Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps absent des radars des investisseurs internationaux, le marché des propriétés de luxe en Ouzbékistan est en train de changer d’échelle. Entre réformes économiques massives, envolée de la construction haut de gamme à Tachkent, projets phares signés de grands cabinets d’architecture internationaux et nouveaux dispositifs de résidence par investissement, le pays se positionne comme l’un des marchés immobiliers les plus prometteurs d’Asie centrale – avec, en toile de fond, des prix encore très en dessous des standards européens ou du Golfe.
Ce marché présente un haut potentiel, mais il est accompagné de défis significatifs. Il est caractérisé par un cadre juridique encore en évolution, une fiscalité mouvante, un accès complexe pour les étrangers et une forte volatilité de la monnaie locale. Une compréhension fine de ces codes est donc essentielle pour y opérer.
Un marché immobilier dopé par les réformes et la croissance
Difficile de comprendre l’essor de l’immobilier de luxe en Ouzbékistan sans revenir sur le tournant politique et économique des dernières années. Depuis 2016, le pays a lancé une série de réformes qui ont bouleversé le paysage économique : libéralisation du taux de change, ouverture progressive aux capitaux étrangers, réduction de la fiscalité sur le travail, modernisation du système bancaire, privatisation d’entreprises publiques.
Le PIB de l’Ouzbékistan atteint environ 82 milliards de dollars en 2024.
L’immobilier suit la même trajectoire. Avant 2017, le marché était atone, avec une appréciation annuelle de seulement 1–3 %. Les réformes monétaires et l’ouverture graduelle aux investisseurs étrangers ont fait grimper la hausse moyenne à 5–7 % entre 2017 et 2020, puis 7–9 % entre 2020 et 2022. Depuis 2023, les estimations d’appréciation annuelle tournent plutôt entre 9 et 12 % sur l’ensemble du marché, davantage encore sur certains segments premium et touristiques.
Une poussée des transactions et du crédit immobilier
Les chiffres des ventes confirment le dynamisme : au premier semestre 2025, les ventes de logements ont progressé de 10,6 % sur un an pour atteindre 136 500 unités. Sur les neuf premiers mois de 2025, le nombre total de transactions immobilières dépasse 229 000, soit près de 13 % de plus que l’année précédente. Dans la seule capitale, Tachkent, les ventes de logements ont bondi de 24,6 % en juillet 2025, après déjà une hausse de 15 % en 2023.
Progression annuelle du portefeuille de prêts hypothécaires depuis le début de l’année 2025.
Dans ce contexte, la montée en gamme devient quasi inévitable : la classe moyenne urbaine grossit, la demande se tourne vers des appartements modernes avec parking, sécurité, espaces verts et services intégrés. C’est le socle sur lequel se développe aujourd’hui le segment des propriétés de luxe.
Tachkent, épicentre du luxe immobilier d’Ouzbékistan
La capitale concentre la majorité de l’offre premium et ultra‑premium du pays. Historiquement composée de cottages bas et d’immeubles soviétiques, Tachkent est en pleine mue. Le masterplan approuvé pour l’horizon 2041 prévoit une hausse du parc résidentiel de 47,5 à 71,6 millions de m², une extension de la surface de la ville et une densification ciblée, avec une nette réduction de la part d’habitat individuel ancien.
Parallèlement, le métro doit atteindre 157 km et 74 stations, et un projet urbain colossal – « New Tashkent » – doit créer une ville jumelle à l’est de l’agglomération pour plus d’un million d’habitants, avec ministères, universités, sièges administratifs et quartiers résidentiels.
Dans le secteur du luxe, le marché s’organise autour de trois types de projets : les tours emblématiques, les grands ensembles premium développés par des promoteurs locaux et internationaux, et les nouveaux quartiers mixtes qui combinent habitat, bureaux, commerces et espaces de loisirs.
Prix et niveaux de gamme à Tachkent
Les données disponibles montrent un marché à deux vitesses : une base encore abordable pour la région, mais un haut de gamme déjà positionné à des niveaux comparables à certaines capitales secondaires.
En 2025, le prix moyen au m² dans la capitale oscille autour de 13 à 18 millions de soums (environ 950–1 300 €). Sur le marché secondaire, le m² se négocie en moyenne autour de 1 075 dollars mi‑2025. Dans l’hypercentre, les appartements neufs se vendent généralement entre 1 000 et 1 200 dollars/m², les appartements rénovés issus du parc soviétique entre 600 et 800 dollars/m².
