Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
En 2026, les investisseurs européens ont les yeux rivés sur trois marchés très différents mais concurrents pour placer leur argent dans la pierre : Portugal, Espagne et Italie. Derrière l’éternel cliché du soleil méditerranéen, les chiffres racontent une histoire beaucoup plus contrastée, entre rendements locatifs, plus-values potentielles, fiscalité et régulation des locations de courte durée.
Les marchés immobiliers prisés incluent au Portugal : Algarve, Porto et Lisbonne ; en Espagne : Costa Brava, Costa Blanca et Costa del Sol ; en Italie : Milan et Rome, avec un cadre réglementaire spécifique pour les locations touristiques et visas investisseurs.
L’enjeu en 2026 n’est plus de trouver le marché « le moins cher », mais celui qui offre le meilleur couple rendement/risque sur cinq à dix ans. Et sur ce point, les données disponibles permettent de comparer beaucoup plus finement Portugal, Espagne et Italie.
Portugal : rendements élevés, croissance rapide, prix encore compétitifs
Le marché portugais est devenu en quelques années l’un des plus dynamiques d’Europe. Entre hausse des prix, rendements locatifs attractifs et taux d’intérêt en baisse dans la zone euro, le pays reste en 2026 une cible privilégiée pour les investisseurs.
Un contexte macro favorable et un crédit redevenu abordable
Selon la Banque centrale européenne, en septembre 2025, les taux moyens sur les nouveaux prêts immobiliers aux ménages tournaient autour de 2,84 %, soit une baisse de 63 points de base en un an. Sur l’encours de crédit, le taux moyen a reculé de 3,19 % à 2,03 % environ en douze mois. Autrement dit, le coût de l’emprunt baisse sensiblement alors même que les loyers et les prix poursuivent leur ascension.
Dans ce contexte, les calculs de « financial math » réalisés sur l’Algarve montrent qu’acheter pour une durée de détention d’au moins cinq ans devient, chiffres à l’appui, plus intéressant que louer : les mensualités de crédit sont en moyenne 21 % inférieures au coût d’une location équivalente.
Prix : un pays encore bon marché… sauf dans les grandes villes
À l’échelle nationale, le Portugal reste moins cher que l’Espagne sur les grandes zones touristiques : le prix moyen se situe autour de 2 065 €/m² sur 2024‑2025, avec un écart important entre les métropoles et l’intérieur du pays.
Le contraste est frappant entre Lisbonne, Porto et les régions rurales :
| Zone / ville | Prix moyen 2024‑2025 (€/m²) | Commentaire clé |
|---|---|---|
| Portugal – moyenne nationale | ~2 065 | Forte hausse (+19 % YoY) |
| Lisbonne (ville) | ~4 865 | Prime nationale, forte demande étrangère |
| Porto (centre) | 2 500 – 4 500 | 30–40 % moins cher que Lisbonne |
| Porto (périphérie) | 1 472 – 2 200 | Bon compromis prix / rendement |
| Algarve (côte) | 3 467 – 4 200 | Entre Lisbonne et Porto en niveau de prix |
| Alentejo / Centro intérieurs | 1 448 – 1 507 | Ticket d’entrée minimal, marché de valeur |
À Lisbonne centre, les prix atteignent 3 644–5 600 €/m², soit 291 500–448 000 € pour un T2 standard. À Porto, le même type de bien coûte plutôt 200 000–360 000 € en centre, et 117 000–176 000 € en banlieue. L’écart de 30 à 40 % en faveur de Porto par rapport à Lisbonne se double d’un potentiel de croissance plus fort : dans le Nord, les hausses annuelles se situent entre 7,8 et 8,6 %, contre environ 4,7 % pour la capitale.
Le prix au mètre carré dans l’Alentejo et le Centro intérieur est d’environ 1 450 €, offrant une valeur refuge pour les petits budgets.
Rendements locatifs : le Portugal joue dans le haut de la fourche européenne
Les données agrégées indiquent que les biens destinés au locatif génèrent en moyenne 6,9 % de rendement brut au Portugal, ce qui place le pays dans le haut du classement européen. Mais cette moyenne cache de fortes disparités selon les régions, le type de bien et la stratégie (longue ou courte durée).
