | Commentaire principal |
|---|---|---|---|
| Casablanca | ≈ 13 500 | 11 300 – 14 900 | Capitale économique, marché le plus cher en urbain |
| Rabat | ≈ 14 500 | 12 000 – 20 000+ | Capitale politique, prime stable et segmenté |
| Marrakech | ≈ 10 500 – 12 000 | 9 600 – 14 000+ | Ville touristique, forte dispersion selon quartiers |
| Agadir | ≈ 8 000 – 12 000 | 8 000 – 14 000 (centre/marina) | Station balnéaire, plus accessible que Casa/Marrakech |
Derrière ces moyennes se cachent des montagnes russes tarifaires entre quartiers premium et secteurs émergents. Pour un investisseur ou un accédant, c’est là que tout se joue.
Casablanca : puissance économique et prix élevés mais raisonnables
Casablanca demeure le cœur économique du pays et le marché immobilier le plus profond. En 2026, le prix médian d’un logement y avoisine 960 000 MAD, pour un prix moyen proche de 1 125 000 MAD. En valeur unitaire, la majorité des biens se situent entre 510 000 et 2 400 000 MAD.
Sur la base des différentes sources, les prix au mètre carré pour les appartements casablancais se répartissent ainsi : médiane autour de 11 300 MAD/m², moyenne proche de 12 500 MAD/m², avec des transactions fréquentes entre 13 000 et 15 000 MAD/m² dans les secteurs urbains standard.
Éventail de prix par segment à Casablanca
| Segment / zone | Prix typique (MAD/m²) | Fourchette indicative (MAD/m²) | Rendement locatif brut moyen |
|---|---|---|---|
| Urbain standard | ≈ 10 000 – 11 000 | 11 300 (médian) – 13 900 | ≈ 6 – 7 % |
| Premium (Anfa, Gauthier…) | 20 000 – 30 000 | 18 000 – 35 000 | ≈ 3,5 – 5 % |
| Ain Diab (côtier) | 15 000 – 28 000 | jusqu’à 30 000 en haut de gamme | 4 – 6 % (8–10 % en saisonnier) |
| Périphérie émergente (Bernoussi…) | 7 000 – 11 000 | 5 000 – 13 000 | 7 – 9 % |
Sur dix ans, les prix casablancais ont globalement stagné en nominal, avec un recul d’environ 19 % en termes réels, ce qui relativise l’idée de bulle. Les dernières années montrent néanmoins une reprise : entre 2020 et septembre 2025, le prix des appartements est passé d’environ 11 500 à 13 900 MAD/m², soit environ +21 % sur cinq ans. Les projections pour 2026 situent la moyenne entre 14 300 et 14 900 MAD/m², avec une hausse attendue de l’ordre de 4 à 5 %.
Le rendement locatif brut moyen à Casablanca est d’environ 7 %, avec des variations selon les quartiers.
Du point de vue de la valorisation, Casablanca apparaît « plutôt chère mais pas dangereusement surévaluée ». Les indices officiels montrent une progression annuelle limitée (autour de 1,5 à 2 % récemment) et une forte activité transactionnelle (+24 % au troisième trimestre 2025). Les analystes jugent peu probable une correction profonde à court terme, à moins d’un choc sur les taux de crédit.
Rabat : capitale politique et marché haut de gamme stable
Rabat et son agglomération Rabat–Salé affichent, en 2026, un niveau de prix parmi les plus élevés du pays, mais avec une volatilité plus faible que Casablanca ou Marrakech. La médiane d’un logement dans la zone Rabat–Salé se situe autour de 1 100 000 MAD, avec un prix moyen proche de 1 375 000 MAD. En pratique, quatre cinquièmes des transactions se concentrent entre 700 000 et 2 500 000 MAD.
En prix au mètre carré, la médiane avoisine 11 500 MAD/m², la moyenne 12 500 MAD/m², mais les écarts entre quartiers sont extrêmes : de 4 600 MAD/m² dans certains secteurs de Salé à plus de 23 000 MAD/m² dans les poches les plus prestigieuses comme Souissi ou Haut Agdal.
