Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps resté en marge des grandes destinations mondiales, l’Ouzbékistan est en train de devenir l’un des marchés les plus intéressants pour les locations saisonnières. Entre la montée en puissance du tourisme, un cadre réglementaire encore relativement souple et des rendements potentiels élevés dans des villes comme Tachkent, Samarcande ou Boukhara, le pays attire désormais investisseurs, hôtes débutants et professionnels de l’hébergement alternatif.
Derrière les sites touristiques emblématiques comme Samarcande et Boukhara, le marché de la location courte durée en Ouzbékistan est en pleine structuration. Il n’a pas encore atteint la saturation des capitales occidentales. Des opportunités existent pour les investisseurs capables d’analyser les données, de maîtriser la réglementation locale et de s’adapter aux variations saisonnières.
Un boom touristique qui tire la demande en locations saisonnières
L’essor des locations de vacances en Ouzbékistan ne peut se comprendre sans regarder d’abord la trajectoire du tourisme. En quelques années, le pays est passé du statut de destination confidentielle à celui de nouvel eldorado de la route de la soie.
Le nombre de voyageurs étrangers a bondi d’environ 1,9 million en 2014 à 6,7 millions en 2019. L’année 2018 a marqué un tournant avec un doublement des arrivées (5,3 millions), suivi d’une nouvelle hausse de 20 % l’année suivante. Les projections officielles visent désormais les 7 millions de visiteurs d’ici 2025, avec des recettes en devises étrangères attendues autour de 2 milliards de dollars.
L’emploi lié au secteur touristique est passé d’environ 50 000 postes en 2005 à 110 000 en 2022, soit plus d’un doublement.
Dans ce contexte, les locations saisonnières apparaissent comme une réponse naturelle à un double mouvement. D’un côté, l’offre hôtelière a progressé vite (de 142 établissements en 2017 à 914 en 2018, avec plus de 20 000 chambres), mais elle reste globalement concentrée sur certains segments et zones. De l’autre, les voyageurs – notamment internationaux – recherchent des expériences plus authentiques, ancrées dans les quartiers historiques ou résidentiels, là où les locations de type appartement ou maison d’hôtes offrent une immersion plus forte que les grands hôtels internationaux.
Un marché de la location courte durée encore peu régulé
L’un des grands atouts de l’Ouzbékistan pour les investisseurs en location saisonnière réside dans un environnement réglementaire encore relativement souple, surtout par comparaison avec de nombreuses capitals européennes.
Les analyses de la société de data AirROI, qui suit en temps réel des dizaines de millions d’annonces sur Airbnb et Vrbo, classent Tachkent, Samarcande et Boukhara dans la catégorie « faible régulation » pour les locations de courte durée. Sur certains échantillons d’annonces à Tachkent, aucun logement n’était déclaré comme licencié, et sur d’autres, seuls 2 % disposaient d’une licence, ce qui suggère un cadre encore peu contraignant… mais aussi en mutation.
Une loi (n° 7464) est entrée en vigueur le 1er janvier 2024, définissant les locations touristiques comme des séjours de moins de 100 jours et les soumettant à une autorisation du ministère. Les propriétaires doivent obtenir l’accord des autres occupants de l’immeuble ou inclure cette possibilité dans le règlement de copropriété, avec l’approbation d’au moins 75 % des résidents.
En parallèle, un décret gouvernemental (résolution n° 433) a mis en place un registre électronique unifié des logements loués à des touristes pour des durées inférieures à 30 jours. Ce registre, géré par un centre de certification des services touristiques, formalise l’inscription des biens et sert de base au contrôle du respect des normes (sécurité incendie, hygiène, conformité au standard O‘zDSt 3220:2017 sur les hébergements touristiques).
