Investir dans l’immobilier à Pirot : entre hub industriel, montagne et rendements locatifs de niche

Publié le 13 avril 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Située au sud-est de la Serbie, tout près de la frontière bulgare, Pirot coche des cases que l’on voit rarement réunies dans une même ville : une forte base industrielle portée par Michelin, une zone franche parmi les plus reconnues d’Europe centrale, un projet de centre logistique intermodal connecté aux grands corridors paneuropéens, et, à quelques kilomètres, la montagne de Stara Planina qui se transforme en station de ski et de loisirs.

Dans cet article, tout est basé sur les données détaillées du marché serbe et de Pirot fournies dans le rapport de recherche. L’objectif est simple : comprendre si investir dans l’immobilier à Pirot a du sens, pour quel profil d’investisseur, avec quelle stratégie (résidentiel classique, Airbnb, logistique, industriels, montagne, etc.) et avec quels risques.

Pirot dans le paysage immobilier serbe

Le marché immobilier serbe a connu une forte hausse des prix en 2021 et 2022, avant de se stabiliser sur une trajectoire de croissance modérée. Les chiffres nationaux donnent le ton : les prix ont encore progressé d’environ 5 à 6 % entre 2024 et le premier semestre 2025, et les experts anticipent une hausse annuelle de l’ordre de 3 à 7 % jusqu’à la fin de la décennie.

La majorité de la valeur des transactions se concentre aujourd’hui à Belgrade (54 % rien que pour les appartements), avec des prix moyens qui flirtent avec 3 000 €/m² et dépassent très largement ce niveau dans les quartiers prestigieux ou sur le front de rivière (Belgrade Waterfront monte jusqu’à près de 10 000 €/m² pour certains penthouses).

Pirot se situe dans cette seconde catégorie : une ville moyenne, industrielle, en plein corridor logistique Niš–Pirot–Sofia, avec un pouvoir d’achat local modéré, mais un agenda d’investissements publics et privés très ambitieux. C’est précisément ce différentiel entre fondamentaux économiques, grands projets et prix encore raisonnables qui crée un potentiel d’investissement intéressant.

Une démographie en déclin… mais un noyau économique solide

Comme beaucoup de territoires serbes hors Belgrade, Pirot est confrontée à un problème de dépopulation. La municipalité compte aujourd’hui autour de 48 700 habitants pour une superficie de 1 232 km², avec une densité de 40 habitants au km² seulement. Les projections démographiques annoncent environ 32 000 habitants en 2052 (scénario médian), et les indicateurs parlent d’eux‑mêmes : un taux de natalité de 8 ‰, un taux de mortalité de 17 ‰, et une population vieillissante (âge moyen 46 ans, 26 % de 65 ans et plus).

– Pirot est un centre industriel régional avec des employeurs majeurs (Michelin, Tigar, AHA Mura).

– La ville s’est engagée dans une stratégie de développement massivement orientée vers l’infrastructure, la logistique, l’énergie et le tourisme.

Les chiffres de l’emploi témoignent de ce rôle de pôle économique : environ 14 600 salariés enregistrés sur le territoire de travail, près de 16 700 résidents employés, et un poids significatif de l’industrie manufacturière. Les principaux acteurs, tous basés à Pirot, annoncent des centaines voire des milliers d’emplois :

Il en résulte un marché résidentiel localement tiré par l’emploi industriel, plus que par la croissance démographique. Cela change la logique d’investissement : on mise davantage sur la solidité de la demande locative liée aux emplois, à la logistique et au tourisme de niche que sur une explosion des prix portée par l’afflux de nouveaux habitants.

Un environnement d’investissement très pro‑business

Sur le plan institutionnel, la municipalité de Pirot s’est clairement positionnée comme ville « pro‑investisseurs ». Elle a obtenu un certificat de « Business Friendly Environment » et dispose d’un Bureau de développement économique local pour accompagner les projets, ainsi que d’un guichet municipal unifié pour toutes les démarches administratives.

