Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
En quelques années, L’impact du tourisme sur le marché immobilier en Ouzbékistan a profondément transformé les villes historiques, les stations de montagne, les quartiers d’affaires et même certains villages. Ce qui était encore, au milieu des années 2010, un marché relativement fermé et peu lisible pour les investisseurs étrangers est devenu l’un des terrains de jeu les plus dynamiques d’Asie centrale, porté par une vague de réformes économiques, une explosion du nombre de visiteurs et une offensive assumée de l’État en faveur du tourisme.
La croissance touristique et économique transforme l’immobilier en Ouzbékistan : développement d’hôtels internationaux, de ‘heritage hotels’ dans des bâtiments classés, de résidences pour voyageurs, de grands complexes à Charvak, de reconversions en appartements touristiques à Samarkand et Bukhara, et d’espaces de coworking et bureaux haut de gamme à Tachkent pour les nouvelles entreprises.
Un décollage touristique qui change l’équation immobilière
Pendant longtemps, l’Ouzbékistan est resté une destination de niche malgré l’aura du mythe de la Route de la Soie. Depuis la seconde moitié des années 2010, la situation a basculé. Les réformes engagées sous la présidence de Shavkat Mirziyoyev, l’allègement massif des visas, la promotion internationale et la modernisation des infrastructures ont enclenché une croissance quasi continue des arrivées.
Sur les dix premiers mois de 2025, le pays a enregistré 9,7 millions de visiteurs internationaux, soit une augmentation de 50 % par rapport à la même période en 2024.
Parallèlement, le tourisme domestique explose lui aussi. La campagne “Voyage autour de l’Ouzbékistan !” et le développement de produits pour les résidents ont porté les déplacements internes à 22,7 millions en 2024, avec un objectif de 24 millions de voyages intérieurs en 2026 et 25 millions en 2030. Cette double pression, externe et interne, crée une demande structurelle en hébergements, services, logements en location courte durée, mais aussi en commerces et bureaux liés aux activités touristiques.
L’État ouzbek a défini des objectifs stratégiques ambitieux à travers sa Stratégie ‘Ouzbékistan–2030’ et sa stratégie touristique pour 2040. Ces plans visent à attirer 20 millions de touristes étrangers d’ici la fin de la décennie, à doubler la contribution du tourisme au PIB (de 3,5% à 7%) et à générer plus de 6 milliards de dollars d’exportations de services touristiques. Ce cadre stratégique offre de la visibilité aux projets immobiliers du secteur et rassure les investisseurs.
Un marché immobilier en plein boom, tiré par les services et le tourisme
Le décor macroéconomique est lui aussi porteur. Le PIB ouzbek avoisine 82 milliards de dollars en 2024, avec une croissance annuelle de 5,5 % à 6,5 %, l’une des plus élevées d’Asie centrale. Depuis la libéralisation économique amorcée en 2016, le pays s’éloigne d’un modèle concentré sur l’agriculture et l’extraction minière pour se tourner vers les services, l’industrie de transformation, les technologies et le tourisme.
Dans ce contexte, le marché immobilier a connu une accélération nette. Avant 2017, la valorisation moyenne annuelle des biens n’augmentait que de 1 à 3 %. Entre 2017 et 2020, la hausse est passée à 5–7 %, puis à 7–9 % entre 2020 et 2022. Depuis 2023, le marché affiche une progression moyenne de 9 à 12 % par an, avec des segments liés au tourisme encore plus dynamiques.
Taux d’appréciation annuel projeté pour les actifs touristiques en Ouzbékistan sur les cinq prochaines années.
Ce mouvement ne se limite pas aux villes-icônes. L’ensemble du marché commercial ouzbek se développe rapidement : la demande de bureaux augmente avec l’arrivée d’investisseurs et de chaînes internationales, le commerce de détail se modernise, les plateformes logistiques se multiplient pour servir une économie plus intégrée aux échanges régionaux. Mais c’est bien la composante touristique qui donne un sens particulier à ce boom, en orientant une partie croissante des capitaux vers les villes patrimoniales et les nouveaux pôles de loisir.
