Avant d’acheter aux Bahamas : la checklist ultime des 25 vérifications indispensables

Publié le 13 juillet 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter une villa en front de mer, un condo dans une résidence de luxe ou un terrain en vue de construire “la” maison de vacances : investir aux Bahamas fait rêver. Mais derrière les eaux turquoise, le droit immobilier, la fiscalité, les règles de construction et les exigences environnementales forment un écosystème très spécifique.

Cette checklist en 25 points rassemble les vérifications essentielles à effectuer avant de signer. Elle s’appuie sur le cadre légal et technique en vigueur aux Bahamas : droit de propriété, permis, fiscalité, financement, normes de construction, assurances, environnement, et nouvelles réformes en cours.

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1. Clarifier son statut d’acheteur et le type de propriété visé

Avant même de parler de prix, il faut croiser trois paramètres : qui achète, quoi, et pour quel usage. Aux Bahamas, ces trois éléments déterminent les autorisations nécessaires, le régime fiscal et les contraintes à long terme.

Pour une résidence familiale de taille modérée, occupée par le propriétaire, la règle est relativement souple : pas de permis préalable, mais obligation d’enregistrer l’acquisition auprès de l’Investments Board après la signature. Dès que l’on dépasse certaines surfaces (plus de deux acres de terrain nu, par exemple), ou que l’on vise un usage commercial ou locatif, l’équation change : un permis formel doit être obtenu avant la conclusion de la vente.

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2. Vérifier si un permis ou une simple inscription suffisent (International Persons Landholding Act)

Le cœur du dispositif pour les acheteurs étrangers est l’International Persons Landholding Act de 1993, récemment modifié. Il prévoit plusieurs cas de figure, qu’il faut absolument clarifier avec son avocat avant de signer une offre :

Cas typiques pour un non-Bahamien

La subtilité majeure : si un permis requis n’est pas obtenu, la vente peut être juridiquement considérée comme nulle et sans effet. Le texte prévoit expressément que l’acquisition réalisée sans permis valable est « null and void », avec pour seule consolation pour l’acheteur la possibilité de tenter de récupérer le prix payé.

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3. Anticiper le volet immigration et résidence (Home Owner Resident Permit)

De nombreux acheteurs étrangers ne cherchent pas seulement un investissement, mais aussi un pied-à-terre permettant de séjourner régulièrement sur place. Le droit bahaméen prévoit des cartes de résident spécifiques pour les propriétaires.

Un non-Bahamien qui a obtenu un certificat sous l’International Persons Landholding Act peut ensuite solliciter un Home Owner Resident Permit. Ce permis annuel permet d’entrer et de rester dans le pays en tant que propriétaire de :

– condominium,

– résidence utilisée comme “foreign owned owner-occupied property”,

– terrain nu destiné à la construction d’une telle résidence.

Le Directeur de l’Immigration vérifie que le demandeur :

– est bien propriétaire du bien concerné,

– n’appartient pas à une catégorie prohibée par la loi sur l’immigration,

– n’est pas considéré comme indésirable,

– peut subvenir à ses besoins et à ceux de ses ayants droit.

Des permis séparés peuvent être émis pour le conjoint et les enfants mineurs. Les frais ont été revus à la hausse par les dernières réformes, et il existe désormais une grille détaillée pour le titulaire principal, le conjoint et les enfants.

Même si ce permis ne donne pas le droit de travailler, il constitue un élément central à prendre en compte dès la phase d’achat, surtout pour les projets de résidence principale ou de long séjour.

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4. Lancer une recherche de titre sur 30 ans minimum

Le système foncier bahaméen repose encore largement sur un régime de titres non enregistrés. Il n’existe pas, à ce jour, de cadastre moderne couvrant l’ensemble du pays, même si un vaste chantier de réforme est en cours avec l’Adjudication of Land Act et le Land Registration Act.

Concrètement, pour sécuriser la propriété, l’avocat doit :

Cette recherche se fait dans plusieurs registres distincts :

Le processus prend généralement 3 à 6 semaines et représente l’axe central de la due diligence. Pour les titres établis par décision judiciaire au titre du Quieting Titles Act, il faut vérifier que le certificat de titre (Certificate of Title) est définitif et exempt de contestation.

