Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’installer au Portugal n’est plus seulement une décision de style de vie. C’est devenu un véritable moteur de transformation pour le marché immobilier, les rendements locatifs et les stratégies des investisseurs internationaux. Entre la fin progressive de certains régimes fiscaux attractifs, la refonte du programme Golden Visa, l’essor des visas D7 et D8, et un durcissement net des règles sur la location courte durée, la “résidence au Portugal” redessine les cartes.
Les rendements sont souvent attractifs, mais la pression sur les centres urbains est forte. La demande se déplace vers de nouvelles régions, tandis que les critères ESG et les normes énergétiques européennes gagnent en importance. Futurs résidents et investisseurs doivent analyser ces dynamiques.
Résidence au Portugal et immobilier : un marché porté par les étrangers
Le Portugal est aujourd’hui perçu comme un refuge relativement sûr, tant sur le plan politique qu’économique. Le pays cumule appartenance à la zone euro, stabilité juridique, taux de criminalité parmi les plus bas d’Europe, climat ensoleillé plus de 300 jours par an et coût de la vie encore inférieur de 30 à 40 % à celui des grandes métropoles côtières américaines.
Cette combinaison attire massivement les acheteurs non résidents. En 2025, les étrangers ont investi environ 3,9 milliards d’euros dans l’immobilier portugais, un record et une hausse d’environ 10 % par rapport à 2024, selon la Banque du Portugal. Pourtant, dans le même temps, le nombre de logements effectivement achetés par des non-résidents a diminué de 13,3 % pour tomber à 8 471 unités. Moins d’achats, mais davantage de capital : les investisseurs achètent moins, mais plus cher.
Au troisième trimestre 2025, le prix médian payé par les acheteurs non résidents était de 2 889 €/m² contre 2 083 €/m² pour les nationaux, soit un différentiel de près de 39 %.
Le résultat est un marché où la valeur moyenne au niveau national est passée d’environ 763 €/m² en 2014 à plus de 2 100 €/m² à l’horizon 2025. Dans les grandes villes et les zones premium, les progressions ont été beaucoup plus spectaculaires.
Pression de la demande internationale
Les plateformes d’annonces immobilières confirment ce tropisme étranger. Au premier trimestre 2026, les recherches internationales représentaient une part à deux chiffres dans la majorité des grandes villes. Funchal (Madère) concentrait environ 30 % de vues venues de l’étranger, Ponta Delgada (Açores) 27 %. Des villes continentales comme Faro, Braga, Viana do Castelo ou Castelo Branco affichaient environ 20 % de consultations étrangères.
Selon les régions du Portugal, les profils d’expatriés varient : les Américains dominent dans des villes comme Lisbonne, Braga, Aveiro, Coimbra ou Évora, tandis que les Britanniques sont majoritaires dans des zones d’expatriation plus traditionnelles telles que Faro, Setúbal ou le Santarém rural. À Madère et dans plusieurs districts de l’intérieur, ce sont les Français, les Suisses ou les Espagnols qui occupent le haut du tableau.
Cette diversité d’origines se traduit par une segmentation fine du marché : certains acheteurs visent une résidence principale (souvent via visa D7 ou D8), d’autres une résidence secondaire, d’autres encore un actif locatif pur. Dans tous les cas, la résidence au Portugal devient le point de départ d’une relation plus profonde avec le marché immobilier local.
Comment la résidence alimente la hausse des prix et la crise du logement
Depuis la seconde moitié des années 2010, les autorités portugaises reconnaissent faire face à une véritable crise du logement. Les sources convergent : les loyers et les prix de vente ont bondi beaucoup plus vite que les salaires locaux.
À Lisbonne, les loyers résidentiels ont augmenté d’environ 42 % depuis 2019, et de près de 94 % sur la période 2015–2024 selon certaines analyses. Les prix de vente ont encore davantage flambé, avec une hausse estimée autour de 186 % dans le même laps de temps. Porto a suivi une trajectoire comparable, avec des loyers en hausse d’environ 38 % depuis 2019 et une appréciation des maisons de l’ordre de 32 % sur cinq ans. Dans certaines zones côtières de l’Algarve, les loyers ont progressé de plus de 50 %.
