Fiscalité immobilière à l’Île Maurice pour les Français : comprendre impôts locaux, plus-values et convention fiscale

Publié le 9 juin 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Acquérir un bien à l’Île Maurice est devenu l’un des réflexes préférés des investisseurs français en quête de soleil… et d’allègement fiscal. Mais derrière l’image de carte postale se cache un cadre juridique et fiscal précis, régi à la fois par le droit mauricien et par la convention de non‑double imposition signée avec la France.

Cet article propose un décryptage complet, en langage clair, de la fiscalité immobilière à l’Île Maurice pour les Français, en s’appuyant sur les données les plus récentes.

Un environnement fiscal mauricien très différent de la France

Avant d’entrer dans le détail des droits d’enregistrement, taxes de transfert ou règles conventionnelles, il faut mesurer à quel point le cadre mauricien diffère du système français.

En France, à l’inverse, l’immobilier est frappé de couches successives de taxes : impôt sur le revenu des loyers, prélèvements sociaux, impôt sur la fortune immobilière (IFI), taxe foncière, taxe d’habitation sur les résidences secondaires, plus‑values à la revente, droits de succession, etc.

Le tableau suivant illustre les écarts sur les grands impôts patrimoniaux liés à l’immobilier.

Convention fiscale France – Île Maurice : la clé de voûte pour les Français

Pour un investisseur français, ce n’est pas uniquement le droit mauricien qui compte, mais aussi la convention de non‑double imposition signée entre la France et l’Île Maurice, entrée en vigueur au début des années 1980 puis modernisée en 2011 et adaptée aux standards OCDE via la convention multilatérale (MLI).

Cette convention poursuit un double objectif : éviter la double imposition et empêcher la non‑imposition abusive (montages « treaty shopping »). Elle précise notamment où sont imposés les revenus immobiliers, les plus‑values, la fortune, et comment la France doit neutraliser l’impôt déjà payé à l’Île Maurice.

Détermination de la résidence fiscale : un enjeu central

L’article 4 de la convention encadre la notion de résidence fiscale. Il évite qu’une même personne soit considérée comme résidente des deux États simultanément. En cas de conflit (par exemple un Français vivant une partie de l’année en France et une partie à Maurice), la convention prévoit une série de « critères de départage » successifs :

– existence d’un foyer d’habitation permanent ;

– centre des intérêts vitaux (famille, activité principale, siège des affaires, etc.) ;

– pays de séjour habituel ;

– nationalité ;

– à défaut, accord entre administrations fiscales.

Revenus locatifs : imposés à Maurice, déclarés en France

L’article 6 de la convention est sans ambiguïté : les revenus tirés d’un immeuble sont imposables dans l’État où se situe le bien. Concrètement, un appartement ou une villa située à l’Île Maurice génère des loyers imposables à Maurice, y compris lorsque le propriétaire est résident fiscal français.

Mais cet avantage n’exonère pas totalement de formalités françaises : les revenus doivent tout de même être déclarés dans la déclaration de revenus en France. La convention prévoit alors un mécanisme d’élimination de la double imposition, généralement sous forme de crédit d’impôt ou d’exonération avec prise en compte pour le taux effectif.

Sur un plan pratique, cela signifie qu’un Français propriétaire à Maurice :

– paie l’impôt sur les loyers à l’Île Maurice ;

– déclare ces loyers en France ;

– bénéficie d’un crédit d’impôt égal à l’impôt mauricien, dans la limite de l’impôt français correspondant, évitant ainsi une double taxation.

Fortune immobilière (IFI) : les biens mauriciens hors radar français

La convention joue un rôle déterminant pour l’impôt sur la fortune immobilière. L’article consacré à la « fortune » stipule que les biens immobiliers sont imposables dans l’État où ils sont situés. Or l’Île Maurice n’a pas d’impôt sur la fortune.

En revanche, tant qu’un contribuable reste domicilié en France, l’ensemble de ses biens immobiliers situés en France (et, en l’absence de convention adaptée, dans d’autres pays) continuent d’entrer dans le champ de l’IFI. L’investissement à l’Île Maurice permet donc de diversifier et de réduire l’exposition à l’IFI, sans pour autant effacer l’imposition sur l’immobilier français.