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5. Contrôler les approbations antérieures pour les non-Bahamiens

Pour tout acte postérieur au 1er novembre 1983 impliquant un acheteur étranger, la loi impose que les permis ou certificats requis soient annexés à l’acte. Lors de la recherche de titre, l’avocat doit donc confirmer que :

L’absence d’annexe réglementaire peut fragiliser la validité du titre et constituer une cause de renégociation, voire de renonciation à l’achat.

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6. S’assurer de l’absence d’hypothèques, privilèges et litiges

Un bien idyllique peut être lourdement hypothéqué ou grevé de dettes fiscales. Avant toute signature définitive, l’équipe juridique doit dresser un état complet des charges :

Il faut aussi s’assurer que toutes les taxes foncières (Real Property Tax) sont réglées. Sans apurement des arriérés, l’administration peut refuser de timbrer (stamper) le nouvel acte, ce qui bloque l’enregistrement et laisse l’acheteur dans une situation précaire.

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7. Confirmer le zonage et la conformité urbanistique

Le développement et l’usage du sol sont encadrés par le Planning and Subdivision Act et ses textes successifs. Le Département de Physical Planning (via le Town Planning Committee) contrôle :

– les plans d’urbanisme (Land Use Plans) par île,

– les zonages (résidentiel, commercial, mixte, etc.),

– les autorisations spécifiques comme les subdivisions ou les changements d’usage.

Avant d’acheter, il est capital de :

Les lots situés dans les îles familiales (Family Islands) peuvent être soumis à des règles particulières. Dans un contexte de réforme en cours du droit de l’urbanisme, il est prudent de demander à l’avocat de confirmer avec le Town Planning Committee les utilisations actuellement permises.

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8. Vérifier les permis environnementaux et les risques écologiques

Depuis l’Environmental Planning and Protection Act et les Environmental Impact Assessment Regulations, la dimension environnementale est devenue centrale. De nombreux projets nécessitent :

– un Certificate of Environmental Clearance (CEC) délivré par le Department of Environmental Planning and Protection (DEPP),

– parfois une Étude d’impact environnemental (EIA) ou un Environmental Management Plan (EMP).

Les points clés à vérifier pour un acheteur :

Ignorer ces obligations peut mener à des amendes élevées (jusqu’à plusieurs centaines de milliers de dollars) et même à des peines de prison pour non-respect des conditions de clearance environnementale. Les autorités disposent aussi de pouvoirs d’arrêt de chantier.

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9. Faire réaliser un audit environnemental (Phase I et éventuellement Phase II)

Pour tout terrain ayant connu un usage industriel, commercial ou potentiellement polluant, il est vivement conseillé de commander une Phase I Environmental Site Assessment. Cette étude documentaire et de terrain :

– recherche d’éventuelles sources de pollution anciennes (stations-service, ateliers, décharges, etc.),

– identifie les risques de contamination des sols ou nappes,

– détermine si une Phase II (analyses de sol et d’eau) est nécessaire.

– submersion marine,

– érosion,

– montée du niveau de la mer,

– impacts d’ondes de tempête (storm surge).

Les nouvelles orientations du code de construction prévoient d’ailleurs des sections spécifiques pour les zones côtières et la mise en place éventuelle de no build zones dans les secteurs à risque extrême.

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10. Examiner les baux existants et la situation locative

Si le bien est vendu avec des locataires en place ou génère des revenus (immeuble de rapport, local commercial, condo en location), il ne suffit pas de regarder le loyer brut. Il faut :

Pour les actifs générateurs de revenus significatifs, il est pratique courante de demander aux locataires des estoppel certificates confirmant les informations données par le vendeur (loyers, absence de litiges, montant des dépôts, etc.).

