Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Les Bahamas sont devenues l’un des marchés immobiliers les plus scrutés de la Cara des investisseurs internationaux. Derrière les clichés de sable blanc et d’eaux turquoise, les prix de la pierre évoluent rapidement, avec de forts écarts d’une île à l’autre. En 2026, quatre destinations concentrent l’essentiel des questions des acheteurs étrangers : Nassau, Paradise Island, Grand Bahama et les Exumas.
Le marché bahaméen connaît une croissance plus modérée après l’euphorie post-pandémie, mais les prix augmentent toujours, particulièrement dans les segments haut de gamme et ultra-luxueux. Il est essentiel de bien connaître le marché et les prix avant tout achat.
Un marché bahaméen toujours en hausse mais plus sélectif
En début d’année 2026, le marché résidentiel des Bahamas affiche plusieurs caractéristiques structurantes. L’inventaire de biens à vendre remonte, avec 948 annonces actives recensées sur l’ensemble des îles suivies par Graham Real Estate, contre 879 à la fin de 2025. Les ventes conclues, elles, ralentissent : 63 transactions en résidence principale au premier trimestre 2026, contre 93 au trimestre précédent.
Le délai moyen de vente sur l’ensemble des îles est d’environ 201 jours, indiquant un ralentissement de la surenchère.
Les chiffres nationaux indiquent une progression des valeurs de l’ordre de 5 à 10 % attendue en 2026, après des années post‑Covid où certaines zones grimpaient à plus de 15 % par an. La tendance générale est donc une hausse plus lente mais continue, avec une surperformance notable des secteurs de luxe.
Dans ce cadre, Nassau, Paradise Island, Grand Bahama et les Exumas ne jouent pas le même rôle. Nassau concentre la liquidité et la demande locative, Paradise Island et les Exumas incarnent l’ultra‑luxe balnéaire, tandis que Grand Bahama se positionne comme un marché d’opportunités, plus abordable, avec un fort potentiel de rendement.
Nassau : le marché le plus liquide et le plus cher au m²
Nassau, capitale économique et politique située sur l’île de New Providence, reste le cœur battant de l’immobilier bahaméen. C’est la place la plus liquide du pays, la plus internationale, et celle qui offre l’infrastructure la plus développée : écoles, hôpitaux, commerces, marinas, services à l’année.
Cette attractivité a un prix. Les fourchettes de valeurs à Nassau se sont nettement tendues ces dernières années. Autour de 2025‑2026, un appartement typique se négocie entre 350 000 et 900 000 dollars, tandis qu’une maison individuelle standard se situe plutôt entre 600 000 dollars et plus de 3 millions, selon l’emplacement et la vue mer. Les quartiers ultra‑sélectifs comme Lyford Cay, Old Fort Bay ou certaines résidences de Cable Beach vont bien au‑delà de ces bornes, avec des villas qui démarrent à plusieurs millions et peuvent grimper vers 40 millions de dollars pour des propriétés « trophées » en front de mer.
Sur le plan statistique, plusieurs indicateurs permettent de situer Nassau par rapport aux autres marchés.
Prix moyens, médian et délais de vente à Nassau
Sur New Providence (Nassau et environs), les données agrégées du premier trimestre 2026 montrent un prix de vente moyen d’environ 1,145 million de dollars, pour un prix médian à 514 000 dollars. L’écart entre moyenne et médiane reflète là encore le poids du segment luxe dans le volume de ventes.
Les délais de commercialisation à Paris sont d’environ 157 jours en moyenne, ce qui est légèrement inférieur à la moyenne nationale. Cela confirme la meilleure liquidité du marché immobilier dans la capitale.
On dispose également de valeurs en dollars par mètre carré (ou par pied carré) qui permettent de comparer Nassau à d’autres îles.
