Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps discret sur les radars des investisseurs internationaux, le marché immobilier en Ouzbékistan est en train de changer d’échelle. Entre boom de la construction, montée en puissance du crédit hypothécaire, flambée puis ralentissement des prix, essor de la location et arrivée de capitaux étrangers, le secteur entre dans une phase de transformation profonde. Derrière la vitrine de la capitale, Tashkent, ce sont aussi les villes historiques comme Samarkand et Boukhara, ainsi que les régions industrielles et rurales, qui redessinent leur paysage urbain.
Pour comprendre les tendances actuelles, il est nécessaire d’examiner simultanément l’économie, la démographie, les politiques publiques et les comportements des ménages. Le marché qui en résulte est en croissance, encore jeune, parfois volatil, mais offre des opportunités pour ceux qui acceptent d’en analyser les subtilités.
Un marché en expansion, mais en phase de normalisation
L’immobilier résidentiel en Ouzbékistan connaît une croissance soutenue depuis plusieurs années. Après une phase d’explosion de l’activité entre 2019 et 2021, avec plus de 10 % de hausse annuelle du nombre de transactions, le marché est entré depuis 2022 dans une phase de stabilisation relative.
En 2024, le nombre de contrats d’achat-vente de logements a reculé de 5,8 % par rapport à 2023, pour atteindre 256 600 opérations. Ce repli n’a toutefois rien d’un krach : il s’inscrit plutôt dans un mouvement de digestion après plusieurs années d’euphorie. D’ailleurs, la tendance s’est de nouveau retournée en 2025.
Les ventes de logements au premier semestre 2025 ont atteint 136 500 unités, en hausse de 10,6 % par rapport à la même période en 2024.
Ces chiffres confirment que le ralentissement de 2024 représente davantage un palier qu’un retournement durable. La demande est soutenue par une croissance économique solide (plus de 7 % au premier semestre 2025), la hausse des revenus réels, l’urbanisation et un déficit structurel de logements.
Des dynamiques régionales contrastées
Derrière les moyennes nationales se cache une géographie du marché très contrastée. Certaines régions affichent des croissances spectaculaires, tandis que d’autres marquent le pas, voire reculent temporairement.
La région de Jizzakh a enregistré la plus forte progression des ventes depuis le début de l’année, avec une hausse de 42 %.
Le tableau ci-dessous illustre l’ampleur de ces écarts de dynamique.
| Indicateur (ventes de logements) | Variation annuelle approximative |
|---|---|
| Ouzbékistan, 1er semestre 2025 | +10,6 % |
| Jizzakh (ventes, 1er semestre 2025) | +29,9 % |
| Navoi (ventes, 1er semestre 2025) | +18,3 % |
| Sourkhandarya (ventes, 1er semestre 2025) | +17,7 % |
| Jizzakh (depuis début d’année, autre série) | +42 % |
| Syrdarya (depuis début d’année) | +29 % |
| Tashkent ville (depuis début d’année) | +15 % |
| Région de Tashkent (1er semestre 2025) | -2,6 % |
Les corrections ponctuelles restent fréquentes. En août 2024, par exemple, les transactions ont baissé de 3,5 % par rapport à juillet et de 20,8 % sur un an, avec des chutes régionales supérieures à 20 % dans Syrdarya, Khorezm, la région de Tashkent et plus de 30 % à Navoi, Namangan et Tashkent ville. Mais ces épisodes s’inscrivent dans un mouvement de fond globalement haussier.
Une production de logements en forte accélération
L’une des grandes caractéristiques du marché immobilier en Ouzbékistan est l’ampleur de l’effort de construction engagé depuis la seconde moitié des années 2010. Le pays tente de rattraper un déficit de logements accumulé pendant des décennies, dans un contexte de croissance démographique et d’urbanisation rapide.
Entre 2010 et 2016, le parc de logements s’est accru d’environ 400 000 unités. Entre 2017 et 2024, ce sont 1,65 million de logements supplémentaires qui ont été ajoutés. Le parc national atteint environ 7,6 millions d’unités en 2024. Sur les cinq dernières années, la construction de logements a presque doublé.
