Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Avec ses falaises abruptes, ses levadas noyées dans la brume et son climat doux toute l’année, Madère est en train de devenir l’un des terrains de jeu les plus dynamiques d’Europe pour la location saisonnière. L’île n’est plus ce refuge discret de retraités qu’elle a longtemps été. Elle attire aujourd’hui randonneurs, familles, télétravailleurs, digital nomads et amateurs de « slow travel » prêts à payer pour un confort moderne, du design, une bonne connexion internet… et une belle vue sur l’Atlantique.
Le marché locatif saisonnier à Madère présente des opportunités différenciées selon les régions. Funchal attire une clientèle culturelle, tandis que Machico et Calheta sont prisées pour leurs plages. La côte nord, plus sauvage, et les villages comme Ponta do Sol ou Porto Moniz ont chacun leur propre profil de clientèle, leur saisonnalité et leur rentabilité.
Cet article propose une plongée détaillée dans ces opportunités, en croisant trois dimensions essentielles : les lieux où investir ou louer, la demande touristique et les chiffres de performance, et enfin le cadre légal et opérationnel spécifique à Madère.
Un marché touristique en plein essor
Avant de parler de quartiers, de rendements ou de licences, il faut prendre la mesure de la dynamique touristique de Madère. Les chiffres récents sont sans ambiguïté : l’île connaît une croissance soutenue de sa fréquentation et de ses revenus touristiques, en particulier sur le segment des hébergements dits de « Alojamento Local » (AL), c’est-à-dire les locations de courte durée.
Madère a enregistré plus de 11 millions de nuitées touristiques sur les dix premiers mois de l’année.
Les hébergements touristiques « classiques » (hôtels) concentrent encore deux tiers des nuitées, mais la location saisonnière a fait une percée spectaculaire. Selon les mois, l’AL représente désormais autour de 30 % du total des nuitées, et c’est souvent le segment qui affiche la plus forte croissance annuelle, avec des bonds de l’ordre de 20 à 27 % selon les périodes. La ruralité n’est pas en reste : le tourisme rural – maisons traditionnelles, quintas rénovées, hébergements en pleine nature – gagne lui aussi du terrain.
Les revenus de l’hébergement touristique à Madère connaissent une forte croissance, dépassant certains mois les 80 millions d’euros avec des augmentations annuelles à deux chiffres. Cette hausse est portée par une augmentation marquée du tarif journalier moyen (ADR) et du revenu par chambre disponible (RevPAR), tandis que la demande soutenue maintient, voire améliore, les taux d’occupation malgré la montée des prix.
Le poids croissant de la location saisonnière
Dans ce paysage, la location saisonnière n’est plus un marché de niche. Sur plusieurs mois récents, les nuitées en AL ont augmenté bien plus vite que celles des hôtels. À titre d’illustration :
| Indicateur (exemples récents) | Hôtels (variation annuelle) | Alojamento Local (variation annuelle) |
|---|---|---|
| Part des nuitées (mois de haute saison) | ~66–69 % du total | ~29–31 % du total |
| Croissance des nuitées | +5 à +8 % | +19 à +27 % |
Les autorités statistiques locales indiquent que sur une année récente, l’AL représente environ un tiers des nuitées touristiques, mais capte une part croissante de la demande additionnelle. Pour un investisseur ou un propriétaire, c’est un signal fort : le marché existe, il grossit, et il commence à se structurer autour de professionnels et de données de plus en plus fines.
Funchal : cœur économique et vitrine de la location saisonnière
Difficile de parler d’opportunités de location saisonnière à Madère sans commencer par Funchal. La capitale concentre historiquement l’offre d’hébergement de l’île et reste le point d’entrée de la majorité des visiteurs.
