Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Les Seychelles font partie de ces destinations qui font rêver les particuliers français en quête de soleil… et parfois d’optimisation patrimoniale. Système territorial, absence de nombreux impôts, cadre juridique clair pour l’investissement étranger : sur le papier, l’archipel a de solides arguments. Mais dès qu’un Français devient propriétaire aux Seychelles, une double réalité s’impose : la fiscalité locale d’un côté, la fiscalité française de l’autre, sans convention bilatérale pour faire le lien. Comprendre ce double environnement est indispensable avant d’acheter ou de transmettre un bien.
Un système fiscal seychellois très favorable aux investisseurs
Les Seychelles fonctionnent depuis 2010 sur un système fiscal de type territorial : en principe, seuls les revenus dont la source se situe dans l’archipel sont imposables localement. Les revenus de source étrangère sont en grande partie hors du champ de l’impôt seychellois, sous réserve de conditions de substance économique fixées notamment par l’Economic Substance Act de 2021.
Un résident fiscal seychellois n’est imposé que sur ses revenus de source locale. Les revenus étrangers (pensions, intérêts, dividendes, plus-values) peuvent être exonérés sous réserve de respecter les critères de substance. Le pays n’applique pas d’impôt sur la fortune, de droits de succession, de taxe sur les donations, d’impôt général sur les plus-values, ni d’impôt annuel sur le patrimoine.
Le cadre de l’impôt sur les sociétés est lui aussi jugé attractif. Le taux standard est de 15 % sur le premier million de roupies seychelloises (SCR) de bénéfice imposable, puis 25 % au-delà de ce seuil. Certains secteurs réglementés (notamment financiers) peuvent être soumis à une échelle plus élevée, pouvant atteindre 33 %, mais ce n’est pas le cas des sociétés « ordinaires ». Les entrepreneurs individuels sont imposés à 0 % jusqu’à SCR 102 666, 15 % de SCR 102 666,01 à SCR 1 000 000, puis 25 % au-delà. Les petites entreprises peuvent, sous conditions, opter pour un impôt de 1,5 % sur le chiffre d’affaires à la place de l’impôt sur les bénéfices.
Le taux standard de TVA en 2026 est de 15 %, avec une retenue à la source de 15 % sur certains paiements aux non-résidents.
Pour un investisseur immobilier étranger, le point clé est la combinaison d’un système territorial, de l’absence d’impôt sur les plus-values « en tant que tel », et d’une fiscalité locale concentrée sur quelques impôts spécifiques, en particulier les droits d’acquisition, la taxe annuelle sur les immeubles détenus par des non-Seychellois et l’imposition des loyers.
Acheter un bien immobilier aux Seychelles : conditions et autorisations
Pour un Français, devenir propriétaire aux Seychelles ne se résume pas à signer un compromis sur une plage de rêve. Les acquisitions par les non-Seychellois sont strictement encadrées par l’Immovable Property (Transfer Restriction) Act. Toute personne étrangère, physique ou morale, peut acquérir un bien immobilier privé dans l’archipel, mais uniquement avec l’aval préalable du gouvernement via un mécanisme de « sanction » (autorisation).
L’autorisation doit être demandée au ministère des Terres et du Logement, directement ou via un notaire ou avocat seychellois, avec un dossier comprenant passeport certifié, justificatifs de domicile, casier judiciaire, déclaration PPE, origine des fonds, attestations bancaires, et pour les sociétés, statuts et bénéficiaires effectifs. Les documents non en français ou anglais doivent être traduits avec coordonnées du traducteur.
L’autorisation, lorsqu’elle est accordée, n’est valable qu’un an. L’achat doit être signé et enregistré dans ce délai, faute de quoi une nouvelle demande est nécessaire. Certaines catégories de biens restent interdites aux non-Seychellois, notamment les terrains agricoles, les zones environnementales et les logements subventionnés. Les acquisitions sur des îles extérieures ou les terrains cédés dans le cadre de programmes publics de logement sont également exclues, hors dispositifs très encadrés comme certaines opérations de type « Villas Policy ».