Les loyers de marché donnent une idée concrète de cette tension. Pour 2026, il faut prévoir, pour un T2 correct en quartier central :
– environ 1 400 à 1 800 € par mois à Lisbonne ;
– 1 200 à 1 500 € à Porto ;
– 1 200 à 1 600 € le long du littoral de l’Algarve (Faro, Lagos, Tavira).
Dans des villes comme Coimbra, Braga, Évora ou Guimarães, un T2 coûte entre 700 et 1 000 € par mois, un montant lourd par rapport aux salaires portugais.
Rôle des dispositifs de résidence et des investisseurs étrangers
Les pouvoirs publics et de nombreux experts s’accordent sur un point : l’afflux de capitaux étrangers et de résidents à haut revenu a accentué les tensions dans les segments les plus recherchés, sans être l’unique cause de la crise.
Plusieurs instruments ont joué un rôle :
– le Golden Visa, en particulier son ancienne composante immobilière ;
– le régime fiscal des Résidents Non Habituels (NHR) ;
– le visa D7 pour retraités et rentiers ;
– le visa D8 pour nomades numériques.
En moyenne, les prix de transaction des logements éligibles au Golden Visa dépassaient la valeur fiscale de 38 000 €, soit une surcote de 10 à 15 % autour du seuil d’investissement de 500 000 €.
Les études notent aussi un “effet d’entraînement” : même des acheteurs portugais, pourtant non éligibles, se seraient alignés sur cette nouvelle référence de prix, contribuant à tirer tout le segment vers le haut.
Le NHR, qui offrait pendant dix ans un traitement fiscal très favorable sur certains revenus, a lui aussi été présenté par le gouvernement comme facteur de spéculation et de hausse des prix. Pourtant, plusieurs spécialistes relativisent cet impact : une estimation évoque au maximum 8 % des logements vendus entre 2018 et 2022 achetés par des NHR, soit une part réelle mais minoritaire du marché. Une enquête de 2021 montrait qu’environ 40 % des NHR avaient acquis un bien, 60 % étant locataires.
Les visas D7 et D8, plus récents, fonctionnent autrement mais alimentent le même mécanisme de fond : attirer des personnes dont le pouvoir d’achat dépasse très largement le revenu médian portugais.
Visa D7 : résidence de long séjour et effet sur la demande locative
Le visa D7 cible les retraités et les titulaires de revenus passifs stables. Ce n’est pas un visa d’investissement : aucun montant minimal à injecter dans l’économie n’est requis. En revanche, les candidats doivent prouver qu’ils disposent de revenus récurrents provenant de pensions, de loyers, de dividendes, d’intérêts ou de droits d’auteur.
En 2026, le seuil de référence est indexé sur le salaire minimum portugais (RMMG), fixé à 920 € par mois sur le continent, soit 11 040 € par an. Le principal demandeur doit donc justifier d’au moins ce montant annuel de revenus passifs ; le conjoint doit ajouter 50 % de cette somme, chaque enfant 30 %. Pour un couple avec un enfant, le minimum se situe autour de 1 656 € mensuels, soit près de 19 872 € par an.
Les autorités demandent la preuve d’une épargne équivalente à un an de subsistance dans une banque portugaise : 11 040 € pour un célibataire, avec une marge recommandée entre 15 000 et 20 000 €. S’ajoutent un casier judiciaire vierge, une assurance santé privée, un NIF, des relevés bancaires et des justificatifs de revenus.
Obligation de logement : location ou achat
Point clé pour le marché immobilier : pour obtenir le D7, il faut fournir une preuve de logement au Portugal, sous la forme d’un bail d’au moins 12 mois ou d’un acte de propriété. Beaucoup de nouveaux résidents commencent par louer — le temps de repérer un quartier, de tester le pays — puis, s’ils s’installent durablement, finissent par acheter.
