Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps restée en marge des grands flux d’investissements internationaux, l’Ouzbékistan s’est engagé ces dernières années dans une réforme en profondeur de son système fiscal. Objectif assumé : attirer les capitaux étrangers, moderniser l’économie… et faire de la pierre un vecteur majeur de développement. Pour un investisseur immobilier – qu’il soit particulier fortuné ou promoteur structuré – le pays offre aujourd’hui un cocktail rare en Eurasie : fiscalité modérée, multiples régimes préférentiels, accès facilité au séjour de longue durée et cadre juridique en voie de stabilisation.
Cet article met en lumière les aspects concrets de la fiscalité ouzbèke pour un investisseur immobilier. Il détaille l’imposition des loyers et des plus-values, les allègements possibles sur la taxe foncière, ainsi que les exemptions d’impôts pour les projets avec capitaux étrangers. Il explique également comment optimiser un montage patrimonial grâce aux conventions de non-double imposition et aux régimes fiscaux spéciaux.
Un cadre fiscal de base relativement modéré
Avant d’entrer dans le détail des régimes préférentiels, il faut comprendre le socle sur lequel ils viennent se greffer. L’Ouzbékistan applique une architecture fiscale assez classique, mais avec des taux globalement modérés comparés à de nombreux marchés émergents.
Pour situer l’ordre de grandeur, le tableau suivant synthétise les principaux impôts qui concernent directement ou indirectement l’investissement immobilier.
| Impôt / taxe | Taux standard principal | Observations clés |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu des personnes (PIT) – résidents | 12 % | Taux unique sur la plupart des revenus, y compris plus‑values |
| PIT – non‑résidents | 20 % | Sur les revenus de source ouzbèke |
| Impôt sur les sociétés (CIT) | 15 % | Base : bénéfice net des sociétés résidentes |
| TVA | 12 % (certains textes évoquent 15 %) | 0 % sur les exportations de biens |
| Taxe sur la propriété – personnes physiques | env. 0,23 % à 2 % | Sur la valeur cadastrale |
| Taxe sur la propriété – personnes morales | 1,5 % à 2 % en pratique | Sur la valeur comptable moyenne des immeubles |
| Taxe foncière (land tax) | Variable selon région et type de terrain | Barème par m² ou par hectare |
| Retenue à la source sur loyers versés à un non‑résident | 20 % | Si le propriétaire n’a pas d’établissement stable |
| Retenue sur dividendes – non‑résidents | 10 % | Taux réduit possible via convention |
Derrière ces chiffres se dessinent plusieurs forces d’attraction pour les investisseurs :
Malte offre un environnement fiscal très attractif pour la détention de patrimoine, caractérisé par : une absence totale d’impôt sur la fortune, sur les successions et sur les donations ; un impôt sur le revenu et un impôt sur les sociétés à taux unique relativement bas ; ainsi qu’une taxation de la propriété prévisible, encadrée par des valeurs cadastrales minimales, mais pouvant être aménagée via de nombreux régimes d’exonération.
Cette base, déjà compétitive en soi, est ensuite largement modulée par des régimes spécifiques à l’investissement, aux zones économiques spéciales ou à certaines activités.
Propriété, loyers et plus‑values : comment sont taxés les flux immobiliers
Pour prendre la mesure des avantages, il faut d’abord examiner la règle générale de taxation des revenus immobiliers : loyers, plus‑values de cession, et détention pure de biens.
Taxe sur la propriété : un impôt important, mais fortement aménageable
Tout bien immobilier implanté sur le territoire ouzbek supporte une taxe sur la propriété. Sont visés les bâtiments, infrastructures, constructions inachevées, locaux d’habitation non encore vendus par les développeurs, etc. Cette taxe touche aussi bien les résidents que les non‑résidents, particuliers comme sociétés.
