Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps porté par l’extraction minière et la pêche, le Pérou découvre désormais à quel point le tourisme redessine son paysage urbain, ses plages et même ses forêts amazoniennes. Derrière les clichés de Machu Picchu au lever du soleil, une autre histoire se joue : celle d’un marché immobilier de plus en plus dépendant des flux de visiteurs, des plateformes de location de courte durée et d’investissements transnationaux. Cet enchevêtrement d’intérêts touristiques et fonciers ouvre des opportunités considérables, mais fait aussi peser des risques sur l’accès au logement et l’équilibre social de nombreuses villes.
Un marché immobilier en plein essor dans un pays tiré par le tourisme
Le marché immobilier péruvien sort d’une décennie de croissance presque continue, dopé par une urbanisation rapide, une classe moyenne en expansion et un cadre macroéconomique relativement stable. Le pays compte 33,7 millions d’habitants, dont près de 79 % vivent en ville, et la construction représente environ 5,4 % du PIB. Lima concentre la plus grande part de l’activité, avec une métropole qui devrait atteindre 11,67 millions d’habitants en 2026.
Le PIB de l’économie avoisine les 250 milliards de dollars.
Dans ce contexte, le tourisme occupe une place stratégique. Il s’agit désormais du troisième secteur de l’économie après la pêche et l’extraction minière, avec une contribution d’environ 7 % au PIB et jusqu’à 11 % de l’emploi si l’on additionne les postes directs et indirects. Le World Travel and Tourism Council estime que la filière pèsera plus de 23 milliards de dollars en 2025, soit près de 7,8 % de l’économie nationale, et pourrait atteindre 34,3 milliards en 2035.
Après un effondrement à 444 000 visiteurs internationaux en 2021, le pays a accueilli 3,26 millions de touristes étrangers en 2024, soit une hausse de 29,37 % sur un an. Les projections prévoient environ 3,6 millions d’arrivées en 2025, avec un retour possible au-dessus des niveaux de 2019 (5,28 millions) d’ici 2026. Parallèlement, le tourisme domestique connaît une forte croissance : 43,5 millions de voyages internes en 2024 et plus de 48 millions attendus.
Dans un tel environnement, il n’est pas étonnant que l’immobilier se soit fortement adossé à la dynamique touristique, au point que certaines régions voient désormais leur marché local évoluer au rythme des saisons de haute fréquentation.
Comment le tourisme transforme la demande immobilière
La première conséquence visible de l’essor touristique est l’explosion de la demande pour des logements de courte durée : appartements meublés, maisons de plage, lodges amazoniens, studios urbains dans les quartiers branchés de Lima ou du centre historique de Cusco.
Rendement locatif brut moyen national pour l’habitation au dernier trimestre disponible.
Tourisme, prix et rendements : un cocktail puissant mais inégal
Entre 2015 et 2025, les prix immobiliers ont augmenté en moyenne de 3 % à 7 % par an au niveau national, avec une surperformance notable de Lima, où la valeur des logements a quasiment doublé depuis 2015 et progressé d’environ 10 % sur 2024–2025, jusqu’à 19 % dans certains quartiers premium. Cette hausse des valeurs a mécaniquement compressé les rendements locatifs : de 13 % en 2009, ils se sont repliés autour de 6–7 % dans les grandes villes.
Malgré un contexte général difficile, les zones touristiques les plus recherchées du Pérou (comme le centre historique de Cusco, les quartiers de Miraflores, Barranco et San Isidro à Lima, les plages du Nord et les balnéaires comme Asia) continuent d’offrir des performances attractives pour les investisseurs en quête de revenus saisonniers élevés.
Dans ces territoires, le tourisme agit comme un multiplicateur : il stimule la demande de location de courte durée, renchérit la valeur des biens bien situés et attire des capitaux étrangers ou de la diaspora péruvienne. Mais cette dynamique n’est pas sans contrepartie : elle accentue les tensions sur l’accès au logement pour les résidents locaux, favorise la financiarisation de l’habitat et, dans certains cas, participe à la gentrification de quartiers historiquement populaires.
