Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier péruvien attire de plus en plus d’investisseurs, locaux comme étrangers. Derrière cette dynamique, il n’y a pas seulement la croissance urbaine de Lima ou le boom de l’éco‑tourisme dans l’Amazonie péruvienne. Le véritable moteur est un cadre légal et fiscal pensé pour rendre l’investissement immobilier rentable, lisible et compétitif par rapport au reste de l’Amérique latine.
Le système fiscal péruvien offre plusieurs dispositifs avantageux pour les investisseurs immobiliers, notamment des taux d’imposition réduits sur les loyers, un régime favorable pour les plus-values, une fiscalité spécifique pour les fonds immobiliers cotés, la possibilité d’amortissements accélérés et un large réseau de conventions fiscales internationales. Il est essentiel d’en comprendre la logique et les conditions d’application pour en tirer pleinement profit.
Un environnement fiscal globalement favorable à l’immobilier
Le Pérou est souvent décrit comme une juridiction « pro‑investisseur » en matière immobilière. La Constitution protège fermement la propriété privée, et les étrangers jouissent, en dehors d’une bande de 50 km le long des frontières terrestres, des mêmes droits d’acquisition que les nationaux. À cette sécurité juridique s’ajoute une fiscalité relativement stable et prévisible.
Le système fiscal est géré par l’administration centrale SUNAT pour les impôts nationaux (impôt sur le revenu, TVA, retenues à la source) et par les municipalités pour les taxes locales (taxe foncière, prélèvements sur les services). L’ensemble utilise la *Unidad Impositiva Tributaria* (UIT) comme référence unique pour les seuils et calculs.
L’UIT, clé de voûte de nombreux calculs
L’UIT est un montant en sols péruviens, mis à jour chaque année par le gouvernement. Il sert, entre autres, à calculer certaines exonérations, la base de la taxe de transfert immobilière ou les tranches de la taxe foncière. Cette structure permet d’indexer discrètement le système fiscal sans modifier en permanence les textes.
| Année fiscale | Valeur de l’UIT (PEN) | Valeur approximative en USD |
|---|---|---|
| 2017 | 4 050 | ~1 242 |
| 2019 | 4 200 | — |
| 2023 | 5 350 | — |
| 2024 | 5 150 | — |
| 2025 | 5 150 | ~1 375 |
Pour un investisseur immobilier, l’UIT intervient notamment dans le calcul de la taxe de transfert (Alcabala), des tranches de la taxe foncière et de certaines déductions ou exonérations pour les particuliers.
Fiscalité des loyers : un taux forfaitaire très compétitif
L’un des principaux attraits du système péruvien réside dans la taxation des revenus locatifs. Le législateur a choisi une approche simple et peu coûteuse pour les personnes physiques, dans le but de formaliser et dynamiser le marché de la location.
Personnes physiques : 5 % sur le loyer brut
Qu’il s’agisse de résidents fiscaux ou de non‑résidents, un investisseur personne physique qui perçoit des loyers d’un bien situé au Pérou est, dans la plupart des cas, imposé à un taux effectif fixe de 5 % sur les revenus bruts.
Pour les particuliers domiciliés au Pérou, ces revenus sont classés en « première catégorie » et taxés au taux de 5 % sur le montant brut ou sur le brut diminué d’un abattement automatique de 20 %. Dans la pratique, le système est conçu pour aboutir à une charge effective d’environ 5 % des loyers encaissés, ce qui est nettement inférieur aux barèmes progressifs qui s’appliquent aux autres types de revenus (8 % à 30 %).
Pour les particuliers non domiciliés au Pérou, les loyers perçus sur des biens immobiliers situés dans le pays sont soumis à un impôt. La pratique courante, selon plusieurs sources, applique une imposition forfaitaire de 5% via une retenue à la source simplifiée dans certains dispositifs. Cependant, d’autres textes de loi prévoient un taux standard de 30% sur ces revenus locatifs, sans droit à déduction. Cette divergence souligne l’importance cruciale de structurer correctement les flux financiers, par exemple en utilisant certains véhicules d’investissement collectifs, pour pouvoir bénéficier du taux réduit de 5%.
