Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’archipel attire depuis longtemps les touristes. Désormais, il séduit aussi les acheteurs de résidences secondaires et les investisseurs, au point de devenir l’un des marchés les plus sous pression de tout le Portugal. En quelques années, les prix ont explosé, l’offre s’est tendue, les locations saisonnières se sont multipliées et les autorités, locales comme nationales, ont commencé à serrer la vis.
Derrière l’image idyllique des villas avec piscine face à l’Atlantique se cache un marché complexe, dynamique mais de plus en plus réglementé. Les acheteurs intègrent désormais également la question climatique dans leur réflexion.
Madère s’impose désormais comme un marché haut de gamme à l’échelle du pays. Alors que le prix moyen au mètre carré au Portugal avoisine 3 076 €, la région a franchi plusieurs seuils symboliques. L’archipel affiche un prix moyen autour de 3 825 €/m² pour les maisons en février 2026, en hausse de 17,3 % sur un an.
Le prix moyen régional par logement à Madère a atteint 300 000 € en janvier 2025.
Pour mesurer l’ampleur de cette dynamique, il suffit de comparer l’évolution nationale et régionale. Entre 2014 et 2025, les prix au Portugal ont plus que doublé, passant en médiane de 763 €/m² à 2 111 €/m². Sur cette base déjà tendue, Madère a fait encore mieux, avec une augmentation de 24,54 % sur la seule année 2025 et une appréciation annuelle de 17,7 % au troisième trimestre 2025.
La demande explose sur un territoire où la construction est fortement limitée par des contraintes géographiques (insularité, relief, littoral étroit) et des freins réglementaires (protections environnementales, zonages, lenteurs administratives).
Une pression qui se lit dans les chiffres de prix
Les données par typologie montrent aussi un écart net entre les prix d’annonce et ceux effectivement enregistrés par l’institut statistique portugais (INE), signe d’anticipations élevées de la part des vendeurs.
| Typologie | Surface moyenne (m²) | Médiane annonces (€/m²) | Prix total médian annonces | Prix INE (€/m²) |
|---|---|---|---|---|
| T0 | ~50 | 4 300 | 215 000 € | ND |
| T1 | ~61 | 5 574 | 340 000 € | 2 239 |
| T2 | ~108 | 3 935 | 425 000 € | 2 114 |
| T3 | ~170 | 3 500 | 595 000 € | 2 028 |
| T4+ | ~228 | 3 333 | 760 000 € | 1 363 |
Les annonces visent clairement la clientèle internationale et les acheteurs de résidences secondaires prêts à payer cher pour la vue, la qualité de construction et le potentiel locatif. Les valeurs de transaction, plus basses, traduisent encore une négociation possible, mais dans un marché structurellement à l’avantage des vendeurs.
Où acheter sa résidence secondaire à Madère ?
L’île est petite – environ 58 km de long pour 23 km de large – mais les micro-marchés sont nombreux, avec des profils, des climats et des niveaux de prix très différents. L’ensoleillement, l’accessibilité, la pente, la proximité de la mer ou de Funchal font varier considérablement la facture.
Funchal : cœur battant et marché “red hot”
La capitale concentre plus de 60 % du parc de logements de l’île et reste le principal pôle d’attraction pour les acheteurs de résidences secondaires. Le climat y est doux, avec beaucoup de soleil et peu de pluie, et l’offre de services – hôpitaux, commerces, restaurants, écoles – est sans équivalent sur l’archipel.
Les prix moyens dans Funchal tournent autour de 3 901 €/m², avec une fourchette large selon les quartiers. Dans les zones les plus recherchées, les complexes de standing frôlent ou dépassent 6 000 €/m².
Pour les résidences secondaires, la demande se concentre sur les appartements T2, T3 et T4, avec des budgets typiques allant de 450 000 € à 900 000 € pour les appartements, tandis que les villas de luxe dans et autour de Funchal s’échelonnent plutôt entre 1 et 3 millions d’euros, parfois plus pour les propriétés emblématiques en front de mer.