Un choix immense de locations, du centre historique aux collines
Funchal propose un éventail impressionnant de logements touristiques : appartements avec vue sur l’Atlantique, petits studios dans les ruelles pavées de la vieille ville, villas perchées dans les collines, résidences modernes dans le quartier hôtelier/Lido… Les chiffres d’Airbnb donnent un ordre de grandeur : plus de 2 400 annonces actives pour la seule ville, avec une croissance de l’offre supérieure à 20 % sur une année.
Les typologies dominantes sont claires : environ trois quarts des annonces sont des appartements ou condos, et près de la moitié sont des T1. La capacité standard tourne autour de 2 à 4 personnes, ce qui colle parfaitement avec la clientèle majoritaire : couples, petits groupes d’amis, télétravailleurs et voyageurs « slow » qui s’installent pour quelques semaines.
Performance économique de Funchal
En termes de chiffres, Funchal est l’un des marchés les plus performants de Madère pour la location saisonnière.
Quelques ordres de grandeur tirés des données agrégées :
| Indicateur clé (Funchal) | Valeur indicative |
|---|---|
| ADR (tarif journalier moyen) | ~260–270 $ |
| Taux d’occupation annuel | ~58–60 % (certains jeux de données montent jusqu’à ~90 % selon méthodologie) |
| Revenu annuel médian par annonce | ~50 000 $ |
| Revenu mensuel médian | ~2 900–3 000 $ |
| Revenu mensuel top 10 % | ≥ 11 700 $ |
| RevPAR médian | ~90–100 $ |
Ces chiffres masquent évidemment de fortes disparités selon l’emplacement, la qualité du bien, son style et son positionnement tarifaire. Mais ils indiquent clairement deux éléments : la demande est solide et les tarifs sont soutenus.
Revenu mensuel moyen généré par une location saisonnière durant la haute saison (juillet, août, septembre).
Les meilleurs quartiers de Funchal pour la location saisonnière
Funchal n’est pas un bloc homogène. Le choix du quartier détermine à la fois le type de clientèle, la dépendance à la voiture et la hauteur potentielle des loyers.
Dans les guides spécialisés qui comparent les zones de séjour à Madère, plusieurs secteurs de Funchal reviennent systématiquement :
– Funchal Old Center : le cœur historique, très animé, idéal pour les voyageurs sans voiture. On y trouve des appartements de charme, souvent plus petits, prisés des amateurs de culture, de restaurants et de bars. Pour un propriétaire, c’est un secteur où l’occupation peut rester élevée toute l’année grâce à la vie urbaine et aux excursions organisées au départ du centre.
Le quartier Lido, situé à l’ouest du centre le long de la côte de São Martinho, constitue la façade balnéaire de Funchal. La zone, caractérisée par de rares plages souvent de galets comme la Praia Formosa, est aménagée avec de nombreuses piscines en bord de mer, de grands hôtels, bars et restaurants. L’offre immobilière y est composée d’appartements modernes avec vue mer et de grands complexes hôteliers. Les locations saisonnières ciblent une clientèle balnéaire recherchant des prestations de type resort, y compris des formules tout compris. Un exemple est Ocean Top Location, un hébergement perché sur les hauteurs à proximité de la plage.
– Monte, Palheiro Village, São Gonçalo : zones en hauteur, avec des vues spectaculaires sur la baie, des jardins, et une atmosphère plus résidentielle. Palheiro Village, par exemple, est une résidence fermée de maisons de vacances avec piscine et panorama sur Funchal. Ces secteurs attirent une clientèle plus discrète, qui privilégie le calme et les vues, souvent pour des séjours plus longs.
Les données de marché indiquent que le quartier de São Martinho se distingue par un excellent rapport qualité-prix. Il combine une offre immobilière abondante avec des prix d’achat au mètre carré abordables par rapport à son potentiel locatif. Ses atouts majeurs incluent la proximité du Lido, la possibilité d’avoir une vue sur mer, un accès facile à Praia Formosa et une bonne connexion avec le centre-ville de Funchal.
