Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter un bien immobilier au Portugal peut être une excellente idée, mais le marché est beaucoup plus technique qu’il n’y paraît. Système de registres multiple, nouvelles lois qui déplacent la responsabilité sur l’acheteur, certificats obligatoires, fiscalité complexe, risques d’arnaques… Rien n’est insurmontable, à condition d’aborder votre projet avec une vraie checklist.
Avant de vous engager, vérifiez ces 25 points essentiels basés sur les règles portugaises en vigueur, expliqués en langage clair.
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1. Confirmer qui est réellement propriétaire du bien
Au Portugal, la seule preuve juridique de propriété est la Certidão do Registo Predial (ou Certidão Permanente Predial), délivrée par la Conservatória do Registo Predial.
Ce document, accessible en ligne sur le portail officiel Predial Online (www.predialonline.pt) ou via le portail Justiça, récapitule l’identité des propriétaires actuels et passés, la description du bien, ainsi que toutes les charges enregistrées (hypothèques, saisies, servitudes, litiges).
Les faux documents circulent et un extrait ancien peut masquer une hypothèque ou un contentieux récent. La Certidão Permanente, à environ 15 € et mise à jour en temps réel, est un investissement minimal pour sécuriser des centaines de milliers d’euros.
Ce premier contrôle permet de répondre à trois questions vitales :
– La personne qui vend est‑elle bien le propriétaire légal ?
– Le bien est‑il grevé d’hypothèques, saisies ou usufruits ?
– Existe‑t‑il des procédures judiciaires ou des mentions d’irrégularités ?
Si la moindre incohérence apparaît entre ce certificat, l’identité du vendeur et les autres documents, c’est un signal d’alarme immédiat.
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2. Croiser Registo Predial et Caderneta Predial
Deux registres différents décrivent le même bien : le Registo Predial (registre foncier) et la Caderneta Predial (registre fiscal, délivré par les Finanças).
La Caderneta Predial Urbana ou Rústica récapitule la surface cadastrale, l’usage autorisé (habitation, commerce, terrain agricole…), le VPT (valeur fiscale qui sert de base aux impôts), l’identité du propriétaire et la situation vis‑à‑vis des taxes locales.
Les informations des deux documents doivent être strictement cohérentes : même propriétaire (même orthographe et même NIF), même description de la parcelle ou de la fraction, même type de bien. En cas d’écart, soit le bien n’a pas été correctement mis à jour, soit quelqu’un a intérêt à brouiller les pistes. Dans les deux cas, votre avocat doit exiger des explications écrites de l’administration avant d’aller plus loin.
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3. Vérifier la Licença de Utilização (licence d’utilisation)
La Licença de Utilização (ou licence d’habitation) est délivrée par la Câmara Municipal et atteste que le bâtiment a été construit conformément au projet approuvé et qu’il est légalement utilisable pour l’usage indiqué (habitation, bureaux, commerce, etc.).
Pour tout immeuble construit après 1951, cette licence est en principe obligatoire. Elle est particulièrement cruciale pour les appartements en copropriété : sans elle, vous pouvez vous retrouver avec un logement « toléré », mais non conforme, difficile à financer par une banque, à louer légalement ou à revendre.
Il faut demander au service d’urbanisme de la mairie :
– copie de la licence d’utilisation ;
– confirmation qu’il n’existe pas d’ordres d’exécution ou de procédures de mise en conformité en cours ;
– cohérence entre la licence, les plans et l’état réel du bien.
Depuis la réforme dite Simplex Urbanístico (DL 10/2024), le notaire n’a plus l’obligation de contrôler cette licence au moment de l’acte. La responsabilité de vérifier que le bien est légalement conforme repose désormais sur l’acheteur et son avocat. Ne pas le faire, c’est accepter de reprendre à votre compte d’éventuelles constructions illégales ou défauts cachés.
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4. Contrôler la conformité urbanistique et le PDM
Au‑delà de la licence, il faut vérifier si la propriété respecte le Plano Diretor Municipal (PDM), le plan d’urbanisme de la commune. Ce document détermine les zones constructibles, les zones agricoles ou écologiques protégées (REN, RAN, AUGI), les hauteurs maximales, les usages autorisés, etc.