Plusieurs quartiers méritent une attention particulière pour une résidence secondaire :
São Martinho, à l’ouest, est prisé pour ses programmes neufs avec piscines et vues sur l’océan, offrant des rendements locatifs élevés. Le centre historique (Sé) attire par son ambiance animée et sa vie culturelle, malgré le bruit. Santa Maria Maior et São Pedro allient charme traditionnel et atmosphère résidentielle. Enfin, Monte, accessible en téléphérique, propose un cadre verdoyant et frais avec des vues panoramiques.
Les nouveaux développements ne manquent pas. On trouve par exemple des programmes neufs à São Martinho avec des unités à partir de 825 000 € pour 2 à 3 chambres, des résidences haut de gamme dans le Lido proposées à partir de 750 000 €, avec parfois plus de 1 000 m² pour les plus grandes unités, ou encore des appartements de standing à Sé à partir de 575 000 €.
Côté villas, les annonces de maisons contemporaines à plus de 2,5 millions d’euros – comme cette maison de 392 m² labellisée A ou une villa de 448 m² à 2,6 millions – illustrent la bascule de Funchal dans la catégorie des capitales balnéaires très haut de gamme.
Calheta, Ponta do Sol, Ribeira Brava : la côte sud-ouest en vedette
Sur la côte sud-ouest, plus chaude et très ensoleillée, se dessine un second grand pôle pour résidences secondaires : Calheta, Ponta do Sol et Ribeira Brava.
Calheta cumule plusieurs atouts décisifs pour un acheteur de maison de vacances : climat parmi les plus chauds de l’île, plages de sable doré (artificielles, avec du sable importé du Maroc), marina, promenade rénovée, et surtout un développement ciblé sur une clientèle aisée, avec de nombreuses villas contemporaines, hôtels-boutiques et maisons de vacances avec piscine.
Les prix y reflètent ce positionnement. L’average autour de 4 234 €/m² place Calheta en tête des communes les plus chères de l’île. Pour les villas contemporaines avec vue mer et piscine, le ticket d’entrée se situe généralement entre 400 000 € et plus de 1,3 million d’euros, certaines propriétés de très grand standing atteignant ou dépassant les 2 millions. Une villa moderne de 135 m² sur un vaste terrain de près de 2 800 m² à Arco da Calheta est par exemple proposée à 995 000 €.
Ponta do Sol bénéficie d’un des meilleurs ensoleillements de l’île et a acquis une renommée mondiale avec son ‘village digital nomad’, attirant plus de 9 000 télétravailleurs par an. Cette dynamique soutient une forte demande locative annuelle et des prix immobiliers élevés, avec une moyenne d’environ 3 514 €/m². Les propriétés, qu’elles soient modernes ou traditionnelles et bien situées, se vendent généralement entre 350 000 € et 900 000 €.
Ribeira Brava, autre commune du sud, aligne des prix moyens proches de ceux de Funchal (3 912 €/m²), avec également un segment de villas de luxe : une demeure de 275 m² avec piscine, sur un terrain de 551 m², y est annoncée à 1,45 million d’euros.
Santa Cruz, Caniço, Garajau : la façade est, entre aéroport et communautés d’expats
À l’est, Santa Cruz combine plusieurs arguments : proximité de l’aéroport, littoral, jardins, réserve naturelle, bonne desserte. La commune abrite aussi Caniço et Garajau, des quartiers en pente douce avec vues mer, infrastructures solides et présence de plusieurs établissements scolaires internationaux.
Les prix moyens à Santa Cruz tournent autour de 3 012 €/m², mais les biens avec vue et prestations modernes peuvent se situer bien plus haut. Caniço et Garajau sont devenus des bastions des expatriés, avec une fourchette courante entre 400 000 € et 900 000 € pour les appartements de standing et les petites villas.
Les annonces illustrent cette tendance : un appartement T2 de 90 m² avec jardin et piscine à Caniço est proposé à 350 000 €, tandis qu’un T2 de 104 m² à Garajau atteint 450 000 €. On trouve même un T1 de 68 m² à 425 000 €, ce qui en dit long sur la pression immobilière dans ce secteur.
Machico, Câmara de Lobos, Santa Cruz ville : alternatives plus “accessibles”
Pour les acheteurs qui trouvent Funchal trop onéreuse, des villes comme Machico gagnent en popularité. Machico est un ancien village de pêcheurs, avec plage et petite marina, qui suscite un regain d’intérêt chez les expatriés à la recherche de prix un peu plus contenus. Les valeurs au m² y oscillent entre 2 200 et 2 600 €, avec des biens entre 120 000 € et 300 000 € pour les segments les plus classiques, tandis que les programmes neufs haut de gamme peuvent grimper bien au-delà, comme ce T1 de 60 m² à 330 000 €, ou un T2 de 87 m² à 480 000 €.
