Les lois et régulations immobilières à connaître à Madère

Publié le 21 avril 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter, louer ou construire un bien à Madère n’a rien d’un “Far West” immobilier. Le cadre légal est dense, les taxes multiples, et les règles d’urbanisme particulièrement strictes sur une île montagneuse où chaque mètre carré compte. Pour un investisseur, un futur résident ou un propriétaire déjà installé, comprendre ce cadre est la condition pour éviter les mauvaises surprises – fiscales, urbanistiques ou juridiques.

1. Acheter un bien à Madère : droits, cadre juridique et sécurité

À Madère, région autonome du Portugal, le droit applicable à l’immobilier est celui du Portugal, complété par des décrets régionaux sur l’aménagement du territoire et l’urbanisme. Sur le plan de la propriété, le principe de base est simple : aucun traitement discriminatoire entre Portugais et étrangers.

Absence de restriction pour les acheteurs étrangers

La Constitution portugaise et plusieurs traités internationaux consacrent le principe de non‑discrimination : un non‑résident, même non européen, a les mêmes droits qu’un Portugais pour acheter, détenir et revendre un bien, y compris à Madère. Il n’existe:

– ni quota,

– ni obligation de résidence préalable,

– ni limitation du type de bien.

Seules exceptions pratiques : les acquéreurs venant de pays soumis à sanctions internationales ou à des restrictions bancaires, pour lesquels les transferts de capitaux peuvent faire l’objet d’un contrôle renforcé. De même, certains terrains en zones naturelles protégées, agricoles ou maritimes exigent des autorisations administratives supplémentaires, mais ces contraintes s’appliquent à tous, sans distinction de nationalité.

Le résultat, c’est un marché ouvert, juridiquement sécurisé, mais encadré par un faisceau de taxes et de formalités qu’il faut anticiper.

Les acteurs et documents clés d’une transaction

Le processus d’achat suit un schéma assez standard, avec quelques spécificités portugaises.

Les intervenants incontournables sont :

– le notaire (notário), qui vérifie l’authenticité des actes, la capacité des parties, encaisse les taxes pour le compte de l’État, prépare et formalise la Escritura Pública (acte définitif) ;

– le registre foncier (Conservatória do Registo Predial), où est inscrit le transfert de propriété ;

– l’autorité fiscale (Finanças), pour la perception de l’IMT, de l’IMI, de l’AIMI et de l’Impôt sur les plus‑values ;

– l’avocat de l’acheteur, fortement recommandé, qui assure la due diligence (titres, charges, conformité urbanistique).

Du côté documentaire, plusieurs pièces sont quasi systématiques :

– Caderneta Predial : fiche fiscale du bien (usage, surface, valeur fiscale VPT) ;

– Certidão de Registo Predial : certificat attestant propriété, hypothèques, servitudes ;

– Licença de Utilização / Habitation : licence d’usage confirmant la conformité du bâtiment à sa destination (habitation, commerce, etc.) ;

– Certificado Energético : certificat énergétique obligatoire pour toute vente ou location ;

– plans, éventuellement Ficha Técnica de Habitação pour les constructions postérieures à 2004.

Sans inscription au registre foncier, la propriété n’est pas opposable aux tiers : un point vital souvent sous‑estimé par les étrangers.

Étapes usuelles d’un achat à Madère

Dans la pratique, l’acquisition suit généralement ces étapes :

– 2. Promesse de vente (CPCV – Contrato de Promessa de Compra e Venda) Une fois l’offre acceptée, un contrat préliminaire fixe prix, délais, conditions suspensives et dépôt (sinal) de 10 à 30 %.

– Si le vendeur se désiste sans motif prévu, il doit restituer le double du dépôt.

– Si l’acheteur renonce sans cause contractuelle, il perd ce dépôt.

3. Paiement des taxes à la veille ou le jour de l’acte L’IMT (taxe de mutation) et le droit de timbre (Stamp Duty) doivent être payés avant ou au moment de l’acte définitif.

4. Escritura Pública (acte définitif) Signée devant notaire ou via le service simplifié “Casa Pronta”, elle transfère légalement la propriété.