Concrètement, cela se traduit par :

– un projet de grand centre logistique intermodal dans la zone franche ;

– l’extension et l’équipement de zones industrielles ;

– la modernisation des infrastructures de transport (nombreux projets de routes, ponts, gare routière moderne) ;

– des projets d’équipements publics (centre d’urgences médicales, écoles, gymnase rénové, réseau de chauffage, stations d’épuration…) ;

– un paquet de facilités fiscales et administratives pour les entreprises et investisseurs.

Pour un investisseur immobilier, ce genre de dynamique est stratégique : les grandes infrastructures bôvent les temps de trajet, améliorent la qualité de vie et soutiennent la valeur de l’immobilier à moyen et long terme, même dans un contexte de population stagnante ou déclinante.

Zones industrielles, Free Zone et futur centre logistique : le moteur de la demande professionnelle

Pirot a été l’une des premières municipalités serbes à créer une zone franche et une zone industrielle. On se retrouve aujourd’hui avec trois piliers :

– la Free Zone Pirot, 18 hectares, reconnue plusieurs fois par le Financial Times comme l’une des meilleures zones franches au monde ;

– des zones industrielles existantes comme Beg Bašča ou encore une zone de 100 000 m² avec 45 % de foncier public et 55 % privé ;

– un projet de parc industriel et technologique de 25 hectares, adossé au futur centre logistique intermodal.

L’infrastructure de ces zones est déjà en place ou en cours de développement : eau, assainissement, électricité haute tension, voirie, télécommunications, raccordement direct à la route internationale E‑80 et aux corridors ferroviaires.

Pour un investisseur, plusieurs types d’opérations deviennent envisageables :

La Free Zone Pirot offre en plus des avantages nationaux des zones franches : exemptions ou reports de TVA, droits de douane réduits ou exonérés, procédures simplifiées, et parfois, selon les projets, facilités foncières (jusqu’à la mise à disposition de terrain sans paiement de la pleine valeur).

Le projet de centre logistique intermodal : un game changer

Au cœur de cette stratégie se trouve le projet de Logistics Center Pirot, implanté dans la zone franche, en bordure immédiate de la voie ferrée Niš–frontière bulgare et à 500 mètres du nouvel échangeur du Corridor X. Ce centre est pensé comme une plateforme d’échange rail–route, capable de traiter 12 000 EVP (TEU) par an.

Les composantes principales sont :

L’investissement total dépassera 12 M€ et la faisabilité évoque environ 4 200 emplois induits. L’objectif : relier Pirot aux ports de Varna et Burgas (Bulgarie), Thessalonique (Grèce), Smederevo et Constanța, et s’inscrire dans la chaîne logistique des corridors paneuropéens IV, VIII et X.

Pour l’immobilier, ce type d’équipement est doublement structurant :

– il renforce l’attractivité des zones industrielles et logistiques (hausse attendue de la demande en entrepôts, ateliers, bureaux) ;

– il soutient la demande en logements locatifs pour travailleurs et cadres logistiques, souvent plus mobiles que la population locale traditionnelle.

Dans une ville où, pour le moment, on ne recense aucun bureau à vendre sur les plateformes au début 2026, l’arrivée de nouvelles entreprises pourrait rapidement créer une tension sur les surfaces commerciales et de services.

Résidentiel à Pirot : niveaux de prix et rentabilité potentielle

Les données spécifiques sur les prix de vente à Pirot restent encore assez rares et fragmentaires, mais plusieurs éléments permettent de se situer.

D’un côté, les statistiques nationales indiquent un prix médian de 1 744 €/m² pour les appartements anciens, et 1 856 €/m² en moyenne, tous marchés confondus. De l’autre, des portails qui agrègent des annonces locales donnent pour Pirot des fourchettes de prix qui se situent clairement en dessous de Belgrade, mais avec un niveau déjà significatif pour une petite ville.

Pour un appartement à Pirot, les ordres de grandeur rapportés sont les suivants :

*Les deux plages reflètent deux sources de données différentes (une en RSD, une en dollars convertis).

– le coût de la vie à Pirot est significativement plus bas (loyers, charges, services, alimentation) ;

– les loyers peuvent être optimisés avec une stratégie mixte (location longue durée + Airbnb saisonnier pour certains biens) ;

– la progression future des prix pourrait être plus dynamique que prévu si le centre logistique et les grands projets touristiques montent en puissance.