Plus‑values immobilières réalisées à l’Île Maurice : 0 % à Maurice et non imposables en France

L’absence d’impôt sur les plus‑values immobilières à l’Île Maurice est un avantage majeur confirmé par la Finance Act 2025 : la taxation mentionnée dans le discours budgétaire (10 % du prix ou 30 % de la plus‑value) n’a finalement pas été adoptée.

Autrement dit, la totalité du gain brut dégagé à la revente reste dans la poche de l’investisseur.

Le contraste avec la France est flagrant : sur une cession immobilière en France, un résident français peut supporter jusqu’à 19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux, sans compter une surtaxe additionnelle entre 2 % et 6 % pour les plus‑values supérieures à 50 000 €, soit un taux global pouvant dépasser 30 %.

Droits de succession : convention muette, droit français en embuscade

Point important : la convention fiscale France–Île Maurice ne traite pas de manière spécifique les droits de succession. En pratique :

– Maurice ne prélève aucun droit de succession, quelle que soit la qualité des héritiers ;

– la France reste libre d’appliquer ses droits de succession sur le patrimoine mondial d’un résident français.

Ainsi, un Français résidant encore fiscalement en France mais possédant un bien à l’Île Maurice verra ce bien intégré dans l’assiette des droits de succession français au décès, sauf si lui‑même et ses héritiers directs sont devenus résidents mauriciens. Dans ce dernier cas, les actifs situés à Maurice échappent à l’impôt français sur les successions, seuls les biens français restant taxables en France.

Impôts locaux et fiscalité courante de la détention : un quasi‑vide à Maurice

Pour un Français habitué à jongler avec taxe foncière, taxe d’habitation, contributions locales et IFI, la fiscalité courante mauricienne sur l’immobilier a de quoi surprendre.

Pas de taxe foncière, ni de taxe d’habitation, ni de wealth tax

Le budget 2025–2026 a confirmé noir sur blanc qu’aucune taxe foncière annuelle n’est prévue, ni pour les citoyens mauriciens ni pour les non‑résidents. Il n’existe pas non plus d’impôt sur la fortune (ISF/IFI) local, ni de droits de succession ou de donation internes.

Le tableau ci‑dessous résume la situation :

En pratique, une fois le bien acheté, la seule charge fiscale récurrente significative liée à la détention sera l’impôt sur les loyers, si le bien est loué.

Revenus locatifs : imposition mauricienne mais barème modéré

Jusqu’en 2023, l’Île Maurice fonctionnait largement avec un taux forfaitaire de 15 % sur de nombreux revenus, y compris les loyers. Depuis le 1ᵉʳ juillet 2023, le pays est passé à un barème progressif pour les personnes physiques, avec plusieurs tranches allant de 0 % à 20 %. Selon les sources mises à jour, le référentiel pour les personnes physiques peut se présenter sous forme simplifiée :

– 0 % jusqu’à un premier seuil (de l’ordre de 390 000 à 500 000 MUR selon les versions) ;

– 10 % sur une tranche intermédiaire ;

– 20 % au‑delà d’un certain niveau de revenu.

Pour les sociétés, le taux reste de 15 % sur le bénéfice, y compris lorsqu’elles perçoivent des loyers. Quant aux non‑résidents percevant des revenus locatifs de source mauricienne, ils sont en pratique taxés à des taux voisins de 15 %, avec parfois des retenues à la source (withholding tax) si le payeur est une entité autre qu’un particulier.

Exemple chiffré de revenus locatifs pour un Français

Imaginons un Français investissant à l’Île Maurice et percevant l’équivalent de 100 000 € de loyers annuels (après charges déductibles) via une structure ou sous forme de revenus imposés à 15 % à Maurice.

En France, ce même revenu foncier pourrait être taxé jusqu’à 45 % à l’impôt sur le revenu, majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un taux global pouvant dépasser 60 % pour les hauts revenus. À Maurice, même avec les évolutions récentes vers plus de progressivité et le mécanisme de Fair‑Share Contribution à 15 % pour les très hauts revenus au‑delà de 12 millions MUR, les niveaux restent nettement inférieurs.

Remittance basis : l’atout caché du résident mauricien

Autre singularité mauricienne : les résidents y sont imposables sur leurs revenus de source mauricienne et sur leurs revenus étrangers uniquement dans la mesure où ces derniers sont « remitted » à Maurice, c’est‑à‑dire rapatriés dans le pays.