Lima : capitale économique, vitrine touristique et laboratoire de la location courte durée
Lima reste le cœur économique et immobilier du pays, et joue de plus en plus un rôle central dans l’économie touristique : ville‑port d’entrée, hub aérien majeur, capitale gastronomique, elle attire à la fois les touristes internationaux, les voyageurs d’affaires et un nombre croissant de nomades numériques.
Un marché immobilier dopé par la demande urbaine… et par Airbnb
En 2024, l’Association des entreprises immobilières (ASEI) a recensé une croissance de 30 % du marché résidentiel, avec 21 479 unités vendues et 4 900 nouveaux logements lancés. Dans la métropole, plus de 12 000 unités se sont écoulées sur le premier semestre 2025, essentiellement dans le segment du logement social et intermédiaire (VIS).
Parallèlement, Lima est devenue le principal marché de location courte durée du pays. Selon différentes bases de données, la métropole comptait entre 12 000 et 15 000 annonces actives sur Airbnb entre 2024 et fin 2025. La configuration typique : un appartement d’une ou deux chambres, entièrement privatisé (plus de 80 % des annonces), pouvant accueillir en moyenne 3,5 voyageurs.
Les chiffres résument bien la dynamique :
| Indicateur (Lima, marché Airbnb) | Valeur indicative |
|---|---|
| Nombre d’annonces actives | 12 000 à 15 000 |
| Taux d’occupation médian | ≈ 54 % |
| Nuits réservées par an (typique) | ≈ 197 |
| Tarif journalier moyen | ≈ 42 $ (PEN 158) |
| Revenu mensuel brut moyen | ≈ 728 $ |
| Rendement locatif brut moyen | ≈ 6,45 % |
En comparant ces données aux loyers longue durée (environ 850 $ par mois pour un 100 m² en moyenne), on constate que la location saisonnière génère, à coût fixe équivalent, des revenus bruts 20 à 40 % supérieurs, au prix d’une gestion plus exigeante et de charges plus lourdes.
Les investisseurs sont particulièrement attirés par ce différentiel, d’autant que le cadre réglementaire reste relativement permissif : il faut parfois des autorisations municipales, se conformer aux règlements de copropriété, mais aucun moratoire national strict n’est en vigueur à ce stade.
Miraflores, Barranco, San Isidro : quand le tourisme restructure les quartiers
Trois quartiers illustrent cette transformation profonde du lien entre tourisme et immobilier à Lima.
À Miraflores, quartier côtier hautement touristique, les logements de courte durée affichent un taux d’occupation d’environ 65 % et un tarif moyen de 47 $ la nuit, soit près de 905 $ de revenu brut mensuel, pour des loyers de marché longue durée déjà parmi les plus élevés du pays (9 à 12 $ par m² et par mois). Le quartier combine hôtels, restaurants gastronomiques et un parc de studios et petits appartements massivement destinés à l’investissement locatif.
Le taux d’occupation des locations dans le quartier bohème de Barranco, où les revenus mensuels varient entre 700 et 900 $.
San Isidro, cœur financier de la capitale, s’est imposé comme destination de tourisme d’affaires haut de gamme. Les nuitées y dépassent souvent 50 $ et les revenus mensuels peuvent franchir les 1 000 $ par logement, avec une clientèle de cadres en mission et de participants à des congrès, renforcée par le développement du Centre des conventions de Lima et du futur « district financier » de Las Begonias.
Ces dynamiques se traduisent par des hausses marquées du prix du mètre carré, une diminution de la taille moyenne des unités (studios et T1 dominent les nouveaux programmes) et une montée en puissance de la « para‑hôtellerie » au détriment des hôtels traditionnels.
Opportunités et tensions : l’envers de la médaille
L’essor de la location touristique a fourni des revenus supplémentaires à de nombreux ménages et a accéléré la rénovation du parc ancien. Des programmes municipaux comme « San Borja + Verde » ou « Techo y Muro Verde » à Barranco, qui récompensent l’installation de toitures et murs végétalisés, montrent que les pouvoirs locaux cherchent à combiner attractivité immobilière, tourisme et durabilité.