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11. Commander un rapport structurel complet

Dans un pays soumis aux ouragans et à la corrosion saline, la qualité de la construction n’est pas un détail. Les Bahamas ont un Building Code et un Buildings Regulation Act imposant des standards précis en matière :

– de fondations,

– de ferraillage continu du sol à la toiture,

– de maçonnerie (épaisseur des mortiers, armatures horizontales et verticales),

– de résistance aux vents cycloniques,

– de toitures (pente minimale, renforts, fixation, débords limités à 24 pouces sauf ingénierie spécifique).

Un licensed Bahamas surveyor ou un inspecteur spécialisé doit vérifier :

Les inspections générales sont visuelles et non invasives, limitées aux parties accessibles. Elles produisent néanmoins un rapport écrit, listant les défauts majeurs observés et, souvent, des recommandations. Elles ne garantissent pas l’absence de tout problème futur, mais permettent de calibrer d’éventuelles négociations de prix ou des clauses de travaux à la charge du vendeur.

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12. Intégrer les exigences d’élévation, de fondations et de toiture

Pour les constructions neuves ou les maisons récentes, il est crucial de vérifier la conformité aux prescriptions du code :

Les vérifications techniques doivent être complétées par la consultation du dossier de permis de construire et des rapports d’inspection obligatoires réalisés par le Buildings Control Division ou, à l’avenir, par des inspecteurs indépendants agréés (architectes ou ingénieurs assurés en responsabilité).

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13. Auditer l’état d’entretien et le risque termites

La résistance d’une maison aux ouragans ne dépend pas seulement de sa conception initiale, mais aussi de son entretien. Les recommandations officielles prévoient des inspections annuelles, notamment :

La lutte anti-termites nécessite souvent l’intervention de spécialistes, avec traitements périodiques. Avant l’achat, un rapport de termite inspection est quasiment incontournable, en particulier pour les constructions comprenant des éléments boisés.

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14. Analyser les comptes et la santé financière de la copropriété ou du HOA

Pour tout achat dans un lotissement, une résidence fermée ou une copropriété (HOA ou strata), la valeur du bien est intimement liée à la gestion collective. L’acheteur doit obtenir :

Le HOA ou le syndic peut délivrer un estoppel certificate confirmant la situation du lot au regard des charges. Il est également utile de lire l’accord de gestion (property management agreement) et les règles de la communauté (restrictions locatives, règles architecturales, etc.), qui peuvent impacter fortement le rendement locatif ou la liberté de rénover.

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15. Évaluer le coût global de l’opération : TVA, honoraires et frais de clôture

Beaucoup d’acheteurs étrangers ne budgètent que le prix d’achat, en oubliant la fiscalité de transfert (TVA) et les frais annexes. Aux Bahamas, la taxe de transfert sur les actes immobiliers prend la forme d’une VAT spécifique :

– pour les non-Bahamiens, elle est forfaitairement de 10 % de la valeur (prix ou valeur marchande, le plus élevé),

– dans la pratique, cette TVA est souvent partagée 50/50 entre vendeur et acheteur, ce qui revient pour l’acheteur à supporter l’équivalent de 5 % du prix, mais ce partage n’est pas une obligation légale et se négocie contractuellement.

À cela s’ajoutent :

– les honoraires d’avocat, en général autour de 2,5 % du prix, soumis eux-mêmes à la TVA de 10 %,

– les frais de recherche de titre, enregistrement, copies et débours divers,

– les droits d’enregistrement et de timbre sur l’acte,

– les coûts de l’Investments Board ou autres formalités pour les non-Bahamiens.

Les analyses détaillées montrent que, pour un acheteur étranger, les coûts de clôture côté acheteur représentent couramment 8 à 11 % du prix d’achat, voire plus selon le financement, l’assurance titre et la complexité du dossier.

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16. Comprendre la fiscalité annuelle : taxe foncière et environnement fiscal

Les Bahamas offrent un environnement dit « tax-neutral » :

– pas d’impôt sur le revenu,

– pas d’impôt sur la fortune,

– pas de droits de succession,

– pas de taxation locale des plus-values immobilières.

En revanche, la Real Property Tax est due chaque année, avec des barèmes différents selon :

– que le bien est occupé par le propriétaire ou non,

– sa valeur,

– son usage (résidentiel, locatif, commercial).

