Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Dans la jungle des destinations « soleil + rendement », trois noms reviennent systématiquement sur les radars des investisseurs francophones : Bali, Phuket et Hoi An. Même région du monde, même climat de carte postale, même promesse de revenus locatifs… mais en 2026, ces trois marchés n’ont plus grand-chose en commun dès qu’on regarde le droit de propriété, la fiscalité, les rendements nets et le niveau de risque.
Investir en Indonésie, Thaïlande ou Vietnam n’est plus interchangeable. Chaque pays impose désormais plus de règles, plus de contrôle, des rendements réalistes et des écarts de performance croissants. Pour un horizon 2026-2030, privilégiez la protection du capital et la durabilité du cash-flow.
Dans cet article, on confronte Bali, Phuket et Hoi An sur les critères qui comptent vraiment en 2026 : structure juridique, rendement net, dynamique de marché, contraintes réglementaires et profil de risque. Avec, à la fin, une réponse nuancée : chaque destination correspond à un type d’investisseur précis.
Trois marchés, trois logiques d’investissement
Avant de rentrer dans les chiffres, il faut poser le décor : Bali, Phuket et Hoi An ne jouent pas du tout le même rôle dans un portefeuille.
Bali est passé du « Far West » post-Covid à un marché en correction contrôlée. L’île reste ultra désirable, mais l’explosion de l’offre de villas, l’entrée en vigueur de nouvelles règles contre les montages « gris » et le durcissement des contrôles sur les locations touristiques obligent désormais à jouer avec un niveau de professionnalisation quasi hôtelier. Bali, en 2026, c’est un marché de croissance et de risque.
Les rendements à Phuket, bien que plus modestes, se réalisent dans les faits avec un cadre légal clair et une demande touristique massive.
Hoi An, enfin, est un marché de niche, ultra réglementé, au cœur de la trajectoire de croissance vietnamienne. On n’y retrouve ni la liquidité ni l’intensité touristique de Phuket ou Bali, mais un couple risque/rendement intéressant pour ceux qui jouent le long terme sur un actif très patrimonial, dans un pays où l’immobilier reste perçu comme réserve de valeur.
Droit de propriété : ce que vous achetez vraiment
Le premier filtre, en 2026, n’est pas le yield, mais le titre de propriété. Bali, Phuket et Hoi An se distinguent ici de façon très nette.
Phuket : la pleine propriété sur les condos, un avantage décisif
En Thaïlande, un étranger peut détenir un appartement en copropriété en pleine propriété (Freehold) à vie, tant qu’il reste dans le quota de 49 % d’unités étrangères dans le projet et que les fonds sont transférés en devise étrangère. Pour les villas et terrains, on reste sur des baux longue durée 30+30+30 ans, mais dans un cadre contractuel éprouvé.
Pour un appartement :
| Destination | Droit de propriété typique (appartement) | Durée | Remarques |
|---|---|---|---|
| Phuket | Freehold (pleine propriété) | Illimitée | 49 % max du projet pour les étrangers |
| Bali | Leasehold | 25–30 ans | Renouvellement contractuel, non garanti par la loi |
| Hoi An | Droit d’usage limité | 50 ans renouvelables | Limites de quotas étrangers par immeuble |
Ce Freehold « à vie » sur les condos de Phuket change tout pour l’investisseur long terme. Il facilite le refinancement, rassure les héritiers, et rend la revente à un acheteur international beaucoup plus fluide. Dans un monde où les cycles se raccourcissent, un actif simple à comprendre juridiquement a une valeur propre.
Bali : le royaume du Leasehold encadré… et la fin de la zone grise
En Indonésie, un étranger ne peut pas détenir de Hak Milik (propriété foncière pure). À Bali, l’immense majorité du stock disponible pour les étrangers est donc en Leasehold 25 à 30 ans, parfois assorti d’options de renouvellement, et/ou via une société d’investissement étrangère (PT PMA) qui détient des droits type Hak Guna Bangunan ou Hak Pakai.
Ce nombre clé structurant le marché balinais doit être extrait du contenu fourni, mais aucun chiffre spécifique n’est présent dans le texte donné.