Tableau – Prix indicatifs au m² à Nassau et comparaison nationale
| Zone / Type de bien | Prix médian indicatif (BSD/m²) | Évolution récente approximative |
|---|---|---|
| Appartement – Bahamas (ensemble) | ~5 177 | n.d. |
| Maison – Bahamas (ensemble) | ~2 821 | n.d. |
| Appartement – New Providence (Nassau) | ~6 991 | +3 % |
| Maison – New Providence (Nassau) | ~4 054 | +6 % |
| Appartement – Nassau (autre source) | ~7 045 | +7 % |
| Maison – Nassau (autre source) | ~3 576 | +20 % |
Même en tenant compte des écarts méthodologiques entre sources, la tendance est claire : Nassau affiche des niveaux de prix au m² nettement supérieurs à la moyenne bahaméenne, surtout pour les appartements bien situés. Pour des produits de luxe (front de mer, résidences de marque), les fourchettes grimpent encore, avec des valeurs entre 750 et 2 000 dollars le pied carré signalées pour certains actifs haut de gamme.
Dynamique 2026 : plus d’inventaire, des prix fermes
Les analyses de marché de 2026 montrent une situation nuancée à Nassau. En mai, les nouvelles mises en vente mensuelles reculent d’environ 5,7 % par rapport à l’année précédente (50 annonces contre 53 un an plus tôt). Mais, sur une base annuelle glissante, le stock mis en marché dans l’année progresse de plus de 23 %, passant de 225 à 275 biens. Autrement dit, davantage de propriétaires décident de vendre, ce qui nourrit l’inventaire.
Le prix médian et moyen augmentent significativement par rapport à 2025, avec un ratio liste/vente passant de 91 % à 95-96 %, indiquant que les acheteurs négocient moins et que les vendeurs obtiennent des prix proches de leurs attentes pour les biens bien positionnés.
Nassau pour l’investisseur : rendement modéré, sécurité élevée
L’un des critères majeurs pour un investisseur reste le rendement locatif. Pour Nassau, les guides de marché situent les rendements bruts entre 5 et 7 % en moyenne, un chiffre raisonnable pour un marché aussi établi, mais inférieur à ce que l’on observe sur Grand Bahama.
La demande locative y est qualifiée de « très forte ». Entre tourisme, déplacements d’affaires, expatriés et résidents à l’année, les taux d’occupation locative restent élevés, en particulier dans les copropriétés bien gérées ou les maisons proches des plages et des infrastructures. Cette solidité locative se paie par un ticket d’entrée qualifié de « High » pour les biens standards et de « Very High » pour le front de mer.
Pour un investisseur recherchant avant tout la liquidité, la visibilité et la sécurité juridique d’un marché central, Nassau reste la référence des Bahamas. Mais ceux qui visent un rendement brut maximal se tournent de plus en plus vers Grand Bahama.
Paradise Island : l’ultra‑luxe insulaire, cher mais très demandé
Immédiatement adjacente à Nassau, Paradise Island concentre une part majeure du segment très haut de gamme bahaméen. Les développements exclusifs, les complexes hôteliers cinq étoiles et les résidences de marque y attirent une clientèle ultra‑fortunée (profil UHNW) et principalement internationale.
Les chiffres confirment ce statut à part. Les prix y sont globalement supérieurs à ceux de Nassau à produit comparable, même si la gamme est large : certains appartements débutent autour de 520 000 dollars, tandis que des villas de prestige peuvent se négocier entre 15 et 20 millions de dollars, voire davantage dans des communautés comme Ocean Club Estates.
Prix moyens au m² et rendement sur Paradise Island
Une étude de CMC Global Estates Research pour 2026 donne plusieurs repères structurants. Le prix moyen au mètre carré est estimé autour de 14 985 BSD, soit le niveau le plus élevé des destinations comparées dans cette analyse. Le rendement locatif brut y tourne autour de 4,1 %, inférieur à celui des Exumas et nettement en dessous de Grand Bahama.
Les données à long terme montrent une forte valorisation du capital sur Paradise Island, avec une croissance des prix de +18 % sur un an, bien au-dessus de la fourchette nationale de +5 à +10 %. Cela indique que ce segment est plus adapté à une stratégie de valorisation patrimoniale qu’à une recherche de rendement locatif.
Évolution récente des prix : un haut de gamme très tonique
Les statistiques de transactions confirment cette dynamique. Sur l’ensemble Nassau–Paradise Island, les valeurs moyennes ont bondi sur certains mois de 2026, notamment en mai, où le prix médian mensuel a progressé d’environ 60,8 % sur un an (de 415 000 à 667 500 dollars), et le prix moyen de 115,8 % (de 843 200 à 1,82 million de dollars).