5. Enregistrement et mise à jour fiscale L’acte est inscrit au registre foncier et le bien mis à jour auprès des Finanças, ce qui enclenche l’IMI annuel.

Le tout se déroule généralement en 6 à 12 semaines quand les dossiers sont complets.

2. Le cadre fiscal immobilier à Madère

La fiscalité immobilière portugaise s’applique intégralement à Madère, avec des spécificités régionales sur certains taux d’impôt sur le revenu. Plusieurs taxes interviennent à l’achat, pendant la détention et à la revente.

2.1. IMT : taxe de transfert de propriété

L’IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) est prélevé à chaque achat. C’est une taxe unique, payée par l’acheteur, calculée sur la plus élevée entre :

– le prix d’achat mentionné dans l’acte,

– la valeur patrimoniale fiscale (VPT).

Les taux sont :

– progressifs pour les logements (habitation principale ou secondaire) ;

– forfaitaires pour les autres catégories (rurale, commerciale, acquisitions spéciales).

À Madère, on retrouve la même structure nationale, avec cependant quelques allègements (et une réduction automatique de 30 % sur l’IMI, voir plus loin).

Tableau simplifié des principaux cas d’IMT à Madère :

Certaines situations permettent une exonération d’IMT : acquisitions par des sociétés immobilières pour revente, fonds d’investissement, opérations de fusion, réhabilitation urbaine, ou encore investissements jugés “pertinents” par les autorités (sous conditions).

Exemple pratique

Pour un appartement à 350 000 €, utilisé comme résidence secondaire ou investissement, les simulations disponibles évoquent un IMT d’environ 20 000 à 24 000 €. L’écart dépend des tranches exactes, des abattements et des mises à jour de barèmes.

2.2. Droit de timbre (Imposto do Selo)

Le droit de timbre est un impôt à taux fixe, qui s’ajoute à l’IMT :

– 0,8 % du prix d’achat (ou de la VPT si plus élevée) pour la mutation du bien ;

– 0,6 % du montant du prêt pour un éventuel crédit hypothécaire ;

– 10 % pour certains transferts gratuits (donations, héritages) hors ligne directe, avec un complément de 0,8 % sur la VPT du bien immobilier.

Exemple : pour un bien de 350 000 €, le droit de timbre à la mutation est 2 800 € (350 000 × 0,8 %), hors éventuelle hypothèque.

2.3. IMI : taxe foncière annuelle

L’IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) est l’équivalent de la taxe foncière, due chaque année par le propriétaire.

– un coût de construction de base par m² (par exemple 665 €/m²),

– la surface brute,

– la localisation,

– la qualité et le confort,

– l’ancienneté, via un coefficient d’âge.

Les municipalités fixent leur taux dans une fourchette légale :

À Madère, une réduction automatique de 30 % sur l’IMI est appliquée, ce qui rend la charge foncière en général plus faible que sur le continent pour un bien de même valeur fiscale.

Les modalités de paiement sont également encadrées :

– < 100 € : paiement en une fois en mai ;

– 100 à 500 € : deux versements (mai et novembre) ;

– > 500 € : trois versements (mai, août, novembre).

Le propriétaire peut aussi choisir de régler la totalité en mai.

Exonérations et réductions

Plusieurs dispositifs existent :

– nouveaux logements permanents avec VPT ≤ 125 000 € : exonération de 3 à 6 ans, sous condition de revenu annuel du foyer (< 153 300 €) ;

– hébergements réhabilités : exonération pluriannuelle dans des périmètres de réhabilitation urbaine ;

– familles avec enfants à charge : déductions forfaitaires par enfant (jusqu’à ~140 € par an) décidées par la commune.

Certaines exonérations exigent un dépôt de demande dans les 60 jours suivant l’acquisition : un délai à ne pas manquer.

Exemple chiffré

Pour un appartement urbain valorisé fiscalement à 350 000 € :

– à 0,3 %, l’IMI annuel serait 1 050 € ;

– à 0,45 %, il monterait à 1 575 €.

2.4. AIMI : impôt annuel sur la “richesse immobilière”

L’AIMI (Adicional ao IMI) est une surtaxe patrimoniale visant les gros patrimoines immobiliers résidentiels.

Il s’applique sur la somme des VPT de :

– biens urbains à usage résidentiel,

– terrains à bâtir.