Village de pêche pittoresque à 10 km à l’ouest de Funchal, connu pour être le berceau de Cristiano Ronaldo.
Prix moyen de 2 995 €/m². On y trouve encore des opportunités légèrement en dessous de la capitale.
Une partie du marché s’est déjà alignée sur les standards de la côte sud de Madère.
Situé à seulement 10 km à l’ouest de Funchal, la capitale de Madère.
Berceau de la star mondiale du football Cristiano Ronaldo.
Nord de l’île : prix plus doux, ambiance rurale, nouvelles niches “éco”
Au nord, le relief plus escarpé, le climat plus frais et la moindre exposition touristique se traduisent par des valeurs plus modestes : entre 1 500 et 2 000 €/m² en moyenne sur la côte nord.
Des communes comme São Vicente et Santana attirent une clientèle différente : acheteurs à la recherche de tranquillité, de terrains, de maisons en pierre à rénover ou de projets “éco”. On y trouve des maisons à restaurer entre 70 000 € et 200 000 €, avec des propriétés rénovées pouvant atteindre 400 000 €. Les “eco-houses” (maisons écologiques) s’y positionnent entre 1 800 et 2 400 €/m² pour des surfaces de 100 à 160 m².
Santana, célèbre pour ses petites maisons triangulaires au toit de chaume, mêle cottages, maisons rustiques et terrains. São Vicente, plus rural, offre un mélange d’appartements modernes, de villas rénovées et de parcelles constructibles.
Enfin, Porto Moniz, connu pour ses piscines naturelles volcaniques, reste une zone plus fraîche et paisible, qui commence à intéresser les acheteurs en quête de calme absolu et de prix contenus.
Porto Santo : la petite sœur qui flambe
Porto Santo, autre île de l’archipel, est réputée pour sa longue plage de sable et ses eaux cristallines. Le marché des résidences secondaires y est en pleine explosion : les prix au m² y ont enregistré la plus forte progression annuelle de tout le Portugal, avec +48,2 %. La moyenne tourne autour de 2 469 €/m², mais les villas front de mer peuvent s’afficher bien plus cher, à l’image de cette maison contemporaine de plain-pied avec piscine, 133 m², proposée à 585 000 €.
Quel budget pour une résidence secondaire à Madère ?
Malgré l’envolée des prix, il reste encore une certaine diversité de budgets, même si la barre d’accès ne cesse de monter.
Pour se faire une idée, on peut résumer les principales gammes de prix comme suit :
| Type de bien / situation | Niveau de prix indicatif |
|---|---|
| Ruine / maison à rénover à l’intérieur des terres | À partir de 50 000 € |
| Petite maison ou bungalow (70–110 m²) | 2 200–2 800 €/m² |
| Appartement d’entrée de gamme en ville | À partir de 150 000 € |
| T1 en résidence secondaire | À partir de 200 000 € |
| T2 en bon état | À partir de 250 000 € |
| T3 familial | À partir de 350 000 € |
| Maison en bon état | À partir de 400 000 € |
| Villa familiale moderne | À partir de 250 000–300 000 € selon localisation |
| Villas contemporaines à Calheta | 400 000 € à 1,3 M€ et plus |
| Villas océaniques avec piscine (Funchal, Calheta…) | 4 500–6 500 €/m², 180–320 m² |
| Quintas traditionnelles avec terrain | 3 500–5 000 €/m², 200–400 m² |
| Villas de luxe front de mer | Souvent 1 M€ à 3 M€+ |
Il faut ajouter à cela le coût potentiel de rénovation et, pour ceux qui visent la location saisonnière, le coût de mise aux normes et d’obtention de la licence d’Alojamento Local (AL), qui peut facilement renchérir le projet de 20 à 25 %.