Pour un appartement, il s’agit surtout de vérifier : les installations électriques, la plomberie, l’état des murs, la présence de moisissures, les dispositifs de sécurité et l’isolation thermique.
– que le bâtiment a bien été autorisé en tant qu’immeuble d’habitation ;
– que les modifications visibles (fermeture de balcon, ajout de mezzanine, etc.) ne créent pas d’illégalité urbanistique.
Les terrains situés en zone écologique ou agricole peuvent être inconstructibles ou soumis à des contraintes fortes, avec des risques de démolition pour les constructions non autorisées.
L’avocat doit demander à la mairie :
– le dossier de permis de construire (processo de obras) et ses avenants ;
– toute décision relative à la parcelle (classement en zone spéciale, procédures de régularisation, etc.).
Ce contrôle permet de s’assurer que ce que vous voyez correspond à ce que la mairie a réellement autorisé.
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5. Exiger un Certificado Energético valable
Le Certificado Energético est obligatoire pour toute mise en vente ou en location au Portugal. Sans ce document, délivré par un technicien accrédité par ADENE, le propriétaire s’expose à des amendes pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros, et la transaction ne respecte pas la loi.
Ce certificat indique une classe énergétique de A+ (très performant) à F (très énergivore) et reste en général valable 10 ans pour un logement. Il doit être disponible avant même la mise en annonce : l’annonce immobilière doit mentionner la classe, et le numéro SCE doit figurer sur le contrat.
Pour l’acheteur, l’enjeu va bien au‑delà de la conformité légale :
– une classe médiocre (F ou G) signifie des factures élevées et souvent des travaux d’isolation, chauffage et fenêtres à prévoir ;
– à l’échelle européenne, de nouvelles règles vont rendre progressivement plus coûteuse la détention de logements mal classés (obligation de rénovation, restriction de mise en location, etc.).
Il est prudent de faire vérifier l’authenticité et la validité du certificat, et de le confronter à une visite technique : un certificat incohérent avec la réalité (par exemple, fenêtres simples vitrages annoncées en double) est un autre signe de dossier douteux.
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6. S’assurer qu’aucune dette ne suit le bien
Au Portugal, certaines dettes suivent le bien et non le propriétaire. Acheter sans les avoir identifiées, c’est les reprendre à votre charge.
Trois axes à contrôler systématiquement :
Pour éviter d’hériter des dettes du vendeur, il est impératif de faire délivrer par le syndic une Declaração de Dívida attestant l’absence d’arriérés de charges de copropriété. Il faut également vérifier auprès des Finanças que tous les impôts fonciers (IMI) sont payés, car un IMI impayé crée une sûreté fiscale sur le bien. Enfin, la Certidão du Registo Predial liste hypothèques, saisies et autres charges ; toutes les dettes identifiées lors de la due diligence doivent être soldées à la signature, souvent par prélèvement direct du notaire sur le prix de vente.
Ici encore, il est impératif de ne pas se contenter de déclarations orales. Les preuves de paiement d’IMT, d’IMI, de droits de timbre, et les attestations de non‑dette doivent être écrites et récentes.
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7. Comprendre la fiscalité d’acquisition (IMT, droit de timbre et co.)
Le poste fiscal principal à l’achat est l’IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis), l’équivalent d’un droit de mutation. Il est calculé sur la valeur la plus élevée entre le prix dans l’acte et la valeur fiscale (VPT), ce qui évite les sous‑déclarations.
L’IMT suit un barème progressif, avec un droit de timbre fixe de 0,8% sur le prix (et 0,6% éventuellement sur le prêt). Des exonérations existent pour les premières acquisitions à titre de résidence principale, notamment pour les jeunes acheteurs jusqu’à un certain prix.
Un schéma simplifié permet de visualiser les principaux postes de coût.