Pour les personnes morales, le taux « de vitrine » est de 1,5 % à 2 % de la valeur nette comptable moyenne de l’immeuble. Des taux différenciés existent selon la nature des biens : 3 % pour certains chantiers en retard, 0,6 % pour les grandes infrastructures publiques (voies ferrées, oléoducs, biens publics mis en sommeil). Pour les particuliers, l’assiette est la valeur cadastrale, avec un plafonnement minimal (au moins 42 millions de soums) et un barème allant globalement de 0,23 % à 2 %.
En pratique, cette taxe peut être très significativement allégée, voire supprimée, dans plusieurs situations clés pour un investisseur :
L’implantation dans une zone économique spéciale ou une zone franche permet une exonération totale de taxe foncière pour les activités agréées. Les projets avec investissements directs étrangers dépassant certains seuils peuvent bénéficier d’une exonération de 3 à 7 ans selon le montant investi. Les investissements dans les énergies renouvelables (installations solaires/éoliennes intégrées à un projet immobilier) peuvent ouvrir droit à une exemption jusqu’à 10 ans, sous conditions de puissance et de stockage.
L’investisseur qui structure son projet (par exemple une zone logistique ou un complexe résidentiel avec centrale solaire en toiture) peut donc fortement réduire la fiscalité annuelle pesant sur le parc bâti.
Taxe foncière : une charge modulable selon la localisation
La taxe foncière est due par tout détenteur (propriétaire, locataire longue durée, utilisateur) de terrain en Ouzbékistan. Les taux varient selon la région, la qualité du sol, la disponibilité en eau, et la nature agricole ou non du terrain. Pour les particuliers, on trouve des barèmes en soums par m², multipliés par des coefficients locaux.
Là encore, de multiples aménagements existent :
– exonération ou forte réduction dans les zones économiques spéciales et dans certaines zones prioritaires (exclaves de la région de Fergana, par exemple) ;
– coefficient de réduction (jusqu’à 50 %) sur de nouveaux terrains alloués en dehors des grands centres urbains pendant la phase de construction ;
– absence de taxe foncière sur les surfaces occupées par des installations d’énergie renouvelable pour une durée allant jusqu’à 10 ans.
Un investisseur foncier pur, développant ou non, a donc intérêt à cibler des secteurs bénéficiant d’un régime territorial préférentiel, quitte à accepter un léger éloignement de Tashkent.
Loyers : un traitement différent pour résidents et non‑résidents
Les revenus locatifs constituent la base de tout investissement immobilier. Le régime fiscal qui leur est appliqué dépend du statut fiscal du propriétaire.
Taux d’intégration des loyers dans l’assiette de l’impôt sur le revenu pour un particulier résident.
Pour un non‑résident sans établissement stable, la règle est plus simple : tout loyer versé depuis l’Ouzbékistan est soumis à une retenue à la source de 20 %, prélevée par le payeur local (locataire ou gestionnaire) qui agit en qualité d’agent de retenue. Cette retenue est considérée comme un impôt final à défaut d’option contraire prévue par une convention de non‑double imposition.
Là encore, une convention fiscale peut réduire considérablement la facture, certains traités permettant de ramener la retenue sur revenus immobiliers à des niveaux inférieurs, voire d’en attribuer le droit d’imposer au seul État de résidence du propriétaire. Cela suppose cependant la production d’un certificat de résidence fiscale du pays d’origine.
Plus‑values immobilières : entre traitement de droit commun et exonérations ciblées
Le droit fiscal ouzbek ne connaît pas, à proprement parler, une catégorie juridique autonome de « plus‑values ». Les gains de cession d’immeubles sont en pratique assimilés à des revenus ordinaires, tant pour les sociétés que pour les personnes physiques.
Pour une société locale ou un établissement stable étranger bénéficiant d’un régime d’exonération (comme en zone franche ou via un FDI), la plus-value réalisée sur une cession (prix de vente moins valeur comptable nette) est ajoutée au résultat imposable. Elle est alors soumise à l’impôt sur les sociétés au taux de 15 %, mais cette imposition s’applique sur une base déjà partiellement ou totalement défiscalisée, rendant le traitement fiscal avantageux.