Sans voiture, en famille, en couple : Funchal comme base stratégique
Une des caractéristiques clés de Funchal est son accessibilité : ceux qui ne souhaitent pas louer de voiture peuvent tout à fait y séjourner en s’appuyant sur les transports publics et les excursions organisées. Les recommandations expertes sont claires : sans voiture, mieux vaut loger soit dans le vieux centre, soit dans la zone Lido, tous deux desservis et proches des principaux services.
Depuis Funchal, il est très simple de réserver des excursions à la journée vers les grands sites de l’île : Cabo Girão, le village de Camara de Lobos, la vallée de Curral das Freiras (Valley of the Nuns), le sommet du Pico do Arieiro, ou encore la péninsule de Ponta do Garajau et sa statue du Christ tournée vers l’océan. Pour les locations saisonnières, cela signifie que proposer un appartement confortable au centre, avec un bon wifi et éventuellement un espace de travail, suffit souvent à attirer une clientèle de plus en plus friande de city breaks « actifs ».
Pour les familles, les abords de Funchal offrent des options particulièrement adaptées, comme la zone côtière de Ponta Gorda, avec piscines d’eau de mer naturelles, bassins pour enfants et aire de jeux. Là encore, un appartement bien équipé, avec cuisine et accès facile à ces infrastructures, trouve facilement preneur.
Au-delà de Funchal : une île d’opportunités segmentées
Si Funchal reste le hub principal de l’hébergement touristique, la véritable richesse de Madère, pour la location saisonnière, tient à la diversité de ses micro-marchés. Côtes nord et sud, vallées intérieures, villages de pêcheurs ou stations balnéaires artificiellement ensablées : chaque secteur attire un profil de visiteur spécifique.
Côte sud : soleil, plages et villages de charme
La côte sud est décrite comme plus ensoleillée, plus animée, avec un choix plus large de restaurants et de services. Elle concentre naturellement une part importante de l’offre de locations de vacances.
Parmi les zones phares :
– Machico : petite ville de la côte est, dotée d’une plage de sable (importé) et d’un front de mer agréable. Elle est recommandée pour ceux qui cherchent une atmosphère plus détendue et un budget locatif plus accessible que Funchal. Sur le marché Airbnb, Machico affiche un ADR autour de 140 $ et un revenu mensuel moyen avoisinant 3 200 $, avec près de 60 % de taux d’occupation. Pour un investisseur, le rapport prix d’achat / revenu potentiel y est généralement plus favorable qu’à Funchal.
– Calheta : station balnéaire très prisée sur la côte sud-ouest, également dotée d’une plage de sable importé et de zones de baignade protégées. Le site est très ensoleillé, coincé entre mer et hautes falaises volcaniques, et extrêmement populaire l’été. L’offre de loisirs y est diversifiée : windsurf, kayak, plongée, visites d’anciennes sucreries, plantations de bananes… Calheta sert aussi de base pour accéder à des randonnées majeures comme les levadas de Rabaçal et la fameuse 25 Fontes. Côté chiffres, Calheta compte plus de 1 000 propriétés actives, avec des revenus mensuels moyens autour de 3 000 $ et des taux d’occupation proches de 60 %. Dans certains sous-secteurs comme Arco da Calheta, des maisons de haut standing peuvent dépasser 5 000–6 000 $ de revenus mensuels moyens.
Ponta do Sol est un village côtier pittoresque près de Calheta, offrant une petite plage, des aires de jeux et des départs de randonnées. Il est reconnu comme un « hot spot » européen pour les digital nomades grâce à un projet de « village nomade » structuré. Le secteur attire une clientèle exigeante avec des hébergements haut de gamme comme Escarpa – The Madeira Hideaway (villas de luxe) ou l’Estalagem da Ponta do Sol (hôtel-boutique dans une ancienne ferme). Sur le marché des locations indépendantes, les revenus mensuels moyens s’élèvent à environ 3 400–3 500 $, avec des taux d’occupation pouvant dépasser 60 %.