Exemple de structure de coûts d’acquisition
| Poste | Base de calcul | Fourchette indicative |
|---|---|---|
| IMT (taxe de transfert) | Prix ou VPT (le plus élevé), barème progressif | 0 % à env. 7,5–8 % |
| Droit de timbre (achat) | Prix ou VPT (le plus élevé) | 0,8 % |
| Droit de timbre (crédit) | Montant du prêt | 0,6 % (si > 5 ans) |
| Frais de notaire + enregistrement | Prix du bien | env. 1,5–2 % |
| Honoraires d’avocat | Prix du bien | 1–1,5 % HT |
En pratique, la plupart des acheteurs doivent prévoir 6 à 10 % du prix d’achat pour couvrir taxes, notaire, enregistrements et avocat. À Lisbonne et dans les zones prisées, compter plutôt 8 à 10 % est réaliste.
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8. Évaluer le coût global réel du projet
Au‑delà des frais obligatoires, il faut intégrer :
Au moment d’acheter un bien immobilier hors de France, il ne faut pas oublier plusieurs frais supplémentaires : les frais de dossier bancaire et d’évaluation si vous financez par crédit, le coût des assurances obligatoires (comme la multirisque habitation ou l’assurance vie exigée par la banque), les éventuels travaux de remise à niveau suite à l’inspection (maçonnerie, électricité, gaz, isolation, traitement de l’humidité), ainsi que les honoraires de traduction et d’authentification des documents étrangers (apostille, traductions assermentées).
De nombreuses déconvenues viennent du fait que l’acheteur n’a pas additionné ces lignes avant de signer un compromis, sous-estimant le coût réel de son investissement.
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9. Obtenir (et comprendre) un financement local
Les banques portugaises prêtent volontiers aux non‑résidents, mais avec des conditions spécifiques :
– ratio prêt/valeur (LTV) généralement limité à 60–75 % pour les non‑résidents ;
– exigence d’un apport de 25–40 % du prix ;
– mensualités totales (en incluant tous vos crédits) plafonnées à environ 30–35 % de vos revenus nets.
Le dossier type comprend passeport, NIF, justificatif de domicile, relevés bancaires, preuves de revenus et de patrimoine, extrait de crédit, déclaration fiscale annuelle et relevés de prêts existants, le tout traduit en portugais et parfois apostillé.
La procédure suit plusieurs étapes : simulation, pré‑accord, évaluation du bien par un expert mandaté par la banque, offre formelle, puis signature concomitante du prêt et de l’acte de vente chez le notaire. Comptez en général 2 à 3 mois entre la première demande et le débloquage des fonds.
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10. Exiger une véritable due diligence juridique
Contrairement à ce que l’on imagine souvent, le notaire portugais ne fait qu’un contrôle formel des actes et de certaines pièces fiscales le jour de l’escritura. La vérification approfondie de l’historique juridique du bien (titres, registres, contentieux, urbanisme) relève de l’avocat.
Une due diligence sérieuse recoupe au minimum :
Avant d’acquérir un bien, il est crucial de vérifier ces quatre points clés pour sécuriser votre transaction.
Consultez les quatre registres principaux : Registo Predial, Caderneta Predial, registre fiscal et registre commercial le cas échéant.
Vérifiez les permis de construire, la conformité au PDM (Plan Directeur Municipal) et les éventuels ordres d’exécution.
Recherchez toute procédure judiciaire en cours liée au bien immobilier ou au vendeur lui-même.
Sauter une de ces étapes, c’est accepter un « risque résiduel » : hypothèque oubliée, servitude litigieuse, construction illégale, indivision familiale cachée… Beaucoup de litiges lourds naissent justement d’un contrôle partiel.
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11. Choisir un avocat indépendant, pas celui du vendeur
Le réflexe le plus sûr consiste à engager votre propre avocat, inscrit au barreau portugais et spécialisé en immobilier, idéalement francophone. Les honoraires se situent en général entre 1 et 1,5 % du prix (hors TVA), avec parfois un minimum forfaitaire.
Ce professionnel :
Le notaire vous assiste de la promesse à la signature finale :
Titres, charges, permis et conformité urbanistique sont contrôlés.
Rédaction ou correction du CPCV (promesse) et de l’escritura.
Dépôt, paiement du solde et régularisation des dettes sont gérés.
Une procuration vous évite de vous déplacer si nécessaire.