Pour les personnes physiques résidentes, les gains de cession sont imposés au barème unique de 12 % après déduction du prix d’acquisition et des frais. Mais deux mécanismes viennent changer la donne pour un investisseur patrimonial :
– pour les particuliers résidents, le gain sur la vente d’un bien immobilier détenu depuis moins de 36 mois peut, dans certains cas, être exonéré, ce qui incite paradoxalement à des arbitrages sur la durée de détention ;
– pour les biens acquis par donation, héritage ou privatisation, la valeur de référence pour le calcul de la plus‑value est la valeur cadastrale, ce qui peut limiter l’assiette imposable si cette valeur est inférieure au prix de marché.
Pour les non‑résidents personnes physiques, la plus‑value de cession de biens situés en Ouzbékistan est imposée à 20 %. Pour les sociétés non‑résidentes sans établissement stable, un prélèvement à la source de 20 % est appliqué sur le gain, calculé comme différence entre prix de vente et prix d’achat documenté. À défaut de justificatif, l’impôt est prélevé sur la totalité du prix de cession. Là encore, le payeur local – généralement l’acheteur – est désigné d’office comme agent de retenue.
Zones économiques spéciales et zones franches : l’outil central de défiscalisation immobilière
Pour un investisseur immobilier professionnel – promoteur, développeur de zone industrielle, groupe hôtelier –, les zones économiques spéciales (SEZ) et zones franches (FEZ) constituent probablement le dispositif le plus puissant de réduction d’impôts.
Un réseau étendu de zones, du logistique au pharmaceutique
Le pays compte plusieurs dizaines de zones à statut particulier, aux vocations diverses : industriale-logistiques (Navoi, Urgut, Angren, Djizzak…), agro-industrielles (Bukhoro-agro, Khazarasp), pharmaceutiques (Nukus-pharm, Zaamin-pharm, Sirdaryo-pharm, etc.), ou encore touristiques (Charvak). Ces zones couvrent au total plus de 12 000 hectares, dont près de la moitié reste encore disponible pour des projets.
Pour l’investisseur immobilier, ces zones sont intéressantes à double titre :
– elles offrent une défiscalisation massive sur la propriété et les bénéfices, ce qui améliore immédiatement la rentabilité nette des projets ;
– elles concentrent les efforts d’infrastructures publiques (raccordements, voiries, utilities), ce qui réduit les coûts de développement.
Un paquet d’exonérations fiscales très large
Les avantages accordés aux résidents de ces zones sont d’une ampleur rarement vue dans la région. Ils incluent, pour les activités agréées :
Principaux avantages fiscaux et douaniers offerts aux investisseurs pour soutenir leurs projets.
Exonération totale de la taxe sur la propriété, de la taxe foncière et de la taxe sur l’utilisation de l’eau.
Exonération de l’impôt sur les sociétés pendant une période liée au montant de l’investissement.
Exonérations de droits de douane sur les matériaux de construction non produits localement, les équipements technologiques et certaines matières premières destinées à l’export.
Mécanisme de différé de TVA jusqu’à 120 jours pour les importations.
Le tableau suivant résume les durées d’exonération en fonction du niveau d’investissement dans une zone :
| Montant investi (USD) | CIT (impôt sur les sociétés) | Taxe foncière, propriété, eau | Remarques pour un projet immobilier |
|---|---|---|---|
| 300 000 à 3 millions | 3 ans (CIT ou autres régimes selon zone) | 3 ans | Adapté à des projets de taille moyenne |
| 3 à 5 millions | 3 à 5 ans | 3 à 5 ans | Idéal pour zones logistiques, entrepôts |
| 5 à 10 millions | 5 à 7 ans | 5 à 7 ans | Projets mixtes ou industriels lourds |
| 10 à 15 millions et plus | 7 à 10 ans | 7 à 10 ans | Parcs industriels, grands complexes |
Concrètement, un développeur de parc industriel qui immobilise 15 millions de dollars dans la construction de bâtiments, voies internes et infrastructures communes peut envisager jusqu’à 10 ans sans impôt sur les bénéfices liés à ces activités et sans taxe sur la propriété, tout en important ses matériaux et équipements quasi hors droits de douane.
