Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Porté par un rebond économique, une urbanisation accélérée et une pénurie chronique de logements, le marché immobilier au Pérou vit une phase de redéploiement spectaculaire mais contrastée. Derrière les chiffres de croissance à deux chiffres se cachent des réalités très différentes selon les villes, les quartiers, les gammes de prix et les profils d’acheteurs. Entre l’hyper‑dynamisme de Lima, la montée en puissance des villes intermédiaires, la poussée du logement social et l’essor de l’immobilier vert, le pays est en train de redessiner en profondeur sa carte résidentielle et ses logiques d’investissement.
Un marché qui rebondit fortement mais reste fragile
Alors que la décennie précédente avait été marquée par un net ralentissement après le boom de 2010‑2013, le secteur immobilier péruvien a terminé 2024 sur un bond de 30 % de son activité, d’après l’Association des entreprises immobilières du Pérou (ASEI). Cette expansion, qui tranche avec la croissance quasi nulle des prix en termes réels depuis 2014, tient à plusieurs facteurs qui se renforcent mutuellement.
Nombre de logements vendus sur le marché immobilier en 2024, illustrant une forte demande.
Ensuite, l’environnement macroéconomique s’est nettement amélioré. Après une récession en 2023 (-0,6 %), l’économie a retrouvé un rythme de croisière autour de 3 % en 2024, avec une croissance de 3,8 % au troisième trimestre. L’inflation, qui avait culminé à près de 8 % en 2022, est retombée à 1,97 % en décembre 2024, dans la cible de la banque centrale (1‑3 %). Le chômage est descendu à 5,7 %, son plus bas niveau depuis une décennie. De quoi redonner du pouvoir d’achat aux ménages et soutenir la demande de logements.
L’immobilier devrait créer plus de 50 000 emplois directs et indirects dans les prochaines années.
Ce tableau porteur ne doit pas faire oublier la fragilité structurelle du marché résidentiel, mentionnée par plusieurs études. Les prix réels ont stagné, voire reculé, depuis le milieu des années 2010, l’investissement est très dépendant de la conjoncture politique, et la confiance des gros investisseurs reste érodée par l’instabilité institutionnelle. Le marché péruvien est donc à la fois en plein rebond cyclique et traversé par des incertitudes de fond.
Lima, cœur battant du marché immobilier
Impossible de comprendre les tendances immobilières au Pérou sans passer par Lima. La capitale concentre l’essentiel des transactions, des grands projets et des hausses de prix. Plus de 11 millions d’habitants y vivent déjà, et la population continue d’y augmenter à plus de 1 % par an. Au total, plus de 83 % des Péruviens résident désormais en zone urbaine, ce qui alimente une demande continue en logements dans les principales agglomérations.
Niveaux de prix et écarts entre quartiers
À l’échelle de la ville, les prix moyens tournent aujourd’hui autour de 1 500 à 1 800 dollars par mètre carré pour le résidentiel. Mais les disparités sont considérables entre les districts huppés, les quartiers « modernes » et les zones émergentes.
Le tableau ci‑dessous synthétise quelques ordres de grandeur observés sur Lima :
| Type de zone / district | Prix moyen approximatif (USD/m²) | Commentaire synthétique |
|---|---|---|
| Moyenne Lima (toute la ville) | 1 500 – 1 800 | Niveau global, tous districts confondus |
| Miraflores, San Isidro (prime) | 2 500 – 3 500 | Quartiers haut de gamme, forte demande locative |
| Barranco (créatif / côtier) | 2 000 – 3 000 env. | Gentrification avancée, forte pression touristique |
| Districts « Lima moderne » (Surco, Jesús María, Magdalena) | 1 300 – 1 800 | Mix entre classes moyennes et supérieures |
| Districts émergents (San Miguel, Surquillo, certains secteurs périphériques) | 800 – 1 300 | Fort potentiel d’appréciation, projets multifamiliaux neufs |
Entre 2024 et 2025, les prix dans la capitale ont grimpé de 5 à 10 % en moyenne. Chorrillos a enregistré une hausse spectaculaire de 19 %, tandis que des districts comme La Victoria, Surco, Jesús María ou Magdalena del Mar ont également affiché des croissances à deux chiffres. À l’opposé, le très haut de gamme a connu une correction, avec des baisses de prix à deux chiffres sur deux ans pour les propriétés de luxe, dans un contexte de prudence des ménages aisés.
