Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier ouzbek a changé de dimension en quelques années. Ce qui était surtout un moyen de se loger est devenu un placement à part entière, dopé par la croissance économique, l’urbanisation rapide et la généralisation des crédits hypothécaires. Derrière cette dynamique nationale, les écarts de prix entre les villes se creusent, avec un fossé très net entre Tashkent et le reste du pays, mais aussi des trajectoires divergentes entre grandes destinations touristiques, centres industriels et capitales régionales plus modestes.
Les données sur les prix de l’immobilier résidentiel dans les principales villes ouzbèkes proviennent d’organismes officiels (Banque centrale, Center for Economic Research and Reforms, Institut d’études macroéconomiques et régionales) et sont complétées par des études de plateformes d’annonces et de portails internationaux.
Un marché national en forte activité mais en phase d’atterrissage
Dans l’ensemble du pays, l’immobilier reste très dynamique, même si la flambée des prix semble s’être calmée. Les transactions de logements ont progressé de 10,6 % sur le premier semestre 2025 par rapport à la même période de 2024, avec 136 500 unités vendues et 177 500 contrats de vente immobilière signés. Au troisième trimestre 2025, le volume atteint 75 500 transactions, en hausse de 13,6 % sur un an. Juillet 2025 marque même un record avec 26 000 ventes, soit +25 % par rapport au mois précédent.
En 2024, la progression des prix réels des logements en Ouzbékistan n’est plus que de 1 %, marquant un net ralentissement après les fortes hausses des années précédentes.
Les données de la Banque centrale sur le second semestre 2024 et la première moitié de 2025 confirment cette accalmie. À l’échelle nationale, entre juin 2024 et juin 2025, les prix du marché secondaire n’augmentent que de 1,8 %, et de 2,5 % en soums, tandis que le marché primaire progresse de 2,6 % en monnaie locale (2,1 % en dollars). En juillet 2025, le prix moyen au mètre carré sur le marché secondaire ne gagne que 1,7 % sur un mois et 3,3 % sur un an.
Les banques ont délivré plus de 84 000 milliards de soums de crédits immobiliers entre 2017 et 2024.
Tashkent, locomotive et marché à part
Tashkent reste le cœur du marché immobilier ouzbek, concentrant environ 30 % des transactions nationales. La capitale combine les prix les plus élevés, des rendements locatifs attractifs et une offre en pleine mutation, avec un glissement progressif des maisons individuelles et immeubles soviétiques vers des résidences neuves plus denses.
Niveau de prix à Tashkent : un marché haut de gamme à l’échelle du pays
Plusieurs sources convergent : Tashkent est largement en tête en termes de prix. Sur le marché secondaire, la Banque centrale indique qu’en juin 2025, le mètre carré s’échange en moyenne à 1 075 dollars, en léger recul de 4,8 % sur un an. En juillet 2025, le prix remonte à 1 082 dollars, toujours environ 3,2 % en dessous de juillet 2024.
En monnaie locale, la hausse récente a été bien plus brutale. Entre début 2023 et début 2024, le prix moyen du mètre carré de logements anciens à Tashkent est passé d’environ 10,98 millions de soums à 15,5 millions de soums, soit une croissance de 41,2 % en un an. Sur un autre jeu de données, l’intervalle de prix de la seconde main à Tashkent en 2025 se situe plutôt entre 13 et 18 millions de soums le mètre carré, l’équivalent de 950 à 1 300 euros.
Prix au mètre carré minimum pour les programmes neufs les plus éloignés du centre-ville, payés comptant.
Les biens les plus abordables dans la capitale restent les appartements soviétiques non rénovés, facturés autour de 650 à 800 dollars/m² dans les quartiers centraux. La rénovation complète de ce type de logement est estimée à environ 250 dollars/m². À l’autre extrême, les projets haut de gamme comme « Tashkent City » affichent des prix entre 1 500 et 2 000 dollars/m², avant travaux d’aménagement intérieur (200 à 250 dollars/m² supplémentaires pour un niveau de finition luxe).
