Fiscalité immobilière au Maroc pour les Français : impôts locaux, plus-values et convention fiscale

Publié le 26 mai 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

S’installer au soleil, acheter un pied-à-terre à Marrakech ou un appartement à Casablanca, louer son bien à distance tout en restant résident fiscal français… De plus en plus de Français s’intéressent à l’immobilier marocain. Mais derrière les prix attractifs et le cadre de vie, une question revient systématiquement : comment fonctionne réellement la fiscalité immobilière au Maroc pour un Français, et comment s’articule-t‑elle avec la convention fiscale franco‑marocaine ?

Cadre général : où paie‑t‑on l’impôt quand le bien est au Maroc ?

Le point de départ est simple : la convention fiscale entre la France et le Maroc pose le principe que les revenus liés à un bien immobilier sont imposés dans le pays où se situe ce bien. Autrement dit, un appartement ou une villa au Maroc génère, par définition, des revenus de source marocaine.

Concrètement, cela signifie pour un Français qui possède un bien au Maroc :

– les loyers issus de ce bien sont imposables au Maroc ;

– la plus‑value réalisée lors de la revente est imposable au Maroc ;

– les impôts locaux (taxe d’habitation, taxe de services communaux, taxe sur terrains non bâtis…) sont dus au Maroc.

Pour l’immobilier, la règle est particulièrement claire : les revenus immobiliers (loyers et plus‑values) sont exclusivement imposables dans l’État où se situe l’immeuble, donc au Maroc. La France peut tenir compte de ces revenus pour calculer un taux effectif (exonération avec progression dans certains cas), mais ne les impose pas une seconde fois lorsque la convention le prévoit de façon exclusive.

Fiscalité marocaine de l’immobilier : les grands blocs à connaître

Pour un Français qui investit dans la pierre au Maroc, la fiscalité se structure autour de quatre piliers :

Chacun de ces piliers obéit à des règles précises, qui s’appliquent sans distinction de nationalité : au regard du fisc marocain, un Français, un Marocain résidant à l’étranger ou un étranger non résident sont soumis aux mêmes barèmes sur un même bien.

Loyers : comment sont imposés les revenus locatifs au Maroc ?

Au Maroc, les loyers tirés d’un bien immobilier sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Le traitement dépend du statut du propriétaire (résident marocain, non‑résident, MRE) et, de plus en plus, du régime de retenue à la source.

Base imposable : du loyer brut au revenu taxable

Le principe reste constant : on part des loyers bruts encaissés sur l’année, éventuellement majorés de certaines charges refacturées au locataire, puis on applique des abattements ou on déduit des charges selon le régime applicable.

Pour les particuliers, la règle classique est un abattement forfaitaire de 40 % sur les loyers bruts, qui est réputé couvrir l’ensemble des dépenses liées à la mise en location (entretien courant, petites réparations, charges non récupérables, etc.). Certains textes mentionnent même un abattement porté à 50 % pour les logements neufs pendant les trois premières années de location.

Une fois cet abattement appliqué, le revenu net foncier ainsi déterminé est soumis à l’impôt sur le revenu (IR), avec des tranches progressives pouvant aller jusqu’à 38 % pour les plus hauts niveaux de revenus.

Retenue à la source sur les loyers : un mécanisme en plein essor

Pour sécuriser la collecte, le Maroc a généralisé la retenue à la source sur les loyers. Lorsqu’un locataire est une société ou une entité assimilée, il est souvent tenu de retenir une partie du loyer brut et de la verser directement à l’administration fiscale.

Pour les particuliers, la logique est la suivante :

Les dernières réformes renforcent encore ce mouvement : la Loi de finances 2026 étend la retenue à la source à la plupart des loyers versés par des professionnels.

Pour un Français qui loue son appartement à une entreprise ou à un commerce au Maroc, il est donc fréquent que le locataire prélève d’office l’impôt. Ce prélèvement est ensuite imputable sur l’impôt final, ou le libère définitivement si le régime prévoit un prélèvement « libératoire ».

Option pour une flat tax de 20 % sur revenus immobiliers

Une évolution importante pour les particuliers est l’introduction d’une taxation forfaitaire de 20 % sur les revenus immobiliers, présentée comme « libératoire ». Le propriétaire qui opte pour ce régime paie 20 % sur le revenu concerné et, en contrepartie, n’a plus à intégrer ces loyers dans sa déclaration globale d’impôt sur le revenu.

