Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’immobilier commercial en Ouzbékistan est en train de changer d’échelle. Longtemps discret, le marché est aujourd’hui porté par une croissance économique robuste, une urbanisation rapide, l’ouverture aux capitaux étrangers et une série de grands projets urbains, en particulier à Tachkent. Pour un investisseur, l’enjeu n’est plus de savoir s’il existe des opportunités, mais comment se positionner sur un marché encore jeune, très dynamique et parfois complexe.
Le marché offre des opportunités dans les grands projets urbains (New Tashkent, Tashkent City) et plusieurs segments (bureaux, commerces, entrepôts, hôtellerie). Un cadre réglementaire et fiscal spécifique s’applique aux investissements étrangers.
Une économie en forte croissance au service de la ville et de la pierre
L’attrait de l’immobilier commercial ouzbek repose d’abord sur des fondamentaux macroéconomiques solides. Le pays est présenté comme l’un des marchés émergents les plus prometteurs d’Asie centrale, avec une économie qui se transforme rapidement depuis les grandes réformes engagées à partir de 2016.
Taux de croissance réel du PIB en 2024, l’un des plus élevés de la région.
Cette dynamique s’appuie sur une population d’environ 36 millions d’habitants, jeune (âge médian autour de 29 ans) et de plus en plus urbaine. La capitale, Tachkent, compte déjà près de 3 millions d’habitants et devrait atteindre 4 millions à l’horizon 2035, puis 5,4 millions à l’horizon 2050. Cette pression démographique pousse à la fois la construction résidentielle et la demande en bureaux, commerces, hôtels, entrepôts et équipements logistiques.
Les autorités ont fait de l’immobilier et des infrastructures un levier majeur de la stratégie « Ouzbékistan 2030 » et du programme « Global Uzbekistan » qui vise à attirer les capitaux étrangers dans l’industrie, les services, le tourisme, le numérique et, de plus en plus, dans l’immobilier commercial.
New Tashkent : un laboratoire géant pour la ville et les investisseurs
Parmi les projets emblématiques, le plan directeur de New Tashkent occupe une place centrale. Il s’agit d’un vaste projet d’extension urbaine à l’est de l’agglomération actuelle, sur près de 20 000 hectares de terres agricoles situées entre les rivières Chirchiq et Karasu. L’ambition est claire : créer une « ville jumelle » moderne, résiliente et tournée vers les technologies, capable d’accueillir à terme plusieurs millions d’habitants et de devenir un centre d’affaires régional.
Un projet urbain conçu pour la croissance économique
Le plan gagnant a été élaboré par le studio britannique Cross Works, puis soumis à une revue stratégique complète par Buro Happold. Cette revue a porté sur l’économie, l’environnement, les infrastructures, la planification stratégique, la durabilité et les transports. Les objectifs fixés donnent la mesure du projet : une première phase pour 600 000 habitants et, à long terme, une capacité démographique supplémentaire de 2,5 millions de personnes, avec un parc de logements pour 2 millions d’habitants.
Le projet prévoit l’aménagement de 6 000 hectares d’ici 2045 pour créer un pôle intégré, non une simple extension résidentielle. Il accueillera les principaux centres administratifs (présidence, ministères), des universités, des clusters médicaux et éducatifs, des technoparcs, un parc informatique, ainsi que des zones commerciales et d’affaires. L’objectif est de former une mosaïque de quartiers autonomes et un hub d’échanges internationaux.
Pour les investisseurs, cette programmation se traduit par une multitude de besoins en immobilier commercial : immeubles de bureaux pour les administrations et les sièges d’entreprises, parcs technologiques, retail de proximité et centres commerciaux, hôtels et résidences hôtelières, cliniques et campus, sans oublier les entrepôts et plateformes logistiques nécessaires à l’approvisionnement de cette nouvelle ville.
Une planification tournée vers la durabilité et la « smart city »
Les défis techniques ne manquent pas : intégration des canaux d’irrigation, maîtrise du risque d’inondation, surdimensionnement potentiel des infrastructures de transport, gestion de l’eau et de l’énergie dans un contexte de réchauffement climatique. Buro Happold a mené des ateliers avec la direction de New Tashkent et l’équipe de conception pour intégrer des solutions de résilience : analyse fine du risque inondation, stratégie énergétique, révision des infrastructures, ajustement des densités en fonction des projections démographiques et du pouvoir d’achat.
