Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Entre flambée des prix, durcissement fiscal annoncé et tourisme en pleine forme, l’immobilier à l’Île Maurice entre dans une nouvelle phase. Après plusieurs années d’euphorie marquées par des hausses spectaculaires, 2026 s’annonce comme l’année d’un “refroidissement contrôlé” plutôt que d’un krach. Pour un investisseur français, c’est paradoxalement un moment clé : le marché devient plus lisible, les rendements restent attractifs et la fiscalité, même durcie à la marge, demeure bien plus douce qu’en France.
Ce guide offre une lecture claire et chiffrée pour les Français souhaitant investir dans la pierre à l’Île Maurice en 2026. Il couvre les meilleures zones, les régimes d’acquisition, la fiscalité et les stratégies adaptées à cette nouvelle phase du marché.
Un marché qui change de rythme mais ne casse pas
Après la crise sanitaire, l’Île Maurice a connu une envolée inédite de son immobilier résidentiel. L’indice officiel des prix (RPPI), fixé à 100 en 2019, dépasse 237,9 fin 2024. En cinq ans, les prix ont plus que doublé, avec une progression cumulée de plus de 140 %. Sur la seule année 2024, l’augmentation annuelle frôle les 30 % au quatrième trimestre, et les statistiques évoquent une hausse d’environ 24 % sur un an.
En 2023, le secteur immobilier a capté environ 21 milliards de roupies sur un total record de 37 milliards d’investissements étrangers.
En 2024, malgré les tensions sur le coût de la construction et l’érosion du pouvoir d’achat des ménages locaux, l’immobilier affiche encore une croissance moyenne de 7 %. Mais tout indique que le pic de surchauffe est passé. Les projections des institutions internationales situent la croissance économique mauricienne autour de 3,4 à 4 % à l’horizon 2026, bien loin des rebonds à près de 9 % de 2022. L’économie reste solide, mais elle se normalise. L’immobilier suit la même trajectoire.
Les analystes prévoient une normalisation du marché immobilier en 2026, avec des hausses modérées de 8 à 12 % pour les biens les plus recherchés, de 5 à 7 % par an dans les zones côtières établies, et une stagnation des prix dans certaines régions intérieures comme Moka ou Beau Plan.
Pour un investisseur français, cela signifie que le marché devient moins spéculatif, plus sélectif, et que la qualité intrinsèque du bien (emplacement, concept, qualité de construction, gestion) va compter bien davantage que le simple fait d’acheter “à Maurice”.
Malgré ce changement de rythme, l’Île Maurice conserve des fondamentaux qui la placent en tête des destinations pour les investisseurs français.
Le pays se distingue par une combinaison rare : stabilité politique et institutionnelle, économie parmi les plus libres au monde, infrastructures modernes, système juridique d’inspiration civiliste (très proche du droit français) et cadre fiscal remarquablement compétitif.
Classée 19e économie la plus libre au monde et 1ère en Afrique subsaharienne selon l’Index of Economic Freedom 2024, Maurice figure parmi les vingt premiers pays pour la facilité de faire des affaires. L’île possède un centre financier international sophistiqué, transparent et bien régulé, un solide réseau de conventions de non double imposition et d’accords de protection des investissements, offrant un socle institutionnel rassurant pour un Français.
À cela s’ajoute un élément clé : l’écart massif de coût de la vie et des prix de l’immobilier par rapport à la France. Globalement, la France est environ 2,1 fois plus chère que l’Île Maurice. Le logement coûte en moyenne 2,3 fois plus en France. Louer un appartement une chambre en centre-ville revient à près de moitié moins cher à Maurice qu’en France, et acheter au mètre carré dans un centre-ville mauricien est environ 51 % moins onéreux que dans l’Hexagone.
Ce différentiel de coûts, additionné à un cadre de vie très attractif (climat, plages, sécurité relative, écoles internationales, services médicaux corrects), explique pourquoi l’île attire autant de retraités, de cadres en télétravail, de chefs d’entreprise et de familles françaises. Côté acheteurs étrangers, les Français dominent très nettement : ils représentent environ 42 % des acquisitions internationales, loin devant les Sud-Africains (22 %) et les Britanniques (7 %).
