L’impact du tourisme sur le marché immobilier à Madère

Publié le 21 avril 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Madère attire depuis des décennies les voyageurs en quête de paysages spectaculaires, de climat doux et de culture insulaire. Ce succès touristique, loin de se limiter aux hôtels et aux restaurants, a profondément remodelé le marché immobilier local. Entre boom des locations touristiques, envolée des prix de vente, afflux d’investisseurs étrangers et crise du logement pour les résidents, l’archipel incarne aujourd’hui un laboratoire extrême de la façon dont le tourisme peut transformer la pierre.

Une destination touristique devenue moteur de l’immobilier

Madère est aujourd’hui la région de Portugal la plus dépendante du tourisme. Plus de 85 % des nuitées sont réalisées par des non‑résidents et le secteur constitue le pilier de l’économie locale. L’île empile les distinctions : elle cumule depuis plus d’une décennie les titres de « Europe’s Leading Island Destination » et de « World’s Leading Island Destination » attribués par les World Travel Awards, ce qui renforce son aura internationale.

Ce flux continu de voyageurs, qui restent en moyenne 4,8 nuits – la plus longue durée de séjour du pays, contre 2,7 nuits en moyenne au niveau national – crée une demande structurelle pour l’hébergement, y compris hors de l’hôtellerie traditionnelle. À l’échelle de l’année, le taux d’occupation des hébergements reste élevé, entre 70 % et 80 % pour de nombreux établissements, et les pics saisonniers montent au‑delà de 80–90 %.

Dans ce contexte, la pierre est devenue un actif touristique à part entière. Le marché immobilier madérien est perçu comme l’un des plus attractifs du Portugal pour les investisseurs : rentabilités locatives élevées, réglementation plus souple sur les locations de courte durée que sur le continent, environnement fiscal favorable et demande soutenue en permanence par les touristes, les expatriés et les nomades numériques.

Des prix immobiliers en forte hausse, tirés par la demande touristique

Sous l’effet de cette pression, les prix de l’immobilier à Madère ont nettement accéléré. Les données convergent toutes vers un même constat : l’archipel surperforme le reste du pays.

Une progression nettement supérieure à la moyenne nationale

Depuis plusieurs années, la courbe des prix s’oriente franchement à la hausse. Entre 2016 et 2021, le prix moyen au mètre carré est passé d’environ 1 160 € à près de 1 780 €, soit une progression de l’ordre de 50 %. En pleine période pandémique, entre juillet 2020 et février 2021, les valeurs ont encore bondi de 12,8 %, alors que Lisbonne n’augmentait que de 4,8 % et Porto de 5,6 %.

Les données bancaires confirment ce mouvement. Le prix médian d’expertise pour le résidentiel a atteint 2 285 €/m² en août 2025, en hausse de 18,5 % en un an, avec une envolée particulièrement marquée pour les appartements, évalués en médiane à 2 500 €/m² (+26 % sur un an). Au troisième trimestre 2025, l’INE indique un prix médian de 2 512 €/m² pour les îles de Madère, avec une progression annuelle de 17,7 %, nettement au‑dessus de la moyenne nationale.

En février 2026, les annonces de vente affichent un prix moyen avoisinant 3 825 €/m², soit un bond de 17,3 % par rapport à un an plus tôt, supérieur au niveau moyen du pays, autour de 3 076 €/m².

On peut résumer cette trajectoire dans le tableau suivant :

Au sommet du marché, la dynamique est encore plus spectaculaire. Selon Global Property Guide, pour les 10 % de biens les plus chers du pays, Madère enregistre la plus forte croissance annuelle parmi 20 districts portugais : +21,7 %, contre 6,5 % en moyenne nationale. Les ventes de biens de luxe auraient bondi de 75 % en 2025, et dans certains projets haut de gamme de Funchal, les prix atteignent jusqu’à 9 000 €/m².

Des disparités territoriales mais une tendance commune à la flambée

Si Funchal reste le moteur du marché et concentre plus de 60 % du parc de logements de l’archipel, la hausse des prix touche désormais la quasi‑totalité du territoire, en particulier la façade sud, la plus touristique.

Les communes balnéaires les plus en vogue auprès des touristes – Calheta, Ponta do Sol, Ribeira Brava – affichent les plus fortes accélérations, avec des bonds de près de 20 à plus de 30 % en un an. Là encore, l’empreinte du tourisme est claire : ces zones, dotées d’un climat plus stable et de moins de saisonnalité, sont identifiées comme les plus rentables pour la location de courte durée. La demande d’investissement y est donc plus intense, et les prix suivent.

Le boom des locations touristiques : un second marché immobilier

L’un des vecteurs les plus visibles de l’impact du tourisme sur l’immobilier à Madère est l’explosion des locations de courte durée, ou Alojamento Local (AL). Ce segment a littéralement changé d’échelle en une quinzaine d’années.