Coût de la vie et pouvoir d’achat local

Le salaire net moyen à Pirot tourne autour de 76 500 RSD, soit environ 750 $ ou 700 € mensuels. Côté dépenses, le coût mensuel de la vie pour une personne seule, hors loyer, est estimé autour de 694 $, et autour de 1 210 $ en incluant le loyer.

– un 1 chambre en centre‑ville se loue typiquement grosso modo 200–260 € ;

– un 3 chambres en centre‑ville grimpe vers 400–550 € ;

– en périphérie, on descend un peu en dessous.

Les charges pour un 70–85 m² (chauffage, électricité, eau, déchets) se situent couramment entre 100 et 200 € par mois, ce qui reste raisonnable mais pèse sur le budget des ménages locaux.

Pour un investisseur, cela signifie trois choses :

1. les loyers « plafond » sont contraints par le pouvoir d’achat local ; 2. l’argument de vente pour des logements de qualité se joue sur la performance énergétique et les charges maîtrisées ; 3. le potentiel de rendement supérieur vient surtout du tourisme (montagne, nature, rural) et de la location à des salariés expatriés ou cadres logistiques mieux rémunérés.

Pirot, marché Airbnb de niche : 17 annonces seulement, mais des chiffres parlants

Le marché de la location de courte durée à Pirot est aujourd’hui microscopique à l’échelle d’un pays comme la Serbie. L’analyse AirROI d’avril 2024 à mars 2025 ne recense que 17 annonces actives, et toutes sont des logements entiers (100 % « Entire Home/Apartment »), dont près de 90 % d’appartements/condos.

Les configurations les plus fréquentes sont :

– 1 chambre (41,2 % des annonces) ;

– 1–2 chambres (82,4 % à elles deux) ;

– capacité de 4 personnes (41,2 % des annonces), 4–5 personnes représentant plus de 70 % du marché.

En d’autres termes, il s’agit d’un petit marché, dominé par de petits appartements destinés à des couples, familles ou petits groupes, avec très peu d’offres fragmentées (chambres individuelles) et aucune colocation structurée.

Performances : revenus, taux d’occupation, saisonnalité

Les chiffres de performance montrent un marché de niche, mais pas inintéressant pour autant.

Sur la période étudiée, les indicateurs moyens sont les suivants :

La saisonnalité est nette :

– pic de revenu en mai, pic d’occupation en juin ;

– tarif moyen par nuit le plus élevé en juillet ;

– creux marqué en mars (occupation et revenus) et novembre (ADR le plus bas).

En synthèse saisonnière :

Les meilleurs mois peuvent monter à 857 $ de revenu avec 58 % d’occupation pour les biens performants, tandis que le plus faible mois tombe autour de 311 $, avec environ 20,5 % d’occupation.

Pour un investisseur, ces chiffres suggèrent que :

– un bien bien géré, bien positionné (centre‑ville, proche des sites touristiques ou de la zone franche) peut générer 700–900 $ bruts certains bons mois, mais pas toute l’année ;

– la médiane (environ 400 $ mensuels) reste modeste ; il faut maîtriser ses coûts (charges, gestion, ménage) ;

– la croissance du tourisme (Stara Planina, lac Zavoj, villages environnants) et de la demande internationale peut améliorer ces performances, car 86 % des visiteurs sont déjà des étrangers, jeunes, parlant anglais ou allemand.

Règlementation et profil des hôtes : un terrain encore peu saturé

L’essentiel du marché Airbnb à Pirot évolue dans un contexte de régulation faible : aucun listing n’apparaît comme officiellement licencié dans l’étude, et la très grande majorité des annonces sont disponibles plus de 181 jours par an (94,1 %), dont 64,7 % ouvertes quasiment toute l’année (271–366 jours).

Pour un investisseur souhaitant se positionner tôt sur ce marché, l’intérêt est double :

– le faible nombre de concurrents (17 annonces) laisse de la place pour des produits mieux positionnés : appartements de standing, wifi irréprochable, décoration moderne, offre ciblée sur télétravailleurs ou groupes venant pour la montagne ;

– la possibilité d’opérer une stratégie hybride : location longue durée à l’année pour sécuriser un minimum de revenus, avec bascule vers la courte durée sur les pics touristiques (printemps, été) ou lors d’événements locaux.