Le mécanisme est le suivant :

– exonération pour les premiers 600 000 € (par personne physique) ;

– pour un couple ayant une déclaration commune, le seuil est doublé à 1 200 000 €.

Au‑delà :

À Madère, les valeurs des biens étant en moyenne inférieures à celles de Lisbonne ou Porto, l’exposition à l’AIMI reste limitée, mais peut concerner les villas de luxe sur les côtes.

2.5. Impôt sur les plus-values immobilières

La vente d’un bien immobilier situé à Madère génère, en cas de gain, une plus‑value imposable.

La plus‑value nette est en gros égale à :

– Prix de vente

– valeur d’acquisition (éventuellement indexée à l’inflation)

– frais déductibles (notaire, enregistrement, certains travaux, commissions d’agence…)

Les frais non déductibles usuels incluent l’IMT payé à l’achat et une partie des honoraires juridiques.

Deux régimes coexistent :

– pour les résidents fiscaux au Portugal : 50 % de la plus‑value nette est ajoutée au revenu imposable et taxée au barème progressif de l’IRS. À Madère, le barème régional démarre à 8,75 % (revenus modestes) et peut atteindre environ 33,6 % au sommet de la grille, sensiblement inférieur aux taux maximaux du continent.

– pour les non‑résidents : historiquement, 100 % de la plus‑value était taxée à un taux forfaitaire de 28 %. Depuis 2023, à la suite d’une décision de la Cour de justice de l’UE et d’ajustements législatifs, les non‑résidents (y compris hors UE/EEE) sont traités comme les résidents : seule la moitié de la plus‑value entre dans la base imposable, soumise au barème.

Exonérations importantes

Plusieurs allègements sont prévus pour l’habitation principale :

– si le bien vendu a été la résidence principale du foyer pendant au moins 12 mois avant la cession,

– et que le produit de la vente est réinvesti dans une autre résidence principale dans l’UE/EEE (dont le Portugal),

– dans un délai de 36 mois après la vente ou jusqu’à 24 mois avant (si achat anticipé),

alors la plus‑value peut être totalement exonérée, à condition que la totalité du prix de vente soit réinvestie. Si seul une partie est réinvestie, l’exonération est proportionnelle.

Autres points :

2.6. Revenus locatifs : location classique et location touristique

Les loyers entrants sont imposables au Portugal, que le propriétaire soit résident ou non.

– Pour un non‑résident, les revenus locatifs de source portugaise sont taxés à un taux fixe de 28 % (sur le revenu brut, en principe, avec certaines charges admises).

– Pour un résident, deux options :

– taux forfaitaire de 28 % sur les loyers ;

– ou agrégation au revenu global, imposé au barème progressif de l’IRS (jusqu’à environ 48 % au niveau national, avec surtaxes éventuelles).

Certaines situations bénéficient de régimes favorables :

– les loyers provenant de biens rénovés dans des zones de réhabilitation désignées peuvent être taxés à 5 % pour les résidents ;

– les sociétés sont, elles, soumises à l’IRC (impôt sur les sociétés : 21 % standard, mais avec régimes préférentiels dans le Centre International d’Affaires de Madère).

Pour la location touristique de courte durée (Alojamento Local), l’imposition suit un régime professionnel (BIC) avec des coefficients spécifiques ; le respect des obligations de facturation et de déclaration est impératif.

2.7. Frais annexes à l’achat

Au‑delà des impôts, plusieurs coûts doivent être anticipés :

– honoraires d’avocat : souvent 0,5 % à 1,25 % du prix, avec des forfaits typiques de 2 000 à 5 000 € ;

– notaire : en général 500 à 1 200 € par transaction, plus en cas de documentation complexe ou bilingue ;

– enregistrement au registre foncier et au fisc : autour de 250 € pour l’acquisition, 250 € supplémentaires pour l’inscription d’une hypothèque ;

– autres frais : certificat énergétique, copies certifiées, translation / apostilles, etc.

Un tableau de coûts typiques pour quelques montants d’achat illustre l’ordre de grandeur (hors IMT) :

Ces montants s’ajoutent aux taxes IMT, IMI et AIMI.