De quelques adresses à un parc massif

En 2010, l’archipel ne comptait que trois unités de location touristique de type AL. Quatre ans plus tard, on en recense déjà 624. En avril 2018, ce chiffre atteint 4 604 (dont 110 à Porto Santo). La croissance se concentre d’abord sur Funchal et la côte sud, avant de s’étendre aux principales localités du nord.

Dans la seule capitale, la trajectoire est saisissante : Funchal déclare aujourd’hui 3 184 établissements de location de courte durée, offrant environ 9 000 lits et 6 000 chambres, soit une capacité d’accueil d’environ 15 000 personnes. Autrement dit, plus d’un quart de la capacité d’hébergement de la ville relève désormais de ce modèle.

Entre 2022 et 2025, le nombre d’enregistrements AL à Funchal a explosé de 182 %. À l’échelle de la région, les plateformes type Airbnb ou similaires comptabilisent plus de 6 300 annonces actives début 2026.

Des rendements locatifs dopés par le tourisme

Cette montée en puissance du parc touristique s’explique par la rentabilité qu’il offre aux propriétaires. Les indicateurs issus des bases de données spécialisées en témoignent.

Pour la région dans son ensemble, sur la période février 2025 – janvier 2026, un logement loué en courte durée génère un revenu médian proche de 42 000 € par an, avec un tarif moyen d’environ 129 € la nuit et un taux d’occupation médian de 88 %. Selon d’autres sources, les revenus annuels moyens pour un propriétaire bien positionné peuvent atteindre 27 000 $ ou plus.

Quelques exemples théoriques permettent de mesurer l’effet levier du tourisme sur la valorisation locative :

Dans les municipalités de la côte sud, la combinaison de tarifs élevés et de bons taux de remplissage alimente un véritable marché de la rente touristique. Arco da Calheta, par exemple, présente des revenus mensuels moyens autour de 5 500 $, avec des tarifs au‑delà de 440 $ la nuit. Ponta do Sol, Ribeira Brava ou Câmara de Lobos affichent des niveaux de revenus locatifs particulièrement attractifs au regard des prix d’achat, même si Funchal reste la zone la plus dense en offres.

Pour les investisseurs, Madère offre ainsi des rendements médians estimés entre 5 % et 7 % sur des locations saisonnières, avec des prix d’acquisition certes élevés mais encore inférieurs à ceux de Lisbonne ou de certains secteurs de l’Algarve.

L’effet Golden Visa et l’appétit des investisseurs étrangers

La dynamique touristique ne s’explique pas seulement par les vacanciers. Elle est aussi alimentée par une vague d’investisseurs internationaux qui voient dans l’archipel une double opportunité : obtenir un droit de séjour dans l’Union européenne et profiter d’un marché immobilier en pleine expansion.

Un programme qui a injecté des millions dans la pierre

Le programme de résidence par investissement, dit Golden Visa, a représenté un flux de capitaux significatif vers Madère. Entre 2017 et 2021, il a généré autour de 60 millions d’euros d’investissements sur l’archipel, pour seulement 50 permis de séjour délivrés – quasiment tous via des achats immobiliers supérieurs à 500 000 €.

Après la réforme de 2021, qui a exclu Lisbonne, Porto et une grande partie du littoral, les régions autonomes comme Madère et les Açores sont devenues des zones refuges pour le dispositif des visas. Le gouvernement régional l’a présenté comme une « grande opportunité » pour attirer des capitaux, alors qu’à l’échelle nationale, ces visas ont mobilisé 460 millions d’euros en une année récente, malgré un recul par rapport à 2020.

Gouvernement régional de Madère et des Açores

Les analyses des transactions montrent que ce programme a introduit une « prime Golden Visa » : un surcoût moyen d’environ 38 000 € au‑dessus de la valeur fiscale officielle pour les biens juste au‑dessus du seuil d’éligibilité, soit une hausse de plus de 10 % sur ce segment, certains travaux estimant même l’impact autour de +15 % pour le haut de gamme.

Les profils des acheteurs sont majoritairement originaires de Russie et des États‑Unis, mais aussi du Brésil, de Chine, d’Afrique du Sud ou de Bolivie. Des études économétriques mettent en évidence un phénomène de « bunching » : après l’introduction du programme, la concentration des ventes autour du seuil de 500 000 € a augmenté de 60 %, ce qui signale une distorsion de marché. Ces effets se propagent au‑delà des seules acquisitions Golden Visa et tirent vers le haut l’ensemble des prix dans les segments visés.

a lui‑même reconnu que ces investissements contribuent à la hausse des prix du logement, tout en soulignant que le gouvernement tente de concilier ce flux de capitaux avec une politique de logement pour les ménages à faible revenu.