En 2024, le nombre d’appartements livrés a connu une hausse de 29 % sur un an, atteignant 100 300 unités.
Les ambitions publiques restent très élevées : la stratégie nationale vise à construire 421 000 nouveaux logements par an à l’horizon 2040, afin que les habitations dites modernes représentent la moitié du parc total à cette date. Pour 2025, les programmes prévoient 120 000 nouveaux immeubles collectifs (135 000 appartements, soit 8,1 millions de m²), financés par 15,5 trillions de soums de budget d’État et 10 trillions de soums de crédits bancaires. Pour 2026, l’objectif monte à 140 000 appartements, et à 1 million d’unités d’ici 2030.
Un parc encore très dominé par la maison individuelle
Malgré la multiplication des résidences en hauteur, le visage du parc reste marqué par l’habitat individuel. On estime à environ 5,7 millions le nombre de logements pour 457,9 millions de m² de surface. Environ 70 % des logements sont des maisons individuelles, y compris en ville, et seulement 30 % en immeubles collectifs. À Tashkent, un tiers de la surface urbaine est occupé par des maisons individuelles de plain-pied où vivent 45 % des habitants.
La prédominance de l’habitat individuel et les contraintes sismiques limitant les hauteurs des bâtiments collectifs réduisent la densité urbaine et augmentent les coûts. Les nouveaux plans directeurs visent à inverser cette tendance en densifiant les zones à requalifier et en réduisant la part des maisons basses dans les nouveaux quartiers.
Tashkent, laboratoire de la nouvelle ville ouzbèke
Le projet de plan directeur de Tashkent à l’horizon 2041 donne une bonne idée des transformations en cours. La population de la capitale est projetée à 3,3 millions d’habitants, tandis que sa superficie passerait d’environ 33 000 à 41 500 hectares grâce à l’intégration de territoires voisins. Le parc de logements de la ville devrait progresser de 47,5 millions à 71,6 millions de m², soit une augmentation de la surface moyenne par habitant de 19 à 21,7 m².
Cette vision s’accompagne de projets massifs d’infrastructures, notamment l’extension du métro à 157 km et 74 stations supplémentaires à l’horizon 2025, et de la création d’une « New Tashkent » fortement orientée vers les normes de construction verte (LEED, BREEAM, EDGE) et les énergies renouvelables.
Prix : après le boom, un atterrissage en douceur
Côté prix, l’immobilier ouzbek sort de quelques années de très forte hausse. En 2022, la hausse moyenne nominale des prix des logements en dollars a atteint 23,6 % au niveau national, et la progression réelle (corrigée de l’inflation) 14,6 %. En 2023, les prix réels ont encore grimpé de 18,5 %, avant de nettement ralentir à 1 % en 2024.
En 2023, les prix du neuf ont bondi de 39,6 % et ceux de l’ancien de 35,1 % au niveau national. En 2024, la progression est retombée à 11,4 % pour le neuf et 6,3 % pour l’ancien. Ce mouvement de désinflation immobilière se poursuit en 2025, même si les chiffres restent positifs.
En 2025, le marché immobilier secondaire ouzbek a connu une forte appréciation. Les prix ont augmenté de 0,3% en juin sur un mois et de 1,8% sur un an. Depuis janvier, la hausse cumulée atteignait 11,4%. L’accélération a été notable en automne : +0,6% en septembre sur un mois et +4,6% en glissement annuel en dollars. Le pic a été observé en octobre avec une hausse mensuelle nationale de 2,3%, particulièrement marquée dans les régions de Syrdarya et Kachkadarya (+6,5%) et à Tashkent (+4,6%).