Des conditions strictes, mais compatibles avec une stratégie long terme
Ces avantages ne sont toutefois pas automatiques. Plusieurs conditions sont imposées :
– les activités du projet doivent correspondre au profil sectoriel de la zone (industrie pharmaceutique, logistique, agro‑industrie, etc.) ;
– une part très importante de la main‑d’œuvre doit être locale (dans certains cas au moins 90 %) ;
– les biens importés en franchise (équipements, matières premières) doivent être affectés aux activités agréées, sous peine de remise en cause de l’exonération en cas de revente rapide ;
– l’investissement doit être validé selon une procédure encadrée, avec examen par un centre d’expertise d’État et décision dans un délai généralement plafonné à 30 jours.
Pour un acteur immobilier international, cela suppose de construire des joint‑ventures ou des structures locales bien conseillées, mais le gain fiscal potentiel justifie largement ces efforts.
Investissements directs étrangers : des exonérations ciblées sur le foncier et la propriété
En dehors des zones spéciales, l’Ouzbékistan réserve aussi des avantages significatifs aux entreprises incorporant un certain niveau de capital étranger.
Exonération de taxe foncière et de taxe sur la propriété
Les sociétés qui attirent des investissements directs étrangers (IDE) dans des secteurs considérés comme prioritaires peuvent, sous conditions, bénéficier d’une exonération de :
– taxe sur la propriété ;
– taxe foncière ;
– taxe sur l’utilisation de l’eau.
La durée de ces exonérations dépend du montant investi :
| Montant de l’investissement direct étranger | Durée d’exonération (taxe foncière, propriété, eau) |
|---|---|
| 300 000 à 3 millions USD | 3 ans |
| 3 à 10 millions USD | 5 ans |
| Plus de 10 millions USD | 7 ans |
Ces seuils sont particulièrement attractifs pour des opérations immobilières régionales (entrepôts, usines, parcs d’activités) portées par des groupes étrangers.
Conditions d’éligibilité : le filtre sectoriel et géographique
Les conditions sont cependant assez techniques. Pour bénéficier de ce régime :
Pour bénéficier d’avantages fiscaux, un projet d’investissement doit respecter plusieurs conditions : l’entreprise doit opérer dans des secteurs prédéfinis (production industrielle, agriculture de transformation, tourisme, gestion des déchets, etc.) et être située hors de Tashkent et sa région (sauf exceptions pour l’hôtellerie et la gestion des déchets). La participation étrangère doit être d’au moins 33% du capital (15% pour les sociétés par actions), les apports doivent être effectués en devises fortes ou en équipements technologiques neufs, et au moins 50% de l’économie d’impôt réalisée doit être réinvestie dans le développement de l’entreprise.
Pour un investisseur immobilier, ce régime correspond typiquement à des projets intégrés : zones touristiques en province, plateformes logistiques proches des grands axes, parcs industriels en co‑développement avec des autorités régionales. L’enjeu est alors de calibrer le volet « activité » (production, services) pour accéder à ces exemptions, tout en valorisant les composantes immobilières (bâtiments, terrains).
Avantages douaniers pour les entreprises à capitaux étrangers
Autre levier important pour les promoteurs et développeurs : les exemptions de droits de douane offertes aux sociétés avec un niveau important de participation étrangère. Sont ainsi prévus :
Les entreprises dont plus de 33% du capital est détenu par des étrangers bénéficient d’une exemption générale de droits de douane pendant 2 ans sur les biens importés. De plus, les entreprises ayant injecté au moins 50 millions de dollars de capitaux sont exemptées de droits de douane, également pour 2 ans, sur les importations de leurs propres produits. Enfin, une franchise douanière s’applique aux biens destinés aux besoins personnels des investisseurs étrangers et de leurs salariés en contrat de travail local.
Ces dispositifs réduisent nettement le coût de construction de projets immobiliers complexes nécessitant du matériel ou des composants non disponibles localement.