La contrepartie de cette fiscalité légère est l’absence, pour les non‑résidents, de possibilité de déduire des charges. Mais pour des investisseurs cherchant un régime simple, avec peu de formalités, le compromis est souvent très favorable.
Minimum de loyer présumé : 6 % de la valeur cadastrale
Le système péruvien impose un plancher théorique de loyer. La loi prévoit que le revenu annuel provenant de la location ne peut, en principe, être inférieur à 6 % de la valeur de référence du bien utilisée pour la fiscalité locale (valeur cadastrale ou autovalúo). Si le loyer déclaré est inférieur, l’administration peut considérer qu’un revenu présumé égal à 6 % de cette valeur doit être imposé.
Cette règle vise à limiter les sous‑déclarations de loyers. Elle crée aussi un repère utile pour les investisseurs : un rendement brut inférieur à ce seuil peut alerter sur un loyer sous‑évalué au regard des standards fiscaux locaux.
Sociétés : imposition au taux de l’impôt sur les sociétés
Lorsqu’un bien est détenu par une société résidente, les loyers sont intégrés dans le résultat imposable et taxés au taux standard de l’impôt sur les sociétés, fixé à 29,5 %. Les sociétés non résidentes qui louent des biens situés au Pérou sont, de leur côté, soumises en principe à un taux de 30 % sur le revenu locatif, sans possibilité de déduction.
Les sociétés peuvent déduire leurs charges (intérêts d’emprunt, frais d’entretien, honoraires, taxes locales) et amortir leurs immeubles. Pour un portefeuille important ou des projets de développement, ce régime peut être plus avantageux que le régime simplifié à 5%, malgré un taux d’imposition facial plus élevé.
Déduction pour les locataires : un soutien indirect au marché
Le système péruvien prévoit également un avantage fiscal pour les locataires qui sont salariés ou travailleurs indépendants. Ils peuvent déduire 30 % des loyers payés dans l’année pour leur logement (ou un local mixte habitation/profession) dans certaines limites en UIT. Cette dépense locative est prise en compte dans le calcul de leurs déductions supplémentaires.
Cet avantage côté locataire stimule la demande formelle de logements déclarés, incitant les propriétaires à émettre les justificatifs fiscaux requis. De façon indirecte, il contribue à la transparence du marché et renforce la sécurité des flux locatifs pour les investisseurs.
Plus‑values immobilières : taux réduit, exonérations ciblées et requalification limitée
La fiscalité des plus‑values est un autre pilier de l’attractivité du Pérou pour l’investissement immobilier. La règle générale est plutôt simple : une imposition à 5 % pour les personnes physiques, assortie de quelques exonérations bien ciblées et de garde‑fous pour éviter la transformation abusive d’une activité de marchand de biens en simple gestion patrimoniale.
Personnes physiques : 5 % sur la plus‑value nette
Pour un particulier, résident ou non, la cession d’un bien immobilier situé au Pérou entraîne, dans le cas le plus courant, l’application d’un taux d’impôt de 5 % sur la plus‑value nette.
La plus‑value imposable correspond à la différence entre le prix de vente et le capital investi, ce dernier incluant le prix d’acquisition ainsi que certaines dépenses d’amélioration. Ces coûts doivent en principe être reconnus ou validés par l’administration pour être déductibles, ce qui implique parfois des démarches préalables.
Pour les non-résidents, une retenue à la source de 5% est appliquée sur le prix de vente, mais elle est imputable sur l’impôt final dû. Il est possible d’opter pour la procédure « devolución del capital invertido » auprès de la SUNAT, qui permet d’être imposé uniquement sur le gain réel en déduisant les coûts d’acquisition.
Dans certains textes plus généraux, un taux de 30 % pour les non‑résidents est mentionné pour les plus‑values de source péruvienne. Dans la pratique immobilière, c’est le taux de 5 % sur le gain net qui constitue la référence pour les cessions de biens détenus à titre patrimonial par des particuliers, ce qui place le Pérou en situation très favorable par rapport à nombre de ses voisins.