Le tableau suivant résume quelques grands ordres de grandeur des évolutions nationales récentes.
| Indicateur de prix | Valeur approximative |
|---|---|
| Hausse nominale des prix logements (2022) | +23,6 % |
| Hausse réelle des prix (2023) | +18,5 % |
| Hausse réelle des prix (2024) | +1 % |
| Hausse prix primaire 2023 | +39,6 % |
| Hausse prix secondaire 2023 | +35,1 % |
| Hausse prix primaire 2024 | +11,4 % |
| Hausse prix secondaire 2024 | +6,3 % |
| Variation annuelle ancien, juin 2025 | +1,8 % |
| Hausse cumulée ancien depuis début 2025 | +11,4 % |
Des régions en surchauffe, d’autres en correction
Les écarts régionaux sont importants. En juin 2025, la région de Jizzakh affichait la plus forte hausse annuelle sur le marché de l’ancien (+11,7 %), talonnée par Sourkhandarya (+10,9 %), Karakalpakstan (+9,3 %), Khorezm (+7,3 %) ou Namangan (+7,1 %). D’autres territoires, au contraire, voient les prix corriger après des envolées passées : la région de Syrdarya, Boukhara ou Andijan ont enregistré des reculs de l’ordre de 16 à 21 % en variation annuelle sur certaines périodes, selon les séries.
Sur le plan sectoriel, les logements neufs ont continué à renchérir plus vite que l’ancien dans la première moitié de 2024 (+7,2 % contre +4,5 % sur six mois). Cette dynamique s’explique par deux facteurs principaux : la hausse persistante des coûts de construction, qui avaient déjà augmenté de près de 11,8 % en 2021, et la montée en gamme d’une partie de l’offre neuve.
Tashkent : entre flambée, stabilisation et ajustement
La capitale concentre environ un tiers des transactions nationales et reste l’épicentre des évolutions les plus visibles. Mais contrairement à l’image d’un marché en surchauffe permanente, la réalité est beaucoup plus nuancée, avec une alternance de phases haussières et correctives, selon la période et le segment.
En novembre 2023, le prix moyen de l’ancien à Tashkent se situait entre 1 000 et 1 200 dollars par mètre carré, soit environ 23 % de plus que début 2023. Début 2024, les prix de l’ancien ont même bondi de 41,2 % sur un an, de 10,98 à 15,5 millions de soums par mètre carré. En parallèle, les ventes ont commencé à marquer le pas : la ville a enregistré une baisse de 12 % des transactions en début 2024 par rapport à l’année précédente, puis un nouveau repli de 8 % au deuxième trimestre.
En juin 2025, le prix moyen au mètre carré de l’immobilier ancien à Tachkent était de 1 075 dollars, en baisse de 4,8 % sur un an.
Le tableau ci-dessous synthétise quelques chiffres-clés récents pour Tashkent.
| Indicateur Tashkent (logement) | Valeur approximative |
|---|---|
| Ancien, prix moyen nov. 2023 | 1 000 – 1 200 USD/m² |
| Ancien, hausse annuelle début 2024 | +41,2 % |
| Ancien, prix moyen juin 2025 | 1 075 USD/m² |
| Ancien, variation annuelle juin 2025 | -4,8 % |
| Ancien, prix moyen août 2024 | 1 128 USD/m² |
| Ancien, variation annuelle août 2024 | +4,2 % |
| Ratio prix/loyer (janvier 2025) | 11,2 années de loyer |
| Ratio prix/loyer 2022 | 7,55 ans (≈ 3,65 ans de moins) |
Cette baisse récente des prix dans la capitale tient à plusieurs facteurs : afflux massif de nouvelles constructions, resserrement relatif des conditions de crédit, rééquilibrage après la flambée de 2022–début 2024, mais aussi évolution de la demande, qui se tourne davantage vers la location.
Analyse des tendances infralocales du marché de l’ancien et du neuf entre juin 2024 et octobre 2025.
Les districts de Mirzo-Ulugbek (-7,6 %), Yashnabad (-7,3 %) et Chilanzar (-6,9 %) ont enregistré les plus fortes corrections entre juin 2024 et juin 2025.
Sur la même période, les plus fortes baisses dans le neuf concernent les districts d’Uchtepa (-9,7 %), Yunusabad (-8,8 %) et Shaykhantakhur (-7,7 %).