Les comparatifs régionaux sont instructifs :
| Marché portugais | Rendement brut typique | Profil dominant |
|---|---|---|
| Lisbonne (centre) | 4,0 – 5,0 % | Locatif long terme urbain |
| Porto (centre) | 5,0 – 6,0 % | Mix long terme + tourisme urbain |
| Algarve (saisonnier côtier) | 6,0 – 8,0 % | Locations de vacances, très saisonnier |
| Alentejo (rural) | 5,0 – 7,0 % | Retraites rurales, résidences secondaires |
Les chiffres détaillés confirment ce panorama :
Lisbonne : 4,5–4,8 % en longue durée, jusqu’à 6–8 % en courte durée avant durcissement. Porto : 4,8–5,2 % en longue durée, boosté par les nomades digitaux. Villes universitaires (Coimbra, Braga) : 5,5–6,2 % avec 9–10 mois de loyers garantis. Algarve : 5,0–5,5 % en saisonnier, 60–70 % des revenus concentrés l’été.
Focus Algarve : un laboratoire du couple rendement/croissance
L’Algarve est le cas d’école portugais pour un investisseur qui cherche à combiner rentabilité, plus-value et marché international mature. Les données compilées pour 2024‑2026 dessinent un marché très dynamique :
– Prix moyens autour de 3 334–3 467 €/m² en 2024‑2025, bien au-dessus de la moyenne nationale.
– Hausse des valeurs de 15,3 % en 2024, et 9,3 % de croissance annuelle entre 2024 et 2025, prolongeant plusieurs années de progression post-crise touristique.
– Sur longue période (2017‑2026), le prix moyen régional est passé d’environ 1 950 € à 4 550 €/m².
Côté rendement, la photographie 2026 est très claire :
| Zone de l’Algarve | Rendement brut long terme | Pic d’occupation courte durée (été) |
|---|---|---|
| Région Algarve (moyenne) | ~5,2 % | 60–70 % du revenu sur 3–4 mois |
| Tavira (municipalité) | ~6,0 % | 60–75 % |
| Portimão (municipalité) | ~5,2–5,5 % | 65–80 % |
| Albufeira (municipalité) | ~5,0–5,8 % | 70–85 % |
| Lagos (municipalité) | ~4,1–5,5 % | 70–80 % |
| Faro (municipalité) | ~4,4–4,7 % | 55–70 % |
| Loulé / Golden Triangle | ~5,1 % (LT), 3,5–4,5 % HT | 75–90 %, très haut en été |
Les études centrées sur les appartements touristiques de l’Algarve indiquent environ 6,4 % de rendement brut et 5,5 % net, avec un taux d’occupation moyen proche de 93 % et jusqu’à 98 % dans les meilleurs micro‑marchés (Lagos, Albufeira, Vilamoura, Golden Triangle). Sur un horizon de cinq ans, une hypothèse prudente de 3–4 % de hausse annuelle des prix combinée à 5–6 % de rendement net aboutit à un retour global de 45–60 %.
Le ticket d’entrée est relativement accessible pour un marché aussi international : un appartement « investisseur » correct se situe autour de 200 000–300 000 €, tandis que le segment 400 000–600 000 € ouvre la porte aux immeubles plus récents, aux grandes surfaces ou aux emplacements les plus premium.
Porto et le Nord : la carte de la plus-value
Si l’Algarve est le champion du rendement saisonnier, Porto se présente comme le leader de la croissance. Les données sur 2024‑2025 montrent :
Une sélection d’indicateurs clés illustrant les avantages de l’investissement immobilier à Barreiro
Un éventail de prix compris entre 1 472 et 4 500 €/m².
Un rabais de 30–40 % par rapport à des biens équivalents à Lisbonne.
Des taux de croissance annuels de 7,8–8,6 %, nettement supérieurs à la moyenne du pays et de la capitale.
