Comment acheter un appartement à Bali en 2026 quand on est Français

Publié le 9 juin 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter un appartement à Bali fait rêver beaucoup de Français : soleil toute l’année, coût de la vie raisonnable, marché locatif dynamique et communauté francophone déjà bien implantée à Canggu, Ubud, Seminyak ou Sanur. Mais derrière la carte postale, le cadre juridique indonésien est très particulier, surtout pour les étrangers. En 2026, le marché est mûr, les transactions sont nombreuses et les notaires rodés… mais la moindre erreur peut coûter très cher.

Comprendre la règle de base : vous n’achèterez jamais le terrain

Le point de départ, non négociable, est simple : la loi foncière indonésienne (loi de base agraire de 1960, toujours en vigueur en 2026) réserve la pleine propriété foncière, le fameux Hak Milik (freehold), aux seuls citoyens indonésiens.

Un Français, même résident de longue durée, ne peut donc pas posséder directement de terrain à Bali. Il peut en revanche détenir légalement :

– Un droit d’usage enregistré (Hak Pakai) sur un logement

– Un droit de bail à long terme (Hak Sewa, leasehold)

– Un droit de construire (HGB – Hak Guna Bangunan) via une société indonésienne à capitaux étrangers, appelée PT PMA

– Un droit en copropriété (strata title) sur un appartement, souvent adossé à l’un de ces régimes

Un autre point crucial : les montages avec “nominee” indonésien (un local qui porte le Hak Milik à votre place) sont explicitement contraires au droit indonésien, régulièrement invalidés par les tribunaux et peuvent conduire à la confiscation pure et simple du bien sans recours réel pour l’acheteur étranger. Les notaires sérieux refusent désormais de rédiger ce type de montage.

En résumé : pour un Français, la question n’est pas “comment acheter du freehold”, mais quel montage légal (Hak Sewa, Hak Pakai, PT PMA, strata) correspond le mieux à votre projet.

Les trois grandes structures légales pour un Français

Pour un appartement à Bali, trois configurations dominent en 2026.

Hak Sewa (leasehold) : la solution la plus simple et la plus répandue

Le Hak Sewa est un bail de longue durée enregistré, qui donne au locataire étranger le droit d’utiliser le bien pendant une période définie, souvent 25 à 30 ans, avec parfois des options de prolongation de 20 à 25 ans. Au total, certains contrats atteignent 50 à 70 ans s’ils sont bien rédigés.

Concrètement, pour un appartement :

– Vous payez à l’avance 100 % de la “prime de bail” au moment de la signature chez le notaire

– Vous avez le droit d’occuper l’appartement, le louer, et revendre le droit de lease durant la période restante

– À l’échéance du bail, sauf renouvellement contractuel, le droit retourne au propriétaire initial du terrain / de l’immeuble

Pour un Français, le leasehold présente plusieurs avantages :

– Aucun besoin de visa longue durée : un simple visa touristique ou d’affaires suffit pour signer

– Aucun besoin de créer une société

– Ticket d’entrée plus faible : le leasehold est en moyenne 30 à 50 % moins cher qu’un équivalent “quasi‑freehold” via société

– Procédure juridique relativement directe

Hak Pakai : le “quasi‑freehold” pour étrangers résidents

Le Hak Pakai (droit d’usage) est le seul titre foncier que peut porter en son propre nom un étranger, mais uniquement s’il est titulaire d’un permis de séjour valide (KITAS, KITAP ou parfois visa “Second Home”).

Ses principales caractéristiques :

– Titre initial jusqu’à 30 ans

– Prolongeable de 20 ans, puis renouvelable pour 30 ans supplémentaires

– Durée totale potentielle : 80 ans

– Utilisation résidentielle, non commerciale à grande échelle

– Seuil de prix minimum à Bali :

– Environ 5 milliards IDR (≈ 305 000 USD / 280 000 €) pour une maison ou villa

– Environ 2 milliards IDR (≈ 122 000 USD / 112 000 €) pour un appartement strata

En pratique, pour un appartement, le Hak Pakai reste peu répandu car :

– Beaucoup de complexes sont conçus pour le leasehold

– Peu de développeurs proposent une structuration Hak Pakai à l’unité

– Il suppose d’avoir déjà un statut de résident (KITAS/KITAP) ou un visa longue durée éligible

C’est néanmoins une option très sécurisante si votre projet est d’habiter durablement Bali (retraite, télétravail longue durée) et que vous remplissez les conditions de résidence.