Les loyers ciblés par ces publics se situent rarement dans les segments les plus bas, mais plutôt dans la fourchette médiane-upper du marché, incluant des appartements bien situés et meublés, souvent en centres urbains ou quartiers historiques. Par exemple, à Lisbonne, les T1/T2 meublés en centre-ville ou près des universités sont particulièrement demandés, ce qui accroît la pression concurrentielle sur les ménages portugais.
Le D7 offre en échange un vrai “package de résidence” : carte de séjour initiale d’un an, renouvelable par périodes de deux ans, accès au système de santé public, possibilité de demandé la résidence permanente ou la citoyenneté au bout de cinq ans de résidence légale, et liberté de voyager dans l’espace Schengen jusqu’à 90 jours sur toute période de 180 jours.
Pour l’investisseur immobilier, l’essentiel à retenir est double :
– ces résidents ont besoin de se loger dès leur arrivée et peuvent signer des baux de 12 mois ou plus, limitant la vacance locative ;
– une fois installés et rassurés sur le pays, ils deviennent des acheteurs potentiels solvables, souvent avec un horizon de détention long.
Visa D8 (nomades numériques) : nouveaux résidents, nouvelles attentes
Le visa D8, lancé pour les travailleurs à distance hors UE, cible un profil différent : actifs en télétravail, souvent jeunes ou quadragénaires, capables de travailler pour des employeurs étrangers tout en résidant au Portugal.
Le seuil d’entrée est nettement plus élevé. En 2026, il est fixé à quatre fois le salaire minimum portugais, soit 3 680 € de revenus mensuels pour le demandeur principal (44 160 € par an). L’ajout d’un conjoint fait monter le seuil à 5 520 € mensuels, celui d’un conjoint et un enfant à 6 624 €, etc. Les candidats doivent également prouver un logement (bail ou acte de propriété), disposer d’une assurance santé et d’un compte bancaire portugais doté d’un solde minimum (autour de 11 040 € conseillés).
Plus de 9 300 demandes de Digital Nomad Visa ont été déposées entre octobre 2022 et septembre 2025.
Effet sur les marchés locaux : Lisbonne, Porto, Algarve en première ligne
Les nomades numériques se concentrent dans quelques pôles : Lisbonne, Porto, l’Algarve, avec des micro-focalisations dans des quartiers précis. À Lisbonne, des zones comme Chiado, Príncipe Real ou Lapa se sont affirmées comme des hubs de nomades, avec un développement rapide d’espaces de coworking et de services. Dans ces quartiers, la demande pour des logements avec bureau, internet très haut débit et flexibilité contractuelle a contribué à une hausse d’environ 5,8 % des valeurs immobilières en 2024.
Les prix grimpent sur la côte sud de l’Algarve, portés par une demande internationale soutenue entre nomades numériques, expatriés et acheteurs de résidences secondaires.
Localité de la côte sud, ses prix progressent rapidement sous l’effet d’une clientèle internationale aisée.
Cette ville historique voit ses prix augmenter, stimulés par la concurrence entre investisseurs et résidents étrangers.
Les franges du Golden Triangle enregistrent une hausse des prix, portée par une demande élevée d’acheteurs fortunés.
Pour les locaux, ces hausses se traduisent par des loyers “hors sol” par rapport aux salaires. Un enseignant interrogé résumait la situation ainsi : “Ce qu’ils trouvent abordable, pour nous c’est devenu inabordable, on ne peut plus vivre dans la ville.” Cette perception alimente des tensions sociales palpables et nourrit la critique de certains dispositifs attirant les étrangers.
Le Golden Visa nouveau : fin de l’immobilier, montée des fonds et de l’investissement productif
Contrairement à une idée encore très répandue, le Golden Visa n’a pas disparu. Il a changé de philosophie. Depuis la loi “Mais Habitação” (56/2023), entrée en vigueur à l’automne 2023, l’investissement direct dans l’immobilier — achat d’un appartement ou participation à un fonds orienté vers la pierre — ne donne plus droit à ce titre de séjour.