3. Urbanisme, terrains et construction : ce qu’il faut savoir

Sur une île escarpée comme Madère, la réglementation d’urbanisme est au cœur des enjeux immobiliers. Tous les projets – maison individuelle, immeuble, projet touristique sur terrain rustique – doivent composer avec des règles d’usage du sol strictes, encadrées par le droit national et des décrets régionaux.

3.1. Les grands textes d’aménagement à Madère

Plusieurs décrets régionaux dessinent la politique foncière :

– Décret législatif régional n° 18/2017/M : bases de la politique publique du sol, de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire dans la Région autonome de Madère ;

– Décret législatif régional n° 12/95/M : Plan d’aménagement du territoire de la Région autonome (POTRAM) ;

– autres textes complètent l’ensemble, notamment sur la protection des zones côtières, les infrastructures, ou la planification régionale.

Sur le plan national, la loi‑cadre sur les instruments de gestion territoriale (RJIGT) encadre les PDM (Planos Diretores Municipais), plans directeurs municipaux qui s’imposent à chaque parcelle.

3.2. Comprendre un PDM : zonage, contraintes et règlement

Pour évaluer le potentiel constructible d’un terrain à Madère (ex. Ponta do Sol, Calheta, Santa Cruz, etc.), la consultation du PDM municipal est incontournable. Il se lit à travers trois volets :

– 1. Le plan de zonage Il classe chaque parcelle selon des couleurs/patterns usuels :

– jaune/orange : sols urbains,

– beige/brun : zones urbanisables,

– vert clair : zones agricoles,

– vert foncé : forêts,

– bleu : domaine hydrique,

– violet/gris : équipements et infrastructures.

– 3. Le règlement Il détaille pour chaque zone :

– indices de construction (COS, hauteur, nombre d’étages),

– usages autorisés ou interdits (habitation, commerce, tourisme, services, agricole),

– conditions de reconstruction ou d’extension,

– éventuelles obligations d’avis de services externes (environnement, agriculture, patrimoine).

La bonne méthode consiste à : s’organiser efficacement, établir des priorités claires et suivre un plan d’action adapté.

– localiser la parcelle sur le plan de zonage,

– superposer les couches de contraintes,

– puis lire les articles du règlement correspondant à la zone et au type de sol.

3.3. Terrains rustiques et projets touristiques

À Madère, la pénurie de terrains urbanisables, accentuée par le relief, conduit de nombreux investisseurs à s’intéresser aux terrains rustiques en vue de projets touristiques : hébergements ruraux, bungalows, petites unités dispersées dans la nature.

La réglementation est cependant très encadrée :

– l’aptitude d’un terrain rustique à recevoir un projet touristique dépend de son classement dans le PDM, des servitudes REN/RAN, de la proximité de zones sensibles (littoral, forêts, zones à risque) ;

– une demande d’information préalable (Pedido de Informação Prévia) auprès de la mairie permet de vérifier en amont la faisabilité urbanistique.

Sur le plan du droit du tourisme, les projets s’inscrivent dans le Régime juridique des activités touristiques (RJET), issu du Décret‑loi n° 39/2008, modifié à plusieurs reprises (notamment par le DL 80/2017). Il définit les formes d’hébergement rural, d’établissements hôteliers, de villages touristiques, etc.

Les projets de tourisme en zone rurale doivent :

Exemples concrets tirés du marché :

– grands terrains à Arco da Calheta (plus de 7 000 m²), disposant d’accès, d’eau et d’électricité, étudiés pour accueillir un village touristique de bungalows (par exemple 70 unités sur deux niveaux) ;

– parcelles rurales en Estreito da Calheta, autorisant des maisons individuelles jusqu’à 300 ou 400 m², avec une impermeabilisation limitée (par exemple 50 % de la surface).

Le cas échéant, il faut intégrer les règles générales :

– indices de construction,

– hauteur maximale (souvent 8,5 m + hauteur totale plafonnée à 10 m),

– pourcentage maximum de sol imperméabilisé (fréquemment 50 à 60 %),

– obligation d’accès adapté pour véhicules d’urgence et pompiers,

– raccordements aux réseaux (eau, électricité, assainissement), ou solutions alternatives agréées.