La ville est pensée comme « marchable » et orientée transport public, avec une conception visant à limiter la dépendance à la voiture, dans un pays où le nombre de véhicules à Tachkent a déjà augmenté de 34 % en quatre ans et pourrait plus que doubler d’ici 2025. L’intégration de technologies « smart city » est au cœur du projet : réseaux intelligents, gestion efficiente de l’eau, de l’énergie et du trafic, capteurs urbains, services numériques pour les usagers.
Conception de la ville de Tachkent
Parmi les équipements structurants figure une centrale de trigénération – une première en Asie centrale – destinée à fournir chauffage et climatisation de manière centralisée et plus efficiente. Un effort important est également prévu sur la végétalisation, avec la plantation d’environ 200 000 arbres et l’intégration de nouveaux canaux. Des technologies modernes de traitement des eaux usées permettront de réutiliser les eaux traitées pour l’irrigation et les usages techniques, ce qui crée un contexte propice aux certifications « vertes » recherchées par les investisseurs institutionnels.
Premiers investissements et ouverture aux capitaux privés
New Tashkent est un projet piloté par l’État, via la Direction de la nouvelle ville, mais il est d’emblée ouvert aux investisseurs privés. Pour la première phase, 11 complexes mixtes, hôtels et restaurants ont déjà été lancés, représentant un investissement d’environ 490 millions de dollars. Les parcelles pour les phases suivantes doivent être mises aux enchères, ce qui ouvrira progressivement la porte à des développeurs et fonds étrangers.
Nombre d’emplois à hauts revenus que la nouvelle ville devrait créer selon les projections économiques.
L’objectif politique est clair : faire de New Tashkent un centre d’innovation de référence en Asie centrale, appuyé sur une infrastructure « smart » et une forte exigence écologique. Pour les investisseurs, cela signifie des projets conçus dès l’origine selon des standards internationaux, un environnement propice aux financements verts et, potentiellement, des produits immobiliers adaptés aux exigences des grands utilisateurs internationaux (multinationales, géants du numérique, institutions).
Tashkent City : vitrine du nouveau centre d’affaires
Alors que New Tashkent se construit encore sur le papier et en phase initiale, Tashkent City International Business Center offre déjà un aperçu concret de la nouvelle génération d’immobilier commercial dans le pays. Ce mégaprojet de 80 hectares, situé au cœur de la capitale, est le plus vaste chantier immobilier de l’Ouzbékistan contemporain.
Un quartier d’affaires intégré
Né d’une annonce de campagne de Shavkat Mirziyoyev fin 2016 et formalisé par décret gouvernemental en 2017, Tashkent City a transformé d’anciens quartiers résidentiels et des bâtiments publics démolis en un ensemble dense de bureaux, logements, hôtels, commerces et espaces de loisirs. La conception commerciale a été confiée à l’américain Cushman & Wakefield, tandis que le concept architectural retenu provient de la firme turque Tabanlıoğlu Architects.
Le projet Tashkent City en Ouzbékistan est structuré en plusieurs lots distincts : Gardens Residence, Central Plaza, Hyper Partners Center, Nest One, le complexe Congrès + Hilton, le Financial Center, Boulevard Residence et Tashkent City Park. Cette diversité de composantes, mêlant logements, bureaux, commerces, hôtellerie, espaces de congrès et parcs, illustre parfaitement la tendance contemporaine vers les grands projets immobiliers mixtes, intégrant les fonctions résidentielles, professionnelles, commerciales et récréatives au sein d’un même écosystème urbain.
Les surfaces sont significatives : Gardens Residence totalise près de 90 000 m², Boulevard Residence plus de 116 000 m², tandis que le Financial Center réunit à lui seul plus de 44 000 m² destinés aux bureaux des principales banques du pays et à des immeubles de classe A. Le parc central, Tashkent City Park, s’étend sur environ 187 000 m², avec la plus vaste fontaine et le plus grand parc de loisirs du pays.
Un cluster de bureaux, d’hôtels et de commerce haut de gamme
L’un des atouts de Tashkent City réside dans sa densité d’actifs commerciaux de haut niveau. Le complexe abrite cinq hôtels internationaux (Hilton, Marriott, Park Inn by Radisson, Holiday Inn, et d’autres projets en cours), plusieurs tours de bureaux de classe A, des centres de congrès et un pôle retail de premier plan.