Le développement du tourisme, notamment via les locations saisonnières, peut entraîner des effets pervers : raréfaction de l’offre de logements à long terme, hausse des prix de vente et des loyers, spéculation foncière, ainsi que des tensions avec les résidents (bruit, circulation, sentiment de « muséification » des centres). Ce processus, appelé « touristification » ou « gentrification touristique », reconfigure l’espace urbain au profit des visiteurs, parfois au détriment des communautés locales.
Lima n’échappe pas à ces tensions, même si le débat public y reste moins conflictuel que dans des villes comme Barcelone ou Lisbonne. La question centrale devient alors : comment profiter des recettes touristiques sans sacrifier le droit au logement dans les quartiers les plus attractifs ?
Cusco : le laboratoire andin où le tourisme dicte la valeur de la pierre
Cusco incarne l’exemple type d’une ville dont le destin immobilier dépend étroitement de la fréquentation touristique. Ancienne capitale inca, ville coloniale inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO, elle est la porte d’entrée principale vers Machu Picchu et la vallée sacrée.
Une économie et un marché immobilier ultra‑dépendants de la fréquentation
Avant la pandémie, Machu Picchu accueillait près de 1,5 million de visiteurs par an, et encore environ 950 000 en 2023. En 2024, les réservations auraient même dépassé de 22 % les pics d’avant‑crise, ce qui laisse augurer d’une nouvelle vague de pression sur la demande d’hébergement.
Les chiffres de Cusco reflètent cette dépendance : les rendements locatifs annoncés pour les biens destinés au marché touristique s’échelonnent entre 6 % et 9 % en location classique, et peuvent grimper à 8–12 % en courte durée, en particulier dans le centre historique, le quartier de San Blas ou les environs des principales artères touristiques. Les investisseurs étrangers – notamment retraités d’Amérique du Nord, d’Espagne ou du Royaume‑Uni – ainsi que la diaspora péruvienne y voient une opportunité de diversification patrimoniale.
Le prix au mètre carré des propriétés patrimoniales à Cusco se situe généralement entre 3 000 et 6 000 soles péruviens.
Saisonnalité, rendement et vulnérabilité
La saison haute, de juin à octobre, concentre une part disproportionnée des revenus. Sur cette période, les loyers journaliers peuvent être trois à quatre fois supérieurs à ceux d’une location longue durée. Les locations touristiques sont en moyenne occupées plus de 190 nuits par an, avec des taux d’occupation de l’ordre de 50 %–55 %. Ce profil est attractif sur le papier mais rend les investisseurs très sensibles aux chocs : grèves, blocages de routes, manifestations, ou fermetures temporaires de Machu Picchu comme cela s’est produit durant la pandémie.
Un retard dans l’ouverture du nouvel aéroport international de Chinchero ou une suspension des liaisons ferroviaires illustre comment la moindre dégradation de l’accessibilité peut immédiatement réduire les revenus locatifs et, à terme, déprécier la valeur perçue des actifs immobiliers dans la région.
Malgré cette volatilité, les projections tablent sur une hausse annuelle des prix de 3 % à 5 % portée par la normalisation du tourisme et par l’arrivée de nouveaux profils de visiteurs : digital nomads attirés par les quartiers historiques, touristes haut de gamme en quête d’expériences culturelles immersives, ou encore randonneurs explorant des itinéraires alternatifs à l’Inca Trail.
L’afflux de capitaux a permis la réhabilitation de bâtiments anciens et créé des emplois dans la construction, la gestion locative ou les services. Mais il renchérit aussi le coût de la vie pour la population locale, dans une ville où les salaires moyens restent relativement bas (environ 1 425 soles par mois selon certaines estimations), bien loin des prix de vente de plusieurs centaines de milliers de soles pour un petit appartement.
