Louer un bien immobilier à long terme en Ouzbékistan : mode d’emploi complet

Publié le 21 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

S’installer en Ouzbékistan pour plusieurs mois ou plusieurs années n’a plus rien d’exotique : Tashkent attire diplomates, expatriés, étudiants, freelances et investisseurs, tandis que d’autres grandes villes comme Samarcande ou Boukhara se développent rapidement. Le marché locatif a pourtant ses propres règles, très différentes de celles de l’Europe ou de l’Amérique du Nord. Pour éviter les mauvaises surprises, il faut comprendre à la fois l’état du marché, le cadre légal, la fiscalité, les pratiques courantes… et quelques subtilités administratives.

1. Comprendre le marché immobilier ouzbek avant de louer

Avant même de signer un bail, il est utile de savoir dans quel type de marché vous mettez les pieds : les prix, la dynamique de l’offre, la différence entre locations et achats, et les rendements pour les propriétaires.

L’Ouzbékistan a connu une phase de forte effervescence immobilière entre 2019 et 2021, avec plus de 10 % de croissance annuelle du nombre de transactions. Depuis 2022, le marché s’est stabilisé. En 2024, les achats/ventes de logements ont même reculé de 5,8 % par rapport à 2023, pour s’établir à environ 256 600 transactions sur l’année.

Parallèlement, le stock de logements s’est nettement étoffé : le parc est passé de 7,2 millions d’unités environ en 2016 à 7,6 millions, avec 1,65 million de nouveaux logements ajoutés entre 2017 et 2024. Rien qu’en 2024, plus de 100 000 immeubles d’habitation à plusieurs étages ont été construits, et l’État programme encore 120 000 nouveaux appartements dans des immeubles collectifs pour 2025, financés par 15,5 000 milliards de soums de budget public et 10 000 milliards de crédits bancaires.

Cette montée en puissance de l’offre a un effet direct sur la location de longue durée, particulièrement à Tashkent.

1.1. Évolution des loyers à Tashkent

Entre janvier 2022 et décembre 2024, le loyer moyen au mètre carré à Tashkent n’a presque pas augmenté : +1,2 % seulement sur la période. La courbe est même en dents de scie : une flambée d’environ 25 % en 2022, puis un reflux à partir de 2023, sous l’effet de l’accélération des constructions.

À court terme, pour un futur locataire, cela se traduit par un pouvoir de négociation accru, surtout dans les quartiers où les nouvelles résidences se multiplient.

1.2. Louer ou acheter : quel est le rapport prix/loyer ?

Les données de Tashkent montrent un rapport prix/loyer assez élevé : au 1er janvier 2025, le prix d’un appartement représente l’équivalent d’environ 11,2 années de loyer dans la capitale, et même 14,9 années dans certains calculs d’accessibilité. Ailleurs dans le pays, l’achat est relativement plus abordable : de 7,3 à 8,4 années de loyer dans des régions comme Karakalpakstan, Sirdarya ou Kashkadarya.

Pour un locataire, l’essentiel à retenir est que le marché n’est pas en surchauffe sur les loyers, et que la concurrence entre propriétaires joue plutôt en votre faveur, en particulier sur le long terme.

1.3. Coût de la vie et poids du loyer

À Tashkent, le coût de la vie reste nettement inférieur à celui de la plupart des métropoles occidentales, mais le loyer représente une part significative du budget.

Quelques ordres de grandeur :

Autrement dit, pour un résident local, le logement pèse lourd, alors que pour un expatrié disposant de revenus étrangers, la location longue durée reste relativement abordable, surtout en dehors des quartiers les plus huppés du centre.

2. Où louer à Tashkent ? Aperçu des loyers par quartier

Tashkent concentre l’essentiel de la demande internationale, et les écarts de prix entre districts sont très marqués, tant pour les appartements standard que pour les logements « entièrement rénovés ».

2.1. Appartements avec rénovation standard

Les données disponibles permettent de comparer les loyers moyens dans quelques districts emblématiques pour des appartements rénovés « standard ».

Sergeli et Almazar se profilent comme des options économiques pour des surfaces modestes, avec une offre importante dans des immeubles récents. Mirabad et Yakkasaray, plus centraux et recherchés, affichent des loyers nettement supérieurs, notamment pour les grands appartements.