PT PMA + HGB : la route “entreprise” pour investisseurs structurés

Le PT PMA est une société indonésienne à capitaux étrangers. Elle peut détenir un titre HGB (Hak Guna Bangunan – droit de construire) sur un terrain qui était initialement en Hak Milik, transformé pour l’occasion.

Pour un appartement, on retrouve ce montage dans :

– Des résidences exploitées comme condotel ou résidence de services

– Des portefeuilles multi‑biens (plusieurs appartements, villas, locaux commerciaux)

– Des stratégies d’investissement “business” à long terme

Le HGB offre :

– Un droit initial de 30 ans, prolongeable de 20 ans, puis renouvelable 30 ans (jusqu’à 80 ans)

– Un contrôle assimilable à une quasi‑propriété économique tant que la société respecte ses obligations

En contrepartie :

– Il faut créer et maintenir la société (capital réglementé autour de 10 milliards IDR selon le secteur, coûts de création 25 à 50 millions IDR, délais 2 à 5 semaines)

– Il y a une comptabilité, des déclarations fiscales et une fiscalité à 22–25 % sur les bénéfices de la société

– La structure est surdimensionnée pour un simple studio ou T2 destiné aux vacances

Pour un Français qui achète un seul appartement, sans ambition de monter une petite chaîne hôtelière, le PT PMA est souvent excessif. Il devient pertinent si vous visez plusieurs biens et une activité locative structurée.

Où acheter son appartement à Bali quand on est Français

L’emplacement est aussi important que la structure juridique. En 2026, plusieurs “micro‑marchés” se distinguent, avec des profils de rendement et de risque différents.

Cœur de cash‑flow : Canggu / Berawa / Seminyak

La zone la plus dynamique pour la location courte durée reste le couloir Canggu–Berawa–Seminyak, très prisé des nomades digitaux et des expatriés.

Les études 2025–2026 indiquent :

– Demande locative très forte, taux d’occupation élevés

– Croissance de prix anticipée de 5 à 8 % par an pour Canggu/Berawa

– Seminyak, plus mûr mais toujours haut de gamme, reste un marché solide (shopping, restaurants, nightlife)

Pour un appartement :

– Rendement brut locatif souvent 5–10 % par an si bien géré

– Risque principal : saturation de l’offre, pression à la baisse sur les tarifs (ADR) et trafic routier intense

Zones “prochaine vague” : Pererenan, Seseh, Cemagi, Umalas

À l’ouest de Canggu, les zones comme Pererenan, Seseh–Cemagi, Kediri, Kaba‑Kaba sont vues comme la “next wave” :

Umalas, entre Seminyak et Canggu, se positionne comme un compromis très attractif : proche des commodités, ambiance plus résidentielle, forte présence de familles expats, remplissage locatif stable.

Vue et luxe : Uluwatu / Bukit / Bingin

Sur la péninsule du Bukit, les zones Uluwatu et Bingin montent en puissance :

– Projections de croissance annuelle sur les propriétés vue mer / cliff front : 8–12 %

– Excellents tarifs nuités pour les biens bien positionnés

– Moins saturé que Canggu, mais plus spéculatif sur certains segments (Bingin en particulier)

Pour un appartement, on est davantage sur du luxe vue mer, avec des tickets plus élevés et une clientèle internationale.

Stratégies “famille” et long séjour : Sanur, Ubud, Est de Bali

Pour un projet plus résidentiel :

Dans ces zones, les appartements et petites résidences offrent des rendements plus modérés, mais une demande stable de la part de long séjournants et retraités.

Budget : combien coûte un appartement à Bali en 2026 ?

Les données de prix montrent des niveaux bien inférieurs aux grandes villes françaises ou britanniques.

Voici un tableau de repères (moyennes, toutes zones confondues) :

Converti en livres sterling, certains rapports avancent un prix moyen d’environ 271 £/m² pour un appartement à Bali, soit 84 à 92 % moins cher que Londres, 75 à 81 % moins cher que Brighton, 62 à 77 % moins cher que Bath.

En termes de ticket d’entrée :

Pour un Français visant un appartement T1 ou T2 dans un quartier expat (Canggu, Pererenan, Umalas, Sanur, Ubud), un budget 150 000 à 250 000 USD (≈ 140 000 à 230 000 €) est courant, hors frais.