Pour le segment haut de gamme, les études sectorielles distinguent trois grandes classes :
| Segment de gamme | Fourchette de prix typique (Tachkent, logements neufs) |
|---|---|
| Comfort class | 800–1 200 $/m² |
| Business class | 1 400–1 700 $/m² |
| Premium class | 2 000–4 000 $/m² |
Les projets emblématiques du centre, notamment dans le périmètre de Tashkent City, se positionnent généralement dans le haut de ces fourchettes. Dans ce cluster, des « box » (appartements livrés bruts) se vendent entre 1 500 et 2 000 dollars/m², auxquels il faut ajouter 200–250 dollars/m² de travaux pour un niveau de finition cohérent avec l’image du quartier.
Rendements locatifs : des chiffres solides, mais en normalisation
Sur le papier, Tachkent reste une ville à rendements attractifs. Les données croisées de plusieurs sources indiquent des rendements bruts moyens de 7 à 9 % sur le résidentiel, avec des variations selon la localisation et la taille.
| Zone / Produit (Tachkent) | Rendement brut estimé |
|---|---|
| Centre‑ville (long terme) | 6–8 % |
| Périphérie / quartiers en développement | 8–10 % |
| Résidences premium neuves | 5–7 % |
| Airbnb / location courte durée (zone touristique) | 10–15 % (Samarkand/Boukhara) |
Une analyse spécifique des loyers montre que les petites surfaces, surtout les 1‑2 pièces, sont les plus rentables. À Tachkent, un studio ou un 2‑pièces bien situé peut dégager un rendement brut d’environ 8,5 %, quand un grand 4‑pièces tombe parfois autour de 3–4 %, le loyer ne suivant pas la même progression que la surface.
Après le boom de 2022-2023 dû à l’afflux de ressortissants russes, une phase de normalisation est observée : les loyers au m² ont baissé d’environ 9 % en 2023 et encore de 2,6 % en glissement annuel mi-2025, tandis que les prix de vente continuaient d’augmenter, réduisant mécaniquement les rendements.
Les projets phares qui redessinent le haut de gamme
L’un des indicateurs les plus parlants de la montée en gamme du marché, c’est la nature des projets lancés. L’Ouzbékistan ne se contente plus d’empiler des barres d’habitation : il attire désormais des maîtres d’œuvre internationaux, développe des ensembles mixtes sophistiqués et n’hésite pas à expérimenter dans l’ultra‑premium.
Nest One et l’ère des gratte‑ciel résidentiels
Symbole le plus médiatisé de cette mutation, Nest One est présenté comme le premier véritable gratte‑ciel du pays. Avec 51 étages et une hauteur de 266,5 mètres, la tour est devenue un marqueur visuel de la skyline de Tachkent. Située à proximité du parc Tashkent City, entourée de stations de métro, de restaurants et de centres commerciaux, elle cumule les caractéristiques classiques d’un produit prime : vue dégagée, centralité, accès facilité et services intégrés (y compris une infrastructure sportive en étage élevé).
Le projet immobilier de luxe a mobilisé un investissement total de 200 millions de dollars.
Autre acteur clé du segment haut de gamme, Orient Group s’est imposé comme l’un des promoteurs de référence. Avec plus de 50 complexes résidentiels totalisant 2,6 millions de m² commercialisables, et neuf récompenses aux Asia Pacific Property Awards, le groupe a fait du premium son terrain de jeu favori : hauteurs sous plafond confortables, standards antisismiques élevés (jusqu’à 9 sur l’échelle locale), architecture internationale et quartiers pensés comme des « villes dans la ville ».
Quelques chiffres emblématiques permettent de prendre la mesure de ce mouvement :
| Projet Orient Group | Localisation (Tachkent) | Surface / logements | Positionnement |
|---|---|---|---|
| Infinity Residence | Limite Yashnabad–Mirabad | 5,6 ha ; 536 appartements ; 44 000 m² | Premium |
| Greenwich | District de Mirabad | 8 ha ; 1 272 appartements ; 96 000 m² | Quartier fermé |
| Parisien (French Quarter) | District de Yakkasaray | 6,5 ha ; 575 appartements ; 54 000 m² | Thématique |
| Dynasty | Projet central | 2,13 ha ; 767 appartements ; 63 000 m² | Business/premium |
| Assalom Sohil | Berges du canal Karasu | 21,7 ha ; 3 236 appartements ; 210 000 m² | « Ville dans la ville » |
On y retrouve tous les codes de la résidence haut de gamme contemporaine : jardins paysagers, zones piétonnes sans voitures, parkings souterrains, aires de jeux modernes, fitness, sécurité 24/7, parfois même des équipements de loisirs plus pointus (piscine, terrasses panoramiques, etc.).
