Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter un bien au Pérou en tant qu’étranger n’est plus une aventure réservée aux aventuriers juridiques. Le pays s’est forgé l’une des législations les plus ouvertes d’Amérique latine en matière de propriété pour les non‑résidents, tout en attirant de plus en plus d’investisseurs grâce à un marché dynamique, une fiscalité plutôt lisible et une grande diversité géographique, de Lima à la côte nord en passant par Cusco ou l’Amazonie. Mais cette facilité apparente ne dispense pas de rigueur : comprendre le cadre légal, les étapes, les coûts et les risques est indispensable pour sécuriser un achat.
Les étrangers ont les mêmes droits de propriété que les Péruviens. Le processus comprend des démarches administratives spécifiques, des options de financement locales et internationales, et des obligations fiscales, notamment sur la revente du bien.
Droits des étrangers et principales restrictions
Le point de départ est clair : la Constitution péruvienne (article 71) met les étrangers sur un pied d’égalité avec les citoyens pour la propriété immobilière. Un non‑résident peut acheter un appartement en ville, une maison à la plage ou un local commercial, directement à son nom ou via une société péruvienne, sans surtaxe spécifique liée à sa nationalité.
Cette ouverture connaît toutefois des limites bien précises qu’il faut intégrer dès la phase de repérage.
Le cadre constitutionnel
Le droit de propriété des étrangers est reconnu et protégé par la loi péruvienne. La protection s’étend à la non‑discrimination et à la garantie contre l’expropriation arbitraire. En pratique, un étranger peut détenir plusieurs biens, sans plafond de surface ou de valeur. La pleine propriété est acquise une fois le titre inscrit au registre public des propriétés (SUNARP).
Selon la Constitution péruvienne, un étranger ne peut pas invoquer la protection diplomatique de son pays pour les litiges liés à la propriété au Pérou. Il est soumis aux mêmes procédures et juridictions que les nationaux.
La règle des 50 kilomètres et les zones protégées
La principale restriction est géographique. Les étrangers ne peuvent pas acquérir directement, ni même indirectement via une société, des biens suivants situés à moins de 50 km des frontières internationales :
– terres
– mines
– forêts
– ressources en eau
– sources d’énergie ou combustibles
Cette mesure s’applique principalement dans certaines zones frontalières des régions andines, amazoniennes et autour du lac Titicaca. La plupart des grands centres urbains, comme Lima, ne sont pas concernés.
À cette règle s’ajoutent d’autres limitations :
– impossibilité d’acheter dans des zones militaires, installations gouvernementales sensibles ou certains secteurs stratégiques
– interdiction sur les terres communautaires indigènes et les aires naturelles protégées
– encadrement strict pour les biens classés patrimoine culturel, nécessitant des autorisations spécifiques
Dans des cas exceptionnels, une dérogation à la règle des 50 km peut être accordée par décret suprême, avec aval du Conseil des ministres, lorsqu’un projet est déclaré « d’utilité publique urgente ». C’est toutefois rarissime pour un particulier.
Statut migratoire : ce qu’un étranger doit (et ne doit pas) avoir
Contrairement à d’autres pays, le Pérou ne conditionne pas l’achat immobilier à la résidence. Un étranger peut acquérir un bien en étant simple touriste, à condition de respecter quelques formalités.
Touriste, visa affaires et permis pour signer
Pour signer un contrat de vente au Pérou en tant que touriste, il faut obtenir un « Permiso para firmar contratos » auprès de la Superintendencia Nacional de Migraciones. Ce permis, souvent oublié par les acheteurs pressés, est pourtant exigé par les notaires : sans lui, la signature peut être contestée.
Le dossier repose essentiellement sur : les éléments de preuve.
– les données du passeport
– la date d’entrée sur le territoire (consultable en ligne depuis la dématérialisation du tampon de visa)
Les titulaires d’un visa affaires bénéficient généralement d’une capacité de signature étendue. Cependant, il est impératif de confirmer auprès d’un notaire quelles autorisations spécifiques sont exactement requises pour l’acte concerné, afin d’éviter tout problème de validité.