L’enregistrement s’effectue en ligne via un programme automatisé. Les particuliers doivent fournir leurs données de passeport et un extrait du registre foncier, tandis que les entreprises doivent joindre leur certificat d’immatriculation. L’inscription est payante, mais son coût reste modeste par rapport aux rendements possibles : il correspond à 50 % de la valeur de base de calcul (BRV) par logement pour un particulier, et à 100 % pour une personne morale. Avec une BRV fixée à 340 000 soums en 2025 (et prévue à 412 000 soums au 1er août), ce coût reste raisonnable pour qui vise une activité régulière.
Enfin, les hôtes doivent impérativement déclarer la présence des touristes étrangers sur la plateforme en ligne emehmon.uz dans un délai de trois jours. Cette formalité ne concerne pas l’enregistrement fiscal du propriétaire, mais la déclaration de séjour des étrangers, suivie par les services de migration. Les amendes en cas d’oubli peuvent atteindre plusieurs BRV et, en cas de récidive, entraîner le blocage du droit de louer.
Statut, fiscalité et formalités : ce qu’un hôte doit savoir
Sur le plan fiscal, le cadre ouzbek est plutôt incitatif pour les petits bailleurs qui se lancent en location saisonnière.
Un particulier louant un seul appartement peut opter pour le statut auto-entrepreneur via l’application Soliq. L’inscription est rapide et permet de bénéficier d’un impôt de 4% sur le chiffre d’affaires, payable mensuellement. Cette option est plus avantageuse que l’imposition standard sur le revenu (13%) pour un particulier non déclaré, tout en étant légale, contrairement à la location non déclarée dont les traces de paiement sur les plateformes rendent la dissimulation difficile.
Au-delà d’un bien, ou pour qui veut développer une marque et une petite structure professionnelle, l’ouverture d’une entreprise individuelle (IP) ou d’une SARL (LLC) permet d’aller plus loin, avec un régime d’imposition unique variant entre 4 % et 15 % selon le chiffre d’affaires et le système choisi. Cette montée en gamme s’accompagne de contraintes de comptabilité et de reporting, mais elle facilite aussi l’accès au crédit, aux partenariats et à une image plus professionnelle auprès des grandes plateformes.
Valeur de la Base de Recouvrement des Vérifications (BRV) en soums, servant de référence pour le calcul des amendes fiscales.
Dans ce contexte, la meilleure approche reste celle recommandée dans les guides pratiques locaux : commencer petit, avec un seul bien correctement déclaré, se familiariser avec les obligations (registre des logements, déclaration des touristes, paiement de la taxe) et, une fois le modèle maîtrisé, envisager une montée en puissance avec plusieurs appartements ou maisons.
Tachkent : un laboratoire de la location saisonnière
Capitale la plus peuplée d’Asie centrale et principal hub aérien du pays, Tachkent concentre logiquement l’essentiel de l’activité de location courte durée. Les données de marché disponibles permettent d’y voir assez clair, tant sur le potentiel financier que sur la structure de l’offre.
Taille du marché et performance globale
Les analyses d’AirROI et d’autres agrégateurs de données recensent, selon les périmètres, entre environ 600 et 630 logements actifs en location de type Airbnb à Tachkent. Une étude de 2025, basée sur 625 annonces, donne les ordres de grandeur suivants :
| Indicateur clé | Valeur moyenne à Tachkent |
|---|---|
| Biens actifs (STR) | 625 propriétés |
| Revenu mensuel moyen | 475,52 $ |
| Taux d’occupation moyen | 36,37 % |
| Tarif moyen par nuit (ADR) | 64,17 $ |
| Régulation STR | Faible |
Une autre source, sur un périmètre proche (633 propriétés), parle d’un revenu mensuel moyen plus bas, autour de 384 $, pour un ADR voisin (66,51 $) et un taux d’occupation de 34 %. Malgré les écarts méthodologiques, le portrait est cohérent : une ville où les loyers de courte durée procurent des revenus significatifs, avec une occupation moyenne de l’ordre de 1 nuit sur 3, mais de fortes disparités selon le niveau de performance.