À l’horizon des prochains trimestres, les prix devraient progresser de 3 à 7 % par an. Cette hausse sera plus marquée dans les quartiers en reconversion ou bien desservis par de nouveaux transports. Sur une période de deux à trois ans, la hausse annuelle moyenne est anticipée autour de 4 à 5 %.
Rendements locatifs : un marché encore attractif
Malgré la hausse des valeurs, les rendements brut locatifs restent plutôt corrects pour un grand marché urbain d’Amérique latine. À Lima, les études récentes font état d’une rentabilité brute moyenne autour de 6 à 6,5 %, avec de grandes variations selon les districts et les gammes de biens.
On peut résumer ainsi les ordres de grandeur observés dans la capitale :
| Segment / localisation à Lima | Rendement brut approximatif | Exemple de fourchette de loyers mensuels (2‑3 pièces) |
|---|---|---|
| Moyenne Lima (tous districts) | ~6,1 – 6,5 % | 1 690 à 3 755 PEN (450 à 1 000 USD) |
| Districts prime (Miraflores, San Isidro) | 5 – 7 % | 800 à plus de 3 000 USD selon taille et standing |
| Districts créatifs (Barranco) | ~6,3 % | 650 à 1 300 USD sur des petits et moyens appartements |
| Districts milieu de gamme (Surco, San Borja, La Molina) | 5,5 – 6,5 % | 500 à 1 200 USD |
| Districts émergents (Surquillo, San Miguel) | 6 – 7,5 % | 620 à 1 000 USD |
À l’échelle nationale, les rendements bruts tournent autour de 6 %, avec une tendance lente à la baisse depuis plus d’une décennie (on était autour de 13 % en 2009). En net, en tenant compte des charges, impôts, frais de gestion et vacances locatives, la rentabilité se situe souvent entre 4,5 et 5,5 % pour de l’habitation classique, un peu moins pour le très haut de gamme et un peu plus pour des actifs plus spécialisés (colocation étudiante, petits studios, usage touristique).
Demande soutenue sur le milieu et le bas de gamme
Si Lima reste la vitrine du pays pour l’immobilier de prestige et les grandes opérations mixtes, la dynamique la plus robuste se trouve dans les segments moyen et économique. Les ménages à revenu intermédiaire sont devenus le véritable moteur du marché, soutenus par les programmes publics de crédit et de subventions ainsi que par l’amélioration de l’emploi formel.
Dans la capitale, la majorité des logements neufs vendus ces dernières années sont des logements d’intérêt social (VIS), ciblant les classes moyennes et populaires. En 2024, ils ont représenté près de 70% des ventes. La demande se concentre sur des appartements de 2 ou 3 chambres, situés dans des résidences offrant des services partagés (sécurité, espaces verts, salles communes, parfois piscine ou gym) et une bonne connexion aux transports et services urbains.
En parallèle, le profil des acheteurs s’est modernisé : ils accordent une importance croissante à la fonctionnalité des espaces, à l’intégration de la technologie (domotique, connectivité, sécurité) et à la performance énergétique. Les promoteurs actifs à Lima – Besco, V&V, Senda, Albamar, Actual Inmobiliaria, entre autres – l’ont bien compris et misent massivement sur des projets multifamiliaux contemporains dans des districts en plein essor comme San Miguel, Magdalena, Surquillo ou Surco.
Au‑delà de Lima : l’essor des villes intermédiaires et des zones côtières
Même si la capitale concentre la majorité des investissements, la géographie du marché se diversifie. Plusieurs villes régionales montrent une demande en hausse et une valorisation régulière, parfois plus soutenue qu’à Lima sur certains créneaux.
Villes secondaires : stabilité et potentiel
Arequipa, Cusco, Trujillo, Piura ou Chiclayo figurent parmi les marchés les plus dynamiques hors capitale. Les niveaux de prix y restent significativement inférieurs, ce qui crée des opportunités d’entrée plus accessibles, notamment pour les investisseurs cherchant à diversifier leurs positions.
Un aperçu simplifié des niveaux de prix par grande ville :
| Ville principale | Prix moyen approximatif (USD/m²) | Dynamique récente |
|---|---|---|
| Lima | ~1 500 | Croissance annuelle autour de 5 %, pics à 10 % 2024‑25 |
| Cusco | ~1 200 | +3,5 – 4 %/an depuis 2020, fort levier touristique |
| Arequipa | ~1 000 | ~4,5 %/an, projet photovoltaïque et nouveaux emplois |
| Trujillo | 800 – 1 000 | +6 %/an, gros investissements d’infrastructure |
| Piura / Chiclayo | <1 000 | Marchés en développement, rendement correct |
À Cusco, le tourisme reste le moteur principal : Machu Picchu a attiré près d’un million de visiteurs en 2023. Les locations de courte durée affichent des taux d’occupation autour de 50 % sur l’année, avec environ 190 nuits louées en moyenne. Les rendements bruts sur ce type de produit peuvent dépasser 8 à 10 %, surtout pour les biens bien positionnés dans le centre historique ou dans la Vallée sacrée.