2.2. Appartements entièrement rénovés

Pour les logements « fully renovated », très prisés des expatriés, l’écart se creuse encore davantage.

Les appartements haut de gamme dans les meilleurs quartiers se rapprochent clairement des standards internationaux, tant en prix qu’en niveau de prestation.

2.3. Centre vs périphérie : ordre de grandeur

Des données converties en soums donnent un autre angle de vue, notamment pour les studios et T2 :

En pratique, un studio ou petit T2 propre dans un bon quartier du centre de Tashkent revient souvent, en équivalent dollars, dans la fourchette 450–800 $ selon le standing, alors que des grands appartements luxueux dans des complexes récents dépassent aisément 1 000–1 500 $.

3. Cadre légal : ce qu’il faut savoir avant de signer

L’Ouzbékistan dispose d’un arsenal juridique assez structuré pour encadrer la location de longue durée. Le texte central est la loi de 1991 « Sur la location » (n° 427‑XII), complétée par le Code civil, le Code du logement, la loi sur l’enregistrement des droits immobiliers (n° 803 de 2022) et plusieurs résolutions du gouvernement.

Une réforme d’envergure est en préparation avec un nouveau projet de loi « Sur la location », destiné à moderniser et clarifier le système à partir de 2027, mais pour l’instant, c’est bien l’ancienne loi, amendée, qui s’applique.

3.1. Forme et durée du contrat de location

Pour un logement résidentiel, la règle est claire : le contrat doit être écrit, et sa durée ne peut pas dépasser cinq ans. Si aucune durée n’est précisée, la pratique et la jurisprudence considèrent généralement qu’il est conclu pour cinq ans, mais en réalité, la plupart des baux résidentiels sont signés pour un an et renouvelés.

Le contrat doit obligatoirement contenir plusieurs éléments clés :

La loi n’impose pas la notarisation pour les baux d’habitation, et la très grande majorité des contrats restent sous seing privé. En revanche, l’enregistrement fiscal est, lui, impératif.

3.2. Enregistrement obligatoire auprès des autorités fiscales

Pour qu’une location résidentielle soit pleinement légale, le bail doit être enregistré auprès du service des impôts compétent dans les dix jours suivant sa signature. Cette opération se fait aujourd’hui en ligne via le portail « E‑ijara » (ijara.soliq.uz) ou via le système électronique EPIGU.

L’enregistrement est gratuit mais obligatoire. Sa fonction est double : sécuriser juridiquement les parties en cas de litige, et permettre la collecte de l’impôt sur le revenu locatif. Le bailleur qui néglige cette formalité s’expose à une amende comprise, selon les textes cités, entre 1,5 et 3 millions de soums (soit plusieurs dizaines de dollars).

Pour l’enregistrement, bailleur et locataire doivent fournir notamment :

– passeport et INN des deux parties,

– extrait du registre immobilier confirmant la propriété,

– accord écrit du conjoint du propriétaire et des personnes déjà enregistrées à cette adresse,

– information sur les membres de la famille du locataire qui vivront dans le logement.

3.3. Droits du locataire et du propriétaire

La loi ouzbèke détaille assez finement les droits et devoirs de chacun.

Pour le locataire :

– il acquiert un droit d’usage temporaire, mais pas la propriété ;

– les produits et revenus générés par l’usage du bien (dans la limite du contrat) lui appartiennent, sauf disposition contraire ;

– il peut, si le contrat l’y autorise, sous‑louer tout ou partie du bien, sauf exception (terre agricole, ressources naturelles) ;

– il doit utiliser le logement conformément à sa destination (habitation) et en « bon père de famille » ;

– il est responsable de l’entretien courant, tandis que les grosses réparations incombent en principe au propriétaire, sauf clause inverse ;

– en fin de bail, il doit restituer le logement dans l’état prévu par le contrat, et indemniser le bailleur en cas de détérioration anormale.

Pour le propriétaire :

La jurisprudence et les communications du ministère de la Justice rappellent régulièrement qu’un bail ne peut pas être unilatéralement modifié ou annulé par le seul bailleur, notamment en matière de loyer, sauf si le contrat prévoit explicitement des mécanismes d’indexation ou de révision acceptés par les deux parties.

3.4. Dépôt de garantie et états des lieux

Même si la loi ouzbèke ne fixe pas un plafond universel pour le dépôt de garantie, la pratique converge vers l’équivalent d’un à deux mois de loyer. Ce dépôt sert à couvrir d’éventuels impayés ou dégradations.