Spécificités pour les non‑résidents et les MRE

Les non‑résidents (y compris les Français qui restent fiscalement en France) sont imposés au Maroc sur leurs seuls revenus de source marocaine. Les lois récentes ont clarifié le régime applicable à leurs loyers :

– dans plusieurs cas, la retenue à la source sur les loyers devient impôt définitif, sans obligation de dépôt de déclaration annuelle pour ces revenus, notamment pour les MRE ;

– les taux de retenue définitive se situent autour de 10 % jusqu’à 120 000 MAD de loyers annuels, 15 % entre 120 001 et 600 000 MAD, et 20 % au‑delà, pour certains profils de non‑résidents.

La convention franco‑marocaine confirme le principe : les revenus immobiliers sont imposables dans l’État où se situe l’immeuble. En pratique, un résident fiscal français qui perçoit des loyers d’un appartement à Rabat est imposé sur ces loyers au Maroc. La France, elle, tient compte de ces revenus pour son calcul global, mais doit éviter une double imposition en appliquant un crédit d’impôt ou une exonération avec progression selon la lecture de la convention.

Plus‑values : comprendre la TPI au Maroc

Lorsque vous revendez un bien au Maroc avec un gain, vous êtes en principe redevable de la Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI), l’équivalent marocain de l’impôt sur les plus‑values immobilières. Ce dispositif est l’un des points clés pour un investisseur français.

Qui est soumis à la TPI et qui paie ?

La TPI s’applique :

– aux résidents marocains ;

– aux Marocains résidant à l’étranger (MRE) ;

– aux étrangers résidents ou non‑résidents, y compris les Français.

Il n’existe aucun régime de faveur spécifique aux étrangers : même barème, mêmes règles. Le redevable est le vendeur, mais dans les faits, c’est le notaire qui calcule, retient et verse la taxe, en prélevant directement le montant sur le prix de vente lors de la signature de l’acte définitif.

Le vendeur ne reçoit donc le produit de la vente qu’après déduction de la TPI. Le notaire dispose en général d’un délai d’une trentaine de jours pour régulariser la situation auprès de la Direction Générale des Impôts (DGI).

Taux et « cotisation minimale »

La TPI est structurée autour de deux paramètres :

– un taux standard de 20 % appliqué à la plus‑value nette ;

– une cotisation minimale de 3 % du prix de vente brut, due même si la plus‑value nette calculée est faible ou nulle.

Le montant final de TPI correspond au plus élevé des deux montants suivants :

– 20 % de la plus‑value nette imposable ;

– 3 % du prix de cession (cotisation minimale).

Calcul de la plus‑value nette : les principaux rouages

Le calcul suit une logique précise :

– 1. On part du prix de vente déclaré dans l’acte notarié. La sous‑déclaration du prix est assimilée à de la fraude. 2. On détermine le prix d’acquisition revalorisé, en multipliant le prix d’achat par un coefficient publié par la DGI pour tenir compte de l’inflation. 3. On ajoute au prix d’acquisition revalorisé les frais et dépenses déductibles :

– frais d’acquisition (droits d’enregistrement, honoraires de notaire, timbres, etc.) ;

– dépenses d’investissement et de grosses améliorations (rénovations structurelles, surélévations, restructurations lourdes…) ;

– certains intérêts d’emprunt liés à l’acquisition.

Lorsque les frais d’acquisition réels ne peuvent pas être documentés, la loi autorise un forfait de 15 % du prix d’achat, réputé couvrir l’ensemble des coûts d’acquisition. Si, au contraire, les justificatifs montrent que les frais réels dépassent 15 %, c’est le montant réel qui peut être retenu.

La formule synthétique de la plus‑value nette est donc :

Plus‑value nette = Prix de cession − (Prix d’acquisition revalorisé + frais d’acquisition + dépenses d’investissement déductibles)

Puis :

TPI théorique = 20 % × plus‑value nette Cotisation minimale = 3 % × prix de cession TPI due = montant le plus élevé des deux.