Locations saisonnières et rendement : un marché très porteur
Le boom des résidences secondaires à Madère est étroitement lié au dynamisme du marché locatif, en particulier saisonnier. Pour un investisseur ou un acheteur qui envisage de louer sa maison une partie de l’année, l’île offre un cocktail rare : climat propice à une saison de 12 mois, fréquentation touristique record, montée des travailleurs à distance et loyers en forte hausse.
L’indicateur le plus parlant est celui du rendement locatif brut. À l’échelle de l’archipel, il se situe autour de 4,9 % en moyenne, avec de nombreux cas situés entre 5 et 8 %. À Funchal, les estimations indiquent 6,61 % dans le centre-ville et 7,74 % en périphérie.
Certaines résidences premium dans l’ouest balnéaire de Madère atteignent un rendement brut proche de 7 %.
Les chiffres fournis par l’Association Portugaise de l’Hôtellerie (AHP) détaillent davantage la rentabilité typique :
– Un T1 exploité en location saisonnière à Funchal peut générer un retour annuel de 6 à 8 % ;
– Un T2 disposant d’une licence AL oscille plutôt entre 7 et 9 % de rendement brut ;
– Une villa avec piscine et vue mer, bien gérée, peut monter entre 9 et 12 % de rendement brut.
Les tarifs à la nuit en haute saison parlent d’eux-mêmes : un T1 se loue en moyenne 95 à 150 € avec une occupation annuelle de 72 à 80 %, un T2 entre 140 et 220 € (occupation 70 à 75 %), tandis qu’une villa avec piscine et vue sur l’Atlantique est facturée 250 à 450 € la nuit, avec 75 à 85 % d’occupation annuelle. Même en basse saison (janvier-février), le taux d’occupation reste souvent entre 55 et 60 %, un luxe que peu de destinations européennes peuvent revendiquer.
Pourcentage maximum des revenus que peut représenter le coût d’une gestion locative premium incluant rénovation et ameublement.
Un marché locatif tendu… et de plus en plus encadré
L’autre versant du succès locatif, c’est une pression croissante sur les habitants permanents. Les loyers moyens à Madère ont grimpé jusqu’à 1 700 € par mois, avec une hausse mensuelle de plus de 20 % à un moment donné et une augmentation annuelle de plus de 13 %. Les loyers de T3 à Funchal se situent souvent entre 1 754 € et 2 231 € par mois, des montants très élevés au regard des revenus locaux.
L’INE a recensé que la région autonome affichait la plus forte progression annuelle de loyers du pays (7,4 % en octobre 2025). Ce contexte explique en partie le tournant politique en matière de régulation des locations de courte durée.
Alojamento Local : changement de règles du jeu
L’Alojamento Local (AL), l’équivalent portugais de la location courte durée type Airbnb, a connu une croissance explosive à Madère, en particulier à Funchal. La ville compte environ 3 184 établissements AL actifs, soit une hausse de 182 % depuis 2022, représentant plus d’un quart de la capacité d’hébergement totale, avec quelque 6 000 chambres et jusqu’à 15 000 lits.
Face à cette inflation, plusieurs réformes nationales ont été adoptées, suivies d’ajustements importants. La loi “Mais Habitação” avait durci le régime (expiration des licences à 5 ans, impossibilité de transférer la licence lors de la vente, droit de veto des copropriétés, contribution fiscale exceptionnelle CEAL).
Le décret 76/2024 a rétabli la validité permanente et transférable des licences AL au niveau national, supprimé le droit de veto des copropriétés, abrogé la contribution fiscale exceptionnelle et aligné le calcul de l’IMI sur celui des autres biens, sans majoration spécifique.
En contrepartie, l’État a redonné la main aux municipalités, qui peuvent désormais définir des “zones de contention” ou des zones de croissance soutenable, et s’opposer à de nouvelles licences dans les secteurs jugés saturés. Les communes disposent ainsi de 60 jours – extensibles à 90 en zone de contention – pour refuser une inscription AL via le guichet en ligne national (Balcão do Empreendedor).
Funchal a déjà utilisé ce pouvoir en instaurant une suspension de six mois sur l’octroi de nouvelles licences AL pour les appartements en immeuble collectif. Cette suspension, qui ne concerne ni les maisons individuelles, ni la location de chambres, ne s’applique pas non plus aux licences déjà accordées, mais elle envoie un signal clair : le temps de la croissance illimitée des locations touristiques est terminé.