Le programme reste actif en 2026, mais recentré sur des formes d’investissement perçues comme plus “productives” ou moins inflationnistes pour le marché du logement :
Conditions pour bénéficier du régime d’investissement au Portugal, selon les seuils et zones géographiques
Souscription de parts de fonds d’investissement ou de capital-risque réglementés par la CMVM, pour un minimum de 500 000 €
Financement de projets de recherche scientifique d’au moins 500 000 € (ou 400 000 € en zone peu dense)
Soutien via une contribution non remboursable d’au moins 250 000 € (200 000 € en zone peu dense)
Création de 10 postes à temps plein, ou apport de 500 000 € dans une société portugaise couplé à la création ou au maintien de postes permanents
Les fonds d’investissement sont devenus l’axe central : plus de 78 % des demandes de 2025 passeraient par cette voie, avec un capital cumulé d’environ 260,85 millions d’euros levés entre 2019 et 2024. Le tout avec des droits de résidence identiques : faible obligation de présence (7 jours par an en moyenne), regroupement familial, libre circulation Schengen, et possibilité de citoyenneté au bout de cinq ans.
Impact sur l’immobilier
La fermeture de la route immobilière a contribué à réduire les achats étrangers dans les segments ciblés par l’ancien Golden Visa, en particulier dans les quartiers centraux chers et dans l’Algarve haut de gamme. Entre 2024 et 2025, les achats non résidents ont reculé d’environ 13,3 %, et l’on constate une baisse de 3 à 7 % des prix dans certaines zones chères de Lisbonne, Porto et de l’Algarve, alors que des régions intérieures (Alentejo, Beira Interior, Castelo Branco, Guarda) gagnent de l’intérêt et voient leurs prix se stabiliser ou légèrement monter.
Pour les investisseurs, la résidence au Portugal via le Golden Visa ne s’obtient plus par un simple achat d’appartement. Le rendement locatif est désormais décorrélé du visa : l’investissement pour le titre de séjour se fait dans un fonds ou la recherche, tandis que l’immobilier peut être acheté séparément, comme pour tout non-résident.
Rendements locatifs : où la résidence-investisseur trouve-t-elle son compte ?
Malgré les tensions et la régulation accrue, le Portugal conserve un profil attractif pour l’investisseur locatif, notamment pour ceux qui envisagent d’y résider à terme tout en cherchant des revenus complémentaires.
Les rendements bruts varient fortement selon les régions, le type de bien et la stratégie (location longue durée ou courte durée). En combinant income et appréciation du capital, les performances annuelles totales se situent souvent dans une fourchette de 10 à 12 % dans les marchés les plus dynamiques.
Panorama des rendements par région
Le tableau suivant synthétise quelques ordres de grandeur issus des données disponibles :
| Région / Ville | Prix moyen (ordre de grandeur) | Rendement brut typique | Remarques principales |
|---|---|---|---|
| Lisbonne (ville) | ~5 198 à 7 086 €/m² | 3,5 à 5,5 % (appart.) | Forte appréciation (+8–10 %/an), forte demande expat |
| Aire métropolitaine Lisbonne | ~5 045 €/m² | ~5,8 % (net, Q4 2025) | Rendements un peu meilleurs en périphérie |
| Porto (ville) | ~3 885 à 4 895 €/m² | 5,4 à 5,8 % (brut) | Ville 2e du pays, marchés jeunes, bonne croissance |
| Algarve (région) | ~4 385 à 4 550 €/m² | 5 à 8 % (brut) | Très saisonnier, STR premium jusqu’à 8–10 % |
| Côte d’Argent (Silver Coast) | — | ~6,9 % (brut) | Alternative à l’Algarve, moins chère, bon rendement |
| Cascais | — | ~4,7 % (brut) | Marché de prestige, forte appréciation |
| Sintra | — | ~5,6 % (brut) | Périphérie lisboète, bon compromis prix/rendement |
| Braga | — | ~5,6 à 7,16 % (brut) | Marché secondaire, très bons rendements locatifs |
| Coimbra | — | 6 à 7,6 % (brut) | Centre étudiant, bonne demande locative |
| Setúbal | — | ~5,9 % (brut, jusqu’à 8,2 %) | Alternative à Lisbonne, ports et plages |
Au niveau national, le rendement brut moyen tourne autour de 5 à 5,5 % en 2025–2026, avec des pointes bien plus élevées sur certains marchés secondaires ou sur de la location saisonnière optimisée. La location courte durée dans les zones touristiques peut générer entre 15 et 35 % de revenus supplémentaires par rapport à la location classique, mais au prix d’une gestion plus complexe et désormais d’un risque réglementaire beaucoup plus élevé, comme on le verra plus loin.