Rabat–Salé : contrastes entre Souissi et Salé
| Quartier / type | Prix appart. (MAD/m²) | Prix villa (MAD/m²) | Profil du quartier |
|---|---|---|---|
| Souissi | ≈ 21 000 | ≈ 30 000 | Quartier d’ambassades, villas de luxe |
| Hay Riad | ≈ 16 200 | ≈ 25 000 | Quartier d’affaires et résidentiel moderne |
| Agdal | 17 000 – 20 000 | ≈ 20 000 | Centre-ville, proximité universités |
| Hassan | ≈ 18 000 | ≈ 20 000 | Cœur historique et administratif |
| L’Océan | 15 000 – 16 000 | ≈ 22 000 | Bord de mer, résidentiel recherché |
| Salé centre | 12 000 – 14 000 | 15 000 – 18 000 | Pôle plus abordable en fort développement |
| Salé entrée de gamme | 4 600 – 9 000 | — | Secteurs populaires (Tabriquet, Hay Andalous…) |
Les appartements dominent nettement le marché (environ 70 % des annonces), devant les maisons (8 %), les villas (7 %), et un petit segment de duplex, penthouses et résidences neuves de standing. Les villas, très minoritaires en volume, se négocient en moyenne autour de 7,5 millions de dirhams, tandis que les appartements standards tournent autour de 1,25 million de dirhams.
Le rendement brut moyen des loyers à Rabat est d’environ 6,7 %, offrant un équilibre entre appréciation régulière et rendement correct.
En 2025, la capitale a même enregistré la plus forte hausse trimestrielle parmi les grandes villes (+3,2 % à la fin de l’année, +7 % sur un an pour les appartements), portée par la demande diplomatique, les fonctions administratives et une offre neuve limitée sur les quartiers les plus prisés. Les prévisions pour 2026 font état de hausses annuelles attendues entre 4 et 6 %, accentuées par les préparatifs du Mondial 2030.
Marrakech : marché touristique, forte dispersion des prix et rendements élevés
Marrakech constitue un cas à part. C’est à la fois un marché résidentiel classique et une destination touristique mondiale, avec un poids considérable des locations saisonnières, des riads et des villas de luxe. En 2026, le prix médian d’un logement y tourne autour de 900 000 MAD, quand le prix moyen grimpe à environ 1,6 million de dirhams, preuve du poids des segments haut de gamme dans la ville ocre.
Le prix moyen au mètre carré dans l’immobilier est d’environ 12 000 MAD, avec des variations allant de moins de 6 000 MAD à plus de 35 000 MAD selon les quartiers et les types de biens.
Marrakech : structure de prix par grands districts
| District / segment | Prix observés (MAD/m²) | Rendement locatif LT (brut) | Commentaire |
|---|---|---|---|
| Guéliz (centre-ville) | 14 000 – 22 000 | ≈ 5,2 % | Centre d’affaires et résidentiel |
| Hivernage | 18 000 – 26 000 | ≈ 4,5 % | Quartier hôtelier premium |
| Médina (riads rénovés) | 25 000 – 40 000 | ≈ 5,5 % | Patrimoine touristique de luxe |
| Médina (riads à rénover) | 8 000 – 14 000 | ≈ 7,5 % | Fort potentiel de création de valeur |
| Palmeraie (villas) | 22 000 – 38 000 | ≈ 4,0 % | Adresse résidentielle la plus prestigieuse |
| Agdal / Issil | 11 000 – 17 000 | ≈ 5,8 % | Résidentiel familial |
| Semlalia | 10 000 – 14 000 | ≈ 5,5 % | Résidentiel milieu de gamme |
| Targa et routes périphériques | 7 000 – 18 000 (appart. + villas) | 5,8 – 6,5 % | Croissance soutenue, vue Atlas |
| Zohor Targa, Palmeraie extension | 5 800 – 10 200 | > 6,5 % souvent | Entrée de gamme, potentiel élevé |
Au niveau global, les appartements représentent environ 70 % des transactions, les villas 20 %, les riads 7 % et les maisons de ville une poignée de deals. L’investissement est largement tiré par le tourisme : la ville a connu une hausse de transactions de près de 24 % et une progression des investissements de luxe de 28 % en 2025 selon des études spécialisées.