Le tableau ci-dessous résume les principaux niveaux de prix observés à Tashkent selon le type de produit.
| Type de bien / localisation | Fourchette de prix (USD/m²) |
|---|---|
| Appartement ancien non rénové, centre | 650 – 800 |
| Appartement secondaire, moyenne ville (2025) | ≈ 1 075 – 1 100 |
| Appart neuf « sur plan » centre / métro | 1 000 – 1 200 |
| Neuf, 3–4 stations de métro du centre | 700 – 800 |
| Neuf périphérie, paiement comptant | ≈ 600 |
| Appartements luxe « Tashkent City » | 1 500 – 2 000 |
Forte hétérogénéité entre districts de Tashkent
À l’intérieur de Tashkent, les écarts entre districts sont spectaculaires. Les données du Centre d’évaluation de masse montrent que le district de Shaykhantakhur est le plus cher avec un prix moyen de 23,9 millions de soums/m². Mirzo Ulugbek suit à 19,1 millions de soums/m², puis Yunusabad à 17,1 millions. À l’opposé, Bektemir affiche un prix moyen de 11,2 millions de soums/m², Sergeli 11,5 millions et Uchtepa 13,6 millions.
Les tendances récentes sont tout aussi contrastées. Sur le marché secondaire, les baisses les plus fortes sur un an à juin 2025 concernent Mirzo-Ulugbek (-7,6 %), Yashnabad (-7,3 %) et Chilanzar (-6,9 %). Sur le neuf, Uchtepa (-9,7 %), Yunusabad (-8,8 %) et Shaykhantakhur (-7,7 %) enregistrent les reculs les plus marqués. Au contraire, Mirobod, Bektemir et Yakkasaray se distinguent par des hausses autour de 3 % sur la période observée.
Une partie de la demande se déplace des secteurs chers ou saturés vers des quartiers en renouvellement ou des programmes neufs plus compétitifs, indiquant un changement dans les préférences des acheteurs.
Marché locatif à Tashkent : loyers relativement stables, rendement élevé
Alors que les prix d’achat ont fortement monté avant de se tasser, le marché locatif de Tashkent a pris un chemin plus modéré. Entre janvier 2022 et décembre 2024, le loyer moyen au mètre carré n’a augmenté que de 1,2 %, malgré un bond de 25 % en 2022. Depuis 2023, les loyers sont orientés à la baisse : en novembre 2023, ils étaient déjà 9 % inférieurs au début de l’année, avec un loyer moyen d’environ 9,5 dollars/m².
Fin 2024, le loyer moyen s’établit à 8,2 dollars/m², soit 11,5 % de moins qu’en 2023. En juin 2025, il se stabilise autour de 8,1 dollars/m², en léger recul de 2,6 % sur un an. Les quartiers centraux (Mirabad, Shaykhantakhur, Yakkasaray) atteignent environ 10,3 dollars/m², voire 10,9 dollars/m² dans Mirabad en juillet 2025. Bektemir reste le district le plus abordable, avec un niveau autour de 5,5 dollars/m².
Le tableau ci-dessous illustre ces différences de loyers moyens par district à Tashkent.
| District de Tashkent | Loyer moyen (USD/m², mi‑2025) | Tendance annuelle |
|---|---|---|
| Mirabad (centre) | ≈ 10,9 | Légère baisse |
| Shaykhantakhur (centre) | ≈ 10,0 | Légère baisse |
| Yakkasaray (centre) | ≈ 10,0 | Légère baisse |
| Moyenne ville (tous distr.) | ≈ 8,1 | –2,6 % |
| Bektemir (périphérie) | ≈ 5,5 | Baisse |
Malgré ce reflux, la rentabilité locative brute reste élevée. Selon différentes études, le rendement brut en centre-ville tourne autour de 8,26 %, il monte à près de 9,6 % en périphérie, et une estimation globale situe même la rentabilité locative à 9–10 % en dollars pour la capitale. C’est nettement plus que dans de nombreux pays européens où le rendement locatif se situe plutôt entre 2 % et 6 %.