Tourisme et montagne : Stara Planina, lac Zavoj et villages alentours

Le potentiel touristique de Pirot est souvent sous-estimé. La municipalité est entourée de montagnes, avec comme emblème Stara Planina (2 169 m d’altitude), qui se développe en station de ski et de loisirs quatre saisons.

Plusieurs projets sont déjà engagés ou prévus :

Les alentours offrent en plus des spots nature très attractifs pour un tourisme de week‑end ou de pleine nature :

– lac Zavoj (baignade, pêche, balades) ;

– villages montagnards comme Temska, Dropče, Ražanj, Vrelo (brvnara de 52 m² à 79 000 € sur Stara Planina en vente récemment) ;

– pique‑niques à Planinarski Dom, Vrelo, Temac ;

– patrimoine (forteresse Kale à Pirot, monastères, musée Ponišavlje et ses tapis traditionnels).

Sur le plan immobilier, cela ouvre un segment spécifique :

Les exemples d’annonces récentes montrent des prix encore abordables pour des biens à fort cachet :

Ces montants demeurent très raisonnables si on les compare aux prix au m² d’appartements urbains en Serbie, alors même que ce type de biens peut intéresser :

– des familles serbes à la recherche de résidences secondaires nature ;

– des étrangers attirés par un mode de vie rural, à prix plancher par rapport à l’Europe de l’Ouest ;

– des investisseurs touristiques visant des gîtes ou mini‑lodges en location courte durée.

Zones et micro‑localisations : comment se positionner à Pirot et dans sa région

Investir dans l’immobilier à Pirot ne se résume pas à choisir entre « centre-ville » et « reste de la ville ». La géographie de la région et ses projets conduisent plutôt à penser en termes de micro‑marchés.

Centre‑ville de Pirot : locatif résidentiel classique et Airbnb urbain

Le centre concentre les principaux services (administration municipale, musée, forteresse, bazar ancien, église Saint‑Georges, marché, commerces). C’est là que se trouvent les rares données de loyers référencées (1 chambre autour de 25 000 RSD / mois selon certains tableaux, avec des plages plus élevées dans d’autres sources).

Ce marché s’adresse avant tout :

– aux salariés locaux souhaitant vivre à proximité des services ;

– aux étudiants (si le projet d’établissement d’enseignement supérieur se concrétise) ;

– aux touristes de passage, via quelques Airbnb bien situés.

Pour un investisseur, les atouts résident ici dans :

– la liquidité à la revente (plus de demande que dans les villages) ;

– la possibilité de louer en continu, sans dépendre uniquement de la saison touristique.

Périphérie et quartiers résidentiels alimentés par les projets d’infrastructure

Les multiples projets de voirie, de chauffage urbain, de trottoirs, de pistes cyclables et de réaménagement des berges de la Nišava vont profiter à un ensemble de rues et de quartiers précis : Senjak (complexe sportif et aquatique), zones proches de Kale et du quai, axes Kozaračka, Srpskih vladara, Nišavski odred, etc.

Zones industrielles et logistiques : immobilier d’entreprise, foncier, entrepôts

Les zones comme Beg Bašča, Bozurato, Srdorek, Barje, la zone dite FAS dans la zone franche, ou encore l’Industrijska zona 2, sont au cœur de la stratégie industrielle. On y trouve déjà ou on y trouvera :

– terrains à bâtir viabilisés (lots de 730 à 1 700 m² dans certains cas, vendus aux enchères) ;

– bâtiments d’usine ou logistiques existants à reconvertir ou rénover ;

– projets d’infrastructures (pont route‑piéton sur la Lepenica pour desservir la FAS, très utilisé par 17 entreprises et 4 000 travailleurs).

Des sociétés spécialisées, comme VelesClub International, se positionnent justement sur cette niche : nettoyage cadastral, régularisation des titres, enregistrement auprès de l’Autorité géodésique (RGZ), montages pour bénéficier des avantages de la Free Zone, etc.