Trujillo attire plus de 7 milliards de dollars d’investissements en infrastructures (transport, énergie), stimulant la demande résidentielle et logistique. Arequipa, deuxième ville du pays, allie un marché résidentiel intermédiaire solide à un développement industriel, notamment grâce à une centrale photovoltaïque de 225 MW qui réduira les émissions de CO₂ de 215 000 tonnes par an.
Poussée des stations balnéaires et du tourisme intérieur
Un autre phénomène marquant est le glissement de la demande vers les zones côtières et périurbaines, stimulé par la montée du télétravail, la recherche d’une meilleure qualité de vie et l’essor du tourisme intérieur (en hausse de plus de 25 % sur deux ans). Des destinations comme Máncora, Punta Sal, Vichayito au nord ou encore le district balnéaire d’Asia sur la côte centrale attirent de plus en plus d’acheteurs, notamment étrangers et expatriés péruviens.
Les biens de bord de mer destinés à la location saisonnière offrent des rendements bruts annuels moyens de 5 à 8 %, avec des pics importants en haute saison. Dans certains districts littoraux, les placements peuvent même dépasser 10 % de rendement brut. Il est important de noter que ces rendements s’accompagnent généralement d’une vacance locative plus élevée et nécessitent une gestion plus technique.
Une pénurie de logements massive malgré le boom
Derrière l’effervescence des grues et des nouveaux quartiers, le Pérou fait face à un déficit structurel considérable. Le manque de logements est estimé à près de 2 millions d’unités à l’échelle nationale. Chaque année, il se creuse d’environ 142 000 logements supplémentaires, alors que seulement 90 000 unités formelles sont construites. En d’autres termes, le pays n’arrive même pas à couvrir les nouveaux besoins, encore moins à résorber le stock de familles déjà mal logées ou vivant dans l’informalité.
Le déficit en logements dans la métropole de Lima était estimé à ce nombre en 2016.
Cette tension structurelle explique en grande partie pourquoi les segments de prix accessibles connaissent une telle vigueur, même lorsque la conjoncture politique ou financière se dégrade. La demande de base reste immense, portée par une urbanisation rapide (plus de 83 % de population urbaine) et par une classe moyenne en expansion. Les ventes à Lima ont ainsi dépassé 12 000 unités sur le seul premier semestre 2025, en grande majorité des logements de type social ou milieu de gamme.
Crédit, taux et financement : un marché encore peu bancarisé
Malgré l’accélération récente des ventes et la multiplication des programmes immobiliers, le marché hypothécaire péruvien reste étonnamment peu développé au regard de la taille de l’économie. Le stock de crédits immobiliers représente à peine 6,3 % du PIB, un niveau très inférieur à celui de nombreux pays émergents.
Évolution des taux et du stock de prêts
Au cours des dernières années, la banque centrale (BCRP) a d’abord monté ses taux directeurs de 0,25 % à 7,75 % entre 2021 et début 2023 pour lutter contre l’inflation, avant de les réduire à 5 % en 2024 via onze baisses successives. Pourtant, les taux effectifs sur les prêts hypothécaires continuent de se situer à des niveaux élevés.
En novembre 2024, les crédits en soles affichaient un taux moyen autour de 7,41 %, en légère hausse par rapport aux années précédentes. Les prêts en devises étrangères restaient un peu moins chers (6,32 % en moyenne), mais la tendance est clairement à la dédollarisation : les ménages se tournent de plus en plus vers des emprunts libellés en monnaie locale pour s’abriter des fluctuations de change.
Aperçu des principaux indicateurs du secteur hypothécaire à la fin de l’année 2024, montrant une croissance modérée.
Le stock total de prêts hypothécaires s’élevait à près de 66,55 milliards de soles (environ 17,7 milliards de dollars).
Une hausse annuelle d’environ 5 % a été enregistrée sur le stock total de prêts.
Le nombre de dossiers actifs est d’environ 265 740 prêts hypothécaires.