En 2023, la valeur de marché des logements en Ouzbékistan dépassait de 24 % leur valeur fondamentale, selon la Banque centrale. Cet écart de rendement s’explique par un rôle croissant de l’investissement spéculatif, dans un contexte où les alternatives financières restent peu développées.
Accessibilité à Tashkent : des prix sous tension par rapport aux revenus
La combinaison d’une forte hausse des prix et d’une progression limitée des salaires pèse sur l’accessibilité. À l’échelle du pays, en 2023, la valeur de marché des logements a grimpé de 36 % alors que le salaire mensuel moyen n’a augmenté que de 17 %, soit une croissance des prix environ 2,1 fois plus rapide que celle des revenus.
À Tashkent, plusieurs indicateurs synthétisent cette pression :
– le ratio prix/revenu atteint 12,90, ce qui signifie qu’il faut presque 13 années de revenu moyen pour acheter un logement standard si l’on consacrait tout son revenu à cet achat ;
– la part hypothétique des remboursements dans le revenu est de l’ordre de 282 % pour un prêt type, ce qui traduit un poids très lourd du crédit sur les ménages ;
– le ratio prix/loyer en centre-ville est d’environ 12,10 années de loyer, ce qui reste, en théorie, une zone où l’achat est encore économiquement plus intéressant que la location à long terme.
Un autre indicateur montre qu’au 1er janvier 2025, le prix d’un appartement standard à Tashkent correspond à 11,2 années de loyers. Ce ratio a augmenté de 3,65 années par rapport à janvier 2022, confirmant une détérioration notable de l’accessibilité en seulement deux ans.
À l’échelle nationale, l’indice d’accessibilité des logements atteint toutefois 121 % au premier semestre 2025, ce qui signifie que l’amélioration des revenus et la modération récente des prix rattrapent partiellement le choc des années précédentes.
Samarkand, deuxième marché le plus cher et pôle touristique
Après Tashkent, Samarkand est la ville où l’immobilier résidentiel est le plus cher, portée par son statut de grande destination touristique de la Route de la soie et par une montée en gamme de son offre.
Samarkand : un niveau de prix intermédiaire mais élevé pour le pays
Les données issues d’une grande étude de prix en ligne indiquent qu’au deuxième trimestre 2023, le prix moyen à Samarkand atteignait environ 753 dollars/m², ce qui plaçait la ville dans le 6e groupe de prix sur dix (10e étant le plus cher) au niveau national. Une autre source situe le prix moyen du marché secondaire autour de 568 dollars/m² dans une période antérieure, confirmant une tendance haussière.
En 2022, le prix moyen du mètre carré dans l’immobilier neuf à Samarkand était d’environ 8,016 millions de soums.
Les typologies de produits immobiliers à Samarkand sont variées :
– maisons traditionnelles ou bâtiments historiques dans le centre ancien, entre 550 et 700 dollars/m² ;
– appartements modernes dans les nouveaux quartiers, autour de 450 à 600 dollars/m².
Rendements locatifs et indicateurs d’accessibilité à Samarkand
Pour les investisseurs, Samarkand offre des rendements modérés mais corrects. Les données montrent une rentabilité brute d’environ 5,03 % en centre-ville et 7,40 % en périphérie. Les locations de courte durée, tirées par le tourisme, offrent un retour sur investissement plus élevé, souvent estimé entre 9 % et 12 % dans les zones les plus fréquentées.
En termes d’accessibilité, la situation est plus tendue que dans bien des régions : le ratio prix/revenu pour Samarkand dépasse 14,9 ans dans certains calculs et atteint 13 ans de salaire pour l’achat d’un appartement de deux pièces dans une autre étude nationale, ce qui la situe parmi les villes les moins accessibles du pays, juste derrière Tashkent.
Le ratio prix/loyer en centre-ville est proche de 19,9 années de loyer, illustrant la tension sur le marché immobilier.