– 83 % de l’offre est en Leasehold.
– 87 % du stock est composé de villas (contre 13 % d’appartements, en forte hausse).
– 68 % des biens sont déjà construits, 32 % en off-plan.
Pendant des années, beaucoup d’étrangers ont tenté de contourner ces limites avec des montages de prête-nom (« nominee »). C’est terminé. La réglementation provinciale n°4 de 2026 ne crée pas une nouvelle interdiction – ces schémas étaient déjà nuls au regard du droit foncier indonésien –, mais ajoute désormais un volet pénal visant acheteur, prête-nom et intermédiaire. Autrement dit, le « petit raccourci » juridique peut désormais se terminer en contentieux pénal.
En parallèle, Jakarta et la province de Bali ont basculé sur un système entièrement digital (OSS-RBA), avec :
Créer une PT PMA en Indonésie exige un capital minimum libéré de 2,5 milliards IDR, un plan d’investissement total d’au moins 10 milliards IDR par code d’activité (incluant foncier et bâtiments pour l’immobilier), un verrouillage du capital sur 12 mois, et un blocage des KBLI à risque faible ou moyen-faible pour les PT PMA domiciliées à Bali.
Le message est clair : Bali reste ouvert aux investisseurs, mais uniquement via des structures propres, suffisamment capitalisées et parfaitement alignées sur le zonage.
Hoi An : un marché UNESCO sous haute surveillance
Au Vietnam, tout le foncier appartient à l’État. Les particuliers – vietnamiens ou étrangers – reçoivent des droits d’usage limités dans le temps, typiquement 50 ans pour un étranger, renouvelables une fois, pour un total possible de 100 ans, sous condition de continuer à résider ou opérer dans le pays.
À Hoi An, la couche UNESCO complexifie encore le tableau :
– la Zone I, c’est-à-dire le cœur de la vieille ville classée, est interdite à l’acquisition par des étrangers ;
– dans les autres quartiers, la loi vietnamienne impose les plafonds standard :
– 30 % maximum d’unités étrangères dans un immeuble,
– 250 maisons maximum par quartier administratif pour les étrangers.
De plus, chaque projet doit disposer d’un plan 1/500 approuvé et d’une certification d’absence de conflit avec les zones de défense nationale avant que les titres ne soient délivrés. En pratique, le marché de Hoi An est très filtré, avec peu d’actifs accessibles aux non-résidents, mais sur un cadre juridique clair.
Rendements : le brut fait rêver, le net décide
Une fois posé ce socle juridique, on peut comparer les chiffres. Et la nuance la plus importante, c’est la différence entre rendement brut affiché et rendement net réalisable, après fiscalité, charges et vacance.
Tableau comparatif des rendements et prix
| Indicateur clé (2026) | Bali | Phuket | Hoi An (Vietnam) |
|---|---|---|---|
| Prix moyen m² (plage d’ensemble) | 2 200 – 4 800 USD | 2 800 – 4 500 USD | 20–30 M VND/m² (env. 800–1 200 USD/m²) |
| Budget mini studio / 1 chambre | 90 000 – 150 000 USD (Canggu/Uluwatu) | 80 000 – 120 000 USD | Fortement variable, beaucoup plus bas |
| Rendement brut typique | 12–18 % (villas) | 9–14 % (condos/hotels) | 4–6 % (Vietnam grandes villes) ; Hoi An : données fragmentées |
| Rendement net réaliste | 5–8 % | 7–10 % | 3–5 % en pratique (Vietnam urbain) |
| Potentiel appréciation annuelle 2026–27 | 5–10 % (Canggu/Uluwatu) | 10–15 % | >15 %/an sur le littoral premium national, Hoi An inclus |
| Fiscalité sur plus-value | 20 % à Bali (sortie Leasehold) | 0 % (1 % retenue à la source) | Régime vietnamien, taxes à l’entrée et sortie |
| Fiscalité locative étrangère | 10 % PB1 + tranches jusqu’à 20 % | 15 % retenue pour non-résidents | 10 % d’impôt sur les loyers + frais divers |
On voit tout de suite le paradoxe : Bali affiche les plus gros chiffres bruts, mais une fois intégrés les taxes (10 % PB1 sur les loyers, 20 % à la sortie sur la cession du Leasehold, charges d’exploitation élevées), la réalité tourne plutôt autour de 5–8 % nets.
