Maroc vs Espagne vs Tunisie : le match immobilier pour les investisseurs

Publié le 26 mai 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Entre la montée en puissance de Tangier, l’emballement des côtes espagnoles et la « renaissance » du marché tunisien, choisir où placer son argent en 2026 n’a rien d’évident. Derrière les cartes postales se cachent des dynamiques économiques, fiscales et réglementaires très différentes. Pour un investisseur, la vraie question n’est pas « où le soleil brille le plus », mais où l’on obtient le meilleur couple rendement / sécurité / perspectives de plus-value.

Maroc : Tangier, nouvel eldorado immobilier

Le Maroc est engagé dans un cycle d’investissements massifs, dopé par la préparation de la Coupe du monde 2030, la montée en puissance du port Tanger Med – premier complexe portuaire d’Afrique – et le développement de zones industrielles et logistiques sur tout le corridor Casablanca–Rabat–Tangier. Dans ce contexte, l’immobilier reste l’un des grands bénéficiaires.

Un marché national en « turbulence positive », mais encore sous-valorisé

À l’échelle du pays, l’immobilier résidentiel en 2026 est décrit comme « atone » en nombre de transactions, avec des prix officiels n’augmentant que d’environ 1,5 à 1,7 % sur un an. En réalité, en termes réels (corrigés de l’inflation), les logements valent encore environ 21 % de moins que leur niveau de 2010. Autrement dit, le marché marocain n’est pas en bulle : il sort à peine d’une longue phase de digestion post-2010.

Les grandes banques marocaines (Attijariwafa, BMCE) et Bank Al-Maghrib convergent toutefois sur un scénario de hausse modérée mais régulière : 3 à 5 % par an en moyenne, 4 à 6 % dans les grandes villes, jusqu’à 6 à 8 % sur les segments haut de gamme. Dans un contexte de croissance économique attendue autour de 3,7 à 5 % et d’inflation maîtrisée (aux environs de 1,9 % en 2026), la trajectoire de l’immobilier reste ascendante.

Le coût moyen du logement tourne autour de 950 000 dirhams, soit environ 10 500 MAD par m² à l’échelle nationale. Dans 80 % des cas, les transactions se situent entre 600 000 et 1,4 million de dirhams, ce qui en fait encore un marché abordable pour un investisseur étranger, surtout provenant d’Europe.

Tangier : rendements record et potentiel de plus-value

C’est toutefois Tangier qui concentre l’essentiel de l’attention des analystes. La ville est souvent qualifiée de « nouvel eldorado » de l’investissement résidentiel, et les chiffres donnent la mesure du phénomène.

La dynamique tangéroise repose sur trois moteurs :

– le complexe portuaire Tanger Med, numéro un en Afrique par les volumes,

– un tissu industriel en pleine expansion (Renault, Stellantis, zones franches),

– une diaspora marocaine européenne (MRE) très active, qui transfère plus de 95 milliards de dirhams par an, dont une grande part va directement dans la pierre.

Entre 2020 et 2025, les prix ont déjà progressé de 25 à 35 % selon les quartiers, avec des secteurs premium qui ont connu ponctuellement des hausses annuelles de 15 à 20 %. Pourtant, le prix moyen d’environ 10 800 à 11 500 MAD/m² reste inférieur à Casablanca, Rabat ou Marrakech. Pour un appartement de 100 m², on parle globalement de 900 000 à 1,3 million de dirhams, alors qu’un bien équivalent dépasse facilement les 2 millions de dirhams à Casablanca ou Rabat.

Les projections pour les cinq prochaines années sont explicites : une hausse cumulée de 25 à 35 %, soit environ 4,5 à 7 % par an, avec certains emplacements haut de gamme susceptibles de doubler de valeur sur dix ans. Pour 2026 seule, les estimations tablent sur +4 à +7 %, avec des scénarios prudents à +3–4 % et optimistes à +7–8 %.

