Comment acheter un appartement au Portugal en 2026 : le guide complet pour les Français

Publié le 2 juin 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Soleil toute l’année, coût de la vie plus doux qu’en France, fiscalité encore compétitive malgré les réformes, marché immobilier dynamique : pour de nombreux Français, l’idée d’acheter un appartement au Portugal n’a jamais été aussi séduisante. Mais 2026 marque aussi un tournant réglementaire important, avec de nouvelles taxes sur les acheteurs non‑résidents, un durcissement progressif de la fiscalité et un marché beaucoup plus structuré qu’il y a dix ans.

Comprendre le marché portugais en 2026

Avant de parler démarches, il faut cerner la réalité du marché. Le Portugal n’est plus la « bonne affaire » de 2015 : les prix ont fortement augmenté, mais restent en moyenne plus bas que dans de nombreux pays d’Europe de l’Ouest, notamment la France.

En 2025, le prix résidentiel moyen au niveau national tournait autour de 3 019 € par m², soit près de trois fois plus qu’il y a une dizaine d’années. Le pays a connu une hausse à deux chiffres sur plusieurs années : +16,8 % sur l’ensemble de 2025 par rapport à 2024, avec un indice des prix qui a plus que doublé en dix ans.

Des écarts de prix très marqués selon les régions

Le premier réflexe pour un Français qui regarde les annonces portugaises, c’est souvent de se concentrer sur Lisbonne ou l’Algarve. Or, les écarts de prix sont considérables selon les zones.

Voici un aperçu de quelques repères récents par région :

Pour un acheteur français, cela signifie que : les attentes en matière de qualité, de prix et de service peuvent varier par rapport à celles d’autres marchés.

– un appartement en centre de Lisbonne peut coûter au même niveau qu’une grande ville française, voire plus dans les quartiers prime ;

– un T2 dans une petite ville de l’intérieur peut rester accessible autour de 80 000 à 120 000 €, voire moins si des travaux sont à prévoir ;

– l’Algarve n’est plus une destination « low cost », mais reste souvent moins chère que la Côte d’Azur, avec des rendements locatifs attractifs.

Prix d’achat vs coût de la vie : un atout pour les retraités français

Même si les prix immobiliers ont flambé, le coût de la vie quotidien reste un argument fort. Les données récentes montrent que :

Cela explique que de nombreux retraités français vivent confortablement avec un budget global de l’ordre de 1 400 à 1 900 € par mois dans une petite ville, logement compris. Dans les grandes agglomérations (Lisbonne, Porto, Algarve), il faut plutôt viser 1 900 à 3 200 € par mois pour un couple, selon le standing du quartier et le niveau de consommation.

Pour un achat d’appartement destiné à la retraite, ces chiffres sont essentiels, car ils permettent de dimensionner la capacité d’emprunt en intégrant un coût de vie plus bas qu’en France.

Étape 1 : clarifier son projet et choisir sa zone

Avant de penser démarches administratives, la priorité est de définir précisément pourquoi vous achetez :

– résidence principale (installation au Portugal) ;

– résidence secondaire pour les vacances familiales ;

– investissement locatif (longue durée, location saisonnière, mix des deux) ;

– préparation de retraite, avec installation différée de quelques années.

Ce choix aura un impact direct sur : l’avenir du projet, la satisfaction des clients, et la performance financière.

– les taxes d’acquisition (IMT et droits de mutation) ;

– votre statut fiscal (résident ou non‑résident) ;

– le budget mensuel à prévoir (charges, impôts, coût de vie) ;

– la rentabilité si vous louez le bien.

Grandes villes, littoral ou intérieur : quelles conséquences ?

On peut schématiser trois grands profils de zones pour un acheteur français.

1. Les métropoles : Lisbonne et Porto

Ce sont les marchés les plus chers, mais aussi les plus liquides et les plus dynamiques, avec un fort potentiel de location longue durée ou meublée.

– à Lisbonne, loyer moyen autour de 23 €/m² en 2025, soit près de 1 850 €/mois pour 80 m² ;

– au niveau national, la moyenne des loyers est plutôt autour de 19 €/m², soit 1 548 €/mois pour 80 m².

Côté achat, dans Lisbonne même, les moyennes tournent autour de 6 000 €/m², bien au‑delà de certains secteurs français hors Paris.