Complexe multifonctionnel phare à Tachkent, regroupant un centre commercial, un hôtel 5 étoiles, une tour résidentielle et un immeuble de bureaux.
Le plus grand centre commercial du pays, visant 100 000 visiteurs quotidiens avec 300 boutiques sur 100 000 m², un cinéma 14 salles IMAX, une zone VR et 2 500 places de parking.
Tour-hôtel de 31 étages (128 m de haut) offrant un hébergement de luxe au sein du complexe.
Immeuble d’habitation de 30 étages intégré au projet.
Bâtiment de classe A de 29 niveaux destiné aux activités professionnelles.
Espace dédié de 9 200 m² accueillant plus de 20 marques de luxe inédites en Ouzbékistan.
Le mix locatif ciblé pour le mall est révélateur : environ 70 % de surface dédiée au shopping, 15 % à la restauration, 12 % aux loisirs et 3 % au fitness. La répartition des origines de marques illustre également l’internationalisation rapide du marché : près de la moitié des enseignes sont européennes, suivies par des marques de la CEI, américaines, turques et locales. Le projet vise des certifications internationales en matière de construction verte et de résistance sismique (jusqu’à 9 sur l’échelle locale), ce qui rassure les investisseurs.
Le tableau ci-dessous synthétise quelques éléments-clés de Tashkent City Mall.
| Indicateur | Valeur approximative |
|---|---|
| Surface totale | 245 000 m² |
| Surface locative (GLA) | 100 000 m² |
| Nombre de boutiques | ~300 |
| Places de stationnement | ~2 500 |
| Visiteurs ciblés par jour | 100 000 |
| Part shopping / restauration | 70 % / 15 % |
| Part loisirs / fitness | 12 % / 3 % |
| Part de marques européennes | ~47 % |
Pour un investisseur, ce type d’actif coche plusieurs cases : emplacement prime, flux piéton élevé, mix d’enseignes internationales et locales, intégration à un quartier d’affaires en plein essor et leviers de valorisation liés à la montée en gamme du retail ouzbek.
Résidentiel, « smart house » et services à la personne
Même si le cœur de Tashkent City est commercial, le volet résidentiel n’est pas anecdotique. Le complexe comprend neuf immeubles d’habitation, des écoles (notamment la maternelle Invento International School), des équipements sportifs avec piscines, des supermarchés et des commerces de proximité. Certaines tours d’habitation sont conçues en format « Smart House » haut de gamme, avec services hôteliers intégrés, ce qui préfigure l’essor d’un marché de résidences de standing destinées aux expatriés, cadres locaux et nomades digitaux.
Cette mixité fonctionnelle est un facteur important de résilience. Elle permet d’attirer des flux diversifiés – résidents, employés, touristes, clients – et de lisser les risques sectoriels. Elle offre aussi aux investisseurs la possibilité de se positionner sur des produits hybrides : plateaux de bureaux convertibles, appartements exploitables en serviced apartments, rez-de-chaussée actifs mêlant commerce et services.
Bureaux : un marché jeune, en tension qualitative
Le segment des bureaux constitue l’un des moteurs de l’immobilier commercial à Tachkent. Il est encore à un stade précoce de développement mais progresse rapidement, porté par la croissance des secteurs bancaires, IT, fintech, distribution et services aux entreprises.
La plupart des experts convergent : le marché des bureaux de qualité est « en formation ». Les premiers projets de classe A véritablement conformes aux standards internationaux sont récents, souvent concentrés dans Tashkent City et quelques nouveaux clusters. La plupart des immeubles de bureaux jusqu’à récemment étaient des bâtiments soviétiques rénovés, limités par leurs caractéristiques techniques.
Niveau de stock, vacance et loyers
Les données les plus récentes montrent un stock total de bureaux à Tachkent d’environ 750 000 m², dont près de 600 000 m² classés comme « surfaces locatives ». Les bureaux de classe B et B+ dominent, représentant environ 69 % de l’offre, tandis que les immeubles de classe A et A+ pèsent autour de 22 %.
À la fin de 2025, environ 95 000 m² de bureaux étaient vacants sur le marché, représentant un taux de vacance de 16 %.