Étape 1 : définir son projet, son horizon… et sa structure

Avant de surfer sur les annonces, il faut clarifier trois éléments :

– 1. Objectif principal

– Résidence secondaire, usage personnel

– Investissement locatif (courte durée type Airbnb ou long séjour)

– Préparation d’une retraite à Bali

– Mix usage perso + location

– 2. Horizon de détention

– 10–15 ans : un leasehold de 25–30 ans suffit largement

– 20–30 ans avec souhait de transmission : Hak Pakai ou PT PMA à considérer

– Portefeuille multi‑biens : PT PMA quasi obligatoire

En 2026, la majorité des guides professionnels convergent : pour un premier achat, l’option la plus pragmatique pour un Français est un appartement ou une petite unité en leasehold, dans un immeuble déjà livré, avec titres et permis en règle.

Étape 2 : financer l’achat quand on est Français

Plusieurs stratégies de financement s’offrent à vous, combinables si besoin.

Acheter comptant : le plus simple (et souvent le plus rapide)

Pour un étranger à Bali, payer comptant reste la voie la plus fluide :

– Pas de dossier de crédit local

– Pas de contraintes de LTV (loan-to-value)

– Délai de transaction plus court

– Pouvoir de négociation renforcé avec le vendeur ou le promoteur

La plupart des paiements s’effectuent en USD ou IDR par virement international. Il faut intégrer :

– Les frais bancaires et spreads de change

– Les obligations de déclaration (en France, tout transfert important vers l’étranger doit être justifié)

Emprunter en France : utiliser son patrimoine français

Si vous êtes propriétaire en France, vous pouvez financer Bali en vous appuyant sur vos actifs français :

Les atouts des banques françaises pour ce type d’opération :

– Elles prêtent aux non‑résidents et aux acheteurs internationaux

– Taux souvent plus bas et fixes sur 15–20 ans

– Possibilité, pour des opérations ≥ 1 M€ et avec gestion de fortune, de financer jusqu’à 100 % du prix en contrepartie d’avoirs sous gestion

Le HCSF limite toutefois l’endettement à 35 % du revenu brut mensuel, que vous soyez résident ou non.

Emprunter en Indonésie : possible, mais exigeant

Les banques indonésiennes prêtent aux étrangers, mais dans un cadre plus strict :

Certaines banques (Permata Bank, HSBC Indonesia, CIMB Niaga, Bank Mandiri, BCA) ont des produits pour expatriés. Mais sans KITAS/KITAP, l’accès au crédit local est très restreint.

Plan de paiement promoteur (off‑plan)

Si vous achetez un appartement sur plan (off‑plan), il est courant que le promoteur propose un échelonnement des paiements :

– Acompte de 10–30 % à la réservation

– 3 à 5 paiements intermédiaires indexés sur l’avancement (fondations, gros œuvre, toiture, second œuvre)

– Solde (10–20 %) à la livraison

Il s’agit d’un financement court terme consenti par le promoteur sur une durée de construction de 12 à 24 mois. Cette solution dispense de crédit bancaire, mais suppose de disposer des liquidités au fil du chantier.

Résumé des voies de financement pour un Français

Étape 3 : sélectionner l’appartement et vérifier sa légalité

Une fois votre budget fixé et votre structure cible choisie (leasehold, Hak Pakai, PT PMA), vous pouvez attaquer la recherche.

Recherche et présélection

Vous pouvez combiner :

– Portails locaux (Exotiq, Bali.Realestate, Propertia, plateformes d’agences)

– Agences spécialisées dans les investisseurs étrangers

– Recommandations de la communauté francophone (Canggu, Ubud, Seminyak, Sanur)

À ce stade, l’objectif est de dresser une short‑list compatible avec :

– Votre budget et votre mode de financement

– Votre zone cible (Canggu, Pererenan, Umalas, Sanur, Ubud, etc.)

– Votre stratégie (locatif court terme, long séjour, résidence principale)

– La structure juridique proposée par le vendeur (leasehold, strata Hak Pakai, etc.)