Les rapports segmentent en effet le marché en quatre quartiles de performance. Sur un échantillon de 66 logements étudiés en détail, on observe :
| Segment de performance | Revenu mensuel typique | Taux d’occupation typique | ADR typique |
|---|---|---|---|
| Top 10 % (élite) | ≥ 1 881 $/mois | ≥ 78 % | ≥ 100 $/nuit |
| Top 25 % (performants) | ≥ 1 196 $/mois | ≥ 62 % | ≥ 70 $/nuit |
| Médiane (marché « normal ») | ~ 708 $/mois | ~ 43 % | ~ 51 $/nuit |
| Bottom 25 % (entrée de gamme) | ~ 336 $/mois | ~ 24 % | ~ 35 $/nuit |
Autrement dit, un même appartement peut générer des revenus très différents selon sa localisation, sa qualité, son positionnement prix et la qualité de sa gestion. L’écart de revenus entre le quartile supérieur et le quartile inférieur est proche d’un facteur 5 à 6, signe que le marché est loin d’être efficient et que de la valeur reste à capter par les hôtes les mieux structurés.
Saisonnalité : comment se répartit la demande
Comme ailleurs, la demande n’est pas uniforme toute l’année. Tachkent présente une saisonnalité modérée mais nette, avec des périodes de pic, des saisons intermédiaires (shoulder) et des creux.
En agrégeant plusieurs rapports sur la période juin 2024 – octobre 2025, on obtient la structure suivante :
| Période | Mois typiques | Revenu mensuel moyen | Occupation moyenne | ADR moyen |
|---|---|---|---|---|
| Haute saison | Avril, juin, septembre / parfois août et mai | 910 à 1 102 $ | 44,7 à 50,4 % | 66 à 68 $ |
| Saison intermédiaire | Reste du printemps/automne | 763 à 917 $ | 38,1 à 45,4 % | 67 à 68 $ |
| Basse saison | Janvier, février, mars, novembre | 641 à 693 $ | 32,6 à 35,7 % | 67 à 69 $ |
Les extrêmes confirment cette logique : sur la meilleure des périodes, un bien peut monter à environ 1 158 $ de revenu mensuel, 60,8 % d’occupation et 74 $ de tarif moyen. À l’inverse, le mois le plus faible voit parfois le revenu descendre vers 600–620 $, avec une occupation autour de 27–30 % et un ADR dans la zone 62–66 $.
Fait intéressant : le tarif moyen par nuit ne s’effondre pas en basse saison. Les baisses de revenu tiennent davantage à la chute de l’occupation qu’à une guerre des prix. Cela laisse de la marge pour des stratégies ciblées : offres longue durée en hiver, réductions conditionnelles (séjours de plus de 7 ou 14 nuits), ou packages combinant hébergement et expériences (visites, transferts) pour lisser la demande.
Structure de l’offre : une ville d’appartements une chambre
Les données de Tachkent dressent le portrait d’un marché dominé par les appartements modernes de petite taille, en location entière :
Aperçu statistique du type de logements, de leur taille et de leur capacité d’accueil sur la plateforme.
Plus de 92 % des annonces sont des logements entiers (appartement ou maison). Entre 83 % et 90 % des biens sont spécifiquement des appartements ou condos.
Les logements d’une chambre représentent entre 53 % et 64,3 % du parc. Les biens de 1 à 2 chambres cumulent de 75,7 % à 85,5 % des annonces actives.
La capacité d’accueil la plus fréquente est de 2 à 4 personnes, pour une capacité moyenne se situant autour de 3,3 à 3,5 invités.
Cette configuration reflète la typologie des voyageurs qui fréquentent la capitale : couples, petits groupes d’amis, voyageurs d’affaires ou nomades digitaux, plutôt que familles nombreuses. Les grandes villas existent, mais elles occupent un segment de niche, avec à peine 6–10 % des logements capables d’accueillir 6 personnes ou plus.
Côté conditions de séjour, la flexibilité domine :
– La durée minimale de séjour la plus répandue est d’une seule nuit (30–33 % des annonces).