Un appartement T2 classique à Porto centre coûte 200 000–360 000 €, et 117 000–176 000 € en périphérie. Pour un investisseur orienté plus-value à moyen terme, cette combinaison prix encore raisonnables / croissance supérieure à la moyenne constitue une opportunité difficile à trouver en Espagne ou en Italie dans les grandes métropoles.
Fiscalité et cadres d’attraction : après le NHR, une offre moins universelle
La grande force du Portugal durant la décennie 2010 a été son régime de Résident Non Habituel (NHR), qui permettait pendant dix ans des taux d’imposition très avantageux sur de nombreux revenus étrangers et certaines activités à forte valeur ajoutée. Ce régime a été fermé aux nouveaux entrants, remplacé par un dispositif beaucoup plus ciblé (IFICI / NHR 2.0) réservé à des profils de chercheurs, enseignants, salariés qualifiés de secteurs innovants ou personnel R&D.
Pour un investisseur purement immobilier, ce nouveau cadre reste attractif mais beaucoup moins généraliste que l’ancien NHR. Il ne joue donc plus le même rôle moteur qu’auparavant pour doper la demande étrangère sur Lisbonne et Porto. En revanche, la perspective de résidence permanente reste un argument fort : la possibilité d’obtenir un titre de séjour, combinée à des rendements autour de 5–7 % dans les zones touristiques, continue d’attirer une clientèle européenne et nord-américaine.
Espagne : croissance soutenue, demande étrangère massive, rendement plus modéré
Face au Portugal, l’Espagne aligne des chiffres impressionnants en matière de hausse des prix et de demande étrangère. Les données 2024‑2025 indiquent une envolée continue, portée par les marchés côtiers et les grandes métropoles.
Un marché en « stabilité sophistiquée » plutôt qu’en surchauffe
Après plusieurs années de progression rapide, les analystes décrivent la phase 2026 comme une période de « stabilité sophistiquée » : les prix continuent d’augmenter, mais de manière plus sélective. Les fondamentaux restent extrêmement solides :
– Pénurie structurelle de logements estimée à plus de 700 000 unités, et un déficit qui continuerait de croître de 150 000–200 000 logements par an sur les trois prochaines années.
– Quarante-deux trimestres consécutifs de hausse des prix.
– Volume de transactions record, porté par une clientèle internationale très présente.
En 2024‑2025, la hausse des prix s’établissait déjà entre 11 et 14 % en glissement annuel au niveau national, avec un prix moyen de l’ancien autour de 1 815 €/m² et du neuf à 2 712 €/m² (soit près de 50 % de plus). Au troisième trimestre 2025, Idealista mesurait une hausse annuelle de 15,35 % (11,97 % en réel) pour une moyenne de 2 517 €/m².
La plupart des grandes banques et cabinets (CaixaBank, Bankinter, BBVA, Observatorio Inmobiliario, etc.) anticipent une progression globale de 3 à 7 % en 2026, avec des scénarios plus optimistes allant jusqu’à +10 % pour les marchés les plus tendus.
Coûts d’acquisition : la côte espagnole plus chère que le Portugal
La comparaison des côtes espagnoles avec le Portugal fait ressortir un delta de prix important :
| Région / marché côtier | Prix moyen 2024‑2025 (€/m²) | Croissance annuelle récente | Part d’acheteurs étrangers |
|---|---|---|---|
| Costa Blanca (moyenne) | 1 800 – 2 200 | +5–8 % | > 40 % dans Alicante |
| Costa Blanca (Alicante) | ~2 500 | +15,3 % | 51,8 % |
| Costa del Sol (Málaga) | ~3 842 | +15,3 % | 42,9 % |
| Costa Cálida (Murcia) | ~1 515 | +14,6 % | ~25 % |
| Costa Brava (appartements) | 2 800 – 3 000 | +6–9 % | Forte |
| Costa Brava (front de mer) | 4 000 – 6 000 | +25–35 % (2020–24 cumulé) | Très forte (Begur, Cadaqués) |
Au regard de ces chiffres, les prix portugais paraissent encore modérés : l’Algarve, à 3 300–3 500 €/m² en moyenne, reste souvent moins chère que la Costa del Sol, tandis que les zones intérieures portugaises sont nettement plus abordables que la Costa Blanca ou la Costa Cálida.