Due diligence : l’étape à ne jamais bâcler

Avant de verser un seul centime au vendeur, la loi indonésienne impose de passer par un notaire‑PPAT. C’est lui qui :

En parallèle, il est fortement recommandé d’avoir un avocat spécialisé pour :

Une bonne due diligence inclut aussi :

– Un contrôle des limites du lot par un géomètre (fréquence élevée de litiges de bornage)

– Un audit technique du bâtiment (surtout pour du secondaire ou de l’ancien) : infiltration, drainage, électricité, structure. Des études montrent que 55–60 % des villas neuves présentent des défauts cachés dans les 6–12 mois (étanchéité, évacuation, finitions). Pour un immeuble d’appartements, les mêmes risques existent.

Étape 4 : offre, dépôt et signature chez le notaire

Lorsque vous avez trouvé l’appartement et que la due diligence s’annonce positive, la séquence classique est la suivante.

1. Lettre d’intention / reservation agreement Un document court, parfois accompagné d’un dépôt de réservation (souvent 10 %, parfois un montant fixe de 2 000 à 10 000 USD pour un off‑plan). Ce dépôt doit être versé sur un compte séquestre du notaire, jamais directement au vendeur ou à l’agent.

2. Contrat préliminaire (PPJB / CSPA) Ce contrat détaille le prix, les modalités de paiement, les délais, la nature du droit transféré (leasehold, Hak Pakai, strata), les conditions suspensives (aboutissement satisfaisant de la due diligence, par exemple).

– 4. Signature de l’acte

– L’acte est lu en indonésien par le notaire, qui peut en expliquer les points clés en anglais

– Vous pouvez signer en personne, ou via une procuration (POA) si vous achetez à distance

– Dès signature et paiement intégral, le notaire enregistre le droit au BPN

– 5. Remise des clés et des certificats

– Vous recevez une copie officielle de l’acte

– Pour un appartement, le droit en copropriété (strata title) ou le contrat de lease enregistré

– En pratique, vous disposez alors légalement du droit d’occuper, louer et revendre ce droit

Combien coûte réellement l’opération : taxes et frais cachés

Beaucoup d’acheteurs se fient au “prix affiché” de l’appartement et oublient qu’en Indonésie, les frais de clôture peuvent ajouter 10 à 20 % à la facture finale, selon la structure.

Les principaux postes de coûts à l’achat

Pour un Français achetant un appartement à Bali, il faut intégrer :

– Frais de notaire / PPAT :

– En pratique 0,5 à 1 % du prix, parfois jusqu’à 2 % sur certains dossiers complexes

– Incluent vérification de titre, rédaction des actes, enregistrement, formalités fiscales

– Taxe d’acquisition BPHTB (si applicable au type de droit) :

– 5 % de la base taxable, égale au prix ou à la valeur fiscale officielle (NJOP) si elle est supérieure, moins un petit abattement (NPOPTKP) souvent entre 60 et 80 millions IDR

– Principal poste de coût pour un achat en Hak Pakai ou HGB via PT PMA

– Honoraires d’avocat et de due diligence :

– Titres, zonage, inspections : quelques millions d’IDR pour chaque volet

– Dossiers complexes : jusqu’à 0,5–1,5 % de la valeur du bien

En pratique, pour un achat classique en Hak Pakai ou via PT PMA, la somme des frais statutaires (PPN 11 % + BPHTB 5 % + notaire 1–2 %, hors avocat) peut mécaniquement approcher 17–18 % du prix affiché. Pour un leasehold pur, l’absence de BPHTB et de PPN (s’il s’agit d’une revente entre particuliers) réduit lourdement la note : les rapports 2026 parlent de 6–9 % de coûts effectifs de closing pour les biens éligibles à des journées de TVA supportée par l’État, et souvent 2–4 % sur un leasehold simple.

Coûts annuels et charges récurrentes

Une fois l’appartement acheté, il faut compter :

– PBB (taxe foncière et bâtie) :

– Taux théorique 0,1 à 0,5 % de la valeur fiscale (NJOP), la réalité pour un appartement moyen est plutôt quelques centaines d’euros par an

– Charges de copropriété / HOA :

– Variables selon les résidences (services, piscine, sécurité, réception)

– Frais de banjar / contributions communautaires (plus fréquents pour villas, mais certains complexes y sont soumis) :

– En général 120 à 300 USD / an

– Factures courantes : électricité, eau, internet, gestion locative

– Impôt sur les loyers :

– En tant que non‑résident, l’impôt prélevé à la source est souvent 20 % du loyer brut, parfois ramené à 10 % si la convention fiscale France–Indonésie est bien appliquée

– Via société (PT PMA), les bénéfices locatifs sont imposés au taux société (≈ 22–25 %)

Comment la fiscalité s’articule pour un Français

En tant que Français, vous devez composer avec : les traditions, la gastronomie, la langue française, la culture et l’histoire de votre pays.