Le foisonnement de l’offre se lit aussi dans la multiplication de complexes classés business ou premium, portés par des développeurs comme NRG, BI Group ou d’autres opérateurs locaux.
Pour des produits positionnés sur le haut de gamme, le ticket d’entrée peut être significatif. Par exemple, une montre de luxe peut avoir un prix de départ à plusieurs milliers d’euros, une voiture premium peut exiger un investissement initial minimal de 50 000 €, et un sac à main de créateur renommé peut commencer à partir de 1 500 €. Ces prix reflètent la qualité, le prestige et l’exclusivité associés à ces marques.
| Projet (Tachkent) | Classe | Gamme de prix (approx., unités 1–4 pièces) |
|---|---|---|
| 4U Tashkent (NRG / BI Group) | Premium | 67 000 $ (1 ch.) à 182 000 $ (4 ch.) |
| NRG Voha | Premium | 108 000 $ (2 ch.) à 200 000 $ (4 ch.) |
| BI Flagman | Business | 110 000 $ (1 ch.) à 260 000 $ (4 ch.) |
| BI Botanika Saroyi | Business | 58 000 $ (1 ch.) à 112 000 $ (3 ch.) |
| NRG Meros Business | Business | 53 000 $ (1 ch.) à 130 000 $ (4 ch.) |
Cette génération de projets se distingue par une segmentation claire : Comfort class pour la clientèle montante, Business class pour les cadres supérieurs urbains, Premium class pour une clientèle plus aisée ou internationale. Partout, on retrouve des finitions supérieures, des halls monumentaux, des fenêtres toute hauteur, parfois des penthouses en duplex avec terrasses, jardins suspendus et piscines privatives.
Au‑delà de Tachkent : Samarkand, Boukhara et les villes de la vallée
Si Tachkent concentre la majorité du pipeline premium, le luxe immobilier ouzbek prend aussi racine dans deux autres types de territoires : les villes historiques à fort potentiel touristique, et les centres régionaux industriels ou logistiques.
Samarkand et Boukhara : le luxe adossé au patrimoine
Samarkand et Boukhara, toutes deux classées à l’UNESCO, connaissent une montée en puissance de l’investissement hôtelier et para‑hôtelier : hôtels boutiques, maisons d’hôtes haut de gamme, appartements services et résidences destinées à la location courte durée.
Les prix restent très en‑deçà de la capitale, ce qui laisse entrevoir un potentiel de revalorisation important :
| Ville / Zone | Prix moyen 2025 (logements) |
|---|---|
| Samarkand (centre historique) | 550–700 $/m², soit 100–200 000 $ |
| Samarkand (programmes neufs) | 450–600 $/m², soit 60–120 000 $ |
| Boukhara (vieille ville) | 500–650 $/m², soit 90–180 000 $ |
Côté rendement, les études anticipent 9 à 12 % de retour annuel pour les locations de type Airbnb à Samarkand, et 8 à 11 % à Boukhara sur des formats courte durée. Sur cinq ans, les projections d’appréciation de capital dans les quartiers historiques se situent entre 9 et 14 % par an, et jusqu’à 12–18 % pour les produits strictement orientés tourisme.
Plusieurs programmes immobiliers se positionnent sur un créneau luxe-patrimoine, en combinant un prix d’acquisition bas, un fort potentiel de plus-value et un rendement locatif élevé. Cette stratégie est souvent soutenue par des incitations publiques pour la restauration de bâtiments historiques.
Namangan, Andijan et les zones économiques spéciales
Dans l’est du pays, des villes comme Namangan et Andijan s’imposent en tant que pôles industriels et logistiques. Les prix résidentiels y sont nettement plus faibles – 400 à 550 dollars/m² à Namangan, 450 à 650 dollars/m² à Andijan – mais l’essor de zones économiques spéciales et de plateformes manufacturières crée une demande pour des résidences de standing destinées aux cadres d’entreprises et aux expatriés.