En 2024, Marrakech a connu un rattrapage post-pandémie avec une hausse des prix d’environ 20 %.
Les rendements locatifs y sont parmi les plus attractifs du pays. Pour les logements résidentiels classiques, les chiffres tournent autour de 6 à 8,4 % brut (moyenne proche de 7,1 %). Mais le véritable moteur réside dans le saisonnier : certains biens peuvent atteindre jusqu’à 25 % de rendement brut sur des locations touristiques très haut de gamme, au prix d’une gestion intensive et de coûts d’exploitation plus élevés.
Agadir : station balnéaire plus accessible et marché en rattrapage
Agadir offre un profil très différent des trois autres villes. Station balnéaire de l’Atlantique, elle attire à la fois les touristes, les retraités, les acheteurs de résidences secondaires et un public local en quête d’un cadre de vie plus doux. Par rapport à Casablanca et Marrakech, les prix d’achat y demeurent 30 à 40 % plus bas, ce qui constitue son grand atout pour les investisseurs à budget limité.
La ville présente une diversité de quartiers allant du premium en front de mer aux zones familiales ou budgétaires plus éloignées. Depuis 2023, les prix ont fortement augmenté dans les secteurs recherchés, avec des hausses annuelles de 8 à 12 %, mais un léger rééquilibrage est prévu en 2025 en raison de l’arrivée de milliers de nouveaux logements.
Agadir : panorama des prix par quartier
| Quartier | Fourchette prix appart. (MAD) | Prix moyen (MAD/m²) | Positionnement |
|---|---|---|---|
| Secteur Touristique (Corniche) | 1,5M – 2,3M | 16 700 – 25 100 | Front de mer, très touristique |
| Founti / Sonaba | 1,4M – 1,9M | 15 800 – 21 400 | Quartiers d’expats et résidences secondaires |
| Talborjt | 970k – 1,3M | 10 800 – 14 600 | Centre vivant, mixte |
| Ville Nouvelle | 960k – 1,3M | 10 700 – 14 400 | Centre urbain |
| Hay Mohammadi / Illigh | 920k – 1,2M | 10 200 – 13 800 | Familial, en développement |
| Haut Founty | 870k – 1,2M | 9 600 – 13 000 | Résidentiel en hausse, proche littoral |
| Hay Massira | 850k – 1,15M | 9 500 – 12 800 | Familial, bon rapport qualité/prix |
| Haut Anza | 820k – 1,1M | 9 050 – 12 250 | Zone en croissance, valeur montante |
| Taddart | 810k – 1,1M | 8 950 – 12 100 | Résidentiel orienté valeur |
| Hay Najah | 790k – 1,07M | 8 830 – 11 950 | Quartier résidentiel à bon rendement |
| Tilila | 570k – 780k | 6 375 – 8 625 | Sector budget / familial |
| Cité Adrar | 520k – 700k | 5 780 – 7 820 | Quartier éloigné, entrée de gamme |
Dans le centre-ville, le prix médian des appartements atteint environ 13 200 MAD/m², tandis que les maisons se négocient autour de 17 200 MAD/m². Pour la période 2025–2026, certains travaux estiment la moyenne de prix entre 8 000 et 10 000 MAD/m² pour la plupart des biens résidentiels, avec une plage plus large de 8 000 à 14 000 MAD/m² pour le centre et la Marina.
Rendement brut résidentiel moyen à long terme à Agadir, oscillant entre 5,5 et 7,5 % selon les biens.
Les studios et petits T1 offrent généralement les meilleurs rendements (7,5 à 8,5 % brut), devant les T2 (6,5 à 7,5 %) et les T3 (5,5 à 6,5 %). Les meilleurs quartiers pour la rentabilité se situent souvent à l’intérieur des terres : Hay Najah, Hay Massira, Hay Mohammadi, Hay Salam et Cité Adrar peuvent atteindre 7,5 à 9 % brut. À l’inverse, les secteurs très premium comme Founty ou le Secteur Touristique, malgré des loyers élevés, voient leurs rendements compressés à 4–6 % brut à cause de prix d’achat plus élevés.