Le tableau suivant donne un ordre de grandeur des loyers selon la classe d’actifs.
| Segment de bureaux | Loyer moyen net (fin 2025) | Commentaire principal |
|---|---|---|
| Classe A / A+ | ~34–35 $/m²/mois | Hausse, forte demande internationale |
| Classe B / B+ | ~27 $/m²/mois | Segment majoritaire, demande très soutenue |
| Prime (écart haut) | 35–40 $/m²/mois | Emplacements centraux, tours nouvelles |
Dans certains nouveaux projets emblématiques, les loyers dépassent largement ces moyennes. Le Trilliant Business Center, par exemple, pratique des loyers entre 40 et 42 $/m²/mois, tandis que le lot 3 du Tashkent City Business Center se situe dans une fourchette de 35 à 40 $/m²/mois. Les loyers de certains centres prime atteignent ou dépassent 40 $/m²/mois, avec des taux de vacance quasi nuls sur les meilleures surfaces.
Une demande tirée par les services et le numérique
La demande locative émane principalement des entreprises de négoce, des sociétés IT, des banques, des compagnies financières et des télécoms. La taille de lots la plus recherchée se situe entre 100 et 300 m², ce qui correspond au profil de PME locales, filiales régionales d’internationaux et startups en phase de croissance.
Le développement des services numériques et de la fintech à Tachkent stimule la demande pour des bureaux flexibles, des espaces de coworking et des « serviced offices ». Ces espaces clé en main, modulables et offrant des services partagés (salles de réunion, réception, IT, cafétéria) répondent aux besoins des entreprises technologiques et hybrides. Ce segment, bien qu’encore émergent, est un indicateur de la maturation du marché immobilier d’entreprise.
Les infrastructures comme Orient Business Center, Infinity Business Center ou Gross Plaza illustrent cette montée en gamme. Ces centres proposent des plateaux modulables, des stationnements souterrains importants, une offre de restauration et de services intégrés, avec des loyers dans une fourchette de 25 à plus de 40 $/m²/mois selon l’étage, la surface et le niveau d’aménagement.
Premier cycle de sur-offre puis ajustement
Le développement rapide de nouvelles tours de bureaux de standing a, par endroits, provoqué une hausse brutale de la vacance dans le très haut de gamme. Certaines analyses évoquent ainsi une augmentation du taux de vacance en classe A de 17 % à plus de 50 % sur une courte période, liée à l’inauguration simultanée de plusieurs grands centres.
L’offre apparente de bureaux de classe A est à relativiser. Une part importante du parc est constituée de projets « built-to-suit » (BTS), développés pour un utilisateur unique et donc peu disponibles sur le marché locatif ouvert. Parallèlement, la demande structurelle continue de croître, portée par l’implantation de nouvelles entreprises étrangères et la modernisation des espaces de travail des administrations et sociétés publiques.
À moyen terme, les projections suggèrent un quasi-quadruplement du stock de bureaux modernes à l’horizon 2035, avec un objectif de plus de 2,1 millions de m². Tachkent part en effet d’un niveau très bas en comparaison des capitales européennes ou même régionales : on compte environ 137 m² de bureaux modernes pour 1 000 habitants, contre 3 500 m² à Varsovie ou près de 2 900 m² à Prague. L’écart à combler est considérable, ce qui ouvre une longue fenêtre d’opportunités pour des projets bien positionnés.
Commerce de détail : un marché en rattrapage, structuré par les nouveaux malls
Le marché du retail moderne a longtemps été le parent pauvre de l’immobilier commercial ouzbek. Les surfaces commerciales de qualité étaient rares, limitées à quelques centres comme Samarqand Darvoza ou Samarkand Darvoza à Tachkent, ainsi qu’à des rez-de-chaussée de logements nouvellement construits.
Depuis quelques années, la situation change rapidement. Les données disponibles indiquent que 80 % des surfaces de retail modernes de Tachkent ont été construites après 2014. Le stock total de surfaces locatives modernes se situe aujourd’hui autour de 300 à 480 000 m² selon les périmètres retenus, et devrait franchir 550 000 à 570 000 m² dans les prochaines années, sous l’effet de plusieurs projets en cours (Tashkent City Mall, Alfraganus Mall, Piramit Mall, Park In Mall, High Town Mall, etc.).
Un déficit relatif d’offre de qualité
Rapporté à la population, le stock reste faible. Avec environ 35 à 165 m² de retail moderne pour 1 000 habitants dans la capitale selon les méthodes de calcul, Tachkent est loin des standards des grandes métropoles, où ces ratios sont souvent trois fois plus élevés. Ce sous-équipement en centres commerciaux modernes explique l’intérêt marqué des grandes enseignes, qu’elles soient locales ou internationales.