Dans la région d’Andijan, des projets de grande envergure prévoient la construction de complexes modernes sur des dizaines d’hectares. Ces développements intégreront des résidences, des bureaux, des commerces et des équipements. Le financement provient de capitaux étrangers, notamment d’opérateurs chinois, avec des investissements annoncés de plusieurs centaines de millions de dollars.
Qui achète le luxe ouzbek ? Un mix de locaux aisés et d’investisseurs régionaux
Contrairement aux marchés balnéaires méditerranéens ou aux grandes capitales européennes, le marché du luxe en Ouzbékistan reste très majoritairement domestique. Les données disponibles estiment que les acheteurs étrangers représentent autour de 2 à 5 % des acquisitions à Tachkent, souvent des membres de la diaspora ouzbèke installés à l’étranger.
Profil des acheteurs locaux
Les promoteurs et agences de la capitale dressent un portrait relativement homogène de la clientèle haut de gamme :
– Les investisseurs représentent environ 40–50 % des acquéreurs. Ils sont majoritairement des hommes de moins de 40 ans, parfois financés par le patrimoine familial. Ils privilégient les 1–2 pièces de 37 à 62 m², achetés à un stade très précoce de la construction (fondations ou première année de chantier), dans l’optique de revente une fois l’immeuble livré ou de mise en location.
Les propriétaires-occupants représentent 50 à 60 % des acquéreurs. Ce sont principalement des couples ou familles âgés de 40 à 55 ans, dont l’achat est souvent destiné à une résidence principale. Ils privilégient les appartements de 3 ou 4 pièces et montrent une préférence pour les étages bas, qui sont paradoxalement plus chers que les derniers étages sur ce marché spécifique.
Le paiement intégral au comptant reste courant : 40–50 % des transactions dans certains programmes se font en paiement 100 %, en dollars ou en soums, ce qui permet de négocier des rabais significatifs, souvent jusqu’à 15–20 % sur les programmes sur plan. Les plans de paiement échelonnés représentent environ 20 % des transactions dans certains projets, tandis que le recours au crédit immobilier reste limité dans le segment luxe, en raison de taux d’intérêt élevés.
Le rôle grandissant des investisseurs étrangers
Même si leur part reste réduite, les investisseurs étrangers sont de plus en plus visibles, surtout en provenance :
– des Émirats arabes unis et plus largement du Golfe, à la recherche de marchés émergents à forte croissance ;
– de Turquie, dont les entreprises de construction sont très actives dans la région ;
– de Russie, dans le contexte de redéploiement des capitaux post‑2022 ;
– de Corée du Sud et d’autres pays d’Asie, avec quelques acquisitions très médiatisées dans des gammes de prix multimillionnaires à l’étranger par des Ouzbeks, signe d’un enrichissement rapide d’une partie de la population.
Des accords bilatéraux et mémorandums immobiliers facilitent l’accès de certains ressortissants à l’achat dans le neuf, en particulier à Tachkent, où des listes de pays autorisés ont été publiées pour les acquisitions sans permis de résidence préalable, sous réserve de montants minimums.
Ce que dit la loi : droits, contraintes et seuils pour les étrangers
Pour un investisseur international, la question clé est : qu’ai‑je vraiment le droit d’acheter, et sous quelles conditions ? L’Ouzbékistan a nettement assoupli son cadre depuis 2017, mais il reste très spécifique.
Propriété des bâtiments, mais pas de la terre
Le principe de base est simple : toutes les terres appartiennent à l’État. Ni les citoyens ouzbeks ni les étrangers ne peuvent en être propriétaires. En revanche, il est possible de détenir la propriété pleine et entière des constructions (immeubles, villas, locaux commerciaux) bâties sur ces terrains, ceux‑ci faisant l’objet de droits d’usage de longue durée (baux jusqu’à 49 ans, droits de possession permanente, servitudes, etc.).
Les personnes physiques étrangères peuvent donc acheter des appartements, villas et surfaces commerciales, à condition de respecter un ensemble de règles :
– acquisition principalement dans le marché primaire (programmes neufs) ;
– montants minimums d’investissement selon la région ;
– paiement par virement bancaire, en respectant les exigences de transparence et de contrôle des changes ;
– recours à des notaires et inscription systématique dans le registre foncier unifié.