Exonération de la résidence principale et des biens anciens
Deux exonérations majeures existent pour les particuliers :
| Situation du bien cédé | Traitement fiscal de la plus‑value |
|---|---|
| Bien acquis avant le 1ᵉʳ janvier 2004 | Plus‑value exonérée |
| Bien qualifié de « casa habitación » (résidence principale, usage domestique, un seul bien par personne) | Plus‑value exonérée |
L’exonération de la résidence principale répond à une logique sociale et patrimoniale : un contribuable ne paie pas de taxe sur la plus‑value générée par la vente de son logement principal, à condition que le bien soit utilisé à des fins domestiques et qu’il ne soit pas affecté à une activité commerciale.
L’exonération s’applique aux biens acquis avant une certaine date. Elle a pour but de protéger les patrimoines familiaux anciens au Pérou et de simplifier la gestion administrative, notamment lorsque la traçabilité des coûts historiques est complexe.
Activité répétée : bascule vers le « revenu d’entreprise »
Le législateur a prévu un mécanisme pour éviter que la fiscalité allégée de 5 % ne soit utilisée par des opérateurs agissant en réalité comme des marchands de biens. Dès lors qu’un particulier réalise trois ventes de biens immobiliers ou plus au cours d’une même année fiscale, les revenus de ces cessions sont requalifiés en revenus d’entreprise.
Conséquence directe : ils deviennent soumis au taux de l’impôt sur les sociétés, soit 29,5 % pour une entité résidente, ou 30 % pour un non‑résident. Cette qualification s’étend, par ailleurs, aux deux années suivantes. Certaines opérations, comme les transmissions par succession, les contributions à des trusts locaux à titre de garantie ou les transferts via certains fonds de titrisation, sont explicitement exclues du décompte des trois ventes.
Pour une stratégie patrimoniale à long terme, la fiscalité des plus-values demeure très attractive. En revanche, pour des opérations spéculatives répétées, le régime fiscal bascule vers une imposition assimilée à une activité commerciale.
Sociétés : intégration de la plus‑value au résultat imposable
Lorsque le vendeur est une société résidente, la plus‑value immobilière est généralement intégrée au résultat imposable soumis au taux standard de 29,5 %. Dans certains cas, les plus‑values provenant d’opérations qui ne s’inscrivent pas dans l’activité ordinaire de la société peuvent bénéficier d’un régime particulier : imposition à un taux forfaitaire de 10 %, assortie d’une retenue de 5 % lors de la transaction, imputable sur l’impôt final.
Les sociétés non résidentes supportent un taux de 30 % sur leurs plus‑values immobilières de source péruvienne. D’où l’intérêt, pour des investisseurs étrangers, de réfléchir à la mise en place de véhicules locaux appropriés, notamment lorsque plusieurs actifs ou projets sont envisagés.
Taxes de transaction et taxe foncière : un coût maîtrisé et partiellement déductible
Outre l’impôt sur le revenu, les investisseurs doivent tenir compte des taxes spécifiques liées à l’acquisition et à la détention de biens immobiliers. Là encore, le Pérou se distingue par un dispositif relativement simple, avec des taux connus d’avance et, pour partie, des possibilités de déduction au niveau de l’impôt sur les sociétés.
Taxe de transfert immobilière (Alcabala) : 3 % avec abattement
Toute acquisition de bien immobilier entre vifs est soumise à une taxe municipale appelée Impuesto de Alcabala. Son taux est de 3 %, appliqué sur la valeur la plus élevée entre le prix de vente déclaré et la valeur cadastrale officielle.
Un abattement, particulièrement significatif, s’applique : les premiers 10 UIT de cette valeur sont exonérés de taxe. La portion qui dépasse ce seuil est taxée à 3 %. Le redevable légal de cette taxe est l’acquéreur.
| Élément | Règle applicable |
|---|---|
| Taux de l’Alcabala | 3 % |
| Base taxable | Valeur la plus élevée entre prix et valeur cadastrale |
| Abattement | 10 UIT |
| Redevable | Acquéreur |
| Exonération partielle 1ʳᵉ vente par promoteur | Alcabala uniquement sur la valeur du terrain, la construction étant soumise à TVA |
Lors de la première vente d’un bien neuf par un promoteur ou constructeur, l’Alcabala ne frappe que la valeur du terrain, tandis que la partie bâtiment est soumise à la TVA au taux de 18 %. Certaines transactions, comme les ventes au profit d’entités religieuses ou de certains établissements d’enseignement, sont exonérées.