Après charges et impôts, les rendements nets sont généralement 1,5 à 2 points inférieurs au brut. Par exemple, à Lisbonne, 4,5 % brut donnent 2,5 à 3 % net, et à Porto, 6 % brut donnent 4 à 4,5 % net. L’intérêt réside dans la combinaison rendement plus plus-value, et non dans le seul revenu locatif.
Le cas Algarve : paradis des résidents internationaux, marché sous tension
L’Algarve illustre bien le double visage de la résidence étrangère au Portugal. Jadis région de vacances avant tout, elle se transforme en communauté de vie à l’année pour de nombreux retraités, télétravailleurs et familles internationales.
Les prix y sont hétérogènes : la moyenne régionale se situe autour de 4 385–4 550 €/m², mais des communes comme Lagos ou Loulé atteignent respectivement plus de 5 000 et 5 600 €/m², tandis qu’à l’intérieur des terres, on trouve encore des biens proche de 1 000–1 500 €/m².
Les rendements locatifs sont en revanche parmi les meilleurs du pays. En moyenne, l’Algarve dégage autour de 5,6 % brut, avec des segments spécifiques culminant à 8 % ou plus, en particulier :
Les rendements bruts des villas de luxe du Golden Triangle (Quinta do Lago, Vale do Lobo, Vilamoura) sont souvent compris entre 6 et 10 %, avec une appréciation du capital de 5 à 8 % par an sur cinq ans.
Tableau synthétique :
| Segment Algarve | Prix indicatif/m² | Rendement brut moyen | Commentaire |
|---|---|---|---|
| Moyenne régionale | ~4 385–4 550 €/m² | ~5,6 % | Fort dépendance au tourisme |
| Faro (studios) | — | ~7,0 % | Segment le plus rentable selon certaines études |
| Vilamoura (T2) | — | ~6,0 % | Segment “le moins bon” dans une fourchette déjà élevée |
| Golden Triangle (villas STR) | — | 6–10 % | Très haut de gamme, forte saisonnalité |
| Intérieur rural (Alcoutim, etc.) | 1 000–1 500 €/m² | Variable | Prix bas, potentiel pour tourisme rural |
Pour les résidents D7 ou D8, l’Algarve offre un mélange recherché de climat, infrastructures et communauté internationale, mais avec un coût d’accès de plus en plus élevé dans les secteurs côtiers. Pour les investisseurs, la clé est de bien distinguer :
– les segments destinés à de la location saisonnière pure (fort rendement mais forte dépendance au tourisme et à la réglementation) ;
– les segments orientés vers la location annuelle, plus stables mais moins explosifs en rendement.
Lisbonne et Porto : entre valorisation rapide et encadrement croissant
Lisbonne et Porto concentrent une grande partie de la demande de résidence étrangère, qu’il s’agisse de D7, D8 ou d’acheteurs “simples” non résidents. Ces marchés ont connu des hausses de prix impressionnantes, mais entrent désormais dans une phase de normalisation relative : croissance plus modérée, fiscalité plus ciblée, règles plus strictes sur la location courte durée et les résidences secondaires.
Lisbonne
À Lisbonne, le prix médian par mètre carré avoisine 5 200 € (avec des pointes à plus de 6 500 €/m² dans des quartiers premium comme Chiado, Príncipe Real ou Estrela). L’appréciation annuelle reste soutenue, autour de 8 à 10 %, même si certaines sources évoquent une stabilisation voire de petites corrections dans certains segments sur 2025–2026.