Achat à distance et procuration
Un achat peut être finalisé sans jamais mettre les pieds au Pérou. Il suffit de désigner un représentant local (souvent l’avocat) via une procuration :
Pour qu’une procuration soit valable au Pérou, elle doit être soit établie directement devant un consulat péruvien dans le pays de résidence du mandant, soit signée devant un notaire local. Dans ce second cas, l’acte notarié doit ensuite être légalisé (ou apostillé, selon les conventions internationales du pays) puis traduit en espagnol par un traducteur assermenté.
Si l’acheteur est marié, la loi péruvienne impose en pratique l’intervention des deux conjoints ; la procuration doit donc être accordée par chacun d’eux au même représentant.
Propriété et résidence : deux chemins séparés
Posséder un bien au Pérou ne donne pas automatiquement droit à un titre de séjour. En revanche, un investissement immobilier substantiel peut contribuer à un dossier de visa investisseur ou rentier, dès lors que les seuils de valeur et de preuves de revenus exigés par la réglementation migratoire sont atteints. Ces démarches suivent toutefois une logique distincte de l’achat lui‑même.
Où et quoi acheter : panorama rapide du marché
L’attrait du marché péruvien repose sur une combinaison de croissance urbaine, pénurie de logements dans les grandes villes, dynamisme touristique et développement des infrastructures. Les régions et les types de biens ciblés par les étrangers sont assez variés.
Grandes zones d’investissement
Lima concentre l’essentiel de l’activité immobilière. Certains districts se distinguent particulièrement :
– Miraflores, San Isidro et Barranco, prisés pour les appartements haut de gamme, les locations saisonnières et les bureaux
– d’autres secteurs comme Surco, San Borja, La Molina ou Magdalena del Mar, offrant un mélange de résidences familiales et d’immeubles modernes
Au‑delà de la capitale, plusieurs pôles se démarquent :
Panorama des marchés porteurs et des tendances d’investissement dans différentes régions du pays.
Deuxième ville du pays, caractérisée par l’expansion de ses quartiers résidentiels.
Cœur de l’offre touristique liée au Machu Picchu.
Portée par l’urbanisation et une forte activité économique sur la côte nord.
Montée en puissance des lodges de luxe, projets éco-touristiques et communautés orientées nature.
Zone très recherchée pour les maisons de plage et résidences de vacances.
Secteur très prisé pour les maisons de plage et résidences de vacances.
Typologie des biens recherchés
Les étrangers se répartissent entre usages divers :
– une part appréciable des achats concerne les projets touristiques et hôteliers (environ 45 % des acquisitions étrangères selon certaines estimations sectorielles)
– environ 30 % des achats seraient purement résidentiels (résidence principale ou secondaire)
– autour de 20 % viseraient l’agriculture
– le reste concerne le commerce et le développement immobilier
En pratique, un étranger peut librement acquérir :
– des appartements et maisons
– des locaux commerciaux
– des terrains urbains ou agricoles (hors zones restreintes)
– des biens en copropriété (régime de « propriété horizontale »)
Le nombre de villes péruviennes mentionnées pour illustrer la diversité des prix immobiliers au mètre carré.
| Ville / zone | Fourchette moyenne de prix (PEN/m²) | Commentaire synthétique |
|---|---|---|
| Lima (districts prime) | 5 000 – 9 000 | Marché mature, forte demande locative |
| Arequipa | 3 500 – 6 500 | Croissance résidentielle soutenue |
| Cusco | 3 000 – 6 000 | Poids du tourisme, intérêt pour locations courtes |
| Trujillo | 2 500 – 5 000 | Ville côtière en développement |
| Iquitos | 2 000 – 4 500 | Marché lié au tourisme amazonien |
Au niveau national, la valeur moyenne d’une maison tournait autour de 140 000 dollars américains à la fin de 2023, tous segments confondus.