Les recommandations générales, inspirées à la fois du droit local et des bonnes pratiques internationales, sont simples :

– exiger ou proposer un état des lieux détaillé à l’entrée et à la sortie (photos, vidéos, description écrite),

– préciser dans le contrat le montant du dépôt, les conditions de retenue et le délai de restitution,

– faire apparaître clairement que le dépôt ne peut pas être imputé d’office sur les derniers mois de loyer, sauf accord écrit.

En fin de bail, si le bailleur retient une partie du dépôt, il doit en principe pouvoir justifier ses retenues (factures de réparation, relevés de charges, etc.). En cas de litige, le locataire peut saisir la justice.

4. Procédure concrète pour louer à long terme

Pour un étranger comme pour un résident local, la démarche suit globalement les mêmes étapes, avec quelques obligations administratives supplémentaires pour les non‑citoyens.

4.1. Trouver un logement : sites, agences et plateformes

Le marché ouzbek n’a pas de MLS centralisé. Les annonces se dispersent entre plateformes en ligne, agences et bouche‑à‑oreille.

Les principaux canaux mentionnés dans les sources sont :

– OLX.uz et Kvartirka.uz pour les annonces grand public, souvent en russe ou en ouzbek ;

– Agentiz.com, qui agrège des offres de vente et de location dans tout le pays ;

– des agences reconnues à Tashkent comme Poytaxt Nur Baraka (PNB), active depuis 1997 et habituée à travailler avec de nombreuses ambassades et entreprises étrangères, ou encore Uylar Sales Real Estate ;

– le répertoire Goldenpages.uz, qui liste une multitude d’agences immobilières avec leurs coordonnées ;

– des plateformes internationales spécialisées dans les séjours moyens ou longs, comme Flatio (sans dépôt de garantie, loyers toutes charges comprises) ou Airbnb pour des locations mensuelles meublées.

4.2. Documents à préparer

Pour signer un bail et l’enregistrer, les autorités exigent un socle de documents standard :

– passeport en cours de validité pour le locataire et le bailleur,

– numéro d’identification fiscale (INN) des deux parties,

– justificatif de propriété du logement (extrait du registre foncier unifié),

– consentement écrit du conjoint du propriétaire et des personnes déjà enregistrées dans le logement,

– éventuellement justificatif de revenus ou contrat de travail du locataire (surtout en cas de bail long ou de loyer élevé).

Pour les étrangers, il faut en plus un visa ou un titre de séjour valide. Les autorités peuvent également demander la preuve de l’enregistrement temporaire sur le territoire.

4.3. Enregistrement des étrangers au lieu de résidence

Tout ressortissant étranger qui s’installe dans un logement en Ouzbékistan doit se faire enregistrer temporairement dans les trois jours suivant son arrivée. La procédure peut être réalisée :

– soit directement auprès des services des affaires intérieures (OVD),

– soit en ligne via le portail reg.emehmon.uz.

4.4. Signature et enregistrement du bail

Une fois le logement choisi, la procédure type s’enchaîne ainsi :

1. Négociation des conditions : loyer mensuel, dépôt de garantie, durée (souvent 12 mois renouvelables), qui paye quelles charges, modalités de révision éventuelle du loyer. 2. Rédaction du contrat en bonne et due forme, en russe ou en ouzbek, voire en anglais à titre complémentaire. De nombreux avocats ou agences peuvent préparer un texte conforme au Code civil et à la loi sur la location. 3. Signature des deux parties. 4. Enregistrement électronique via E‑ijara ou EPIGU dans les dix jours. Le bailleur initie généralement la démarche, le locataire la confirme. L’enregistrement est également nécessaire pour que le bailleur s’acquitte légalement de l’impôt sur les loyers.

Une fois cette étape franchie, la relation locative est juridiquement sécurisée : en cas de litige, c’est ce contrat enregistré qui fera foi devant les tribunaux.

5. Loyer, impôts et charges : ce que paie vraiment le locataire

L’un des pièges classiques pour un nouvel arrivant est de sous‑estimer le coût des services publics (eau, gaz, chauffage, électricité, déchets), qui obéissent à des règles et à des tarifs spécifiques, souvent indexés sur des consommations « sociales » plafonnées.