Les studios dans les quartiers premium peuvent atteindre environ 5,7 % de rendement brut.
Lisbonne se classe ainsi davantage comme marché de valorisation du capital que comme marché de pur rendement. Le profil acheteur dominant est mixte : résidents portugais, familles étrangères, expatriés avec revenus confortables, entreprises. Pour un candidat à la résidence, y vivre garantit un environnement très international mais à un coût désormais comparable à Barcelone ou Bruxelles au m² loué.
Porto
Porto, deuxième ville du pays, offre un profil distinct : prix plus bas, rendements meilleurs, mais nécessité d’être sélectif sur les emplacements. Le prix médian tourne autour de 3 885 €/m², avec un prix moyen d’annonce autour de 4 000–4 900 €/m² selon les zones. L’appréciation annuelle est plus modérée que Lisbonne, autour de 4,8 %, mais reste solide.
Un appartement T2 à Vila Nova de Gaia, d’une valeur d’environ 298 000 €, peut générer un loyer mensuel d’environ 1 250 €, soit un rendement brut supérieur à 5 %. Cet exemple illustre les opportunités intéressantes offertes par les petites surfaces dans les quartiers et communes voisines de Porto.
Location courte durée et Alojamento Local : la grande remise à plat
La résidence au Portugal, en particulier via le visa D8 ou pour les télétravailleurs, a contribué à nourrir un gigantesque marché de la location courte durée (Alojamento Local, AL), notamment à Lisbonne, Porto, dans les villes historiques et les régions touristiques.
Mais le climat réglementaire a radicalement changé. Comme ailleurs dans le monde, les autorités portugaises ont commencé à encadrer plus strictement ce secteur, sous la double pression de la crise du logement et des plaintes de riverains.
Près de 50 000 licences de location de courte durée (AL) étaient menacées d’annulation automatique au Portugal fin 2025 pour défaut de preuve d’assurance responsabilité civile.
Ce coup de filet montre que : la lutte contre la criminalité organisée se renforce et que les forces de l’ordre agissent de manière proactive pour démanteler les réseaux criminels.
– le risque réglementaire sur la location courte durée n’est plus théorique ;
– la conformité administrative (assurance, enregistrement, fiscalité) est devenue un facteur de valorisation décisif pour un bien ;
– les propriétés dépourvues de licence valide ou au passé de non-conformité perdent en liquidité : les banques hésitent à les financer, les gros investisseurs refusent d’acheter des actifs “à risque administratif”.
Pour un investisseur ou un résident dépendant des revenus AL, les évolutions imposent de passer d’une optimisation de l’occupation et du prix de nuitée (modèle 2015-2019) à une étude prioritaire de la robustesse juridique de la licence et de la probabilité de durabilité des règles locales (modèle 2026).
À l’échelle européenne, un nouveau règlement (UE 2024/1028) va encore renforcer ce mouvement : à partir de 2026, les plateformes (Airbnb, Booking, etc.) devront transmettre chaque mois aux autorités nationales des données détaillées sur chaque annonce, tandis que les hôtes devront s’identifier précisément et afficher un numéro d’enregistrement vérifié. Les municipalités auront une visibilité jusqu’ici inédite sur l’activité réelle du secteur, ce qui facilitera l’application de plafonds ou de restrictions locales.
Fiscalité, encadrement des loyers et nouvelles mesures pro-locataires
En parallèle de ces évolutions sur les visas et la location courte durée, le Portugal a adopté des mesures ciblées pour freiner l’explosion des loyers tout en essayant de ne pas faire fuir les bailleurs.
En 2026, la hausse annuelle des loyers est plafonnée à 2,24 % pour les baux à leur premier anniversaire, protégeant les locataires des augmentations brutales. En contrepartie, les propriétaires appliquant des loyers modérés conformes aux plafonds officiels bénéficient d’un taux d’impôt sur le revenu foncier réduit à 10 %, au lieu de 25 % auparavant.