Il est fortement déconseillé de se contenter du « juriste de l’agence » ou d’un conseil recommandé par le vendeur : le risque de conflit d’intérêts est évident. Votre avocat ne doit défendre que vos intérêts.
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12. Vérifier la licence et la solidité de l’agent immobilier
Toute agence ou agent exerçant légalement doit détenir un numéro AMI, délivré par l’IMPIC. Ce numéro doit apparaître sur les vitrines, cartes de visite, annonces, site web et être facilement consultable.
Vous pouvez ensuite vérifier son authenticité sur le site officiel de l’IMPIC (impic.pt) :
Montant minimum en euros de la couverture d’assurance responsabilité civile obligatoire pour vérifier la validité d’une licence.
Une absence de numéro AMI, une excuse du type « en cours de renouvellement », ou un numéro qui n’apparaît pas dans la base de données officielle justifient de prendre vos distances. Travailler avec un pseudo‑agent non licencié revient à renoncer à la protection du cadre légal portugais.
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13. Se prémunir contre les arnaques les plus fréquentes
Les escroqueries immobilières au Portugal suivent des schémas récurrents :
Plusieurs indicateurs doivent éveiller les soupçons : des biens affichés 20 à 30 % sous le prix du marché sans raison claire ; un refus de montrer le Registo Predial ou la Caderneta ; une demande de versement immédiat d’un acompte sur un compte personnel sans compromis signé ; des documents fournis uniquement en photocopie sans certitude d’authenticité ; et des promesses de coupler achat immobilier avec une facilitation de visas ou de résidence.
La riposte est simple : obtenir soi‑même la Certidão do Registo Predial sur Predial Online, vérifier l’AMI de l’agent, confier l’analyse des documents originaux à un avocat et ne jamais verser d’argent sans contrat écrit, ni sur un compte qui n’est pas clairement identifié comme celui du vendeur ou d’un compte escrow/professionnel sécurisé.
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14. Analyser soigneusement le Contrato de Promessa (CPCV)
Au Portugal, il est courant de signer un Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV), sorte de compromis juridiquement très engageant, accompagné d’un dépôt souvent compris entre 10 et 30 % du prix.
Un CPCV bien rédigé doit :
Le contrat doit identifier précisément le bien (Registo Predial, matrice fiscale), indiquer le prix, l’échéancier de paiement et les conditions suspensives (crédit, hypothèque, licences). Il doit aussi fixer un délai pour l’escritura, avec les conditions à remplir (licence, régularisation, certificat énergétique), et prévoir les conséquences d’un retard ou défaut (perte du dépôt pour l’acheteur, restitution du double pour le vendeur, pénalités).
Une fois signé, si vous vous désistez sans motif contractuel valable, vous perdez le dépôt. D’où l’importance que toutes les vérifications critiques aient été faites avant ou, à défaut, qu’elles soient intégrées comme conditions suspensives très explicites.
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15. Auditer le bien sur le plan technique, pas seulement juridique
La due diligence juridique ne suffit pas. Depuis les réformes récentes, l’État et les notaires contrôlent beaucoup moins la conformité matérielle des bâtiments. Les défauts structurels, installations dangereuses ou extensions clandestines ne seront plus relevés par l’administration : c’est à l’acheteur d’identifier ces risques.
Un diagnostic technique indépendant permet notamment de :
Pour une acquisition sécurisée, vérifiez l’intégrité structurelle (surtout pour les immeubles en béton armé des années 1960–1990, plus sensibles à la corrosion) ; contrôlez les installations électriques et de gaz au regard des règlements spécifiques ; identifiez humidité, ponts thermiques et anomalies d’isolation qui plomberont le confort et la facture énergétique ; et vérifiez la conformité réelle entre le bâti et les plans approuvés.
L’idée est simple : le coût d’une inspection sérieuse représente une fraction de celui d’un défaut majeur non détecté (structure, charpente, étanchéité, mises aux normes).
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16. Sécuriser l’achat d’un bien en copropriété
En appartement, la copropriété ajoute une couche de risques si elle est mal gérée. Il faut demander au syndic :
Avant d’acheter, vérifiez le règlement de copropriété, les derniers procès‑verbaux d’assemblée (pour travaux lourds ou conflits), la déclaration de non‑dette de charges du vendeur et l’état des fonds de réserve pour gros travaux.