Samarkand et Bukhara : deux destinations touristiques, deux profils de prix
Samarkand et Bukhara, deux icônes de la Route de la soie, ont des positionnements immobiliers assez proches mais pas identiques. Samarkand, plus grande (environ 500 000 habitants contre 275 000 pour Bukhara) et plus orientée vers le développement touristique de masse (grand complexe « Silk Road Samarkand », nouvel aéroport international modernisé), attire davantage de projets d’hôtellerie, de résidences de tourisme et de logements de standing.
Bukhara, elle, se positionne légèrement en dessous en termes de prix au mètre carré, mais conserve une forte rentabilité sur les locations saisonnières, notamment dans la vieille ville. Cette dualité se retrouve dans les données chiffrées détaillées plus loin.
Bukhara : un marché un peu moins cher mais dynamique
Bukhara se situe un cran en dessous de Samarkand en termes de prix, tout en restant dans le haut du tableau au niveau national. Les études de l’Institut macroéconomique classent la région dans le deuxième groupe de prix (faible) pour 2023, mais il faut y lire surtout un contraste entre centre historique et reste du territoire.
Les données détaillées pour 2025 indiquent que les prix moyens dans la ville de Tachkent se situent entre 7 et 11 millions de soums/m², ce qui équivaut à environ 500-800 euros/m². On observe une variation selon les quartiers : dans la vieille ville, les bâtiments historiques atteignent généralement 500-650 dollars/m², tandis que les appartements plus ordinaires en périphérie sont commercialisés autour de 400-500 dollars/m².
Les rendements locatifs bruts sont évalués à environ 6 % en centre-ville et 6,2 % hors centre, selon des relevés récents. Pour les locations touristiques de courte durée, les estimations de retour sur investissement se situent dans une fourchette de 8 % à 11 %, avec un marché fortement saisonnier mais soutenu par la croissance du tourisme international.
En termes d’accessibilité, Bukhara s’en sort mieux que Tashkent ou Samarkand. Le ratio prix/revenu y est estimé à environ 6,96, soit un niveau plus proche des standards d’une ville moyenne, même si la part de logements historiques destinés à l’investissement touristique tend à faire monter les prix dans certains secteurs.
Le tableau comparatif ci-dessous permet de situer Bukhara par rapport à Tashkent et Samarkand.
| Ville | Prix moyen approx. (USD/m², résid. secondaire) | Rendement locatif brut (centre) | Ratio prix/revenu (approx.) |
|---|---|---|---|
| Tashkent | ≈ 1 075 – 1 100 | 8–10 % | ≈ 12,9 |
| Samarkand | ≈ 550 – 750 | ≈ 5 % | ≈ 13–15 |
| Bukhara | ≈ 500 – 650 | ≈ 6 % | ≈ 7 |
En dehors des trois grands pôles Tashkent–Samarkand–Bukhara, plusieurs villes régionales se distinguent par des prix intermédiaires et des dynamiques de marché très variées.
Navoi, centre industriel important, affichait des prix secondaires autour de 475 dollars/m² à une période de référence, puis environ 636 dollars/m² en juillet 2025. La région totalise un prix moyen aux alentours de 8,159 millions de soums/m² en juin 2025, juste derrière Tashkent région et Samarkand. L’accessibilité y reste meilleure qu’à Tashkent : certains calculs évaluent le nombre d’années de travail nécessaires pour acheter un appartement de deux pièces autour de 6 ans, ce qui est l’un des meilleurs niveaux du pays.
La région de Tashkent (hors capitale) présente des prix légèrement inférieurs. En juillet 2025, le prix au mètre carré sur le marché secondaire est estimé à environ 679 dollars, soit 8,217 millions de soums/m² en juin 2025. Cette attractivité s’explique par la proximité avec la capitale, la présence de zones économiques spéciales et une amélioration des infrastructures, stimulant ainsi la demande dans les villes satellites.