Le nombre de prêts a progressé à un rythme modéré de +2,9 % sur un an.
La croissance modérée du nombre de dossiers est le signe que l’accès au crédit reste limité à une fraction de la population formelle.
Une majorité de transactions encore au comptant
Dans ce contexte, plus de la moitié des achats immobiliers se concluent encore en cash. Le recours au crédit a certes augmenté depuis 2020, notamment grâce aux programmes publics comme MiVivienda, mais la bancarisation demeure insuffisante, en particulier dans les segments informels et les zones rurales.
Cette réalité façonne profondément les stratégies des promoteurs et des acheteurs. D’un côté, de nombreux développeurs proposent des financements directs sur plan, avec des schémas incluant des acomptes de 20 à 30 % puis des échéanciers étalés à des taux souvent compris entre 8 et 12 %. De l’autre, les ménages qui n’ont pas accès au système bancaire officiel s’orientent vers des solutions de construction progressive, d’autopromotion ou d’achat de terrains en périphérie, alimentant l’expansion d’un tissu urbain souvent peu régulé.
Programmes publics : MiVivienda, Techo Propio et consorts
Pour corriger ces déséquilibres, l’État déploie depuis des années toute une batterie de programmes de financement et de subventions. MiVivienda, lancé à la fin des années 1990, est devenu le principal dispositif de crédit abordable, représentant environ 30 % des prêts résidentiels. Il finance l’acquisition de logements coûtant entre 57 500 et 479 300 soles, avec des montants de prêt pouvant aller jusqu’à l’équivalent de 30 000 dollars, assortis de bonus conditionnés au bon remboursement (Bono del Buen Pagador).
Le programme Techo Propio accorde une subvention pouvant atteindre 46 545 soles pour l’achat d’un logement aux foyers les plus modestes.
D’autres dispositifs, comme Micasa Mas (pour les familles déjà propriétaires cherchant un second bien), Mi Construccion (prêts pour agrandir ou rénover jusqu’à 100 000 soles sur 12 ans) ou MiTerreno (acquisition de terrains urbains jusqu’à 50 000 soles sur 8 ans), complètent ce paysage. Sur la période 2024‑2026, un « Bono Integrador BBP » ajoute encore quelque 895 dollars de subvention pour certains ménages vulnérables.
Malgré ces efforts, les montants restent loin des besoins : les programmes d’aide ne bénéficient que d’environ 300 millions de dollars par an, alors qu’il en faudrait près de 2 milliards pour combler progressivement le déficit de logements.
Des prix sous pression, une valorisation réelle limitée
Sur le long terme, l’évolution des prix au Pérou est plus nuancée que ne le laisse penser le dynamisme actuel. Une série historique montre que, depuis le pic de la première grande vague haussière (2010‑2013, avec des progressions de 10 à plus de 20 % par an en nominal), la croissance des valeurs s’est nettement tassée.
En 2021, les prix de l’immobilier ont reculé de 3 % en termes nominaux.
Sur dix ans, les prix en soles ont globalement progressé (environ +14 % au niveau national, +35 % pour les appartements de Lima), mais l’inflation a grignoté une grande partie de cette hausse. En monnaie constante, les logements valent à peine plus, voire légèrement moins, qu’il y a une décennie. Cela ne signifie pas pour autant que le marché soit peu intéressant pour les investisseurs : entre les rendements locatifs encore corrects, la perspective de valorisations modérées mais constantes et la croissance urbaine de fond, le couple rendement‑risque reste attractif, à condition de choisir soigneusement les secteurs et les produits.
Commercial, logistique, tourisme : les autres moteurs immobiliers
Si le résidentiel domine largement les transactions, les segments non résidentiels jouent un rôle croissant dans la transformation du marché péruvien.
Bureaux, commerces et logistique
Le marché tertiaire, qui englobe bureaux, commerces, entrepôts et parcs industriels, se réorganise autour de deux grandes tendances : la montée du e‑commerce et la volonté de rapprocher la production et les stocks des grands centres de consommation (nearshoring). Des projets d’envergure comme le plan d’aménagement du quartier financier de Las Begonias à San Isidro (73 hectares requalifiés) participent à cette mutation.
Les rendements bruts des actifs commerciaux de premier ordre (prime) se situent généralement entre 5% et 6%. Ils peuvent être plus élevés pour des immeubles de bureaux ou des entrepôts bien situés en périphérie. Les zones les plus recherchées sont celles à proximité des grands axes routiers, des ports (comme Callao et le futur port de Chancay), ainsi que des futures gares de métro et des axes ferroviaires majeurs, comme la liaison Lima‑Ica.
