Comment louer un bien immobilier à long terme au Pérou

Publié le 21 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

S’installer au Pérou pour plusieurs mois ou années, que ce soit pour travailler, investir ou profiter d’un coût de la vie plus doux, passe très souvent par la location longue durée. Le pays dispose d’un cadre légal assez clair, d’un marché locatif dynamique, surtout à Lima, et de loyers qui restent attractifs pour un étranger payé en euros ou en dollars. Mais ce n’est ni un Far West juridique, ni un marché totalement dérégulé : la loi est plutôt favorable aux propriétaires, les tribunaux sont lents, et les pratiques locales surprennent plus d’un nouvel arrivant.

Comprendre le marché de la location au Pérou

La location longue durée est la norme dans les grandes villes péruviennes. Elle attire à la fois les habitants, les expatriés, les étudiants, et de plus en plus d’investisseurs qui misent sur des loyers stables.

Les locations longue durée sont perçues comme une source de revenus plus stable et prévisible que les locations saisonnières. Là où les logements type Airbnb dépendent des saisons, de l’occupation et d’une gestion intensive, un bail de 12 mois apporte une sécurité de trésorerie, au prix d’un loyer mensuel plus bas.

Pour un locataire étranger, cela se traduit par une offre très diversifiée : studios, appartements familiaux, maisons avec jardin en périphérie, logements meublés ou vides, dans une fourchette de prix extrêmement large.

Où louer à long terme : Lima et les grandes villes

Lima concentre l’essentiel de l’activité locative du pays. C’est la capitale économique, un bassin d’emplois de plus de 10 millions d’habitants, et le premier choix de beaucoup d’expatriés. Mais d’autres villes comme Arequipa, Cusco, Trujillo ou Piura affichent des loyers 30 à 50 % plus bas que ceux de la capitale.

Lima : panorama des quartiers et des loyers

À Lima, le prix dépend surtout du quartier et du type de bien. Les districts dits « premium » – Miraflores, Barranco, San Isidro – concentrent à la fois les loyers les plus élevés et la majorité des expatriés. D’autres zones, plus familiales ou populaires, offrent des loyers bien plus accessibles.

Voici un aperçu comparatif (valeurs moyennes indicatives, en dollars) pour les appartements d’un et trois chambres dans quelques districts de Lima :

Dans le centre de Lima, un appartement d’une chambre se loue généralement autour de 500 à 700 dollars, tandis qu’un trois chambres se situe plutôt entre 1 000 et 1 500 dollars. En périphérie, ces montants tombent sensiblement.

On retrouve également des moyennes en soles, utiles pour se repérer :

Les maisons occupent le segment haut de gamme : dans les quartiers standard, le loyer moyen d’une maison tourne autour de 2 500 dollars par mois, et dépasse aisément les 4 000 dollars dans les zones les plus luxueuses (La Molina, parties résidentielles de Surco, certains secteurs de San Isidro).

Les villes de province : Arequipa, Cusco, Trujillo, Piura

Pour un locataire à la recherche d’un bon rapport qualité-prix avec un coût de la vie plus bas, les grandes villes hors Lima sont particulièrement attractives. Les loyers y sont typiquement 30 à 50 % inférieurs à ceux de la capitale, sur des biens comparables.

Un couple peut vivre confortablement avec un budget global de 1 800 à 2 000 dollars par mois à Arequipa (dont environ 700 dollars pour un loyer), alors qu’une famille de quatre personnes aura besoin d’environ 2 000 à 3 000 dollars mensuels pour un niveau de vie confortable à l’échelle du pays.

Quand chercher et comment négocier son loyer

Le calendrier influence fortement la recherche d’un logement à long terme. Les grandes villes connaissent des pics de demande pendant les vacances et la haute saison touristique.