Le tableau suivant résume les prix moyens au mètre carré sur le marché secondaire pour quelques régions clés au deuxième trimestre 2025 (en milliers de soums).
| Région / ville | Prix moyen (000 soums/m², juin 2025) |
|---|---|
| Tashkent (ville) | 14 908 |
| Samarkand (région) | 10 060 |
| Tashkent (région) | 8 217 |
| Navoi | 8 159 |
| Andijan | 7 554 |
| Bukhara | 7 100 |
| Surkhandarya | 6 331 |
| Namangan | 6 295 |
| Khorezm | 6 063 |
| Fergana | 5 827 |
| Kashkadarya | 5 710 |
| Syrdarya | 5 455 |
| Jizzakh | 5 441 |
| Karakalpakstan | 4 541 |
On observe ici un gradient assez net : Tashkent et Samarkand surplombent la hiérarchie, suivies de Navoi et de la région de Tashkent. Les régions du Ferghana (Andijan, Namangan, Fergana), pourtant densément peuplées, présentent des niveaux de prix intermédiaires, parfois orientés à la baisse récemment (Andijan). À l’autre extrême, la République du Karakalpakstan reste la zone la moins chère du pays.
Namangan, Andijan, Fergana : des villes de la vallée aux prix plus modérés
La vallée de Ferghana, très peuplée et industrielle, connaît elle aussi une forte activité immobilière, avec un rattrapage des prix, mais à des niveaux toujours inférieurs à ceux des grandes métropoles ou touristiques.
À Namangan, troisième plus grande ville du pays, plusieurs sources situent le prix d’un appartement au centre entre 400 et 550 dollars/m², et autour de 300 dollars/m² en périphérie. Des études complémentaires évoquent des prix considérés comme « en hausse mais encore abordables » comparés à Tashkent ou Samarkand. Les appartements d’une chambre coûtent généralement entre 15 000 et 25 000 dollars, et les unités de trois pièces rénovées entre 30 000 et 50 000 dollars.
Les rendements bruts locatifs dans les villes régionales, grâce à des loyers attractifs et des prix d’achat bas.
Andijan et Fergana évoluent dans des gammes proches. Dans certaines périodes, les prix de l’immobilier y ont augmenté d’environ 39 %, ce qui montre une forte dynamique de rattrapage. Cependant, dans un contexte plus récent, ces régions ont enregistré des baisses de prix (jusqu’à -16 % pour Andijan sur une période donnée), ce qui pourrait traduire une correction après une hausse rapide ou une sensibilité aux conditions économiques locales.
Nukus et le Karakalpakstan : le marché le plus abordable du pays
À l’autre extrémité du spectre, la capitale de la République autonome du Karakalpakstan, Nukus, est régulièrement citée comme le marché immobilier le plus abordable d’Ouzbékistan.
Les chiffres disponibles montrent un prix moyen au mètre carré d’environ 305 dollars sur le marché secondaire à une échéance de référence, avec des fourchettes usuelles entre 300 et 400 dollars/m² pour les appartements du centre. En pratique, un appartement d’une chambre se vend souvent entre 12 000 et 20 000 dollars, un trois pièces rénové de 25 000 à 40 000 dollars, tandis qu’une maison individuelle avec jardin s’échelonne entre 30 000 et 60 000 dollars.
Le loyer mensuel maximum pour un appartement trois pièces meublé à Tachkent est d’environ 300 dollars.
Les rendements locatifs sont jugés « modestes mais stables ». Concrètement, les investisseurs peuvent espérer des rendements bruts solides en pourcentage, mais sur des bases de prix et de loyers absolus faibles, dans un marché de niche où la demande dépend fortement de l’économie locale et de la présence d’universités, d’administrations ou de quelques pôles industriels.
Comparer les villes : prix, accessibilité et rendements
Comparer les marchés immobiliers des villes ouzbèkes ne se limite pas à aligner des prix au mètre carré. Trois dimensions sont essentielles : le niveau de prix absolu, l’accessibilité pour les résidents locaux (rapport aux salaires) et la rentabilité pour les investisseurs (ratio prix/loyer). Les données disponibles permettent de dresser une cartographie indicative.