– Camara de Lobos : souvent décrit comme le plus charmant village de Madère, avec son petit port rempli de bateaux colorés, immortalisé par Churchill, ses vieilles maisons, sa promenade de bord de mer et ses terrasses de plantations. Situé à seulement 15 minutes de Funchal, il est très fréquenté en journée mais plus paisible le soir. L’offre d’hébergement va du Pestana Churchill Bay (hôtel haut de gamme) à des appartements comme Casa da Praia ou Sonho dos Avos (avec piscine). Les chiffres de performance montrent des revenus annuels moyens proches de 37 000 € et des taux d’occupation autour de 85–86 %, ce qui en fait l’un des marchés les plus solides de l’île.
– Ribeira Brava : petite ville côtière centrale, idéale comme base pour ceux qui souhaitent sillonner l’île est-ouest en voiture. Elle propose une plage, une église remarquable, quelques vestiges de fortifications, et un accès facile à Ponta do Sol, São Vicente ou Rabaçal. Les revenus mensuels moyens des locations y tournent autour de 3 500–3 700 $, avec un taux d’occupation dépassant souvent les 60 %. Le village est recommandé notamment pour les couples et les voyageurs plus âgés souhaitant éviter les foules trop touristiques.
– Jardin do Mar : minuscule village du littoral sud-ouest, réputé pour ses ruelles, son église, sa promenade maritime… et ses vagues. C’est l’un des meilleurs spots de surf de Madère, qui a déjà accueilli des compétitions internationales. Les locations saisonnières y ciblent autant les surfeurs que les amateurs de calme et de paysages, avec un accès rapide aux randonnées de Rabaçal et à la plage de Calheta.
Sur la côte sud, les tarifs à la nuitée sont généralement plus élevés qu’au nord. Cependant, la demande y est plus stable, particulièrement en hiver où l’ensoleillement constitue un argument majeur. Cette façade est donc recommandée pour un séjour hivernal ensoleillé, ou « winter sun break ».
Côte nord : paysages sauvages et villages tranquilles
La côte nord de Madère est souvent décrite comme plus sauvage, plus spectaculaire et moins fréquentée. Les falaises y tombent à pic dans l’océan, les vallées sont profondes, les villages plus isolés, la météo plus changeante. Pour la location saisonnière, cela se traduit par des profils de clientèle plus ciblés : randonneurs expérimentés, photographes, amateurs de nature brute.
Quelques pôles ressortent nettement :
– Porto da Cruz : petit village de la côte nord-est, coincé entre falaises et vallées, au pied du massif de Penha de Águia. C’est une base exceptionnelle pour les grandes randonnées de l’est de l’île : Pico do Arieiro, Pico Ruivo, Caldeirão Verde, Ponta de São Lourenço, etc. Le village dispose d’une piscine d’eau de mer, de vues spectaculaires, d’une ancienne usine de canne à sucre et de quelques restaurants seulement. Les locations saisonnières ici s’adressent clairement aux randonneurs et aux voyageurs en quête d’authenticité.
– São Vicente : bourg du nord connu pour ses grottes de lave et ses sentiers de randonnée. C’est l’une des bases recommandées aux passionnés de marche sur la partie ouest de l’île. Les locations y sont plus abordables qu’à Funchal ou Calheta, avec des loyers mensuels souvent compris entre 600 et 800 € pour des appartements, ce qui attire aussi des télétravailleurs à la recherche d’un coût de vie réduit.
Village du nord-ouest de Madère célèbre pour ses piscines naturelles volcaniques et ses paysages.
Bassins d’origine volcanique partiellement aménagés avec des infrastructures de sécurité. Très fréquentés en journée, plus calmes le matin et le soir.
Vignes, fort et panoramas sur l’océan. Pas de plage sur place, mais la plage de sable noir de Seixal est à 10 minutes en voiture.