La situation rejoint des constats faits dans d’autres pays : la montée des résidences secondaires, des achats spéculatifs et des locations touristiques peut limiter l’accès au logement pour les ménages modestes et accélérer le déplacement de populations vers la périphérie ou vers des quartiers moins bien desservis.
Plages du Nord, Asia et Amazonie : le tourisme comme moteur de nouveaux fronts immobiliers
Au‑delà de Lima et Cusco, le tourisme dessine une nouvelle géographie immobilière péruvienne. Plusieurs zones voient leurs marchés locaux se structurer autour de la fréquentation balnéaire ou écotouristique.
Máncora, Punta Sal, Paracas, Asia : la ruée vers la mer
Les plages du Nord, emmenées par Máncora et Punta Sal, bénéficient depuis plusieurs années d’un engouement croissant, aussi bien des Péruviens que des visiteurs étrangers à la recherche de soleil toute l’année. Máncora, par exemple, figure dans les meilleurs marchés de la location saisonnière du pays, avec un revenu mensuel moyen dépassant les 1 100 $ et un tarif journalier moyen supérieur à 150 $ sur certaines périodes.
Revenus bruts mensuels générés par les locations haut de gamme à Asia en haute saison.
Paracas, destination côtière proche de Lima et porte d’entrée vers la réserve nationale éponyme, suit une trajectoire de montée en gamme, avec une multiplication de resorts, de résidences secondaires et d’appartements mis en location courte durée.
Dans ces zones, la combinaison accessibilité accrue (routes, éventuelles futures lignes ferroviaires), marketing touristique ciblé et disponibilité de terrains suscite une véritable « touristification résidentielle », où la frontière entre station balnéaire et ville résidentielle devient floue.
Amazonie et Iquitos : la vague de l’écotourisme immobilier
Dans la région amazonienne, la ville d’Iquitos – qui recevait déjà plus de 740 000 touristes en 2019, soit davantage que sa population – voit se développer un marché immobilier intimement lié à l’écotourisme. Les prix au mètre carré y restent inférieurs à ceux de Lima ou Cusco (entre 2 000 et 4 500 soles), mais les rendements locatifs projetés pour les lodges et hébergements durables oscillent entre 5 % et 9 % selon la formule (longue ou courte durée).
Plus de 34 éco-lodges ont ouvert dans le bassin amazonien depuis 2022, encouragés par le gouvernement pour des projets communautaires ou à faible impact.
Tourisme, location courte durée et financiarisation du logement
L’un des traits saillants de la transformation actuelle du marché péruvien est l’essor spectaculaire des locations de courte durée, qui transforment les logements en actifs financiers indexés sur les saisons touristiques. Ce phénomène ne se limite pas à Lima ou Cusco : des villes intermédiaires comme Arequipa, Trujillo, Ica, Huaraz, Puno ou Urubamba figurent dans les principaux marchés d’Airbnb au niveau national.
Une économie de la rente touristique
En moyenne, au Pérou, les locations saisonnières procurent des revenus environ deux fois supérieurs à ceux d’une location classique, une fois ajustés pour les taux d’occupation. À Lima, le revenu brut annuel moyen par annonce Airbnb tourne autour de 8 000 $, avec des nuits vendues à 42 $ en moyenne et un remplissage de 54 %.
Revenu mensuel moyen en été 2025 dans la zone balnéaire d’Asia, contre 800 $ en moyenne annuelle.
Ce différentiel de rendement incite des milliers de propriétaires – petits bailleurs comme investisseurs institutionnels – à orienter leurs biens vers le marché touristique plutôt que vers la location à long terme. L’effet cumulé peut réduire l’offre disponible pour les ménages résidents et participer à la hausse des loyers dans les quartiers les plus attractifs.
Un cadre réglementaire encore en construction
Au Pérou, l’encadrement des locations de courte durée reste principalement du ressort des municipalités. Certaines, comme Cusco, exigent déjà l’inscription auprès des autorités touristiques régionales, effectuent des inspections annuelles et appliquent des taxes de séjour. D’autres villes se montrent plus laxistes, ce qui encourage la prolifération d’offres parfois informelles.