Tourisme, flux et immobilier : un trio de chiffres clés
Pour mesurer l’ampleur de L’impact du tourisme sur le marché immobilier en Ouzbékistan, trois séries de données se répondent : fréquentation, revenus touristiques, et capacités d’hébergement.
| Indicateur | 2023 (approx.) | 2024 | Tendance 2025 |
|---|---|---|---|
| Visiteurs internationaux (millions) | ~7 | 7,96 à 10,2 selon les sources | 9,7 (10 premiers mois) |
| Voyages domestiques (millions) | n.d. | 22,7 | objectif 24–25 (2030) |
| Exportations de services touristiques (Mds $) | 2,144 | 3,519 | 4,4–4,8 visés |
| Hôtels et hébergements similaires (unités) | ~1 387 | 2 383 | + en forte croissance |
| Chambres d’hôtel (unités) | ~34 300 | 38 075 | progression continue |
Cette montée en puissance rapide se traduit quasi mécaniquement par un déficit d’offre dans certaines zones prisées, ce qui pousse les prix à la hausse et incite les promoteurs et les propriétaires individuels à se positionner sur le tourisme.
Samarkand, Bukhara, Khiva : la valorisation des centres historiques
Les villes de la Route de la Soie – Samarkand, Bukhara, Khiva – concentrent une grande partie de l’intérêt touristique international. Elles sont toutes classées au patrimoine mondial de l’UNESCO, abritent un tissu dense de monuments religieux et civils et sont au cœur des programmes publics de mise en valeur.
Le gouvernement ouzbek mise sur la valorisation du patrimoine pour stimuler le tourisme et l’immobilier via le programme ‘Perles de l’Histoire Ancienne’. Ce programme prévoit la restauration de 745 sites culturels et la création de 20 musées à ciel ouvert. À Samarkand, cette stratégie se concrétise par le développement du complexe touristique Silk Road Samarkand et la reconstruction de l’aéroport international, dont la capacité est triplée pour renforcer le statut de la ville comme ‘porte du tourisme’.
Cette stratégie a des effets visibles sur la demande immobilière. Les investisseurs ciblent en priorité :
– Les hôtels boutiques dans des bâtiments anciens reconvertis.
– Les résidences de tourisme et appartements de charme à louer sur le court terme.
– Les projets de “heritage hotels” qui combinent préservation patrimoniale et exploitation hôtelière.
Les chiffres confirment l’attractivité financière de ces placements.
| Ville / zone touristique | Fourchette de prix moyens (2025, $/m²) | Rendements locatifs touristiques estimés | Appréciation annuelle attendue |
|---|---|---|---|
| Tashkent (centre) | 600 – 1 200 | 6 – 8 % (long terme) | 9 – 12 % |
| Samarkand (zones historiques) | 450 – 700 | 9 – 12 % (location courte durée) | 9 – 14 % |
| Bukhara (centre ancien) | 400 – 650 | 9 – 12 % (tourisme culturel) | 9 – 14 % |
Un scénario type modélisé pour une “propriété historique à Samarkand” destinée à la location touristique évoque un retour total sur cinq ans de 110 à 130 %, cumulant revenus locatifs et hausse de valeur. Autrement dit, le tourisme ne se contente pas de remplir les chambres : il reconfigurerait durablement la structure de propriété et la hiérarchie des prix au sein des villes historiques.
Dans certaines villes, le programme ‘Heritage Hotels of Uzbekistan’ propose des partenariats public-privé pour transformer des sites culturels en hébergements de charme. L’État finance une partie des travaux de restauration et accorde des avantages fiscaux temporaires (exonérations d’impôt sur les bénéfices, de taxes foncières) ainsi que des facilités douanières aux opérateurs privés. Bien que le catalyseur soit touristique, la mise en œuvre est d’ordre foncier et immobilier.
Tashkent : le laboratoire du couple “tourisme – immobilier”
Capitale économique de près de 3 millions d’habitants, Tashkent concentre environ 30 % des transactions immobilières du pays et incarne la phase actuelle de densification et de montée en gamme. Le projet Tashkent City – 80 hectares au cœur de la ville, avec des tours mixtes, des centres de congrès, un gigantesque mall de 225 000 m², des hôtels cinq étoiles – a servi de déclencheur.
La présence d’enseignes internationales comme Hilton, Hyatt, InterContinental, Marriott ou encore les nombreuses franchises de restaurants et de commerces renforce l’attractivité de la ville auprès des touristes, des hommes d’affaires et des expatriés. Le taux moyen d’occupation des hôtels atteint environ 56 % au niveau national, avec un tarif journalier moyen de 69 dollars, mais la capitale affiche des niveaux nettement supérieurs, tant en occupation qu’en prix moyen.