Rendements locatifs : comparaison Algarve vs Costa Brava
L’un des points de comparaison les plus intéressants entre Portugal et Espagne concerne les rendements sur les régions touristiques stars : Algarve d’un côté, Costa Brava de l’autre.
Pour la Costa Brava, les études 2025 donnent :
La hausse cumulée des prix immobiliers en Catalogne entre 2020 et 2024, atteignant jusqu’à 35% dans les zones premium.
En Algarve, les ordres de grandeur sont voisins pour la location saisonnière, mais avec des prix d’acquisition souvent un peu plus bas et un marché locatif annuel plus profond grâce à une population résidente importante.
| Marché | Rendement LT (brut) | Rendement ST (brut) | Croissance des prix attendue 2026 | Commentaire |
|---|---|---|---|---|
| Algarve (Portugal) | 4–6 % (5,2 % moyen) | 5–8 % | ~3 %/an (après +15,3 % en 2024) | Prix au-dessus de la moyenne nationale, marché très mûr |
| Costa Brava (Espagne) | 3–5 % | 5–8 % | 5–8 %/an jusqu’en 2027 | Forte tension sur l’offre, front de mer cher |
En pratique, pour un investisseur à la recherche de rendement pur, l’Algarve offre souvent un léger avantage sur la location longue durée (5,2 % de rendement moyen, contre 3–5 % en Costa Brava), tout en restant compétitif sur la location saisonnière. La Costa Brava séduit davantage les acheteurs « style de vie » prêts à accepter un rendement modéré en échange d’un emplacement exceptionnel, mais le Portugal ressort souvent mieux classé sur le couple rendement/prix d’achat.
Affordabilité et rôle des étrangers : Espagne plus accessible… mais plus chère au m²
Un autre angle de comparaison concerne l’accessibilité. Sur les grandes zones touristiques, l’Espagne se distingue par des tickets d’entrée plus bas sur la taille des biens, même si le prix au mètre carré est supérieur à celui du Portugal.
Le prix moyen d’un appartement T2 dans la Costa Blanca, inférieur à celui de biens similaires sur la côte portugaise comme l’Algarve.
Les données montrent aussi à quel point l’Espagne est devenue un marché international : en 2024, 14,5 % de toutes les ventes immobilières du pays étaient le fait d’acheteurs étrangers, avec les Britanniques en tête (8 031 transactions). Sur des zones comme la Costa del Sol ou la Costa Blanca, la proportion de non‑résidents dépasse souvent 40 % des transactions.
Au Portugal, la présence étrangère est également massive dans certains segments, mais avec une particularité : à Lisbonne, les acheteurs internationaux paient en moyenne jusqu’à 62 % de plus que les locaux, signe d’une offre restreinte et d’une forte prime « expat ». En Espagne, la surcote étrangère reste en général plus modérée (de l’ordre de 5–10 %).
Rendements sur les grandes côtes : Espagne vs Portugal
Les comparaisons de rendements moyens par marché confirment l’avantage relatif du Portugal pour un investisseur purement locatif :
| Marché / région | Rendement brut typique (locatif) |
|---|---|
| Costa del Sol (Espagne) – vacances | 4,5 – 5,5 % |
| Costa Blanca (Espagne) – long terme | 5 – 6 % |
| Costa Brava (Espagne) – long terme | 3 – 5 % |
| Lisbonne (Portugal) – centre ville | 4 – 5 % |
| Porto (Portugal) – centre ville | 5 – 6 % |
| Algarve (Portugal) – vacances | 6 – 8 % |
| Alentejo (Portugal) – rural | 5 – 7 % |
Là où l’Espagne offre une liquidité remarquable et une appréciation soutenue, le Portugal se démarque par des rendements bruts plus élevés, particulièrement dans le Sud et dans les villes universitaires.