3.4. Réformes récentes sur le reclassement des sols

Face à la crise du logement, le législateur portugais a adopté le Décret‑loi 117/2024, qui modifie le régime des instruments de gestion territoriale (RJIGT) pour faciliter, de manière exceptionnelle et temporaire (4 ans), la reclassification de sols ruraux en sols urbains à usage d’habitation.

Principales conditions :

– au moins 70 % de la surface de plancher construite doit être consacrée à du logement public, locatif abordable ou à coût contrôlé ;

– les infrastructures générales (routes, eau, électricité) doivent exister ou être garanties ;

– la reclassification doit être compatible avec la stratégie locale du logement ;

– la cohérence urbaine doit être respectée (continuité avec les zones urbaines existantes).

La loi exclut toutefois les terrains situés :

Même si le dispositif est national, ses effets seront particulièrement observés à Madère, où le manque de foncier disponible est l’un des goulots d’étranglement majeurs de la politique du logement.

3.5. Permis de construire, rénovation et patrimoine

Les travaux de construction et de rénovation obéissent au cadre national (RJUE, régime juridique de l’urbanisation et de la construction), avec trois grandes catégories :

– Licença de Obras (permis complet) : pour toute construction neuve, extension, intervention sur la structure, les fondations ou la volumétrie ;

– Comunicação Prévia : procédure allégée pour travaux significatifs mais sans changement de structure majeur (reconfigurations internes, remplacement de réseaux, etc.) ;

– Obras Isentas : menus travaux d’entretien et de décoration sans impact sur l’usage ni sur la façade (peinture intérieure, changement de revêtements…).

Pour les bâtiments anciens et historiques, la prudence est de mise :

– un immeuble antérieur à 1951 peut, s’il n’a subi que des travaux d’entretien, être vendu sans licence d’utilisation, sur la base d’un certificat d’âge délivré par la municipalité, mais il reste soumis aux règles actuelles en cas d’intervention lourde ;

– tout bâtiment “classé” (Imóvel Classificado) ou en zone de protection nécessite l’avis de la DGPC (Direction générale du patrimoine culturel) et parfois de l’ICNF (conservation de la nature), avec des restrictions fortes sur les matériaux, les ouvertures, les toitures, etc.

Les projets dans des secteurs sensibles (littoral, zones naturelles, parcs) peuvent nécessiter des avis supplémentaires de l’Agence portugaise de l’environnement (APA) et allonger les délais de 2 à 4 mois.

4. Location touristique (Alojamento Local) à Madère : un régime sous surveillance

Madère est une destination touristique majeure, et la location courte durée via des plateformes type Airbnb est tentante. Mais cette activité est étroitement réglementée sous le régime de l’Alojamento Local (AL).

4.1. Le principe : licence obligatoire

Toute location à court terme à des touristes nécessite une inscription AL, sous peine de lourdes amendes. Trois catégories principales :

– Apartamento : logement autonome dans un immeuble ;

– Moradia : maison individuelle ;

– Estabelecimento de Hospedagem : établissement de type maison d’hôtes, chambres louées individuellement.

À Madère, ce régime est ajusté par la législation régionale, qui distingue les AL des établissements touristiques classiques (hôtels, resorts, etc.). Les mairies disposent d’un pouvoir accru pour encadrer l’implantation des AL, en particulier dans les zones de tension sur le logement.

4.2. Procédure d’enregistrement

L’enregistrement se fait en ligne via le portail ePortugal, dans l’espace Balcão Único Eletrónico. Le dossier comprend typiquement :

– titre de propriété ou contrat de location donnant le droit d’exploiter en AL ;

– licence d’habitation du bien ;

– NIF et identification du propriétaire ou mandataire ;

– plans et photos ;

– dans certains cas, autorisation de la copropriété.

La mairie a en général : responsabilité des affaires municipales, gestion des services publics, organisation de la vie locale, et représentation de l’État au niveau local.

– 10 jours (20 jours pour les hostels) pour s’opposer à la déclaration préalable. Sans réponse, l’exploitant peut débuter l’activité.