Les procès‑verbaux révèlent souvent des problèmes structurels récurrents (infiltrations, ascenseur défaillant, façade à refaire) dont le coût retombe ensuite sur tous les copropriétaires.
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17. Passer au crible les coûts annuels après l’achat
Une bonne checklist ne s’arrête pas au jour de l’acte. Il faut anticiper :
L’IMI annuel (impôt foncier) est calculé sur le VPT avec un taux communal de 0,3% à 0,8%. L’AIMI s’applique aux patrimoines immobiliers dépassant 600 000 € (seul) ou 1,2 M€ (couple). Ajoutez l’impôt sur les revenus locatifs ainsi que les charges de copropriété et l’alimentation du fonds de réserve.
Beaucoup d’investisseurs oublient l’impact de ces postes sur la rentabilité nette de leur projet, en particulier dans les grandes villes où le VPT augmente régulièrement.
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18. Anticiper les conséquences des nouvelles règles européennes d’efficacité énergétique
La directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments est en cours de transposition au Portugal. À moyen terme, elle va imposer : des normes de performance énergétique plus strictes pour les nouveaux bâtiments, l’évaluation de la performance énergétique des bâtiments existants et des mesures d’amélioration nécessaires.
– la mise en place de « passeports de rénovation » pour planifier sur plusieurs années les travaux à réaliser ;
– des obligations de rénovation progressive pour les bâtiments les plus énergivores ;
– un renforcement de la transparence sur la performance et les besoins de travaux.
Acheter un immeuble classé F ou G expose à une obligation de rénovation coûteuse, avec des budgets estimés à plusieurs dizaines de milliers d’euros pour des travaux d’isolation, de menuiseries et de chauffage.
L’énergie n’est donc pas un critère secondaire : elle influe sur la valeur de revente, les possibilités de location, les coûts futurs de mise en conformité.
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19. Connaître ses droits… et ses responsabilités comme propriétaire étranger
Le cadre portugais est très ouvert : il n’existe pas de restriction générale à l’achat de biens par des étrangers, qu’ils soient ou non ressortissants de l’UE. Vous pouvez détenir 100 % du bien en direct, acheter seul ou en indivision, acquérir résidence, terrain ou local commercial, sur le continent comme dans les îles.
En revanche :
L’achat d’un bien immobilier ne donne plus droit seul au Golden Visa ; les options immobilières ont été supprimées au profit d’autres investissements (fonds, culture, recherche, emplois). Détenir un bien ne confère pas un permis de résidence, mais peut soutenir un dossier. De plus, les obligations fiscales (IMI, éventuellement AIMI, et impôt sur les revenus locatifs) s’appliquent quel que soit votre pays de résidence.
L’acquisition au Portugal n’est pas conditionnée à la nationalité, mais elle s’inscrit dans un environnement légal qui s’applique de la même manière aux Portugais et aux étrangers.
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20. Mettre à jour immédiatement les registres après l’acte
La signature de l’Escritura Pública de Compra e Venda ne suffit pas : encore faut‑il que le transfert soit inscrit dans les registres officiels.
Après l’acte, plusieurs démarches doivent être faites rapidement :
Pour officialiser votre achat immobilier, vous devez d’abord vous inscrire comme propriétaire au **Registo Predial** (Conservatória). Ensuite, mettez à jour la **Caderneta Predial** auprès des Finanças afin que l’IMI soit émis à votre nom. Enfin, vérifiez, via une **Certidão Permanente** actualisée, que l’inscription a bien été effectuée et qu’aucune charge non prévue n’a été ajoutée.
Les textes prévoient un délai légal (souvent 60 jours) pour ces enregistrements. Un retard peut entraîner des amendes, mais surtout des complications en cas de revente, de succession ou de litige.
