Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’offrir une résidence à l’Île Maurice, ce n’est plus seulement acheter une villa au bord du lagon. C’est, de plus en plus, acceder à un statut : un droit au séjour de long terme, un environnement fiscal attractif, un pied‑à‑terre dans une économie stable et connectée. En vingt ans, ce “visa par la pierre” a profondément transformé l’immobilier mauricien, les flux d’investissements étrangers et, en toile de fond, l’équilibre entre marché local et marché étranger.
À partir de 2026, un durcissement des réformes fiscales et réglementaires à l’Île Maurice modifie concrètement les conditions de résidence pour l’immobilier et les investisseurs, avec des implications majeures dès maintenant et dans les années à venir.
Un marché passé de l’euphorie à la “refroidissement contrôlé”
Pendant près d’une décennie, le résidentiel mauricien a connu une véritable fièvre immobilière. Les chiffres parlent d’eux‑mêmes : l’indice officiel des prix résidentiels (RPPI), calculé par Statistics Mauritius, a plus que doublé entre 2019 et fin 2024, avec une hausse cumulée supérieure à 140 %. Sur la seule année 2024, l’augmentation a frôlé 30 % sur le quatrième trimestre, après déjà plus de 21 % de hausse entre 2022 et 2023.
Cette flambée ne doit rien au hasard. L’offre foncière est structurellement limitée sur une île de petite taille, la demande internationale s’est envolée, tirée par les dispositifs de résidence par investissement, la reprise vigoureuse du tourisme après le Covid, des taux d’intérêt longtemps favorables et l’image de “safe haven” du pays, tant pour les capitaux que pour le mode de vie.
La croissance réelle du PIB a bondi de 8,9 % en 2022, après la récession liée à la pandémie.
Quand la résidence alimente la hausse des prix
Dans ce contexte porteur, les programmes immobiliers réservés aux étrangers approuvés par l’Economic Development Board (EDB) ont joué un rôle clé. Entre 2006 et 2023, près de la moitié des investissements directs étrangers (IDE) reçus par l’Île Maurice ont atterri dans l’immobilier. En 2023, sur quelque 37 milliards de roupies d’IDE, le secteur immobilier en a capté à lui seul environ 21 milliards. Sur les neuf premiers mois d’une année récente, les flux d’IDE ont bondi de 27 % à 23,1 milliards de roupies, dont 69 % pour les seules activités immobilières.
Les ventes aux étrangers de villas et appartements de luxe ont atteint plus de 18,6 milliards de roupies sur une année récente, soit une progression de près de 34 % par rapport à l’année précédente.
Les segments les plus prisés – villas d’exception, penthouses en front de mer, appartements haut de gamme dans le nord et l’ouest – atteignent désormais des niveaux comparables aux destinations balnéaires les plus chères au monde. Dans les zones emblématiques comme Grand Baie ou Le Morne, les prix au mètre carré dépassent régulièrement 200 000 roupies, et les villas de prestige se négocient fréquemment entre 1,5 et 5 millions d’euros, parfois davantage pour les produits ultra‑haut de gamme.
2026 : fin de l’euphorie, début de la normalisation
Les signaux récents laissent toutefois penser que cette phase d’euphorie absolue touche à sa fin. L’indice RPPI reste à des niveaux historiques (237,7 au quatrième trimestre 2025 pour une base 100 en 2019), mais la hausse d’une année sur l’autre ralentit : +4,7 % entre fin 2024 et fin 2025, loin des bonds de 20 à 30 % observés auparavant.
Les autorités mauriciennes resserrent la fiscalité sur les non-citoyens et réduisent les avantages pour les nouveaux projets (Smart Cities). Parallèlement, le pouvoir d’achat local est sous tension, les coûts de construction restent élevés, et plusieurs aides aux ménages (accession, remboursements de TVA) ne seront pas reconduites après mi-2025.
Les analystes s’attendent donc, pour 2026, non pas à un krach mais à une phase de “refroidissement contrôlé” : les hausses à deux chiffres devraient laisser la place à des progressions plus modérées, de l’ordre de 8 à 12 % selon les régions et types de biens, avec un marché plus sélectif, plus exigeant et davantage négocié.
Une résidence par investissement qui structure un “double marché”
Le cœur du dispositif, et la principale spécificité mauricienne, tient dans l’articulation entre droit au séjour et achat immobilier. Les citoyens mauriciens peuvent acquérir librement sur l’ensemble du territoire. Les non‑citoyens, eux, sont strictement cantonnés à des régimes encadrés par l’EDB.