Depuis janvier 2025, les non-Seychellois peuvent de nouveau acheter des biens résidentiels, mais uniquement dans des zones désignées (Designated Areas) ou des programmes approuvés. Le prix minimum est d’environ 10 millions de SCR pour les propriétés haut de gamme, avec des surfaces minimales de 1 000 à 4 000 m² pour les maisons et 2 000 à 4 000 m² pour les terrains nus. Des dérogations de taille sont possibles selon la topographie, le recul ou la sécurité.
Pour les appartements en copropriété, un régime plus incitatif existe : la « sanction duty » (droit spécifique d’agrément) reste fixée à 1,5 % de la valeur de marché, mais le prix au mètre carré doit atteindre au moins 30 000 SCR, et certains programmes liés à des terrains publics ou subventionnés sont exclus.
Les grandes lignes de ce cadre peuvent être résumées ainsi :
| Éléments clés | Règles applicables aux non-Seychellois |
|---|---|
| Autorisation préalable | Obligatoire via le ministère des Terres / SIB |
| Durée de validité de l’autorisation | 1 an pour signer et enregistrer l’acte |
| Zones accessibles | « Designated Areas » et programmes approuvés |
| Biens interdits | Terres agricoles, zones environnementales, logements subventionnés, certains terrains d’État |
| Seuils indicatifs | ≈ SCR 10 M pour résidences haut de gamme, 2 000–4 000 m² pour terrain résidentiel nu |
| Copropriété | Droit de sanction 1,5 % – prix ≥ 30 000 SCR / m² |
Pour un Français, cette dimension réglementaire n’est pas qu’un détail : une autorisation mal calibrée ou un projet qui sort du cadre (par exemple, tentative d’acquérir une parcelle agricole ou un logement social) sera tout simplement bloqué.
Coût d’acquisition : droits, taxes et frais à la charge de l’acheteur français
Au-delà du prix du bien, un investisseur doit intégrer un coût de transaction relativement substantiel, essentiellement constitué de droits de timbre, de droits de sanction et de frais de dossier. Ces montants s’additionnent, et ils sont, pour l’essentiel, calculés sur la valeur de marché de l’immeuble (ou le prix de transaction, si plus élevé).
Plusieurs composantes se dégagent :
Le droit de timbre s’élève à 5% du montant de la transaction immobilière aux Seychelles.
En amont, le simple dépôt de demande de sanction donne lieu à une redevance forfaitaire non remboursable : 3 000 SCR pour un achat, 2 000 SCR pour un bail, 1 000 SCR pour l’acquisition de parts de société détenant un bien. En cas d’accord, des frais de traitement additionnels sont dus (1,5 % de la valeur pour un achat ou un bail, 3 000 SCR par dossier pour une prise de participation dans une société immobilière).
Pour un Français qui acquiert une villa de 10 millions de SCR, l’ordre de grandeur cumulé des droits et frais peut rapidement grimper. Une synthèse simplifiée, hors éventuelle sanction duty à 12 %, donne par exemple :
| Poste de coût | Base de calcul | Taux indicatif | Montant pour un bien à 10 M SCR |
|---|---|---|---|
| Droit de timbre | Prix ou valeur de marché | 5 % | 500 000 SCR |
| Approval tax / sanction de base | Valeur de marché | 1,5 % | 150 000 SCR |
| Frais d’enregistrement | Valeur de marché | ≈ 1 % | 100 000 SCR |
| Honoraires de notaire | Prix de vente | 1–2 % | 100 000 à 200 000 SCR |
| Redevance de demande de sanction | Forfait | 3 000 SCR | 3 000 SCR |
Dans certains cas, surtout pour des achats résidentiels hors politique « Villas », la sanction duty peut être portée à 12 % du prix de marché, ce qui modifie drastiquement la note finale. D’autres cas (investissements touristiques, commerciaux ou industriels, certaines opérations de groupe, transferts familiaux, règlements de régimes matrimoniaux) bénéficient d’exonérations totales ou partielles de cette sanction duty.