En octobre 2025, de fortes hausses sont observées dans l’ancien à Yashnabad, Yunusabad et Shaikhantakhur, dans un contexte de rebond général de +4,6 % pour la ville.
Un arbitrage croissant en faveur de la location
Un indicateur illustre bien le changement de rapport entre achat et location : au 1er janvier 2025, le prix d’un appartement moyen à Tashkent représentait 11,2 années de loyers, soit 3,65 années de plus qu’en 2022. Autrement dit, les prix de vente ont augmenté beaucoup plus vite que les loyers, rendant la location relativement plus attractive pour de nombreux ménages.
Les ratios prix/loyers varient fortement selon les régions. En 2024, la période nécessaire pour « acheter » un logement en loyers allait de 7,3 à 8,4 années dans des régions comme Karakalpakstan, Sirdarya ou Kachkadarya, contre 14,9 années à Tashkent, 13,9 années à Samarkand et 11,3 à Navoi. Cette hétérogénéité crée des opportunités très différentes selon qu’on se positionne comme investisseur locatif ou comme accédant à la propriété.
Un marché locatif en rapide mutation
La location résidentielle était historiquement marginale en Ouzbékistan, dans un pays où plus de 95 % des ménages sont propriétaires à la suite des grandes vagues de privatisation des années 1990. Mais cette situation évolue visiblement.
D’une part, les préférences des ménages, notamment urbains, changent : flexibilité de la location, volonté de rester mobile, coûts d’acquisition élevés dans les grandes villes, absence de souci d’entretien, tout cela pousse une part croissante de la population vers le statut de locataire. D’autre part, l’augmentation rapide de l’offre de logements et la hausse des prix ont ouvert un espace rentable pour l’investissement locatif, en particulier dans la capitale et les villes touristiques.
Entre janvier et mai 2025, le volume des services de location au niveau national a atteint 5,1 trillions de soums, en hausse de 25,6 % par rapport à la même période de 2024. La progression a été particulièrement forte dans Sourkhandarya (+32,4 %), Syrdarya (+28,7 %) et Tashkent ville (+29 %). Depuis le début de l’automne 2025, les acteurs constatent une forte remontée de la demande locative.
Tashkent : des loyers globalement stables, mais très segmentés
À Tashkent, le marché locatif a connu une grande volatilité ces dernières années. Après une envolée en 2022 (+25 % sur l’année, liée en partie à l’arrivée massive de ressortissants russes), les loyers ont commencé à se tasser à partir de 2023. Sur l’ensemble de la période 2022–2024, l’augmentation moyenne n’est que de 1,2 %, preuve que la très forte hausse de 2022 a été suivie d’un ajustement marqué.
Le loyer moyen à Paris fin 2024, en dollars par mètre carré, marquant une baisse de 11,5 % par rapport à 2023.
En 2025, les données montrent un marché globalement stabilisé. En juin 2025, le loyer moyen était de 8,1 dollars par m², en recul de 2,6 % sur un an. En septembre 2025, il remontait légèrement à 8,5 dollars par m², soit +1,4 % par rapport à septembre 2024. En novembre 2025, le loyer moyen atteignait 8,7 dollars par m², en hausse de 5 % sur un an, avec des pointes à 11 dollars dans les quartiers centraux.
Les loyers dans les quartiers centraux de Tachkent atteignent jusqu’à 10,3 dollars par m², contre environ 6 dollars en périphérie.