Régimes fiscaux territoriaux : zoom sur les enclaves à 1 % d’impôts
Au‑delà des grands dispositifs nationaux, l’Ouzbékistan a mis en place des régimes territoriaux ultra‑avantageux dans certaines zones économiquement sensibles, notamment dans la région de Fergana (district de Sokh, certaines mahallas de Rishtan et de Fergana).
Dans ces territoires :
L’impôt sur les sociétés, l’impôt sur le revenu du travail, la taxe sociale et l’impôt sur le chiffre d’affaires sont fixés à 1 %.
Pour un petit investisseur immobilier local (hôtel, centre commercial de proximité, résidence locative), ce régime revient à opérer dans une quasi‑zone franche fiscale. Pour un investisseur étranger, ces zones restent plus complexes d’accès, mais elles illustrent la volonté des autorités de jouer sur le levier fiscal pour revitaliser des territoires enclavés – une logique qui pourrait être reproduite ailleurs.
Résidence par investissement et régime spécial pour étrangers : la pierre au cœur des stratégies patrimoniales
L’un des signaux forts envoyés par l’Ouzbékistan aux investisseurs internationaux est la création d’un programme de résidence par investissement et d’un régime fiscal spécifique pour les étrangers fortunés. Dans les deux cas, l’immobilier joue un rôle structurant.
Golden visa et résidence par achat immobilier
Depuis 2025, un programme de « Golden Visa » permet à un investisseur d’obtenir une résidence de longue durée, voire indéfinie, en échange d’un investissement déterminé. Parmi les options, l’achat immobilier tient une place centrale :
– un investissement minimal de 100 000 USD dans l’immobilier en Karakalpakstan ou dans certaines régions permet d’obtenir une résidence à durée indéterminée ;
– le seuil monte à 200 000 USD dans des villes historiques comme Samarcande ou Boukhara ;
– il atteint 300 000 USD pour un bien à Tashkent.
Les étrangers peuvent acquérir librement des immeubles résidentiels et commerciaux, sans limite sur le nombre de biens. Cependant, le sol reste généralement propriété publique, accordée via des baux de très longue durée, souvent de 49 ans.
Pour un investisseur patrimonial, ce dispositif combine plusieurs attraits :
– sécurisation du droit au séjour, utile notamment si l’on souhaite piloter soi‑même ses actifs immobiliers sur place ;
– absence d’impôt sur la fortune, de droits de succession ou de donation, ce qui permet une transmission intra‑familiale souple des biens situés en Ouzbékistan ;
– possibilité d’utiliser ces biens comme pivot dans une stratégie plus large (création de sociétés locales, structuration d’un portefeuille régional).
Régime fiscal spécial pour étrangers : 0 % d’impôt sur les revenus mondiaux
Plus spectaculaire encore pour les investisseurs internationaux, un décret présidentiel a instauré un régime fiscal spécial pour les étrangers qui acceptent de se lier un minimum au pays. Les conditions sont claires :
– verser une contribution unique de 50 000 USD à l’État ;
– ouvrir un compte dans une banque commerciale ouzbèke ou un portefeuille sur une plateforme crypto agréée localement ;
– passer au moins 30 jours par an en Ouzbékistan ;
– louer ou acquérir un logement dans le pays.
En étant reconnu résident fiscal en Ouzbékistan, un étranger bénéficie d’une exonération totale d’impôt sur le revenu pour ses revenus de source étrangère. Cela inclut les dividendes, les intérêts et les produits d’un portefeuille immobilier international. Cette disposition permet de loger ces flux financiers sans imposition locale, tout en utilisant un bien immobilier ouzbek comme base de vie ou d’affaires.
Pour un investisseur immobilier international, ce montage ouvre plusieurs scénarios :
– constituer un pied‑à‑terre résidentiel ou touristique (appartement à Tashkent, villa à Samarcande) qui sert de condition d’éligibilité au régime ;
– structurer une holding immobilière locale gérant le patrimoine ouzbek (logements, bureaux, hôtels), imposée à 15 % mais bénéficiant potentiellement des exonérations zones franches/IDE ;
– laisser, en parallèle, ses autres activités immobilières mondiales (par exemple dans son pays d’origine) en dehors de toute imposition ouzbèke, dès lors que les revenus restent de source étrangère.