Pour les propriétaires de résidences secondaires, il devient donc crucial d’analyser le cadre local : zonage, éventuelles limitations municipales, obligations d’assurance (responsabilité civile minimale de 75 000 € par sinistre), conformité sécurité (détecteurs de fumée, extincteurs, issues de secours, etc.), enregistrement des hôtes étrangers via la plateforme SIBA, et respect des règles de bruit (silence entre 23 h et 7 h).
Les investisseurs doivent également tenir compte de l’orientation politique générale : encouragement à convertir des AL en locations de longue durée via des incitations fiscales, projets de plafonnement des loyers, et discours croissant sur la nécessité de “reconquérir” les centres-villes pour les résidents.
Climat, risques naturels et littoral : l’angle aveugle des acheteurs ?
Dans l’enthousiasme pour les villas en front de mer, de nombreux acheteurs de résidences secondaires négligent une dimension pourtant centrale pour l’avenir du marché : la vulnérabilité climatique de l’archipel.
L’OCDE classe la région autonome parmi les territoires particulièrement exposés à l’érosion côtière liée au changement climatique. Le rapport insiste sur plusieurs tendances lourdes : hausse du niveau de la mer, accentuation de l’érosion et de la salinisation des zones littorales, augmentation de la fréquence et de l’intensité des événements extrêmes (pluies torrentielles, inondations, vagues de chaleur), pression accrue sur les ressources en eau.
Les travaux du projet CLIMAAT, qui a produit des scénarios climatiques spécifiques pour Madère, sont préoccupants. Ils prévoient une baisse des précipitations de 5 à 30 % entre 2040 et 2069, puis de 20 à 40 % entre 2070 et 2099, surtout en altitude. Les températures augmenteront davantage sur la côte sud, là où se concentre l’essentiel du marché des résidences secondaires.
La disponibilité en eau devrait diminuer fortement en toutes saisons, sauf en été où les pluies, plus fréquentes mais courtes et intenses, ne compenseront pas ce déficit. Les infrastructures actuelles sont jugées inadaptées aux besoins futurs. Parallèlement, la fréquence accrue des « rivières atmosphériques » amplifie le risque de précipitations extrêmes et de crues soudaines.
Madère n’en est pas à son premier choc. En février 2010, une crue éclair catastrophique a frappé surtout Funchal, causant de nombreuses victimes et plus de 1,4 milliard d’euros de dégâts. Les données satellitaires montrent que cet épisode a provoqué le pic historique de matières en suspension au large des côtes, signe de l’ampleur de l’érosion et des coulées.
Les projections de montée du niveau de la mer sont tout aussi alarmantes pour les zones balnéaires. Des estimations évoquent une perte de 78 à 95 % de la surface totale des plages de Madère d’ici la fin du siècle, en conditions moyennes. Les “fajãs”, ces plateformes littorales emblématiques, sont également jugées vulnérables. Autrement dit, les biens en première ligne sur le littoral pourraient voir leur environnement radicalement transformé, voire menacé à long terme.
Madère cumule plusieurs facteurs de risque : montée du niveau de la mer, érosion, glissements de terrain sur des versants abrupts, épisodes de pluies extrêmes et allongement des périodes sèches favorisant les incendies, en particulier sur la côte sud, à forte occupation agricole et résidentielle.
Joana Portugal Pereira, experte associée au GIEC
Pour l’immobilier, ces évolutions ne se traduiront pas du jour au lendemain par un effondrement des prix, mais elles posent des questions de plus en plus concrètes : pérennité des plages et des promenades, assurances, besoins d’adaptation des infrastructures, surcoût potentiel de la protection côtière, contraintes d’urbanisme renforcées, etc.
À cela s’ajoute un autre enjeu : la capacité de la collectivité à financer les dégâts liés aux événements extrêmes. Entre 1980 et 2023, le Portugal a enregistré plus de 10 000 décès liés aux événements climatiques et des pertes économiques de 16,7 milliards d’euros (en valeur 2023), dont seulement 3 % couverts par l’assurance. L’OCDE encourage vivement la mise en place de mécanismes de partage de risques public-privé, éventuellement avec une assurance catastrophe obligatoire, modulée selon l’exposition. Pour les acheteurs de villas côtières, l’enjeu de l’assurance – et de son coût futur – est donc loin d’être anecdotique.