Le Stamp Duty Order 2019 prévoit des exonérations ciblées (ex. premier achat de résidence principale jusqu’à 3 millions SCR) réservées aux citoyens seychellois. Ces avantages ne s’appliquent pas à un investisseur français direct, mais peuvent concerner des restructurations futures impliquant un conjoint ou cohéritier seychellois.
La taxe annuelle sur les biens immobiliers détenus par des non-Seychellois
Depuis l’entrée en vigueur de l’Immovable Property Tax Act en 2020, tout étranger propriétaire d’un bien immobilier aux Seychelles est, en principe, assujetti à une taxe annuelle sur la valeur de son bien. Ce prélèvement, qui visait initialement un taux de 0,25 % de la valeur de marché, a été relevé à 0,50 % à compter du 1er janvier 2024, et ce taux est annoncé comme applicable en 2026.
La taxe frappe de manière large « tous types d’immeubles » : résidences, immeubles commerciaux, actifs industriels, villas, unités en copropriété, terrains en pleine propriété ou en bail de longue durée. Lorsque le bien est détenu en indivision avec un Seychellois, la quote-part de l’étranger reste imposable.
Le calcul se fait selon la formule T = R × V, avec un taux de 0,50 % (R) appliqué à la valeur de l’immeuble (V) évaluée par les services fonciers, réévaluée tous les cinq ans. Si le bien a été acheté en devise étrangère, la conversion en roupies mauriciennes (SCR) utilise le taux de change du jour du dépôt du dossier d’évaluation.
Pour un bien de 5 millions de SCR, la charge annuelle, au taux de 0,50 %, représente 25 000 SCR. À titre indicatif, au taux initial de 0,25 %, elle aurait été de 12 500 SCR.
Le paiement est dû chaque année avant le 31 décembre, auprès de la Seychelles Revenue Commission. Le défaut d’enregistrement du bien ou de dépôt de la preuve de valeur est sévèrement sanctionné : 50 000 SCR d’amende pour absence d’enregistrement, 3 000 SCR pour défaut de transmission du rapport de valorisation.
Certaines catégories d’immeubles sont exonérées, notamment :
– les immeubles à usage commercial ou industriel ;
– les résidences appartenant à des étrangers mariés à un Seychellois, tant que le mariage perdure (ou lorsque le conjoint seychellois décède en étant encore propriétaire) ;
– les immeubles ou parties d’immeuble exclusivement utilisés pour le logement des salariés ;
– les biens consacrés à la conservation de la faune ou de l’habitat naturel ;
– les immeubles appartenant à des États étrangers à usage diplomatique ;
– les biens saisis ou adjugés à des institutions financières dans le cadre d’une saisie hypothécaire ;
– les biens appartenant à un mineur étranger adopté par un Seychellois.
Pour un investisseur français, cette taxe annuelle représente donc un coût récurrent modéré mais réel, assez comparable, en ordre de grandeur, à une petite taxe foncière. Elle vient s’ajouter aux autres charges (entretien, gestion, assurances) et doit être intégrée dans la rentabilité nette du projet.
Location et fiscalité des revenus immobiliers aux Seychelles
Les revenus locatifs sont, eux aussi, imposables aux Seychelles dès lors qu’ils proviennent d’un bien situé sur place. Le pays applique un taux de 15 % sur les loyers, qualifié de relativement faible. Sur le plan de la TVA, les loyers résidentiels sont expressément exonérés, tandis que les locations commerciales peuvent entrer dans le champ de la TVA lorsque le chiffre d’affaires dépasse un certain seuil.