Surtout, Tangier offre les plus forts rendements locatifs des grandes villes marocaines : autour de 8 % en moyenne, avec une fourchette courante de 6,8 à 9 % et des pics à 10–12 % pour des studios bien calibrés en location courte durée. Casablanca tourne autour de 5,8 %, Rabat à peine au-dessus de 5 %, Marrakech plutôt à 6–9 % selon les quartiers ; Tangier domine clairement la compétition nationale.

Des quartiers à la loupe : prix, usages, rendement

Tangier n’est pas un bloc homogène : chaque zone a son positionnement, sa clientèle cible et sa dynamique de prix. Pour un investisseur, le choix du quartier conditionne le type de stratégie à adopter.

Dans les secteurs premium (Malabata, Iberia, centre-ville), les prix s’établissent autour de 13 500 à 14 200 MAD/m², comparables aux meilleurs quartiers d’Agadir ou Marrakech, mais inférieurs aux cœurs de Casablanca et Rabat. Les quartiers intermédiaires évoluent entre 9 000 et 13 000 MAD/m², et plusieurs zones périphériques restent sous les 10 000 MAD/m², ce qui laisse une marge significative de rattrapage.

Les rendements bruts, eux, se situent généralement entre 6 et 9 % sur les appartements standard, avec 8 à 10 % sur les studios et petits T2 (25 à 50 m²) bien placés. Les locations courtes durées près de la médina et de la plage de Malabata atteignent des taux d’occupation de plus de 75 % l’été, poussant les rendements bruts à plus de 11 %. Côté commercial et logistique, les entrepôts proches de Tanger Med affichent des rendements de 8 à 12 %.

Cinq stratégies d’investissement type à Tangier

Les études récentes identifient cinq grands profils d’investissement tangérois, chacun adapté à un budget et à un objectif précis :

Pour un investisseur purement orienté rendement, la première stratégie (périphérie industrielle) est la plus attractive : loyers de 2 500 à 3 500 MAD/mois pour un coût d’acquisition contenu, soit 7 à 9 % brut dans un secteur où la demande est structurelle. Pour une logique de « patrimoine + jouissance », les options Marshan, Asilah ou Cap Spartel combinent valorisation de long terme et usage personnel.

Avantages fiscaux et cadre pro-investisseurs

Le Maroc a adopté une politique clairement favorable au capital – national ou étranger – avec une réforme graduelle de l’impôt sur les sociétés jusqu’en 2026 et un arsenal d’incitations pour les nouveaux projets.

Sur le plan général :

Pour l’immobilier résidentiel individuel, l’enjeu n’est pas tant l’IS que le coût total d’acquisition et la facilité de rapatriement :

– les frais d’acquisition (enregistrement, notaire, conservation foncière) représentent environ 15 à 20 % au-dessus du prix, si l’on intègre également les coûts annexes d’investissement,

– les droits d’enregistrement sont de l’ordre de 5 à 6 %, les frais de notaire 1 à 2 %,

– les étrangers bénéficient d’une liberté quasi totale pour rapatrier loyers nets et produit de revente, à condition de respecter les procédures de l’Office des Changes.

Les zones d’accélération industrielle et les zones franches – dont Tanger Free Zone – offrent en outre des régimes d’exonération d’IS sur cinq ans, puis une imposition allégée, ce qui renforce l’attrait des investissements dans l’immobilier d’entreprise (logistique, entrepôts, bureaux liés aux activités export).

Avantage comparatif du Maroc face à l’Espagne et à la Tunisie

Une donnée résume assez bien la situation : à Tangier, le prix moyen au mètre carré reste autour de 642 dollars, soit deux fois moins qu’à Tunis et trois à quatre fois moins qu’à Malaga en Espagne. Dans le même temps, les rendements bruts tangérois se situent souvent entre 7 et 9 %, là où beaucoup de marchés côtiers espagnols sont retombés entre 4 et 6 %, et où la Tunisie tourne autour de 5,4 % en moyenne pour la location longue durée.