Niveaux de prix moyens par grandes villes
En se concentrant sur le marché secondaire résidentiel, on peut résumer ainsi les niveaux de prix observés.
| Ville / région capitale | Prix moyen secondaire (USD/m²) – période récente |
|---|---|
| Tashkent (ville) | ≈ 1 075 – 1 100 |
| Samarkand | ≈ 550 – 750 |
| Navoi | ≈ 636 |
| Tashkent (région) | ≈ 679 |
| Bukhara | ≈ 500 – 650 |
| Autres villes Ferghana | ≈ 350 – 500 |
| Namangan | ≈ 300 – 400 (centre) |
| Nukus | ≈ 300 – 400 |
Une première lecture montre un écart d’environ un facteur 3 à 4 entre les villes les plus chères (Tashkent) et les plus abordables (Nukus ou petites villes de provinces moins favorisées).
Accessibilité : années de revenu nécessaires
Pour évaluer l’accessibilité, plusieurs études combinent niveau de prix et salaires régionaux.
Nombre moyen d’années de salaire intégral nécessaires pour acheter un appartement de trois pièces en Ouzbékistan, plaçant le pays au 84e rang mondial sur 123 en termes d’accessibilité.
À l’intérieur du pays, les écarts sont importants :
– Tashkent : environ 14,9 années de revenu pour acheter un logement type, soit un des pires scores ;
– Samarkand : environ 13,9 années ;
– Navoi : environ 11,3 années ;
– Karakalpakstan, Khorezm, Syrdarya : entre 7 et 8 années, les mieux placées du pays.
Pour un appartement de deux pièces, une étude de la Banque centrale estime que le temps de travail nécessaire varie d’environ 6 ans à Navoi à 13 ans dans la région de Samarkand, en passant par 10 ans pour Tashkent ville.
Ratios prix/loyer et rendements
Les ratios prix/loyer indiquent au bout de combien d’années de loyer cumulé on rembourse le prix d’achat. Ils permettent aussi d’estimer si le marché est plutôt « orienté achat » ou « orienté location ».
Le nombre d’années de loyer nécessaires pour équivaloir au prix d’achat d’un logement dans les principales villes d’Ouzbékistan, en centre-ville et en périphérie.
Ratio de 12 ans en centre-ville et 10,4 ans en périphérie.
Ratio d’environ 19,9 ans en centre-ville et 13,5 ans en périphérie.
Ratio d’environ 16,6 ans en centre-ville et 16,2 ans en périphérie.
Ratio d’environ 8 ans pour certaines typologies, indiquant des prix d’achat relativement bas.
Plus le ratio est faible, plus l’achat est, en théorie, intéressant par rapport à la location et plus le rendement pour un investisseur est élevé. C’est le cas à Tashkent (malgré les prix élevés) et surtout dans plusieurs villes régionales où le prix au mètre carré reste contenu.
Les rendements bruts estimés reflètent ces écarts :
– Tashkent centre : 6–8 %, périphérie : 8–10 % ;
– Samarkand centre : autour de 5 %, périphérie : 7 % ;
– Bukhara : environ 6 % ;
– Villes régionales (Namangan, Fergana, etc.) : 9–12 % ;
– Locations touristiques de courte durée (Tashkent, Samarkand, Bukhara) : 10–15 %.
Des dynamiques régionales très contrastées
Au-delà des niveaux de prix, les trajectoires de chaque région divergent. Entre mi‑2024 et mi‑2025, la Banque centrale recense des hausses spectaculaires dans certaines régions :
– Surkhandarya : +19 % sur le marché secondaire ;
– Syrdarya : +15,8 % ;
– Jizzakh : +14,5 % ;
– Khorezm, Namangan, Karakalpakstan : entre +7 % et +9,3 %.
Baisse en pourcentage des prix sur le marché secondaire à Tachkent au premier semestre 2025 par rapport à l’année précédente.