Un jeu de données détaillé donne une idée concrète des niveaux de loyers par type de logement dans quelques districts.
| District (Tashkent) | 1 pièce (USD/mois) | 2 pièces | 3 pièces | 4 pièces | Commentaire |
|---|---|---|---|---|---|
| Sergeli | 297 | 355 | 415 | 419 | Parmi les moins chers |
| Almazor | 293 | 352 | 419 | 493 | Périphérie abordable |
| Mirabad | 344 | 512 | 643 | 705 | Centre, très cher |
| Yakkasaray | 383 | 487 | 677 | 722 | Centre, très cher |
Sur le plan du rendement locatif, les chiffres restent attractifs pour les investisseurs. À Tashkent, le rendement brut locatif moyen en dollars avoisine 9 % fin 2024, avec un ratio prix/loyer de 11,4 années. Dans le centre, le rendement se situe autour de 8,26 %, et en périphérie proche autour de 9,64 %, selon certaines sources. Ces niveaux dépassent sensiblement le rendement moyen des dépôts en devises (environ 5,8 %), mais restent inférieurs aux intérêts servis sur des dépôts en soums convertis en dollars (plus de 17 %), ce qui explique que l’immobilier soit perçu à la fois comme un investissement de rendement et de protection contre l’inflation, sans être pour autant le placement le plus rémunérateur à court terme.
Le boom des locations de courte durée
Au-delà de la location classique, le marché des locations de courte durée (type Airbnb) connaît un essor impressionnant, porté par la forte croissance du tourisme. Avec plusieurs millions de touristes étrangers par an, et des objectifs officiels de 10 millions de visiteurs d’ici le milieu de la décennie, des villes comme Tashkent, Samarkand et Boukhara deviennent des terrains de jeu privilégiés pour les investisseurs orientés « hospitalité ».
À Tashkent, environ 600 à 630 logements sont actifs en location de courte durée.
La composition de ce marché est très orientée vers les appartements entiers (plus de 90 % des annonces), avec une prédominance de logements d’une ou deux chambres adaptés à des séjours de 2 à 4 personnes. Une part non négligeable de l’offre propose des séjours d’un mois ou plus, ce qui renforce l’attractivité pour une clientèle de nomades digitaux et d’expatriés temporaires.
Les taux de rendement apparaissent particulièrement intéressants dans les villes touristiques comme Samarkand ou Boukhara, où les prix d’achat sont plus faibles qu’à Tashkent et les prix à la nuit bien soutenus par la demande internationale.
Un financement hypothécaire en plein essor, mais coûteux
La montée en puissance du crédit hypothécaire constitue un autre pilier de la transformation du marché immobilier ouzbek. Longtemps marginale, l’hypothèque prend une place croissante dans le financement de l’habitat, même si l’essentiel de l’investissement reste encore assuré par des fonds privés des ménages.
Entre 2017 et 2024, les banques commerciales ont accordé plus de 84 trillions de soums de prêts hypothécaires à environ 478 200 citoyens. Dans le même temps, 19 trillions de soums de crédits ont été versés aux promoteurs pour l’édification de 5 700 immeubles collectifs (266 000 appartements). En 2022, les banques ont octroyé 8,2 trillions de soums de prêts à 37 600 familles, soit le double du volume de 2021. En 2024, le flux de nouveaux prêts hypothécaires a atteint 17,1 trillions de soums, en légère hausse de 1,5 % sur un an, et 61 % de ces prêts ont financé l’achat de logements neufs.
L’encours total de prêts hypothécaires en trillions de soums au 1er janvier 2025, en hausse de 16 % sur un an.
Le financement de l’hypothèque repose sur un mix de ressources : environ 56 % de ressources centralisées de l’État, 35 % de ressources propres des banques et 9 % via la société de refinancement hypothécaire UzMRC en 2024. Pour 2025, l’État prévoit de mobiliser 20,9 trillions de soums au profit des programmes hypothécaires.
Des taux très élevés pour les ménages
Si l’offre de crédit se développe, son coût reste très élevé pour les ménages. Le taux directeur de la Banque centrale se situe à 14 %, mais les taux pratiqués par les banques sur les prêts hypothécaires commerciaux tournent autour de 23 à 26 % par an. En 2024, les taux moyens se situaient entre 17 et 20 % sur 15 ans, mais les nouvelles offres affichent souvent des taux supérieurs, autour de 24,8 % pour les prêts financés sur ressources propres des banques et jusqu’à 25,3 % en moyenne pour les prêts commerciaux au début 2025.
