Fiscalité immobilière à Bali pour les Français : l’essentiel avant d’acheter

Publié le 9 juin 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter une villa à Bali fait rêver de nombreux Français. Mais derrière les photos de piscines à débordement se cache une réalité moins glamour : un cadre juridique très particulier pour les étrangers, et une fiscalité qui se joue à la fois en Indonésie et en France. Sans préparation, on peut se retrouver avec un montage illégal, une taxe de 20 % sur un loyer… ou une mauvaise surprise à la revente.

Ce que les Français n’ont pas le droit d’acheter à Bali

Avant même de parler d’impôts, il faut comprendre un point crucial : en Indonésie, et donc à Bali, un étranger ne peut pas être propriétaire en pleine propriété du sol, ce que le droit local appelle le Hak Milik.

Le Hak Milik est le titre le plus fort prévu par la loi agraire indonésienne (UUPA n°5/1960). Il est réservé exclusivement aux citoyens indonésiens. Toute tentative de faire apparaître un étranger sur un certificat Hak Milik est juridiquement nulle.

Aujourd’hui, ce type de montage est doublement dangereux. D’une part, il a toujours été juridiquement fragile (le prête‑nom peut vendre, décéder, divorcer…). D’autre part, la province de Bali a durci le ton. Un règlement provincial récent (Perda n°4/2026) :

– réaffirme l’interdiction des montages de nominee,

– prévoit des sanctions pénales possibles,

– vise aussi les intermédiaires qui les organisent.

Autrement dit : continuer à acheter « en Hak Milik via un ami balinais » revient à investir dans un actif sans véritable droit au regard de la loi indonésienne, avec un risque croissant de remise en cause.

Les voies légales d’accès à l’immobilier pour un Français

L’interdiction du Hak Milik ne signifie pas que l’achat est impossible, mais qu’il doit passer par des titres ou structures adaptés. Pour un Français, trois grands cadres sont prévus par la loi indonésienne.

Le leasehold (Hak Sewa) : le plus simple et le plus courant

Le Hak Sewa, souvent appelé « leasehold », est la solution la plus utilisée par les étrangers à Bali, notamment pour les villas en zones touristiques (Canggu, Seminyak, Uluwatu, Ubud…). Juridiquement, il s’agit d’un droit de louer / d’utiliser un terrain (et une villa) pour une durée déterminée.

Caractéristiques principales :

– Accès ouvert à tout étranger : pas besoin de société ni de permis de résidence à long terme.

– Base légale claire : la loi agraire indonésienne (UUPA, article 44) prévoit explicitement que le Hak Sewa peut être détenu par des non‑citoyens.

– Durée typique : 25 à 30 ans pour un premier terme, avec souvent des options de renouvellement. Dans la pratique, on voit de plus en plus de schémas 30 + 20 + 30 ans, soit jusqu’à 80 ans de jouissance potentielle, mais répartis en contrats successifs.

– Structure de droit : le propriétaire indonésien conserve le titre foncier (Hak Milik ou autre) ; l’étranger détient un contrat enregistré qui lui confère un droit d’usage facilement cessible (cession du reste de durée du bail).

– Coût d’entrée : un loyer capitalisé (prix du bail) généralement 30 à 50 % inférieur au prix d’une pleine propriété équivalente.

– limiter l’investissement initial,

– réduire les coûts fiscaux à l’acquisition (pas de taxe de mutation foncière BPHTB),

– rester dans un cadre légal clair sans société.

En contrepartie, il faut intégrer deux réalités : la valeur résiduelle diminue à mesure que la durée restante du bail se réduit, et le renouvellement n’est jamais automatique, il dépend des clauses contractuelles et de la bonne volonté du propriétaire foncier.

Le Hak Pakai (droit d’usage) : quasi‑propriété pour résident

Le Hak Pakai est un véritable titre foncier, enregistré au cadastre, qui confère à son titulaire un droit d’usage exclusif sur un terrain et un bâtiment. Pour un étranger, c’est la forme qui s’approche le plus d’une pleine propriété stable dans le temps, à condition de remplir plusieurs critères.