– La fiscalité indonésienne, prélevée sur les revenus générés à Bali (loyers, plus‑values)

– La fiscalité française, si vous restez résident fiscal en France ou percevez des revenus français

La convention fiscale France–Indonésie permet d’éviter la double imposition. En pratique :

Il est donc indispensable de :

– Obtenir un NPWP (numéro fiscal indonésien) si vous exploitez le bien en location

– Consulter un expert‑comptable français familier des conventions fiscales pour optimiser votre structure (détention directe, société, etc.)

Les grands risques à éviter absolument

Le marché est attractif, mais certains pièges reviennent systématiquement dans les dossiers d’étrangers mal accompagnés.

– 1. Le montage en nominee

– Illégal, non opposable, risque de perte totale du bien et de poursuites

– Le “propriétaire” légal est le citoyen indonésien, pas vous

– 2. Zonage et permis non conformes

– Des biens en “green zone” ou sur terrains protégés vendus comme “prêts à louer”

– Des immeubles sans PBG ni SLF, impossibles à exploiter légalement

– Des fermetures administratives de complexes entiers (exemple du cas PARQ à Ubud) pour non‑respect des règles d’urbanisme

– 4. Promesses de rendement irréalistes

– ROI de 20–25 % “garantis” sans tenir compte du remplissage réel, de la saisonnalité, des plateformes, des frais de gestion (souvent 18–25 % du CA)

– Coûts d’exploitation sous‑estimés (maintenance, remises à niveau, marketing, staff)

– 5. Sur‑prix à l’achat

– Agents payés au pourcentage par le promoteur, incités à gonfler les prix

– Absence de comparaison de marché indépendante

– L’essentiel des pertes d’investisseurs vient souvent d’un prix d’achat trop élevé, plus que des problèmes juridiques

La seule parade réaliste : indépendance de vos conseils. Ayez votre propre notaire‑PPAT, votre propre avocat, voire un conseiller acheteur (buyer’s agent) rémunéré à l’honoraire fixe et non à la commission.

Quel rendement viser raisonnablement sur un appartement à Bali ?

Les analyses 2025–2026 convergent : dans les bonnes zones, pour un produit bien positionné et bien géré, un investisseur peut viser :

– Rendement locatif net : 7–12 % par an (après frais de gestion, charges, impôts locaux)

– Croissance annuelle des prix : 5–10 % dans les zones cœur (Canggu, Berawa, Uluwatu) et davantage dans quelques zones émergentes bien choisies

– Rendement total (locatif + plus‑value) : 10–15 % par an sur 5–10 ans pour des actifs solides

Mais ces chiffres ne tiennent que si :

Pour tester la solidité d’un projet, vous pouvez :

1. Estimer un taux d’occupation conservateur (pas le taux “marketing” du promoteur) 2. Appliquer un tarif nuit réaliste, documenté par les listings actuels 3. Enlever 30–50 % du revenu brut pour couvrir gestion, charges, entretien, marketing, impôts locaux 4. Diviser le résultat net par votre coût total d’acquisition (prix + frais + ameublement + mise en route)

En dessous de 7 % net, interrogez soit le prix, soit la qualité de l’actif.

Acheter à distance : possible pour un Français, mais structuré

En 2026, de nombreux Français achètent leur appartement à Bali sans être sur l’île pendant la transaction. La procédure type comprend :

Là encore, la clé reste la qualité du notaire‑PPAT et de votre conseil juridique.

En pratique : le parcours type d’un Français qui achète un appartement à Bali

Pour synthétiser :

Bali en 2026 reste un marché exceptionnel pour qui sait conjuguer rêve de vie tropicale et discipline juridique et financière. Un Français bien informé, encadré par un notaire‑PPAT et un avocat indépendants, peut acheter un appartement à Bali de manière légale, sécurisée et rentable, en acceptant une réalité simple : on n’y achète pas “un terrain à vie”, mais des droits bien structurés sur un actif immobilier, dans un des marchés touristiques les plus dynamiques de la planète.

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Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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