Phuket, lui, annonce moins en brochure – souvent 7–10 % net – mais ces rendements s’avèrent stables et prévisibles, avec un environnement fiscal plus léger (0 % de capital gains tax, 1 % de retenue sur le prix cadastral à la revente, environ 15 % d’impôt à la source pour les loyers des non-résidents, plus des charges locales modestes).
Dans les grandes métropoles vietnamiennes, les rendements bruts sont d’environ 3,5 à 6 %, tandis que les rendements nets descendent souvent entre 2,5 et 3,5 % après impôts, charges de gestion et copropriété. À Hoi An, marché balnéaire touristique, les rendements sont légèrement supérieurs mais restent inférieurs à ceux de Bali ou Phuket.
Bali : des rendements qui tiennent à la gestion fine
Les études locales évoquent pour Bali : la richesse de sa culture, ses traditions uniques, et l’impact du tourisme sur son environnement.
– des rendements bruts de 12–18 % sur les villas bien gérées,
– des rendements nets réalistes de 7–12 % sur les meilleurs emplacements (Canggu/Berawa, Uluwatu/Bingin, Pandawa/Sawangan),
– des cas exceptionnels à 15–20 % de ROI annuel sur des micro-marchés comme Seseh–Cemagi, combinant 6,6–11,5 % de net locatif et 8–12 % d’appréciation.
Mais ces chiffres élevés reposent sur des conditions strictes :
– localisation ultra ciblée,
– permis et titres impeccables (zoning KKPR clair, PBG et SLF en règle),
– design différenciant, éco-conçu,
– gestion professionnelle orientée « hospitality » (et non simple conciergerie),
– modèle intégré (villas dans une résidence avec services plutôt que villa isolée au milieu des rizières).
Dans la pratique, beaucoup de propriétaires « auto-gérés » sur Airbnb subissent :
Méfiez-vous des rendements PCR annoncés à 12–15 % : dans la réalité, après déduction des frais de plateformes, du personnel, de la maintenance et de la fiscalité, ils tombent souvent à 6–8 % nets, dans un contexte de concurrence hôtelière féroce et de baisse des taux d’occupation pouvant atteindre –30 % pour certaines villas fin 2025.
Phuket : moins sexy sur le papier, plus solide dans les chiffres
Les données agrégées pour Phuket en 2026 sont étonnamment cohérentes :
– rendement brut moyen selon Knight Frank : 8,7 % sur la location,
– rendement net typique sur condos et villas bien gérés : 7–10 %,
– taux d’occupation entre 70 et 90 % selon zone et type de bien,
– appréciation annuelle des meilleurs micro-marchés : 7–10 %,
– ROI global combinant loyers et plus-value : 19–28 % par an sur les meilleurs dossiers recensés.
Sur la haute saison (7 à 8 mois, de novembre à avril + un pic estival), les condos de bord de mer ou proches des pôles touristiques affichent :
– Bang Tao / Laguna : 7–9,5 % brut, 85–92 % d’occupation,
– Surin : 7–9 % brut, 82–90 % d’occupation,
– Patong : 8–11 % brut, 85–93 % d’occupation.
La basse saison impacte évidemment les flux, mais la profondeur de la demande (touristes russes, européens, chinois, moyen-orientaux, plus résidents à long terme via visas LTR et élite) donne une courbe de cash-flow beaucoup plus régulière qu’à Bali.
Hoi An : un rendement correct dans une logique patrimoniale
Les données micro sur Hoi An sont plus dispersées, mais quelques repères se dégagent :
Le revenu médian annuel est d’environ 7 000 USD, avec un taux d’occupation de 32-34 % et un tarif journalier moyen de 70-75 USD. Le top 10 % des biens génère environ 2 600 USD par mois avec 78 % d’occupation.