Le panorama suivant résume quelques conditions typiques observées sur le marché hypothécaire.
| Paramètre du crédit hypothécaire | Valeur typique approximative |
|---|---|
| Montant moyen d’un prêt (2024) | 350 millions de soums |
| Montant maximal (certains produits) | 800 M UZS (Tashkent), 500 M UZS régions |
| Échéance courante | 15 ans (max. jusqu’à 20 ans) |
| Taux commercial moyen (2024–2025) | 21–26 % par an |
| Taux programme étatique (11 banques) | 16–18 % sur 20 ans |
| Taux hypothèse fixe 20 ans (exemple indicatif) | ≈21,6 % |
| Apport personnel minimal standard | 25 % du prix du bien |
| Apport pour revenus non officiels | 30 % et plus |
| Ratio prêt/valeur (LTV) moyen début 2025 | 63 % |
L’accessibilité est d’autant plus un sujet que seuls les 30 % de ménages les plus aisés sont aujourd’hui en mesure de supporter de tels niveaux de taux et d’apports. Des indices synthétiques confirment cette tension : l’indice d’accessibilité des prêts (Loan Affordability Index) ressort à 0,35, tandis que le ratio prix/revenu à Tashkent est estimé autour de 12,9, et le poids d’une mensualité de crédit rapporté au revenu peut dépasser 280 % selon certains scénarios de référence.
Montant total en milliards de soums des subventions accordées en 2022 à plus de 16 700 familles à faibles revenus pour faciliter l’accès au crédit immobilier.
Depuis mai 2024, ces aides ne sont toutefois plus accordées qu’aux ménages n’ayant jamais bénéficié de soutien hypothécaire auparavant, signe d’une rationalisation progressive du dispositif.
Une demande portée par la démographie et les revenus
L’une des forces structurelles du marché immobilier en Ouzbékistan réside dans sa démographie. La population a crû de manière continue au cours des 60 dernières années et devrait encore augmenter de 6 millions d’habitants d’ici 2030. Le pays compte environ 36 millions de personnes en 2024, avec une part importante de jeunes ménages en âge de former leur propre foyer.
L’urbanisation est un autre facteur déterminant. Depuis 2009, la population urbaine dépasse la population rurale, et les grandes villes – Tashkent, Samarkand, Boukhara, mais aussi les capitales régionales – attirent une part croissante des flux de population, parfois via des reclassements administratifs d’anciens bourgs ruraux en zones urbaines.
Il n’existe qu’environ 189 logements pour 1 000 habitants, un ratio inférieur à celui de nombreux pays de la région.
Les estimations de la Banque asiatique de développement convergent vers un besoin d’environ 145 000 nouveaux logements par an jusqu’en 2040, compte tenu de la croissance démographique et de la baisse de la taille moyenne des ménages. Or, sur la décennie écoulée, la production annuelle moyenne n’a pas dépassé 90 000 unités, ce qui alimente un déficit structurel.
Le déficit de logements est marqué par un ratio de seulement 0,76 logement par famille début 2024, laissant environ 24% des familles sans logement indépendant. Bien que le ratio logements/foyers soit passé de 0,96 en 2020 à 1,01 en 2024, les indicateurs de surpeuplement restent élevés.
Dans le même temps, le pouvoir d’achat progresse. En 2024, les salaires moyens ont augmenté de 18 % et le revenu par habitant de 20,4 %. Les neuf premiers mois de 2025 montrent une hausse de 8,4 % des revenus réels des ménages. Ces évolutions soutiennent la solvabilité de la demande, même si la hausse antérieure des prix immobiliers a temporairement amputé les gains d’accessibilité.
Transparence, digitalisation et sécurisation des transactions
Un autre chantier majeur concerne la modernisation du cadre institutionnel et la digitalisation du marché. Longtemps marqué par l’opacité, les réglages informels et les paiements en espèces, le secteur entre progressivement dans une logique de transparence et de formalisation.