Pour un investisseur qui cherche avant tout un effet de levier entre coût d’entrée et flux de loyers, le Maroc – et tout particulièrement Tangier – arrive en tête.

Espagne : un marché cher mais solide, tiré par les côtes

L’Espagne arrive dans une phase de maturité post-boom : les excès de la bulle des années 2000 ont été purgés, les banques ont assaini leurs bilans, la demande étrangère est revenue en force, et l’immobilier est redevenu l’un des placements phares du pays.

Une hausse des prix qui se poursuit en 2026

En 2025, les prix des logements finis ont encore progressé de 13,1 % sur un an au quatrième trimestre, avec un bond de 3,5 % sur le seul trimestre. Madrid a vu ses prix grimper de près de 21 % sur un an pour atteindre près de 4 900 €/m², Barcelone a dépassé 4 270 €/m² avec plus de 8 % de hausse annuelle. Dans des villes comme Valence ou Malaga, la progression a été encore plus spectaculaire (jusqu’à +17,5 % pour Valence, +11,3 % pour Malaga).

Pour 2026, aucun grand acteur ne table sur une correction. BBVA Research anticipe une progression d’environ 5,3 %, CaixaBank parle de 6,3 %, d’autres analystes évoquent une fourchette de 5 à 7 % au niveau national, avec des régions « chaudes » (Costa Blanca, Costa del Sol, Baléares) susceptibles de monter de 7 à 10 %. En résumé : la flambée post-Covid se calme un peu, mais les prix continuent d’avancer, tirés par un déficit structurel de logements (plus de 700 000 unités manquantes, pour un besoin annuel de 150 000 à 200 000 nouvelles habitations).

À l’échelle du pays, le prix moyen au mètre carré se situe autour de 2 100 à 2 300 €, mais les contrastes sont extrêmes : de moins de 800 €/m² dans des provinces intérieures comme Jaén ou Ciudad Real, à plus de 4 000–6 000 €/m² sur certains tronçons de la Costa del Sol.

Côtes espagnoles : plus-value assurée, rendement en tension

Le cœur de l’investissement étranger se concentre toujours sur les côtes. En 2025, la société de valorisation Tinsa a mesuré une hausse de 7,2 % en un an pour l’ensemble des littoraux, et de 12,1 % pour les résidences secondaires, avec un prix moyen à près de 2 970 €/m². Costa Blanca Nord (province d’Alicante) a affiché +17 % sur un an, la province de Valence +15,5 %, les Baléares +13,4 %.

Les rendements sur la côte restent corrects, mais se tassent avec la hausse des prix. Sur l’ensemble du littoral, les appartements offrent en moyenne 5 à 7 % de rendement brut, les villas 4 à 6 %. Dans des stations très touristiques comme Benidorm, on peut encore viser 6 à 8 % brut grâce à une demande quasi permanente, mais dans d’autres zones premium (Marbella, certaines parties de la Costa del Sol), le rendement brut peut descendre autour de 4,5–5 % en raison de la cherté du foncier.

Une étude dédiée au neuf sur les « costas » indique :

– un prix moyen de 687 140 € pour les programmes neufs,

– un rendement locatif brut moyen d’environ 3,7 %,

– des biens en dessous de 200 000 € nettement plus rentables (5,8 % de rendement brut en moyenne) que les propriétés de luxe au-dessus de 500 000 € (3,1 %).

Le message est clair : en Espagne, la performance se joue de plus en plus dans le ciblage des gammes de prix et des micro-marchés plutôt qu’à l’échelle des grandes « marques » régionales.

Intérieur espagnol : rendements plus élevés, capitalisation plus lente

La montée des prix sur la côte pousse progressivement une partie des acheteurs – surtout ceux qui télétravaillent ou recherchent des revenus locatifs stables – vers l’intérieur. Dans des provinces comme Ciudad Real, Jaén ou Cuenca, on trouve des biens autour de 750 à 850 €/m², soit trois à quatre fois moins qu’à Marbella ou Barcelone, avec des rendements bruts plus élevés.