5.1. Fiscalité sur les loyers

La fiscalité locative concerne surtout le bailleur, mais elle influence parfois la manière dont le contrat est rédigé et déclaré.

– Les revenus de location perçus par un particulier résident sont soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques au taux de 12 %.

– Si le propriétaire est non‑résident, le revenu locatif est en principe imposé à la source à 20 %.

– L’assiette taxable ne peut pas être inférieure à un loyer minimum de référence au mètre carré, fixé par l’administration.

– Les revenus locatifs de sociétés sont intégrés dans l’impôt sur les sociétés, auquel s’ajoutent éventuellement la taxe sur la propriété (1,5 % pour les personnes morales) et la taxe foncière.

Pour le locataire, ces aspects interviennent surtout lorsqu’il loue à une société ou à un propriétaire étranger : la retenue à la source peut être prévue contractuellement.

5.2. Qui paie les charges et comment sont‑elles calculées ?

En Ouzbékistan, les baux de longue durée prévoient le plus souvent un loyer « nu », auquel s’ajoutent les charges individuelles : eau, gaz, électricité, chauffage collectif et enlèvement des déchets. Il existe cependant des exceptions, notamment sur des plateformes comme Flatio, où toutes les charges sont incluses dans le loyer, ce qui simplifie grandement la gestion.

Les tarifs sont encadrés au niveau national ou local et ont récemment fait l’objet de nombreuses réformes :

L’introduction de tarifs sociaux à paliers en 2024–2025 (pour l’électricité et le gaz notamment) a renforcé l’intérêt d’un suivi précis des consommations. Dans la pratique, le locataire ouvre un compte à son nom auprès des fournisseurs ou du gestionnaire de l’immeuble, paie ses factures via des applications de paiement ou aux terminaux, et doit veiller à ne pas accumuler d’arriérés. Une loi de novembre 2024 a d’ailleurs simplifié la procédure pour que les gestionnaires d’immeubles puissent saisir le tribunal afin de recouvrer les dettes de charges impayées.

5.3. Illustration : coûts types à Tashkent

Pour donner un ordre de grandeur, les données disponibles indiquent qu’un appartement de 85 m² supporte en moyenne :

– environ 41,5 $ par mois de charges de base (électricité, chauffage, eau, ordures),

– environ 11,5 $ pour un accès Internet haut débit (60 Mbps ou plus),

– quelques dollars pour un forfait mobile avec 10 Go de données.

Ces montants restent modérés au regard des loyers, mais peuvent peser davantage dans les régions où les salaires sont plus faibles. D’où l’importance, au moment de négocier le bail, de clarifier précisément quelles charges sont à la charge du locataire et lesquelles restent à celle du propriétaire (entretien de l’ascenseur, réparations majeures, taxe foncière, etc.).

6. Particularités pour les étrangers et les investisseurs

L’Ouzbékistan accueille de plus en plus d’investisseurs et de résidents étrangers, mais le régime de propriété foncière reste spécifique : la terre appartient à l’État, et ce sont des droits d’usage à long terme (« leasehold » de 25, 49 ou jusqu’à 50 ans) qui sont accordés pour la construction ou l’exploitation de biens. Les bâtiments eux‑mêmes peuvent être privés, mais le sol reste public.

6.1. Droit de louer pour les étrangers

Les textes actuels autorisent clairement les étrangers (personnes physiques et morales) à être locataires en Ouzbékistan, y compris de biens appartenant à l’État, sous réserve de respecter la procédure légale. La loi sur la location cite explicitement les particuliers étrangers, les sociétés étrangères, les joint‑ventures et même les organisations internationales parmi les parties possibles à un bail.

Pour un étranger qui souhaite simplement louer un appartement à long terme, les contraintes se résument donc principalement à :

6.2. Louer dans le cadre d’un projet d’investissement

Dans un contexte d’investissement (par exemple, pour exploiter un hôtel, un immeuble de bureaux ou un centre commercial), les règles se complexifient :

– le droit d’usage du terrain est accordé par l’État, souvent pour 25 à 50 ans ;

– certaines opérations (hôtels, centres commerciaux) doivent passer par des enchères publiques pour l’obtention de ce droit ;

– à l’expiration du bail foncier, la terre et les bâtiments peuvent revenir à l’État, avec en contrepartie un mécanisme de compensation pour les améliorations, sous réserve du respect des conditions d’utilisation.