Ce régime fonctionne un peu comme un « non‑dom » modernisé, où l’immobilier local devient une clé d’entrée dans un environnement fiscal globalement plus doux.
Conventions de non‑double imposition : sécuriser les flux transfrontaliers
Les avantages fiscaux d’un pays ne prennent tout leur sens qu’au regard du traitement accordé dans l’État de résidence de l’investisseur. De ce point de vue, l’Ouzbékistan a consolidé un réseau étoffé de conventions de non‑double imposition (DTT) avec plus de 50 pays, dont la France, l’Allemagne, la Chine, l’Inde, le Royaume‑Uni, les Pays‑Bas, la Suisse, la Russie ou encore les Émirats arabes unis.
Pour un investisseur immobilier, ces conventions jouent à plusieurs niveaux.
Réduction des retenues à la source
En droit interne, la plupart des revenus de source ouzbèke versés à des non‑résidents (dividendes, intérêts, redevances, certains services, loyers) sont soumis à des retenues à la source de 10 % (dividendes, intérêts) ou 20 % (loyers, redevances, services divers). Les plus‑values immobilières réalisées par un non‑résident sont également frappées par une retenue de 20 %.
Les conventions fiscales internationales signées par l’Ouzbékistan permettent souvent de réduire les taux d’imposition applicables, voire de limiter le droit d’imposer du pays sur certains revenus. Par exemple, une telle convention peut abaisser la retenue à la source sur les dividendes ou les intérêts, ou définir des conditions pour qu’une entreprise soit considérée comme ayant un établissement stable.
– avec le Royaume‑Uni, les retenues sur dividendes peuvent descendre à 5 % sous certaines conditions de participation, et les intérêts et redevances sont plafonnés à 5 % ;
– avec l’Inde, les dividendes, intérêts et redevances sont plafonnés à 10 % ;
– avec les Pays‑Bas, certains flux (dividendes, intérêts, redevances) peuvent même bénéficier d’un taux de 0 % si les conditions de substance et de détention sont remplies.
Pour de l’immobilier logé dans une société ouzbèke qui distribue des dividendes vers une holding néerlandaise ou britannique, l’économie d’impôt peut donc être substantielle.
Encadrement de l’imposition des revenus immobiliers et des plus‑values
Les conventions consacrent en général un principe classique : les revenus tirés d’immeubles (y compris les loyers) restent imposables dans l’État de situation de l’immeuble. De même, les plus‑values sur la cession d’immeubles ou de titres tirant l’essentiel de leur valeur de biens immobiliers situés dans un État peuvent être imposées dans cet État.
Les conventions fiscales obligent l’État de résidence de l’investisseur à éviter la double imposition. Pour un revenu (comme des loyers) déjà imposé à la source en Ouzbékistan, la France appliquera un crédit d’impôt correspondant, ajustant ainsi l’impôt dû par le contribuable français.
En pratique, cela rend la planification beaucoup plus prévisible et limite le risque de double ponction intégrale.
Transactions, donation, succession : un environnement patrimonial favorable
Un autre atout discret pour les investisseurs immobiliers tient au traitement des transmissions et des donations. L’Ouzbékistan ne connaît pas de droits de succession ni de droits de donation en tant que tels. Le Code civil encadre la dévolution (testamentaire ou ab intestat), la protection des héritiers réservataires (enfants, conjoint), la procédure notariale, mais l’administration fiscale ne prélève pas de droit proportionnel spécifique sur la valeur transmise.
Les implications pour un investisseur sont majeures :
La transmission d’un patrimoine immobilier à ses enfants ou conjoint en Ouzbékistan n’est pas soumise à une taxe spécifique, seulement à des frais de notaire et d’enregistrement. Les donations sont généralement aussi exonérées, sauf entre non‑parents portant sur certains actifs (immobilier, véhicules, titres), qui peuvent alors être imposées dans le cadre de l’impôt sur le revenu.