Italie : marché sophistiqué, rendement plus faible, régulation très encadrée
À côté des deux locomotives ibériques, l’Italie présente un profil très différent. Les grandes métropoles comme Milan et Rome sont des marchés matures, chers, avec des rendements relativement bas mais une profondeur économique et un niveau de sécurité juridique élevés. Surtout, le pays se distingue en 2026 par un encadrement très précis des locations de courte durée et un programme d’Investor Visa (Golden Visa italien) qui, à la différence du Portugal et de l’Espagne, n’est pas adossé à l’immobilier résidentiel.
Locations de courte durée : un cadre national strict mais prévisible
En 2026, l’activité de location de courte durée (Airbnb, Booking, etc.) reste légale dans toute l’Italie, mais elle est très encadrée. Le pays a mis en place une base de données nationale des hébergements (BDSR) et un identifiant obligatoire par logement, le CIN (Codice Identificativo Nazionale), pleinement appliqué depuis janvier 2025.
Tout bien loué moins de 30 jours (appartements, chambres, maisons de vacances, B&B hors services hôteliers) doit être enregistré, afficher son CIN en ligne et à l’entrée du logement, et être équipé de dispositifs de sécurité (détecteurs de gaz et de monoxyde, extincteurs portatifs) sous peine d’amendes lourdes (600 à 6 000 € pour l’absence d’équipements, 800 à 8 000 € pour absence de CIN, 500 à 5 000 € pour non‑affichage).
À Milan, la SCIA est obligatoire ; à Rome, l’enregistrement sur le portail SUAR est requis. De plus, chaque séjour doit être déclaré à la police via Alloggiati Web sous 24 heures, ou sous 6 heures pour les séjours d’une seule nuit.
Depuis mai 2026, le règlement européen 2024/1028 renforce encore ce cadre : les plateformes doivent vérifier les numéros de registre, transmettre mensuellement les données d’activité aux autorités via un guichet numérique unique, et déréférencer les annonces non conformes sous 10 jours, sous peine d’amende pouvant atteindre 4 % de leur chiffre d’affaires mondial.
Pour un investisseur, cela se traduit par un environnement strict mais lisible : il est possible d’exploiter plusieurs locations de courte durée sous un même nom, y compris sans résidence en Italie, mais à condition de respecter un ensemble d’obligations administratives largement plus lourdes qu’au Portugal ou en Espagne.
Fiscalité locative : flat tax, seuils et bascule en « activité d’entreprise »
Sur le plan fiscal, les particuliers non professionnels peuvent opter pour la « cedolare secca », une flat tax sur les revenus locatifs : 21 % sur les revenus du premier bien, 26 % sur le second. Un projet de loi 2026‑2028 envisage même de relever ce taux uniforme à 26 % pour tous les revenus de locations de courte durée, avec retenue à la source par les plateformes, ce qui supprimerait l’avantage du 21 %.
Depuis la loi de finances 2026, toute personne louant trois biens ou plus en courte durée est automatiquement requalifiée en activité d’entreprise. Cela implique l’obligation d’ouvrir une Partita IVA, de tenir une comptabilité complète, et de payer les charges sociales et la TVA selon le régime professionnel.
Pour un investisseur qui envisagerait une stratégie de portefeuille de locations touristiques en Italie, ce seuil de trois logements et la perspective d’un taux uniforme à 26 % modifient sensiblement la donne, comparé au Portugal ou à l’Espagne, où la fiscalité des revenus locatifs reste en général plus souple pour les non‑résidents.
Golden Visa : l’immobilier résidentiel exclu, la logique du « vrai business »
Autre élément clé de comparaison avec Portugal et Espagne : le Golden Visa. Les deux programmes ibériques basés sur l’immobilier ont été supprimés en 2026, alors qu’en Italie, l’Investor Visa reste en place mais ne concerne pas l’achat direct de biens résidentiels.
Le dispositif italien repose sur quatre voies d’investissement, toutes hors immobilier pur :
| Voie de l’Investor Visa italien | Montant minimum | Durée minimum de détention | Nature de l’actif |
|---|---|---|---|
| Obligations d’État italiens | 2 000 000 € | 2 ans | Titres souverains |
| Participation dans société italienne | 500 000 € | 2 ans | Entreprise existante, siège en Italie, active |
| Participation dans start-up innovante | 250 000 € | 2 ans | Start-up inscrite au registre spécial |
| Donation philanthropique | 1 000 000 € | — | Projet d’intérêt public (culture, recherche…) |
L’investissement immobilier n’est possible que de façon indirecte, via une entreprise qui exploite des actifs (hôtellerie, développement, etc.). Les véhicules passifs de type « société qui achète un immeuble pour le louer » ne sont pas éligibles.
Contrairement au Portugal, le visa investisseur italien n’impose aucune durée minimale de présence physique, soit 0 jour par an pour conserver le titre. Le premier permis est valable 2 ans, renouvelable pour 3 ans, puis à nouveau tous les 3 ans. À noter : posséder un bien immobilier en Italie ne confère pas de droit de résidence.
Pour un investisseur qui cherche à coupler acquisition immobilière et résidence européenne, le Portugal reste donc plus directement lisible (même sans Golden Visa immobilier), tandis que l’Italie demande une logique d’investissement plus « corporate ».
Rendement et valorisation : Milan comme baromètre
Sur le segment résidentiel premium à Milan, les chiffres disponibles suggèrent un marché de plus‑value plus que de cash‑flow. Les rendements bruts visés pour les actifs résidentiels prime tournent autour de 2,5–4 %, et 4–6 % dans les zones secondaires bien choisies. Les actifs commerciaux milanais ont délivré sur 2016‑2025 un rendement moyen de 4,4 % par an, avec un rebond à +5,4 % en 2025 après un creux à 0,7 % en 2023.
Les prix de l’immobilier résidentiel central à Milan continuent de progresser à un rythme de 3–6 % par an dans les quartiers historiques (Brera, Quadrilatero), et de 5–9 % dans certaines zones périphériques en reconversion (Porta Romana, Navigli, Città Studi…). Pour un investisseur francophone cherchant une opération patrimoniale de long terme dans une grande capitale économique, l’Italie offre un environnement solide, mais il devra accepter des rendements locatifs bien en deçà de ce que proposent Porto, l’Algarve ou même la Costa Blanca.
Portugal vs Espagne vs Italie : quelles stratégies d’investissement en 2026 ?
À partir de ces données, il est possible de dégager des scénarios types selon le profil de l’investisseur : orienté rendement, plus‑value, diversification ou résidence.
Profil « rendement locatif » : avantage Portugal, Espagne en second, Italie loin derrière
Pour un investisseur qui cherche d’abord un flux de loyers régulier avec un bon rendement brut, les chiffres penchent très nettement :
– Portugal : moyenne buy‑to‑let autour de 6,9 % brut à l’échelle nationale ; Algarve autour de 5,2 % (jusqu’à 8 % dans les hotspots Lagos, Albufeira, Vilamoura), villes universitaires à 5,5–6,2 %, Porto et nord à 5–6 %.
– Espagne : Costa Blanca à 5–6 %, Costa del Sol 4,5–5,5 % (vacances), Costa Brava 3–5 % en longue durée ; les rendements bruts tournent globalement autour de 4–6 % sur les marchés côtiers.
– Italie : marchés prime milanais autour de 2,5–4 % brut, secondaire 4–6 % au mieux ; forte pression fiscale potentielle sur les locations de courte durée.
On peut résumer la hiérarchie de cette façon :
| Profil « rendement » | Marchés à privilégier | Marchés à éviter |
|---|---|---|
| Rendement pur (long terme) | Porto, Braga, Coimbra, intérieurs portugais, Costa Blanca | Milan centre, quartiers très prime en Italie |
| Rendement saisonnier | Algarve, Costa Brava, Costa del Sol | Villes italiennes sur‑régulées (Venise, Florence) |
En 2026, le Portugal reste donc en tête pour un investisseur orienté cash‑flow, avec un avantage net de 1 à 2 points de rendement brut par rapport aux grandes côtes espagnoles, sans parler de l’écart avec l’Italie.