La période la plus favorable pour trouver un bail de plusieurs mois reste la « basse saison » entre avril et novembre, avec des mois charnières particulièrement intéressants : avril-mai et octobre-novembre. L’offre y est plus large, la concurrence moins rude, et les propriétaires davantage disposés à négocier.

Pour une location longue durée, il est tout à fait possible – et courant – de négocier le montant du loyer, surtout si :

– le contrat dépasse les 12 mois ;

– le logement présente des défauts (mobilier daté, absence de parking, travaux à prévoir) ;

– le propriétaire n’a pas trouvé preneur depuis plusieurs semaines.

Proposer, par exemple, un engagement ferme sur 18 ou 24 mois en échange d’un loyer mensuel légèrement réduit est une pratique assez bien acceptée, en particulier dans les districts émergents où les propriétaires privilégient la stabilité.

Combien coûte vraiment de louer au Pérou ?

Le loyer n’est que la première ligne du budget. Viennent ensuite un ensemble de charges et de frais qu’il faut intégrer pour ne pas avoir de mauvaise surprise.

Loyer mensuel et profils de biens

Les appartements restent la forme de logement la plus courante en location longue durée, suivis par les maisons dans les zones périphériques ou les villes de province. Pour se repérer, on peut résumer ainsi les fourchettes usuelles à Lima (en dollars) :

En province, pour un niveau de confort similaire, on peut retrancher 30 à 50 % de ces montants, avec des variations selon le quartier, l’ameublement et la proximité des zones touristiques.

Caution, garanties et frais d’agence

La plupart des propriétaires exigent :

– une caution équivalente à un ou deux mois de loyer ;

– le paiement du premier mois d’avance ;

– parfois un garant péruvien (aval ou fiador).

Passer en direct avec un propriétaire peut éviter les frais d’agence, mais diminue parfois le niveau de formalisation du contrat. Il est alors crucial d’obtenir au minimum un bail écrit, signé, et si possible notarié.

Charges et coût de la vie au quotidien

À Lima, pour un appartement de 80–90 m², les charges de base (eau, électricité, gaz) tournent souvent autour de 180 à 200 soles par mois (environ 48–53 dollars), auxquelles il faut ajouter l’internet (100–120 soles) et les frais de copropriété (50 à 200 dollars selon l’immeuble et les services : sécurité 24h/24, piscine, salle de sport, etc.).

Pour une personne seule, les dépenses mensuelles de base liées aux services peuvent ressembler à ceci :

À cela s’ajoutent les courses, les transports et la santé :

En pratique, un célibataire peut vivre correctement au Pérou avec 800 à 1 200 dollars par mois, logement compris, tandis qu’une famille de quatre personnes se situe plutôt dans une fourchette de 2 000 à 3 000 dollars.

Le cadre légal de la location longue durée

Louer un logement à long terme au Pérou, ce n’est pas seulement une affaire de prix et de quartier. Le cadre juridique est structuré autour de deux textes principaux :

– le Code civil péruvien, qui fixe les règles générales du contrat de bail ;

– la Loi sur les baux urbains (Ley de Arrendamientos Urbanos, Loi n° 30201), adoptée en 2014, qui encadre spécifiquement les locations de biens urbains (résidentiel, commercial, industriel).

Dans l’ensemble, les observateurs considèrent que le système est plutôt favorable aux propriétaires. Les lois leur donnent une certaine marge de manœuvre, notamment en matière de fixation du loyer et de procédures d’expulsion, même si des garanties existent pour éviter les abus à l’encontre des locataires. En revanche, les tribunaux sont connus pour leur lenteur, ce qui rend tout contentieux long et coûteux.

Durée du bail et renouvellement

La loi fixe une règle simple : aucun bail ne peut excéder 10 ans. Si un contrat prévoit une durée plus longue, il est automatiquement ramené à ce plafond.

En pratique, pour les locations d’habitation, la majorité des contrats sont conclus pour un an. Il existe aussi des baux de 6 mois dans certains cas, mais ils restent moins courants, surtout dans les grandes villes. Le Code civil permet aussi les contrats à durée indéterminée.