Le loyer du commerce de rue sur les axes majeurs peut atteindre 100 $/m²/mois, confirmant la prime accordée à la visibilité et au trafic piéton.
Les baux dans les malls varient fortement en fonction de l’emplacement, de la surface et du type d’activité, avec des fourchettes allant d’environ 10 à plus de 70 $/m²/mois dans certains projets.
L’arrivée progressive des grandes enseignes internationales
Les centres commerciaux existants accueillent déjà un panel considérable de marques internationales, souvent via des franchiseurs locaux. Parmi les enseignes présentes à Tachkent, on retrouve LC Waikiki, Mango, Calvin Klein, Armani Exchange, Lacoste, Swarovski, Pandora, DeFacto, Baskin Robbins, mais aussi des chaînes kazakhes comme le hypermarché Magnum. De nouveaux acteurs, notamment dans la restauration rapide et les biens de consommation, font leur entrée : Papa John’s, Domino’s Pizza, Magento, Fix Price, Merries, Haval, Renault, 3M, Arla Foods, Bi1, Wildberries, etc.
Le nombre de franchises actives en Ouzbékistan, générant plus de 18 000 points de vente.
Tashkent City Mall, catalyseur d’un nouveau standard
L’ouverture de Tashkent City Mall marque une étape décisive. Premier centre commercial « super-régional » du pays, il ambitionne non seulement de capter la clientèle de Tachkent et de sa région, mais aussi de devenir un pôle d’attraction pour les visiteurs venus d’autres villes et même de pays voisins. Sa capacité à attirer de nouvelles enseignes de luxe et à offrir une expérience de shopping, de loisirs et de restauration intégrée devrait pousser à la hausse les standards qualitatifs de tout le secteur.
Les analystes anticipent que ce projet servira de catalyseur pour l’entrée d’autres grandes marques internationales, encore absentes du marché faute de surfaces répondant à leurs critères en termes de superficie, de design, de flux, de sécurité et de certifications.
Dans ce contexte, les investisseurs qui se positionnent sur des surfaces commerciales dans les nouveaux malls, ou sur des programmes mixtes bien situés, peuvent espérer des rendements bruts annuels de l’ordre de 11–12 % pour des locaux commerciaux bien exploités, soit un niveau supérieur à celui de nombreux marchés plus mûrs.
Logistique et entrepôts : le segment le plus sous-offert et le plus tendu
S’il existe un segment où le mot « pénurie » n’est pas exagéré, c’est bien celui des entrepôts et des plateformes logistiques. Historiquement, l’Ouzbékistan disposait principalement de bâtiments de stockage de type soviétique, peu adaptés aux exigences des chaînes modernes (hauteurs sous plafond insuffisantes, absence de sprinklers, isolation médiocre, absence de systèmes de gestion intégrée). La plupart des entreprises préféraient construire leurs propres entrepôts, et le marché institutionnel était quasi inexistant.
Une croissance explosive à partir d’un socle très bas
Depuis quelques années, la donne change. Entre 2023 et 2024, le stock d’entrepôts modernes a plus que doublé pour dépasser 500 000 m², avec une progression de l’ordre de 165 % en un an. À la fin du troisième trimestre 2025, il atteignait environ 555 000 m². Malgré cette explosion de l’offre, la demande reste largement supérieure, au point que les nouvelles surfaces sont souvent pré‑louées avant leur livraison.
Le ratio actuel de surface d’entrepôt moderne par habitant en Ouzbékistan, illustrant un déficit structurel.
La vacance dans ce segment est proche de zéro. Certaines études avancent un taux de vacance de 1,7 %, voire 4 % selon les périodes, ce qui témoigne d’un marché extrêmement tendu. Dans certains pays voisins comme le Kirghizistan, le stock utilisable est quasiment intégralement occupé.
Des loyers au-dessus des références régionales
Cette pénurie se traduit logiquement par des loyers élevés. Les entrepôts de classe A à Tachkent se louent autour de 6 à 8 $/m²/mois, soit environ 139 à 156 $/m²/an, ce qui place l’Ouzbékistan au-dessus de nombreux marchés de la CEI et même au-dessus de certaines zones des Émirats arabes unis, où les loyers d’entrepôt se situent autour de 135 $/m²/an. Les entrepôts de classe B et C restent nettement moins chers, en moyenne autour de 3 à 4,6 $/m²/mois, mais offrent des prestations sans commune mesure avec celles des plateformes modernes.