Les personnes morales étrangères peuvent acheter des biens immobiliers en France, neufs ou anciens, y compris des portefeuilles d’actifs, à condition de constituer une entité locale (comme une LLC). Cette société doit avoir un capital social minimum et ne pas être une simple structure dormante de détention.
Seuils d’investissement et accès à la résidence
Un système de seuils a été mis en place, à la fois pour autoriser l’achat sans résidence préalable et pour ouvrir un droit à un titre de séjour, parfois permanent.
Un tableau permet de résumer les principaux planchers pour les particuliers étrangers cités dans les textes :
| Région / Ville | Seuil immigration‑résidence (résidence longue) | Seuil achat spécial (programmes neufs 2025) |
|---|---|---|
| Tachkent ville & région | 300 000 $ (après réduction depuis 400 000 $) | 150 000 $ en VEFA / 180 000 $ en livré |
| Samarkand, Boukhara, Namangan, Andijan, Ferghana, Khorezm | 200 000 $ | 70 000 $ en VEFA / 85 000 $ en livré |
| Karakalpakstan & autres régions | 100 000 $ | 70 000 $ en VEFA / 85 000 $ (cas généraux hors Tachkent) |
Deux mécanismes coexistent en pratique :
– un régime général de résidence liée à la propriété, dans lequel l’acquisition d’un bien neuf au‑delà des seuils ci‑dessus ouvre droit à un permis de résidence (souvent valable 3 ou 5 ans, renouvelable), voire dans certains cas à un statut de résident permanent ;
Montant en dollars à verser par le demandeur principal pour obtenir un permis de cinq ans via le nouveau Golden Visa entré en vigueur en 2025.
Les titulaires d’un « IT Visa » bénéficient, eux, d’un traitement encore plus souple : ils peuvent acheter des biens résidentiels sans seuil de prix minimal, ce qui constitue un outil d’attraction de talents dans le secteur technologique.
Un processus d’achat fortement encadré
Côté procédure, l’achat immobilier suit un schéma classique mais très formaliste :
1. Choix du bien dans un programme autorisé aux étrangers ou via une société locale ; 2. Signature d’un pré‑accord avec versement d’un acompte (souvent 10–20 %) ; 3. Vérifications juridiques et cadastrales (droits sur le terrain, absence d’hypothèques, conformité du permis de construire) ; 4. Signature de l’acte notarié, enregistré dans le système électronique national par le notaire ; 5. Enregistrement au registre unifié des droits : la mutation doit être enregistrée sous un mois, l’émission de l’extrait prenant en général deux jours ouvrables.
Tous les paiements sont effectués par voie bancaire ; l’usage d’espèces est exclu pour ce type d’opération. La documentation étrangère doit être légalisée ou apostillée et traduite en ouzbek ou en russe, avec l’appui recommandé d’un avocat local.
Fiscalité et coûts : un environnement potentiellement favorable, mais instable
Sur le plan fiscal, l’Ouzbékistan affiche des taux relativement compétitifs, mais un système en transition, appelé à encore évoluer.
Les principaux postes à prendre en compte pour un investisseur résident ou non‑résident sont les suivants :
| Poste de coût / Impôt | Niveau indicatif |
|---|---|
| Frais de transfert / droit d’enregistrement | Environ 2 % du prix (variable selon la région) |
| Frais de notaire et formalités | 1–1,5 % du prix |
| Frais d’enregistrement étatique (forfait) | 34–82 $ selon la surface (1,25 à 3 BCV) |
| Honoraires d’avocat / conseil | 1 000–3 000 $ (dépend du dossier) |
| Commission d’agent immobilier | 2–3 % (souvent à la charge du vendeur) |
| TVA sur achat neuf (intégrée au prix) | 15 % |
| Taxe foncière annuelle (résidentiel, particulier) | 0,2–0,35 % de la valeur cadastrale |
| Impôt sur revenu locatif (personne physique) | 12 % à taux unique |
| Impôt sur les plus‑values (personne physique) | 12 % (exonération possible après 36 mois de détention pour les résidents fiscaux) |
| Impôt sur le revenu des sociétés | 15–20 % selon régimes |
Pour un non‑résident, la règle générale est la taxation uniquement des revenus de source ouzbèke, avec possibilité d’éviter la double imposition grâce aux conventions signées avec plus d’une cinquantaine de pays.