Analyse du marché immobilier mauricien
Une fiscalité qui reste ultra compétitive pour un résident français
Pour un investisseur français, l’avantage mauricien ne se limite pas au prix d’achat. C’est surtout la fiscalité qui fait la différence.
Impôt sur le revenu et loyers
L’Île Maurice fonctionne sur un principe simple : le taux d’imposition de base sur le revenu est de 15 %, pour les particuliers comme pour les sociétés. Depuis 2023, un barème progressif est venu nuancer ce taux unique, avec une tranche à 10 % pour les revenus nets jusqu’à 650 000 roupies environ, puis un retour à 15 %, voire jusqu’à 20 % sur les tranches les plus élevées, mais on reste très en dessous de la progressivité française.
Les loyers issus d’un bien situé à Maurice sont imposés à Maurice, et uniquement là, conformément à la convention fiscale franco-mauricienne. En pratique, un Français propriétaire d’un appartement loué sur l’île s’acquitte d’un impôt d’environ 15 % sur son revenu foncier localement, là où ce même revenu pourrait monter jusqu’à 45 % (plus prélèvements sociaux) en France.
Grâce au traité fiscal entre les deux pays, les impôts payés à Maurice sont pris en compte pour éviter la double imposition. Les revenus doivent encore être déclarés en France, mais ils bénéficient de mécanismes d’élimination ou de réduction de la charge additionnelle.
Plus-values immobilières
Autre atout stratégique : il n’existe pas d’impôt sur la plus-value immobilière à Maurice pour un particulier. Le taux effectif de taxation des plus-values immobilières est de 0 %. En cas de revente d’une villa ou d’un appartement, la totalité du gain en capital échappe à l’impôt mauricien. En France, une plus-value immobilière peut atteindre plus de 30 % (impôt + prélèvements sociaux) avant abattements de durée.
Cela signifie qu’un investisseur français qui arbitre son patrimoine en vendant un bien en France pour acheter à l’Île Maurice peut, à long terme, optimiser fortement sa fiscalité globale : pas d’IFI sur l’actif mauricien, pas de plus-value à Maurice, une imposition des loyers plafonnée à 15 % sur place.
IFI, droits de succession et impôts locaux
Pour les Français soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière, l’Île Maurice offre un levier puissant. Les biens immobiliers situés sur l’île ne sont pas intégrés dans l’assiette de l’IFI, en application de la convention fiscale qui exclut expressément les immeubles mauriciens de la base taxable en France. À Maurice, il n’y a ni impôt sur la fortune, ni impôt récurrent sur la propriété (pas de taxe foncière ni de taxe d’habitation au sens français, hormis certaines redevances municipales spécifiques).
Points clés sur la fiscalité successorale pour un Français résident fiscal en France
À Maurice, il n’existe pas de droits de succession en ligne directe, ce qui allège la transmission aux descendants.
Un Français résident fiscal en France reste soumis aux droits de succession français sur l’ensemble de son patrimoine mondial, sauf exceptions liées à un changement de résidence.
Il est recommandé de consulter un expert pour explorer des configurations résidentielles permettant d’atténuer cette contrainte fiscale.
Une convention fiscale protectrice
La convention fiscale entre la France et l’Île Maurice, signée initialement en 1980 et modernisée ensuite, encadre la quasi-totalité des flux : revenus fonciers, salaires, dividendes, intérêts, plus-values sur titres. L’idée centrale est d’éviter la double imposition et de donner une visibilité juridique aux investisseurs.
Pour un Français qui structure intelligemment sa détention (directe, via une société mauricienne ou un véhicule de type trust/foundation), l’Île Maurice permet de fortement alléger sa pression fiscale globale, tout en s’inscrivant dans un cadre légal reconnu et sécurisé.
2026 : l’année charnière des droits d’enregistrement pour les étrangers
Le principal changement à l’horizon 2026 concerne la fiscalité de transaction sur les achats réalisés par des non-citoyens dans le cadre des régimes approuvés par l’Economic Development Board (EDB).