Fiscalité des transactions immobilières : acheter et revendre à l’Île Maurice

Si la détention est très peu taxée, la transaction elle‑même – achat comme revente – supporte des droits spécifiques : droits d’enregistrement (Registration Duty) côté acheteur et Land Transfer Tax (LTT) côté vendeur. Ces taxes sont au cœur des récentes réformes qui visent clairement les non‑citizens, donc la clientèle étrangère.

Les grands principes : droits d’enregistrement et Land Transfer Tax

Dans la plupart des cas, pour un bien immobilier à l’Île Maurice :

– le droit d’enregistrement est payé par l’acheteur ;

– la Land Transfer Tax est payée par le vendeur.

Les deux s’appliquent sur la valeur du bien (valeur de marché ou prix de vente, le plus élevé étant retenu), hors TVA le cas échéant. Il existe toutefois des exceptions et exonérations, notamment pour les transmissions par succession ou les apports en trust.

Jusqu’à l’adoption de la Finance Act 2025, le taux standard était de 5 % pour chacun de ces deux impôts, y compris pour les étrangers achetant via les programmes agréés par l’Economic Development Board (EDB). C’est ce cadre qui change profondément pour les non‑citoyens à compter du 1ᵉʳ juillet 2026.

Les régimes EDB : les seules portes d’entrée pour les étrangers

Un Français ne peut pas acheter n’importe quel terrain ou maison à l’Île Maurice. Sauf dérogation exceptionnelle accordée par le Premier ministre, l’acquisition immobilière par un étranger se fait via des régimes spécifiques, approuvés par l’EDB :

Un temps, une ouverture avait été faite pour permettre à des étrangers titulaires d’un permis de résidence d’acheter des biens hors de ces schémas pour une valeur minimale de 500 000 USD. Cette possibilité, introduite fin 2023, a été supprimée par la Finance Act 2025. Désormais, seuls les régimes EDB et les appartements Ground+2 permettent légalement à un non‑citizen d’acquérir un bien résidentiel.

Droits d’enregistrement : 5 % aujourd’hui, 10 % après le 1ᵉʳ juillet 2026

Pour les non‑citoyens achetant un bien résidentiel sous IRS, RES, PDS, SCS, IHS ou Ground+2, le droit d’enregistrement va doubler :

– avant le 1ᵉʳ juillet 2026 : 5 % de la valeur du bien ;

– à partir du 1ᵉʳ juillet 2026 : 10 % pour les actes enregistrés à compter de cette date.

Point essentiel : c’est la date d’enregistrement de l’acte notarié qui compte, non la date de signature de la promesse ou du contrat de réservation. Une promesse signée en 2025 n’empêchera pas l’application du taux de 10 % si l’acte définitif est enregistré après le 1ᵉʳ juillet 2026.

Le gouvernement assume clairement une volonté de faire contribuer davantage les étrangers, tout en laissant une « fenêtre de tir » : tout acte enregistré avant cette date reste soumis au taux de 5 %, ce qui peut représenter des économies substantielles.

Sur un bien à 500 000 USD, la différence est concrète :

Un investisseur français qui signe et fait enregistrer son acte avant cette échéance économise donc 5 % du prix d’acquisition, soit 25 000 USD dans cet exemple.

Land Transfer Tax : hausse à 10 % et mécanisme lié à la plus‑value

Côté vendeur, la Land Transfer Tax (LTT) suit la même trajectoire de hausse pour les transactions impliquant un acheteur non‑citizen :

– avant le 1ᵉʳ juillet 2026 : taux de 5 % sur la valeur de l’immeuble ;

– à partir du 1ᵉʳ juillet 2026 : taux porté à 10 %.

La loi mauricienne a, un temps, envisagé un mécanisme plus sophistiqué pour les non‑citoyens, basé sur le plus avantageux pour le fisc entre :

– 10 % du prix de vente ;

– 30 % de la plus‑value réalisée.

Cette formule a été largement commentée mais n’a pas été définitivement actée dans la Finance Act 2025 telle qu’adoptée. Plusieurs sources confirment que le pays a finalement renoncé à introduire un impôt sur les plus‑values en tant que tel, préférant rester sur un régime de 0 % de capital gains pour l’immobilier, avec une LTT fixée à 10 % pour certaines opérations de non‑résidents ou de développeurs.