Conditions et limites :

Durée du titre :

– Sur terrain d’État ou terrain géré par l’État, le schéma de référence est 30 ans + 20 ans + 30 ans, soit 80 ans potentiels.

– Sur terrain Hak Milik d’un Indonésien, on retrouve souvent un schéma de 30 ans renouvelables, parfois jusqu’à 60 ans au total.

Point de vigilance majeur : si l’acheteur perd sa qualité de résident (expiration de KITAS, départ définitif, changement de statut), il a en principe 12 mois pour transférer le Hak Pakai à un ayant droit (Indonésien, autre étranger éligible) ou le convertir en bail. À défaut, le droit peut être annulé.

Le Hak Pakai est donc particulièrement adapté :

– au Français qui souhaite vivre une partie de l’année à Bali avec un titre résident,

– à ceux qui recherchent une sécurité juridique renforcée et une durée longue,

– aux biens de standing dépassant les seuils de valeur fixés pour les étrangers.

La société de droit indonésien PT PMA : l’outil pour un investissement professionnel

Pour des projets plus ambitieux (multiples villas, complexe touristique, exploitation commerciale structurée), la solution souvent retenue est la création d’une société indonésienne à capitaux étrangers, appelée PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing).

– un titre Hak Guna Bangunan (HGB), droit de construire sur un terrain,

– ou parfois un Hak Pakai de nature commerciale.

Principales caractéristiques :

– C’est la société, et non la personne physique, qui est titulaire du droit foncier.

– Le HGB fonctionne comme une pleine propriété économique sur une longue durée, renouvelable, parfaitement adaptée aux activités de location touristique.

– Le PT PMA est soumis à l’impôt sur les sociétés, au taux de l’ordre de 22 % sur le bénéfice net.

– La mise en place a un coût non négligeable (capital déclaré autour de 10 milliards de roupies, frais de création, honoraires de notaire, obligations comptables annuelles).

Cette structure présente plusieurs avantages pour un investisseur français :

– Elle permet d’imputer les charges (salaires, maintenance, marketing, intérêts d’emprunt, amortissements) sur le résultat imposable, ce qui n’est pas possible en nom propre avec une simple location de villa.

– Elle professionnalise l’activité, ce qui est apprécié des autorités locales dans un secteur touristique surveillé.

– Elle peut faciliter la planification fiscale internationale, en articulant l’imposition en Indonésie et en France grâce à la convention fiscale bilatérale.

En contrepartie, il faut accepter plus de formalités (comptabilité locale, déclarations périodiques, contrôles…) et un coût de fonctionnement récurrent.

Les taxes à l’acquisition : ce que paie un Français à l’achat

La fiscalité à l’entrée dépend fortement de la structure juridique choisie. Leasehold simple ou achat via PT PMA ne sont pas traités de la même façon.

BPHTB : la taxe indonésienne sur l’acquisition de terrain et bâtiment

La BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) est l’équivalent d’un droit de mutation sur les terrains et bâtiments. Elle frappe les transferts de titres fonciers (Hak Milik, HGB, Hak Pakai), mais pas la simple conclusion d’un bail.

Principes de calcul :

– Assiette = la valeur taxable, définie comme le plus élevé entre :

– le prix déclaré dans l’acte,

– la valeur officielle NJOP fixée par l’administration.

– On déduit une petite franchise locale (NPOPTKP, généralement 60 à 80 millions IDR dans les régences de Bali).

– Taux standard = 5 % de cette base taxable.

En pratique, pour un terrain/bâtiment d’une valeur de 1,2 milliard de roupies avec une franchise de 60 millions, la BPHTB tourne autour de 57 millions de roupies.

Points clés pour un Français :

Conséquence très concrète : acheter via un PT PMA qui prend un HGB ou un Hak Pakai déclenche cette taxe de 5 %, alors qu’un bail simple n’y est pas soumis.