Cette flambée ponctuelle tient à la concentration de ventes à forte valeur dans la période, notamment des biens situés sur Paradise Island et dans d’autres enclaves très recherchées. Sur l’année glissante, on observe un tableau un peu plus contrasté, avec un prix médian en léger repli, mais un prix moyen en hausse de plus de 20 %, ce qui traduit l’augmentation de la part des transactions luxe.
Marché locatif : forte concurrence sur les locations de vacances
Paradise Island souffre toutefois d’un phénomène propre aux destinations très touristiques : une offre abondante de locations saisonnières. Les analyses de marché mentionnent un « oversupply » de locations de vacances, se traduisant par plus de concurrence entre propriétaires et une saisonnalité marquée des taux d’occupation.
Les rendements locatifs sont plafonnés autour de 4 % en moyenne, tandis que les coûts d’acquisition et de gestion sont très élevés. Paradise Island est un produit de prestige destiné aux portefeuilles axés sur la capitalisation et l’usage personnel, plutôt qu’aux stratégies visant un fort rendement.
Exemples de prix à Paradise Island
Les annonces récentes donnent une idée des ordres de grandeur. Dans les résidences de standing de type One Ocean, The Reef ou Ocean Club Residences, des appartements se traitent régulièrement entre 1,5 et 2,5 millions de dollars. Des maisons individuelles dans des micro‑quartiers fermés comme Palatial Estates peuvent dépasser 1,9 million de dollars, tandis que des villas avec vue mer, piscine et amarrage privé s’échelonnent au‑delà des 5 millions.
Grand Bahama : prix plus bas, rendements plus hauts
En contraste net avec Nassau et Paradise Island, Grand Bahama se positionne comme un marché plus abordable et souvent sous‑coté, notamment depuis l’ouragan Dorian en 2019. Les analystes estiment que les valeurs y restent encore 20 à 30 % en dessous des pics d’avant‑tempête, alors même que les infrastructures se redéploient et que des projets majeurs se profilent (rénovation de l’aéroport, développements touristiques, etc.).
Niveaux de prix : le « ticket d’entrée » le plus accessible des quatre marchés
Les gammes de prix sur Grand Bahama sont sensiblement inférieures à celles de Nassau et des Exumas. Les condos y démarrent autour de 250 000 dollars, tandis que les maisons individuelles se trouvent dès environ 272 420 dollars, pour grimper au-delà d’un million pour les villas en front de mer ou sur canal. La fourchette générale du marché résidentiel s’étend grosso modo de 250 000 à 2 millions de dollars.
– Certaines annonces illustrent cet écart :
– de petits appartements se négocient dans la zone 180 000–270 000 dollars,
– des terrains constructibles s’affichent autour de 130 000 dollars,
– des maisons canal‑front avec piscine et quai privé se vendent entre 775 000 et 989 000 dollars.
À l’autre bout de l’échelle, de grandes parcelles de plage destinées à des projets hôteliers ou résidentiels peuvent atteindre 5 à 6 millions de dollars, comme un lot de 15 acres à Fortune Bay ou une parcelle à Bell Channel Bay listée à 6 millions.
Tableau – Comparaison simplifiée des fourchettes de prix résidentiels
| Destination | Condos typiques (USD) | Maisons typiques (USD) | Fourchette globale repérée (USD) |
|---|---|---|---|
| Nassau | 350 000 – 900 000 | 600 000 – 3 000 000+ | ~400 000 – 5 000 000+ |
| Paradise Island | dès ~520 000 | ~700 000 – 6 500 000+ (et bien plus) | 500 000 – 20 000 000+ |
| Grand Bahama | dès 250 000 | ~272 420 – 1 000 000+ | 250 000 – 2 000 000 |
| Exumas | dès 300 000 | 500 000 – 1 500 000+ (standard) | 500 000 – 10 000 000+ |
Ce tableau illustre la position unique de Grand Bahama comme marché le plus accessible parmi les quatre, surtout si l’on rapporte les niveaux de prix au potentiel de revenu locatif.
Rendements locatifs : l’argument massue de Grand Bahama
L’un des points les plus marquants du rapport de recherche concerne les rendements locatifs. Sur Grand Bahama, les revenus issus de locations saisonnières type Airbnb ou VRBO peuvent générer des rendements bruts de 8 à 12 %, contre 5 à 7 % à Nassau et 4 à 6 % sur Eleuthera.