Globalement, les données indiquent :

– des rendements bruts de 5 à 8 % pour la location longue durée dans l’Espagne intérieure,

– une saisonnalité faible et une demande plus régulière,

– une appréciation des prix plus modérée mais en accélération dans certaines villes universitaires ou capitales régionales.

Les statistiques de rendement confirment le potentiel de ces marchés « secondaires » :

En revanche, les quartiers prime de Madrid ou Barcelone plafonnent souvent à 3–4 % brut, ce qui les rapproche davantage d’un actif de capitalisation patrimoniale que d’un pur produit de rendement.

Un cadre macro et financier favorable, malgré la fin de la Golden Visa

Malgré l’augmentation des prix, l’Espagne reste attractive sur plusieurs plans :

– les taux de crédit se détendent : l’Euribor 12 mois est passé de plus de 4,2 % en 2023 à environ 2,236 % en janvier 2026, avec une tendance attendue vers 2 %,

– les taux fixes proposés aux résidents se situent entre 2 et 2,5 %, les non-résidents payant généralement 0,5 à 1 point de plus,

– la rentabilité totale (appréciation + loyers) a approché 16 % en 2025 selon la Banque d’Espagne, loin devant les obligations d’État à 10 ans (3,3 %) et les dépôts bancaires (1,5 %).

L’un des grands changements de ces dernières années tient à la suppression progressive du volet immobilier de la Golden Visa. Le programme, qui permettait d’obtenir une résidence contre un investissement d’au moins 500 000 € dans la pierre, a été démantelé à partir d’avril 2025 avec l’entrée en vigueur d’une loi organique qui a supprimé les articles encadrant ce dispositif. En 2026, un achat immobilier – même important – ne donne donc plus accès à une voie privilégiée de résidence.

En pratique :

Pour un investisseur purement patrimonial, ce changement est plus politique que pratique : acheter un bien pour le louer reste parfaitement possible, sans restriction de nationalité, mais l’argument « achat = résidence automatique » a disparu.

Régulation des loyers et location touristique : un risque à surveiller

Autre point à intégrer : la régulation. L’Espagne a mis en place un index national pour limiter la hausse des loyers dans certaines zones tendues, remplaçant l’indexation sur l’inflation (CPI). Plusieurs villes, notamment Barcelone, ont durci le ton contre les locations touristiques, multipliant les exigences d’enregistrement et les contrôles. Une partie de l’offre s’est ainsi reportée sur les locations saisonnières ou de longue durée.

Le pays a aussi renforcé le contrôle sur les locations de type Airbnb : registres numériques obligatoires, possibilité de retirer les annonces illégales, sanctions pour les plateformes qui laissent des annonces non conformes. Pour un investisseur opérant en courte durée, cela implique une montée en gamme de la gestion et une nécessaire veille réglementaire permanente.

Pour autant, le rapport rendement/risque de l’Espagne reste compétitif à l’échelle européenne, avec des rendements résidentiels de 5 à 7 % considérés comme parmi les plus élevés d’Europe de l’Ouest, et des perspectives de hausse modérée mais robuste des prix (5–7 % par an dans de nombreuses prévisions pour 2026).

Tunisie : un marché en transition, entre réformes et opportunités ciblées

La Tunisie se trouve aujourd’hui dans une phase de transition profonde de son secteur immobilier. Longtemps marqué par l’informel, le sous-investissement et des déséquilibres régionaux, le marché connaît une double dynamique : d’un côté, une « renaissance » tirée par le tourisme et la demande domestique ; de l’autre, un durcissement et une modernisation du cadre fiscal et réglementaire.