Rendements locatifs et perspectives
Les rendements bruts sur loyers varient généralement entre un peu plus de 3 % et près de 7 % selon les villes et les quartiers, avec :
– à Lima, des rendements souvent compris entre 5 % et 7 % pour des locations longue durée
– à Cusco ou dans les zones touristiques, des rendements pouvant atteindre 8 % à 12 % pour des locations de courte durée, au prix d’une gestion plus intensive
Les projections macroéconomiques font état d’une croissance du PIB autour de 3,5–4,5 % par an dans les années à venir, avec une inflation maîtrisée. La demande en logements de classe moyenne et les projets touristiques devraient continuer à stimuler le marché, même si des risques politiques et de change existent.
Étapes du processus d’achat : de la recherche à l’inscription
Malgré la diversité des situations, le schéma juridique de base reste assez standard. Il se déroule en plusieurs phases qui, en pratique, s’enchaînent sur 4 à 12 semaines pour un dossier sans complication majeure.
Préparation : documents et numéros fiscaux
Avant même de choisir un bien, l’acheteur étranger doit rassembler les pièces suivantes :
– passeport en cours de validité
– numéro d’identification fiscale péruvien (RUC), à obtenir auprès de la SUNAT
– si applicable, acte de mariage apostillé et traduit, car l’intervention du conjoint est généralement requise
– justificatifs de provenance des fonds (relevés bancaires, déclarations fiscales, documents d’héritage ou de donation), surtout pour les transferts importants
Les documents établis à l’étranger doivent être légalement reconnus : apostille ou légalisation consulaire, puis traduction officielle en espagnol.
En parallèle, si l’acheteur est physiquement présent au Pérou en tant que touriste, il doit solliciter le « Permiso para firmar contratos » auprès de Migraciones avant toute signature de contrat de vente ou d’avant‑contrat.
Recherche du bien et due diligence préliminaire
Une fois la cible identifiée, la première vérification est juridique : il faut s’assurer que le vendeur est bien le propriétaire, que le bien ne porte ni hypothèque, ni saisie, ni servitude inattendue, et qu’il est correctement immatriculé.
Cela passe par une consultation auprès de la SUNARP, qui délivre :
– une « Copia literal » ou « Certificado Registral Inmobiliario », document listant l’historique des propriétaires, la description du bien et les éventuelles charges (gravámenes)
Pour compléter, l’avocat ou le notaire vérifie :
– les certificats municipaux (zoning, paramètres urbanistiques)
– le paiement des impôts locaux et arbitrios
– l’existence des permis de construire et certificats de conformité pour les bâtiments
– la cohérence entre les limites cadastrales et la réalité du terrain
Une visite physique approfondie est également indispensable, surtout dans les zones rurales ou en Amazonie où l’accès à l’eau, les droits d’usage ou les voies d’accès peuvent poser problème.
L’accord préliminaire : arras et « minuta de compra‑venta »
Quand les parties tombent d’accord sur le prix et les conditions, elles signent généralement :
En Espagne, la vente immobilière peut être précédée par deux types d’engagements : un contrat de réservation (« contrato de arras ») qui fixe les conditions et prévoit un dépôt (souvent 10 à 20 % du prix), ou directement par une « minuta de compra‑venta », un projet d’acte de vente détaillant le bien, le prix, l’échéancier de paiement et les obligations de chacune des parties.
Ce document a valeur d’engagement juridique. Une fois signé, se rétracter peut entraîner des pénalités, comme la perte du dépôt ou l’obligation de restituer le double de celui‑ci, selon la clause d’arras choisie.
À ce stade, il est crucial d’avoir déjà mené l’essentiel de la due diligence, ou à tout le moins de subordonner la vente à certains résultats (par exemple, l’absence de dettes ou de litiges).
Acte public et intervention du notaire
La vente n’est officiellement formalisée que lors de la signature de l’« escritura pública » devant notaire. Le notaire joue un rôle central :
Le notaire joue un rôle essentiel dans une transaction immobilière. Il vérifie l’identité et la capacité juridique des parties, ce qui peut inclure l’exigence d’un certificat médical pour les personnes de plus de 65–70 ans. Il contrôle également la régularité des documents fournis, tels que les titres de propriété, les certificats fiscaux et les procurations. Ensuite, il rédige et lit l’acte de vente devant les parties. Enfin, il enregistre les signatures et conserve un protocole de l’acte pour en assurer la sécurité juridique.