La performance est portée par un faible coût d’acquisition et une demande locative forte, issue du tourisme et de grands employeurs (Port of Freeport, Grand Bahama Shipyard, compagnies de croisière). Des milliers d’expatriés bien rémunérés recherchent des logements longue durée, ce qui sécurise les revenus locatifs pour des programmes comme le build-to-rent ou des résidences modernes avec piscine, accès plage et équipements complets.
Marché 2026 : volumes en retrait, prix moyens en hausse
Les données du premier trimestre 2026 confirment que Grand Bahama reste un marché en transition. On y recense 145 annonces actives, 46 compromis en cours et seulement 6 ventes conclues sur la période, en baisse par rapport aux 10 transactions du trimestre précédent. Cette faible volumétrie s’accompagne toutefois d’une hausse sensible des prix moyens : environ 715 000 dollars en moyenne, soit une augmentation de 40 % sur un an, et plus du double par rapport au trimestre précédent.
Le prix médian des transactions a chuté à 147 500 dollars, soit une baisse de près de 40 % sur un an, reflétant un marché à deux vitesses.
Avantage fiscal : la singularité de Grand Bahama
Un atout décisif distingue Grand Bahama des trois autres destinations : son statut de zone franche historique dans le cadre du Hawksbill Creek Agreement. Freeport et une grande partie de l’île bénéficient d’un régime fiscal très avantageux, sans impôt sur le revenu, ni impôt sur les plus‑values, ni impôt sur la fortune ou sur les successions.
Pour les investisseurs immobiliers, cet environnement signifie que les revenus locatifs et les plus‑values réalisés sur place peuvent, dans ce cadre, être entièrement exonérés d’impôts locaux, ce qui fait de Grand Bahama une exception au sein de l’archipel. Ce cadre contribue à expliquer pourquoi l’île arrive en tête des flux d’investissements directs étrangers dans le pays.
Exumas : la vitrine du luxe insulaire et des îles privées
Les Exumas incarnent l’imaginaire le plus spectaculaire des Bahamas : eaux translucides, bancs de sable, archipel de cays quasi déserts devenus le terrain de jeu de célébrités, grands patrons et ultra‑riches. Cette aura se reflète très directement dans les prix, qui comptent parmi les plus élevés de l’archipel.
Niveaux de prix : des terrains « abordables » aux îles privées à plusieurs dizaines de millions
Les données récentes montrent que les Exumas affichent les prix moyens de transaction les plus élevés du pays. Sur un trimestre, le prix de vente moyen se situe autour de 2,8 millions de dollars, avec une médiane identique, ce qui trahit une forte concentration sur des biens de luxe. D’autres périodes montrent un prix moyen de l’ordre de 1,84 million de dollars, en hausse de près de 80 % sur un an, et une médiane qui bondit de 130 %, confirmant la montée en gamme continue des transactions.
Le marché immobilier des Exumas se décline en plusieurs segments de prix, allant des terrains intérieurs abordables aux îles privées de grand luxe.
De 50 000 à 150 000 dollars pour des parcelles légèrement en retrait de la mer.
Entre 150 000 et 500 000 dollars pour des terrains en bord de mer.
De 250 000 à 750 000 dollars pour des habitations de gamme moyenne.
Entre 750 000 et 2,5 millions de dollars pour des villas côtières.
De 500 000 à 3,75 millions de dollars dans des lieux comme February Point ou Grand Isle Resort.
De 2 à 50 millions de dollars et plus pour les propriétés d’exception.
Certaines annonces emblématiques donnent l’échelle supérieure : une propriété type Whale Tail Villa ou Hummingbird Cay se liste à 30 millions de dollars, des îlots comme Saddleback Cay ou Hog/Mingo Rolle Cay oscillent entre 21 et 45 millions de dollars, parfois après remises de plusieurs millions.
Prix au m² et valorisation du capital
Les données de CMC Global Estates Research situent le prix moyen au mètre carré dans les Exumas autour de 11 988 BSD, légèrement inférieur à Paradise Island, mais nettement supérieur aux valeurs observées sur la plupart des autres îles. Le rendement locatif y est évalué autour de 5,8 %, supérieur à celui de Paradise Island mais encore en dessous de Grand Bahama.