Dans tous les cas, il faut garder en tête un principe : la LTT est juridiquement à la charge du vendeur, mais dans les ventes en VEFA ou par promoteur, elle est souvent intégrée au prix affiché. En pratique, l’acheteur paie donc indirectement cette taxe.

Exonérations : succession et trusts

Deux grandes situations échappent à la combinaison droits d’enregistrement / Land Transfer Tax :

Pour un Français soucieux d’anticiper la transmission de son patrimoine mauricien, ces règles ouvrent la voie à des structurations patrimoniales sécurisées, à condition évidemment de combiner correctement droit mauricien, convention fiscale et droit civil et fiscal français.

Coûts annexes : notaire, agence, frais administratifs

Au‑delà des taxes proprement dites, un achat immobilier à l’Île Maurice suppose de supporter un certain nombre de frais annexes.

Les honoraires de notaire sont réglementés et suivent un barème dégressif, par exemple :

– 2 % sur les premiers 250 000 MUR ;

– 1,5 % sur la tranche suivante ;

– 1 % puis 0,5 % au‑delà de certains seuils.

Dans les faits, pour les programmes IRS, RES, PDS ou Smart City, les notaires appliquent souvent un forfait simplifié autour de 1 % du prix, auquel s’ajoute la TVA de 15 %. Des frais administratifs fixes (par exemple 25 000 MUR sur un PDS ou une Smart City, 10 000 MUR pour un appartement Ground+2) viennent parfois s’ajouter.

Les commissions d’agence sont encadrées à 4 % du prix, auxquelles s’ajoutent 15 % de TVA, soit 4,6 % au total. Elles sont généralement à la charge du vendeur, mais peuvent dans la pratique être partagées.

En additionnant droits d’enregistrement, part indirecte de LTT, notaire, agence et petits frais bancaires, un acheteur étranger se retrouve fréquemment avec des coûts d’acquisition totaux compris entre 6 % et 12 % du prix, 7–12 % étant courant pour une villa PDS de 500 000 USD.

Statut de résident et interaction avec la France : résidence fiscale, IFI et exit tax

Les avantages décrits ne sont pleinement exploitables que si la stratégie de résidence fiscale est maîtrisée.

Devenir résident mauricien via l’immobilier

L’un des principaux attraits des régimes EDB pour les Français est la possibilité d’obtenir un permis de résidence en investissant un montant minimum dans l’immobilier :

– seuil de 375 000 USD dans un projet éligible (PDS, IRS, RES, Smart City, certains IHS ou Ground+2 sous conditions) ;

– le permis bénéficie à l’investisseur, à son conjoint et à ses enfants à charge ;

– tant que le bien est conservé, le droit de résidence est maintenu.

L’accession à la résidence permanente a aussi été allongée : on ne peut plus la demander après 3 ans, mais après 5 ans de résidence régulière, avec des critères de revenus, de chiffre d’affaires ou d’investissements renforcés.

Effets côté français : IFI, plus‑values et revenus

Un Français qui devient résident fiscal mauricien et cesse d’être résident fiscal français voit plusieurs changements majeurs :

En revanche, les biens et revenus de source française (immeubles en France, loyers français, dividendes de sociétés françaises, etc.) continuent de relever du droit fiscal français, y compris pour :

– l’impôt sur le revenu ;

– les prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus du patrimoine ;

– l’IFI sur les biens immobiliers français au‑delà de 1,3 M€.

Enfin, pour certains contribuables quittant la France avec un patrimoine financier important, l’exit tax peut s’appliquer : pour des titres dépassant 800 000 € ou représentant plus de 50 % des bénéfices sociaux d’une société, une imposition théorique de 30 % (12,8 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux) sur les plus‑values latentes peut être exigible, avec possibilité de sursis et d’extinction de la dette après plusieurs années.

Stratégies et points de vigilance pour un investisseur français

L’empilement de règles mauriciennes et françaises ouvre des opportunités, mais impose aussi de la discipline et une bonne anticipation.

Profiter de la fenêtre avant le 1ᵉʳ juillet 2026

Pour un Français envisageant un investissement sous PDS, IRS, RES, Smart City, IHS ou Ground+2, la hausse programmée des droits d’enregistrement et de Land Transfer Tax constitue un indicateur temporel très fort :

– acte enregistré avant le 1ᵉʳ juillet 2026 : droits d’enregistrement à 5 % (et LTT à 5 % sur la plupart des cas) ;

– acte enregistré après : 10 %.