Destination touristique de jour qui retrouve son calme en soirée. Les locations saisonnières ciblent les visiteurs souhaitant profiter des piscines en dehors des heures d’affluence.
Revenus mensuels moyens modestes (environ 2000 $), compensés par un ticket d’entrée immobilier plus faible.
La côte nord est aussi un terrain de jeu pour les hébergements de niche : cabanes accrochées à la falaise, fermes traditionnelles, maisons troglodytes comme certaines habitations de Calhau da Lapa, ou encore expériences de glamping de luxe type Soul Glamping, qui misent sur la nature, le silence et les vues.
Autres zones porteuses
Au-delà de ces grands axes, plusieurs zones complètent la mosaïque d’opportunités :
– Santa Cruz : sur la côte est, près de l’aéroport, avec un parc aquatique (Aquapark) qui en fait une destination appréciée des familles. Les soirées sur la plage y sont décrites comme propices à la détente. En termes de chiffres, Santa Cruz affiche plus de 500 propriétés actives en location saisonnière, avec des revenus mensuels moyens autour de 3 200 $.
– Caniço : village de la côte sud-est, à une vingtaine de minutes de Funchal, choix fréquent de familles en court séjour et de résidents longue durée qui recherchent le calme et des loyers plus bas que dans la capitale. Proximité de la plage de Praia dos Reis Magos, avec zone de baignade protégée et falaises de lave. Pour les locations saisonnières, Caniço offre une alternative plus économique aux zones centrales.
– Caniçal : village plus discret, tourné vers la mer, proche de la spectaculaire péninsule de Ponta de São Lourenço. Plages de galets, ambiance de village de pêcheurs, et base idéale pour explorer l’extrémité est de l’île.
– Santana : région rurale du nord-est connue pour ses maisons traditionnelles au toit de chaume. Elle est présentée comme parfaite pour les couples en quête de nature et d’authenticité. Les loyers y restent relativement accessibles, même si certaines grandes propriétés rurales de charme peuvent atteindre des niveaux élevés.
– Porto Santo : île sœur de Madère, accessible en bateau ou en avion, réputée pour sa plage de sable de 9 km, ses dunes et ses points de vue spectaculaires. Les locations saisonnières y sont généralement moins nombreuses que sur l’île principale, mais certaines propriétés affichent des ADR élevés (plus de 230 $) avec une clientèle en quête de plage et de calme.
Profils de clientèle et nouvelles tendances
Les opportunités de location saisonnière à Madère sont intimement liées à l’évolution du profil des visiteurs.
Les données récentes montrent que la clientèle ne se resume plus à des retraités britanniques ou allemands en quête de douceur hivernale. Certes, ces marchés restent majeurs – l’Allemagne, le Royaume-Uni, la France et la Pologne figurent parmi les principaux pays émetteurs –, mais plusieurs segments en forte croissance s’affirment :
Ces voyageurs privilégient la marche et les paysages spectaculaires pour des expériences immersives, évitant la consommation intensive d’attractions. Ils séjournent plus longtemps et sont sensibles à la décoration, au confort discret et à la qualité des matériaux de leur hébergement.
– Les télétravailleurs et digital nomads : attirés par le climat, la sécurité, les paysages et – encore pour l’instant – un coût de la vie relativement inférieur à de nombreux pays d’Europe du Nord ou d’Amérique du Nord. Funchal et Ponta do Sol sont clairement identifiés comme épicentres de ce mouvement, avec des espaces de coworking, des cafés connectés et même un village de nomades digitaux structuré à Ponta do Sol.
Contrairement aux Canaries, Madère n’est pas une destination de tourisme de masse, mais elle offre de nombreuses infrastructures adaptées aux enfants : plages protégées (Calheta, Machico), piscines naturelles sécurisées (Porto Moniz), parcs aquatiques (Santa Cruz), ainsi que des promenades en bord de mer et des sentiers de randonnée modulables.