Un accès à la résidence dès 375 000 USD
Le principe est simple : tout ressortissant étranger qui investit au moins 375 000 dollars américains dans un bien résidentiel éligible bénéficie d’un permis de résidence lié à la détention de ce bien. Ce seuil s’applique notamment aux programmes suivants :
– Property Development Scheme (PDS)
– Smart City Scheme (SCS)
– Integrated Resort Scheme (IRS) (uniquement en revente)
– Real Estate Scheme (RES) (uniquement en revente)
– Invest Hotel Scheme (IHS)
– Appartements Ground+2 (G+2) au‑delà de 6 millions MUR, si le total atteint le seuil en dollars.
Ce permis couvre l’investisseur, son conjoint et ses enfants à charge. Il reste valable tant que le bien est détenu : le revendre entraîne la perte du droit au séjour, sauf en cas de réinvestissement dans un actif conforme ou de basculement vers un autre permis (Occupation Permit, permis investisseur, etc.).
Le tableau ci‑dessous résume les grandes lignes de ce mécanisme pour les non‑citoyens :
| Élément clé | Réalité mauricienne |
|---|---|
| Seuil d’investissement résidence | 375 000 USD minimum dans un bien approuvé EDB |
| Droits conférés | Permis de résidence pour l’acheteur et sa famille dépendante |
| Durée du permis | Valable tant que le bien est détenu (perte du droit en cas de cession) |
| Types de biens éligibles | Villas, appartements, penthouses, terrains viabilisés dans projets approuvés |
| Statut foncier | Majoritairement en pleine propriété (freehold) |
| Fiscalité récurrente sur le bien | Pas d’impôt récurrent sur le patrimoine immobilier, ni impôt sur la fortune |
Autre particularité : la propriété fractionnée, introduite en 2022. Plusieurs investisseurs peuvent acheter ensemble un même bien et, à condition que chacun apporte au moins 375 000 USD, chaque copropriétaire obtient son propre permis de résidence. Une manière de mutualiser l’investissement tout en bénéficiant individuellement des avantages migratoires.
Des schémas d’acquisition qui segmentent le territoire
Pour l’État mauricien, l’enjeu est double : attirer des capitaux tout en limitant l’impact direct sur le marché “classique” des Mauriciens. D’où la création d’un véritable marché parallèle, réservé aux non‑citoyens et constitué de programmes spécifiques.
Les principaux cadres juridiques sont le droit national, le droit régional comme le droit de l’Union européenne, et le droit international, qui régissent respectivement les activités à l’intérieur d’un pays, entre États membres d’une union régionale, et entre nations à l’échelle mondiale.
| Schéma (EDB) | Caractéristiques principales | Neuf / Revente pour étrangers |
|---|---|---|
| IRS (Integrated Resort) | Grandes résidences intégrées (golf, marina, spas…), surface > 10 ha, villas très haut de gamme | Uniquement revente, plus de nouveaux IRS |
| RES (Real Estate Scheme) | Projets plus petits, exclusifs, sans surface minimale, résidences de standing | Uniquement revente |
| PDS | Remplace IRS et RES, approche intégrée et durable, villas, appartements, penthouses et terrains de 2 100 m² | Neuf et revente |
| Smart City Scheme | Villes “intelligentes” mixtes (résidentiel, bureaux, loisirs), orientées innovation et durabilité | Neuf et revente |
| IHS (Invest Hotel) | Acquisition de chambres, suites ou villas dans des hôtels approuvés, usage personnel limité | Neuf et revente |
| G+2 | Appartements dans immeubles de min. 2 étages, prix ≥ 6 M MUR, hors autres schémas | Neuf et revente (avec conditions strictes) |
En dehors de ces programmes (et de quelques projets explicitement approuvés), un non‑citoyen ne peut pas acheter de résidence, même si un propriétaire est prêt à lui vendre. Les terrains nus hors schémas sont interdits, à l’exception de lots viabilisés dans certains IRS ou Smart Cities et sous condition d’aval de l’EDB.
Cette segmentation vise officiellement à “cloisonner” le marché étranger, plus cher, pour protéger la classe moyenne mauricienne. Dans la pratique, la porosité entre les deux segments fait débat : certains observateurs relèvent que la montée en gamme générale, notamment sur le littoral, finit par déborder sur le marché local via les effets de rareté foncière, l’élévation des standards de construction et la revalorisation de zones entières.