– Environ 15 à 28 % des annonces se positionnent aussi sur le long séjour, en imposant un minimum de 30 nuits.
– Deux tiers des hôtes optent pour une politique d’annulation flexible, et près de 90 % utilisent un cadre flexible ou modéré. Les politiques strictes restent marginales (2–4,5 %).
En termes d’équipement, la quasi-totalité des biens performants proposent : cuisine équipée, Wi-Fi, climatisation, machine à laver, télévision. Des équipements comme le parking gratuit sur place, le chauffage efficace (important en hiver), un fer à repasser ou la vaisselle complète font souvent la différence, notamment auprès des voyageurs internationaux habitués à un certain confort.
Qui sont les voyageurs qui louent à Tachkent ?
Les études de profil des clients montrent un marché résolument tourné vers l’international :
Entre 92 % et 95 % des voyageurs en location courte durée à Tachkent sont des visiteurs internationaux.
Particularité notable : la moitié des clients appartiennent à la génération post-2000 (Gen Z et Alpha). Ce sont des voyageurs jeunes, très connectés, sensibles à la présentation en ligne, aux avis, au Wi-Fi de qualité, à l’esthétique intérieure et à la facilité du check-in sans contact. Ils communiquent majoritairement en anglais et en russe, ce qui incite les hôtes à rédiger descriptifs, règles de maison et livrets d’accueil dans ces deux langues.
Les meilleurs quartiers pour investir à Tachkent
Les rapports recensent plusieurs quartiers ou micro‑zones à fort potentiel pour la location saisonnière, combinant attractivité touristique, bonnes connexions et offre de services. Parmi les plus cités :
| Quartier / zone | Atouts et principaux points d’intérêt |
|---|---|
| Chorsu Market et vieille ville | Proximité du bazar Chorsu, métros décorés, mosquées et médersas historiques (Khast Imam, Barak Khan) ; idéal pour les amateurs de culture et de street‑life. |
| Place Amir Temur | Cœur moderne de la ville, musées (Musée Amir Temur), grands hôtels, bureaux ; cible les voyageurs d’affaires et urbains. |
| Mirabad | Quartier résidentiel central, proche de l’aéroport et de la gare, avec marchés et complexes résidentiels récents. |
| Yunusabad | Zones résidentielles avec parcs, centre d’expositions, centre commercial ; bon compromis pour familles et séjours moyens. |
| Chilanzar, Sergeli, Uchtepa | Districts plus abordables, avec parcs et vie de quartier ; intéressants pour une stratégie prix agressive. |
| « Tashkent City » et alentours | Nouveau quartier d’affaires et de loisirs, centres commerciaux, tours modernes, parcs thématiques ; segment haut de gamme. |
On retrouve dans ces quartiers nombre des annonces les plus performantes du marché : grandes villas type « JOHAS VILLA », appartements de 150 m² en centre-ville près des grands hôtels, studios design dans des complexes neufs comme Parkwood ou Mirabad Avenue, ou encore logements premium avec vue panoramique sur « Tashkent City ».
Les données d’AirROI montrent d’ailleurs que certains hôtes multi‑propriétaires ont réussi à bâtir de véritables micro‑portefeuilles : des gestionnaires comme Bahodir (26 biens pour plus de 200 000 $ de revenus bruts estimés), Aziza, Kseniya ou encore des marques type « Jony’s BnB » ou « Daniels Suite » exploitent plusieurs appartements dans les mêmes résidences, optimisant ménage, maintenance et tarification.
Samarcande et Boukhara : des villes historiques au potentiel croissant
Si Tachkent domine mécaniquement par la taille, les deux grandes vitrines de la route de la soie que sont Samarcande et Boukhara offrent des profils de marché très différents, plus touristiques, avec une demande concentrée autour des sites UNESCO.