Le revenu médian annuel d’un Airbnb à Hoi An est d’environ 7 000 USD.
Le taux d’occupation médian se situe entre 32 et 34 %.
Le tarif journalier moyen (ADR) est d’environ 70 à 75 USD.
Les meilleurs 10 % des biens atteignent environ 2 600 USD par mois avec 78 % d’occupation.
En parallèle, le marché résidentiel vietnamien dans son ensemble montre :
– des rendements bruts compressés dans les grandes villes : 3,5–4,5 % à Ho Chi Minh City, 4–5 % à Hanoi, 4,5–6 % à Da Nang,
– des rendements nets après impôts et charges ramenés à 2,5–3,5 %.
Hoi An fait un peu mieux grâce au tourisme, mais sans dépasser spectaculairement cette fourchette en moyenne. En revanche, le potentiel d’appréciation est réel :
– les zones côtières touristiques à l’échelle nationale sont attendues sur >15 % de hausse annuelle en 2025–2026,
– le littoral Hoi An – Cu Lao Cham bénéficie des plus fortes révisions de prix de terrain dans la province de Quang Nam.
On est donc sur une logique « je mise sur la montée en gamme du littoral vietnamien et l’essor du tourisme », plus que sur un cash-flow locatif massif.
Dynamique de marché : où en est le cycle ?
À rendement brut équivalent, le timing du cycle fait souvent la différence. Un marché en surchauffe n’offre pas le même rapport risque/rendement qu’un marché en récupération disciplinée.
Bali : de la ruée post-Covid à la normalisation
Après 2020–2023, période où les prix des villas à Canggu et Uluwatu ont bondi de 60–80 % (jusqu’à +47 % pour certaines zones entre 2019 et 2023), Bali entre en phase de correction / consolidation :
– les lancements neufs sont passés d’un pic de 244 000 m² en 2024 à environ 160 000 m² en 2025, signe de refroidissement du côté des promoteurs,
– la valeur totale des ventes a pourtant progressé de 10 % grâce à la montée en puissance des petits biens (1–2 chambres, <250 000 USD),
– la fréquentation internationale a retrouvé, puis dépassé, les niveaux pré-Covid (plus de 6,3 millions de visiteurs en 2024, plus de 7 millions d’arrivées combinées air/mer en 2025),
– la recette globale a néanmoins chuté de 15 % malgré une légère hausse d’occupation (+2 %), sous la pression des hôtels et de la coordination accrue des acteurs sur les plateformes OTA.
En parallèle, le marché se structure :
– montée en puissance d’une « prime à la légalité » : les villas avec zoning, permis (PBG/SLF) et conformité fiscale se vendent et se louent nettement plus cher,
– durcissement des contrôles : immigration, licences, zonage, mise en conformité des offres Airbnb (NIB obligatoire depuis mars 2026, sinon déréférencement),
– fin de l’ère du « je construis n’importe où et ça se loue » : l’oversupply de grandes villas 4–6 chambres génériques a montré ses limites.
Les prévisions 2026 sont sobres : +5 à +10 % de croissance annuelle des prix dans les zones établies (Canggu, Seminyak, Uluwatu), avec davantage de potentiel dans les ceintures émergentes à l’ouest de Canggu, à l’est et au nord. On parle clairement d’un marché mûr, data-driven, où la sélection d’actifs fait la différence entre rendement à deux chiffres et déconvenue.
Analyse du marché immobilier balinais
Phuket : fin du rebond, début de la phase de maturité
Phuket, de son côté, a déjà digéré sa phase de rattrapage post-pandémique. En 2025–2026 :
– les volumes de projets ont été volontairement modérés (autour de 81–82 milliards de THB en 2025),
– le marché est décrit comme en cycle « discipliné, sélectif en capital »,
– les prix ont progressé de 35–45 % entre 2023 et 2025, et devraient encore augmenter de 10–15 % sur 2026–2027 dans les zones clés (Bang Tao, Layan, Kamala, etc.),
– la demande est tirée non seulement par le tourisme (14,2 millions de visiteurs en 2025, avec une trajectoire vers 12 millions rien que pour Phuket d’ici peu) mais aussi par des résidents long-terme : familles expatriées, télétravailleurs haut revenus, retraités.