Une fiscalité qui bascule d’un modèle d’attraction à un modèle d’extraction
Longtemps, l’Île Maurice s’est positionnée comme une juridiction à fiscalité légère : pas d’impôt sur la fortune, pas de taxe récurrente sur la propriété, pas d’impôt sur les plus‑values, droits d’enregistrement modérés, avantages fiscaux généreux pour les Smart Cities et certains promoteurs. Les revenus sont imposés à un taux proportionnel de 15 %, les conventions de non‑double imposition sont nombreuses, et il n’existe ni impôt sur la succession ni taxe annuelle sur la résidence.
Ce cadre demeure globalement attractif. Mais la Finance Act 2025 et le budget 2025‑2026 marquent un tournant : le gouvernement bascule progressivement d’une logique pure d’attraction de capitaux vers un modèle d’extraction de rente mieux assumé, et plus redistributif.
Doublement des droits d’enregistrement et de transfert
La mesure la plus spectaculaire concerne les droits de mutation immobilière pour les non‑citoyens achetant sous les schémas EDB. À compter du 1er juillet 2026, sous réserve de confirmation budgétaire finale, deux taxes passeront de 5 % à 10 % chacune :
– Droit d’enregistrement (à la charge de l’acheteur)
– Land Transfer Tax (à la charge du vendeur, mauricien ou non)
La fiscalité de transaction pour une vente à un étranger atteint 20 % du prix, soit 10 % pour l’acquéreur et 10 % pour le cédant.
Ces taux s’appliquent à tous les régimes PDS, IRS, RES, Smart City, IHS et G+2 (pour les appartements au‑dessus de 6 M MUR) et valent pour tout acte enregistré au 1er juillet 2026 ou après, même si la promesse de vente a été signée avant. Si l’acte porte à la fois sur des biens immobiliers et mobiliers sans ventilation de valeur, la taxe de 10 % s’appliquera sur la totalité.
Un tableau permet de visualiser l’impact de ce changement pour un investisseur étranger :
| Prix du bien (MUR) | Droit d’enregistrement avant 1/07/2026 (5 %) | Après 1/07/2026 (10 %) | Surcoût pour l’acheteur |
|---|---|---|---|
| 10 000 000 | 500 000 | 1 000 000 | +500 000 MUR |
| 15 000 000 | 750 000 | 1 500 000 | +750 000 MUR |
| 30 000 000 | 1 500 000 | 3 000 000 | +1 500 000 MUR |
Pour un bien de 500 000 USD environ, acheter avant l’entrée en vigueur permet d’économiser de l’ordre de 25 000 USD de droits d’enregistrement.
Fenêtre d’opportunité et arbitrages d’investissement
Pour les investisseurs internationaux, cette réforme crée une fenêtre de tir très claire : finaliser une acquisition avant le 1er juillet 2026 permet de bénéficier des anciens taux (5 % + 5 %) et d’alléger drastiquement les coûts d’entrée. Au‑delà de cette date, les tickets d’investissement devront intégrer ces 20 % de friction fiscale sur chaque achat‑revente.
Dans un marché où les prix ont déjà fortement augmenté, la combinaison de la hausse des valeurs et du doublement des droits pèse lourdement sur le rendement global, en particulier pour les stratégies à court ou moyen terme. En revanche, les investisseurs long terme, notamment ceux visant un usage mixte résidence et location saisonnière, peuvent considérer ce surcoût comme une « prime d’entrée » dans un marché toujours perçu comme sûr et en croissance, mais plus mature.
Le gouvernement, lui, y voit un levier de recettes non négligeable. La vente de visas via la résidence par investissement et la taxe sur ces transactions constituent désormais un instrument central de capture de rente publique. L’État, en créant un marché spécifique pour les étrangers, à des prix plus élevés que le marché local, collecte à la fois la valeur foncière (via les schémas) et une partie de la plus‑value à chaque mutation.
Autres resserrements : Smart Cities, achats sur terrains de l’État, TVA…
Au‑delà des droits de mutation, plusieurs mesures viennent resserrer la vis :
Les avantages fiscaux Smart Cities sont retirés pour les projets certifiés après le 5 juin 2025 : fin des congés fiscaux et exonérations. L’achat hors schémas EDB au-delà de 500 000 USD est aboli : seuls les régimes IRS, RES, PDS, SCS, IHS ou G+2 permettent l’acquisition. Depuis fin 2024, au moins 85 % du prix d’un bien par un non-citoyen doit être payé en roupies mauriciennes converties de devises étrangères. La TVA sur les services numériques étrangers s’appliquera dès 2026.