Samarcande : fort potentiel, mais marché plus petit
Samarcande, classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, attire les voyageurs pour ses ensembles monumentaux (place du Régistan, mausolée de l’émir Timur, mosquées et médersas). Le marché de la location courte durée y reste plus modeste en volume, avec environ 119 biens actifs recensés, mais les indicateurs financiers témoignent d’un potentiel solide :
| Indicateur clé (Samarcande) | Valeur |
|---|---|
| Biens actifs (STR) | 119 |
| Revenu mensuel moyen | 236,89 $ |
| ADR moyen | 51,59 $/nuit |
| Taux d’occupation moyen | 26,72 % |
| Régulation STR | Faible |
Ces chiffres moyens ne disent pas tout. De nombreux biens bien situés, à proximité du Régistan ou des grands boulevards, affichent des prix bien supérieurs, avec des studios et appartements rénovés à 40–80 $ la nuit, très bien notés. On trouve par exemple de grands condos de 115 m², rénovés récemment, avec balcon, grande pièce à vivre et décoration soignée, positionnés sur le segment « confort occidental » en plein centre.
La saisonnalité est similaire au reste du pays : haute saison au printemps et en automne, basse saison en été (canicule) et en hiver. Cependant, même en basse saison, les sites restent ouverts. La faible affluence durant ces périodes est un avantage pour les photographes, les amateurs d’architecture ou les voyageurs recherchant la tranquillité.
Boukhara : marché plus restreint mais très différenciant
Boukhara, autre ville classée UNESCO, dispose d’un marché encore plus compact, avec environ 47 logements de type Airbnb actifs selon un classement d’investissement. Les paramètres financiers y sont toutefois comparables à ceux de Samarcande :
| Indicateur clé (Boukhara) | Valeur |
|---|---|
| Biens actifs (STR) | 47 |
| Revenu mensuel moyen | 211,29 $ |
| ADR moyen | 55,90 $/nuit |
| Taux d’occupation moyen | 18,73 % |
| Régulation STR | Faible |
Le taux d’occupation moyen paraît bas, mais il masque probablement une forte polarisation entre quelques hébergements très bien placés au cœur de la vieille ville (à deux pas des médersas, caravan-sérails et bazars) et des logements en périphérie moins accessibles sans véhicule.
Boukhara possède un écosystème dense de maisons d’hôtes et de chambres chez l’habitant, qui est activement soutenu par des politiques publiques spécifiques.
Les maisons d’hôtes familiales : un modèle soutenu par l’État
Au-delà des plateformes internationales, l’Ouzbékistan a misé officiellement sur le développement de « maisons d’hôtes familiales ». Le Cabinet des ministres encourage ce modèle via un dispositif clairement défini : une maison d’hôtes familiale est un foyer privé pouvant accueillir jusqu’à 10 visiteurs, dans un cadre de cohabitation avec la famille, sur une surface minimale de 3 m² par personne.
Ces structures sont généralement gérées par des entrepreneurs individuels ou des entreprises familiales. Elles bénéficient de plusieurs procédures simplifiées : une inscription dans un registre unifié tenu par le Comité d’État pour le développement du tourisme, une certification basée sur un simple acte d’inspection, et surtout, un accès facilité au crédit.
Les banques commerciales sont en effet invitées à octroyer des prêts bonifiés, pouvant atteindre 300 salaires minimums, sur une durée pouvant aller jusqu’à 5 ans, avec 2 ans de différé et des taux limités au taux directeur de la banque centrale. La moitié des intérêts sur certains crédits est même prise en charge par un fonds de soutien au tourisme. Ce dispositif vise à pousser les habitants des régions touristiques à transformer une partie de leurs maisons en hébergements, en particulier dans des villes historiques (Boukhara, Khiva, Samarcande) ou dans des régions rurales encore peu équipées.