Ces différences s’expliquent par plusieurs facteurs : rotation de la demande depuis la capitale vers les régions, développement d’infrastructures régionales (zones économiques, amélioration des transports), décalage entre offre neuve et demande, ou encore surchauffe ponctuelle suivie de correction.
Qu’est‑ce qui tire les prix vers le haut dans les différentes villes ?
Plusieurs forces communes façonnent les prix immobiliers dans toutes les villes d’Ouzbékistan, avec des intensités différentes selon les contextes locaux.
Facteurs nationaux
À l’échelle du pays, on retrouve :
Analyse des principaux éléments expliquant la dynamique de l’offre et de la demande de logements.
Malgré 100 300 nouveaux appartements en 2024 (+29%) et des objectifs de 135 000 à 140 000 par an, l’offre peine à suivre une demande élevée.
37,9 millions d’habitants prévus mi-2025 (+2%/an), stimulant la demande dans les villes.
Montée d’une classe moyenne et abolition progressive du système de « propiska », facilitant la mobilité vers Tachkent et les grands centres.
Augmentation du prix des matériaux (ex: ciment x4 entre 2017-2022) et libéralisation du change renchérissant les imports.
Montée en puissance du crédit, y compris pour ménages aux revenus non déclarés, stimulant la demande dans les grandes villes.
Spécificités de Tashkent
À Tashkent, à cela s’ajoutent : les richesses culturelles et historiques, ainsi que la diversité des influences culinaires qui enrichissent la ville.
– la concentration des revenus les plus élevés et du secteur tertiaire ;
– la présence de grands projets urbains (Tashkent City, nouveaux quartiers résidentiels, extension du métro à 157 km et 74 stations) ;
– l’afflux de résidents étrangers ou de citoyens russes et ukrainiens relocalisés, qui ont alimenté ponctuellement une flambée des loyers et des prix d’achat dès 2022–2023 ;
– la possibilité pour des non‑résidents d’acheter des biens, avec un seuil de prix minimal, qui a renforcé la dimension d’actif d’investissement de la pierre dans la capitale.
Ces éléments expliquent pourquoi le marché de Tashkent a connu une surchauffe plus marquée, si bien que la Banque centrale attribue à la ville un indice de « bulle » de 1,15, proche de la zone à risque, là où des régions comme Fergana ou Syrdarya présentent des prix bien plus alignés sur les fondamentaux économiques.
Banque centrale d’Ouzbékistan
Spécificités des villes touristiques
Samarkand et Bukhara, de leur côté, sont très sensibles aux flux touristiques. L’augmentation rapide des arrivées internationales (de 1 à 7 millions de touristes entre 2016 et 2023 à l’échelle du pays) et le développement massif de l’hôtellerie et des hébergements de type appart‑hôtel ou location courte durée se sont traduits par :
– un renchérissement des quartiers historiques, où beaucoup de bâtiments sont convertis en maisons d’hôtes ou en locations touristiques ;
– une demande soutenue pour des produits de type « boutique‑hôtel », appartements de standing ou maisons rénovées, plus chers que le parc ancien standard.
Cette pression explique pourquoi Samarkand, avec des revenus moyens plus bas qu’à Tashkent, affiche pourtant des ratios prix/revenu proches, voire supérieurs.
Ce que cela signifie pour un acheteur local… ou pour un investisseur
Pour un ménage ouzbek, la géographie des prix immobiliers crée des opportunités et des contraintes très différentes selon la ville.
À Tashkent et Samarkand, acheter un logement reste un objectif ambitieux. Les durées de financement sont longues, les taux restent élevés (souvent entre 21 % et 26 % pour des crédits hypothécaires classiques, 16 % à 18 % dans les programmes subventionnés) et les prix rapportés au revenu local pèsent sur le budget des ménages. En revanche, un propriétaire peut espérer des rendements locatifs nettement au-dessus des taux de dépôt en devises, ce qui fait de l’immobilier un placement attractif malgré le risque de correction.