Les règlements de copropriété varient concernant la location de courte durée : certains l’interdisent explicitement, d’autres l’autorisent sous conditions. Cette situation reflète un équilibre en cours de recherche entre les revenus touristiques, le droit au logement et la qualité de vie dans les quartiers.
La tendance internationale montre toutefois que de nombreuses destinations très touristiques (Barcelone, Hawaï, villes côtières des États‑Unis, etc.) finissent par renforcer leur régulation face aux effets sur les prix du logement et la disponibilité de logements pour les travailleurs locaux. Le Pérou pourrait se trouver confronté à des arbitrages similaires si la pression immobilière continue de grimper dans les zones touristiques.
Les grands projets d’infrastructure touristique comme catalyseurs immobiliers
L’État péruvien a engagé une stratégie ambitieuse d’investissements touristiques par le biais de partenariats public‑privé. Plus de 1,26 milliard de dollars de projets spécifiquement touristiques sont programmés entre 2025 et 2027, dont 92 % via des PPP, et près de 580 millions sont consacrés à la modernisation d’aéroports, de lignes ferroviaires et d’écolodges.
Aéroports, trains et routes : rapprocher les territoires des marchés
Plusieurs projets phares sont particulièrement structurants pour la relation entre tourisme et immobilier :
| Projet | Investissement estimé | Impact touristique principal |
|---|---|---|
| Nouvel aéroport international de Chinchero (Cusco) | ≈ 550 M $ | Capacité > 8 M de passagers/an, renforce Cusco comme hub andin |
| Nouveau terminal Jorge Chávez (Lima) | + Costa del Sol (2 hôtels) pour 60 M $ | Création d’une « airport city » avec forte composante hôtelière et commerciale |
| Projet « Troisième groupe d’aéroports » | 550 M $ | Amélioration de l’accessibilité de plusieurs régions touristiques |
| Câble‑car de Choquequirao | 265 M $ | Accès réduit de 2 jours à 20 min, augmentation projetée de la fréquentation |
| Modernisation des voies ferrées vers la Vallée sacrée | ≈ 580 M $ (dans le plan global) | Temps de trajet Cusco–Machu Picchu réduit de 40 % |
| Corridor longitudinal andin (Section 4) | 1,582 M $ | Réhabilitation de 965 km de routes, désenclavement touristique et commercial |
L’expérience péruvienne et internationale montre que ce type d’ouvrage entraîne quasi systématiquement une revalorisation du foncier dans les zones desservies. Autour des nouvelles stations du métro de Lima, les prix auraient déjà pris 15 % à 20 % dans un rayon d’un kilomètre. On peut anticiper des effets similaires autour du futur aéroport de Chinchero, des nouvelles liaisons ferroviaires vers la côte ou des accès facilités à des sites encore relativement préservés comme Choquequirao.
Hôtellerie internationale et recomposition urbaine
L’arrivée de grandes chaînes internationales dans le pays témoigne d’une confiance renouvelée dans le potentiel touristique du Pérou. Six nouveaux hôtels de marques prestigieuses doivent ouvrir, dont cinq à Lima et un à Tumbes (région frontalière du nord et porte d’entrée vers les plages). Le groupe Costa del Sol investit 60 millions de dollars dans deux établissements au sein de la future « ville aéroportuaire » de Jorge Chávez, tandis qu’Accor déploie 25,5 millions de dollars dans un Novotel en bord de mer à Punta Sal.
Les nouveaux hôtels génèrent une demande de logements pour leurs employés, stimulent l’ouverture de commerces de proximité et attirent souvent des résidences secondaires ou des immeubles de bureaux, favorisant ainsi un développement urbain mixte.
Le cadre d’investissement : ouverture aux capitaux étrangers et fiscalité spécifique
Le Pérou se distingue dans la région par un cadre relativement ouvert à l’investissement étranger. La Constitution accorde aux non‑résidents les mêmes droits qu’aux citoyens pour l’achat de biens immobiliers, à l’exception d’une bande de 50 km le long des frontières terrestres, où un décret spécial est requis.