Seulement 20 % du stock total d’entrepôts sont utilisés par des entreprises pour leurs propres besoins logistiques.
L’e‑commerce comme moteur et des géants qui s’installent
L’e‑commerce est aujourd’hui le principal moteur de la demande en entrepôts modernes. Le marché du commerce en ligne ouzbek, encore modeste il y a quelques années, est promis à une croissance spectaculaire : certaines projections évoquent un marché de 2 milliards de dollars à l’horizon 2027, soit dix fois plus que son niveau de 2021. Cette expansion se traduit mécaniquement par des besoins massifs en hubs de tri, centres de distribution et plateformes de cross‑docking.
Le groupe Uzum Market estime ses besoins à moyen terme à 500 000 m² d’entrepôts en Ouzbékistan.
Le tableau ci-dessous résume l’évolution récente du stock d’entrepôts modernes.
| Indicateur | Valeur approximative |
|---|---|
| Stock moderne 2023 (ordre de grandeur) | ~195 000 m² |
| Stock moderne fin 2024 | ~518 000 m² (+165 % en un an) |
| Stock moderne T3 2025 | ~555 000 m² |
| Part de la classe A | 16–22 % |
| Taux de vacance (T3 2025) | ~1,7 % |
| Loyer classe A (Tachkent) | ~6–8 $/m²/mois (≈150 $/m²/an) |
| Loyer classe B (Tachkent) | ~3–4,6 $/m²/mois |
| Besoin estimé supplémentaire | 2,3–2,9 millions m² (scénario « régional ») |
Pour un investisseur spécialisé dans la logistique, cette configuration est particulièrement attractive : faible vacance, loyers élevés, croissance rapide de la demande, rattrapage massif à réaliser. En contrepartie, le marché souffre d’un manque de développeurs professionnels, de difficultés d’accès au foncier autour de Tachkent et d’un système bancaire encore frileux pour financer ce type d’actif. L’intervention de développeurs internationaux ou de joint-ventures entre groupes locaux et étrangers pourrait donc être un accélérateur décisif.
Hôtellerie et tourisme : un gisement de demande pour le commercial
Au-delà des bureaux, du retail et des entrepôts, l’hôtellerie constitue un pan majeur de l’immobilier commercial ouzbek. Le pays est classé parmi les destinations touristiques à la croissance la plus rapide selon l’Organisation mondiale du tourisme, porté par ses villes historiques (Samarkand, Boukhara, Khiva), ses sites religieux, son patrimoine architectural et sa position stratégique sur les routes d’Asie centrale.
Explosion de la fréquentation touristique
Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Après environ 3 millions de touristes étrangers au milieu des années 2010, le pays a vu ce nombre doubler en 2018 pour atteindre 5,3 millions, puis grimper à 6,75 millions juste avant la pandémie. Après le creux de 2021 (1,88 million), la fréquentation est repartie à la hausse : 5,2 millions en 2022, près de 8 millions en 2023–2024, et un objectif fixé à 11 millions de visiteurs pour 2025. Parallèlement, le tourisme domestique a explosé, avec des dizaines de millions de déplacements internes par an.
Le taux d’occupation hôtelier moyen en Ouzbékistan, en progression annuelle de près de 17 %.
Une politique d’incitation agressive pour les hôtels et centres commerciaux
Conscientes du retard en capacité d’hébergement, les autorités ont mis en place toute une panoplie d’incitations fiscales et financières pour la construction et la rénovation d’hôtels, souvent couplées à des centres commerciaux de plus de 5 000 m². Les dispositifs incluent des réductions massives de taxe foncière et de taxe sur les biens immobiliers, des subventions à la chambre pour les hôtels 3 à 5 étoiles respectant certains critères (nombre minimal de chambres, écolabel), des compensations partielles des intérêts d’emprunt et la prise en charge partielle des redevances de franchise pour les marques hôtelières internationales.
Dans les zones touristiques désignées en Ouzbékistan, les taxes sur les ventes, les biens fonciers et les salaires peuvent être réduites à 1%. Des prêts bonifiés sont également proposés pour les projets d’infrastructures et de services touristiques. Cet ensemble de mesures a facilité l’arrivée et l’expansion de grandes chaînes hôtelières internationales comme Marriott, Hilton, Hyatt, InterContinental, Mövenpick, Mercure et Wyndham, notamment dans les complexes de Tachkent City et le centre touristique « Silk Road Samarkand ».