Les autorités ont adopté un vaste programme « Digital Uzbekistan – 2030 » qui inclut la création d’un système d’information unifié de type Multi Listing Service (MLS) pour l’immobilier. Un projet de nouvelle loi sur l’activité immobilière prévoit la légalisation des courtiers informels (requalifiés en « agents immobiliers »), la constitution d’un registre public des professionnels, la mise en place d’une plateforme de transactions électroniques et la réduction du recours au cash.
Seulement 18 % des baux étaient enregistrés via les systèmes numériques en 2023.
Les autorités se fixent toutefois un objectif ambitieux : porter la part des locations gérées de manière électronique à 40–50 % d’ici le milieu de la décennie, grâce à des incitations, à l’amélioration des infrastructures numériques et à des campagnes de sensibilisation.
L’introduction des comptes séquestres (escrow)
La sécurisation des achats sur plan constitue un autre axe structurant. À partir du 1er juillet 2025, un nouveau système d’escrow doit être mis en place pour les transactions immobilières. Désormais, les contrats ne pourront être signés que pour des chantiers officiellement enregistrés, et les fonds des acheteurs devront être déposés sur des comptes séquestres bancaires. Les banques ne débloqueront les sommes – ou les crédits – qu’une fois au moins 30 % de l’avancement des travaux atteint.
Une période de transition est prévue jusqu’au 31 décembre 2025, durant laquelle l’ancien et le nouveau système coexisteront. À compter du 1er janvier 2026, toutes les transactions devront obligatoirement passer par des comptes escrow. Ce dispositif, inspiré de marchés plus matures, vise à réduire les risques de projets inachevés et à rééquilibrer la relation entre promoteurs et acheteurs. Il sera complété par la plateforme numérique « Transparent Construction », qui rendra publiques les informations sur les projets, les accords de copropriété et les engagements des développeurs.
Vers une montée en gamme et un verdissement du parc
En parallèle des enjeux quantitatifs, la qualité de l’offre immobilière se trouve au cœur des politiques publiques. Les problématiques de confort, d’efficacité énergétique et d’environnement deviennent progressivement structurant.
Les bâtiments résidentiels et tertiaires représentent près de la moitié de la consommation finale d’énergie du pays, avec une forte part de chauffage dans les consommations. Le gouvernement s’est engagé à réduire de 35 % les émissions de gaz à effet de serre par unité de PIB d’ici 2030 par rapport à 2010, dans le cadre de l’Accord de Paris, et a adopté une stratégie de « développement vert ».
Depuis 2020, des décrets présidentiels imposent l’utilisation de technologies économes en énergie dans les nouvelles constructions. Des projets soutenus par des institutions comme le PNUD, la Banque mondiale, l’IFC et la BERD promeuvent la construction de logements ruraux performants, la rénovation de bâtiments publics et l’adoption de standards de certification internationaux.
Tashkent héberge ainsi les premiers ensembles résidentiels et centres d’affaires certifiés LEED, BREEAM ou EDGE, comme le complexe Parkent Plaza, le centre Trilliant ou la résidence NUR. Le projet de « New Tashkent » met l’accent sur des quartiers traversés de canaux, de vastes espaces verts (plus de 30 % de la surface), des réseaux de chaleur et de froid centralisés et une large intégration de l’énergie solaire et de la récupération énergétique.
Pour les promoteurs, ces évolutions impliquent des surcoûts initiaux, mais aussi une montée en gamme qui peut se traduire par des prix de vente plus élevés et une meilleure attractivité auprès des investisseurs internationaux, de plus en plus sensibles aux critères ESG.
Un environnement d’investissement encore jeune, mais de plus en plus codifié
Sur le plan macroéconomique et institutionnel, l’Ouzbékistan affiche une combinaison d’atouts et de risques qui se reflètent dans son marché immobilier. L’économie progresse à un rythme soutenu (entre 5,5 % et 7,2 % de croissance annuelle récemment), l’inflation montre des signes de stabilisation, et les réformes structurelles entamées depuis 2016 améliorent progressivement le climat d’affaires.