Rui Barreto, Secrétaire régional à l’Économie

Une demande étrangère plus large que les seuls visas

Au‑delà du Golden Visa, Madère attire une clientèle internationale variée : retraités, télétravailleurs, acheteurs de résidences secondaires, investisseurs purement financiers. On estime qu’environ 12 000 étrangers vivent aujourd’hui sur l’île. Les principales nationalités touristiques – Royaume‑Uni, Allemagne, France – sont également présentes sur le marché immobilier, tout comme des ressortissants suisses et d’autres pays européens.

Les angles les plus prisés pour un achat de résidence principale ou secondaire sont Funchal, Câmara de Lobos, Calheta et Ribeira Brava, toutes situées sur la côte sud. La demande porte sur des appartements de 2 à 4 chambres, ainsi que sur des villas de 5 chambres et plus dans le segment luxe. Cette pression étrangère, conjuguée à la rareté des terrains constructibles (mer d’un côté, montagne de l’autre, vastes zones protégées) et à une nouvelle construction qui ne suit pas le rythme de la demande, contribue directement à l’escalade des prix.

Une crise du logement pour les résidents

Si le boom touristique et l’arrivée de capitaux extérieurs ont dopé la valeur des actifs pour les propriétaires, ils ont aussi engendré une crise sociale majeure. De nombreux indicateurs convergent : Madère traverse une crise du logement aiguë.

Des prix devenus inaccessibles pour une large partie de la population

Les témoignages et les analyses locales sont sans appel : il est devenu quasi impossible pour un résident moyen d’acheter un logement sur l’île. Les prix ont augmenté de plus de 20 % sur la dernière décennie, mais les salaires n’ont pas suivi le même rythme, et l’offre accessible est raréfiée par la conversion massive des logements en AL.

Sur le marché de la location longue durée, la tension est permanente, notamment à Funchal où la demande dépasse largement l’offre. Entre juin 2020 et février 2021, les loyers au mètre carré ont progressé de 6,4 %, là où Lisbonne ou Faro enregistraient des baisses. Les valeurs moyennes se situent aujourd’hui autour de 13–14 €/m² à Funchal, avec des loyers qui s’envolent rapidement : près de 60 % des annonces dépassent 1 500 € par mois.

Gentrification, déplacements forcés et tension sociale

Dans les centres urbains comme Funchal, la hausse des loyers, la multiplication des AL et la conversion de bâtiments entiers en hébergements touristiques ont déclenché un processus de gentrification visible. Des habitants de longue date sont contraints de quitter leurs quartiers d’origine pour chercher des loyers plus abordables en périphérie, voire sur d’autres communes. Les plaintes se multiplient contre la « touristification », la « muséification » et même la « disneyfication » de certains quartiers, devenus des parcs thématiques urbains où les commerces et les usages quotidiens laissent place aux services pour visiteurs.

Un sondage cité par un responsable politique local indique que plus de 92 % des répondants jugent le flux actuel de touristes « élevé » ou « très élevé ». Dans une autre étude, plus de 80 % se prononcent contre une limitation stricte du nombre de visiteurs, ce qui montre la complexité des perceptions : la population profite du dynamisme touristique, tout en en subissant les excès.

Cette ambivalence se traduit aussi dans le débat politique. Une pétition officielle a été déposée au Parlement européen pour dénoncer la crise du logement imputée au tourisme. Des responsables locaux – comme le député Élvio Sousa du parti Juntos Pelo Povo – critiquent les autorités pour leur manque de transparence sur l’impact réel du tourisme sur le coût de la vie et les conditions de logement. Certains comparent la trajectoire de l’île à celle de Monaco, en évoquant une tension permanente entre attractivité internationale et droit au logement pour les habitants.

La réponse des pouvoirs publics : entre soutien au tourisme et régulation

Face à cette tension grandissante entre attractivité touristique et crise résidentielle, les autorités régionales et municipales tentent de rééquilibrer le modèle.

Freiner l’extension des locations touristiques

Une évolution majeure réside dans la régulation des AL. Au niveau national, un décret‑loi entré en vigueur fin 2024 a redonné aux municipalités la main sur l’encadrement des locations de courte durée, tout en maintenant un registre national obligatoire. Les communes peuvent désormais définir des « zones de contention » dans lesquelles les nouvelles licences sont limitées en fonction du ratio entre hébergements touristiques et logements permanents.

Funchal a été l’une des premières villes de la région autonome à utiliser ce nouveau pouvoir. En août, la maire Cristina Pedra a annoncé la suspension pendant six mois de la délivrance de nouvelles licences AL pour les appartements situés dans des immeubles collectifs. Cette mesure, à vocation provisoire, doit permettre de ralentir la pression sur le parc résidentiel tout en laissant le temps de réviser en profondeur le règlement municipal. Les maisons individuelles et la location de chambres chez l’habitant ne sont pas concernées.