Croissance des prix et des loyers, sur fond de tensions sociales

Sur le plan des prix, les dernières années ont été marquées par des hausses soutenues, surtout en zones urbaines :

– à l’échelle nationale, les prix des appartements ont augmenté d’environ 7 % en 2025,

– au troisième trimestre 2025, les appartements à Tunis ont bondi jusqu’à +16 % sur un an, les maisons jusqu’à +19 %,

– à Sousse, les appartements ont connu +12 % annuels, les maisons +6 %,

– Nabeul et Ariana ont affiché des dynamiques plus contrastées, avec des hausses sur certains segments et des baisses sur d’autres.

En 2024, le prix moyen national d’un appartement avoisinait 3 345 TND/m², en hausse de 6,4 % sur un an. Les loyers ont, eux aussi, progressé, avec une augmentation d’environ 7,27 % sur la même période. Résultat : le rendement locatif brut moyen s’est établi autour de 5,43 % au deuxième trimestre 2025, en légère hausse par rapport aux années précédentes.

La particularité tunisienne est que, malgré ces augmentations, l’immobilier reste le principal mode d’épargne des ménages : plus de 75 % des foyers sont propriétaires, et le stock de logements atteint environ 4,2 millions d’unités pour 3,4 millions de ménages.

Réformes fiscales et nouvelles règles du jeu

À partir de 2023–2024, et surtout avec la loi de finances 2026, la Tunisie a commencé à remanier en profondeur son cadre fiscal et juridique lié à la propriété :

Ces mesures visent à la fois à élargir l’assiette fiscale, à lutter contre l’économie informelle et à clarifier des règles parfois floues, notamment concernant les biens appartenant à des étrangers ou au domaine privé de l’État.

Parallèlement, un travail de fond a été lancé pour revoir le Code de l’aménagement du territoire, les lois sur la copropriété et la promotion immobilière, et pour renforcer l’offre de logement social via des acteurs publics comme la SNIT et la SPROLS, désormais dotés de nouveaux outils de commercialisation (location-vente, règlement par échéances, etc.).

Location touristique : structuration progressive d’un marché en plein essor

Sur le segment des locations de courte durée, la Tunisie essaie de trouver un équilibre entre encouragement du tourisme et lutte contre le désordre du marché. La réglementation impose désormais :

Les revenus tirés des locations saisonnières sont imposables, soit comme bénéfices professionnels (BIC) pour les loueurs professionnels, soit comme revenus fonciers pour les loueurs occasionnels, avec un barème progressif et des abattements.

Dans les faits, l’application de ces règles reste inégale, et une part importante de l’offre échappe encore au contrôle. Cependant, les données disponibles donnent une idée du potentiel :

– le rendement brut national de la location longue durée tourne autour de 5,4 %,

– à Tunis, on observe des rendements de 5,8 % à un peu plus de 8 % selon la typologie,

– sur Airbnb, un hôte à Tunis peut dégager en haute saison (août–septembre) un revenu moyen d’environ 1 305 $/mois, avec un tarif journalier moyen de 84 $ et une occupation autour de 49 %.

Les gross yields sur le segment touristique varient généralement entre 4 et 6 % pour des appartements de standing en front de mer, 5 à 8 % pour des logements de vacances « standard », 6 à 9 % pour des villas, et jusqu’à 7 à 10 % pour des maisons traditionnelles rénovées dans des zones prisées.

Un plan 2026–2030 axé sur le logement social et la régulation

Le plan de développement 2026–2030 place le logement au cœur de la stratégie de « justice sociale par les instruments économiques ». Concrètement, cela se traduit par :

Pour un investisseur étranger, ce plan annonce un environnement plus structuré, mais aussi potentiellement plus encadré, notamment si des plafonds de loyer ou des grilles tarifaires viennent à s’appliquer à certains segments.