Le principal point de vigilance pour les investisseurs étrangers est la volatilité réglementaire, incluant des réformes en cours (TVA), des rumeurs de restrictions (Airbnb), des ajustements fréquents des seuils d’investissement et l’expérimentation de nouveaux régimes de visas. Cela implique d’accepter une incertitude plus élevée que sur les marchés matures.
Financement : un marché encore largement cash
Autre caractéristique structurante du marché de luxe ouzbek : le crédit immobilier n’y joue pas encore le rôle central qu’on lui connaît en Europe ou en Amérique du Nord.
Les prêts commerciaux en soums sur 20 ans peuvent dépasser un taux d’intérêt de 25 %.
Pour les non‑résidents, les possibilités existent – certains établissements comme Ziraat Bank ont, par exemple, mis en place des offres de prêts jusqu’à 120 mois avec apport de 25–28 % – mais l’obtenir reste complexe, et la plupart des investissements haut de gamme se font en fonds propres ou via financement dans le pays d’origine.
En parallèle, la forte culture du paiement comptant et des rabais associés pour les achats sur plan (jusqu’à 20 % de remise pour un paiement intégral au démarrage du chantier) pousse de nombreux acheteurs solvables à se passer totalement de crédit.
Luxe et location courte durée : l’autre levier de rendement
Le marché des locations courte durée – portée notamment par Airbnb – est désigné dans plusieurs rapports comme « en plein boom » en Ouzbékistan. Trois villes se distinguent en particulier :
| Ville | Nb de biens STR suivis (2025–26) | Revenu mensuel moyen | Tarif moyen / nuit (ADR) | Taux d’occupation |
|---|---|---|---|---|
| Tachkent | 635–667 | ~460–480 $ | ~63–65 $ | 35–36 % |
| Samarkand | ~110 | ~264 $ | ~48 $ | 27 % |
| Boukhara | ~50 | ~265 $ | ~56 $ | 22 % |
La réglementation reste pour l’instant peu contraignante, mais les autorités suivent de près ce segment, au point que des rumeurs de restrictions plus fortes circulent dans la profession. Pour l’investisseur de luxe, ce marché ouvre néanmoins des perspectives intéressantes, notamment dans les centres historiques de Samarkand et Boukhara, où des propriétés de caractère rénovées se prêtent parfaitement à des offres haut de gamme fortement rémunératrices (retours annoncés jusqu’à 12–15 % dans les zones touristiques très prisées).
Certains opérateurs capitalisent sur un cadre réglementaire encore souple, des prix d’acquisition bas et une demande internationale croissante pour convertir des bâtiments de centre-ville en portefeuilles hôteliers, anticipant une hausse de leur valeur.
Opportunités et risques : comment lire le marché du luxe ouzbek
Vu de loin, le marché des propriétés de luxe en Ouzbékistan coche un nombre inhabituel de cases attrayantes pour un investisseur international : croissance vigoureuse, rattrapage urbain, valorisation historiquement basse, rendements bruts encore élevés, accès possible à la résidence, grandes marges de progression dans le tourisme, et une concurrence étrangère pour l’instant limitée.
Mais les études les plus sérieuses insistent aussi sur l’autre face de la médaille.
Les grands atouts du marché
Plusieurs éléments structurants jouent en faveur d’un positionnement sur le long terme :
– Un rapport prix / qualité très compétitif. À Tachkent, même le premium reste très en dessous des niveaux observés à Almaty, Bakou ou certaines capitales est‑européennes, alors que les standards de construction et de design montent rapidement.
– Des rendements locatifs encore supérieurs à ceux des dépôts en devises. Malgré la baisse récente, les rendements bruts résidentiels en centre‑ville se situent autour de 6–8 %, ce qui reste supérieur aux placements sécurisés en dollars ou en euros, et très compétitif face aux grandes capitales mondiales.
Rendement total projeté sur cinq ans pour certains actifs immobiliers premium à Tachkent, porté par une appréciation annuelle de 8 à 12 %.
– Un cadre politique globalement pro‑investisseur. Les grandes lignes de la stratégie gouvernementale vont dans le sens d’une ouverture progressive : modernisation du droit des investissements, libéralisation du change, création de zones économiques spéciales, volonté affichée de rejoindre l’OMC, lancement d’un Golden Visa.