Agadir : comparaison des niveaux de prix et de rendement
| Ville | Prix moyen appart. centre (MAD/m²) | Fourchette rendement brut appart. | Commentaire synthétique |
|---|---|---|---|
| Casablanca | ≈ 13 500 | ≈ 6 – 7 % | Plus cher, rendement correct |
| Rabat | ≈ 14 500 | ≈ 6 – 6,7 % | Très cher, rendement modéré et stable |
| Marrakech | 10 500 – 12 000 | ≈ 6 – 8,4 % (plus en saisonnier) | Rendements élevés, forte composante touristique |
| Agadir | 8 000 – 12 000 | ≈ 5,5 – 7,5 % (jusqu’à 12 % spot) | Prix plus bas, rendement solide sur certains axes |
On voit clairement qu’Agadir se distingue par un ticket d’entrée plus bas que Casablanca, Rabat et Marrakech, pour des rendements qui demeurent compétitifs, surtout dans les quartiers non littoraux.
Rendements locatifs : un avantage comparatif marocain
Si l’on élargit la perspective à l’ensemble du pays, les rendements locatifs bruts au Maroc apparaissent élevés en comparaison de nombreux marchés européens. En 2026, les grandes villes se situent dans une fourchette globale de 5 à 9 % brut selon le type de location et la ville : environ 5–7 % à Casablanca et Rabat, 7–9 % à Marrakech, 4,8–6 % à Agadir (avec des pointes bien plus hautes sur le saisonnier), et jusqu’à 8–8,3 % à Tanger sur certains segments.
En 2025, la moyenne nationale des rendements bruts était d’environ 6,7 %, un niveau nettement supérieur aux 3–4 % constatés en France ou aux 2–3 % en Suisse.
À Agadir plus précisément, les données de début 2026 convergent sur un rendement brut moyen des appartements autour de 7 % (6 à 8 % dans la majorité des transactions), pour un net de l’ordre de 5 %. Les studios et T1 bien situés peuvent même atteindre 7,5 à 8,5 % brut, tandis que les T3 se contentent souvent de 5,5 à 6,5 %. Certains emplacements premium (Founty front de mer, Marina, résidences luxueuses à Sonaba) peuvent, grâce au saisonnier, pousser le rendement brut jusqu’à 12 %, au prix d’une gestion plus lourde et d’un risque de vacance plus élevé.
Coûts annexes : ce qu’il faut ajouter au prix d’achat
Dans les quatre villes étudiées, les prix affichés ne disent pas tout. Les frais annexes représentent une part non négligeable de l’investissement, d’autant plus si des travaux sont nécessaires.
Sur un bien à 1,8 million de dirhams, la facture de transaction approche souvent 8 % du prix, soit environ 146 000 MAD
À Agadir, des estimations détaillées montrent que, pour un appartement autour de 1 000 000 MAD, les droits d’enregistrement représentent 30 000 à 40 000 MAD, les frais de notaire 10 000 à 20 000 MAD, la conservation foncière 5 000 à 15 000 MAD, la commission d’agence 20 000 à 30 000 MAD. Viennent ensuite les travaux : une rénovation légère se chiffre fréquemment entre 30 000 et 120 000 MAD, tandis qu’une réhabilitation lourde peut grimper de 150 000 à plus de 600 000 MAD.
Globalement, pour un investissement avec travaux, il n’est pas rare que la facture finale (frais + rénovation) représente 12 à 25 % supplémentaires par rapport au prix « annoncé » du bien, quelle que soit la ville.