6.3. Plateformes et services adaptés aux expatriés

Plusieurs structures se positionnent aujourd’hui sur le créneau des étrangers :

– des agences comme Poytaxt Nur Baraka (PNB), qui collabore avec de nombreuses ambassades (Corée, Italie, Allemagne, Japon, Suisse, etc.) et propose des services de gestion clés en main : recherche de logement, rédaction de baux, enregistrement, gestion des comptes de services publics, relation avec les autorités fiscales ;

– des agents bilingues comme Elyor Fayziyev (Uylar Sales Real Estate Agency), qui travaillent en ouzbek, russe et anglais ;

– des plateformes comme Flatio, qui misent sur la simplification (pas de dépôt de garantie, charges comprises, contrats standardisés, orientation vers les séjours moyens ou longs sans engagement lourd).

Pour un expatrié ou un nomade numérique, ces solutions réduisent significativement la barrière linguistique et administrative, même si les loyers y sont parfois légèrement supérieurs au marché « brut » OLX.

7. Gérer la fin du bail, le renouvellement ou la rupture

Un bail de longue durée ne se résume pas à sa signature. La manière dont il se termine ou se renouvelle est encadrée par le Code civil et la loi sur la location.

7.1. Renouvellement et droit de priorité du locataire

Si un locataire a respecté ses obligations (loyers payés à temps, logement entretenu, pas d’usage illicite), il bénéficie d’un droit de priorité pour conclure un nouveau contrat lorsque le bail arrive à terme. Concrètement, cela signifie que, à conditions égales, le propriétaire ne devrait pas privilégier un nouveau locataire au détriment de l’ancien (ne devrait pas privilégier un nouveau locataire au détriment de l’ancien).

7.2. Résiliation anticipée

Trois grands modes de sortie existent :

– l’accord mutuel : bailleur et locataire se mettent d’accord pour mettre fin au bail à une date donnée, souvent avec un préavis négocié. C’est la voie la plus simple et la plus rapide ;

– la résiliation judiciaire à la demande d’une partie, en cas de manquement grave de l’autre (impayés répétés, dégradations, non‑mise à disposition du logement, vices cachés graves, etc.) ;

– la résiliation unilatérale, uniquement si le contrat ou la loi le prévoient expressément pour le cas considéré.

Avant de saisir le tribunal, la partie qui souhaite rompre doit normalement adresser une proposition écrite de résiliation. Si l’autre partie refuse ou ne répond pas sous 30 jours, la voie judiciaire s’ouvre.

7.3. Litiges et recours

Les litiges locatifs relèvent des tribunaux ouzbeks, économiques ou de droit commun selon la qualité des parties. Les motifs les plus fréquents concernent :

– les expulsions pour impayés,

– les désaccords sur la restitution du dépôt de garantie,

– les augmentations de loyer jugées abusives,

– la non‑réalisation de réparations importantes.

Les textes rappellent que toute modification unilatérale ou rupture non prévue au contrat peut engager la responsabilité de son auteur, qui devra indemniser l’autre partie pour les dommages subis, y compris le manque à gagner.

Pour un étranger, la barrière linguistique et la complexité des procédures militent en faveur d’un accompagnement par un avocat local, surtout pour des baux de forte valeur ou des logements occupés par une famille.

8. Conseils pratiques pour réussir sa location à long terme

Louer un bien immobilier à long terme en Ouzbékistan n’est pas particulièrement difficile, mais suppose d’anticiper quelques points critiques.

Sur le plan du marché, la tendance actuelle est plutôt favorables aux locataires, en particulier à Tashkent, où l’augmentation du parc de logements a mis fin aux flambées de loyers. Les données montrent une baisse des loyers moyens depuis 2023, surtout sur les biens standard ou récemment livrés.

Sur le plan financier, il est indispensable de raisonner en « coût total » :

Enfin, sur le plan pratique, l’accompagnement par des professionnels fiables – agences reconnues, avocats, services spécialisés pour expatriés – reste la meilleure garantie pour naviguer sereinement dans un environnement juridique, linguistique et culturel différent.

En combinant une bonne lecture du marché, le respect du cadre légal et une approche prudente de la négociation, louer un bien immobilier à long terme en Ouzbékistan peut devenir une opération à la fois sûre, économique et agréable, que l’on soit étudiant, diplomate, nomade numérique ou investisseur de long terme.

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Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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