La montée en gamme du tourisme en Ouzbékistan, notamment à Tachkent, se reflète directement dans les chiffres de la location courte durée. Les données du marché des locations de vacances illustrent concrètement l’influence de ce secteur sur le marché immobilier local.
| Indicateurs STR (location courte durée) – Tashkent | Valeur moyenne |
|---|---|
| Nombre de biens actifs | 625 |
| Revenu mensuel moyen par bien | 475,52 $ |
| Tarif journalier moyen (ADR) | 64,17 $ |
| Taux d’occupation moyen | 36,37 % |
| Capacité moyenne (nombre de voyageurs) | 3,5 personnes |
Les meilleurs 10 % des biens de Tashkent génèrent à eux seuls près de 1 900 $ de revenus mensuels, avec un taux d’occupation dépassant 78 % et un ADR supérieur à 100 dollars. Un “bien typique” (médiane) oscille autour de 708 $ de revenu mensuel et 51 $ par nuit. Dans un contexte où la réglementation sur ces locations reste qualifiée de “faible” en termes de contraintes, cette niche attire de plus en plus de propriétaires et d’investisseurs.
Une reconfiguration de l’offre résidentielle
Cette bascule vers le court terme a des effets sociaux et urbains connus dans d’autres capitales, et qui commencent aussi à se manifester ici : une part du parc résidentiel est soustraite au marché locatif traditionnel pour être reformatée en hébergements touristiques, ce qui pèse sur l’accessibilité pour les résidents et peut accentuer la spéculation dans certains quartiers centraux.
Les données détaillées sur la composition du marché de la location de courte durée à Tashkent montrent l’ampleur de ce phénomène :
– Plus de 92 % des annonces concernent des logements entiers.
– 83 % sont des appartements.
– Les logements d’une chambre représentent 53 % de l’offre, et les unités d’une à deux chambres 75,7 % du total.
– Plus de la moitié des biens sont configurés pour héberger 2 à 4 personnes, profil idéal pour les couples et petites familles en visite.
Ces propriétés se concentrent autour des grands pôles touristiques et commerciaux : la place Amir Temur, les abords des grands parcs, la vieille ville (Eski Jo‘va), les secteurs proches des centres d’affaires et des malls modernes. Le tourisme, en d’autres termes, redessine les micro‑marchés au sein de la capitale.
Stations de montagne, resorts et nouveaux pôles d’attraction
L’essor touristique ne se résume pas aux villes musées. Une bonne partie des nouveaux projets immobiliers se joue dans les zones naturelles : Charvak et la région de Bostanlyk, Parkent et les contreforts montagneux, les lacs de l’Aidar‑Arnasay, les vallées du Fergana, Zaamin, Farish, Bakhmal, ou encore les stations thermales de Chartak.
Les projets phares donnent une idée de l’ampleur des ambitions.
Sea Breeze Uzbekistan à Charvak : le méga‑projet qui change tout
Autour du réservoir de Charvak, dans le district de Bostanlyk, le projet Sea Breeze Uzbekistan, porté par l’Azerbaïdjanais Emin Agalarov, incarne une nouvelle génération de développements intégrés. Sur 577 hectares, il prévoit des hôtels, des cottages, des piscines, des infrastructures sportives, des restaurants, des centres commerciaux, un pont, des espaces événementiels. Le volume d’investissement annoncé varie de 5 à 7–10 milliards de dollars, ce qui en fait l’un des plus grands projets touristico‑immobiliers du pays.
Le joint-venture bénéficie d’un bail direct de 25 ans, renouvelable en priorité, avec une redevance foncière symbolique de 0,01 fois la valeur de marché, payable sur cinq ans. Le terrain sera divisé en parcelles pouvant être sous-louées à d’autres développeurs ou hôteliers. L’État conserve la propriété du foncier et capte ainsi une grande partie de la valeur, tandis que les investisseurs se chargent du développement et de l’exploitation des constructions.
L’impact sur le marché immobilier local sera multiple : hausse des valeurs autour de Charvak, apparition de sous‑marchés de villas et résidences secondaires, développement d’une offre de services et de commerces pour alimenter ce nouveau hub de loisirs, et, potentiellement, mouvements de populations si l’urbanisation progresse.