Le paiement du solde du prix se fait en général au moment de cette signature, via un chèque de banque, un virement domestique ou un transfert international crédibilisé par des justificatifs d’origine des fonds.
Enregistrement à la SUNARP et modification des registres municipaux
Après la signature, le notaire transmet à la SUNARP une « parte notarial », copie officielle de l’acte, pour qu’elle soit inscrite au registre immobilier. Ce n’est qu’à l’issue de cette inscription que la propriété est définitivement transférée.
Parallèlement, l’acheteur doit :
– effectuer l’« Alta Municipal » auprès de la municipalité compétente, pour que les registres de l’impôt foncier soient mis à jour
– s’assurer que le vendeur a bien effectué sa « Baja Municipal », qui met fin à ses obligations fiscales locales à la date du 31 décembre de l’année de la vente
Le tableau ci‑dessous résume, de manière simplifiée, les grandes étapes du processus :
| Étape | Acteurs principaux | Points clés |
|---|---|---|
| Préparation des documents | Acheteur, SUNAT, Migraciones | Passeport, RUC, permis de signer, apostilles, traductions |
| Recherche & due diligence | Avocat, SUNARP, municipalité | Copia literal, zonage, dettes, inspection physique |
| Accord préliminaire (arras/minuta) | Acheteur, vendeur, avocat | Dépôt 10–20 %, clauses suspensives, conditions de vente |
| Signature de l’escritura pública | Acheteur, vendeur, notaire | Vérifications finales, paiement du solde |
| Enregistrement SUNARP | Notaire, SUNARP | Inscription de l’acte, mise à jour du numéro électronique |
| Mise à jour municipale | Acheteur, vendeur, municipalité | Alta et Baja Municipal, mise à jour de l’Impuesto Predial |
Dans un dossier fluide, l’ensemble se boucle en 30 à 60 jours. L’inscription à la SUNARP peut prendre quelques semaines supplémentaires selon la région.
Le cas particulier des biens « informels » ou non enregistrés
Une des spécificités du marché péruvien est la fréquence des propriétés dites « en possession » ou non inscrites à la SUNARP. Ce type d’opération peut être tentant, car souvent moins cher ou portant sur des terrains recherchés, notamment dans :
– certaines zones de la Vallée sacrée près de Cusco
– des secteurs de la jungle
– des tronçons de la côte nord encore peu urbanisés
Dans ce cas, l’acheteur n’achète pas un titre foncier formel, mais des « droits possessoires ».
Comment se déroule une vente de droits possessoires
La transaction se fait généralement par acte notarié, mais ne donne pas lieu, immédiatement, à une inscription au registre immobilier. L’acheteur obtient :
Pour officialiser un transfert de propriété, un acte notarié attestant le transfert de possession est requis. Par la suite, il est possible de déclarer le bien à la municipalité (Alta Municipal) afin de commencer à payer l’impôt foncier à son nom.
En revanche, il ne peut pas, dans l’immédiat :
– obtenir un crédit hypothécaire sur ce bien
– bénéficier de la même sécurité juridique qu’avec un titre inscrit
La régularisation (saneamiento registral)
Pour transformer cette possession en propriété formelle, il faut engager un processus de « saneamiento registral ». Cette procédure peut être technique et longue. Elle implique souvent :
– la reconstitution de la chaîne historique de possession
– la clarification des limites via des plans cadastraux
– les démarches administratives auprès des autorités compétentes
L’intervention d’un avocat spécialisé est, ici plus qu’ailleurs, indispensable. Sans régularisation, la revente à un futur acheteur étranger ou l’accès au crédit peuvent être fortement compromis.
Coûts et fiscalité à l’acquisition
Au‑delà du prix affiché, l’achat d’un bien au Pérou implique une série de frais et d’impôts. Bien les anticiper évite les mauvaises surprises et permet de comparer ce marché à d’autres destinations.