Pour les sociétés exerçant à titre professionnel avec plusieurs biens locatifs, les loyers sont soumis au Business Tax selon le barème général : 15 % sur le premier million de SCR de bénéfice et 25 % au-delà. Les revenus fonciers peuvent aussi entraîner une retenue à la source pour les non-résidents, mais le taux de base est de 15 % sur le revenu locatif.
La fiscalité seychelloise fait par ailleurs la distinction entre location résidentielle et location commerciale. Pour les immeubles commerciaux, le revenu locatif est traité comme revenu d’entreprise et imposé aux taux normaux du Business Tax. Une information sectorielle évoque par ailleurs une limitation de l’imposition des loyers résidentiels à 3 % du revenu brut dans certains cas, mais l’élément stabilisé et directement exploitable pour un investisseur reste le taux de 15 % sur les revenus locatifs, hors structure particulière.
Là encore, pour un Français, l’enjeu principal n’est pas tant le quantum de l’impôt aux Seychelles (modeste) que son articulation avec l’impôt français, en l’absence de convention de non-double imposition.
Plus-values immobilières aux Seychelles : un atout, mais pas une exonération globale
L’un des arguments souvent mis en avant pour les Seychelles est l’absence de véritable impôt spécifique sur les plus-values (capital gains tax) dans le droit interne. En pratique, cela signifie que la revente d’une villa, d’un appartement ou d’un terrain n’est pas frappée d’un impôt local autonome sur la plus-value, à la différence de nombreux pays.
Les gains issus de cessions d’actifs sont imposables s’ils s’intègrent à une activité de négoce ou de trading immobilier.
Un promoteur ou marchand de biens multipliant les achats-reventes voit ses gains assimilés à des profits d’entreprise.
Ces profits sont imposables au Business Tax, avec un taux de 15 % ou 25 % selon le cas.
Pour l’investisseur patrimonial individuel, qui achète un bien de résidence secondaire ou locatif et le revend quelques années plus tard, la réalité seychelloise est donc proche d’un régime à 0 % sur la plus-value, sauf cas particulier de requalification en activité commerciale. Ce point est central dans la perception de la destination comme « juridiction à fiscalité douce » pour l’immobilier.
Mais cette lecture ne vaut qu’au plan local. Pour un résident fiscal français, toute plus-value immobilière réalisée aux Seychelles reste, en principe, soumise à l’impôt français, la France appliquant la règle de taxation des revenus mondiaux de ses résidents. C’est là que l’absence de convention avec les Seychelles devient déterminante.
Pas de convention fiscale France–Seychelles : conséquences pour les Français
Contrairement à d’autres États avec lesquels les Seychelles ont signé des conventions bilatérales de non-double imposition (Chine, Émirats arabes unis, Singapour, Afrique du Sud, etc.), il n’existe pas, à ce jour, de convention fiscale entre la France et les Seychelles. Cette absence entraîne deux séries de conséquences majeures pour un investisseur français.
Tout résident fiscal français doit déclarer et payer l’impôt en France sur ses revenus mondiaux, y compris ceux provenant d’un bien immobilier étranger (loyers, plus-values), selon l’article 4 A du CGI. Une imposition à l’étranger n’exonère pas de ces obligations, et en l’absence de convention fiscale, aucun crédit d’impôt n’est garanti pour éviter la double imposition.
Ensuite, la logique des conventions type OCDE, qui attribuent généralement la taxation des revenus immobiliers au pays où se situe le bien, ne peut être invoquée pour les Seychelles. En pratique, c’est le droit interne français qui s’applique sans correctif conventionnel. La doctrine rappelle que lorsqu’aucun traité n’existe, les revenus sont, par défaut, imposables en France, même s’ils ont déjà été taxés à l’étranger.