Parkent et Chartak : la montée en puissance des stations de montagne et de santé
Le projet de station de montagne de Parkent, sur 1 200 hectares autour du mont Oltin Bel, prévoit des pistes de ski, des téléphériques, des hôtels 3 à 5 étoiles, des chalets, des restaurants, des zones de bien‑être. Un opérateur autrichien spécialisé dans les infrastructures alpines a été associé, et le complexe doit monter en puissance par phases. Sa capacité cible de 15 000 visiteurs par jour illustre l’échelle recherchée.
C’est le nombre d’hectares en cours d’aménagement à Chartak pour développer le tourisme et la balnéothérapie.
Dans ces zones montagneuses, l’État a prévu d’aménager 25 nouvelles routes touristiques d’ici 2030, facilitant l’accès et augmentant le potentiel immobilier des terrains jusque‑là relativement périphériques.
Une avalanche d’incitations qui oriente l’investissement vers l’hôtellerie et le tourisme
Si L’impact du tourisme sur le marché immobilier en Ouzbékistan est aussi rapide, c’est aussi parce que l’arsenal d’incitations publiques est particulièrement généreux pour tout ce qui touche de près ou de loin à l’économie des visiteurs.
Les mesures vont bien au‑delà des classiques exonérations sectorielles.
Subventions et allègements fiscaux pour les hôtels
Pour les hôtels classés 3 étoiles ou plus, plusieurs dispositifs se cumulent :
Un ensemble d’incitations fiscales et de subventions pour encourager la construction et l’exploitation d’hôtels.
Remboursement partiel des coûts pour les nouveaux hôtels mis en service avant fin 2026. Subventions par chambre : 40 millions de soums (3 étoiles, min. 60 chambres) et 65 millions de soums (4 ou 5 étoiles, min. 120 chambres). Bonus pour chambres accessibles.
Réduction de 90% de la taxe foncière et de la taxe sur la propriété pour les hôtels et centres commerciaux > 5000 m² jusqu’à début 2027.
Taux réduits à 1% pour la taxe sur le chiffre d’affaires, la taxe immobilière et la taxe foncière dans 28 zones touristiques (2022-2025). Contribution sociale également à 1% pour le secteur.
Possibilité d’amortir fiscalement le coût des bâtiments hôteliers sur une période réduite de seulement deux ans.
Ces incitations, combinées à des prêts bonifiés (jusqu’à 30 milliards de soums dans les centres régionaux, 10 milliards ailleurs, sur 7 ans avec 2 ans de grâce) et à la prise en charge partielle des redevances de franchise pour les grandes marques internationales, transforment les bilans de projets autrefois jugés trop risqués en investissements hautement rentables.
Facilités foncières et prise de participation publique
L’État expérimente aussi des mécanismes plus innovants. À partir de 2026, les entrepreneurs qui remportent aux enchères électroniques des terrains pour des projets touristiques n’auront pas à payer directement le foncier : la valeur de la parcelle sera transformée en part de capital et l’État deviendra actionnaire du projet à hauteur de cette mise, sans jamais dépasser 50 %. Les promoteurs pourront racheter cette part sur dix ans, avec une décote de 20 % en cas de règlement immédiat. Cette approche réduit la barrière à l’entrée capitalistique tout en alignant les intérêts publics et privés.
Montant maximum en dollars de la taxe touristique quotidienne par personne qui sera supprimée à partir de 2026 dans certaines zones d’Ouzbékistan.
Pour les projets considérés comme stratégiques, comme les “green hotels” de plus de cinq étages, des subventions spécifiques sont prévues, à condition qu’ils soient livrés avant fin 2026. De plus, les équipements et matériaux importés qui ne sont pas produits localement peuvent être exonérés de droits de douane.
Résultat : l’hôtellerie et les complexes touristiques deviennent, selon les classements d’investissement, le troisième type d’actifs le plus recherché en volume d’investissements dans l’immobilier commercial du pays.
Locations de courte durée : un pont entre tourisme de masse et patrimonialisation du bâti
Au‑delà des grands hôtels et resorts, l’outil le plus discret mais potentiellement le plus transformateur pour L’impact du tourisme sur le marché immobilier en Ouzbékistan est la montée des plateformes de location de courte durée comme Airbnb ou leurs équivalents régionaux.