En parallèle, certaines mesures nationales – suppression de TVA sur des produits alimentaires de base, aides ciblées sur les factures d’énergie, hausse des taxes sur le tabac ou les produits sucrés – témoignent d’un effort pour compenser socialement, au moins en partie, la montée des prix et du coût de la vie.
Un moteur massif d’IDE… et de tensions locales
Sur le plan macroéconomique, le lien entre résidence, immobilier et IDE est limpide : les schémas IRS/RES/PDS/Smart City/IHS sont devenus le principal canal d’investissement étranger dans le pays. Sur certaines périodes récentes, près de 70 % des IDE ont été orientés vers l’immobilier, avec une forte concentration sur le résidentiel haut de gamme.
Cette manne a des effets très tangibles :
Les grands projets immobiliers génèrent des impacts économiques majeurs, notamment via le financement d’infrastructures, la création d’emplois, la dynamisation des services et une hausse des recettes publiques.
Les projets contribuent au financement de routes, réseaux et équipements collectifs autour des grands projets.
Les secteurs de la construction, des services immobiliers, de l’hôtellerie et de la gestion locative bénéficient de nombreuses créations d’emplois.
L’écosystème des services financiers, du notariat et des professions juridiques est stimulé par ces projets.
Les droits d’enregistrement, la Land Transfer Tax et les procédures liées aux visas augmentent les recettes publiques.
Mais la médaille a son revers. L’ouverture du marché foncier résidentiel aux non‑citoyens a contribué, sur le long terme, à une nette hausse des prix des terrains et des logements, spécialement sur le littoral. Dans certaines zones côtières, les résidents mauriciens dénoncent la déconnexion croissante entre les prix affichés et leur pouvoir d’achat réel, ainsi que la raréfaction de l’accès direct à la plage, souvent privatisée de facto par les resorts et résidences pour étrangers.
Les salaires de la population locale n’ont progressé que d’environ 20 % sur la dernière décennie, bien en deçà de la hausse de plus de 80 % des prix immobiliers.
Les autorités semblent avoir intégré ce risque politique et social. Les réformes 2025‑2026 peuvent être lues comme une tentative d’ajuster le curseur : continuer à attirer des capitaux et des résidents à haut pouvoir d’achat, mais encadrer davantage les volumes, limiter les effets spéculatifs et exiger des projets qu’ils répondent mieux aux priorités nationales (enjeux sociaux, environnementaux, résilience climatique).
Pour les investisseurs : un marché plus cher, mais toujours solide et très sélectif
Que signifie cette évolution pour un investisseur étranger qui envisage une résidence à l’Île Maurice ou une stratégie patrimoniale à long terme sur le marché mauricien ?
Coûts d’entrée en hausse, mais fiscalité récurrente toujours légère
À court terme, la tendance est claire : les coûts de transaction grimpent, avec un ticket fiscal de 20 % sur les mutations impliquant un non‑citoyen à partir du 1er juillet 2026. Les prix d’acquisition, déjà élevés dans les zones prime, réduisent la marge de manœuvre sur les rendements, surtout si l’horizon de détention est court.
En revanche, la fiscalité au fil de la détention reste très favorable : pas d’impôt sur les plus‑values immobilières, pas de taxe annuelle sur la propriété, pas d’impôt sur la fortune ni sur l’héritage. Les loyers et revenus sont imposés dans le cadre général de l’impôt sur le revenu (ou des sociétés) mais à des taux compétitifs au regard de nombreuses juridictions européennes ou africaines.
Autrement dit, l’arbitrage pour l’investisseur devient : payer plus cher pour entrer, mais bénéficier ensuite d’un environnement fiscal stable, d’un actif en devise locale dans une économie résiliente et d’un droit au séjour de long terme.
Un marché de plus en plus “à tri”, où tout ne se vaut plus
La grande différence avec la période d’euphorie tient à la sélectivité. Les diagnostics convergent : en 2026, le marché mauricien n’est plus un terrain de jeu où “tout monte”. Les actifs mal situés, aux prix déconnectés ou techniquement datés vont souffrir ; ceux qui cochent les bonnes cases devraient continuer à s’apprécier à un rythme raisonnable.
Les critères qui montent en puissance dans la grille d’analyse des acheteurs étrangers sont clairs.
– Localisation : nord et ouest (Grand Baie, Péreybère, Trou aux Biches, Tamarin, Rivière Noire, Flic‑en‑Flac) restent les favoris pour le couple “lifestyle + rendement locatif”. Les régions centrales séduisent davantage les actifs orientés travail et valeur d’usage (proximité des bureaux, écoles, services), avec des tickets d’entrée plus contenus.