Pour l’investisseur immobilier, ces incitations réduisent significativement le coût de portage des actifs et améliorent la rentabilité nette, à condition de satisfaire aux conditions (montant d’investissement, secteur éligible, localisation, engagement d’emploi, etc.).
Un cadre juridique ouvert mais encadré pour les investisseurs étrangers
L’Ouzbékistan a accompli, en quelques années, une mutation profonde de son cadre légal en matière d’investissements étrangers, y compris dans l’immobilier commercial. La loi sur les investissements et les activités d’investissement garantit un certain nombre de droits : protection contre la nationalisation, droit à la compensation en cas de réquisition, libre rapatriement des profits, traitement non discriminatoire par rapport aux investisseurs domestiques.
Propriété des bâtiments, pas du sol
Le principe de base reste que la terre appartient à l’État. Les étrangers – qu’ils soient personnes physiques ou morales – ne peuvent pas devenir propriétaires de terrains, mais ils peuvent acquérir la propriété des bâtiments et structures qui y sont érigés, notamment à travers des droits de bail de long terme sur les parcelles (jusqu’à 25 ou 49 ans selon les cas, voire davantage dans certaines zones économiques spéciales).
Le seuil d’investissement minimum pour l’achat immobilier par des étrangers à Tachkent et sa région est de 400 000 dollars.
Pour l’immobilier commercial détenu via une structure de type société à responsabilité limitée (LLC ou JSC), la voie la plus fréquente pour les investisseurs est de créer une entité locale. Celle-ci peut détenir les droits sur les bâtiments et conclure un bail à long terme sur les terrains. La création d’une entité implique un capital social minimal et l’enregistrement auprès des autorités, mais offre flexibilité et limitation de responsabilité.
Avantages fiscaux et stabilité juridique
L’arsenal fiscal comporte de nombreuses incitations en faveur des investissements directs étrangers, surtout dans les secteurs considérés comme prioritaires (industrie, chimie, matériaux de construction, énergies renouvelables, tourisme, IT, etc.). Selon le montant investi, la part du capital détenue par des étrangers et la localisation, les entreprises peuvent bénéficier d’exonérations temporaires de taxe foncière, taxe sur la propriété, impôts sur les bénéfices et autres prélèvements.
Un mécanisme clé pour les investisseurs est la clause de stabilisation. Elle garantit que la législation fiscale en vigueur au moment de l’investissement peut rester applicable pour une période allant jusqu’à dix ans, même si des changements ultérieurs rendent le régime moins favorable. Cette clause offre ainsi une visibilité appréciable dans un environnement réglementaire en évolution.
Les zones économiques spéciales (ZES) et parcs technologiques offrent un environnement encore plus avantageux, avec des exonérations de longue durée sur l’impôt sur les sociétés, la taxe foncière et la taxe sur l’utilisation de l’eau, ainsi que des exonérations de droits de douane sur les équipements et certains intrants importés.
Procédure d’acquisition et coûts de transaction
Le processus d’acquisition immobilière est relativement standardisé : négociation, promesse, signature de l’acte devant notaire, enregistrement au cadastre. Les délais moyens se situent entre quatre et huit semaines. Les coûts de transaction totaux (frais d’enregistrement, notaire, avocat, traduction, agence) oscillent généralement entre 3 et 6 % du prix d’achat. La TVA, à un taux de 15 % pour les constructions neuves achetées auprès d’un promoteur, est souvent intégrée dans le prix affiché.
Taux forfaitaire de l’impôt sur le revenu locatif pour les particuliers en France.
Le principal point de vigilance pour un investisseur étranger demeure la complexité du droit foncier, les pratiques parfois informelles (« marchés gris » de la location de bureaux), la variabilité de la qualité de construction et la nécessité de vérifier minutieusement les titres de propriété et les autorisations. Un accompagnement solide par un conseil juridique spécialisé local est incontournable.
Rendements et horizon d’investissement : où se situer dans le cycle ?
Les études de marché disponibles convergent sur un constat : l’immobilier commercial en Ouzbékistan offre des rendements bruts attractifs, souvent à deux chiffres dans les segments les plus dynamiques, mais au prix d’un risque réglementaire, financier et opérationnel supérieur à celui des marchés matures.