TVA / PPN : quand s’applique la taxe sur la valeur ajoutée immobilière

La PPN (Pajak Pertambahan Nilai) est la TVA indonésienne. Elle ne frappe pas tous les achats immobiliers, mais seulement ceux réalisés auprès d’un vendeur assujetti, typiquement un promoteur ou une société immatriculée à la TVA.

Paramètres importants :

Le gouvernement indonésien utilise régulièrement la TVA comme instrument de relance. Des régimes temporaires de TVA « prise en charge par l’État » (PPN‑DTP) sont parfois mis en place pour des logements neufs sous un certain prix, ce qui peut réduire fortement la facture pour l’acheteur. Ces mesures varient dans le temps, il est donc indispensable de vérifier, au moment du projet, si une exonération partielle est en vigueur pour la catégorie de bien visée.

Taxes propres aux montages en leasehold

Dans un achat en Hak Sewa, il n’y a pas de mutation de titre foncier, donc pas de BPHTB. Mais le fisc indonésien considère qu’il s’agit d’un revenu pour le bailleur, qui doit payer un impôt final (PPh) sur le montant du « prix du bail ».

Ce PPh sur la cession de bail est en pratique :

– de l’ordre de 10 % de la valeur du bail pour un bailleur disposant d’un numéro fiscal indonésien (NPWP),

– porté à 20 % si le bailleur n’a pas de NPWP.

Juridiquement, c’est le vendeur/bailleur qui est débiteur de cet impôt. Dans la réalité du marché balinais, il est très courant que ce soit l’acheteur qui le prenne à sa charge, négocié dans le prix ou mentionné explicitement dans la promesse de vente.

Honoraires de notaire (PPAT) et frais annexes

Toute transaction d’un certain montant doit passer par un notaire‑PPAT (officier public chargé des actes fonciers). Il sécurise la transaction, contrôle les titres, rédige l’acte (AJB pour une vente de titre, contrat de bail pour un leasehold), enregistre l’opération et déclare les taxes.

Ses honoraires se situent en général :

– entre 1 et 1,5 % du prix de vente pour l’immobilier,

– avec parfois une facturation forfaitaire sur des transactions modestes.

À ces honoraires s’ajoutent des frais administratifs (enregistrement au BPN, timbres fiscaux, traductions assermentées…) qui restent limités par rapport aux montants en jeu.

On peut résumer ainsi les principaux coûts à l’entrée pour un Français :

Ces pourcentages sont donnés à titre indicatif : les pratiques exactes, le partage des frais et les éventuelles exonérations temporaires doivent être vérifiés dossier par dossier.

Les impôts annuels de détention à Bali

Une fois la villa achetée, la fiscalité indonésienne devient plus légère mais continue : la taxe annuelle foncière, éventuellement d’autres charges liées à l’exploitation commerciale.

La taxe foncière indonésienne : PBB

Le PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) est l’équivalent local de notre taxe foncière. Elle s’applique à toutes les propriétés, qu’elles soient détenues par un Indonésien ou par une société (y compris PT PMA).

Principes de calcul :

Quelques chiffres pour se repérer :

– Une villa avec un NJOP de 310 millions de roupies supporte un PBB d’environ 310 000 IDR par an, soit 20 € environ.

– Sur une villa estimée autour de 300 000 USD, la PBB annuelle se situe généralement dans la fourchette de 30 à 180 USD.

Autres taxes éventuelles

Deux autres imposants peuvent apparaître :

– la taxe sur la construction (2 à 4 % du budget de travaux) en cas de construction neuve ou très gros travaux,

– le PPnBM, taxe sur les biens de luxe, qui ne concerne que les ventes primaires de biens au‑delà d’un prix très élevé (de l’ordre de 30 milliards de roupies). Elle a peu d’incidence sur un investisseur moyen, mais compte pour le très haut de gamme.

Louer sa villa : fiscalité indonésienne des revenus locatifs

Pour beaucoup de Français, la villa de Bali n’est pas seulement une résidence secondaire : c’est aussi un actif locatif. À partir du moment où un revenu est généré en Indonésie, le fisc local réclame sa part.