Le Pérou dispose d’un cadre institutionnel et fiscal favorable aux investissements étrangers. L’agence ProInversión facilite la promotion des projets, tandis qu’un réseau de traités (libre-échange, non-double imposition) sécurise les opérations. Dans le secteur immobilier, des véhicules comme les FIRBI et FIBRA offrent des avantages fiscaux jusqu’en 2026, incluant un taux d’imposition réduit à 5% sur certains revenus distribués aux particuliers.
Pour les non‑résidents qui achètent un bien destiné à la location touristique, le cadre fiscal est cependant plus lourd : les revenus locatifs bruts sont taxés à 30 %, de même que les plus‑values à la revente, tandis que les loyers sont soumis à la TVA (18 %). Les transactions, souvent libellées en dollars, supportent des frais de 4 % à 6,5 % (droits de mutation, notaire, enregistrement, honoraires d’avocats), et les risques liés aux titres de propriété (absence de cadastre centralisé harmonisé, fraudes, constructions sans permis) imposent un travail de due diligence approfondi.
Malgré ces contraintes, l’affaiblissement du sol péruvien par rapport au dollar au cours des années passées a rendu les actifs domestiques relativement bon marché pour les acheteurs étrangers, notamment dans les segments orientés vers la clientèle touristique.
Entre croissance touristique et droit au logement : le défi de l’équilibre
Les données disponibles convergent vers un constat clair : les destinations touristiques fortement spécialisées voient leurs marchés immobiliers évoluer plus rapidement que le reste du pays, tant en termes de prix que de composition du parc (plus de petites surfaces, plus de résidences secondaires, plus de locations saisonnières). Ce mouvement crée des opportunités économiques, mais aussi des déséquilibres.
Accès au logement : une tension structurelle accentuée par le tourisme
Le Pérou fait déjà face à un déficit d’environ 2 millions de logements, qui s’accroît de 142 000 unités par an, tandis que seules 90 000 unités formelles sont construites chaque année. À Lima, le déficit dépassait 600 000 logements en 2016, et des villes comme Arequipa accusent aujourd’hui un manque de 55 000 unités, avec une croissance urbaine de 6 % par an.
Les recettes touristiques représentent près de 7,8 % du PIB au Pérou.
Des politiques publiques encore très segmentées
Face à la pénurie de logements, l’État a mis en place une batterie de programmes dédiés : MiVivienda pour les classes moyenne et moyenne supérieure (crédits pouvant atteindre 30 000 $ pour des biens entre 57 500 et 479 300 soles), Techo Propio pour les familles sans logement (subventions jusqu’à 46 545 soles pour l’achat, 32 100 soles pour la construction, 12 305 soles pour l’amélioration), ou encore Micasa Más, Mi Construcción, MiTerreno. Un prêt de 300 millions de dollars de la Banque interaméricaine de développement soutient aussi la production de logements verts et efficients, visant plus de 17 000 foyers.
Ces instruments traitent la question du logement dans une logique sociale et de classe, mais s’occupent peu de la dimension « touristique » des marchés urbains et régionaux. Autrement dit, la politique du logement et la politique touristique restent largement parallèles, sans véritable cadre intégré pour gérer les interfaces : régulation des locations de courte durée, taxation des résidences secondaires, zonage protecteur pour les habitants, etc.
L’expérience d’autres pays très touristiques montre que l’absence de coordination peut entraîner des conflits entre résidents et visiteurs, un sentiment d’« invasion », des manifestations contre la hausse du coût de la vie et un durcissement brutal des régulations après des années de laisser-faire.
Des signaux positifs du côté du tourisme communautaire et durable
Le Pérou n’en est pas moins pionnier sur certains terrains susceptibles de limiter les effets négatifs du tourisme sur l’immobilier. Plus de 200 projets de tourisme communautaire sont actifs, générant environ 40 % du revenu des ménages participants et aidant à préserver 18 traditions artisanales menacées. Ces initiatives impliquent souvent des hébergements gérés localement, ancrés dans les communautés, qui valorisent la culture sans déconnecter totalement l’espace habité de sa fonction résidentielle.