L’entrée de l’IFC (bras financier de la Banque mondiale) au capital de Fibra Prime, premier grand fonds de type REIT au Pérou, est un signal fort. L’institution a engagé jusqu’à 40 millions de dollars pour financer l’expansion du portefeuille de bureaux de catégorie A et la reconversion éventuelle de certains actifs en entrepôts industriels, avec un engagement de certification environnementale (EDGE) à la clé.
Tourisme et hospitalité
Le rebond du tourisme, avec une hausse de plus de 25 % du tourisme domestique sur deux ans et une montée en puissance des arrivées internationales, soutient également toute une chaîne immobilière : hôtels, résidences de tourisme, logements de courte durée, lodges écotouristiques. Cusco, la Vallée sacrée, Iquitos et plusieurs destinations côtières voient émerger des projets mixtes combinant hébergement, commerces et activités de loisir.
Pour les investisseurs, ces actifs peuvent offrir des rendements bruts supérieurs aux locations classiques (parfois entre 8 % et 12 % sur certains marchés de courte durée). Cependant, ils présentent une exposition plus forte à la conjoncture touristique, aux cycles politiques et à diverses contraintes réglementaires, telles que l’obtention d’autorisations, une fiscalité spécifique et le respect de normes environnementales.
Urbanisme, grandes infrastructures et revalorisation des quartiers
L’un des aspects les plus structurants des tendances actuelles est le rôle de l’infrastructure dans la valorisation immobilière. Plusieurs grands chantiers en cours ou à venir vont redessiner la carte des accessibilités et donc des opportunités.
Parmi les projets les plus emblématiques figurent le prolongement du métro de Lima, l’achèvement de la Ligne 2, l’extension du système de bus rapides (Metropolitano), le périphérique Anillo Vial Periférico, la construction du nouveau terminal de l’aéroport international Jorge Chávez et celle du port en eaux profondes de Chancay. Ces équipements visent à fluidifier les déplacements, réduire les temps de trajet et accroître le rayonnement logistique de la capitale péruvienne.
Le tableau suivant récapitule quelques chantiers phares et leur impact potentiel :
| Projet d’infrastructure | Investissement estimé (USD) | Effets attendus sur l’immobilier |
|---|---|---|
| Nouveau terminal aéroport Jorge Chávez | ~550 M (terminal ; programme global plus élevé) | Hausse des valeurs dans Callao et districts bien connectés |
| Port de Chancay (profond) | ~3,5 Mds | Développement logistique au nord de Lima, nouveaux parcs industriels |
| Anillo Vial Periférico (Lima‑Callao) | >3 Mds | Revalorisation des zones périphériques traversées, réduction des temps de trajet |
| Chemin de fer Lima‑Ica | ~6,5 Mds | Hausse des prix dans les villes desservies, renforcement du tourisme et des résidences secondaires |
| Aéroport international de Chinchero (Cusco) | ~550 M | Expansion des capacités touristiques, pression haussière à Cusco et alentours |
Historiquement, on a déjà observé qu’à chaque nouvelle station de métro ou amélioration majeure des transports, les quartiers environnants voient leurs prix progresser plus vite que la moyenne. C’est ce qui explique en partie les anticipations optimistes pour certains districts centraux et nordiques encore relativement sous‑valorisés en prix au mètre carré mais appelés à devenir des nœuds de transport.
Virage vert, PropTech et nouveaux usages : une modernisation accélérée
Au‑delà des chiffres, le marché immobilier péruvien se transforme aussi par la nature même des produits proposés et par la manière dont ils sont conçus, vendus et gérés.
Montée en puissance de l’immobilier durable
Les bâtiments représentent environ 45 % de la consommation énergétique du pays, ce qui en fait un levier majeur de la stratégie nationale de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Le Pérou s’est engagé à diminuer ses émissions de 20 % par rapport au scénario tendanciel d’ici 2030 (jusqu’à 30 % avec soutien international), avec l’objectif plus ambitieux d’une réduction de 40 % et la neutralité carbone à horizon 2050.
La pénétration des certifications environnementales dans le secteur de la construction pourrait atteindre ce pourcentage d’ici la seconde moitié de la décennie.
Plusieurs municipalités, à Lima et en province, ont d’ailleurs adopté des ordonnances offrant des bonus de hauteur ou des assouplissements de normes (parkings, densité) aux promoteurs qui s’engagent sur des standards verts reconnus. Ces incitations, combinées à une demande croissante des jeunes acheteurs pour des logements économes en énergie, bien ventilés et dotés de technologies propres, poussent le marché dans une direction plus durable.