La croissance annuelle des prix est, quant à elle, estimée à +7 % dans certaines analyses, et jusqu’à +15 % dans d’autres sous‑marchés des Exumas, ce qui place l’archipel parmi les zones à plus forte appréciation de valeur du pays.
Profil d’acheteur et type d’usage
Le profil dominant des acheteurs dans les Exumas est décrit comme « High Net Worth & Lifestyle » : des particuliers fortunés, souvent issus d’Amérique du Nord ou d’Europe, qui recherchent à la fois un investissement patrimonial et un usage personnel très qualitatif (résidence secondaire, retraite, refuge discret).
Le marché immobilier des Exumas se caractérise par un faible nombre de transactions (ex. cinq ventes semestrielles), mais chaque vente porte sur des actifs de très grande valeur. Cette rareté structurelle du foncier premium explique la progression rapide des prix.
Comparaison de prix avec Nassau
Un élément intéressant du rapport de recherche tient au différentiel de prix pour des biens waterfront comparables : dans certains cas, des propriétés de bord de mer aux Exumas se vendraient 40 à 60 % moins cher que dans des gated communities ultra‑premium de Nassau comme Lyford Cay, Albany ou Ocean Club Estates, à qualité de vue et de prestations similaire.
En d’autres termes, les Exumas offrent parfois le même décor de carte postale qu’un quartier ultra‑sélectif de Nassau, mais à un prix facial plus bas – au prix, toutefois, d’un environnement moins urbain et d’une accessibilité plus complexe. Pour des acheteurs cherchant d’abord la beauté naturelle et l’intimité, ce compromis peut être jugé très attractif.
Tableau – Indicateurs comparés Nassau vs Exumas
| Indicateur | Nassau | Exumas |
|---|---|---|
| Prix d’entrée (maisons standards) | « High » (~600 000 USD +) | « High » (~500 000 USD +) |
| Prix front de mer | « Very High » (souvent 1–6 M$+) | « Very High » (1–6 M$+, îles >10M) |
| Prix moyen au m² estimé | ~7 000 BSD/m² (appartements) | ~11 988 BSD/m² (moyenne globale) |
| Rendement locatif | 5–7 % | ~5,8 % |
| Demande locative | « Very Strong » | « Strong » |
| Potentiel d’appréciation | « Moderate » | « Moderate » à « élevé » localement |
Ce tableau simplifie une réalité plus nuancée, mais il pointe une évidence : les Exumas sont plus chers au mètre carré dans le segment ultra‑luxe, tout en offrant un rendement locatif légèrement supérieur à Paradise Island et une dynamique de valeur très positive.
Comment ces quatre marchés s’articulent dans le paysage bahaméen
Pour un investisseur ou un acheteur résidentiel, la vraie question n’est pas seulement « combien ça coûte ? », mais « que m’apporte ce marché par rapport aux autres ? ». Nassau, Paradise Island, Grand Bahama et les Exumas occupent chacun une place très distincte dans la carte immobilière du pays.
Nassau : centre névralgique, liquidité et services
– Nassau reste le point d’entrée naturel pour ceux qui veulent :
– un maximum de services et d’infrastructures,
– une demande locative à l’année,
– une revente facilitée grâce à un marché profond et très liquide,
– un large éventail de biens, du milieu de gamme urbain aux villas ultra‑luxe.
Les prix y sont plus élevés que sur Grand Bahama, parfois comparables à ceux des Exumas sur certains produits, mais l’équilibre entre risque et liquidité y est particulièrement attractif pour un premier investissement aux Bahamas.
Paradise Island : vitrine ultra‑luxe, capitalisation plutôt que cash‑flow
– Paradise Island représente la quintessence du produit de prestige :
– ticket d’entrée élevé,
– prix au m² record,
– forte appréciation du capital (+18 % sur certaines périodes),
– rendement modéré (~4 %),
– concurrence accrue sur les locations saisonnières.
Ce marché convient surtout aux acheteurs qui valorisent le prestige de l’adresse, la proximité immédiate de Nassau et l’accès à des services de très haut niveau, plus qu’un cash‑flow locatif maximal.