Dans l’hôtellerie, plus de 220 entreprises sont labellisées par un programme national de certification verte, avec 74 % des hôtels certifiés pratiquant des cuisines zéro déchet, et 58 opérateurs d’aventure adoptant un transport neutre en carbone. En ville, les programmes de toitures végétalisées ou les incitations à la construction antisismique illustrent un effort pour concilier attractivité, résilience et qualité de vie.
Ces démarches montrent qu’il est possible de penser ensemble tourisme, immobilier et durabilité, à condition de dépasser une logique purement spéculative pour intégrer des objectifs sociaux et environnementaux explicites.
Vers quel futur pour le couple tourisme–immobilier au Pérou ?
Tout indique que la trajectoire de croissance touristique du Pérou va se poursuivre : les modèles de prévision (ARIMA, régressions) anticipent une progression annuelle de 8 % environ à court terme, avec des recettes internationales qui pourraient dépasser 5 milliards de dollars dès 2025 et près de 9,4 milliards en 2035. Les flux domestiques, déjà supérieurs à 40 millions de voyages annuels, devraient continuer d’augmenter.
Du côté de l’immobilier, la demande reste robuste dans les segments moyen et populaire, et le crédit hypothécaire, encore modeste (6,3 % du PIB), possède un large potentiel de développement, même si les taux oscillent entre 7 % et 11 % pour des prêts sur vingt ans. Les prix continuent de progresser modérément en moyenne, avec une surchauffe limitée à certains micro‑marchés très recherchés.
Le tourisme est un puissant moteur de valorisation foncière, mais il représente aussi un facteur de vulnérabilité pour le logement si ses effets ne sont pas encadrés. Trois enjeux sont décisifs pour la prochaine décennie.
Mieux articuler politiques touristiques et politiques de logement
Les autorités disposent déjà d’outils puissants – subventions au logement, plan national d’infrastructures, dispositifs d’investissement immobilier – mais ceux‑ci gagneraient à être coordonnés avec les prévisions de flux touristiques. Par exemple, fixer des quotas de locations de courte durée dans les quartiers à fort déficit de logements, encadrer l’implantation de résidences secondaires dans des zones sensibles, ou encore réserver une part des nouveaux projets à des logements abordables dans les destinations en pleine expansion.
À Lima comme à Cusco ou dans certains villages andins, l’enjeu n’est pas seulement économique mais profondément urbain et social : comment éviter que les centres historiques ne deviennent des vitrines pour visiteurs, désertées par les habitants ? Des mécanismes tels que des droits de préemption publics, des sociétés de foncier solidaire ou des régulations inspirées des expériences internationales (plafonds de nuitées, licences, taxes dédiées au logement social) pourraient être explorés à la péruvienne.
Faire du tourisme un levier de développement local plutôt qu’un simple marché de rente
Enfin, l’expérience des projets de tourisme communautaire, des lodges gérés localement en Amazonie ou des programmes municipaux de verdissement montre que le tourisme peut contribuer à développer des territoires de manière plus inclusive, à condition d’impliquer les communautés dans la gouvernance, de redistribuer une partie des bénéfices vers des politiques de logement et d’environnement, et de résister à la tentation d’une financiarisation pure et simple de l’espace habitable.
Le Pérou, avec son patrimoine exceptionnel et son marché immobilier dynamique, est un exemple pour étudier comment un pays peut équilibrer le développement touristique et les droits des habitants. L’enjeu est d’intégrer visiteurs et investisseurs dans un projet de société qui ne relègue pas les résidents au second plan dans leur propre territoire.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel au Pérou pour rechercher du rendement locatif et une exposition en sol péruvien. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Lima, Arequipa, Cusco), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison dans un quartier en croissance de Lima, combinant un rendement locatif brut cible proche de 10 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 euros.
La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
Ce type d’accompagnement permet de profiter des opportunités du marché péruvien tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs dans une stratégie patrimoniale globale.
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