Taux applicables selon le statut du propriétaire

La fiscalité indonésienne sur les loyers fonctionne essentiellement via des retenues à la source proportionnelles au chiffre d’affaires, sans déduction de charges pour les particuliers.

On distingue deux grands cas :

1. Propriétaire considéré comme résident fiscal indonésien (séjour plus de 183 jours par an en Indonésie, ou certains titulaires de KITAS/KITAP) :

– Impôt sur les loyers = 10 % du montant brut encaissé.

– Cet impôt est dit « final », il n’y a pas de second calcul sur un résultat net.

2. Propriétaire non‑résident fiscal indonésien :

Les revenus générés via une société PT PMA relèvent d’un traitement différent : ils sont intégrés au résultat imposable de la société, qui supporte un impôt sur les sociétés (CIT) autour de 22–25 % sur le bénéfice net, avec possibilité de déduire les charges d’exploitation (salaires, entretien, marketing, intérêts, amortissements…).

Convention fiscale franco‑indonésienne et loyers de biens immobiliers

La convention fiscale signée entre la France et l’Indonésie au tournant des années 1980 reprend un principe classique de l’OCDE : les revenus immobiliers sont imposables dans l’État où est situé l’immeuble.

Concrètement :

– Les loyers d’une villa à Bali sont imposables en Indonésie,

– L’Indonésie conserve ce droit exclusif, la convention n’a pas vocation à réduire ce taux pour ce type de revenu,

– Mais, côté français, le contribuable doit déclarer ces revenus mondiaux, la France tenant compte de l’impôt payé en Indonésie pour éviter une double imposition économique.

1. subit un prélèvement en Indonésie (10 ou 20 % du brut, ou CIT via un PT PMA), 2. déclare ces loyers en France, 3. bénéficie d’un mécanisme de crédit d’impôt ou d’imputation pour ne pas être taxé deux fois sur la même base.

Comment réduire légalement le 20 % de retenue indonésienne

Le taux domestique de 20 % sur les loyers bruts peut être ramené à 10 % dans le cadre d’une convention, mais ce n’est jamais automatique.

Pour bénéficier du taux conventionnel, l’investisseur français doit :

– prouver sa résidence fiscale en France via une attestation officielle délivrée par l’administration française,

– fournir cette attestation, traduite et apostillée, à l’agent payeur indonésien (gestionnaire de villa, plateforme locale, PT PMA…) qui effectue la retenue à la source,

– faire remplir et déposer le formulaire ad hoc de l’administration fiscale indonésienne (DGT‑1), désormais géré de manière dématérialisée.

Sans ces formalités, c’est le taux plein de 20 % qui sera appliqué, même si la convention prévoit un plafond inférieur.

Revendre sa villa : la fiscalité indonésienne des plus‑values

En Indonésie, l’imposition des cessions immobilières fonctionne principalement par un prélèvement proportionnel sur le prix de vente, considéré comme un impôt final sur le revenu.

Vente d’un titre foncier (Hak Milik, HGB, Hak Pakai)

Lorsqu’un terrain ou un bâtiment est cédé avec transfert de titre :

– le vendeur paie un impôt final (PPh) égal en pratique à 2,5 % du prix de vente brut ou de la valeur NJOP si elle est supérieure,

– le revenu net (gain réel) n’est pas recalculé ; ce taux s’applique à la totalité du prix.

En parallèle, l’acheteur supporte la BPHTB de 5 % vue plus haut. Sur une revente standard, la mécanique ressemble à ceci :

Pour la majorité des transactions, un vendeur perçoit donc environ 92 à 93 % du prix brut, après prélèvement de la PPh et commission d’agent immobilier (souvent autour de 5 %).

Revente d’un leasehold (cession de bail)

Quand il ne s’agit que de céder un droit de leasehold, la logique change :

– le bailleur initial (propriétaire indonésien du foncier) est à nouveau imposé sur la valeur de la « vente de bail »,

– un taux de 10 % sur le prix de cession est souvent mentionné pour un vendeur disposant d’un NPWP,

– sans NPWP, l’administration peut réclamer 20 %.