Cadre légal et fiscal : un marché ouvert mais de plus en plus codifié
Du point de vue juridique, Madère reste une porte d’entrée simple pour les acheteurs étrangers. Il n’existe pas de restriction d’achat pour les non-résidents : les étrangers disposent des mêmes droits de propriété que les Portugais, le principe de non-discrimination étant inscrit dans la Constitution. Seules des sanctions internationales ou des contraintes spécifiques relatives aux zones protégées, agricoles ou maritimes peuvent imposer des autorisations particulières, valables pour tous les acheteurs, qu’ils soient portugais ou non.
Pour acquérir une résidence secondaire, quelques étapes administratives sont incontournables : obtention d’un numéro fiscal portugais (NIF), ouverture d’un compte bancaire local, et, idéalement, recours à un avocat pour sécuriser les démarches (vérification des titres, des permis, de l’absence de dettes ou d’hypothèques, etc.). Le processus, du compromis de vente (CPCV) à la signature de l’acte authentique (Escritura Pública), s’étale généralement sur 6 à 8 semaines après l’acceptation de l’offre.
L’apport personnel généralement requis par les banques portugaises pour un prêt immobilier à un non-résident.
Fiscalité à l’achat et à la détention
Le volet fiscal est essentiel, surtout pour une résidence secondaire. Trois grandes composantes s’appliquent à l’acquisition :
– L’IMT (impôt municipal sur les transmissions), calculé de manière progressive selon la valeur du bien, sa localisation et son usage (résidence principale ou secondaire). À Madère, pour une résidence secondaire, les taux vont de 1 % à 7,5 %, avec un barème où les tranches supérieures (au-delà d’environ 1,15 million d’euros) sont taxées à 7,5 %. L’achat de terrain est soumis à un taux forfaitaire de 6,5 %.
– Le droit de timbre (Imposto do Selo), fixé à 0,8 % du prix d’achat (ou de la valeur fiscale si elle est supérieure).
– Les frais de notaire et d’enregistrement, généralement entre 750 et 1 500 €.
En cumulé, les coûts de transaction (taxes et frais) représentent généralement ce pourcentage du prix d’achat.
Ensuite, chaque propriétaire paie annuellement l’IMI (impôt municipal sur les immeubles), calculé sur la valeur fiscale du bien (VPT). À Madère, les 11 municipalités appliquent en moyenne un taux de 0,307 % pour les biens urbains, dans un cadre national qui permet 0,30 à 0,45 %. Les biens ruraux sont quant à eux taxés à 0,8 %.
Au-delà d’un certain seuil de patrimoine immobilier, s’ajoute la surtaxe AIMI (Adicional ao IMI), prélevée sur la somme des valeurs fiscales, après abattement de 600 000 € pour une personne seule ou 1,2 million d’euros pour un couple déclarant conjointement. Les logements destinés à des activités commerciales ou industrielles échappent à cette surtaxe.
Revente, plus-values et succession
Lors de la revente d’une résidence secondaire, les plus-values sont imposables. Pour les résidents fiscaux portugais, seule la moitié du gain net est soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Pour les non-résidents, un taux forfaitaire de 28 % s’applique sur la plus-value.
Il est possible d’être exonéré de l’impôt sur la plus-value lors de la vente d’une résidence principale au Portugal, y compris pour les non-résidents, sous plusieurs conditions strictes. Le logement vendu doit avoir été occupé comme résidence principale du foyer pendant au moins 12 mois avant la vente. Le prix de vente doit être réinvesti dans une nouvelle résidence principale, avec un délai d’achat compris entre 24 mois avant et 36 mois après la vente. Ce nouveau logement doit être occupé comme résidence principale dans l’année suivant son acquisition. Enfin, l’intention de réinvestissement doit être déclarée dans la déclaration fiscale. Ce mécanisme constitue une stratégie patrimoniale intéressante pour un ancrage progressif au Portugal.
Du côté de la transmission, les héritages au profit du conjoint, des enfants, petits-enfants ou parents sont exonérés de droits, seul un droit de 10 % étant dû pour les autres bénéficiaires. En revanche, les non-résidents doivent vérifier les règles de leur pays de domicile, qui peuvent prévoir une imposition complémentaire.