Par comparaison, Bali a vu des hausses plus violentes (60–80 % sur trois ans dans certains quartiers), et la probabilité de correction est explicitement mentionnée pour 2026–2027 (hausse attendue de 5–10 %, mais avec risque de repli) dans les zones surchauffées comme Canggu/Uluwatu.
Hoi An et le Vietnam : un cycle de normalisation à l’échelle nationale
Le Vietnam entre lui aussi en phase de stabilisation après plusieurs années de hausse rapide :
À l’échelle nationale, les prix ont flambé et les rendements se sont comprimés tandis que la spéculation s’est calmée. Pour 2026, les analystes prévoient une croissance plus sélective, sans grandes hausses généralisées. Les coûts de construction, du foncier et du financement restent élevés, limitant les corrections brutales mais favorisant une montée en gamme. Par ailleurs, les lois foncières et immobilières révisées, effectives en 2025‑2026, renforcent la transparence et réduisent l’espace pour les projets purement spéculatifs.
Pour Hoi An en particulier, les signaux sont :
– une hausse importante des valeurs foncières sur les zones côtières touristiques,
– un rôle accru de la ville dans les projections d’IDE ciblant le littoral (Halong–Hanoi–HCMV–Danang–Hoi An–Sa Pa),
– une offre limitée, surtout dans les secteurs accessibles aux étrangers et hors zone UNESCO.
En résumé, le Vietnam n’est pas en surchauffe à la Bali–Canggu, mais en consolidation structurée, avec un accent sur les projets légalement impeccables, orientés vers une demande réelle (tourisme, retraite, résidence principale).
Régulation, visas et fiscalité : le coût réel de la propriété
Les trois pays ont en 2026 un point commun : l’État a repris la main sur ses marchés immobiliers. Mais la manière de le faire, et les conséquences pour l’investisseur, diffèrent fortement.
Bali : durcissement ciblé, fin de l’informel
Le tournant balinais se joue en plusieurs actes :
Depuis 2026, Bali renforce la régulation des sociétés à capitaux étrangers (PT PMA) : le capital minimum est abaissé à 2,5 milliards IDR mais reste bloqué 12 mois, l’accès OSS est bloqué pour les activités à risque faible à Bali, les locations saisonnières via des pseudo-sociétés de consulting sont impossibles, et Airbnb, Booking ou Expedia exigent un NIB valide depuis mars 2026. De plus, toutes les sociétés doivent migrer leurs codes KBLI d’ici juin 2026, notamment pour les villas, hôtels et glamping, sous peine d’irrégularité, et la répression des pratiques nominee est renforcée par une réglementation provinciale au risque pénal clair.
En parallèle, l’Indonésie a lancé des Golden Visa (5 ans pour 350 000 USD en obligations, actions ou fonds ; 10 ans pour 700 000 USD ou 1 million USD via achat d’appartement) et un Second Home Visa (5 ans renouvelable contre 2 milliards IDR en propriété ou dépôt). Mais ces voies ne changent pas la logique de base : pas de pleine propriété foncière pour les étrangers, et obligation de structure propre et capitalisée pour exploiter commercialement un bien.
Phuket : fiscalité indulgente, mais attention à la résidence fiscale
Du côté thaïlandais, la structure est plus favorable, mais elle se complexifie aussi sur un point : la fiscalité des résidents de fait.
Au-delà de 180 jours par an en Thaïlande, une personne est considérée comme résidente fiscale et imposable sur ses revenus mondiaux.
Pour l’investisseur qui ne passe pas six mois par an à Phuket, la charge fiscale totale reste souvent autour de 1–3 % des loyers bruts, ce qui est très compétitif à l’échelle mondiale. L’inconnu 2026–2027 se situe sur les réformes en cours concernant la taxation des revenus étrangers pour les résidents longue durée, mais la plupart des acheteurs de résidences secondaires en bord de mer ne sont pas concernés.