Deux situations sont à bien distinguer :

– Bail à durée déterminée : le contrat mentionne explicitement sa date de fin. À l’échéance, le locataire n’a pas de droit automatique au renouvellement. Si les parties continuent comme si de rien n’était – le propriétaire encaisse le loyer, le locataire reste dans les lieux – la loi considère qu’il s’agit désormais d’un contrat à durée indéterminée, aux mêmes conditions.

– Bail à durée indéterminée : chaque partie peut y mettre fin en donnant un préavis d’au moins 30 jours, par le biais d’une notification formelle, de préférence via notaire.

Fixation du loyer et révisions

Le loyer initial est totalement libre : la loi ne fixe ni plafond, ni fourchette, ni mécanisme de contrôle. De même, il n’existe pas de système de blocage ou d’encadrement d’augmentation des loyers en cours de contrat.

Cela ne signifie pas pour autant que le propriétaire peut augmenter unilatéralement le loyer à tout moment. La règle est claire : le loyer ne peut être révisé que si le contrat contient une clause spécifique le prévoyant (par exemple, une indexation annuelle sur l’inflation, ou une hausse fixe en pourcentage), ou si les deux parties se mettent d’accord par écrit pour modifier le montant à une date donnée.

En l’absence de clause de révision, le loyer reste inchangé jusqu’à la fin du bail. Au moment d’un renouvellement, en revanche, les parties peuvent librement ajuster le montant, souvent en fonction des prix du marché.

Caution, garanties et restitutions

La caution (depósito de garantía) est un élément central du bail péruvien. Elle sert à couvrir :

– d’éventuels impayés de loyer ou de charges ;

– des dégradations au-delà de l’usure normale.

Pour les baux d’habitation, la loi encadre certains aspects du dépôt de garantie, même si, dans la pratique, beaucoup de contrats restent informels.

D’un point de vue pratique :

– le montant se situe généralement entre un et deux mois de loyer ;

– le dépôt doit être restitué au locataire en fin de bail, après état des lieux et règlement des éventuels arriérés ;

– si le propriétaire ne le rend pas dans le mois suivant la remise des clés, la somme commence à produire des intérêts légaux ;

– en cas de dégradations prouvées ou de dettes, le propriétaire peut retenir la partie correspondante et restituer le solde.

Le meilleur moyen de limiter les risques reste de :

– documenter minutieusement l’état du logement à l’entrée (photos, vidéos, liste détaillée) ;

– faire de même à la sortie ;

– conserver toutes les preuves de paiements (loyer, charges, travaux) et de communications.

Droits et obligations de chacune des parties

La loi fixe un certain nombre d’obligations de base, auxquelles le contrat peut ajouter des précisions tant qu’il ne contredit pas les règles impératives.

Pour le propriétaire, les principales obligations sont :

– livrer le logement à la date prévue et dans l’état convenu ;

– laisser le locataire jouir paisiblement des lieux pendant toute la durée du bail ;

– prendre en charge les réparations indispensables qui ne relèvent pas de l’entretien courant ;

– rembourser les réparations urgentes payées par le locataire, si celui-ci l’a informé sans délai ;

– rembourser, en principe, les améliorations nécessaires ou utiles réalisées par le locataire (sauf clause contraire) dans un délai de deux mois après la restitution.

Le locataire, de son côté, doit notamment :

– utiliser le bien conformément à sa destination (habitation, pas commerce, sauf accord écrit) ;

– payer le loyer et les charges aux dates prévues ;

– entretenir le logement et réaliser les petites réparations d’usage ;

– informer rapidement le propriétaire de tout dégât ou besoin de réparation importante ;

– ne pas effectuer de transformations structurelles sans autorisation écrite ;

– respecter les règles de l’immeuble (bruit, animaux, parties communes, etc.) ;

Par défaut, la sous-location est interdite, sauf si le bail l’autorise explicitement ou si le propriétaire donne son accord par écrit via un avenant.