Exemple chiffré de calcul de TPI

Imaginons un Français qui revend un appartement à Casablanca :

– prix de vente : 2 000 000 MAD ;

– prix d’achat initial : 1 000 000 MAD ;

– coefficient de revalorisation : 1,20 (hypothèse) ;

– frais d’acquisition forfaitaires : 15 % de 1 000 000 = 150 000 MAD ;

– travaux éligibles avec factures : 150 000 MAD.

Le prix d’acquisition revalorisé est de 1 000 000 × 1,20 = 1 200 000 MAD.

Coût total à déduire : 1 200 000 + 150 000 + 150 000 = 1 500 000 MAD.

Plus‑value nette : 2 000 000 − 1 500 000 = 500 000 MAD.

Deux calculs :

– 20 % de 500 000 = 100 000 MAD ;

– 3 % de 2 000 000 = 60 000 MAD.

La TPI due sera donc de 100 000 MAD, car c’est le montant le plus élevé.

Exemptions de TPI : résidence principale et petits montants

Les textes prévoient plusieurs régimes d’exonération, particulièrement importants pour les Français qui s’installent durablement au Maroc et y occupent leur logement :

Pour les Moroccains résidant à l’étranger comme pour les étrangers, la résidence principale peut également ouvrir droit à l’exonération, à condition de démontrer l’occupation réelle du logement pendant la période requise. Là encore, factures, certificats de scolarité des enfants ou attestations diverses sont déterminants.

Rôle du notaire et obligations du vendeur

Dans le cas d’une vente, le notaire joue un rôle central :

– il recueille les pièces : titre foncier, acte d’achat, justificatifs de travaux, numéro d’identifiant fiscal, attestations de taxes locales acquittées ;

– il calcule la TPI, applique le barème, vérifie les exonérations éventuelles ;

– il retient la taxe sur le prix et la reverse à la DGI.

Le vendeur français n’a généralement aucune démarche directe à accomplir auprès du fisc marocain pour cette plus‑value : tout se fait via le notaire. En revanche, comme résident français, il lui revient de déclarer la vente à l’administration fiscale française, en mentionnant la TPI payée au Maroc, de façon à ce que la convention s’applique et évite une double imposition.

Impôts locaux marocains : taxe d’habitation, services communaux et terrains non bâtis

En parallèle de la fiscalité sur le revenu et les plus‑values, tout propriétaire d’un bien au Maroc, résident ou non, doit s’acquitter d’impôts locaux.

Taxe d’habitation (TH) : l’équivalent marocain de la taxe foncière

La taxe d’habitation est due pour tout immeuble à usage d’habitation. Elle est calculée sur la base d’une valeur locative déterminée par l’administration, indépendamment du loyer réellement perçu.

Le mécanisme est le suivant :

– on évalue la valeur locative annuelle (en fonction de la localisation, de la surface, de l’état du bien, des équipements…) ;

– si le logement est occupé comme résidence principale, seule 25 % de cette valeur locative est soumise à la TH (abattement implicite de 75 %) ;

– sur cette base, on applique un barème progressif :

Pour les nouvelles constructions, une exonération de 5 ans de taxe d’habitation est accordée lorsqu’il s’agit de la résidence principale.

Taxe de services communaux (TSC) : financement des services locaux

À côté de la TH, le Maroc prélève une Taxe de services communaux (TSC), destinée à financer les prestations communales (voirie, éclairage, propreté, etc.). Elle est aussi calculée sur la valeur locative, avec des taux en général de 10,5 % en zone urbaine (et environ 6,5 % si le bien est vacant ou en zone périphérique).

La base de calcul peut reprendre la base après abattement de résidence principale. Les deux taxes – TH et TSC – font souvent l’objet d’un avis d’imposition commun, adressé à l’adresse du bien ou consultable en ligne via le portail fiscal marocain.

Selon la ville, la combinaison TH + TSC représente souvent 0,2 % à 0,8 % de la valeur de marché du bien chaque année, soit, pour un appartement estimé à 1,5 million de dirhams, de l’ordre de 3 000 à 12 000 MAD par an.

Taxe sur les terrains non bâtis (TNB) : un dispositif en pleine réforme

Pour les propriétaires de terrains nus, une taxe spécifique s’applique : la Taxe sur les Terrains Non Bâtis (TNB). Elle vise à limiter la rétention spéculative de foncier en zone urbaine et à encourager la construction.