Les principales agences de notation classent le pays en catégorie spéculative mais avec une perspective stable. Parallèlement, les investissements directs étrangers ont dépassé 7 milliards de dollars en 2023, marquant une forte progression. Une part croissante de ces flux est attirée par le secteur immobilier, notamment via des grands projets urbains comme le « Tashkent City International Business Centre », le complexe « Samarkand Silk Road » ou « Bukhara City », ainsi que par de nombreux programmes résidentiels et commerciaux.
Le cadre juridique, de type civiliste, a été renforcé pour sécuriser la propriété, encadrer les investissements et garantir la libre rapatriation des profits. Les investisseurs étrangers peuvent posséder des bâtiments résidentiels et commerciaux, même s’ils ne peuvent pas détenir la terre, qui reste propriété de l’État et ne peut être louée qu’à long terme (jusqu’à 49 ans).
Un programme en vigueur depuis 2025 permet d’obtenir des permis de résidence via des investissements. L’accès dépend de seuils financiers minimums, qui varient selon les régions. Les options incluent des dons, des investissements dans des entreprises ou des achats immobiliers. Ces investissements peuvent conduire à l’obtention de permis de séjour temporaires, de longue durée, voire illimités, pour le demandeur et sa famille.
Dans ce paysage, les investisseurs étrangers – qu’ils viennent du Golfe, de Turquie, de Russie, de Corée, d’Europe ou d’Amérique du Nord – trouvent un marché en pleine structuration, avec des rendements élevés mais des risques non négligeables : volatilité de la devise, complexité administrative, cadre réglementaire en évolution rapide, qualité de construction variable, infrastructures parfois insuffisantes, notamment hors des grandes villes.
Conclusion : un marché à fort potentiel, mais à lire dans le détail
Les tendances actuelles du marché immobilier en Ouzbékistan dessinent un tableau paradoxal. D’un côté, un déficit structurel de logements, une démographie dynamique, une urbanisation croissante, une économie en expansion et des rendements locatifs élevés créent un puissant moteur de croissance. De l’autre, la flambée passée des prix, le coût élevé du crédit, les inégalités régionales, les tensions sur l’accessibilité et les lenteurs de la formalisation appellent à la prudence.
Le pays est en transition d’un modèle de propriété quasi universelle vers un système où l’hypothèque, la location, l’investissement locatif et l’intervention de l’État prennent de l’importance. Les grandes métropoles comme Tashkent adoptent des outils avancés de planification urbaine, de verdissement et de sécurisation des transactions. Les villes historiques telles que Samarkand et Boukhara cherchent à équilibrer développement touristique, préservation du patrimoine et modernisation du parc immobilier.
Pour les investisseurs, cette réalité impose de regarder au-delà des moyennes nationales. Les écarts entre quartiers d’une même ville, entre régions dynamique et régions en correction, entre neuf efficacement conçu et constructions de moindre qualité sont considérables. La qualité de l’emplacement, la solidité juridique des projets, la compréhension fine de la fiscalité et des programmes publics, la capacité à anticiper les évolutions réglementaires (escrow, digitalisation, normes vertes) seront des facteurs décisifs.
Le marché immobilier en Ouzbékistan n’est ni une bulle à fuir, ni un eldorado garanti. C’est un marché en construction, au sens propre comme au figuré, où les risques de jeunesse coexistent avec des opportunités rares de s’inscrire dans la trajectoire d’un pays qui, en une génération, change profondément de visage urbain.
Analyse du marché immobilier ouzbek
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie en Ouzbékistan
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Ouzbékistan pour rechercher du rendement locatif et une exposition au som ouzbek. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Tachkent, Samarcande, Boukhara), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison individuelle dans un quartier en forte croissance de Tachkent, combinant rendement locatif brut cible d’environ 10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
Ce type d’accompagnement permet à l’investisseur de bénéficier des opportunités du marché ouzbek tout en maîtrisant les risques (juridiques, fiscaux, locatifs) et en intégrant cet actif dans une stratégie patrimoniale globale.
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