Résiliation et expulsion

Un bail peut prendre fin : par le terme fixé dans le contrat, par accord entre les parties, par le non-respect des obligations contractuelles, par l’expiration du délai légal de préavis, ou par la décision d’une autorité judiciaire.

– par l’arrivée du terme ;

– par résiliation anticipée d’une des parties, avec préavis d’au moins 30 jours ;

– par accord mutuel à tout moment ;

– par résolution pour faute (impayés, usage non conforme, sous-location non autorisée, etc.).

Si le contrat le prévoit, une partie peut aussi disposer d’un droit de résiliation unilatérale sans motif, moyennant un préavis donné à l’autre. Dans la pratique, il est courant de prévoir des pénalités si un locataire quitte les lieux avant la fin d’un terme minimal « ferme ».

En cas de non-paiement ou de violation grave du contrat, le propriétaire peut demander l’expulsion (desalojo). Deux voies existent :

– la procédure judiciaire classique, qui peut durer de longs mois ;

– la procédure d’expulsion « express », instaurée par le Décret législatif n° 1177.

Cette dernière est plus rapide mais suppose que le contrat réponde à certaines conditions : utilisation du formulaire officiel FUA (Formulario Único de Arrendamiento), clauses précises où le locataire reconnaît à l’avance la possibilité d’une expulsion en cas d’impayé ou à l’échéance, et validation notariale. Dans ce cadre, un juge de paix peut donner au locataire un délai de 5 jours ouvrables pour prouver que le bail est encore valable ou que les loyers sont à jour, avant d’ordonner une expulsion exécutable en quelques jours.

Pour un locataire étranger, signer un bail conforme à ce dispositif implique d’être particulièrement vigilant : la sécurité apportée au propriétaire se traduit par un risque d’expulsion rapide en cas de difficulté de paiement.

Fiscalité des loyers

D’un point de vue fiscal, les revenus locatifs perçus par un particulier sont classés dans la catégorie des « revenus de première catégorie » (renta de primera categoría). Le taux d’imposition est simple : 5 % des loyers bruts.

Le propriétaire doit déclarer ces revenus chaque mois via le formulaire n° 1683 sur le site de l’administration fiscale SUNAT, puis remettre au locataire l’original tamponné. Ce document permet au locataire déclaré de déduire une partie des loyers de son propre impôt sur le revenu. Dans la pratique, une partie du marché locatif fonctionne de manière informelle, sans déclaration ni remise de reçus légaux, ce qui limite les droits fiscaux du locataire mais reste fréquent.

Louer en tant qu’étranger : ce qu’il faut savoir

Les étrangers ont le droit de louer un logement au Pérou, sans restriction particulière. Le statut de touriste n’empêche pas de signer un bail, même si certains propriétaires préfèrent des locataires disposant d’un statut plus stable (résidence, emploi local, entreprise).

Dans les faits, les obstacles pour un étranger sont moins juridiques que pratiques :

– difficulté à fournir un garant péruvien ;

– absence d’historique de crédit local ;

– méfiance de certains propriétaires face à des revenus perçus à l’étranger.

Plusieurs solutions existent pour rassurer un bailleur :

Il est vivement recommandé de signer un contrat de location formel, idéalement notarié, plutôt qu’un simple accord verbal. Ce document facilitera toute démarche ultérieure, qu’il s’agisse de contester une retenue de caution, de faire valoir un préavis ou de prouver une adresse pour des démarches administratives.

Comment chercher et sécuriser un logement à long terme

Les canaux pour trouver une location longue durée sont multiples :

– les grands portails immobiliers comme Adondevivir, Urbania, Babilonia ou FazWaz ;

– les groupes Facebook et communautés d’expatriés ;

– les agences immobilières locales ;

– les petites annonces locales et le bouche-à-oreille.