Aujourd’hui, les droits d’enregistrement et la land transfer tax (droits de mutation) s’élèvent à 5 % chacun pour les étrangers sous les schémas PDS, IRS, RES, Smart City, Invest Hotel Scheme et Ground +2. Le budget 2025–2026 prévoit de doubler ces taux : à compter du 1er juillet 2026, pour tout acte enregistré à partir de cette date, ces droits passeront à 10 % chacun.
Le vendeur non citoyen devra supporter un transfert d’impôt égal au plus élevé entre 10 % du prix de vente ou 30 % de la plus-value réalisée
Pour les investisseurs français, ces évolutions renforcent deux messages. D’abord, il existe une véritable fenêtre d’opportunité avant le basculement de juillet 2026 pour sécuriser un achat avec une fiscalité d’enregistrement encore à 5 %. Ensuite, à moyen terme, la hausse des coûts de transaction va mécaniquement filtrer la demande spéculative et renforcer la prime accordée aux biens bien positionnés. À défaut de freiner totalement les acheteurs étrangers, ces mesures encouragent une approche plus long terme.
Où investir : comprendre les grandes zones mauriciennes
Le marché mauricien est très segmenté. Il ne s’agit pas de “l’Île Maurice” au sens indifférencié, mais d’une mosaïque de micro-marchés, chacun avec son profil de rendement, de risque et de plus-value.
Le Nord : Grand Baie et la “Riviera” mauricienne
Le nord demeure le cœur du marché premium. Grand Baie, avec Pereybère, Trou aux Biches, Pointe aux Canonniers, Mont Choisy, Bain Boeuf et Cap Malheureux, concentre la plus forte liquidité du pays, un mélange d’investisseurs européens, de familles expatriées et de touristes à haut pouvoir d’achat.
Les prix au mètre carré y sont parmi les plus élevés de l’île. En 2022, le mètre carré moyen à Grand Baie avoisinait 185 000 roupies ; en 2024, il atteint 210 000 roupies, soit une progression de 13,5 % en deux ans. Les transactions y représentent environ 12,5 milliards de roupies sur la période étudiée, avec des villas de prestige qui se négocient fréquemment entre 1,5 et 5 millions d’euros, parfois davantage pour des produits ultra-luxueux en front de mer.
Dans ces zones, le mètre carré dépasse régulièrement les 200 000 roupies, et les appartements haut de gamme franchissent allègrement les 5 500 €/m². Ce niveau de prix reflète la puissance de la demande et la rareté des terrains côtiers constructibles.
L’Ouest : Tamarin, Rivière Noire, Flic en Flac
L’ouest est l’autre pilier du marché international. Tamarin et Rivière Noire (Black River) combinent paysages spectaculaires, climat plus sec, culture des sports nautiques, écoles reconnues et nombreuses commodités. On y trouve un développement important de Smart Cities et de villas très haut de gamme.
Prix moyen au mètre carré à Tamarin en 2024, en roupies
Flic en Flac, plus orientée vers un tourisme mixte (local et international) et les locations saisonnières, voit aussi sa demande progresser. L’ouest attire un public de long terme : familles, retraites actifs, investisseurs cherchant une combinaison de plus-value et de revenus locatifs solides.
L’Est et le Sud : segments de niche et montée en gamme
L’est et le sud restent plus confidentiels, mais le mouvement est lancé. L’est abrite certaines des adresses les plus chères en listing (avec par exemple des prix moyens d’appartements autour de 29,5 millions de roupies et des villas qui peuvent dépasser les 74 millions de roupies dans certains développements de golf et marina comme Anahita ou Beau Champ).
Le prix au mètre carré au Morne est passé de 200 000 à 220 000 roupies entre 2022 et 2024, soit une hausse de 10 %.
Les régions centrales : Moka, Ébène, Quatre Bornes, Beau Plan
Au centre, il ne s’agit pas de plages, mais de villes et de “Smart Cities” : Moka, Ébène, Quatre Bornes ou encore Beau Plan. Ces zones jouent le rôle de hubs économiques, éducatifs et administratifs. La demande y est tirée par les cadres, les étudiants, les expatriés en poste et les familles mauriciennes.