La taxe de transfert (Alcabala)
L’Alcabala est un impôt municipal prélevé lors de la mutation d’un bien immobilier. Son principe :
– taux de 3 % sur la valeur commerciale du bien (ou la valeur fiscale, selon les cas)
– exonération sur la première tranche de 10 UIT (Unidad Impositiva Tributaria)
La valeur de l’UIT est fixée chaque année par le gouvernement. Pour 2025, elle s’élève à 5 150 PEN. Les 10 premières UIT, soit 51 500 PEN, sont donc déduites de l’assiette de calcul.
Certaines opérations sont exemptées, en particulier :
L’Alcabala, impôt sur les transactions immobilières dans l’Espagne moderne, connaissait plusieurs exemptions notables.
La première vente d’un logement neuf par un promoteur était exemptée, sous certaines conditions de régime.
Les successions ne supportaient pas le paiement de l’Alcabala.
Les ventes dont le montant était inférieur au seuil taxable établi étaient également exemptées.
Cette taxe est en principe à la charge de l’acheteur.
Frais de notaire, d’enregistrement et honoraires juridiques
Les autres coûts principaux s’articulent ainsi :
– frais de notaire : environ 0,1 % à 0,5 % du prix de vente
– frais d’enregistrement à la SUNARP : typiquement 0,3 % à 1 % de la valeur du bien
– honoraires d’avocat : généralement 1 % à 2 % du prix, pour une prise en charge complète (due diligence, rédaction de contrats, représentation)
– étude de titre ou rapport spécifique : parfois facturé à part, de l’ordre de 300 à 600 dollars
Le vendeur, de son côté, supporte en général :
– les commissions d’agent immobilier (3 % à 5 % du prix)
– ses propres conseils juridiques ou fiscaux, le cas échéant
Taxes indirectes et opérations spécifiques
D’autres prélèvements peuvent s’ajouter selon le type de bien :
Le taux total d’imposition sur la première vente d’un bien neuf par un promoteur au Pérou, incluant la TVA à 18 %, la taxe municipale de 2 % et la TTF de 0,005 %.
Au total, les coûts d’acquisition côté acheteur (hors prix d’achat) se situent généralement dans une fourchette de 4 % à 7 % de la valeur du bien. Si l’on ajoute les charges du vendeur, le « round‑trip » complet (aller + retour) peut représenter entre 6 % et près de 10 % du prix.
Le tableau suivant récapitule les principaux postes pour l’acheteur :
| Poste de coût | Ordre de grandeur | Observations |
|---|---|---|
| Taxe de transfert Alcabala | 3 % (après déduction de 10 UIT) | Payée par l’acheteur |
| Frais de notaire | 0,1 – 0,5 % | Variable selon l’étude notariale |
| Frais d’enregistrement (SUNARP) | 0,3 – 1,0 % | Environ 0,8 % dans certains cas |
| Honoraires d’avocat | 1 – 2 % | Recommandés pour toute transaction |
| Étude de titre (optionnelle) | 300 – 600 USD | Parfois incluse dans les honoraires |
| Frais bancaires / virements | 0,5 – 1,0 % | Selon la banque et la devise |
| Coût total estimatif (acheteur) | 4 – 7 % | Hors commissions d’agent payées par vendeur |
Fiscalité de la détention et de la mise en location
Une fois propriétaire, l’étranger est soumis aux mêmes obligations fiscales qu’un Péruvien. Celles‑ci se concentrent autour de l’impôt foncier, des redevances municipales et, le cas échéant, de l’impôt sur les loyers.
Impôt foncier (Impuesto Predial) et arbitrios
Chaque année, le propriétaire doit régler :
– l’Impuesto Predial, calculé sur la base de la valeur cadastrale (autovalúo) et appliqué par tranches progressives :
– 0,2 % jusqu’à un premier seuil
– 0,6 % entre ce seuil et un second
– 1,0 % au‑delà d’un certain montant (par exemple, plus de 309 000 PEN dans un barème récent)
– les « arbitrios municipales », qui financent les services locaux :
– ramassage des ordures
– nettoyage des rues
– entretien des espaces verts
– sécurité municipale
Les montants des taxes sont fixés par chaque municipalité et s’appliquent principalement aux biens urbains. Ils peuvent varier de manière significative d’une ville à l’autre.