Villages de montagne et zone du lac Zavoj : immobilier de loisir et écotourisme

Enfin, les villages comme Temska, Dropče, Ražanj, Vrelo, ou les terrains avec vue sur Trem, Devojački grob, Sokolov kamen, forment un marché à part. Les terrains de 3 à 40 ares à des prix de 24 000 à 80 000 € permettent de développer :

– maisons de week‑end ;

– micro‑lodges écotouristiques ;

– chalets de montagne destinés à la location.

La clé, dans ces zones, est la combinaison de trois facteurs :

– accessibilité (état des routes, distance à Pirot et à la E‑80) ;

– légalité et destination urbanistique du terrain (agricole, mixte, constructible) ;

– attractivité touristique réelle (proximité de sentiers, de points de vue, du lac, etc.).

Cadre juridique et fiscal : ce que doit savoir un investisseur étranger

Le cadre serbe est plutôt ouvert aux étrangers, mais comporte quelques subtilités importantes.

Ce qu’un particulier étranger peut acheter directement

Sous réserve de réciprocité entre la Serbie et le pays de citoyenneté, un particulier étranger peut acheter :

– des appartements (pleine propriété, sans restriction) ;

– des maisons avec le terrain sur lequel elles sont construites ;

– des locaux commerciaux (bureaux, boutiques, entrepôts, surfaces mixtes).

En revanche, un particulier ne peut pas acquérir directement :

– du foncier agricole ;

– des terrains nus non bâtis (hors montage spécifique) ;

– des forêts ou terrains en zone militaire.

Pour contourner ces restrictions, la pratique consiste à constituer une société à responsabilité limitée de droit serbe (DOO). Celle‑ci est considérée comme entité domestique et peut acquérir de l’agricole ou du foncier nu, par exemple pour développer un projet logistique, industriel ou touristique.

Processus d’achat : déroulé type

Le processus standard, pour un bien résidentiel ou commercial classique, dure généralement 30 à 60 jours entre l’offre et l’enregistrement au cadastre. Les grandes étapes sont :

L’ensemble peut être géré à distance via une procuration notariale et apostillée, traduite en serbe, donnée à un avocat ou un représentant local.

Coûts et fiscalité lors de l’investissement

Les coûts de transaction totaux se situent dans une fourchette de 7,6 à 10 % du prix du bien, en additionnant :

Côté revenu, les loyers sont imposés au taux forfaitaire de 20 % pour les particuliers, mais sur une base après abattement forfaitaire de 25 % pour charges (ou charges réelles sur justificatifs). Le rendement net après impôts tourne donc un cran en dessous de la rentabilité brute.

En cas de revente, la plus‑value est taxée à 15 % pour les particuliers, sauf :

L’impôt foncier annuel, géré par les municipalités, reste modéré (taux de base jusqu’à 0,4 %, progressif au‑delà, avec réductions pour résidence principale ou petites surfaces occupées par des personnes âgées sans location).

Résidence en Serbie via l’immobilier

Posséder un bien (incluant un bâtiment, pas un terrain seul) donne droit de demander un permis de résidence temporaire. Il n’existe pas de seuil minimum d’investissement : un appartement modeste suffit en théorie, tant que l’on peut prouver :

– la propriété,

– une assurance santé,

– des ressources suffisantes,

– un casier judiciaire vierge du pays d’origine.

Après cinq ans de résidence temporaire renouvelée, on peut solliciter la résidence permanente ; cinq années supplémentaires permettent de prétendre à la naturalisation, sous conditions.

Pour un investisseur qui souhaite s’installer ou passer plusieurs mois par an à Pirot (par exemple, pour superviser un projet touristique ou industriel), cette combinaison propriété + résidence est un avantage non négligeable.

Opportunités et risques : à qui s’adresse vraiment Pirot ?

Investir dans l’immobilier à Pirot ne conviendra pas à tous les profils. La ville n’est pas Belgrade, ni Novi Sad : on ne joue pas la même partition.