Un programme soutenu par l’USAID a mis en place un système de classification par étoiles (1 à 3) pour les maisons d’hôtes familiales en Ouzbékistan. Des catalogues régionaux recensent ces adresses dans les régions d’Andijan, Fergana, Kachkadaria, Tachkent, Boukhara et Khorezm. Parmi les établissements labellisés trois étoiles, on trouve par exemple « Turkiston » ou « Nemo Guest House » à Boukhara, « Evergreen » à Fergana et « Said Maxsum » à Khorezm.
Pour un investisseur ou un propriétaire qui préfère un modèle « hospitalité conviviale » plutôt qu’un produit 100 % locatif, ce segment des maisons d’hôtes familiales ouvre une autre porte vers le marché saisonnier, avec un soutien public explicite.
Une demande portée par la quête d’authenticité… et les prix
Les voyageurs qui se tournent vers les locations saisonnières en Ouzbékistan recherchent souvent davantage qu’un simple lit. La possibilité de cuisiner des produits locaux, d’échanger avec des habitants, de loger à quelques minutes à pied d’un bazar ou d’un mausolée prestigieux, joue à plein en faveur des appartements et maisons d’hôtes.
Les locations de vacances peuvent être jusqu’à 75-79 % moins chères que les hôtels, selon les études.
Parallèlement, au sein de l’offre, on trouve des produits nettement plus haut de gamme : villas avec piscine chauffée, jacuzzi, sauna et console de jeux dans les faubourgs de Tachkent ou en périphérie (Yangiaul, Chimgan, Gazalkent), lofts urbains design, appartements « high‑tech » avec vues panoramiques à plus de 300 $ la nuit. Le spectre tarifaire va ainsi de 20–30 $ pour un petit studio ou un deux‑pièces fonctionnel jusqu’à plus de 300 $ pour certains logements d’exception.
Gérer une location saisonnière en Ouzbékistan, même à distance
La montée en puissance des outils numériques a profondément changé la façon de gérer un bien en location saisonnière, et l’Ouzbékistan profite pleinement de ces tendances. De nombreux propriétaires vivent déjà dans d’autres villes ou à l’étranger, et exploitent leurs biens à distance grâce à un cocktail de technologies et de prestataires locaux.
Les bonnes pratiques observées incluent l’installation de serrures électroniques ou de boîtes à clé sécurisées pour le self check-in, la surveillance via caméras dans les parties communes (en toute transparence avec les hôtes), l’utilisation de thermostats et climatisations connectés pour éviter le gaspillage d’énergie, et le suivi du niveau sonore avec des capteurs dédiés afin d’anticiper les fêtes non autorisées.
Sur le plan opérationnel, beaucoup d’hôtes s’appuient sur des équipes locales : sociétés de ménage professionnelles, artisans référencés (plombiers, électriciens, bricoleurs), voire gestionnaires de propriété percevant une commission de 10 à 20 % par réservation en échange de la prise en charge complète des entrées/sorties, de la communication avec les clients et de la coordination des interventions. Pour un investisseur étranger intéressé par l’Ouzbékistan mais incapable d’être sur place, ce modèle de délégation partielle ou complète est souvent la clé.
La communication avec les voyageurs se fait exclusivement via des canaux numériques (messagerie des plateformes, Telegram, WhatsApp). Elle est souvent complétée par des livrets d’accueil numériques (guidebooks) qui détaillent les règles de la maison, les bonnes adresses, le fonctionnement des équipements et rappellent l’obligation d’enregistrement des étrangers.
L’important, dans un contexte où 95 % des clients de Tachkent et une majorité de ceux de Samarcande ou Boukhara sont internationaux, reste d’offrir une expérience fluide : confirmation rapide, instructions claires en anglais et en russe, internet fiable, et assistance réactive en cas de problème.
Comprendre le contexte plus large du marché locatif
Un élément rarement évoqué mais crucial pour comprendre les opportunités de la location saisonnière en Ouzbékistan est l’état du marché locatif classique. Celui-ci est décrit par plusieurs observateurs comme largement dérégulé et chaotique, dominé par des intermédiaires informels (brokers) prélevant jusqu’à 50 % d’un mois de loyer en commission, souvent sans contrat écrit ni fiscalisation.