Impôt sur les revenus locatifs
Louer le bien génère un revenu de source péruvienne, imposé selon le statut fiscal du propriétaire :
Taux d’imposition forfaitaire sur le revenu locatif brut pour un non-résident ou une société propriétaire en France.
Les locations via plateformes numériques (type location de courte durée) sont elles aussi soumises à ces règles, avec un prélèvement de 5 % mensuel sur le chiffre d’affaires pour les résidents, et 30 % pour les non‑résidents.
Revente et fiscalité des plus‑values
Au moment de vendre, l’investisseur étranger doit tenir compte à la fois des règles de sortie (documentaires et bancaires) et de la taxation des gains réalisés.
Liberté de cession et flux de capitaux
Un étranger peut librement revendre son bien, que ce soit à un Péruvien ou à un autre non‑résident. La transaction suit un schéma similaire à l’achat (contrat, acte notarié, enregistrement). Si le vendeur se trouve à l’étranger, une procuration peut à nouveau être utilisée.
Le Pérou dispose d’un marché des changes libéral : les capitaux issus de la vente peuvent être rapatriés sans restriction de montant, sous réserve des déclarations bancaires habituelles et d’un respect strict des obligations de lutte contre le blanchiment (justification de la provenance initiale des fonds, etc.).
Calcul de la plus‑value et taux d’imposition
Le traitement fiscal dépend du statut du vendeur et de la nature de l’opération :
Pour une personne physique non-résidente, la plus-value immobilière est considérée comme un revenu de deuxième catégorie. Elle est généralement taxée à 5 % sur le gain net, dans le cadre du régime de 5 % applicable aux plus-values individuelles. Cependant, un taux de 30 % peut s’appliquer si l’activité devient assimilable à du commerce, notamment en cas de vente de trois biens ou plus dans la même année fiscale.
– pour un résident, la plus‑value sur une cession isolée est également imposée à 5 % sur le gain net
Le gain net se calcule en soustrayant du prix de vente :
Pour être déductible, un coût doit correspondre au prix d’acquisition, inclure les améliorations dûment prouvées, et certains frais ne sont acceptés que s’ils sont préalablement reconnus par la SUNAT dans le cadre d’une procédure de certification d’investissement.
Exonérations possibles
Deux exemptions majeures sont prévues :
– absence d’impôt sur la plus‑value pour les biens acquis avant le 1er janvier 2004
– exonération lorsque le bien vendu est la seule propriété du vendeur, utilisée comme résidence principale (« casa habitación ») pendant au moins deux ans
Dans ces cas, aucune taxe sur la plus‑value n’est due, que le vendeur soit résident ou non‑résident. En revanche, si un non‑résident réalise des opérations répétées assimilables à une activité commerciale, il peut se voir appliquer un régime proche de celui des sociétés (taux autour de 30 %).
Modes de financement et contraintes bancaires
Même si le marché des prêts immobiliers existe au Pérou, la réalité est que la majorité des étrangers achètent comptant. Les raisons tiennent aux exigences bancaires, aux taux d’intérêt et à la perception du risque de change.
Crédits hypothécaires locaux
Les grandes banques péruviennes susceptibles de financer un achat immobilier par un étranger sont notamment :
– Banco de Crédito del Perú (BCP)
– Interbank
– Scotiabank Perú
– et, dans certains cas, BBVA Perú
Mais l’accès au crédit est loin d’être automatique. Les conditions courantes incluent :
Pour obtenir un prêt immobilier au Pérou, les établissements financiers exigent généralement : le statut de résident péruvien, un historique bancaire local, une preuve de revenus stables (souvent équivalant à au moins trois fois le montant de la mensualité), et un apport personnel compris entre 20 et 30 % (ce pourcentage pouvant être plus élevé pour un non-résident).