Pour un propriétaire ou un investisseur, cela signifie que la simple fourniture d’un lit et d’une douche ne suffit plus. Les voyageurs attendent du wifi rapide, des espaces de travail, des intérieurs photogéniques, des espaces extérieurs aménagés, des informations détaillées sur les randonnées, les plages et les restaurants, et parfois des équipements plus originaux (smart home, espaces « instagrammables », yoga corner, etc.).
Cadre légal et fiscal : ce qu’il faut savoir avant de se lancer
L’autre facette des opportunités de location saisonnière à Madère, moins glamour mais incontournable, concerne la réglementation. Le Portugal a profondément revu le cadre des locations de courte durée (Alojamento Local), en donnant davantage de pouvoir aux municipalités, et Madère, en tant que région autonome, a adapté ce cadre à sa réalité.
L’Alojamento Local : la licence incontournable
Pour louer légalement un logement à des touristes sur une base courte durée, il est obligatoire d’obtenir un enregistrement d’Alojamento Local (AL). La loi nationale (notamment le cadre rénové par le décret-loi 76/2024 et, avant lui, 128/2014) a rendu cette procédure plus accessible, mais elle reste très encadrée.
L’enregistrement se fait via le portail électronique Balcão do Empreendedor (BUE)/ePortugal et aboutit à un numéro de licence du type XXXXX/AL, qui doit apparaître sur toutes les annonces (Airbnb, Booking.com, sites personnels, etc.). Les propriétés sont classées en plusieurs catégories : appartement (unité autonome dans un immeuble), moradia (maison individuelle), ou établissement d’hébergement de type maison d’hôtes.
Madère a affiné ce cadre pour distinguer clairement les AL des établissements hôteliers classiques et pour pouvoir moduler la croissance de chaque segment.
Le cas particulier de Funchal
Funchal illustre la tension entre attractivité touristique et pression sur le logement résidentiel. La ville compte plus de 3 000 établissements AL, offrant près de 9 000 lits et jusqu’à 15 000 places pour les touristes, soit plus d’un quart de la capacité hôtelière traditionnelle de la ville. Le nombre de licences a bondi de plus de 180 % en quelques années.
Face à l’explosion de la demande et aux difficultés de logement, la municipalité (coalition PSD/CDS-PP) utilise ses nouveaux pouvoirs légaux pour suspendre temporairement la délivrance de nouvelles licences pour les appartements en immeubles collectifs. Les maisons individuelles et les chambres chez l’habitant restent autorisées.
Cette suspension, prévue sur une durée de six mois renouvelables, le temps que la ville définisse une cartographie des zones saturées et des zones de croissance soutenable, illustre bien le mouvement de fond : l’AL reste possible, mais les règles locales peuvent se durcir.
Zonage, contraintes municipales et avenir de la régulation
Partout au Portugal, y compris à Madère, les municipalités sont en train d’analyser leur territoire pour définir des « zones de contention » (où la densité d’AL est jugée excessive) et des zones de « croissance durable ». Les premières pourront faire l’objet de moratoires, de plafonds de licences, voire d’interdictions partielles ; les secondes resteront ouvertes aux nouveaux projets.
La région de Madère élabore actuellement un plan d’ordonnancement du tourisme, prévu pour entrer en vigueur dans les prochaines années. Son objectif principal est de maîtriser et de réguler le nombre d’hébergements touristiques sur l’archipel.
En pratique, cela signifie que : cela implique des actions concrètes à mettre en œuvre.
– Les licences AL délivrées restent en principe valables sans limite de durée et sont transférables, mais des règles spécifiques peuvent s’appliquer selon la commune.
– Il est fortement conseillé de vérifier auprès de la mairie concernée (câmara municipal) quelles sont les règles en vigueur dans le quartier ciblé avant d’acheter un bien dans le but de le louer en saisonnier.