Les zones de vigilance
À côté de ces atouts, plusieurs risques majeurs doivent être assumés :
– Risque réglementaire élevé. Le système juridique reste en construction, avec des décrets, résolutions et lois qui évoluent rapidement. Les seuils d’investissement, régimes de résidence, traitements fiscaux et règles sur la location courte durée peuvent être ajustés d’une année sur l’autre.
– Monnaie volatile. Le soum a connu par le passé des dépréciations significatives. Pour un investisseur dont la devise de référence est l’euro ou le dollar, la performance réelle dépend autant des variations de change que de la rentabilité nominale.
La transparence est imparfaite et la qualité de la construction peut varier. Tous les promoteurs ne se valent pas, certains chantiers ayant fait l’objet de sanctions pour retards ou manquements aux engagements. Un tribunal a par exemple ordonné le remboursement de 6,7 milliards de soums à des acheteurs lésés. Il est donc essentiel de se concentrer sur des acteurs réputés et de mener une due diligence technique et juridique approfondie avant tout investissement.
– Marché encore peu liquide pour les très gros tickets. Si un 2‑pièces dans un programme business class peut se revendre assez facilement, la liquidité d’un penthouse à plusieurs centaines de milliers de dollars dépend beaucoup plus de la conjoncture et de la présence d’une clientèle internationale ou ultra‑aisée.
– Contexte immobilier en normalisation. Les autorités monétaires ont déjà mis en garde contre un risque de bulle à Tachkent. La récente baisse des loyers, combinée à la stabilisation voire à la légère correction de certains prix dans le neuf, indique que la phase d’envolée spéculative est terminée : les performances futures dépendront avant tout de la qualité intrinsèque du projet et de sa capacité à générer des revenus d’exploitation.
Vers une maturité progressive du segment luxe
Malgré ces réserves, tout indique que le marché des propriétés de luxe en Ouzbékistan n’en est qu’au début de son cycle. Les programmes ultra‑premium se comptent encore sur les doigts des deux mains, et aucun nouveau projet ne serait venu enrichir le segment « ultra‑prime » à Tachkent durant une partie de 2025, ce qui laisse justement de la place pour des opérations ciblées visant une clientèle très haut de gamme.
Pour les promoteurs immobiliers, l’avenir repose sur un double défi : améliorer la qualité des projets (architecture, durabilité, services) tout en instaurant une plus grande confiance auprès des acheteurs. Cela passe par une meilleure gouvernance, une transparence financière accrue et l’adoption systématique d’outils comme les comptes séquestres, dont la généralisation est prévue pour 2026.
Pour les investisseurs étrangers, l’équation est plus nuancée. Le pays offre un accès rare à un marché en forte croissance, avec un rapport prix / potentiel que l’on retrouve de moins en moins ailleurs. Mais s’y aventurer dans le haut de gamme suppose :
Pour un investissement immobilier réussi en Ouzbékistan, adoptez un horizon de long terme pour absorber les chocs réglementaires ou de change. Recourez systématiquement à des conseillers locaux expérimentés (avocats, évaluateurs, agences spécialisées). Privilégiez les promoteurs de premier plan, déjà récompensés et engagés sur des standards de qualité élevés. Enfin, adoptez une stratégie adaptée : plutôt que de viser uniquement la plus-value rapide, construisez un portefeuille combinant des revenus locatifs solides (via de petites surfaces bien louables) et des actifs patrimoniaux sur des emplacements de premier choix (quartiers centraux, Tashkent City, zones historiques touristiques).
Dans ce cadre, le marché des propriétés de luxe en Ouzbékistan apparaît moins comme un pari spéculatif que comme une composante possible d’une stratégie de diversification géographique vers un marché frontière à haut potentiel, à condition d’accepter les spécificités d’un pays encore en pleine transition.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Ouzbékistan pour chercher du rendement locatif et une exposition au sum ouzbek et à l’Asie centrale. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Tachkent, Samarcande, Boukhara), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison individuelle dans un quartier en développement de Tachkent ou près d’une zone touristique de Samarcande, combinant un rendement locatif brut cible d’environ 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société locale), et définition d’un plan de diversification dans le temps, en tenant compte du cadre réglementaire ouzbek et du risque de change.
Vous recherchez de l'immobilier rentable : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.
Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :
