Fiscalité immobilière au Portugal pour les Français : impôts locaux, plus-values et convention fiscale

Publié le 2 juin 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter ou détenir un bien immobilier au Portugal est devenu un projet courant pour de nombreux Français, qu’il s’agisse de préparer une retraite au soleil, diversifier son patrimoine ou optimiser sa fiscalité. Mais derrière les images de bord de mer et de maisons blanches, la fiscalité immobilière portugaise est technique, surtout lorsqu’elle se combine avec le système français et la convention fiscale entre les deux pays.

Impôts locaux au Portugal : IMI, AIMI, IMT et droits de timbre

La première différence majeure avec la France est que le Portugal n’a pas d’impôt sur la fortune immobilière au sens de l’IFI. En revanche, il applique un ensemble de taxes locales qui, cumulées, peuvent être significatives.

IMI : l’impôt foncier annuel portugais

L’IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) est l’équivalent, en beaucoup plus simple, de la taxe foncière française. Il est dû par toute personne propriétaire d’un bien situé au Portugal, qu’elle soit résidente ou non-résidente, personne physique ou société. La nationalité ou le lieu de résidence fiscale ne changent pas le taux : un Français paie la même IMI qu’un Portugais pour un bien identique.

L’IMI est calculé sur la « valeur patrimoniale taxable » du bien, le VPT (Valor Patrimonial Tributário), qui est une valeur administrative fixée par l’administration fiscale portugaise. Elle résulte d’une formule qui prend en compte la localisation, la surface, l’âge, la qualité de construction ou encore l’usage du bien. Elle est souvent nettement inférieure au prix de marché, typiquement entre 70 % et 80 % pour un logement récent et parfois trois à quatre fois plus faible que le prix payé.

Les taux sont votés par chaque municipalité dans une fourchette nationale :

Dans la pratique, la grande majorité des municipalités appliquent le taux minimum de 0,3 %. En 2026, 199 communes sur 308 sont à 0,3 %, y compris Lisbonne. Porto tourne autour de 0,325 %, Faro à 0,35 %.

Le calendrier de paiement est également normé à l’échelle du pays, avec un fractionnement en fonction du montant annuel :

L’IMI est dû par la personne qui est propriétaire au 31 décembre de l’année précédente. Si vous achetez un bien le 30 décembre 2025, vous serez redevable de l’IMI pour toute l’année 2026.

Les non-résidents ne bénéficient pas de cette réduction familiale. En revanche, ils supportent exactement les mêmes taux de base.

AIMI : la surtaxe sur les patrimoines immobiliers élevés

L’Adicional ao IMI (AIMI) est souvent présenté comme une sorte de « mini impôt sur la fortune immobilière ». En réalité, il s’agit d’une surtaxe annuelle sur la somme des VPT de vos biens résidentiels et terrains à bâtir situés au Portugal. Là encore, elle s’applique indifféremment aux résidents et aux non-résidents.

La logique est simple : on additionne les VPT de tous les biens résidentiels et terrains à bâtir détenus au 1er janvier de l’année, on déduit un abattement, puis on applique un barème.

Pour les personnes physiques, l’abattement est de 600 000 € par contribuable. Un couple marié ou en union stable qui opte pour une taxation conjointe bénéficie d’un abattement de 1 200 000 € sur la somme de leurs VPT.

Au-delà de ces seuils, un barème progressif s’applique :

Pour les couples imposés conjointement, les seuils de 1 M€ et 2 M€ sont doublés. Un couple dont le patrimoine immobilier résidentiel portugais a une VPT totale de 1 500 000 € ne paiera donc l’AIMI que sur 300 000 €, à 0,7 %.

L’AIMI est calculée par l’administration en juin, l’avis de paiement est mis en ligne ou envoyé fin août, et le règlement doit intervenir en septembre. Il s’ajoute à l’IMI, sans le remplacer.