Pour un Français propriétaire aux Seychelles, cela signifie très concrètement :
Les loyers perçus aux Seychelles doivent être déclarés comme revenus fonciers en France, sans exonération liée à une imposition locale de 15 %. Les plus-values de cession, même non taxées sur place, relèvent du régime français des plus-values immobilières de source étrangère avec abattements et prélèvements sociaux. Aucun crédit d’impôt conventionnel n’est automatiquement accordé en cas de double imposition.
Les mécanismes généraux français prévoient certes la possibilité de crédits d’impôt dans certains cas, mais ceux-ci sont normalement cadrés par une convention. Sans texte bilatéral, le contribuable se retrouve dans un schéma purement unilatéral où la France imposera, en pratique, la totalité de la base, tout en permettant, au mieux, la déduction de certaines charges et l’application des abattements de droit commun.
Imposition en France des loyers provenant d’un bien situé aux Seychelles
Du point de vue de l’administration française, les loyers provenant d’un bien non meublé situé à l’étranger relèvent de la catégorie des revenus fonciers. Peu importe que le bien soit à Londres, Lisbonne ou Mahé : un résident fiscal français doit les déclarer.
Deux régimes principaux existent pour les locations nues :
Pour les revenus fonciers perçus en 2025 (déclarés en 2026) : si le total brut ne dépasse pas 15 000 €, le régime micro-foncier s’applique avec un abattement de 30 % et une déclaration simplifiée sur la 2042. Au-delà de 15 000 € ou sur option, le régime réel est obligatoire, permettant de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, taxe foncière, frais de gestion) via une déclaration 2044 complémentaire.
Les revenus fonciers ainsi calculés sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent, en règle générale, les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. Les déficits fonciers (principalement issus de travaux, hors intérêts d’emprunt) sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, l’excédent étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Pour un propriétaire français, le loyer perçu aux Seychelles est d’abord imposé localement (éventuellement réduit de 15 %), puis déclaré en France comme revenu foncier brut sans déduction de l’impôt seychellois, faute de convention. Cela entraîne une double imposition potentielle.
Plus-values immobilières : exonération locale, taxation intégrale en France
Sur la revente d’un bien situé aux Seychelles, l’administration seychelloise ne prélève pas d’impôt spécifique sur la plus-value dans la plupart des situations privées. Du côté français, en revanche, une plus-value réalisée par un résident fiscal est en principe taxable, y compris lorsque l’actif est situé hors de France.
Le régime des plus-values immobilières françaises s’applique alors, avec :
Les plus-values immobilières sont exonérées de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
Dans ce contexte, l’avantage seychellois (absence de capital gains tax locale) ne fait qu’éviter une double imposition au niveau de la source. La France taxera pourtant l’intégralité du gain net calculé selon ses propres règles (prix de vente, prix d’acquisition majoré, frais et travaux, abattements, éventuelle surtaxe pour les grosses plus-values). Sans convention, aucun crédit d’impôt ne vient mécaniquement neutraliser un éventuel impôt étranger, même si, en l’espèce, l’impôt local sur la plus-value est nul.
Les Français non-résidents fiscaux de France restent imposables en France sur les plus-values de cession d’immeubles situés en France, mais pas sur celles réalisées aux Seychelles, car leur centre d’intérêts économiques n’est plus en France.
Transmission d’un bien aux Seychelles : absence de droits de succession locaux, mais vigilance française
Un autre aspect qui séduit les investisseurs est l’absence d’impôt sur les successions aux Seychelles. Aucun droit de succession n’y est dû, que ce soit sur les biens mobiliers ou immobiliers, et aucun impôt général sur les transmissions à titre gratuit n’existe. En revanche, la transmission à un héritier étranger d’un bien immobilier local reste soumise à des frais spécifiques et, surtout, à un contrôle administratif.
Tout transfert successoral au profit d’un non-résident nécessite une autorisation du Seychelles Investment Board et du Land Registry. L’héritier doit fournir l’acte de décès, les justificatifs de sa qualité et une demande d’agrément. Un avocat ou notaire local est quasi indispensable pour les formalités, surtout en cas d’indivision ou de démembrement.