Contraintes spécifiques pour les étrangers

La Tunisie n’interdit pas aux non-résidents d’acheter un appartement ou une villa en zone urbaine ou touristique, mais le parcours est nettement plus balisé qu’au Maroc ou en Espagne :

– impossibilité d’acquérir des terres agricoles,

– double autorisation requise : du gouverneur régional et de la Banque centrale pour le volet change,

– procédures pouvant durer jusqu’à 12 mois,

– obligation de passer par des virements bancaires pour justifier la provenance des fonds.

Il n’existe pas de « Golden Visa » tunisienne liée à l’immobilier, même si la possession d’un bien peut jouer en faveur de l’obtention d’un visa de long séjour ou d’une carte de résidence. En parallèle, un projet de loi déposé par des députés vise à encadrer plus strictement la location meublée, en imposant des registres, des plafonds de loyers, des sanctions lourdes pour les dépassements et même la possible fermeture définitive en cas de manquements graves.

En résumé, la Tunisie propose :

– des prix encore compétitifs, même si certains segments (luxe littoral) flirtent avec 1 000–1 500 $/m²,

– des rendements bruts corrects (5–8 %) avec un surcroît de complexité administrative,

– un environnement fiscal en mutation, avec à la fois des incitations (exonérations ciblées, simplifications) et de nouvelles impositions (taxe sur la fortune immobilière).

Comparer Maroc, Espagne et Tunisie : rendement, risque, perspective

Pour éclairer un choix d’investissement, il est utile de résumer les grands paramètres comparés.

Ticket d’entrée et niveau de prix

En termes de prix purs, Tangier reste l’un des marchés les moins chers, tout en offrant des infrastructures de niveau international. La Tunisie propose des prix comparables sur certains segments, mais avec une profondeur de marché et une liquidité moindres. L’Espagne est clairement plus chère, surtout sur le littoral méditerranéen, mais offre en contrepartie une très forte liquidité et une reconnaissance internationale du marché.

Rendements locatifs bruts

Dans ce tableau, le Maroc et l’Espagne se tiennent en tête en moyenne, mais la marge de manœuvre est plus grande au Maroc pour atteindre des rendements très élevés avec un budget modéré. L’Espagne offre des rendements comparables, voire supérieurs dans certains segments intérieurs, mais pour un coût par mètre carré nettement plus élevé.

Perspectives de plus-value

Les trois pays sont dans une logique de hausse, mais à des stades différents du cycle :

Risques et complexité réglementaire

Sur ce plan, l’ordre se renverse :

Où investir en fonction de son profil en 2026 ?

Au terme de cette comparaison, un investisseur averti ne cherchera pas une réponse unique, mais un arbitrage en fonction de ses contraintes et priorités.

Pour un profil « rendement maximal avec budget limité », le Maroc, et plus précisément Tangier, se détache clairement : un billet de 400 000 à 700 000 MAD permet déjà d’entrer sur des VEFA en périphérie industrielle ou dans des quartiers en développement comme Gzenaya, avec des rendements bruts ciblés de 7 à 9 % et une forte probabilité de plus-value à moyen terme.

Pour un profil « diversification de niche et pari sur un marché en structuration », la Tunisie peut constituer un complément, à condition d’accepter une complexité réglementaire supérieure et de travailler avec des partenaires locaux solides. Les opportunités existent, notamment dans la location de vacances ou dans certains projets haut de gamme, mais elles ne se prêtent pas à tous les investisseurs.

En 2026, le véritable enjeu n’est donc pas de trancher définitivement entre « Maroc vs Espagne vs Tunisie », mais de composer un portefeuille intelligent, qui profite à la fois :

Expert en développement régional

– de la montée en puissance de Tangier comme hub immobilier à haut rendement,

– de la solidité et de la profondeur du marché espagnol pour l’adossement en euros,

– et, pour les plus audacieux, de la transition tunisienne pour des arbitrages tactiques.

Ceux qui sauront jouer ces trois partitions en maîtrisant leurs risques auront une longueur d’avance dans le grand jeu immobilier méditerranéen des prochaines années.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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