Profil « plus‑value et capitalisation » : Espagne et Portugal au coude‑à‑coude, Italie plutôt marché patrimonial
Pour un investisseur qui vise surtout la plus‑value à moyen terme (5–10 ans), le match est plus équilibré entre Portugal et Espagne.
Au Portugal :
L’Algarve a enregistré une croissance spectaculaire des prix de 15,3 % en 2024, avant un ralentissement prévu à 3–4 % par an à partir de 2025–2026
En Espagne :
– Les hausses enregistrées sur 2024‑2025 (souvent > 10 % par an) et les prévisions 2026 (3–7 %, parfois 7–10 % dans les zones en tension) signalent une poursuite de la revalorisation, notamment sur la Costa del Sol, la Costa Blanca et la Costa Brava.
– La pénurie structurelle de logements et la relative modération des taux d’intérêt renforcent ce scénario de « soft landing » plutôt que de correction.
– Certains segments (nouveaux programmes en front de mer, villas haut de gamme à Marbella ou Begur) restent toutefois chers à l’achat, ce qui rogne le rendement mais dope la plus‑value potentielle.
En Italie :
Milan et certains marchés métropolitains affichent une reprise de croissance de 3 à 6 % par an sur le prime, et davantage en périphérie, mais sans la dynamique explosive des côtes ibériques. Ce marché sert avant tout à préserver le capital plutôt qu’à générer une forte appréciation à court terme.
Profil « résidence + investissement » : le Portugal garde une longueur d’avance
Pour les acquéreurs qui cherchent à la fois un placement immobilier et une solution de résidence en Europe, le Portugal conserve en 2026 des atouts notables :
– Accès à la résidence de longue durée et à la citoyenneté au bout de quelques années de présence, sans exigence d’investissement minimal démesuré.
– Un marché encore relativement abordable en dehors des centres historiques de Lisbonne et Porto.
– Un environnement fiscal encore attrayant par rapport à d’autres pays de l’UE, même après la fin du NHR classique.
L’Espagne reste bien sûr très attractive pour les retraités et les télétravailleurs grâce à la qualité de vie, au climat et à l’infrastructure, mais la suppression du Golden Visa et l’envolée récente des prix rendent le ticket d’entrée plus élevé sur les spots les plus recherchés.
L’Italie, avec un Investor Visa détaché de l’immobilier résidentiel, s’adresse davantage à des profils patrimoniaux capables d’immobiliser 250 000 à 2 millions d’euros dans des entreprises, obligations d’État ou projets philanthropiques, plutôt qu’aux investisseurs locatifs de taille moyenne.
Conclusion : où investir en 2026 ?
En croisant l’ensemble des données disponibles sur les prix, les rendements, la croissance, la fiscalité et la réglementation, une grille de lecture assez claire se dessine.
Pour un rendement locatif maximal en 2026, le Portugal offre le meilleur rapport rendement/prix/demande, avec des zones clés comme l’Algarve, Porto, Braga, Coimbra et l’intérieur. L’Espagne permet de viser une plus-value sur des marchés liquides (Costa del Sol, Costa Blanca, Costa Brava), mais avec des rendements plus faibles et un accès plus coûteux. L’Italie offre un cadre solide pour un investissement patrimonial ou un Investor Visa, surtout à Milan, mais n’est pas idéale pour un pur investissement locatif visant 5 à 7 % de rendement.
Autrement dit, entre Portugal, Espagne et Italie, le choix de 2026 n’est pas tant « où les prix sont les plus bas » que « quel marché correspond au profil d’investisseur que l’on est ». Pour qui veut conjuguer rendement supérieur à la moyenne européenne, potentiel de plus‑value et projet de vie sous des latitudes ensoleillées, le Portugal garde une courte longueur d’avance. L’Espagne, elle, domine le jeu des grandes masses capitalisées, tandis que l’Italie impose de penser l’immobilier comme un volet d’une stratégie d’investissement plus large, ancrée dans l’économie réelle plutôt que dans le simple buy‑to‑let résidentiel.
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