Le taux de l’Alcabala, un impôt municipal, sur les transmissions immobilières par héritage ou avance de succession au Pérou.
TVA et taxe municipale sur les transactions
La TVA générale (Impuesto General a las Ventas) est de 18 %. Elle s’applique à la première vente d’un bien immobilier neuf par un promoteur, mais uniquement sur la valeur de la construction ; le terrain n’est pas soumis à TVA et reste uniquement redevable de l’Alcabala.
La location de biens immobiliers est en principe soumise à la TVA de 18 % lorsque cette activité est liée à une exploitation commerciale. En revanche, si la location n’est pas rattachée à une activité économique (par exemple, location occasionnelle par un particulier), la TVA ne s’applique pas.
À cette TVA s’ajoute une taxe municipale sur les ventes, l’Impuesto de Promoción Municipal, au taux de 2 %. Elle suit la même base que la TVA. Au total, une opération assujettie supporte donc une charge indirecte de 20 % (18 % + 2 %) sur la valeur concernée.
Taxe foncière (Impuesto Predial) : taux progressifs et déductibilité pour les entreprises
La détention d’un bien immobilier donne lieu au paiement d’une taxe foncière municipale annuelle, calculée sur la valeur cadastrale de l’ensemble des immeubles détenus dans une même commune. Les taux sont progressifs :
| Tranche de valeur de la propriété | Taux de la taxe foncière |
|---|---|
| Jusqu’à 15 UIT | 0,2 % |
| De 15 à 60 UIT | 0,6 % |
| Au‑delà de 60 UIT | 1,0 % |
En équivalent monétaire (sur la base d’une UIT de 5 150 PEN), cela correspond, à titre indicatif, aux tranches suivantes :
| Valeur cadastrale (PEN) | Taux applicable |
|---|---|
| Jusqu’à 77 250 | 0,2 % |
| De 77 250 à 309 000 | 0,6 % |
| Au‑delà de 309 000 | 1,0 % |
Cette taxe est due par le propriétaire au 1ᵉʳ janvier de l’année et peut être payée en une ou plusieurs échéances selon les règles municipales. Pour les sociétés, le montant versé au titre de l’Impuesto Predial est déductible en charges, ce qui en réduit le coût réel.
Les propriétaires doivent s’acquitter de taxes locales, les arbitrios, qui couvrent des services comme la collecte des déchets, l’éclairage public ou la sécurité. Bien que ces montants soient généralement modérés, il est essentiel de les inclure dans le calcul du rendement locatif net pour une estimation précise de la rentabilité.
Coût global d’une transaction : un « roundtrip » maîtrisé
Les différentes études chiffrent le coût total d’une opération d’achat puis de revente (« roundtrip ») entre environ 7,5 % et 10,5 % de la valeur du bien. En pratique, la part la plus importante pèse sur l’acquéreur au moment de l’achat, en particulier via l’Alcabala, les honoraires de notaire et d’avocat.
| Poste de coût (indicatif) | Supporté par | Fourchette courante |
|---|---|---|
| Taxe de transfert (Alcabala) | Acheteur | 3 % |
| Honoraires de notaire | Acheteur | 0,5 % – 1 % |
| Honoraires juridiques | Acheteur / vendeur | 1 % – 1,5 % |
| Commission d’agent immobilier | Vendeur | 3 % – 5 % |
| Total estimé pour l’acheteur | Acheteur | 4,5 % – 5,5 % |
| Total estimé pour le vendeur | Vendeur | 3 % – 5 % |
Ces coûts, bien que significatifs, restent compétitifs au regard de nombreux marchés comparables, d’autant plus qu’ils s’inscrivent dans un environnement de forte demande urbaine, notamment à Lima, dans des quartiers comme Miraflores, San Isidro ou Barranco, où les rendements locatifs bruts sont estimés entre 3,7 % et un peu plus de 7 %.