Des textes évoquent l’application, dans certains cas, d’un droit de 5 % sur les transferts successoraux à des étrangers, à rapprocher du taux de 5 % du droit de timbre sur les mutations. Pour un ressortissant français héritier d’un bien aux Seychelles, cette charge locale, même modérée, vient s’ajouter à un second volet nettement plus sensible : les droits de succession en France.
Tout héritier résident fiscal français au moins 6 ans sur les 10 ans avant le décès doit déclarer en France l’ensemble des biens reçus, y compris aux Seychelles. Ces biens sont soumis aux droits de succession français sans crédit d’impôt, en l’absence de convention fiscale entre la France et les Seychelles.
Un point pratique mérite une attention particulière : tout étranger recevant un bien immobilier par succession doit, comme un acheteur, obtenir une sanction administrative pour que le transfert de titre soit pleinement opposable. À défaut, le bien ne peut pas être valablement inscrit au nom de l’héritier. Pour des Français souhaitant transmettre à des enfants ou petits-enfants résidant en France, la coordination entre notaires français et seychellois est donc cruciale.
Structurer la détention : sociétés, holdings offshore et contraintes françaises
L’arsenal seychellois comprend un régime de sociétés internationales (International Business Companies, IBC) largement exonérées de l’impôt sur leurs bénéfices de source étrangère. Ces structures sont fréquemment utilisées, dans de nombreuses juridictions, pour détenir des biens immobiliers à l’étranger ou pour porter des participations dans des sociétés d’exploitation, notamment afin de simplifier les reventes (cession de titres plutôt que cession d’actif), d’éviter certains droits de mutation ou d’organiser la transmission.
Les Seychellois eux-mêmes mettent en avant l’intérêt d’une holding offshore pour :
Une entité unique peut détenir des immeubles dans plusieurs pays. La revente s’effectue en cédant les actions de la société plutôt que le bien, limitant ainsi les frais de mutation. Cela permet aussi de protéger l’actif des règles successorales ou fiscales locales (droits de succession, imposition des plus-values). Enfin, cela centralise la gestion des investissements internationaux, avec l’appui de conventions de non-double imposition, par exemple avec l’Indonésie, Singapour, l’Afrique du Sud, Jersey ou le Koweït.
Toutefois, pour un résident fiscal français, l’utilisation d’une structure seychelloise pose immédiatement la question des règles françaises anti-abus : dispositifs anti-holdings dans des territoires non coopératifs, articles sur les sociétés étrangères contrôlées (CFC rules), régime des sociétés à prépondérance immobilière, obligation de déclarer les comptes, contrats de capitalisation ou trusts étrangers, etc. La France regarde de très près toute structuration visant à localiser artificiellement des actifs ou des revenus dans des juridictions où la fiscalité est quasi inexistante.
Si une IBC seychelloise possède un bien immobilier aux Seychelles et que son actionnaire ultime est résident fiscal français, les revenus et plus-values peuvent être considérés comme transparents par la France. L’absence d’impôt local aux Seychelles ne protège pas l’actionnaire français d’une imposition en France sur les revenus distribués ou les plus-values de cession de titres.
Ce type de montage doit donc être manié avec une extrême prudence. Il peut présenter un intérêt du point de vue du droit local seychellois (simplification de certaines opérations, absence de droits de succession locaux, neutralité sur les plus-values) mais n’offre pas une « invisibilité » vis-à-vis de Bercy. Les obligations de déclaration et les régimes fiscaux français s’appliquent, parfois avec des majorations en cas de non-coopération de la juridiction concernée.