– Marché locatif prouvé : dans un contexte où les yields bruts moyens se situent autour de 3–4 % sur le résidentiel global mais peuvent grimper à 6–8 % sur certains produits touristiques haut de gamme, la capacité à générer un revenu locatif régulier devient discriminante.
– Liquidité à la revente : les investisseurs sont de plus en plus attentifs à la profondeur de marché de la zone ciblée, à l’historique des prix et au nombre de transactions réalisées.
– Qualité du développeur et du montage : délais de livraison, solidité financière du promoteur, clarté des titres fonciers et conformité réglementaire (en particulier pour le G+2) sont scrutés de près.
On observe un déplacement des préférences vers les marchés éprouvés du nord et de l’ouest, bien dotés en infrastructures et en demande locative, tandis que l’est et le sud restent des niches lifestyle.
Stratégies gagnantes : arbitrer entre résidence, rendement et plus‑value
Pour un investisseur qui vise également la résidence à l’Île Maurice, la pierre devient un outil hybride : à la fois support d’un droit au séjour et actif financier. Les stratégies les plus pertinentes dans le contexte actuel semblent être :
– Miser sur des biens avec un double usage crédible (occupation personnelle + location saisonnière ou long terme), dans des régions où la demande touristique est établie.
– Privilégier des projets déjà sortis de terre ou en livraison proche, afin de limiter le risque de dérive de coûts et de délais, d’autant que le pipeline de construction se ralentit.
– Anticiper dans le prix d’achat la hausse future des coûts de transaction : un bien acheté avant juillet 2026 bénéficiera non seulement d’un droit d’enregistrement à 5 %, mais il sera revendu, a minima pendant un certain temps, sur un marché où les nouveaux entrants payeront 10 % à l’entrée, ce qui peut soutenir les valeurs.
Perspectives : résidence, immobilier et durabilité du modèle mauricien
L’Île Maurice a poussé très loin la logique de la résidence par investissement immobilier, au point d’en faire un pilier de sa stratégie de développement : conversion des touristes en résidents de long séjour, attraction de ménages fortunés et de retraités, installation de “digital nomads” et entrepreneurs, captation d’IDE massifs dans la pierre et les services associés.
Ce modèle a indéniablement réussi sur plusieurs plans : rebond économique post‑Covid, diversification des relais de croissance au‑delà du sucre et du textile, montée en gamme du parc immobilier, renforcement de l’offre touristique et de services. Il génère toutefois des tensions structurelles autour de trois questions clés :
L’accessibilité au logement est compromise par une hausse des prix plus rapide que celle des revenus, surtout en zones littorales. L’allocation du foncier est complexe dans un pays densément peuplé et vulnérable au changement climatique (érosion côtière, événements extrêmes). Enfin, la dépendance excessive aux investisseurs étrangers dans l’immobilier crée un risque de rente plutôt que de diversification productive.
Les décisions récentes – hausse des droits pour les non‑citoyens, recentrage des incitations sur des projets répondant à des critères ESG (éducation, environnement, durabilité), restructuration du programme des Smart Cities, extension des exigences de substance pour l’accès à la résidence permanente – montrent que l’État cherche dorénavant à réguler plus finement ce modèle.
Pour les investisseurs, le message est double :
La détention d’un bien à l’Île Maurice garantit un droit au séjour stable, un environnement juridique clair, une fiscalité modérée sans impôt sur la fortune ni sur les plus‑values. Toutefois, l’entrée est désormais plus coûteuse, le marché est plus professionnel et les autorités surveillent davantage les impacts sociaux et environnementaux des projets.
En d’autres termes, l’Île Maurice continue d’offrir un excellent compromis pour qui cherche à conjuguer cadre de vie, sécurisation patrimoniale et exposition à un marché immobilier encore en croissance. Mais cette équation suppose désormais une approche plus sophistiquée : bien choisir son schéma d’acquisition, intégrer les nouvelles contraintes fiscales, analyser finement les micro‑marchés et construire une stratégie de détention à moyen‑long terme plutôt qu’un simple pari spéculatif sur la hausse des prix.
La résidence à l’Île Maurice n’est donc plus seulement une clé d’entrée vers un lagon turquoise. C’est devenue une décision d’allocation d’actifs à part entière, au croisement du droit des étrangers, de la fiscalité internationale et de la géopolitique des lieux de vie. Ceux qui en mesureront correctement les enjeux ont encore beaucoup à y gagner.
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