Face à la flambée des prix et des loyers, la région de Madère et les municipalités ont lancé un vaste programme de logements abordables. Dans le cadre du plan de Relance et Résilience (PRR), 136 millions d’euros sont fléchés vers le logement, dont 128,4 millions pour l’acquisition et la construction, 6 millions pour la réhabilitation de logements occupés et 1,6 million pour les systèmes d’information.
Nombre total de logements que l’entreprise publique IHM prévoit de produire ou d’acquérir d’ici 2026 dans toutes les communes de Madère.
La ville de Funchal, de son côté, annonce 355 logements supplémentaires d’ici 2026, financés par l’Institut du Logement et de la Réhabilitation Urbaine (IHRU) et le PRR. Des appels d’offres publics sont en préparation pour deux ensembles totalisant 270 appartements. Des parcelles seront aussi mises à disposition à Caniçal et à Porto Santo pour des projets d’auto-construction encadrée.
Les mesures actuelles ne freinent pas directement l’achat de résidences secondaires, mais elles indiquent que la tension sociale autour du logement est désormais une priorité politique. Cela comporte le risque de nouvelles réglementations futures ciblant spécifiquement les acquéreurs non-résidents ou les zones balnéaires les plus spéculatives.
Le gouvernement portugais a d’ailleurs annoncé son intention d’augmenter le taux d’IMT pour les acheteurs non résidents (hors émigrés portugais) dans le cadre du budget 2026, officiellement au nom de l’équité et de l’accessibilité pour les locaux. Juristes et professionnels redoutent que cela ne réduise l’attrait de certains marchés côtiers, avec Madère en première ligne.
Vers un marché plus sélectif, orienté “qualité”
Malgré les contraintes croissantes, le marché des résidences secondaires à Madère demeure puissant. Il bénéficie d’une combinaison rare : pénurie chronique de logements, faible volume de construction neuve, afflux de capitaux étrangers, stabilité politique, climat exceptionnel, bonne connectivité aérienne et montée en puissance du télétravail.
Le segment du luxe illustre cette dynamique. Les ventes de biens haut de gamme ont bondi de 75 % en 2025, avec une clientèle mêlant investisseurs, collectionneurs de résidences dans plusieurs pays, retraités fortunés et télétravailleurs haut revenus. Les acheteurs étrangers – Britanniques, Français, Allemands, Nord-Américains, mais aussi Brésiliens ou Moyen-Orientaux – pèsent de plus en plus dans ce segment, même si, à l’échelle nationale, 95 % des transactions restent le fait de Portugais.
Les professionnels de la location saisonnière adoptent désormais une approche sophistiquée, intégrant dans leurs analyses la fiscalité, les coûts d’exploitation, les réglementations locales, les perspectives climatiques et les risques d’évolution de la demande touristique.
Pour un candidat à la résidence secondaire, l’enjeu n’est plus seulement de “trouver une maison avec vue mer”, mais de choisir un territoire où :
Avant d’investir dans un bien, vérifiez ces points clés : la pression touristique doit rester compatible avec une bonne qualité de vie ; l’accès (routes, remontées mécaniques, services, pente) doit permettre une utilisation régulière, même à un âge avancé ; les règles locales sur l’Alojamento Local doivent être claires et stables si une location est prévue ; les risques climatiques (érosion, inondations, glissements) doivent être limités ou compensés par des mesures d’adaptation crédibles ; et l’investissement doit rester soutenable face à une éventuelle hausse des taxes ou un durcissement des conditions de crédit.
Madère reste, sans doute plus que jamais, une destination de choix pour une résidence secondaire en Europe : climat, paysages, sécurité, infrastructures, internet très haut débit et saison touristique quasi continue. Mais l’époque où l’on pouvait y acheter “au feeling”, sans regarder au-delà de la vue sur l’océan, est révolue.
Les gagnants de la prochaine décennie seront probablement ceux qui auront su conjuguer coup de cœur et lecture lucide des dynamiques profondes : rareté foncière, régulation croissante, vulnérabilité climatique et transformation du tourisme. Dans ce nouveau paysage, la résidence secondaire à Madère ressemble moins à un simple pied-à-terre de vacances qu’à un actif complexe, à la croisée du plaisir, du patrimoine et de la gestion de risque.
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