Ce que Pirot offre de plus que d’autres villes serbes

D’abord, un rapport prix / potentiel encore favorable :

– des prix au m² bien inférieurs à ceux de Belgrade, et souvent proches de la moyenne nationale des villes secondaires ;

– une base industrielle solide, fortement intégrée aux chaînes de production européennes (pneumatiques Michelin, textile, caoutchouc, agroalimentaire) ;

– un projet logistique structurant connecté à plusieurs corridors paneuropéens, susceptible de créer plusieurs milliers d’emplois ;

– une zone franche déjà opérationnelle, bien notée à l’international ;

– un environnement naturel de premier plan (Stara Planina, lac Zavoj) avec des projets hôteliers et de loisirs concrets.

Ensuite, un coût de la vie et du travail bas, ce qui intéresse les investisseurs industriels, mais également les nomades digitaux ou télétravailleurs cherchant une base abordable avec nature à proximité.

Les risques et limites à ne pas sous‑estimer

En face, plusieurs risques structurants méritent d’être explicitement intégrés dans tout business plan :

Stratégies d’investissement adaptées à Pirot

Sur la base des données du rapport, on peut distinguer plusieurs stratégies cohérentes avec le profil de la ville :

– 1. Locatif résidentiel long terme en centre‑ville Achat d’appartements 1–2 chambres dans les quartiers centraux ou proches des grands axes, ciblant :

– jeunes salariés des grands industriels ;

– fonctionnaires, ménages locaux ;

– éventuellement, location meublée dynamique pour cadres ou spécialistes de passage (projets industriels ou logistiques).

Rendement brut modéré (3–4 %) mais risque de vacance limité si le bien est bien situé et entretenu.

– 2. Immobilier de loisir et Airbnb à la montagne Achat de chalets, brvnara, maisons de village à Stara Planina, Vrelo, Temska, etc., pour les transformer en gîtes et locations saisonnières :

– marché de niche, mais déjà fréquenté par une clientèle internationale jeune (50 % de Gen Z/Alpha) et 86 % de visiteurs étrangers ;

– croissance probable si l’offre hôtelière sur la montagne augmente et si la station gagne en notoriété.

– 3. Foncier et immobilier d’entreprise lié à la logistique Via une société serbe (DOO), acquisition de terrains ou bâtiments dans les zones industrielles, notamment près du futur centre logistique :

– entrepôts, plateformes de stockage, ateliers de production ou de sous‑traitance ;

– location à des entreprises industrielles ou logistiques.

Stratégie plus technique, nécessitant une connaissance fine des contrats, des besoins des industriels, et une gestion professionnelle, mais potentiellement plus rentable dans le temps que le simple résidentiel, à mesure que le centre logistique montera en puissance.

– 4. Approche mixte : résidence + investissement Achat d’un appartement ou d’une maison à Pirot pour s’y installer ou y passer une partie de l’année, tout en :

– exploitant une partie en location courte ou longue durée ;

– profitant du statut de propriétaire pour demander la résidence temporaire.

Profil typique : entrepreneur ou freelance attiré par la vie en montagne, cherchant un coût de vie faible et un ancrage en Europe, ou investisseur qui veut superviser un projet touristique local.

Conclusion : Pirot, une ville pour investisseurs patients et stratèges

Investir dans l’immobilier à Pirot n’est pas un « coup » spéculatif comme certains achats dans les quartiers les plus hype de Belgrade. C’est un pari plus subtil, à long terme, sur une ville :

– qui reste industrielle dans sa structure économique ;

– qui se positionne méthodiquement comme hub logistique régional ;

– qui valorise fortement ses ressources naturelles et touristiques ;

– qui bénéficie de puissants leviers publics (Serbie 2027, financements européens, BERD) pour moderniser ses infrastructures.

Si l’on accepte ces contraintes, que l’on s’équipe d’un bon avocat, d’un notaire expérimenté et, idéalement, d’un conseil spécialisé en structuration (pour utiliser au mieux la zone franche, les avantages fiscaux et la forme sociétaire adaptée), Pirot peut devenir une position intéressante dans un portefeuille immobilier serbe diversifié.

Ce n’est pas le marché qui multipliera par trois les prix en quelques années, mais c’est potentiellement celui qui offrira, à ceux qui voient plus loin, un couple stabilité/rendement cohérent dans un territoire à la croisée de l’industrie, de la logistique et de la montagne.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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