– zone bien équipée (voirie, eau, électricité, assainissement, éclairage, équipements publics, transport) : de 15 à 30 MAD/m² ;

– zone moyennement équipée (au minimum routes praticables et réseaux eau/électricité) : de 5 à 15 MAD/m² ;

– zone faiblement équipée : de 0,5 à 2 MAD/m².

Chaque commune doit cartographier ses infrastructures, classer les secteurs et fixer les tarifs exacts dans ces fourchettes, sous contrôle du gouverneur. Les nouveaux tarifs s’appliqueront à partir du 1er janvier suivant l’adoption des délibérations fiscales.

Certaines exonérations subsistent :

Pour un Français propriétaire d’un grand terrain constructible en centre urbain, cette réforme peut faire fortement grimper la TNB, jusqu’à plusieurs dizaines de milliers de dirhams par hectare et par an.

Déclarations, paiement et pénalités

Les taxes locales obéissent à des dates butoirs strictes :

– la TNB doit en principe être déclarée et payée avant le 1er mars de chaque année ;

– la taxe d’habitation et la TSC donnent lieu à un avis d’imposition adressé par l’administration, avec une échéance de paiement en général autour du 30 septembre.

Les retards sont sanctionnés par des majorations (10 % de pénalité initiale, puis 0,5 % par mois de retard, voire davantage pour certains impôts).

La modernisation est en cours : la plupart des paiements peuvent être effectués en ligne sur tax.gov.ma ou via les applications des principales banques marocaines.

Achat et revente : droits d’enregistrement, frais et surtaxe de 2 %

Même si la question dépasse légèrement les « impôts locaux », elle reste centrale pour un investisseur français : quels sont les coûts fiscaux à l’acquisition et lors de la revente d’un bien au Maroc ?

À l’acquisition : droits et frais à intégrer

Pour un achat classique d’un bien résidentiel, plusieurs postes sont obligatoires :

– droit d’enregistrement : 4 % du prix de vente (3 % pour certains logements sociaux) ;

– frais de conservation foncière (inscription au titre foncier) : en général autour de 1,5 % ;

– honoraires de notaire : environ 0,5 à 1,5 % selon le barème, hors TVA, plus de petits frais fixes (timbres, extraits d’archives, etc.).

Au total, un acquéreur – français ou non – doit compter environ 6 à 7 % du prix d’achat pour ces frais strictement obligatoires, et 8 à 11 % en incluant commissions d’agence, traductions, vérifications juridiques, etc.

Surtaxe de 2 % en cas de paiement non traçable

Les dernières lois de finances ont introduit un mécanisme dissuasif contre les paiements en espèces : une surtaxe de 2 % sur le prix, venant s’ajouter au droit d’enregistrement de 4 %, est due lorsque le paiement n’est pas effectué par des moyens bancaires traçables (chèque de banque certifié, virement, instrument régulé).

L’objectif est double :

– lutter contre la sous‑déclaration des prix et le blanchiment ;

– sécuriser la traçabilité de l’origine des fonds, condition essentielle pour pouvoir rapatrier ultérieurement le produit de la vente à l’étranger.

À la revente : commission d’agence et notaire

Lors de la revente, les principaux coûts sont :

– commission d’agence : en général 2,5 à 5 % du prix de vente, souvent à la charge du vendeur, négociable ;

– frais de notaire côté acquéreur : l’acheteur paie les droits d’enregistrement et de conservation, comme lors d’un achat initial ;

– TPI : due par le vendeur, comme détaillé plus haut.

Ces commissions d’agence et certains frais directement liés à la vente sont, pour partie, déductibles de la plus‑value pour le calcul de la TPI, à condition d’être dûment facturés.

Convention fiscale France–Maroc : comment elle protège le contribuable français

La convention fiscale entre la France et le Maroc, signée en 1970, a deux objectifs majeurs : éviter la double imposition et lutter contre l’évasion fiscale. Pour un particulier français investi dans l’immobilier au Maroc, ses effets concrets sont essentiels.