– Certaines communes (comme Santa Cruz) ont mis en place des taxes de séjour spécifiques, payées par nuit et par personne, à intégrer dans le modèle économique.
Obligations fiscales et déclaratives
D’un point de vue fiscal, l’AL est assimilé à une activité hôtelière. Plusieurs obligations s’imposent :
Pour louer un bien à Madère, vous devez d’abord déclarer votre activité au fisc portugais. Vous pouvez opter pour un régime simplifié si votre chiffre d’affaires annuel est inférieur à 200 000 €, où environ 35 % des revenus sont considérés comme profit imposable pour les logements. Vous pourriez être assujetti à la TVA, dont le taux est avantageux à Madère (environ 5 % pour l’hébergement). Pensez à l’IMI (impôt foncier annuel) et à l’IMT (taxe sur la transaction à l’achat). La gestion des déclarations fiscales est complexe ; le recours à un expert-comptable est fortement recommandé.
Une attention particulière doit être portée au traitement des commissions versées aux plateformes type Airbnb ou Booking.com, qui doivent être correctement déclarées.
S’ajoutent à cela des obligations de sécurité (extincteurs, trousse de secours, consignes d’urgence), de signalétique, d’assurance responsabilité civile (minimum 75 000 € de couverture par sinistre pour les AL), et de tenue d’un registre des entrées de voyageurs, avec obligation de signaler les séjours de ressortissants étrangers au système SIBA/SEF dans les trois jours ouvrables suivant leur arrivée.
En clair : les opportunités sont réelles, mais la gestion en amateur est de moins en moins tolérée.
Gestion, services et professionnalisation
Face à ce cadre de plus en plus technique – et à un marché de plus en plus compétitif –, la professionnalisation est devenue un levier majeur de performance. C’est particulièrement visible à Madère, où plusieurs sociétés de gestion se sont spécialisées dans l’accompagnement des propriétaires.
Des acteurs comme Madeira Estate, Your Madeira – Rentals, Madeira Dream Stays, Host Wise, Kenai Rentals ou encore de grands gestionnaires nationaux comme LovelyStay proposent une gamme de services allant de la gestion partielle (check-in/check-out et ménage) à la prise en charge intégrale (commercialisation, optimisation tarifaire, maintenance, comptabilité, relation avec les autorités).
Il s’agit du pourcentage de commission sur le chiffre d’affaires, qui peut parfois être plus élevé, dans un modèle de rémunération pour l’exploitation d’un établissement.
Pour les propriétaires qui résident à l’étranger ou n’ont ni le temps ni les compétences pour gérer un bien à distance, ces services représentent à la fois une assurance de conformité et un levier de maximisation du revenu. Certaines sociétés revendiquent d’ailleurs des hausses de revenus de l’ordre de 30 à 40 % grâce à l’usage d’outils de tarification dynamique et de stratégies marketing fines.
Stratégies de tarification et saisonnalité : tirer parti du calendrier
Les données de marché pour Funchal et l’ensemble de Madère montrent une saisonalité marquée, mais aussi une tendance à la « dé-saisonnalisation » : de plus en plus de voyageurs viennent en dehors de l’été, parfois pour télétravailler, parfois pour randonner dans de meilleures conditions.
Sur Funchal, par exemple, l’avance moyenne de réservation tourne autour de 75 jours, avec des pics encore plus longs en été (plus de 80 jours) et des fenêtres plus courtes en fin d’hiver. Cela donne un cadre clair pour la stratégie tarifaire :
– En haute saison (juillet–septembre), l’objectif est de maximiser le revenu : tarifs plus élevés, séjours minimum plus longs, politique d’annulation plus stricte, tout en veillant à ne pas sous-estimer la demande (ouverture des calendriers tôt, ajustements au fil du remplissage).
Pour sécuriser un socle de revenus durant les périodes creuses (janvier–février, novembre, mars), il est conseillé de proposer des tarifs plus compétitifs, des promotions pour les séjours de plusieurs semaines ou mois, et des offres spécifiques pour les télétravailleurs (avec wifi garanti, bureau et chaise ergonomique). Il est également bénéfique d’assouplir les conditions d’annulation.