En parallèle, l’activité doit être déclarée auprès des Finanças comme activité de prestation de services d’hébergement, avec choix d’un régime fiscal (simplifié ou comptabilité organisée). À Madère, l’inscription auprès de la Direction régionale du Tourisme (DRT) et de la mairie est également indispensable.

4.3. Normes de sécurité et d’exploitation

Les logements AL doivent respecter des standards minimaux :

– équipements de sécurité : extincteurs, couvertures anti‑feu, parfois alarmes et signalétique de sortie ;

– salubrité, ventilation, literie, linge, serviettes, produits de base ;

– kitchenettes ou cuisines équipées, salles de bains privées dans la plupart des configurations ;

– affichage des numéros d’urgence, des règles de la maison, des horaires de silence (23h–7h) ;

– assurances responsabilité civile et multirisque, parfois exigées explicitement par les municipalités.

Les autorités peuvent effectuer des inspections, annoncées ou non, et vérifier :

– la présence effective du matériel de sécurité,

– la conformité de la capacité d’accueil,

– la validité de la licence et des déclarations fiscales.

4.4. Pouvoirs des municipalités et cas de Funchal

Les communes disposent désormais de la possibilité de définir :

– des zones de “confinement” où le ratio AL/logements est jugé trop élevé,

– des zones de croissance soutenable où des licences supplémentaires peuvent être octroyées sous conditions,

– des moratoires temporaires sur certains types de biens (par exemple les appartements).

À Funchal, la capitale, la pression est particulièrement forte : les AL représentent plus de 25 % de la capacité d’hébergement de la ville (environ 3 184 établissements offrant 9 000 lits et 6 000 chambres, pour une capacité d’accueil d’environ 15 000 personnes).

La municipalité a ainsi annoncé une suspension de six mois des nouvelles licences AL pour les appartements dans les immeubles collectifs, afin de :

– freiner la conversion de logements en locations touristiques ;

– réviser le règlement local et cibler les quartiers en tension.

Les maisons individuelles (moradias) et les locations de chambres dans la résidence principale restent en principe exclues de cette suspension. Les investisseurs doivent donc vérifier au cas par cas le statut réglementaire de la zone et du type de bien auprès de la mairie concernée.

Sur le plan fiscal, les locations AL supportent :

– l’impôt sur le revenu correspondant (IRS ou IRC),

– éventuellement la TVA selon le régime choisi,

– la taxe de séjour municipale, là où elle existe.

5. Héritage, donation et succession immobilière à Madère

Contrairement à beaucoup de pays européens, le Portugal n’a plus d’impôt sur les successions au sens classique depuis 2004. Mais les transmissions gratuites demeurent taxées via le droit de timbre (Imposto do Selo).

5.1. Droits de timbre sur héritages et donations

Pour les biens situés au Portugal, le droit de timbre s’applique au taux de :

– 10 % sur la valeur nette des biens transmis (calculée selon le marché ou la VPT) ;

– avec, pour les biens immobiliers, un complément de 0,8 % sur la VPT.

Cependant, une exemption totale est accordée aux héritiers en ligne directe :

– époux ou partenaire de vie civile,

– enfants et petits‑enfants,

– parents et grands‑parents,

– enfants adoptifs légalement reconnus.

Frères, sœurs, neveux/nièces, concubins non reconnus officiellement et amis sont, eux, soumis au taux de 10 %. Certains dons à des entités caritatives ou à des personnes lourdement handicapées peuvent bénéficier de dérogations.

5.2. Réserve héréditaire (forced heirship) et choix de loi

Le droit portugais impose le principe de réserve héréditaire (legítima) : une part incompressible, entre un tiers et deux tiers du patrimoine, revient obligatoirement à certains héritiers réservataires :

– conjoint,

– descendants (en priorité),

– à défaut, ascendants.

Ce mécanisme peut concerner l’ensemble des biens, même situés à l’étranger, si le droit portugais régit la succession.

Toutefois, le Règlement européen sur les successions (Bruxelles IV) permet à une personne de nationalité étrangère de choisir, dans son testament, la loi de sa nationalité pour régir sa succession. Ce choix, s’il est correctement formulé, peut atténuer ou exclure les effets de la réserve héréditaire portugaise sur l’ensemble de l’héritage.