Les résidences principales de valeur modérée échappent souvent totalement à l’AIMI grâce au jeu des abattements et au fait que la VPT est inférieure à la valeur de marché. Un Français qui achète un appartement à 800 000 € à Lisbonne peut très bien se retrouver avec une VPT de 500 000 € seulement, donc aucun AIMI.

IMT : le droit de mutation à l’achat

L’IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) est l’équivalent du droit de mutation français, payé au moment de l’acquisition. Il est dû sur le prix d’achat ou sur la VPT, si cette dernière est plus élevée, selon un barème progressif qui dépend de la nature du bien (résidence principale, secondaire, rural, commercial).

Pour les logements urbains à usage d’habitation, les barèmes sont progressifs par tranche avec, pour les prix élevés, des taux forfaitaires. Les textes disponibles présentent plusieurs grilles, mais convergent sur des ordres de grandeur suivants pour 2026 :

Pour 2026, les autorités portugaises ont en outre annoncé un dispositif particulier : un taux forfaitaire de 7,5 % sur l’achat de résidences secondaires par des non-résidents. Ce taux peut être remboursé ou ajusté si l’acheteur devient résident fiscal dans les deux ans ou si le bien est loué à loyers maîtrisés pendant au moins 36 mois.

– pour les sociétés dont l’objet est l’achat-revente de biens, à condition de revendre dans les trois ans sans changement d’affectation ;

– pour des biens anciens ou situés en zone de réhabilitation urbaine, lorsque l’acheteur engage des travaux de rénovation dans un certain délai.

Ces régimes passent par des procédures spécifiques (reconnaissance municipale, demandes de remboursement, formulaires dédiés).

Droit de timbre : la taxe de 0,8 % à l’achat

En plus de l’IMT, tout achat de bien immobilier au Portugal est soumis à l’Imposto do Selo (droit de timbre), au taux de 0,8 % sur le prix d’achat ou la VPT, selon la valeur la plus élevée.

Cette taxe s’applique à tous les acheteurs, qu’ils soient Portugais ou Français, résidents ou non. S’y ajoute, en présence d’un emprunt, un droit de timbre sur le montant du crédit, dont le taux varie en fonction de la durée (en général autour de 0,5 % à 0,6 % pour les prêts d’au moins 5 ans).

Les frais de notaire et d’enregistrement, souvent estimés entre 7 % et 8 % du prix pour l’ensemble des coûts d’acquisition (IMT, droit de timbre, honoraires, actes), doivent être intégrés dans le budget global de l’investissement.

Plus-values immobilières au Portugal : règles générales et régime des non-résidents

En matière de fiscalité de la plus-value, le Portugal se distingue à la fois par une formule détaillée et par un avantage clé : seule la moitié du gain net est imposable, pour les résidents comme pour les non-résidents (depuis 2023), sauf cas particuliers.

Comment se calcule la plus-value ?

La plus-value immobilière (mais-valia) est déterminée selon une formule précise :

Plus-value nette = Prix de vente − (Prix d’acquisition × coefficient d’inflation) − frais déductibles

Plusieurs éléments peuvent être pris en compte :

– le prix d’acquisition est celui figurant dans l’acte d’achat, que l’on peut majorer du droit de timbre, des frais de notaire et des frais d’IMT payés à l’époque ;

– le coefficient d’indexation pour inflation est applicable dès que le bien est détenu depuis plus de deux ans et permet de réévaluer le prix d’achat pour tenir compte de l’érosion monétaire ;

– les frais déductibles incluent les coûts directement liés à l’acquisition et à la vente (agence, notaire, certificats obligatoires) ainsi que les travaux de construction ou d’amélioration réalisés au cours des 12 années précédant la cession, à condition de pouvoir les justifier.

Lorsque le bien est détenu par une personne physique (résidente ou non-résidente, hors paradis fiscaux) et qu’il s’agit d’un bien immobilier situé au Portugal, la règle générale est la suivante : seulement 50 % de la plus-value nette ainsi calculée est intégrée dans le revenu imposable.