Le coût moyen au m² en location à Tachkent a augmenté de plus de 40 % sur un an sur certains segments.
Dans ce contexte de tension sur le marché locatif de long terme, la location saisonnière offre aux propriétaires une alternative potentiellement plus rémunératrice et mieux encadrée, à condition de jouer le jeu de la déclaration. Les plateformes, en imposant un cadre contractuel, un système de notation et une traçabilité des paiements, constituent une rupture radicale par rapport au marché locatif traditionnel informel.
Saisir les opportunités tout en gardant un œil sur les risques
Les signaux positifs sont nombreux : croissance rapide des flux touristiques, faible réglementation encore en place sur la location courte durée, rendements mensuels supérieurs ou comparables aux loyers longue durée dans les grandes villes, soutien explicite de l’État au développement d’hébergements familiaux, et explosion des canaux numériques de réservation.
Plusieurs défis sont identifiés : infrastructures parfois insuffisantes (transport, paiement, santé, information), menaces sur le patrimoine (urbanisation, surfréquentation, dégradation), vulnérabilité aux chocs externes (sanitaires, climatiques, géopolitiques) et risque de durcissement réglementaire avec le développement du marché locatif saisonnier.
Les études sur la relation entre tourisme et revenus rappellent aussi que certains événements culturels, bien que spectaculaires, peuvent parfois générer des effets ambivalents sur les recettes : coûts élevés d’organisation, forte proportion de visiteurs domestiques dépensant moins que les touristes internationaux, etc. Pour un investisseur en location saisonnière, cela se traduit par la nécessité de ne pas baser l’ensemble de son modèle sur quelques festivals ou pics ponctuels, mais de viser un remplissage équilibré entre haute et basse saison, tourisme étranger et domestique.
Perspectives : pourquoi le moment est stratégique
Si l’on met bout à bout les données disponibles, l’image qui se dessine est celle d’un marché à un tournant. La phase de rattrapage hôtelier est bien engagée, mais ne couvre pas encore tous les besoins ; la location courte durée gagne du terrain, structurée par les grandes plateformes internationales mais encore faiblement encadrée, ce qui laisse une marge de manœuvre rare à l’échelle mondiale.
Le pays met en œuvre une stratégie nationale jusqu’en 2025, assouplit les conditions de visa (e-visa à bas coût pour de nombreuses nationalités, exemptions pour d’autres), attire des investissements massifs de groupes hôteliers internationaux et développe des labels de sécurité sanitaire pour les établissements touristiques.
Pour un propriétaire ou un investisseur, l’enjeu, désormais, n’est plus de savoir si l’Ouzbékistan est « assez attractif » – les chiffres de croissance touristique et les reconnaissances internationales (comme le classement par Lonely Planet parmi les régions à visiter) ont tranché. La vraie question est de savoir comment se positionner : appartement urbain à Tachkent pour cibler une clientèle internationale jeune et connectée ? Maison d’hôtes familiale à Boukhara ou Khiva pour capter le flux des amateurs de patrimoine ? Villa avec piscine en périphérie pour les citadins ou expatriés en quête de séjours de groupe ?
Le marché ouzbek présente des rendements moyens confortables à Tachkent, des barrières à l’entrée limitées et un coût d’enregistrement modéré. La demande pour des expériences authentiques et immersives est en pleine expansion. Ces opportunités s’adressent aux locaux souhaitant monétiser un bien inoccupé comme aux investisseurs étrangers désireux de construire un portefeuille progressif sur ce marché jeune mais prometteur.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Ouzbékistan pour chercher du rendement locatif et une exposition au soum ouzbek. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Tachkent, Samarcande, Boukhara), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison individuelle dans un quartier en développement de Tachkent, combinant un rendement locatif brut cible d’environ 10% – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps, en intégrant les spécificités juridiques et de change propres à l’Ouzbékistan.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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