– En mi-saison (printemps et automne), un mix des deux approches : tarification dynamique en fonction des événements (festivals, vacances scolaires dans les pays émetteurs), mise en avant de thématiques (randonnée, gastronomie, observation des cétacés…).
Au niveau de l’île, les données indiquent une ADR moyenne autour de 110–130 € et un revenu médian annuel qui se situe entre 30 000 et 40 000 € selon la zone. La marge de manœuvre pour optimiser ces chiffres via une gestion fine de la saisonnalité est réelle, notamment en visant les marchés étrangers qui voyagent en dehors des périodes de pointe de leur propre pays.
Choisir sa zone d’investissement : questions clés à se poser
Devant la variété des options offertes par Madère, la question n’est plus « faut-il investir ? », mais plutôt « où, pour quel type de clientèle, et avec quel degré de risque réglementaire ? ».
Quelques filtres pragmatiques permettent de clarifier une stratégie :
Répondez à ces questions clés pour affiner votre stratégie et cibler le marché le plus adapté à votre bien.
Voulez-vous cibler principalement la haute saison balnéaire ou viser un remplissage plus étalé autour du télétravail et de la randonnée ?
Souhaitez-vous vous appuyer sur une ville dynamique (Funchal, Machico, Calheta) ou proposer une expérience de retraite rurale (São Vicente, Santana, Porto da Cruz) ?
Acceptez-vous la complexité réglementaire accrue de Funchal, en échange d’un potentiel de revenu élevé, ou préférez-vous un marché secondaire moins régulé mais aussi moins cher (Ribeira Brava, Ponta do Sol, São Vicente, Porto Moniz) ?
Votre bien est-il plutôt adapté à un couple, une famille, un groupe d’amis, des nomades digitaux ? Les segments ne recherchent pas les mêmes infrastructures.
En combinant ces éléments avec les chiffres observés – ADR, taux d’occupation, revenus moyens par zone –, il est possible de bâtir un plan d’investissement cohérent. Les données disponibles montrent que des communes comme Calheta, Câmara de Lobos, Ponta do Sol ou Santa Cruz affichent des revenus moyens proches ou légèrement inférieurs à ceux de Funchal, mais avec des prix au mètre carré plus modérés, ce qui peut améliorer la rentabilité nette.
Madère, un marché d’avenir pour la location saisonnière ?
Tout indique que le marché de la location saisonnière à Madère a encore de belles années devant lui. La demande touristique continue de croître, portée par une clientèle internationale à plus de 95 %, dominée par l’Allemagne mais de plus en plus diversifiée. Les tendances de voyage – télétravail, séjours longs, recherche de nature et de bien-être – jouent clairement en faveur de l’île.
Les chiffres révèlent par ailleurs que les revenus et les tarifs journaliers moyens sont en hausse significative sur les dernières années, tandis que les taux d’occupation se maintiennent à des niveaux élevés, voire se renforcent. Madère se situe ainsi parmi les meilleurs marchés portugais en termes de rendement de la location saisonnière.
La régulation se durcit, notamment à Funchal, et la concurrence s’intensifie. Gérer un hébergement locatif sur l’île, quel que soit son type, exige désormais une approche professionnelle, structurée et conforme à la loi pour répondre aux attentes croissantes des voyageurs.
Pour les propriétaires prêts à investir dans la qualité du bien, la compréhension fine des micro-marchés locaux, une stratégie marketing pensée pour des clientèles spécifiques, et une gestion rigoureuse des obligations légales et fiscales, Madère offre un terrain de jeu unique : un marché assez grand pour être rentable, assez segmenté pour permettre des positionnements de niche, et assez singulier pour rester, longtemps encore, à l’écart du tourisme de masse.
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