Répartition des droits d’imposer l’immobilier

Pour les revenus immobiliers (loyers au sens de l’article sur les revenus de biens immobiliers) :

– le pays où se situe l’immeuble (ici le Maroc) a le droit d’imposer ces revenus ;

– pour un contribuable résident en France, la France peut demander la déclaration de ces loyers, mais doit accorder un mécanisme de crédit d’impôt ou d’exonération avec progression, de façon à ne pas taxer deux fois les mêmes revenus.

Pour les plus‑values immobilières :

Pour un Français qui revend un bien au Maroc avec plus‑value, l’effet est le suivant :

Résidence fiscale et « tie‑breaker » en cas de conflit

Une question fréquente concerne les contribuables ayant un pied en France et un pied au Maroc. Peut‑on être résident fiscal des deux États ? En droit interne, oui ; mais pour l’application de la convention, une seule résidence est retenue.

La convention prévoit des critères successifs pour trancher :

1. lieu de la résidence permanente (logement disponible en permanence) ; 2. centre des intérêts vitaux (famille, activité professionnelle, patrimoine principal) ; 3. lieu du séjour habituel (où l’on passe le plus de temps) ; 4. nationalité ; 5. accord amiable entre les administrations fiscales.

Pour la fiscalité immobilière, ce débat importe surtout pour les autres catégories de revenus (salaires, pensions, dividendes). L’immobilier, lui, reste rattaché au pays de situation du bien, quel que soit le statut exact de résidence.

Exemples pratiques pour un investisseur français

Pour mieux mesurer concrètement l’impact de ces règles, prenons quelques scénarios typiques.

Exemple 1 : Français résident en France, propriétaire bailleur à Marrakech

Un Français, résident fiscal en France, possède un appartement à Marrakech qu’il loue 8 000 MAD par mois, soit 96 000 MAD par an.

– Au Maroc :

– revenus fonciers de source marocaine, imposables localement ;

– abattement forfaitaire de 40 % : base nette = 57 600 MAD ;

– application d’un taux proportionnel (10 % ou barème progressif selon le régime exact) sur cette base ;

– si le locataire est une société, retenue à la source possible à un taux de 10 % sur les loyers bruts, constituant un acompte ou un impôt libératoire selon les cas.

Exemple 2 : Revente d’un appartement à Casablanca avec plus‑value

Même investisseur, qui revend son appartement après 10 ans avec une plus‑value significative.

– La TPI est calculée au Maroc, avec le mécanisme 20 % / 3 % ;

– si l’appartement a constitué pendant plus de 6 ans sa résidence principale, il peut bénéficier d’une exonération totale de TPI ; si ce n’est pas le cas, la TPI est due conformément aux règles décrites plus haut ;

– le notaire prélève et reverse la taxe, le contribuable récupère le solde.

Exemple 3 : Propriété d’un terrain nu en périphérie d’une grande ville

Un Français détient, via un achat direct ou une succession, un terrain non bâti dans le périmètre d’une grande commune. La réforme de la TNB reclasse sa parcelle en « zone bien équipée ».

– Sur 1 000 m², avec un tarif fixé par la commune à 25 MAD/m², la TNB annuelle serait de 25 000 MAD ;

– en l’absence de construction ou de projet concret, conserver ce terrain devient coûteux à long terme ;

– en cas de revente, la plus‑value sera soumise à TPI avec un taux de 20 % ou 30 % selon la nature exacte du terrain (et toujours une cotisation minimale de 3 % du prix de cession).

Ici, l’investisseur a tout intérêt à arbitrer rapidement : construire, céder, ou basculer éventuellement la propriété dans une structure adaptée, après avis d’un conseil fiscal.

Points de vigilance pour un Français qui investit au Maroc

Plusieurs erreurs classiques peuvent coûter cher :

Synthèse : une fiscalité précise, mais lisible pour un investisseur préparé

Pour un Français qui achète, loue ou revend un bien immobilier au Maroc, la fiscalité peut sembler touffue au premier abord. En réalité, les grands principes sont relativement stables :

Un investisseur français bien informé, qui veille à la traçabilité bancaire, conserve scrupuleusement ses factures et déclare correctement ses revenus en France comme au Maroc, peut ainsi profiter des opportunités du marché immobilier marocain sans mauvaise surprise fiscale, tout en respectant pleinement ses obligations vis‑à‑vis des deux administrations.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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