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21. S’assurer que le vendeur est à jour de toutes ses obligations
Avant de passer l’acte, votre avocat doit confirmer que :
Avant la signature, assurez-vous que le vendeur a réglé les IMT, IMI et droits de timbre, que les factures d’eau, électricité, gaz et redevances ne sont pas impayées, et que les obligations de remise en état (construction illégale, mise aux normes) sont satisfaites ou garanties par retenues sur le prix ou engagements contractuels précis.
Le principe est simple : vous ne signez qu’une fois sûr que rien d’ancien ne vient alourdir votre futur de propriétaire.
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22. Bien cadrer les flux d’argent (dépôts, paiements, séquestre)
Les problèmes les plus explosifs naissent de paiements mal encadrés. Quelques règles de prudence :
Les acomptes versés à la signature du CPCV doivent figurer dans le contrat avec coordonnées bancaires, montants et conséquences en cas de rupture. Évitez les versements sur des comptes personnels non identifiés : privilégiez un compte professionnel de l’avocat ou de l’agence, voire un compte séquestre. Tout paiement important (dépôt, solde) doit être justifié par des reçus écrits et intégré dans la comptabilité de l’acte, que le notaire reprend dans l’*escritura*.
Cette rigueur finance‑comptable est d’autant plus indispensable si vous achetez à distance ou sous procuration.
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23. Si vous achetez sur plan, renforcer la protection à chaque étape
L’achat en VEFA ou sur plan exige une checklist encore plus stricte :
Pour un achat sur plan, vérifiez la solidité financière et juridique du promoteur (registre commercial, comptes, historique de livraisons). Assurez-vous que tous les permis et autorisations (construction, urbanisme) sont délivrés. Exigez une garantie bancaire ou d’assurance pour chaque acompte supérieur à 5 000 €. Liez les paiements à des jalons concrets de construction (fondations, gros œuvre, toiture) plutôt qu’à des dates fixes. Enfin, intégrez des pénalités de retard et la possibilité de résolution du contrat en cas de délai excessif.
Les scandales d’opérations inachevées ou de promoteurs défaillants naissent souvent d’acheteurs qui ont versé trop tôt des sommes importantes, sans garanties suffisantes.
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24. Ne pas sous‑estimer la complexité de la réglementation locale
Le droit portugais de l’immobilier est un empilement de textes : code civil, lois urbanistiques, décrets sur la performance énergétique, règles spécifiques pour le gaz, l’électricité, les locations touristiques, etc. De nouvelles lois, comme le Simplex Urbanístico ou les mesures sur le logement, modifient régulièrement la répartition des responsabilités entre État, vendeurs, acheteurs et professionnels.
Concrètement, cela signifie qu’un achat qui paraissait « simple » en façade peut impliquer :
– des contraintes particulières si le bien est situé dans une zone protégée, côtière ou sensible ;
– des obligations de diagnostics, de mises aux normes ou de travaux dans un horizon proche ;
– des interactions avec d’autres législations (lutte contre le blanchiment, obligations déclaratives de l’agence, contrôle des investissements étrangers).
Cette complexité renforce l’intérêt d’un binôme avocat + technicien pour balayer tout le spectre des risques.
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25. Se doter d’une stratégie globale plutôt que cocher des cases isolées
Une checklist n’a de sens que si elle s’inscrit dans une vision d’ensemble :
– Quel est votre objectif (résidence principale, pied‑à‑terre, investissement locatif, long terme) ?
– Quel horizon de détention visez‑vous (revente rapide, transmission, retraite) ?
– Quels sont vos scénarios de risque acceptables (travaux lourds, exposition à une réforme fiscale, risques urbanistiques) ?
Propriété, registres, licences, énergie, dettes, fiscalité, financement, agent, avocat, contrats, inspection technique, copropriété et obligations post-achat forment un ensemble indissociable. Les traiter séparément, sans stratégie globale, revient à cocher des cases sans comprendre ce que vous achetez réellement.
En revanche, en les intégrant dans un plan d’action cohérent, vous transformez un marché parfois opaque en opportunité maîtrisée. Le Portugal reste l’un des pays les plus ouverts aux acheteurs étrangers, mais cette facilité d’accès s’accompagne désormais d’une exigence claire : prendre au sérieux votre rôle d’acheteur informé et bien entouré.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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