Sur un budget de 500 000 USD, l’économie immédiate de 25 000 USD est loin d’être anecdotique. Il faut donc tenir compte des délais de construction, de commercialisation, de montage de financement et de procédure notariale pour sécuriser une signature avant la bascule.

Choisir la bonne structure de détention

Un Français peut détenir son bien à l’Île Maurice :

– en direct, à titre personnel ;

– via une société mauricienne ;

– via un trust ou une structure patrimoniale plus sophistiquée.

Chaque configuration a des conséquences en matière de : responsabilité, performance, coûts, adaptabilité et satisfaction des utilisateurs.

– taux d’imposition sur les loyers (barème personne physique vs 15 % société) ;

– possibilité de bénéficier du remittance basis sur les flux étrangers ;

– application des conventions fiscales pour les dividendes ou les plus‑values de titres ;

– traitement successoral, en interaction avec le Code civil français et le CGI.

Les données de la recherche montrent aussi que, s’agissant de la convention, les autorités françaises et mauriciennes sont de plus en plus attentives à l’ayant droit économique (beneficial owner) et à la substance réelle. Les structures écrans purement artificielles sont clairement dans le viseur.

Anticiper la transmission : succession et IFI

Pour quelqu’un qui reste résident fiscal français, un bien à l’Île Maurice :

– ne sera pas pris en compte pour l’IFI (grâce à la convention) ;

– mais sera susceptible d’entrer dans l’assiette des droits de succession français.

Pour réduire cet impact, plusieurs pistes existent :

La jurisprudence française rappelle régulièrement que l’administration peut « regarder à travers » certaines structures pour taxer la valeur immobilière sous‑jacente. Une structuration sérieuse, documentée, alignée sur l’usage réel du bien, est donc indispensable.

Distinguer investissement patrimonial et activité de marchand de biens

Enfin, il faut veiller à rester dans le cadre d’un investissement de type capital asset. À l’Île Maurice, si l’administration considère que l’activité est de nature commerciale – par exemple un enchaînement de reventes fréquentes avec intention spéculative évidente –, les gains peuvent être requalifiés en bénéfices commerciaux et soumis à l’impôt sur le revenu, et non à un régime de plus‑values (de toute façon à 0 %).

Autrement dit, le paradis fiscal sur les plus‑values immobilières n’est pas conçu pour une activité professionnelle de marchand de biens déguisée.

Conclusion : un cadre très attractif, mais à manier avec méthode

Pour un Français, la fiscalité immobilière à l’Île Maurice présente une combinaison rare : absence d’impôt sur les plus‑values, absence totale d’impôts récurrents sur la détention (ni taxe foncière, ni IFI local, ni droits de succession), imposition modérée des loyers, remittance basis pour les revenus étrangers et convention fiscale très favorable avec la France sur l’IFI et les plus‑values immobilières.

Les récentes hausses de droits d’enregistrement et de Land Transfer Tax à partir du 1ᵉʳ juillet 2026 ne remettent pas en cause cette attractivité, mais elles renchérissent clairement le ticket d’entrée et de sortie pour les non‑citizens. Elles renforcent l’intérêt d’un calendrier maîtrisé pour les acquisitions en cours de réflexion.

Reste que cet environnement ne s’apprécie jamais isolément. Toute stratégie patrimoniale doit articuler :

– le droit mauricien (permis de résidence, barème d’impôt local, règles sur les transferts de propriété) ;

– la convention de non‑double imposition France–Île Maurice (IFI, revenus immobiliers, plus‑values) ;

– le droit fiscal français (exit tax, IFI sur l’immobilier français, droits de succession, requalification possible des montages).

Bien utilisé, ce cadre permet à un investisseur français de loger une part significative de son patrimoine immobilier dans une juridiction fiscalement stable, sans impôt sur les plus‑values, tout en bénéficiant d’une protection conventionnelle solide vis‑à‑vis de la France. À condition d’anticiper, de documenter sa résidence fiscale, et de sécuriser juridiquement les structures de détention, l’Île Maurice demeure l’une des destinations les plus puissantes au monde pour optimiser durablement la fiscalité de son immobilier international.

RETROUVEZ-MOI RÉGULIÈREMENT DANS LA PRESSE

Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.

Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :

• 
• 
•