Les prix au m² y sont nettement plus doux que sur la côte, et les rendements locatifs y sont souvent supérieurs, notamment sur la longue durée. À Quatre Bornes, par exemple, des appartements bien placés peuvent générer plus de 6 % de rendement brut, au-dessus de la moyenne nationale (qui tourne autour de 3 à 3,5 % tous segments confondus).
Pour un Français qui recherche une combinaison rendement / risque plus équilibrée, avec un ticket d’entrée plus accessible et une dépendance moindre au tourisme, ces régions centrales constituent une alternative intéressante.
Comparatif de quelques zones clés
| Zone | Prix moyen 2022 (Rs/m²) | Prix moyen 2024 (Rs/m²) | Variation 2022–2024 | Volume transactions (Mds Rs) |
|---|---|---|---|---|
| Grand Baie | 185 000 | 210 000 | +13,5 % | 12,5 |
| Tamarin | 160 000 | 178 000 | +11,25 % | 8,1 |
| Rivière Noire | 150 000 | 165 000 | +10 % | 6,7 |
| Beau Champ | 170 000 | 185 000 | +8,8 % | 4,2 |
| Le Morne | 200 000 | 220 000 | +10 % | 3,5 |
Ce tableau illustre bien les dynamiques : les zones littorales premium continuent de progresser à un rythme soutenu, avec des niveaux de prix déjà très élevés, pendant que certaines régions intérieures se stabilisent.
Quels rendements espérer réellement en 2026 ?
Les chiffres de rendement locatif à l’Île Maurice doivent être abordés avec finesse, car ils varient fortement selon le produit, le mode de location (court ou long terme) et la zone.
L’ensemble du marché, toutes gammes confondues, affiche un rendement brut moyen autour de 3 à 3,5 % en 2025, tiré vers le bas par les biens ultra-luxueux peu ou mal optimisés pour la location. Mais cette moyenne globale est trompeuse : sur des produits adaptés à la demande locative, les chiffres sont nettement plus attractifs.
Le rendement brut peut atteindre jusqu’à 10% dans les zones touristiques de Maurice grâce à la location saisonnière avec un taux d’occupation de 70 à 75%.
En longue durée, sur des locataires expatriés, cadres ou familles, les rendements bruts se situent plutôt entre 4 et 6 % selon la zone, avec une meilleure visibilité et des coûts de gestion plus contenus. À Quatre Bornes, certains immeubles centraux dépassent 6 % de rendement brut, et des configurations plus risquées en périphérie annoncent même près de 18 % brut sur le papier (mais avec une vacance potentiellement plus élevée et des frais de gestion importants).
Sur le haut de gamme, les villas de prestige offrent des rendements bruts de 6 à 8 % si la location est gérée professionnellement avec conciergerie et positionnement premium. Les programmes intégrés avec services hôteliers et pools locatifs sont un bon compromis pour éviter les contraintes opérationnelles.
Il faut toutefois garder en tête que les rendements nets sont en moyenne inférieurs de 1,5 à 2 points aux rendements bruts, une fois déduits la gestion, l’entretien, les charges de copropriété, l’assurance et l’impôt local sur le revenu (à partir de 10–15 %). Un 7 % brut bien géré se traduit souvent par un 5 % net, ce qui reste très compétitif dans un environnement de taux d’intérêt encore relativement modérés.
Les grands régimes d’acquisition ouverts aux Français
L’Île Maurice a bâti une grande partie de son succès immobilier sur des régimes dédiés aux non-citoyens, approuvés par l’EDB. Pour un Français, tout l’enjeu consiste à bien choisir le cadre juridique adapté à son projet.
Property Development Scheme (PDS)
Le PDS est aujourd’hui le principal programme pour l’acquisition de villas et résidences haut de gamme dans des ensembles sécurisés, souvent assortis de services (conciergerie, club house, golf, centre de bien-être). C’est l’héritier des anciens IRS et RES, qui ont été regroupés sous ce nouveau label plus unifié.
Pour accéder à un permis de résidence par l’investissement, le ticket minimal est fixé à 375 000 dollars américains environ. Au-delà de ce seuil, l’acheteur, son conjoint et ses enfants à charge obtiennent un permis de résidence valable tant que le bien est détenu. Dans la pratique, beaucoup de projets PDS se positionnent plutôt autour de 500 000 dollars et plus pour des biens adaptés à une clientèle internationale.