Véhicules collectifs : FIBRA et FIRBI, le « REIT à la péruvienne »
Le Pérou s’est doté de véhicules d’investissement immobilier proches des REITs anglo‑saxons, les FIBRA (Fideicomiso de Titulización pour Inversión en Renta de Bienes Raíces) et les FIRBI (fonds d’investissement immobilier). Ils sont conçus pour mutualiser les capitaux, générer des revenus locatifs réguliers et faciliter la cotation en bourse.
La grande force de ces structures réside dans leur transparence fiscale combinée à des incitations puissantes pour les investisseurs particuliers.
Transparence fiscale et taux de 5 % pour les particuliers
Sur le plan fiscal interne, les FIBRA et FIRBI sont traités comme des véhicules transparents : les revenus ne sont pas imposés au niveau du véhicule lui‑même, mais remontent aux porteurs de parts ou certificats.
Les personnes physiques qui investissent dans ces véhicules voient leurs revenus fonciers qualifiés de revenus passifs soumis à un taux de 5 %, au lieu de 29,5 % si les immeubles étaient détenus par une société classique. Cet avantage aligne la fiscalité des revenus tirés des FIBRA/FIRBI sur celle des loyers perçus en direct par un particulier, tout en offrant la diversification, la liquidité et la gestion professionnelle d’un fonds coté.
Pour les revenus locatifs de biens dans des FIBRA/FIRBI bénéficiant du régime incitatif, le taux de retenue à la source est de 5% pour les personnes physiques non résidentes et de 24% pour les personnes morales non résidentes.
Défiscalisation temporaire des apports d’immeubles aux fonds
L’un des mécanismes les plus intéressants pour les propriétaires souhaitant « injecter » un patrimoine immobilier dans un fonds est le report d’imposition accordé lors du transfert des biens aux FIBRA ou FIRBI.
Lorsqu’un propriétaire (personne physique ou morale) apporte un immeuble à un de ces véhicules éligibles, l’impôt sur la plus‑value et la taxe de transfert (Alcabala) ne sont pas immédiatement exigibles. Leur exigibilité est différée jusqu’à :
– soit la cession ultérieure de l’immeuble par le fonds à un tiers ;
– soit le transfert des certificats de participation par le contribuable.
Ce mécanisme de différé d’imposition permet de regrouper des actifs dans un véhicule coté sans subir immédiatement la charge fiscale, ce qui facilite les opérations de consolidation de portefeuilles ou de restructuration patrimoniale. La loi prévoit des règles spécifiques pour déterminer la valeur d’apport et la base fiscale afin d’éviter une double imposition ultérieure.
Exonération ou taux réduit sur les plus‑values de certificats cotés
Les certificats de participation des FIBRA/FIRBI peuvent être négociés à la Bourse de Lima. Dans ce cas :
Les plus-values réalisées sur ces certificats peuvent être totalement exonérées d’impôt si les transactions sont effectuées sur le marché boursier local. À défaut de cette exonération totale, un taux réduit de 5 % s’applique aux plus-values issues d’opérations réalisées via la Bourse.
Cette fiscalité préférentielle sur les instruments boursiers immobiliers rapproche le cadre péruvien des meilleures pratiques internationales et favorise l’émergence d’un marché secondaire liquide pour ces produits.
Prolongation des avantages jusqu’en 2026
Les incitations fiscales attachées aux FIBRA et FIRBI, instaurées initialement par le décret législatif 1188, devaient s’achever fin 2019. Elles ont été prorogées une première fois, puis à nouveau étendues par la loi 31650, entrée en vigueur le 1ᵉʳ janvier 2023, qui prolonge le régime d’exception jusqu’au 31 décembre 2026.
Le législateur montre ainsi sa volonté de soutenir durablement le développement des véhicules immobiliers cotés, ce qui bénéficie directement aux investisseurs individuels comme institutionnels, mais aussi à la profondeur du marché des capitaux péruvien. L’investissement de 40 millions de dollars de la Société financière internationale (IFC) dans Fibra Prime, le premier et plus grand FIBRA du pays, illustre la crédibilité de ce cadre aux yeux des investisseurs internationaux.