Transmission par succession : pas d’impôt indonésien, mais des démarches

Bon point pour les héritiers : en Indonésie, la transmission par décès d’un bien immobilier n’est pas soumise à un impôt spécifique. Le droit indonésien :

– exonère de PPh les transferts de droits sur terrains et bâtiments qui résultent d’une succession,

– demande en contrepartie une attestation d’exonération délivrée par l’administration fiscale, sur demande formelle des héritiers.

En pratique, un héritier français d’une villa balinaise ne paiera pas d’impôt indonésien spéfique au moment de la transmission. Mais :

– il devra probablement régler certaines taxes si le bien est ensuite revendu,

– et surtout, il devra prendre en compte l’imposition française des successions (droits de succession, règles de territorialité, absence de traité spécifique franco‑indonésien pour les successions).

Ce qu’un Français doit déclarer en France pour sa villa de Bali

Pour un résident fiscal français, la règle de base est simple : la France impose les personnes qui y résident sur l’ensemble de leurs revenus mondiaux et de leurs actifs immobiliers, sous réserve des conventions internationales.

Déclaration des loyers de la villa balinaise

Les loyers perçus à Bali, qu’ils aient déjà été imposés ou non en Indonésie, doivent être déclarés dans la déclaration annuelle française.

– Les revenus d’une location nue seraient assimilés à des revenus fonciers.

– Les revenus d’une location meublée touristique ressemblent davantage à des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Dans les faits, beaucoup de structures balinaises ressemblent plus à une activité para‑hôtelière.

La convention fiscale franco‑indonésienne laisse à l’Indonésie le droit principal d’imposer ces revenus immobiliers. La France, de son côté :

– prend en compte ces loyers pour déterminer le taux moyen d’imposition (effet de « taux effectif »),

– ou applique un crédit d’impôt / mécanisme d’imputation, afin qu’il n’y ait pas de double taxation économique.

Intégration dans l’IFI : l’impôt français sur la fortune immobilière

Si le patrimoine immobilier net d’un foyer fiscal dépasse 1,3 million d’euros, la villa de Bali entre dans l’assiette de l’IFI, même si elle est située hors de France.

Principes :

– Un résident fiscal français doit inclure tous ses biens immobiliers, qu’ils soient situés en France ou à l’étranger.

– La villa de Bali doit être évaluée à sa valeur de marché au 1er janvier de l’année, diminuée des dettes afférentes (emprunts, etc.).

– Le barème de l’IFI est progressif, de 0,5 % à 1,5 % sur les tranches au‑delà de 800 000 €, avec déclenchement effectif dès 1,3 M€.

Pour un Français non‑résident, seule la pierre située en France est concernée par l’IFI. Mais dès lors qu’il est résident, la villa balinaise est en pleine vue de l’administration fiscale, qu’elle soit détenue en direct, via une société indonésienne ou à travers un montage plus élaboré.

Plus‑value française à la revente : coordination avec la fiscalité indonésienne

Lorsqu’un résident français revend sa villa de Bali, il subit : des conséquences fiscales.

La convention fiscale entre les deux pays prévoit un mécanisme pour éviter la double imposition stricte sur une même plus‑value :

– l’Indonésie a un droit d’imposer les gains, soit directement (vente d’un bien), soit indirectement (vente de parts d’une société principalement immobilière),

– la France, en tant que pays de résidence, tient compte de l’impôt réellement payé en Indonésie pour calculer son propre prélèvement.

En pratique, un conseiller fiscal français doit : analyser la situation fiscale de ses clients, proposer des solutions adaptées, tenir compte des évolutions législatives et assurer le suivi des déclarations fiscales.

1. reconstituer le prix de revient de l’investissement (prix d’achat, travaux, frais), 2. déterminer la plus‑value nette selon le droit français, 3. appliquer les abattements pour durée de détention (si applicables au schéma retenu), 4. imputer ou tenir compte de l’impôt étranger (2,5 % / 10 % déjà payé).

L’enjeu est de ne pas structurer un projet qui multiplie les couches d’imposition sans possibilité d’imputation.