Grand Bahama : sous‑valorisation et rendement
– Grand Bahama attire de plus en plus l’attention pour plusieurs raisons :
– prix d’acquisition nettement plus bas (250 000 à 2 millions de dollars pour l’essentiel du résidentiel),
– rendements locatifs bruts de 8 à 12 % réalistes sur des locations de vacances et certaines stratégies build‑to‑rent,
– avantages fiscaux uniques liés à la zone franche,
– marché encore en phase de rattrapage post‑ouragan, donc avec un potentiel d’appréciation.
Ce n’est pas un marché spéculatif déconnecté des fondamentaux : la demande locative est soutenue par des employeurs solides et par un redémarrage progressif des projets touristiques et d’infrastructure. Pour des investisseurs à horizon 5–10 ans, Grand Bahama apparaît comme l’un des paris les plus intéressants de l’archipel en termes de couple rendement/risque.
Analyse du marché immobilier
Exumas : rareté, prestige, potentiel de hausse
– Les Exumas résument le segment « trophy asset » des Bahamas :
– îles privées, grandes villas sur des plages quasi désertes,
– prix moyens de transaction parmi les plus élevés du pays (souvent au‑delà de 2 millions de dollars),
– nombre de transactions limité, mais valeurs unitaires très élevées,
– appréciation rapide des prix (+7 à +15 % selon les sous‑marchés).
Le marché s’adresse à des acheteurs à haute valeur nette qui cherchent à la fois un refuge, un cadre de vie exceptionnel et un actif rare susceptible de prendre de la valeur avec le temps. La dimension locative existe – avec des revenus très élevés sur certaines propriétés ultra‑luxueuses – mais elle reste secondaire par rapport à la dimension patrimoniale.
Taxation, coûts annexes et environnement macroéconomique
Quel que soit le marché choisi, l’acheteur étranger doit intégrer un environnement fiscal et macroéconomique spécifique. Les Bahamas n’appliquent ni impôt sur le revenu, ni taxe sur les plus‑values, ni droits de succession, ce qui attire naturellement les investisseurs internationaux.
Lors de l’achat, une TVA de 10 % sur l’acte de transfert est applicable, généralement partagée entre acheteur et vendeur. L’impôt foncier varie selon la valeur, le type et l’usage du bien, avec des exonérations et plafonds pour les résidences principales, même pour les non-résidents.
Pour les investissements locatifs non occupés par le propriétaire, les taux sont plus élevés, notamment pour les immeubles de plus de quatre unités, assimilés à de l’immobilier commercial. Les terrains nus détenus par des étrangers peuvent aussi être soumis à une fiscalité spécifique plus lourde s’ils restent inoccupés.
Taux d’inflation annuel aux Bahamas début 2026, principalement dû aux coûts du logement, de l’eau, de l’électricité et des carburants.
Vers quel marché se tourner en 2026 ?
Pour un acheteur ou un investisseur qui s’intéresse spécifiquement aux « Prix de l’immobilier aux Bahamas en 2026 : tableau comparatif Nassau, Paradise Island, Grand Bahama, Exumas », la synthèse peut se formuler ainsi :
Découvrez quatre stratégies d’investissement immobilier aux Bahamas, adaptées à chaque profil : performance locative, prestige, rendement ou patrimoine d’exception.
Choisissez Nassau pour sa combinaison d’infrastructures, de liquidité, de forte demande locative et de prix encore en progression modérée.
Visez Paradise Island pour un actif de prestige, une adresse emblématique et un fort potentiel de plus‑value, malgré un rendement locatif plus modeste.
Positionnez‑vous sur Grand Bahama pour capter des rendements élevés et une possible revalorisation sur un marché en rattrapage, avec un ticket d’entrée plus bas.
Ciblez les Exumas pour un investissement patrimonial d’exception, où la rareté du foncier et la demande haut de gamme tirent les prix vers le haut.
Dans tous les cas, l’année 2026 apparaît comme un moment charnière : le marché bahaméen sort d’une hyper‑croissance post‑pandémie pour retrouver un rythme plus durable, mais les données montrent clairement que la combinaison d’une offre limitée, d’une demande internationale soutenue et de nouveaux projets d’infrastructure continue de pousser les valeurs à la hausse, en particulier dans les enclaves littorales les plus recherchées. Pour les acheteurs prêts à analyser finement les différences entre Nassau, Paradise Island, Grand Bahama et les Exumas, c’est une opportunité de se positionner avant que certains de ces écarts de prix ne se referment.
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