Les données collectées sur Tashkent, Samarkand et Bukhara permettent de mettre en lumière cette évolution.
| Ville | Biens STR actifs | Revenu mensuel moyen | ADR moyen | Taux d’occupation moyen | Réglementation STR |
|---|---|---|---|---|---|
| Tashkent | 625 | 475,52 $ | 64,17 $ | 36,37 % | Faible |
| Samarkand | 119 | 236,89 $ | 51,59 $ | 26,72 % | Faible |
| Bukhara | 47 | 211,29 $ | 55,90 $ | 18,73 % | Faible |
Dans les trois villes, la quasi‑totalité de l’offre correspond à des logements entiers, majoritairement des appartements. Les clients sont en immense majorité des étrangers (95 % pour Tashkent, par exemple), qui réservent avec des délais moyens d’environ 24 jours, plus longs au printemps et plus courts en hiver.
Cette structuration du marché des locations touristiques a plusieurs conséquences immobilières :
La location touristique standardise les biens pour les courts séjours et génère une plus-value pour les immeubles bien situés. Elle encourage également la rénovation d’anciens bâtiments pour les mettre aux normes internationales de confort, revalorisant ainsi le patrimoine bâti.
Le risque, déjà constaté dans d’autres villes du monde, est de voir une trop grande proportion du parc basculer vers le court terme, avec pression à la hausse sur les loyers résidentiels et tensions sociales. Pour l’instant, la réglementation ouzbèke reste souple, et le marché est encore loin d’un basculement massif. Mais à mesure que le nombre de visiteurs augmentera – particulièrement ceux à fort pouvoir d’achat visés par les stratégies nationales –, la question de l’équilibre entre attractivité touristique et droit au logement prendra probablement de l’ampleur.
Les investisseurs étrangers : entre opportunités touristiques et contraintes foncières
Un autre volet essentiel de L’impact du tourisme sur le marché immobilier en Ouzbékistan concerne l’appétit croissant des investisseurs étrangers. Les flux d’IDE ont progressé de 73 % sur une période récente, pour atteindre au moins 7,2 milliards de dollars en 2023, et un nombre croissant d’entreprises étrangères – notamment chinoises – se positionnent dans les secteurs minier, industriel, mais aussi dans les services et l’immobilier.
En Ouzbékistan, comme dans d’autres ex‑républiques soviétiques, la terre appartient à l’État. Les étrangers (personnes physiques ou morales) ne peuvent pas en être propriétaires. Ils peuvent uniquement posséder les bâtiments et structures sur un terrain, via des droits d’usage à long terme (baux de 25 ou 49 ans, renouvelables sous conditions). L’accès à cette propriété bâtie et, dans certains cas, au permis de résidence, est soumis à des seuils de valeur qui varient selon les régions.
| Région / ville | Investissement minimum pour propriété (résidence par l’investissement) |
|---|---|
| Tashkent (ville/région) | 300 000 à 400 000 $ |
| Samarkand, Bukhara | 200 000 $ |
| Autres régions, Karakalpakstan | 100 000 $ |
Dans la pratique, cela signifie qu’un étranger désirant investir dans un boutique‑hôtel à Samarkand ou un immeuble de locations de courte durée à Bukhara devra structurer son projet de manière à satisfaire ces seuils, tout en obtenant un bail de longue durée sur le foncier. Les droits des investisseurs sont théoriquement protégés par la Loi sur les investissements et les activités d’investissement, qui garantit notamment la possibilité de rapatrier les bénéfices et protège contre la nationalisation, mais la complexité administrative, la volatilité réglementaire et les risques de corruption (le pays est classé 121e sur 180 à l’indice de perception de la corruption de Transparency International) imposent de s’entourer d’experts locaux.
Investissement minimum en dollars requis pour obtenir une résidence illimitée en Ouzbékistan via l’acquisition immobilière dans les régions, dans le cadre du programme lancé en 2025.
Effets d’entraînement sur le commerce, les bureaux et la logistique
L’empreinte touristique dépasse largement les seules chambres d’hôtel ou locations de vacances. Elle irrigue l’ensemble de l’immobilier commercial.
À Tashkent, le marché des bureaux totalise environ 520 000 m² de surfaces louables, avec une vacance d’environ 24 % et des loyers moyens de 34,3 $/m² pour les immeubles de classe A/A+ et 24 $/m² pour les B/B+. La demande pour les bureaux haut de gamme est soutenue par les entreprises internationales, les sièges régionaux de chaînes hôtelières, les agences de voyages, les compagnies aériennes et les sociétés de services liées au tourisme (marketing, évènementiel, tech du voyage).