Ce régime convient particulièrement aux Français qui désirent une résidence de standing, un environnement sécurisé, la possibilité d’y vivre à plein temps ou en semi-résidence, tout en générant un revenu locatif en leur absence.
Integrated Resort Scheme (IRS) et Real Estate Scheme (RES)
Ces anciens régimes, aujourd’hui absorbés par le PDS pour les nouveaux projets, continuent d’exister pour des développements plus anciens. L’IRS concerne généralement de vastes complexes touristiques intégrant golf, hôtels, marinas, commerces, avec un niveau de prix élevé (souvent au-delà de 500 000 dollars). Le RES ciblaient plutôt des programmes de taille plus limitée.
Pour un Français, l’intérêt de ces régimes se rapproche de celui du PDS : accès à une résidence haut de gamme, possibilité d’obtenir le permis de résidence au-delà de 375 000 dollars, et intégration dans des environnements très structurés, parfois quasi hôteliers.
Smart City Scheme
Les Smart Cities sont des projets intégrés mêlant logements, bureaux, commerces, écoles, loisirs et technologies “vertes”. L’investissement minimum pour certains produits comme les appartements peut démarrer autour de 6 millions de roupies (environ 130–150 000 dollars) sous la formule Ground +2. Toutefois, tous les produits Smart City ne donnent pas accès au permis de résidence automatique.
Ce schéma s’adresse aux investisseurs misant sur la montée en puissance de hubs urbains comme Moka, Beau Plan, Cap Tamarin ou Mon Trésor, recherchant un équilibre entre usage et rendement. Ces projets intègrent les tendances éco-responsables et ‘smart home’, très demandées par la clientèle internationale.
Ground +2 (G+2)
Le régime Ground +2 permet aux étrangers d’acheter des appartements en pleine propriété dans des immeubles d’au moins deux étages, pour un montant minimum généralement autour de 6 millions de roupies. Cette formule est intéressante pour des tickets plus modérés, notamment sur des produits d’investissement locatif ou des résidences secondaires plus compactes.
Elle ne donne pas automatiquement droit au permis de résidence permanente, mais peut générer un droit de séjour temporaire au-delà de certains seuils. Pour un Français qui veut se constituer un patrimoine locatif à Maurice sans forcément s’installer à l’année, le G+2 offre une voie d’accès plus accessible.
Autres possibilités et cas particuliers
Les investisseurs étrangers peuvent aussi acheter via des sociétés, des trusts ou des structures de gestion de patrimoine, sous réserve des autorisations requises. Par ailleurs, une catégorie récente permet à certains résidents étrangers (détenteurs de permis de résidence ou d’occupation) d’acquérir un bien unique en dehors des schémas avec un ticket minimal de 500 000 dollars et une taxe additionnelle de 10 %, mais cette voie ne donne pas droit à la location ni à la spéculation : il s’agit de résidence personnelle uniquement.
Processus d’achat, financement et sécurité juridique
Pour un Français, l’environnement juridique mauricien est relativement familier. Le droit immobilier repose largement sur un Code civil d’inspiration napoléonienne, la langue des actes notariés est le français, et la structure des transactions rappelle ce qui se pratique en métropole.
L’achat se déroule en plusieurs étapes : signature d’un contrat de réservation avec un dépôt consigné de 10 à 25 %, puis transmission du dossier complet aux autorités compétentes (EDB ou Prime Minister’s Office) incluant promesse de vente, justificatifs d’identité, origine des fonds, plan du terrain et évaluation.
Une fois l’autorisation délivrée, l’acte de vente définitif est signé chez un notaire mauricien, qui en assure le contrôle de conformité, l’enregistrement auprès du Registrar General et l’inscription au registre foncier. En cas d’achat sur plan (VEFA), le promoteur doit fournir une garantie d’achèvement émise par une banque locale, sécurisant la livraison du bien selon les spécifications contractuelles.
Les banques mauriciennes exigent généralement un apport personnel de 30 à 40 % du montant total pour financer les non-résidents.