Les locataires, eux, peuvent déduire de leur impôt sur le revenu jusqu’à 900 € de loyers payés en 2026, un plafond qui doit passer à 1 000 € en 2027, à condition que le bail soit dûment enregistré aux Finanças (administration fiscale).
Le seuil de valeur des biens pour lesquels la TVA sur la construction de logements abordables a été abaissée de 23 % à 6 %
Pour le résident-investisseur, ces mesures dessinent un environnement où :
– la location longue durée, sécurisée et à loyer raisonnable, devient fiscalement plus attractive ;
– les hausses de loyers sont encadrées, ce qui oblige à raisonner sur un horizon long terme en intégrant la croissance limitée des loyers ;
– la plus-value potentielle et l’effet de levier du crédit (avec des taux attendus entre 2 et 2,5 % jusqu’en 2028) restent des éléments clés du rendement global.
Normes énergétiques, ESG et “obsolescence verte” des biens
Enfin, un élément souvent sous-estimé par les nouveaux résidents comme par certains investisseurs va profondément influencer le marché immobilier portugais dans les années à venir : la montée en puissance des normes énergétiques et climatiques européennes.
La nouvelle directive sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD / 2024/1275) impose aux États membres de fixer des seuils minimaux de performance énergétique (MEPS) et un calendrier pour éliminer progressivement du marché de la vente et de la location les bâtiments les moins performants. Au Portugal, cette transposition s’opère via le système de certification énergétique (SCE), géré notamment par l’ADENE.
À partir de mai 2026, les biens classés sous le seuil E ou F devront justifier d’un Passaporte de Renovação pour éviter des restrictions de vente ou de location.
Concrètement, cela signifie que :
Un acheteur acquérant après cette date un bien très énergivore sans plan de rénovation assume seul la responsabilité financière et juridique de la mise en conformité. Les banques peuvent refuser ou renchérir le crédit pour les biens F ou G. Les investisseurs institutionnels et grands opérateurs, soumis à la CSRD, privilégieront les actifs “verts”.
Dans un pays où une grande partie du parc ancien affiche encore des classes énergétiques basses, cette “obsolescence verte” va peser sur la valeur de certains logements. Pour les nouveaux résidents et investisseurs, le message est clair : la qualité énergétique, la possibilité d’installer des panneaux solaires ou d’améliorer l’isolation ne sont plus des options, mais des facteurs de valorisation incontournables.
En résumé : opportunités réelles, mais jeu plus technique
La résidence au Portugal reste, en 2026, un puissant aimant pour les individus et les familles qui cherchent un cadre de vie agréable, un coût de vie raisonnable par rapport à leurs revenus internationaux et un cadre juridique stable. Le marché immobilier offre encore un cocktail séduisant de rendement locatif correct (souvent 4–7 % brut), de valorisation du capital (2–7 % par an selon les régions, plus dans certaines niches) et de possibilité de financement à taux modéré.
Mais la partie ne se joue plus sur les mêmes règles qu’il y a dix ans :
Suite à la suppression du Golden Visa, il est désormais nécessaire de dissocier stratégie de séjour et stratégie patrimoniale. Les visas D7 et D8 restent attractifs mais imposent des exigences élevées (revenus, épargne, logement), ce qui accroît la demande locative dans les segments moyens et supérieurs. La location courte durée devient plus risquée : licences AL fragilisées, contrôles renforcés et partage de données européen prévu en 2026. La fiscalité encourage désormais la location longue durée modérée et décourage les segments spéculatifs. Enfin, les normes ESG et énergétiques risquent de déclasser une partie du parc ancien, créant de nouvelles hiérarchies de valeur.
Pour les investisseurs comme pour les futurs résidents, le Portugal demeure une destination de premier plan, mais qui exige dorénavant une approche professionnelle : analyse fine des rendements, compréhension des régimes de résidence, vigilance réglementaire sur les locations, intégration des futures obligations énergétiques et climatiques. Dans ce nouveau paysage, ceux qui sauront articuler projet de vie et stratégie immobilière sur le long terme continueront à trouver au Portugal un terrain fertile — à condition de jouer avec les règles, et non contre elles.
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