L’offre de centres commerciaux à Tashkent atteint près de 478 500 m², avec des loyers moyens d’environ 40 $/m² par mois.
Le pays joue aussi la carte de sa position de hub logistique entre Asie et Europe. L’augmentation des flux touristiques renforce la viabilité économique des projets de modernisation d’aéroports (Tashkent, Samarkand, Urgench), de nouvelles infrastructures routières (4 000 km de grands axes mis au standard autoroutier, 800 km d’autoroutes à péage reliant Tashkent, Samarkand, Andijan, Bostanlyk, Karshi) et de réseaux ferroviaires à grande vitesse (extension de la ligne Afrosiyob). Pour les investisseurs immobiliers, cette densification des infrastructures ouvre de nouveaux corridors d’opportunités autour des gares, échangeurs, zones aéroportuaires, où hôtels, bureaux, entrepôts et commerces auront un rôle à jouer.
Entre risques et potentiel : une mutation à piloter
À ce stade, les bénéfices de L’impact du tourisme sur le marché immobilier en Ouzbékistan paraissent évidents : création de milliers d’emplois, hausse des recettes fiscales, valorisation du patrimoine culturel, modernisation d’infrastructures obsolètes, diversification d’une économie longtemps dépendante des matières premières. Le pays a été distingué comme l’un des plus dynamiques au monde en matière de développement touristique par l’Organisation mondiale du tourisme et le Forum économique mondial, et il multiplie les récompenses internationales.
Mais la vitesse de la transformation comporte des risques qu’il faudra savoir maîtriser.
Parmi eux, plusieurs sont déjà identifiés dans les études et par les acteurs du secteur :
Plusieurs facteurs de risque doivent être pris en compte : la saisonnalité des flux compromettant la rentabilité annuelle, une pénurie de main-d’œuvre qualifiée dans le luxe, des tensions sur le logement en ville dûes à la conversion touristique, la fragilité environnementale des sites naturels face au surdéveloppement, l’érosion des rendements par l’inflation et la volatilité monétaire, ainsi qu’une complexité juridique nécessitant un accompagnement expert.
Pour l’instant, le gouvernement s’efforce d’anticiper certains de ces défis par des stratégies de long terme (Tourism Strategy 2040, modernisation progressive des infrastructures, encadrement des PPP, plans de sécurité routière pour réduire un coût économique estimé entre 2,6 et 3,8 % du PIB), mais l’équation reste délicate : comment maximiser les retombées du tourisme sans céder aux écueils de la sur‑spécialisation ou de la bulle immobilière ?
Une nouvelle géographie urbaine en train de naître
Qu’il s’agisse de la silhouette de Tashkent, transfigurée par les tours de Tashkent City et du gratte‑ciel Nest One, de l’ouverture de complexes comme Silk Road Samarkand, de l’extension des pistes à Amirsoy ou du futur maillage routier vers les zones de montagne, on assiste à la naissance, en accéléré, d’une nouvelle géographie urbaine et territoriale.
Les dynamiques urbaines et touristiques se transforment : les villes historiques réinventent leur patrimoine via l’immobilier, les stations balnéaires et de montagne deviennent des pôles métropolitains du loisir, et la capitale s’affirme comme un hub d’affaires et de congrès pour l’Asie centrale. Ces évolutions sont visibles dans la superposition des cartes des flux touristiques, des valeurs foncières, des rendements locatifs, des investissements hôteliers et des grands projets publics.
Dans ce paysage en mouvement, l’impact du tourisme sur le marché immobilier en Ouzbékistan ne se limite pas à quelques chiffres de fréquentation ou à une hausse générale des prix. Il redéfinit la façon dont les Ouzbeks habitent, travaillent, circulent et se projettent dans leurs villes, tout en attirant une nouvelle génération d’investisseurs et de visiteurs étrangers. Le défi, désormais, sera de convertir cette effervescence en un modèle durable, incluant, et profitable à long terme, sans sacrifier ni l’accessibilité du logement pour les habitants, ni l’authenticité du patrimoine qui attire les voyageurs.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Ouzbékistan pour chercher du rendement locatif et une exposition au som ouzbek. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Tachkent, Samarcande, Boukhara), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison individuelle dans un quartier en développement de Tachkent, combinant un rendement locatif brut cible proche de 10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps, afin d’intégrer cet actif dans une stratégie patrimoniale globale tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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