Dépréciation et amortissements : un outil clé pour les investisseurs corporatifs
Pour les investisseurs immobiliers qui opèrent via des sociétés, locales ou internationales, les règles de dépréciation des actifs constituent un levier fiscal majeur. Le Pérou applique, de manière générale, une méthode linéaire, avec des taux standard par catégorie d’actifs, mais a également mis en place des régimes accélérés pour certains investissements.
Taux standards de dépréciation
Les actifs des entreprises sont amortis sur leur durée d’utilisation, selon une méthode linéaire et dans la limite de taux maximum fixés par la loi. Pour l’immobilier et les équipements liés, plusieurs taux de référence s’appliquent :
| Catégorie d’actif | Taux annuel standard de dépréciation |
|---|---|
| Bâtiments et constructions | 5 % |
| Machines et équipements pour construction/mines/pétrole | 20 % |
| Autres machines et équipements | 10 % |
| Véhicules | 20 % |
Les immobilisations d’un coût unitaire inférieur à 25 % de l’UIT peuvent, dans certains cas, être déduites intégralement l’année de leur acquisition, ce qui simplifie la gestion des petits équipements.
Pour certains actifs (hors bâtiments), les entreprises peuvent appliquer des plans d’amortissement accéléré, à condition de respecter les taux maximums autorisés par la législation.
Régimes de dépréciation accélérée : immobilier neuf et secteurs ciblés
Pour stimuler l’investissement productif et la construction, le Pérou a adopté plusieurs régimes de dépréciation accélérée, dont certains bénéficient directement au secteur immobilier.
Un cadre récent très attractif permet d’amortir les nouvelles constructions à un taux annuel de 33,33 %, sous certaines conditions. Pour en bénéficier, les travaux doivent avoir commencé à partir du 1ᵉʳ janvier 2023, et au moins 80 % du chantier doivent être achevés au 31 décembre 2024. Les actifs dont la construction a débuté avant cette date ne sont pas éligibles à ce taux préférentiel.
Avant le dispositif actuel, un régime spécial de relance post-COVID permettait un amortissement accéléré des bâtiments à 20 % par an. Cette mesure s’appliquait aux constructions débutées à partir du 1ᵉʳ janvier 2020 et achevées à au moins 80 % fin 2022. Pour encourager des investissements spécifiques, d’autres taux majorés ont aussi été instaurés, pouvant atteindre 50 % pour certains équipements informatiques.
Des régimes spécifiques existent également pour : les travailleurs indépendants, les fonctionnaires, les travailleurs à temps partiel, les professions libérales, les chefs d’entreprise.
– la filière touristique (hôtels, agences de voyage, restaurants), avec une accélération de l’amortissement de certains biens immobiliers non complètement dépréciés à fin 2020 ;
– le secteur agricole, qui bénéficie d’un amortissement accéléré à 20 % pour les infrastructures hydrauliques et d’irrigation sur une période courant, sous différents textes, jusqu’en 2025 ;
– les véhicules hybrides ou électriques, pouvant être amortis à 50 % par an lorsqu’ils sont acquis dans certaines années données.
Pour un investisseur immobilier structuré en société, ces régimes d’amortissement permettent de réduire significativement le résultat imposable pendant les premières années d’exploitation d’un projet, améliorant ainsi le taux de rendement interne après impôt.
Structuration internationale : conventions fiscales, SPV et trusts
Les investisseurs étrangers bénéficient d’un cadre international de plus en plus sophistiqué au Pérou. Le pays a signé des conventions pour éviter les doubles impositions avec plusieurs partenaires et participe aux grands instruments multilatéraux de l’OCDE.
Réseau de conventions fiscales et MLI OCDE
Le Pérou dispose de conventions de non‑double imposition avec le Canada, le Chili, le Brésil, le Mexique, la Corée du Sud, la Suisse, le Portugal et le Japon, et applique également la Décision 578/2004 de la Communauté andine avec la Colombie, l’Équateur et la Bolivie. Une convention fiscale avec le Royaume‑Uni a été signée et doit entrer en vigueur après ratification.