Les résidents fiscaux d’autres pays demeurent soumis, bien sûr, aux règles de leur État d’origine, mais le maillon ouzbek de la chaîne n’ajoute pas de sur‑imposition, ce qui simplifie fortement les montages internationaux.
Opportunités et limites : comment un investisseur peut‑il concrètement tirer profit de ce cadre ?
L’ensemble des dispositifs décrits forme un environnement fiscal très compétitif pour l’immobilier, mais il n’est pas sans contreparties ni complexités.
Stratégies typiques pour un investisseur immobilier
Plusieurs stratégies se dessinent :
Découvrez trois montages clés pour les investisseurs et entrepreneurs souhaitant bénéficier des avantages fiscaux et des opportunités de résidence offerts par l’Ouzbékistan.
Création d’une société mixte pour implanter un parc logistique/industriel dans une ZES. Bénéficiez d’exonérations d’impôt sur les sociétés, de taxe foncière et sur la propriété pendant 7 à 10 ans, avec importation en franchise des équipements. Les revenus locaux sont faiblement taxés à long terme.
Acquisition de biens immobiliers (200 000–300 000 USD) pour obtenir une résidence indéfinie. Optimisez la détention via des structures locales, en profitant de l’absence d’impôt sur la fortune et de règles favorables sur les donations et successions.
Contribution unique pour s’installer (min. 30 jours/an) et acheter un logement. Centralisez vos revenus de portefeuille locaux et étrangers sous un régime d’exonération totale sur le revenu mondial, tout en investissant dans l’immobilier local.
Points de vigilance
En contrepartie, plusieurs éléments réclament une attention particulière :
Les avantages fiscaux pour les investisseurs, notamment dans le cadre des réformes économiques, sont soumis à une réglementation stricte et évolutive. Ils dépendent de textes récents susceptibles d’être ajustés, exigent le respect scrupuleux de critères précis (seuils, secteurs éligibles, localisation, réinvestissement) sous peine de perdre le bénéfice, et nécessitent un suivi administratif rigoureux face à une administration fiscale en cours de modernisation.
Pour un acteur institutionnel ou un investisseur privé important, le recours à des conseils locaux expérimentés – fiscalistes, avocats, cabinets de conseil – reste indispensable pour sécuriser les régimes spéciaux, structurer les flux transfrontaliers et arbitrer entre détention directe et détention via société.
Conclusion : un « hub » immobilier fiscalement attractif en construction
Les avantages fiscaux offerts aux investisseurs immobiliers en Ouzbékistan ne se résument pas à quelques exonérations ponctuelles. Ils traduisent une stratégie plus large : repositionner le pays comme un hub industriel, logistique et touristique de l’Asie centrale, en s’appuyant fortement sur la pierre et le foncier.
Le cadre fiscal comprend des taxes foncières allégées, un impôt sur les sociétés modéré, et l’absence d’impôt sur la fortune, les successions et les donations. Des régimes spéciaux pour les étrangers fortunés, un réseau de zones économiques spéciales et des conventions contre la double imposition soutiennent les stratégies immobilières à moyen et long terme.
Reste une condition clé pour en tirer pleinement parti : accepter une approche structurée, patiente et informée. L’Ouzbékistan n’est pas un marché de pur opportunisme spéculatif, mais un terrain où les investisseurs prêts à s’inscrire dans des logiques industrielles, touristiques ou résidentielles cohérentes peuvent bénéficier d’un levier fiscal rare dans la région. Pour ceux‑là, la combinaison de la dynamique économique du pays et de ses avantages fiscaux peut transformer un simple pari immobilier en véritable plateforme d’investissement eurasiatique.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Ouzbékistan pour rechercher du rendement locatif et une exposition au soum ouzbek. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Tachkent, Samarcande, Boukhara), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison individuelle dans un quartier en développement de Tachkent, combinant un rendement locatif brut cible proche de 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps, en intégrant les spécificités juridiques et fiscales ouzbèkes.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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