Un Français peut aussi solliciter un financement en France, adossé à un bien détenu dans l’Hexagone ou via un crédit lombard sur un portefeuille financier. Ce montage permet d’éviter le risque de change, mais toutes les banques françaises ne sont pas prêtes à financer un actif situé hors Union européenne. L’option “cash” reste la plus simple administrativement, notamment pour des profils à forte capacité de liquidité.
Le rôle structurant du tourisme et de l’économie mauricienne
On ne peut pas comprendre les perspectives immobilières de l’Île Maurice sans regarder du côté du tourisme et de la macroéconomie. Or, sur ces deux plans, l’île reste bien orientée malgré un contexte mondial volatil.
En 2024, le pays a accueilli environ 1,38 million de visiteurs, un niveau légèrement inférieur au pic de 2019 mais en forte progression post-Covid. En 2025, les arrivées atteignent 1,436 million, dépassant l’objectif gouvernemental, avec un mois de décembre en hausse de 5 % sur un an. Début 2026, la tendance reste positive : plus de 125 000 visiteurs en janvier, soit +7,7 % par rapport à janvier 2025.
Le nombre de touristes attendus en 2026 selon les projections.
Parallèlement, l’Île Maurice mise sur un plan de développement touristique 2025–2029 axé sur la durabilité : certifications vertes, partenariats public-privé, investissement dans les énergies renouvelables et les technologies de “smart tourism”. Cette orientation renforce l’attrait des projets immobiliers qui intègrent déjà des panneaux solaires, des normes de construction écologique, des systèmes domotiques et une bonne gestion de l’eau et des déchets.
La croissance du PIB a atteint 8,9 % en 2022 après un rebond spectaculaire.
Dans ce contexte, l’immobilier résidentiel haut de gamme apparaît comme un prolongement naturel de la dynamique touristique et de l’économie de services. Tant que l’Île Maurice reste attractive pour les voyageurs, les retraités, les télétravailleurs et les cadres en mobilité, la demande pour des logements de qualité, en location comme à l’achat, devrait rester soutenue.
2026 : une phase de tri par la qualité, pas une fin de cycle
Au final, que doit retenir un Français qui envisage d’investir à l’Île Maurice en 2026 ?
Le premier point est que le cycle du “tout monte très vite” touche à sa fin. Les autorités ont pris conscience du décalage croissant entre la progression des prix et celle des revenus locaux, alertées par la banque centrale qui évoque un risque d’accessibilité plutôt qu’un risque systémique. Les hausses de droits d’enregistrement et de transfert à partir de juillet 2026, la fin de certains avantages fiscaux pour les Smart Cities, ainsi que le durcissement des règles de supervision, s’inscrivent dans cette volonté de calmer le jeu.
Le refroidissement est un atterrissage en douceur grâce à une demande étrangère toujours forte, une rareté foncière croissante (conversion limitée des terres sucrières, pression sur le littoral, réglementation environnementale stricte) et des fondamentaux macroéconomiques solides. L’équilibre offre/demande reste tendu dans la plupart des segments, évitant une chute généralisée des prix.
Le troisième point est que le marché devient plus exigeant. Les biens mal placés, surpayés, mal construits ou peu durables auront plus de mal à se revendre ou à se louer. À l’inverse, les actifs bien situés (nord et ouest en tête), techniquement irréprochables, porteurs d’un concept clair (éco-responsable, “smart”, orienté télétravail, services hôteliers, etc.) devraient continuer à croître en valeur, mais à un rythme plus normalisé.
Pour un Français, cette nouvelle phase peut constituer une opportunité en sortant du pur réflexe spéculatif pour privilégier une approche patrimoniale : acheter un bien qui a du sens, tant pour un usage propre (retraite, résidence secondaire, télétravail) que pour un rendement locatif équilibré, dans un environnement fiscal et juridique toujours très favorable.
En résumé, investir en immobilier à l’Île Maurice en 2026 n’est pas un pari sur un nouveau “coup” de marché, mais une stratégie de moyen-long terme dans un pays stable, bien géré et résolument tourné vers les services et le tourisme premium. À condition de choisir la bonne zone, le bon régime juridique et un projet solide, la combinaison de rendement locatif, de plus-value potentielle et d’optimisation fiscale reste difficile à égaler pour un investisseur français.
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