Le pays a signé et ratifié l’Instrument multilatéral (MLI) de l’OCDE, qui modifiera certaines de ces conventions, notamment en introduisant un test de l’objectif principal (Principal Purpose Test) pour lutter contre les montages abusifs et en renforçant la taxation dans l’État de source des plus‑values sur des actions tirant principalement leur valeur d’immeubles.
Pour un investisseur immobilier international, ces conventions peuvent permettre :
La convention permet de réduire certaines retenues à la source sur les dividendes, intérêts ou redevances, de clarifier les droits d’imposition entre le Pérou et l’État de résidence, et de limiter les risques de double imposition sur les plus-values mobilières liées à des structures détenant de l’immobilier.
Il n’existe toutefois pas, à ce jour, de convention de non‑double imposition entre le Pérou et les États‑Unis, ni d’accord de totalisation en matière de sécurité sociale entre ces deux pays.
SPV locaux et structuration via sociétés de holding
En pratique, il est fréquent que les investisseurs étrangers recourent à des véhicules à usage spécifique (SPV) pour réaliser leurs projets immobiliers au Pérou. Une société de type Sociedad Anónima Cerrada (SAC), par exemple, est souvent utilisée comme holding locale.
Ce type de structure permet :
– d’isoler les risques liés à un projet particulier ;
– de faciliter l’obtention de financements bancaires locaux ;
– d’optimiser la fiscalité des plus‑values à la revente des parts du SPV plutôt que du bien lui‑même, dans le respect des règles et conventions applicables.
La taxation des plus-values sur la cession de titres de sociétés péruviennes par des non-résidents varie selon plusieurs critères : la cotation en bourse, le pourcentage de valeur issu de l’immobilier et l’application éventuelle de la Convention multilatérale (MLI). Pour les titres cotés et liquides, un taux réduit de 5% peut s’appliquer, ce qui peut être plus avantageux que les taux de 5% sur le gain ou 30% sur le revenu brut applicables à la vente directe d’un immeuble.
Trusts et fonds d’investissement : transparence et planification patrimoniale
Les fideicomisos péruviens (trusts locaux) sont considérés comme fiscalement transparents : les revenus sont attribués directement au constituant ou aux bénéficiaires, ce qui permet parfois de combiner une gestion professionnelle d’actifs avec une fiscalité proche de la détention directe.
Les trusts étrangers sont reconnus par le droit péruvien, même si le pays n’a pas ratifié la Convention de La Haye sur les trusts. Les distributions provenant de certains trusts étrangers, lorsqu’elles sont qualifiées de libéralités (donations), peuvent ne pas être considérées comme des revenus imposables, ce qui offre des marges de manœuvre pour des stratégies patrimoniales internationales, sous réserve notamment des règles sur les sociétés étrangères contrôlées (CFC) et des obligations déclaratives d’ayant droit économique.
Autres éléments du cadre fiscal à connaître
Au‑delà des impôts directement liés à l’immobilier, plusieurs dispositifs complètent le paysage fiscal et peuvent affecter, directement ou indirectement, la rentabilité d’un investissement.
Absence de droits de succession et de fortune
Le Pérou ne prélève ni impôt sur la fortune, ni droits de succession ou de donation. Les transferts gratuits (donations, héritages) en faveur de personnes physiques ne sont pas considérés comme des revenus imposables, même si des règles de justification des enrichissements peuvent s’appliquer pour éviter les montages artificiels.
Couplée à l’exonération de l’Alcabala sur les transmissions par succession et sur certaines avances d’héritage, cette absence de droits spécifiques fait du pays un territoire très favorable pour organiser sur le long terme la détention et la transmission d’un patrimoine immobilier familial.
Taxes annexes : TNAT, taxe sur les transactions financières, SPOT
Les sociétés sont soumises à un impôt temporaire sur les actifs nets (TNAT) au taux de 0,4 % sur la valeur des actifs dépassant 1 million de PEN. Ce montant est toutefois imputable sur l’impôt sur les sociétés, ce qui en réduit l’impact pour les entreprises effectivement imposées sur leurs bénéfices.
Taux de la taxe prélevée sur chaque débit et crédit des comptes bancaires péruviens pour tracer les flux financiers.