Hoi An : un pays en pleine refonte légale
Au Vietnam, la tendance est à la protection accrue du particulier et au renforcement des garde-fous :
Les dépôts acheteurs sont bloqués à 70 % sur un compte séquestre au bénéfice de l’acheteur. Seuls les projets approuvés hors zones de défense sont accessibles. Les étrangers paient les mêmes taxes foncières que les locaux, mais doivent gérer les risques de change, les restrictions de capitaux, et conserver preuves de fonds, revenus locaux et contrats.
Côté fiscalité locative, un Airbnb à Hoi An sera frappé par l’impôt sur les loyers (environ 10 %) et diverses charges ; après frais de gestion et copropriété, on retombe fréquemment autour de 3–5 % nets, ce qui, comparé aux rendements de Phuket ou Bali, renforce l’idée que l’intérêt majeur de Hoi An se situe dans l’appréciation du capital et la dimension patrimoniale, plus que dans le cash-flow immédiat.
Profils d’investisseurs : qui doit aller où en 2026 ?
À ce stade, on voit bien que la question « Bali ou Phuket ou Hoi An ? » n’a pas de réponse universelle. Elle dépend de ce que vous cherchez à optimiser : sécurité juridique, revenu, plus-value, usage personnel, tolérance au risque.
Pour clarifier, on peut résumer les profils gagnants pour chaque marché.
Phuket : pour l’investisseur qui privilégie stabilité et protection
Phuket coche une série de cases très claires :
– Freehold à vie sur les condos, avec un cadre de copropriété éprouvé.
– Marché très liquide sur les zones premium (Bang Tao / Laguna, Kamala, Surin, Kata/Karon, Rawai/Nai Harn), alimenté par une demande mondiale.
– Rendements nets de 7–10 % réalistes sur les meilleurs actifs bien gérés, avec une appréciation projetée de 10–15 % sur 2026–2027 dans les bons secteurs.
– Fiscalité prévisible et modérée, particulièrement pour les non-résidents à durée de séjour limitée.
Phuket s’impose donc pour : son climat tropical, ses plages magnifiques et son ambiance festive.
Ce type d’investissement convient aux personnes recherchant un revenu stable plutôt qu’un gain exceptionnel, souhaitant préserver du capital dans un actif tangible dans un contexte de forte demande touristique, et privilégiant une sortie de revente fluide grâce à un marché secondaire international.
Pour un couple européen ou un investisseur CIS qui veut :
– un 7–10 % net probant plutôt qu’un 15 % théorique,
– une pleine propriété transmissible,
– une infrastructure de niveau international (santé, écoles, accessibilité aérienne),
Bali : pour l’investisseur offensif, très sélectif, capable de gérer la complexité
Bali, lui, attire un autre profil :
– investisseur prêt à accepter l’incertitude juridique du Leasehold et la complexité du PT PMA,
– capacité à financer (ou co-financer) une structure avec au moins 150 000 USD de capital et un plan d’investissement lourd,
– appétence pour une gestion quasi-hôtelière, avec du marketing digital, une expérience client poussée, une attention aux avis en ligne et à la réputation.
En échange de cette complexité, Bali peut encore offrir :
Les rendements nets sur les projets de Bali les mieux structurés atteignent 8 à 12 %.
Mais en 2026, on ne peut plus venir à Bali pour « acheter au feeling ». Il faut :
– vérifier systématiquement les certificats fonciers, le zoning KKPR, PBG, SLF, servitudes d’accès, drainage,
– refuser toute opération en nominee,
– envisager un horizon de 2–4 ans pour des opérations opportunistes (achat, montée en gamme, revente) dans un marché qui se normalise vite.
Pour l’investisseur qui aime les dossiers complexes mais potentiellement très rémunérateurs, qui veut aussi un pied-à-terre lifestyle dans une île iconique, Bali reste un laboratoire de rendement à haut risque / haute récompense.
Hoi An : pour les patients, patrimoniaux, long terme Vietnam
Enfin, Hoi An convient à un troisième type de profil :
Ce placement convient aux investisseurs croyant au cycle long du marché (croissance économique, IDE, classe moyenne), visant la conservation de valeur et l’appréciation progressive plutôt que le cash-flow immédiat, et prêts à gérer un cadre juridique verrouillé : plafonds de propriété, bail de 50 ans renouvelable, contraintes UNESCO.