5.3. Démarches et délais

En cas de décès :

Les documents nécessaires incluent : les pièces d’identité, justificatifs de domicile, certificats de naissance et relevés bancaires.

– certificat de décès,

– identification fiscale et civile du défunt et des héritiers,

– liste détaillée des biens et de leur valeur,

– testament ou acte de donation, le cas échéant.

Il n’y a pas de frais administratifs pour cette déclaration, mais le règlement du droit de timbre doit suivre dans les délais pour éviter pénalités et intérêts.

À noter enfin que :

– le Portugal ne dispose pas de conventions bilatérales spécifiques sur les droits de succession ;

– un résident d’un autre pays (par exemple le Royaume‑Uni) peut être soumis en plus à l’impôt sur les successions de son pays de domicile fiscal.

6. Golden Visa, investissements et impact sur l’immobilier

Pendant des années, le Golden Visa portugais a fait de Madère une destination privilégiée pour les investisseurs non européens désireux de combiner achat immobilier et résidence. Le cadre a toutefois profondément changé.

6.1. Fin de la voie immobilière pour le Golden Visa

Introduit en 2012, le programme de résidence par investissement autorisait :

– l’achat de biens neufs à partir de 500 000 € (avec réduction à 280 000 € dans certaines zones à faible densité),

– ou de biens à réhabiliter à partir de 350 000 €.

Les dernières évolutions législatives (octobre 2023) ont supprimé la possibilité d’obtenir un Golden Visa via :

– l’achat de biens résidentiels ou commerciaux, y compris à Madère,

– ou les fonds d’investissement directement liés à l’immobilier.

– investissements dans des fonds d’investissement ou de capital‑risque (minimum 500 000 €), non immobiliers ;

– financement de la recherche scientifique (à partir de 500 000 €) ;

– soutien à la culture et au patrimoine (250 000 €, voire 200 000 € en zones à faible densité) ;

– création d’activités et d’emplois (capital social + postes de travail).

Madère reste cependant attractive pour ces voies alternatives grâce à l’International Business Centre (MIBC), qui offre un taux d’IRC très compétitif (5 % sur certains bénéfices éligibles jusqu’en 2028) pour les sociétés dûment installées et substantiées.

6.2. Marché immobilier madeirense après la réforme

Même sans la voie immobilière du Golden Visa, le marché de Madère demeure dynamique :

L’attractivité tient désormais davantage :

– à la qualité de vie (climat subtropical, sécurité, coût de la vie relatif),

– aux régimes fiscaux régionaux (taux d’IRS plus bas qu’en métropole, réduction d’IMI),

– aux opportunités dans la réhabilitation et le tourisme durable.

7. Points pratiques et pièges à éviter

Au-delà des textes, plusieurs réflexes protègent l’investisseur ou le futur résident à Madère.

Sur le plan fiscal :

– anticiper le coût total d’acquisition : IMT + droit de timbre + avocat + notaire + registre + éventuels frais de crédit ;

– vérifier le régime applicable aux plus‑values, surtout en cas de résidence principale et de projet de réinvestissement ;

– se renseigner sur l’AIMI pour tout patrimoine immobilier cumulatif supérieur à 600 000 € (ou 1,2 M€ pour un couple).

Sur le plan urbanistique :

Pour la location touristique :

– s’assurer que le secteur n’est pas sous moratoire municipal (comme les appartements à Funchal) ;

– obtenir une licence AL avant toute mise en ligne sur les plateformes ;

– respecter les obligations fiscales (déclarations de revenus, TVA éventuelle, taxe de séjour).

Enfin, pour la succession et la planification patrimoniale :

– intégrer la réserve héréditaire portugaise si le droit portugais est applicable à la succession ;

– le cas échéant, rédiger un testament clair mentionnant la loi nationale choisie (au titre du règlement européen) pour sa succession ;

– examiner l’impact combiné des systèmes fiscaux portugais et du pays de résidence/domicile.

—

Avec un accompagnement juridique et technique solide, Madère reste un terrain d’investissement et de vie attractif – à condition de jouer selon les règles, et de les connaître suffisamment pour les utiliser à son avantage.

RETROUVEZ-MOI RÉGULIÈREMENT DANS LA PRESSE

Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.

Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :

• 
• 
•