Bien choisir sa structure : arbitrage fiscal et juridique pour un Français

Face à ces règles, comment un acheteur français doit‑il s’y prendre pour choisir entre leasehold, Hak Pakai ou PT PMA ? La fiscalité n’est qu’un paramètre, mais elle pèse lourd dans l’équation.

Leasehold en nom propre : simplicité et fiscalité légère à l’entrée

Profil type :

– Investisseur qui veut limiter l’apport initial,

– Objectif de rendement locatif sur 15–25 ans, sans intention de transmettre sur plusieurs générations,

– Pas de besoin de structure commerciale lourde.

Avantages fiscaux :

– Pas de BPHTB (pas de mutation de titre foncier),

– Coût d’acquisition concentré sur : TVA potentielle (si bien neuf et vendeur assujetti), PPh de 10 % sur le prix du bail (souvent intégré dans la négociation), honoraires de notaire,

– PBB annuel très modéré.

Inconvénients :

Hak Pakai en nom propre : quasi‑propriété à long terme, mais conditions strictes

Profil type :

– Français qui s’installe réellement à Bali (KITAS, « second home » visa…),

– Budget supérieur aux seuils de valeur (minimum 5 milliards IDR pour une maison),

– Recherche d’une stabilité juridique maximale sur plusieurs décennies.

Fiscalité :

– BPHTB de 5 % à l’achat (sur la base taxable),

– PPh de 2,5 % à la revente,

– PBB annuel modéré,

– Loyers éventuels soumis à 10 % final si titulaire résident.

Cette solution est souvent vue comme un compromis entre la simplicité du leasehold et la lourdeur d’une structure PT PMA.

PT PMA + HGB : l’outil des projets d’investissement structurés

Profil type :

– Groupe d’investisseurs, ou individu visant un portefeuille de villas ou un resort,

– Objectif : activité locative intensive, marketing professionnel, personnel sur place, etc.

Atouts fiscaux :

– Revenus traités dans une logique d’impôt sur les sociétés (22–25 % sur le bénéfice net), avec possibilité de déduire de nombreuses charges,

– Différents flux (dividendes, intérêts, redevances) peuvent bénéficier de taux conventionnels réduits pour les distributions vers la France, selon les règles de la convention franco‑indonésienne,

– Structuration potentielle des sorties : vente de parts de la société plutôt que du bien lui‑même, avec une fiscalité des plus‑values différente.

Contreparties :

– Coût d’installation (capital, notaires, conseil),

– Coûts de fonctionnement (comptabilité, audits, déclarations),

– Besoin d’une gouvernance claire pour éviter tout risque de redressement pour abus de convention (la convention impose une « substance économique » réelle à la société).

Un mot sur la conformité : notaire, titres et contrôles

Quel que soit le montage, un point est non négociable : tout passe par un notaire‑PPAT. Sa mission :

Un acheteur français a donc intérêt à :

– se faire assister d’un conseil indépendant (avocat, fiscaliste) en plus du notaire, surtout pour articuler la situation indonésienne avec le fisc français,

– refuser les montages « clés en main » de type nominee, même présentés comme tolérés,

– exiger des tableaux chiffrés des coûts totaux (acquisition, annuels, sortie) pour chaque scénario.

Conclusion : investir à Bali quand on est Français, une opération fiscale à deux étages

Acheter un bien immobilier à Bali ne se résume pas à signer un contrat devant un notaire local. Pour un Français, chaque décision – type de titre, recours à une société, stratégie locative, horizon de détention – a des conséquences fiscales à la fois en Indonésie et en France.

Quelques idées forces à retenir :

En pratique, un projet réussi repose sur une double compétence : un conseil local (notaire, avocat indonésien) pour sécuriser les titres et les taxes à Bali, et un conseil français pour intégrer cet actif dans une stratégie patrimoniale globale (impôt sur le revenu, IFI, succession, protection du conjoint et des enfants).

Ne pas se contenter de la phrase « tout le monde fait comme ça » est sans doute la meilleure assurance contre les mauvaises surprises fiscales, des deux côtés de la planète.

Conseil fiscal

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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