Imposition de la plus-value : barème progressif de l’IRS

Cette moitié taxable de la plus-value est ajoutée aux autres revenus de l’année (salaires, pensions, loyers, etc.) et imposée au barème progressif de l’IRS (impôt sur le revenu portugais). Pour 2026, les tranches d’imposition pour les personnes physiques sont les suivantes :

Au-delà, une surtaxe de solidarité de 2,5 % s’applique entre 80 000 € et 250 000 € de revenu mondial imposable, et de 5 % au-dessus de 250 000 €. Cela signifie qu’en pratique, le taux effectif de taxation de la plus-value, rapporté au gain total, se situe la plupart du temps entre 6 % et 24 %, soit souvent plus avantageux que l’ancien taux forfaitaire de 28 % sur 100 % du gain pour les non-résidents, supprimé en 2023.

Non-résidents : le même régime que les résidents depuis 2023

Avant 2023, un non-résident vendant un bien immobilier au Portugal supportait en principe un prélèvement forfaitaire de 28 % sur l’intégralité de la plus-value. Sous pression du droit européen, ce régime a été jugé discriminatoire. Depuis le budget d’État pour 2023, les non-résidents bénéficient du même traitement que les résidents :

– seule la moitié de la plus-value nette est prise en compte ;

– cette moitié est soumise au barème progressif de l’IRS ;

– pour déterminer le taux applicable, l’administration tient compte de l’ensemble des revenus mondiaux du contribuable, même s’ils ne sont pas imposés au Portugal.

Une exception subsiste : les personnes fiscalement résidentes dans une juridiction listée comme paradis fiscal par le Portugal sont imposées à 35 % sur 100 % du gain.

Exemptions et régimes de faveur sur les plus-values

Le système portugais prévoit plusieurs régimes d’exonération ou d’allègement, particulièrement intéressants pour qui prépare sa résidence principale sur place ou sa retraite.

Reinvestissement dans une résidence principale

Pour les résidents fiscaux portugais, lorsque le bien vendu est leur résidence habituelle principale, il est possible d’être exonéré de l’impôt sur la plus-value si le produit de la vente (après remboursement d’un éventuel crédit immobilier) est réinvesti dans une nouvelle résidence principale.

Les conditions sont les suivantes :

– le bien vendu doit être la résidence habituelle principale du vendeur, en pratique sa résidence effective ;

– le réinvestissement doit servir à acheter, construire ou rénover un autre logement destiné à devenir la résidence principale du contribuable ;

– le calendrier de réinvestissement est encadré : dans les 24 mois précédant la vente ou dans les 36 mois suivant la vente ;

– si la totalité du produit net de cession est réinvestie, la plus-value est entièrement exonérée ; en cas de réinvestissement partiel, l’exonération est proportionnelle.

Un décret de 2024 a sécurisé ce régime, avec une application sans effet rétroactif et la possibilité de l’utiliser plusieurs fois au cours de la vie.

Exonération pour les plus de 65 ans ou retraités

Les résidents portugais âgés de 65 ans ou plus, ou déjà à la retraite, peuvent bénéficier d’une exonération spécifique sur la plus-value de la vente de leur résidence principale, à condition de réinvestir le produit de la vente, dans les six mois, non pas dans un nouveau logement mais dans :

– un contrat d’assurance éligible ;

– un fonds de pension qualifié ;

– ou certains régimes publics de capitalisation.

L’idée est de transformer la valeur de la résidence principale en capital retraite protégé, plutôt qu’en nouvelle propriété.

Exemptions temporaires et dispositifs ciblés

D’autres mécanismes, plus ponctuels, ont existé ou existent encore :

– exonération, pour les années 2022 à 2024, de la plus-value sur la vente de terrains à bâtir ou de résidences secondaires lorsque le produit était utilisé pour rembourser un crédit immobilier, dans les trois mois suivant la vente ;

– à partir de 2026, mise en place ou extension d’incitations liées à l’offre de location « à loyer modéré », incluant une exonération de plus-value en cas de réinvestissement dans ce type de parc locatif ;

– exonération totale pour les biens acquis avant le 1er janvier 1989 (sauf terrains à bâtir, qui sont imposables quel que soit l’année d’acquisition).