Rendement brut estimé d’un achat locatif dans les villes moyennes d’Asie centrale, selon de nombreuses études.
Dans les villes les plus abordables comme Nukus, l’immobilier reste accessible pour les ménages mais offre un potentiel de valeur plus limité. L’intérêt principal pour un investisseur réside dans des stratégies ciblées (proximité d’universités, d’aéroports, d’axes touristiques comme le musée Savitsky) ou dans l’achat de biens commerciaux (petits hôtels, locaux de commerce) avec des perspectives de valorisation à long terme, surtout si des projets d’infrastructures ou de zones économiques spéciales se développent.
Pour un acheteur étranger, le montant minimum d’investissement requis pour acquérir un bien immobilier varie selon la région : 400 000 $ pour Tachkent et sa région, 200 000 $ pour des régions comme Samarcande, Boukhara ou Ferghana, et 100 000 $ pour le Karakalpakstan et les autres régions. Ces investissements peuvent ouvrir droit à des avantages, tels qu’un permis de résidence ou un statut d’investisseur.
Vers un rééquilibrage entre Tashkent et les autres villes ?
Les dernières données montrent un léger rééquilibrage entre la capitale et les régions. Alors que Tashkent enregistre désormais des baisses de prix sur le marché secondaire, des régions comme Jizzakh, Surkhandarya, Khorezm ou Karakalpakstan affichent des hausses à deux chiffres. Dans le même temps, les volumes de transactions augmentent plus vite en région qu’à Tashkent, et la part des crédits hypothécaires orientée vers le neuf en région ne cesse de progresser.
La politique publique accompagne ce mouvement, à travers :
Initiatives clés pour stimuler la croissance et l’aménagement équilibré du territoire.
Construction de 135 000 à 140 000 appartements par an, répartis sur l’ensemble du territoire pour répondre aux besoins en logement.
Développement de zones économiques spéciales et de zones touristiques régionales pour dynamiser l’activité économique locale.
Renforcement des infrastructures de transport et des services publics dans les centres régionaux pour améliorer la connectivité et la qualité de vie.
À moyen terme, cela pourrait réduire légèrement l’écart entre Tashkent et les autres villes, sans pour autant remettre en cause la position de la capitale comme marché le plus cher du pays.
Une hiérarchie qui reste très claire
Même en tenant compte de ce rééquilibrage, la hiérarchie des prix en Ouzbékistan demeure nette :
Le marché immobilier ouzbek se structure en quatre niveaux distincts. Tashkent, la capitale, forme un marché à part avec des prix et une spéculation comparables à ceux d’Astana ou Bichkek. Samarkand et Boukhara constituent un second cercle, porté par le tourisme et le patrimoine, mais avec des problèmes d’accessibilité pour certains résidents. Un segment milieu de gamme, comprenant Navoï, la région de Tachkent et certaines villes industrielles, allie accessibilité et potentiel de croissance. Enfin, les petites capitales régionales, la vallée de Ferghana et Nukus offrent des prix bas et des rendements attractifs, mais avec un risque de marché plus localisé.
Comprendre ces écarts, les dynamiques locales et les indicateurs d’accessibilité est essentiel pour toute personne qui envisage un achat immobilier en Ouzbékistan, qu’il s’agisse d’un premier logement ou d’un investissement locatif. Les données montrent qu’il ne faut plus raisonner seulement en termes de « pays en développement aux prix bas », mais bien ville par ville, quartier par quartier, dans un marché désormais complexe, fortement segmenté et de plus en plus connecté aux grandes tendances économiques régionales.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie en Ouzbékistan
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Ouzbékistan pour chercher du rendement locatif et une exposition au som ouzbek. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Tachkent, Samarcande, Boukhara), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement neuf ou récent dans un quartier en forte urbanisation de Tachkent, combinant un rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + aménagement) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, expert fiscal local), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
Cet accompagnement permet à l’investisseur de bénéficier des opportunités du marché ouzbek tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs dans une logique patrimoniale globale.
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