PropTech et digitalisation du secteur
Autre changement profond : l’irruption de la technologie dans toute la chaîne de valeur de l’immobilier. Le pays compte déjà une vingtaine de jeunes pousses spécialisées (plateformes de gestion locative, agrégateurs d’annonces, outils de visite virtuelle, solutions d’analyse de données, crowdfunding immobilier, etc.), et environ 80 % des dirigeants du secteur voient dans la digitalisation une opportunité plutôt qu’une menace.
La pandémie a accéléré l’adoption d’outils digitaux comme les visites virtuelles et les signatures électroniques. Le marché de la domotique et de la réalité virtuelle pour présenter les projets progresse rapidement. Ces outils sont devenus centraux pour convaincre les acheteurs, notamment dans un contexte où 50% des ventes de certains développements se font sur plan, pendant la phase de construction.
Il subsiste toutefois des freins : manque de vision stratégique dans de nombreuses entreprises traditionnelles, difficultés d’accès au financement pour les startups, pénurie de profils IT spécialisés. Mais la trajectoire est claire : la transaction immobilière péruvienne s’informatise, et cela modifie à terme les attentes en matière de transparence, de délais et de qualité de service.
Risques, incertitudes et arbitrages pour les investisseurs
Derrière le dynamisme affiché, les investisseurs – locaux comme étrangers – doivent composer avec plusieurs risques spécifiques au contexte péruvien.
L’instabilité politique chronique, avec une succession de présidents et de crises institutionnelles, pèse sur la confiance, surtout au sommet de gamme et pour les grands projets. Le pays reste également mal classé dans les indices de perception de la corruption, et certaines procédures (permis, régularisation foncière, consultations communautaires) peuvent s’avérer longues et complexes, voire bloquantes pour des opérations d’envergure.
Le marché est confronté à une forte informalité foncière, une prédominance des transactions en cash, un marché hypothécaire limité et des risques naturels (séismes, El Niño), nécessitant une vigilance accrue sur la qualité de la construction et l’assurance.
Du point de vue de la rentabilité, la tendance à la baisse des rendements bruts, conjuguée à des coûts de financement qui restent élevés (taux hypothécaires souvent entre 7 et 11 % pour des prêts standards à 20 ans), impose une sélection rigoureuse des emplacements et des produits. Dans les meilleurs cas, la combinaison d’une appréciation annuelle de 4 à 5 % et de rendements locatifs bruts de 6 à 7 % offre un profil attractif. Mais dans des zones moins liquides ou mal desservies, les délais de vente longs et les vacances locatives peuvent rogner sérieusement la performance.
Perspectives : un marché en ascension modérée, tiré par la ville et le logement abordable
Au final, les tendances actuelles du marché immobilier au Pérou dessinent un scénario de croissance modérée mais solide, porté par trois piliers majeurs : l’urbanisation rapide, l’ampleur du déficit de logements et les politiques publiques de soutien à l’accession pour les ménages modestes et intermédiaires.
Les rendements locatifs bruts à Lima devraient se stabiliser dans cette fourchette.
Les villes secondaires – Arequipa, Cusco, Trujillo, Piura, Chiclayo – prendront de plus en plus de place dans le paysage, que ce soit pour des investissements résidentiels à long terme, de la location touristique ou de la logistique régionale. La côte, enfin, continuera de séduire investisseurs et retraités étrangers grâce à la combinaison climat – télétravail – potentiel locatif saisonnier.
Le marché immobilier péruvien pourrait rester l’un des plus intéressants d’Amérique du Sud, sous conditions de stabilisation politique, de renforcement de la sécurité juridique et de modernisation des infrastructures. Les opportunités existent pour les investisseurs attentifs aux tendances : montée du milieu de gamme, développement du durable et du numérique, et polarisation géographique. Le besoin en logements décents reste important.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel au Pérou pour chercher du rendement locatif et une exposition en sol péruvien. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Lima, Arequipa, Trujillo), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison dans un quartier en développement de Lima (Miraflores, Barranco, Surco), combinant un rendement locatif brut cible de 9–10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
Ce type d’accompagnement permet à l’investisseur de bénéficier des opportunités du marché péruvien tout en maîtrisant les risques (juridiques, fiscaux, locatifs) et en intégrant cet actif dans une stratégie patrimoniale globale.
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