Enfin, la prise en compte de l’inflation via le coefficient d’actualisation dès deux ans de détention est en soi une forme de soulagement fiscal, en réduisant mécaniquement la plus-value nette imposable.

Cas particuliers : activité professionnelle ou location touristique

Lorsque le bien a été détenu dans le cadre d’une activité professionnelle (par exemple via une société ou dans le cadre d’une activité de location de courte durée type hébergement touristique), la vente est traitée différemment.

Si le bien a servi de base à une activité de location de courte durée assimilée à un business, la règle de la taxation de seulement 50 % de la plus-value ne s’applique pleinement que si l’activité cesse depuis au moins 36 mois avant la vente. Sinon, jusqu’à 95 % du gain peut être imposé. Ce type de situation justifie de bien planifier la fin de l’activité et la cession.

Revenus locatifs : focus sur la fiscalité portugaise et son articulation avec la France

Pour un Français qui met son bien portugais en location, la question n’est pas seulement de savoir combien il va payer au Portugal, mais aussi comment la France traitera ces loyers.

Taxation des loyers au Portugal

Les revenus tirés de la location d’un bien immobilier portugais sont considérés comme des revenus de source portugaise et sont imposés au Portugal. La règle générale pour les personnes physiques est un taux forfaitaire de 28 % sur le loyer brut. Toutefois :

– pour les locations résidentielles, un taux réduit de 25 % s’applique en principe ;

– des réductions de taux peuvent être accordées pour les baux de longue durée, le législateur cherchant à encourager la stabilité locative ;

– les résidents portugais ou résidents de l’UE/EEE peuvent opter pour l’intégration de ces loyers dans leur revenu global et l’imposition au barème progressif plutôt qu’au taux fixe.

Pour les sociétés résidentes, les loyers font partie du résultat imposable et sont soumis à l’impôt sur les sociétés (CIT) à un taux de base d’environ 19 %, auxquels peuvent s’ajouter une surtaxe municipale et une surtaxe d’État, jusqu’à un plafond supplémentaire de 9 %. Les sociétés non résidentes sans établissement stable sont imposées au taux forfaitaire de 25 % sur les loyers portugais, avec des règles de déduction proches de celles des particuliers.

Comment la convention fiscale France–Portugal traite les loyers

La convention fiscale signée en 1971 entre la France et le Portugal repose sur un principe fondamental : les revenus tirés d’un bien immobilier sont imposables dans l’État où se situe ce bien. Pour un appartement à Lisbonne appartenant à un résident fiscal français, cela signifie :

Plus concrètement :

– les loyers portugais sont imposés au Portugal, souvent via une retenue à la source de 25 % présentée dans certains textes ;

– en France, ces revenus de source portugaise ne sont pas ajoutés à la base imposable de l’impôt sur le revenu ;

– en revanche, l’administration française peut les intégrer pour calculer le taux moyen d’imposition qu’elle appliquera aux autres revenus français du contribuable.

La convention prévoit aussi des mécanismes de crédit d’impôt dans certains cas : lorsque des revenus de source portugaise sont imposables en France, celle-ci accorde un crédit égal à l’impôt portugais effectivement payé, mais dans la limite de l’impôt français qui aurait frappé ce même revenu.

Pour un propriétaire français qui ne dispose que de revenus locatifs portugais et de revenus français classiques (salaires, pensions), le schéma le plus fréquent est celui de l’exemption avec progression sur les loyers portugais : on échappe à la double imposition, mais les loyers augmentent potentiellement le taux moyen appliqué sur les revenus français.

Convention fiscale France–Portugal et plus-values : qui impose quoi ?