Attention au piège de la reclassification : un bien déclaré “owner-occupied” peut être reclassé en non-owner-occupied dès lors qu’il est mis en location, même ponctuellement, avec à la clé un saut de charge significatif.

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17. Budgéter le financement : apports, taux et exigences bancaires

Le marché du crédit immobilier est ouvert aux non-résidents, mais avec des conditions plus strictes que pour les Bahamiens. Plusieurs grandes banques locales (RBC Royal Bank, CIBC FirstCaribbean, Scotiabank notamment) financent les étrangers, souvent en dollars bahamiens ou américains.

Les grandes lignes pour un acheteur non-résident :

– apport personnel : en général 30 à 50 % du prix,

– ratio prêt/valeur (LTV) : souvent limité à 50–70 %,

– durée : 15 à 25 ans, parfois moins pour un non-résident,

– taux : variables en fonction de la prime locale, souvent entre 6 et 9 %, parfois plus pour les produits spécifiques.

Les banques exigent un dossier complet :

Un compte bancaire local est généralement nécessaire pour prélever les échéances. Beaucoup d’acheteurs à haut patrimoine choisissent finalement de financer « depuis leur pays » (hypothèque sur un bien existant, crédit lombard, etc.), ce qui leur permet d’apparaître comme acquéreurs au comptant aux yeux du vendeur.

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18. Ne pas sous-estimer l’assurance : ouragans, inondations et obligations bancaires

Les Bahamas sont exposés aux ouragans : les autorités et les bailleurs de fonds insistent de plus en plus sur l’importance d’une couverture adéquate. Dans les faits :

– l’assurance habitation n’est pas légalement obligatoire pour tous,

– mais elle est exigée par les banques pour tout bien financé (résidentiel ou commercial),

– de nombreux assureurs recommandent une couverture catastrophes complète, incluant les ouragans, les tempêtes et, le cas échéant, les inondations.

Important : une police d’habitation standard ne couvre pas automatiquement :

Les polices avec garantie ouragan prévoient un franchisé spécifique, souvent exprimé en pourcentage de la valeur assurée (2 %, parfois 5 %). Sur une maison assurée 300 000 dollars, un franchise de 2 % signifie 6 000 dollars de reste à charge par événement. Il est donc judicieux de constituer une réserve de trésorerie dédiée.

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19. Comprendre la structure des garanties : bâtiment, contenu, inondation

La couverture s’articule en général autour de trois blocs :

– Building / dwelling : la structure, incluant murs, toiture, installations fixes,

– Contents : mobilier, électroménager, effets personnels (avec de nombreuses exclusions, comme l’argent liquide, les véhicules ou les animaux),

– Flood : dégâts dus à la montée des eaux, ruissellement, submersion, souvent requis séparément pour les zones basses ou côtières.

– du type de construction (béton armé vs bois),

– de la situation (en hauteur vs bord de mer),

– de la date de construction et du respect des derniers codes.

Les maisons en béton situées sur des points hauts sont moins coûteuses à assurer qu’un cottage sur pilotis en première ligne de plage.

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20. Vérifier les connexions aux réseaux et l’accessibilité

Un détail qui n’en est pas un :

– existence d’un droit d’accès (road access) formalisé par acte ou servitude,

– raccordement effectif aux services essentiels : électricité (Bahamas Electricity Corporation), eau (Water & Sewerage Corporation),

– présence éventuelle de compteurs partagés ou d’installations communes non documentées.

Après la vente, l’acheteur doit faire transférer tous les contrats (électricité, télécommunications, eau, câbles, etc.) à son nom. Ce processus fait souvent partie de la mission de l’avocat ou de l’agent immobilier.

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21. Encadrer juridiquement l’offre, le dépôt et l’escrow

La pratique locale veut que l’acheteur verse un dépôt (souvent 10 % du prix convenu) lors de la signature du Sales Agreement. Ce dépôt est habituellement détenu en escrow par l’avocat de l’acheteur ou par un tiers de confiance, selon des instructions écrites précises.