Le système SPOT (Système de Paiement des Obligations Fiscales) impose, pour certaines opérations, la retenue d’un pourcentage du montant par le client et son dépôt sur un compte dédié, afin de sécuriser le paiement de la TVA par le fournisseur.
Conformité, transparence et lutte contre l’évasion
Le Pérou a adopté une clause générale anti‑abus (GAAR) qui permet à la SUNAT de requalifier des schémas purement artificiels visant à réduire indûment la charge fiscale. Des règles de prix de transfert s’appliquent aux transactions entre parties liées ou avec des entités situées dans des paradis fiscaux, qui doivent se faire à des conditions de pleine concurrence.
Le pays adhère au CRS de l’OCDE et à l’accord FATCA avec les États-Unis. Il a également mis en place un registre des bénéficiaires effectifs, imposant aux entités locales de déclarer leurs contrôleurs, sous peine de sanctions financières.
Un marché immobilier dynamique, soutenu par l’urbanisation et l’éco‑tourisme
La fiscalité n’est qu’un volet de l’équation. Le Pérou bénéficie par ailleurs d’un contexte immobilier favorable. Plus de 76 % de la population vit en zone urbaine, ce qui alimente la demande en logements, bureaux et commerces. Le prix moyen d’un logement se situait autour de 141 000 dollars à la fin de 2023, avec des rendements locatifs bruts à Lima généralement compris entre 3,73 % et un peu plus de 7 % selon les quartiers et les typologies.
L’activité immobilière est fortement concentrée à Lima, en particulier dans les districts prisés de Miraflores, San Isidro et Barranco. Parallèlement, une tendance émergente se développe dans l’Amazonie péruvienne, avec une multiplication des projets de lodges haut de gamme, de resorts durables et de développements éco-touristiques. Ces projets en Amazonie peuvent bénéficier de régimes fiscaux incitatifs spécifiques à la région, notamment sur l’impôt sur le revenu et la TVA.
La présence d’acteurs internationaux comme l’IFC dans les FIBRA locaux témoigne du potentiel de ce marché sur le moyen et le long terme, en particulier pour des stratégies combinant rendement locatif, valorisation du capital et critères de durabilité (certifications environnementales, etc.).
Conclusion : un cadre fiscal taillé pour les investisseurs structurés
L’ensemble des éléments analysés montre que le cadre péruvien offre une panoplie d’avantages fiscaux pour les investisseurs immobiliers, à condition d’en maîtriser les règles et les subtilités.
Pour les personnes physiques, la combinaison d’un taux fixe de 5 % sur les loyers, d’un taux de 5 % sur la plupart des plus‑values, de l’exonération de la résidence principale et de l’absence d’impôt sur la fortune ou les successions crée un environnement exceptionnellement favorable pour la constitution et la transmission d’un patrimoine immobilier.
Pour les investisseurs corporate, locaux ou étrangers, il est possible de construire des structures fiscalement très efficaces. Cela passe par l’utilisation des régimes de dépréciation (standards et accélérés), la déduction de nombreuses charges, la déductibilité de la taxe foncière et le recours à des véhicules spécifiques comme les FIBRA et FIRBI. De plus, les conventions internationales peuvent être mobilisées pour limiter les risques de double imposition.
Les taxes de transaction – Alcabala, TVA, taxes municipales – restent significatives mais prévisibles, ce qui facilite l’anticipation des coûts et la modélisation financière des projets. Le tout s’inscrit dans une économie urbaine dynamique, un marché boursier en développement pour les actifs immobiliers et une ouverture croissante aux standards internationaux de transparence.
Pour un investisseur, la clé consiste moins à découvrir un « avantage caché » qu’à combiner intelligemment les différents dispositifs existants – taux réduits, véhicules collectifs, amortissements accélérés, conventions fiscales – en s’appuyant sur un conseil local spécialisé, afin de transformer ce cadre propice en véritable avantage compétitif à long terme.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel au Pérou pour chercher du rendement locatif et une exposition en sol péruvien. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Lima, Arequipa, Cusco), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison individuelle dans un quartier en forte demande locative à Lima (Miraflores, Barranco) ou dans une ville touristique comme Cusco, combinant un rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure d’investissement (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps, tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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