L’articulation des règles internes portugaises avec la convention fiscale est plus délicate lorsqu’il s’agit de plus-values. La documentation fournie fait apparaître deux approches :

– d’un côté, certaines dispositions de la convention et des commentaires OCDE indiquent que la règle générale pour les plus-values est l’imposition par l’État de résidence, sauf pour l’immobilier ;

– d’un autre côté, la convention France–Portugal, dans l’interprétation proposée, prévoit que les plus-values immobilières provenant d’un bien situé au Portugal sont imposables uniquement au Portugal et doivent donc être exonérées en France.

Les éléments clés à retenir pour un résident fiscal français sont les suivants :

La difficulté pratique vient d’un autre sujet : le exit tax français sur les plus-values latentes sur titres (actions, parts sociales) lors du départ à l’étranger. Les textes évoquent l’articulation complexe entre l’exit tax français, déclenchée au moment du transfert de résidence, et la taxation portugaise, déclenchée au moment de la vente effective des titres, parfois des années plus tard.

Pour la pierre, en revanche, la logique reste plus claire : la plus-value sur un appartement situé au Portugal est imposée au Portugal et non en France, tant que la convention reste en vigueur dans les mêmes termes.

Résidence fiscale : la clé d’entrée du système

Tout cet édifice n’a de sens que si l’on sait dans quel pays on est considéré comme résident fiscal. Du point de vue français, l’article 4 B du CGI considère qu’une personne est domiciliée en France si elle remplit l’un des quatre tests alternatifs : foyer (famille) en France, lieu de séjour principal, activité professionnelle principale, centre des intérêts économiques.

Pour un Français qui s’installe durablement au Portugal, devient résident fiscal portugais et y déclare ses revenus, plusieurs éléments changent :

À l’inverse, un Français qui reste résident en France mais détient un appartement au Portugal verra :

– cet appartement soumis à l’IMI et, au-delà de certains seuils, à l’AIMI ;

– ses loyers imposés au Portugal et neutralisés en France par le mécanisme d’exemption avec progression ;

– la plus-value à la revente imposée au Portugal, sans imposition supplémentaire en France selon la convention, mais potentiellement prise en compte pour le taux moyen français.

Comparaison rapide avec la fiscalité immobilière française

Pour mesurer l’intérêt ou non d’un investissement portugais, beaucoup de Français comparent instinctivement les régimes de plus-values et de location en France et au Portugal.

En France, un non-résident qui vend un bien immobilier français supporte en général :

– 19 % d’impôt sur la plus-value, après un abattement pour durée de détention (exonération totale d’impôt sur la plus-value après 22 ans) ;

– 17,2 % de prélèvements sociaux (exonération totale après 30 ans, avec un régime particulier pour les résidents de l’UE/EEE qui peuvent n’être soumis qu’à un prélèvement de solidarité de 7,5 %) ;

– soit une charge globale de 36,2 % sur la plus-value à court terme, qui baisse progressivement avec la durée de détention.

En matière de loyers, un non-résident qui loue un bien en France fait face à :

– 20 % ou 30 % d’impôt sur le revenu (taux minimum pour non-résident, selon le niveau de revenus) ;

– 17,2 % de prélèvements sociaux (ou 7,5 % pour certains résidents UE/EEE sous conditions) ;

– soit un taux cumulé de 27,5 % pour un résident UE/EEE, et jusqu’à 37,2 % – 47,2 % pour un non-résident hors UE.

Au Portugal, la donne est plus simple : 25 % à 28 % de taux forfaitaire sur les loyers bruts, avec des déductions de charges autorisées et, pour les résidents, la possibilité de soumettre ces loyers au barème progressif si c’est plus avantageux.

Ce qu’il faut retenir pour un investisseur français au Portugal

Dans ce paysage dense, quelques principes structurants se dégagent pour qui souhaite investir ou s’installer au Portugal en maîtrisant sa fiscalité immobilière :

Pour un Français qui envisage d’investir au Portugal, l’enjeu n’est donc pas seulement de choisir le bon quartier ou la bonne vue sur l’océan, mais aussi de définir une stratégie cohérente : structure de détention (directement ou via une société), horizon de détention, usage futur du bien (résidence principale, secondaire, location), et éventuel changement de résidence fiscale vers le Portugal.

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Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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