La promesse de vente (Agreement for Sale) doit intégrer :

Au terme de la due diligence, l’avocat du vendeur prépare le Deed of Conveyance, qui sera signé avec des signatures manuscrites (“wet signatures”) – les signatures électroniques n’étant pas admises pour ce type d’actes. Le règlement de la TVA de transfert auprès de la Department of Inland Revenue et l’enregistrement au Registry of Records doivent ensuite intervenir dans un délai de 180 jours.

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22. Prendre en compte les nouvelles réformes foncières et le futur registre des terres

Le pays est engagé dans une refonte profonde de son droit foncier :

– adoption de l’Adjudication of Land Act et du Land Registration Act,

– mise en place progressive d’un Land Registry numérique,

– adjudications de titre par zones, pour clarifier la propriété dans les secteurs les moins conflictuels en premier.

À terme, on se dirige vers un système de titre enregistré garanti par l’État, parallèlement au système actuel de deeds. Pour un acheteur, cela signifie que :

Dans l’immédiat, il faut considérer que l’ancienne et la nouvelle architecture vont coexister pendant plusieurs années. Le rôle de l’avocat reste donc central pour interpréter les conséquences de chaque réforme sur un cas concret.

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23. Intégrer les contraintes de construction future : permis, CEC et inspections

Pour un acheteur de terrain ou un projet de rénovation lourde, il ne suffit pas de vérifier ce qui existe déjà : il faut anticiper ce qu’il sera possible de construire demain.

Les grandes étapes réglementaires incluent :

Le chantier sera ponctué d’inspections obligatoires :

– structure,

– électricité,

– plomberie,

– éventuellement inspections par des tiers indépendants agréés (architectes/ingénieurs assurés), selon la réforme du système.

Ne pas respecter ces étapes expose à des arrêtés de suspension de travaux, des amendes importantes et des complications majeures lors d’une revente future, lorsque l’acheteur exigera la preuve de conformité.

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24. Planifier le coût réel de détention sur la durée

Au-delà du prix d’achat et des frais initiaux, investir aux Bahamas signifie assumer un coût annuel de détention non négligeable, composé notamment de :

Les estimations couramment citées placent la maintenance annuelle liée au climat (corrosion, sel, vents) autour de 2 à 3 % de la valeur du bien, en plus des charges habituelles. Pour un investissement rentable, il est essentiel de bâtir un budget réaliste sur 5 à 10 ans, intégrant ces variables.

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25. Constituer une « équipe Bahamas » solide : avocat, notaire, assureur, ingénieur

Enfin, la meilleure checklist ne remplace pas une équipe expérimentée sur place. Un acheteur étranger a tout intérêt à s’entourer de :

– un avocat bahaméen spécialisé en conveyancing pour la recherche de titre, la rédaction des actes, les démarches auprès des autorités (Investments Board, Department of Inland Revenue, etc.),

– un agent immobilier licencié (BREA) connaissant bien le segment visé (condos, villas, terrains, îles familiales),

– un ingénieur ou surveyor local pour les rapports structurels et les levés topographiques,

– un courtier d’assurance capable de comparer plusieurs offres pour l’habitation, les ouragans et les risques spécifiques,

– éventuellement un conseiller fiscal dans le pays de résidence pour intégrer l’achat dans une stratégie patrimoniale internationale (déclarations d’impôts à l’étranger, structuration de la propriété via une société, etc.).

Ces experts ne sont pas un luxe : dans un système foncier encore largement basé sur les actes papier, avec des règles environnementales et de construction en pleine évolution, ils constituent la meilleure protection contre les mauvaises surprises.

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Synthèse pratique : les 25 vérifications à ne jamais négliger

Pour récapituler, tout projet d’achat aux Bahamas devrait, au minimum, inclure les vérifications suivantes, articulées autour des grands risques :

En respectant scrupuleusement cette checklist – et en particulier ces 25 points de contrôle – acheter aux Bahamas peut rester ce qu’il doit être : une opportunité patrimoniale attractive dans un environnement fiscal neutre, plutôt qu’un casse-tête juridique et financier à retardement.

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Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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