Résidence fiscale, séjours prolongés et articulation avec la France
Les Seychelles reconnaissent la qualité de résident fiscal à toute personne présente au moins 183 jours par an dans le pays, ou disposant d’un foyer permanent ou d’un centre d’intérêts vitaux sur place. Le barème de l’impôt sur le revenu seychellois est progressif, avec pour les citoyens une tranche à 0 % jusqu’à environ 8 555,5 SCR par mois, puis des taux de 15 %, 20 % et 30 % au-delà. Les non-citoyens ne bénéficient pas de la tranche à 0 % et sont taxés dès le premier SCR perçu sur les mêmes tranches.
Pour certains profils (entrepreneurs, indépendants internationaux, détenteurs de fortunes mobilières importantes), devenir résident fiscal seychellois peut paraître attractif : seuls les revenus de source seychelloise sont imposables, les revenus de source étrangère étant potentiellement exonérés à 100 % localement. Mais, pour les Français, le changement de résidence fiscale est encadré par des règles précises, notamment la nécessité de transférer de manière sincère et durable son centre d’intérêts en dehors de France, au risque d’être considéré comme toujours résident fiscal français malgré une présence physique à l’étranger.
Le fait de posséder un bien immobilier aux Seychelles et d’y séjourner régulièrement ne suffit pas, en soi, à établir une résidence fiscale seychelloise au regard des critères français si des attaches significatives subsistent en France (famille, activités professionnelles, centre de gestion du patrimoine, etc.). Et même lorsque la résidence fiscale seychelloise est clairement établie, des règles françaises spécifiques peuvent continuer à s’appliquer (imposition en France sur certains revenus de source française, IFI sur des immeubles situés en France, etc.).
L’immobilier aux Seychelles peut s’inscrire dans une stratégie plus globale de mobilité internationale, mais il ne constitue pas une « baguette magique fiscale » permettant d’échapper mécaniquement à l’impôt français.
Expert en stratégie patrimoniale
Ce que doit retenir un investisseur français
Pour un Français qui envisage d’acquérir un bien aux Seychelles, les principaux enseignements sont les suivants.
Le cadre seychellois est indéniablement attractif : système territorial, absence de droits de succession et d’impôt spécifique sur les plus-values, imposition modérée des loyers (15 %), taxe annuelle sur les immeubles étrangers à 0,50 % de la valeur, pas de taxe sur la fortune, possibilité d’investir via des sociétés bénéficiant d’exonérations sur les revenus de source étrangère. Mais ce cadre favorable n’efface pas la fiscalité française.
L’absence de convention fiscale entre la France et les Seychelles implique que :
Un résident fiscal français est imposé en France sur tous les revenus (loyers, plus-values) tirés d’un bien situé aux Seychelles, selon les règles de droit commun, sans crédit d’impôt automatique. De plus, ces biens entrent dans l’assiette des droits de succession français si l’héritier réside en France depuis six ans au cours des dix dernières années.
Les coûts d’entrée ne sont pas négligeables : droit de timbre à 5 %, droit de sanction d’au moins 1,5 % (parfois 12 % pour certains achats résidentiels), frais d’enregistrement et d’acte, sans compter les dépenses d’avocats et de notaires pour naviguer dans l’Immovable Property (Transfer Restriction) Act et l’Immovable Property Tax Act.
Un bien aux Seychelles peut servir de résidence secondaire, de support locatif, d’actif de diversification en devise, d’élément de mobilité internationale ou de base pour une holding étrangère. Cependant, chaque usage doit être évalué selon le droit local seychellois et le droit fiscal français, car la France taxe l’intégralité des revenus et du patrimoine mondiaux de ses résidents.
Dans ce contexte, la fiscalité immobilière aux Seychelles est moins un outil de « défiscalisation » pour un Français qu’un environnement local plutôt bienveillant sur lequel vient se greffer, de manière souvent plus lourde, la fiscalité française. L’arbitrage final repose alors autant sur la qualité intrinsèque du projet immobilier (emplacement, rentabilité, perspectives de valorisation) que sur sa compatibilité avec la situation personnelle et les objectifs de long terme du contribuable.
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