Les agences se rémunèrent en général à hauteur d’un mois de loyer pour la mise en relation, à la charge du propriétaire, du locataire, ou partagée entre les deux selon les usages. Pour un étranger, elles apportent toutefois un filtre utile en matière de sérieux du bailleur et de conformité des contrats.

– visiter le logement en personne et à différents moments de la journée ;

– vérifier le fonctionnement de l’eau, de l’électricité, des fenêtres, de la plomberie ;

– demander clairement qui paie quoi (charges de copropriété, taxe municipale, entretien des parties communes) ;

– exiger un inventaire détaillé si le logement est meublé ;

– faire préciser noir sur blanc les conditions de restitution de la caution et l’éventuelle pénalité en cas de départ anticipé.

Dans un marché où une partie des transactions est informelle, refuser les paiements en liquide non documentés et privilégier les virements ou paiements bancarisés apporte une sécurité minimale.

Long terme ou Airbnb : faire le bon choix

Dans les quartiers touristiques – Miraflores, Barranco, une partie de San Isidro ou le centre historique de Cusco –, l’essor des plateformes de location de courte durée a fortement modifié le marché. Pour un même appartement, un propriétaire peut percevoir 20 à 40 % de revenus supplémentaires en faisant de la location saisonnière, à condition de maintenir un bon taux d’occupation. Mais les chiffres montrent aussi que l’occupation annuelle moyenne d’un Airbnb à Lima tourne autour de 40–41 %, avec un revenu annuel d’environ 6 000 à 8 000 dollars : ce n’est pas toujours plus rentable qu’un bail classique à 1 000 dollars par mois sur un an.

– loyer mensuel plus bas ;

– plus grande stabilité (pas besoin de déménager toutes les quelques semaines) ;

– marge de négociation pour un bail de 6 ou 12 mois.

Les locations de courte durée restent pertinentes pour une phase d’exploration – par exemple, les premières semaines à Lima le temps de repérer un quartier où l’on souhaite s’installer – mais deviennent rapidement plus coûteuses si l’on reste plusieurs mois.

Gérer les conflits et protéger ses droits

Même en prenant toutes les précautions, un conflit peut survenir : refus de restituer la caution, contestation de dégâts, volonté unilatérale du propriétaire de récupérer le logement, etc. Le système judiciaire péruvien étant lent, il est souvent préférable d’essayer de régler les désaccords à l’amiable ou via des mécanismes alternatifs.

Avant d’envisager un procès, plusieurs étapes existent :

Pour des montants modestes, comme une demi-caution litigieuse, beaucoup de locataires préfèrent transiger plutôt que de s’engager dans une procédure longue et coûteuse. Dans un cas rapporté, un locataire a obtenu la moitié de son dépôt initial après une conciliation, évitant une action en justice qui aurait probablement pris des mois.

Avoir un contrat clair, signé, idéalement notarié, change toutefois l’équilibre des forces : un propriétaire qui n’a pas déclaré ses revenus ou qui refuse systématiquement de délivrer des reçus officiels s’expose lui-même à des risques, ce qui peut peser dans une négociation.

En résumé : les clés pour réussir sa location longue durée au Pérou

Louer à long terme au Pérou est relativement simple sur le plan administratif, mais demande de bien maîtriser plusieurs paramètres :

Pour un étranger, le Pérou offre une combinaison rare : coût du logement accessible, rendements locatifs attractifs pour les investisseurs, liberté contractuelle importante, et une vraie diversité de cadres de vie – de la métropole côtière à la ville coloniale andine. En contrepartie, la lenteur des tribunaux, le caractère « pro-propriétaire » du droit locatif et la prépondérance de l’informel exigent d’être bien informé, de signer des contrats solides et de faire preuve de rigueur à chaque étape de la location.

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Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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