Parallèlement, le cadre légal régional distingue clairement les AL des établissements touristiques classiques et impose des exigences spécifiques aux hôtes, notamment en matière d’assurance, de sécurité et de capacité. Au niveau national, les autorités de contrôle (ASAE, Turismo de Portugal) disposent de la possibilité d’annuler des licences en cas de non‑respect, de nuisances répétées ou d’absence de couverture d’assurance.

Produire du logement public et encadrer la spéculation

Consciente de l’incapacité du marché privé à répondre seul aux besoins, la région a lancé un effort significatif de production de logements publics, en partie financé par les fonds européens du Plan de relance (PRR). Environ 850 unités sont en cours de développement, dont 232 pour la seule municipalité de Câmara de Lobos. Certains ensembles sont déjà livrés et occupés, d’autres doivent être finalisés d’ici 2026.

L’objectif affiché est de livrer 200 à 250 nouveaux logements publics par an, via à la fois la construction neuve et l’acquisition de biens privés pour les intégrer au parc social. Un mécanisme juridique spécifique doit encadrer la vente et la location de ces logements subventionnés : des conditions restrictives, sur des périodes de 10 à 20 ans, sont prévues pour éviter les reventes spéculatives et garantir que ces biens restent dans le circuit du logement abordable.

Dans le même esprit, le gouvernement régional remet au goût du jour les modèles d’habitat coopératif, qui avaient été utilisés dans les années 1990, afin d’impliquer davantage les habitants dans la production d’une offre à prix maîtrisés.

Miser sur le « pivot du volume vers la valeur »

Au‑delà des mesures ponctuelles, la stratégie touristique officielle de Madère se présente comme une transition du « volume » vers la « valeur ». La région mise sur un tourisme plus qualitatif, moins dépendant des flux massifs et plus respectueux des écosystèmes. Cela implique de privilégier la rénovation d’hébergements existants plutôt que la construction d’hôtels géants, d’améliorer la qualité des services, de requalifier les espaces publics (jardins, terrasses, circuits touristiques) et de mieux réguler l’accès à certains sites naturels.

L’archipel poursuit par ailleurs une démarche de certification environnementale avec EarthCheck, ayant déjà obtenu le statut de destination touristique durable « argent » et visant le niveau « or » à l’horizon 2027. La région investit dans les énergies renouvelables, la modernisation des tunnel routiers, l’amélioration des réseaux d’eau et l’extension de la fibre optique (couverture à 100 % dès 2022), afin de concilier attractivité, connectivité et soutenabilité.

Ces efforts restent toutefois en cours de déploiement, et de nombreux chercheurs et observateurs considèrent que l’île est encore loin d’un modèle pleinement durable, en particulier sur la question du logement.

Un marché qui reste attractif pour les investisseurs, malgré les tensions

Pour un investisseur, la situation à Madère présente un paradoxe : d’un côté, une tension sociale croissante et une régulation renforcée ; de l’autre, des fondamentaux touristiques robustes et une dynamique immobilière très favorable.

D’un point de vue purement financier, l’archipel offre un cocktail rare : croissance rapide des prix, rendement locatif élevé et concurrence encore modérée par rapport à d’autres marchés européens saturés. Dans de nombreuses statistiques, Madère apparaît comme l’une des régions les plus valorisées du pays, juste après Lisbonne et l’Algarve, tout en restant moins chère en valeur absolue que le centre de la capitale.

La clé, pour ces acteurs, est désormais de composer avec un environnement réglementaire plus sophistiqué : nécessité de licences AL, respect des contraintes municipales (suspensions, zones de contention), exigences techniques et de sécurité, obligations fiscales renforcées, mais aussi incitations nationales à reconvertir certains biens touristiques en locations longue durée via des avantages fiscaux temporaires.

Vers quel équilibre entre tourisme et droit au logement ?

L’histoire récente de Madère montre à quel point le tourisme peut servir de catalyseur à un boom immobilier, mais aussi combien cette dynamique peut fragiliser le droit au logement si elle n’est pas encadrée. Dans ce micro‑territoire où le sol disponible est rare, où la pression touristique est constante et où les investisseurs internationaux disposent de moyens bien supérieurs à ceux des ménages locaux, chaque décision d’urbanisme ou de régulation a un impact disproportionné.

Reste que, sur le terrain, la tension demeure palpable. Les habitants qui voient les prix s’éloigner de plus en plus de leurs réalités salariales, les jeunes ménages exclus de l’accession à la propriété, les commerces de proximité remplacés par des services tournés vers les visiteurs, ou encore les files de voitures sur des routes saturées en saison, témoignent d’un équilibre encore fragile.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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