Les ordres de grandeur généralement cités sont les suivants :
– Bureaux et retail bien situés à Tachkent : rendements bruts annuels de l’ordre de 9 à 12 %.
– Commerces de rue sur des axes très fréquentés : période de retour sur investissement de 6 à 7 ans, soit parmi les plus courtes.
– Entrepôts et actifs industriels : rendements bruts autour de 8 %, avec une période de retour de 9 à 11 ans.
– Produits résidentiels : rendements locatifs plus faibles (3–5 %), compensés par un fort potentiel d’appréciation du capital.
Il s’agit du taux de croissance annuel prévu, le plus élevé, pour certains actifs touristiques en Ouzbékistan sur les cinq prochaines années.
Ce profil de rendement combine donc à la fois un flux locatif généreux et une valorisation potentielle du capital, ce qui explique pourquoi l’immobilier commence à être perçu, en Ouzbékistan, non plus comme un simple actif spéculatif mais comme une vraie classe d’actifs d’investissement.
Comment se positionner sur le marché : pistes et précautions
Pour un investisseur intéressé par l’immobilier commercial en Ouzbékistan, quelques axes apparaissent particulièrement porteurs.
Dans les bureaux, les immeubles de classe A et A+ bien placés à Tachkent, en particulier dans ou à proximité de Tashkent City et des nouveaux clusters d’affaires, offrent un couple risque/rendement intéressant, surtout pour les surfaces de taille moyenne (100–300 m²) très demandées par les locataires. Les programmes associant services complets (coworking, espaces flexibles, restauration, fitness) sont particulièrement attractifs pour le secteur IT et les services financiers.
Dans le retail, les nouvelles générations de malls tels que Tashkent City Mall, Alfraganus Mall ou les centres régionaux de Samarkand et Boukhara constituent des plateformes de choix pour des investissements en surfaces commerciales, qu’il s’agisse d’acheter pour louer ou, pour les exploitants, d’ouvrir des points de vente. Les formats de « lifestyle center » et de complexes mixtes combinant shopping, loisirs, restauration et hébergement devraient progresser rapidement.
Dans la logistique et la construction, une opportunité évidente est le développement d’entrepôts de classe A près de l’aéroport, des gares de fret et de la rocade de Tachkent. Cela nécessite de maîtriser l’ingénierie et les standards techniques des grands chargeurs et de l’e‑commerce. La tendance va vers des parcs logistiques intégrés, combinant stockage sec et frigorifique, services douaniers et plateformes multimodales.
Dans l’hôtellerie et les complexes touristiques, les villes de Tachkent, Samarkand, Boukhara et Khiva bénéficient à la fois d’un soutien politique massif, d’un afflux de touristes et d’un manque encore patent d’offre de qualité, en particulier pour les segments milieu de gamme supérieur et supérieur (3–4 étoiles) et pour les concepts d’aparthôtels et resorts thématiques.
En contrepartie des opportunités, l’investisseur doit composer avec plusieurs risques : la volatilité du soum ouzbek, l’évolution possible des régimes fiscaux et de la réglementation, les difficultés d’accès au financement local pour les non-résidents, les délais administratifs, une qualité de construction variable selon les promoteurs, et un manque de transparence des données de marché. Une approche prudente implique de travailler avec des partenaires locaux établis, de privilégier les développeurs reconnus, de sécuriser les titres de propriété à long terme et d’adopter un horizon d’investissement d’au moins dix ans.
L’Ouzbékistan se trouve encore au début de sa trajectoire de modernisation immobilière. Avec des projets phares comme New Tashkent et Tashkent City, un marché des bureaux, du retail, de la logistique et de l’hôtellerie en plein rattrapage, et un cadre juridique de plus en plus structuré, le pays se positionne progressivement comme un nouveau terrain de jeu pour les investisseurs en immobilier commercial, à la croisée de l’Asie centrale, de la Russie, de la Chine et du Moyen-Orient. Pour ceux qui acceptent d’en appréhender les spécificités, la fenêtre d’opportunité reste large ouverte.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie en Ouzbékistan
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Ouzbékistan pour rechercher du rendement locatif et une exposition au soum ouzbek. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Tachkent, Samarcande, Boukhara), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison de ville dans un quartier en forte croissance de Tachkent, combinant un rendement locatif brut cible proche de 10 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure d’investissement la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
Ce type d’accompagnement permet de capter les opportunités du marché ouzbek tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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