Les taux d’intérêt en monnaie locale (PEN) se situent souvent autour de 7 % à 11–12 % pour des durées allant jusqu’à 20 ans, avec un surcoût de 1 à 3 points pour les étrangers jugés plus risqués.
Financement développeur et alternatives
Pour les projets neufs, les promoteurs proposent parfois des plans de paiement directs :
– apport initial de 20 à 30 %
– solde échelonné sur 2 à 3 ans
– taux d’intérêt autour de 8 à 12 %
Ce type de financement, contracté directement avec le constructeur, est généralement plus accessible aux étrangers que le crédit bancaire classique.
Beaucoup d’investisseurs choisissent cependant :
Les investisseurs étrangers souhaitant acquérir un bien immobilier au Pérou ont principalement deux options pour le financement. Ils peuvent soit mobiliser des liquidités depuis leur pays d’origine pour effectuer l’achat, soit mettre en garantie un actif qu’ils possèdent déjà à l’étranger (comme un autre bien immobilier ou un portefeuille financier) afin d’obtenir un prêt pour financer cet achat péruvien. Ces mécanismes permettent de contourner les difficultés d’accès au crédit local.
Règles sur les paiements et la transparence des fonds
Pour tout montant supérieur à environ 10 000 dollars, la loi impose l’usage d’un moyen de paiement bancaire reconnu :
– chèque de banque émis par une banque péruvienne
– virement domestique en sol péruvien ou en dollars
– virement international entrant
Les paiements en espèces ne sont pas reconnus pour certaines déductions fiscales, et peuvent attirer l’attention des autorités de surveillance financière (UIF, SBS, SUNAT). L’acheteur doit donc pouvoir justifier de la provenance légale de ses fonds à tout moment.
Choix de la structure de détention : personne physique ou société
Un étranger peut acheter directement à son nom, ou via une structure juridique. Le choix dépend de la taille de l’investissement, de l’objectif (usage personnel, location, promotion) et de la stratégie fiscale internationale.
Détention en nom propre
C’est la solution la plus simple pour une résidence personnelle ou un investissement locatif modeste. Elle suppose :
– une gestion relativement facile de l’impôt sur les loyers et les plus‑values
– une imposition directe des revenus dans le pays de résidence fiscale de l’investisseur, avec éventuelles conventions de non‑double imposition
Le Pérou applique en principe aux étrangers la même fiscalité qu’aux nationaux, sans régime préférentiel spécifique.
Société locale ou véhicule d’investissement
Pour des projets de plus grande ampleur, plusieurs options existent :
La création d’une société au Pérou, telle qu’une Sociedad Anónima Cerrada (SAC), engendre des coûts initiaux d’environ 800 à 1 200 dollars. L’entreprise est ensuite soumise à des obligations comptables et fiscales annuelles. Les bénéfices sont imposés à un taux d’environ 30 %.
– participation dans des fonds ou trusts immobiliers locaux (FIBRA, FIRBI)
– régime fiscal favorable pour les personnes physiques jusqu’à fin 2026, avec un taux de 5 % sur les revenus distribués
– utilisation de structures étrangères (sociétés, trusts), en tenant compte des règles péruviennes de sociétés contrôlées (CFC) et des clauses anti‑abus de la SUNAT
La combinaison entre la fiscalité péruvienne, celle du pays de résidence de l’investisseur et les conventions fiscales (avec le Canada, le Brésil, le Mexique, le Portugal, la Suisse, le Japon, la Corée du Sud, etc.) doit être analysée avec un fiscaliste.
Principaux risques et bonnes pratiques de sécurisation
Même avec un cadre légal globalement favorable, le marché péruvien n’est pas exempt de pièges. Les risques se concentrent autour des titres, de la conformité urbanistique, des aléas politiques et climatiques.