Tendances et perspectives 2026–2030
L’horizon 2026–2030 est marqué par plusieurs lignes de force communes aux quatre villes :
D’abord, une hausse des prix jugée très probable mais modérée. À l’échelle du pays, les projections centrales évoquent une progression cumulée de 18 à 30 % sur cinq ans, et de 40 à 70 % sur dix ans, avec des scénarios optimistes allant jusqu’à 80–90 % sur la décennie dans certaines métropoles et segments de luxe. Casablanca, Rabat et Marrakech se situent plutôt dans le haut de cette fourchette, tandis qu’Agadir devrait continuer son rattrapage, poussé par le tourisme, les infrastructures et son attractivité prix.
À Casablanca, les périphéries comme Dar Bouazza ou Bouskoura attirent pour des budgets de 1,2 à 2,5 millions de dirhams, tandis que les centres deviennent inaccessibles. À Rabat, les écarts entre Souissi/Hay Riad/Agdal et Yacoub El Mansour ou Takkadoum se creusent. À Marrakech, Palmeraie/Hivernage contrastent avec les zones périphériques. À Agadir, les quartiers familiaux comme Hay Massira ou Hay Salam offrent un meilleur rapport rendement/risque que les fronts de mer.
Enfin, le rôle des politiques publiques et des conditions de financement reste déterminant. Le maintien de taux hypothécaires autour de 4,5–5,2 %, la poursuite des subventions à l’accession (aides directes de 70 000 à 100 000 MAD pour les ménages modestes, plafonds de prix à 700 000 MAD pour l’éligibilité), les programmes de logements sociaux et les opérations d’infrastructure liées au Mondial 2030 (tramways, hautes infrastructures, ports, aéroports) sont autant de facteurs de soutien à la demande et donc aux prix.
Le scénario de risque principal combine une remontée brutale des taux de crédit au-dessus de 7 % avec un ralentissement économique, ce qui pourrait peser sur les transactions et entraîner des corrections de 3 à 5 % dans certains segments surévalués, bien que ce scénario reste peu probable à court terme.
Comment se situe chaque ville pour un acheteur en 2026 ?
En synthèse, Casablanca, Rabat, Marrakech et Agadir ne racontent pas la même histoire immobilière, même si elles évoluent dans le même cadre macroéconomique.
Casablanca joue la carte de la profondeur de marché, de la liquidité et d’une demande locative structurellement forte, avec des rendements bruts autour de 7 % et des prix toujours en hausse modérée. Idéale pour qui recherche un actif dans la plus grande agglomération du pays, en visant plutôt les quartiers intermédiaires ou émergents pour optimiser le rendement.
Rabat se distingue comme un marché institutionnel et haut de gamme, soutenu par sa présence diplomatique et administrative. Les prix au mètre carré y sont très élevés, mais la croissance est régulière et la volatilité faible. L’investisseur y recherchera la sécurité et la valorisation à long terme, plutôt qu’un rendement maximal.
Marrakech incarne la ville d’opportunités, avec des rendements souvent supérieurs à ceux de Casablanca et Rabat, en particulier sur la location touristique et les riads. La contrepartie : une plus forte sensibilité au cycle touristique, des prix très hétérogènes par quartier et un marché plus spéculatif sur certains segments. La sélection du micro-emplacement (Guéliz vs Médina vs Palmeraie vs périphérie) est décisive.
Agadir est la grande station balnéaire encore abordable du Maroc, avec des prix 30 à 40 % inférieurs à ceux de Casablanca ou Marrakech. Le marché locatif annuel progresse et le potentiel saisonnier est intéressant. Les meilleurs couples prix/rendement se situent dans les quartiers familiaux et intérieurs plutôt que sur la Corniche, mais les biens premium front de mer offrent une forte appréciation du capital à long terme.
Pour un acheteur qui s’interroge sur la meilleure ville où investir ou s’installer en 2026, la réponse dépendra donc moins d’un « classement absolu » que de son profil : sécurité patrimoniale ou rendement, usage personnel ou pure location, tolérance au risque touristique, horizon de détention, et capacité à gérer ou non des locations de courte durée. À partir de ces paramètres, les quatre grandes destinations marocaines offrent, chacune à leur manière, une place de choix dans le paysage immobilier national.
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