Les points forts :
– un marché locatif touristique en croissance avec des Airbnb capables de générer plus de 2 600 USD/mois pour les meilleures unités,
– une tendance nationale à la hausse des prix sur les côtes touristiques (>15 % par an attendus sur certaines sous-marchés),
– un cadre réglementaire en amélioration (séquestre bancaire des dépôts, clarification des règles de propriété étrangère).
Les limites :
– des rendements nets difficiles à faire dépasser durablement les 3–5 %, dans un contexte de coûts croissants et de concurrence régionale,
– une liquidité moindre qu’à Phuket ou Bali, notamment pour la revente à des acheteurs internationaux.
Pour un investisseur déjà exposé à la Thaïlande ou à l’Indonésie, Hoi An peut jouer le rôle de pari complémentaire sur la montée en puissance de la côte centrale vietnamienne, plutôt qu’un pilier de cash-flow.
Comment trancher : une grille de lecture simple
Pour terminer, on peut simplifier la décision en une matrice « priorité ». Posez-vous la question : qu’est-ce que je veux optimiser en premier ?
| Priorité n°1 | Destination la plus cohérente en 2026 |
|---|---|
| Sécurité juridique & Freehold | Phuket |
| Rendement net stable | Phuket |
| Potentiel de ROI élevé (mais volatil) | Bali |
| Lifestyle + créativité de projet | Bali |
| Pari long terme sur un pays émergent | Hoi An / Vietnam |
| Résidence secondaire + rentabilité modérée | Phuket |
| Opération de 2–4 ans avec rebranding | Bali |
| Positionnement UNESCO / patrimonial | Hoi An |
Dans les faits, beaucoup d’investisseurs finissent par combiner : les stratégies de diversification et l’investissement dans des actifs à long terme pour maximiser leurs rendements et réduire les risques.
Un socle de sécurité à Phuket, via un ou deux condos freehold dans une résidence gérée, offrant 7 à 9 % net de rendement. Un pari opportuniste à Bali, avec une villa leasehold dans une zone en devenir, gérée de manière agressive pour la location et un plan de sortie à 3-5 ans.
Hoi An, lui, s’adresse davantage à ceux qui ont déjà compris le Vietnam, souvent via Ho Chi Minh City ou Hanoi, et souhaitent diversifier vers un actif plus touristique tout en restant dans le même cadre juridique national.
En conclusion
En 2026, parler de « Bali vs Phuket vs Hoi An » n’a de sens que si l’on précise le type de jeu que l’on veut jouer.
– Phuket est devenue la plateforme la plus rationnelle pour un étranger en quête de Freehold, de rendement net stable et d’une revente fluide dans un environnement fiscal, juridique et touristique très lisible. C’est la destination du revenu prévisible et de la préservation du capital.
– Bali reste la star émotionnelle, mais s’adresse désormais clairement aux investisseurs sophistiqués, capables de naviguer un droit foncier restrictif, une régulation mouvante et un marché entré en phase de normalisation. On y vient pour le potentiel de performance supérieure, au prix d’un risque et d’un effort de structuration nettement plus élevés.
Hoi An se positionne comme un marché de niche au Vietnam, offrant des rendements modérés mais un potentiel d’appréciation intéressant sur le long terme. Dans un cadre légal rigoureux et très contrôlé, ce placement s’inscrit dans une logique patrimoniale de cycle long plutôt que de rentabilité immédiate.
La bonne décision, en 2026, n’est donc pas de savoir si Bali « bat » Phuket ou si Hoi An va « rattraper » ses voisines. La vraie question est : quel rôle chaque marché doit-il jouer dans votre portefeuille global, compte tenu de votre horizon, de votre tolérance au risque et de votre besoin de liquidité ?
Ceux qui répondront honnêtement à cette question auront, beaucoup plus que les autres, une chance de transformer un rêve de tropique en stratégie immobilière réellement performante.
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