Risques juridiques et administratifs
Les erreurs les plus fréquentes commises par les étrangers incluent :
L’achat d’un terrain présente plusieurs risques critiques : l’acquisition sans titre inscrit au registre (SUNARP) ou sur simple contrat informel, la méconnaissance des règles de zonage (ex. : conversion impossible d’un terrain agricole), l’omission de vérification des dettes fiscales locales, amendes ou factures impayées, l’absence de contrôle des autorisations de construction pour les bâtiments existants ou extensions, et une confiance excessive envers un vendeur ou agent sans validation indépendante.
À cela s’ajoutent des problèmes de registre :
– données cadastrales obsolètes
– erreurs dans les mesures de surface ou dans la description des limites
– superposition de titres ou prétentions concurrentes, surtout en zone rurale
Risques économiques, politiques et naturels
Le Pérou est exposé : exposition à un grand nombre de défis environnementaux et sociaux.
– à des cycles politiques parfois instables, susceptibles d’influencer la confiance des investisseurs
– à la volatilité du sol péruvien (PEN) face au dollar ou à l’euro
– à des risques naturels importants :
– fortes activités sismiques sur une bonne partie du territoire
– phénomènes climatiques liés à El Niño, particulièrement sur la côte nord
Il est recommandé de se concentrer sur des bâtiments respectant les normes antisismiques modernes et d’éviter les zones sujettes aux glissements de terrain ou aux inondations récurrentes pour garantir une meilleure sécurité.
Bonnes pratiques recommandées
Pour limiter ces risques, plusieurs réflexes s’imposent :
– recourir à un avocat local bilingue, indépendant du vendeur, ayant une solide expérience en droit immobilier
– exiger une recherche de titre approfondie auprès de la SUNARP, couvrant l’historique sur plusieurs décennies
– vérifier systématiquement :
– l’obtention du « Certificado Registral Inmobiliario »
– les certificats municipaux de zoning et de paramètres urbanistiques
– les permis de construire et certificats de conformité
– les quittances d’impôts fonciers et d’arbitrios
– demander des estimations de travaux ou d’entretien avant d’acheter un bien ancien
– privilégier les zones déjà urbanisées et titrées, surtout pour un premier investissement
– envisager la souscription d’une assurance titre lorsque cette offre est disponible sur le segment concerné
Après l’achat : obligations pratiques au quotidien
Une fois l’acte signé et le bien enregistré, il reste un certain nombre de démarches à ne pas négliger pour rester en règle et protéger son investissement.
Parmi les plus importantes :
Pour une gestion immobilière sans encombre et préparer une éventuelle revente, il est crucial de : payer ponctuellement l’Impuesto Predial et les arbitrios pour obtenir les certificats de non-dette ; mettre à jour la valeur cadastrale après des travaux importants ; déclarer et payer l’impôt sur les loyers perçus en conservant une documentation claire ; et archiver tous les justificatifs des fonds, améliorations et réparations majeures.
Enfin, pour ceux qui envisagent le Pérou non seulement comme destination d’investissement, mais aussi comme base de vie, il peut être opportun d’examiner, en parallèle de la propriété, les voies d’accès à un visa de résident (investisseur, rentier, professionnel indépendant, etc.). Là encore, la possession d’un bien immobilier solide, bien documenté et correctement fiscalisé est un atout pour démontrer une insertion durable dans le pays.
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Le marché immobilier péruvien est attractif (croissance urbaine, tourisme), mais l’achat par un étranger nécessite une préparation rigoureuse. Il faut respecter les restrictions géographiques, obtenir un permis de signature, réaliser une due diligence, anticiper tous les coûts (acquisition et détention) et définir une stratégie de sortie. Un accompagnement professionnel est recommandé pour naviguer le cadre juridique ouvert mais complexe.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel au Pérou pour rechercher du rendement locatif et une exposition au sol péruvien. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Lima, Arequipa, Cusco), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison individuelle dans un quartier en forte demande locative à Lima (Miraflores, Barranco, San Isidro), combinant un rendement locatif brut cible proche de 10 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée et définition d’un plan de diversification dans le temps pour intégrer cet actif dans une stratégie patrimoniale globale.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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