Avantage : marché sûr, forte demande locative, valorisation à long terme. Inconvénient : prix d’entrée élevé, nouvelle taxe de 7,5 % sur les non‑résidents à partir de 2026, concurrence plus forte.

2. Le littoral touristique : Algarve, Silver Coast

L’Algarve reste la région chouchou des retraités internationaux. Pour un couple, le budget mensuel moyen, logement compris, est souvent compris entre 1 600 et 2 400 €. Les loyers pour un T2 moderne peuvent aller de 700 à 1 100 € selon la ville (Faro, Lagos, petites communes).

Avantage : climat, niveau de vie confortable, rendement saisonnier potentiel. Inconvénient : prix en hausse, pression réglementaire croissante sur la location touristique dans les zones tendues.

3. Petites villes et intérieur

C’est là que le Portugal reste véritablement bon marché. Dans des villes comme Coimbra, Braga, Évora ou de nombreuses petites communes de l’intérieur :

– un T1 à louer peut se trouver entre 500 et 800 €/mois ;

– un achat d’appartement peut se situer autour de 700 à 1 400 €/m², voire moins pour des biens à rénover.

Pour un couple retraité qui devient propriétaire, un budget mensuel de 1 400 à 1 900 € permet une vie confortable, en incluant charges, alimentation, déplacements, quelques sorties et assurance santé privée.

Avantage : prix bas, vie plus calme, intégration plus facile à la communauté locale. Inconvénient : marché locatif parfois plus étroit, services spécialisés (cliniques privées, écoles internationales) plus éloignés.

Étape 2 : se préparer côté français – budget global et financement

Une erreur fréquente consiste à ne regarder que le prix affiché du bien. Au Portugal, comme en France, vous devrez ajouter un bloc de frais annexes non négligeables.

Combien prévoir en plus du prix d’achat ?

En 2026, pour un achat standard d’appartement, il faut compter entre 6 % et 10 % du prix d’achat en frais et taxes, parfois jusqu’à 12 % dans des cas particuliers (gros crédit, résidence secondaire haut de gamme, statut non‑résident).

La structure typique des frais est la suivante :

Pour un appartement de 300 000 €, cela représente, dans la pratique :

– minimum : 6 000 à 12 000 € de frais (scénario très favorable, sans crédit, résidence principale en bas de barème IMT) ;

– scénario usuel : 18 000 à 27 000 € (autour de 7–9 % du prix) ;

– haut de fourchette : 27 000 à 42 000 € (gros crédit, statut non‑résident, résidence secondaire ou investissement).

Pour la plupart des acheteurs français non‑résidents, il est raisonnable de prévoir 8 à 10 % du prix du bien en plus, surtout avec les nouvelles règles IMT 2026.

La nouvelle règle‑clé de 2026 : l’IMT à 7,5 % pour les non‑résidents

En 2026, le Portugal introduit un changement majeur : un taux forfaitaire d’IMT de 7,5 % pour les acheteurs non‑résidents sur les biens d’habitation. Jusqu’ici, l’IMT était calculé sur une échelle progressive, comme pour les résidents (avec des taux de 0 % à 8 % selon le prix et la nature du bien).

– achat d’un appartement destiné au logement (résidence secondaire ou investissement) ;

– application directe du taux 7,5 % sur la valeur de l’acquisition (ou sur la valeur fiscale VPT si elle est plus élevée).

Seules quelques exceptions permettent d’échapper à ce taux forfaitaire :

– devenir résident fiscal portugais dans les deux ans suivant l’achat, en faisant du bien sa résidence principale ;

– louer le bien en location longue durée à loyer modéré (plafonné à environ 2 300 €/mois) sous conditions strictes ;

– être dans certains cas très spécifiques (fonctions publiques portugaises, programme logements contrôlés, etc.).

Concrètement, pour un Français achetant un appartement de 300 000 € comme non‑résident, l’IMT peut donc représenter :

– 7,5 % de 300 000 € = 22 500 €, à payer avant la signature de l’acte.

À cela s’ajoutent :

– droit de timbre de 0,8 % sur 300 000 € = 2 400 € ;

– frais de notaire, avocat, enregistrement…

D’où l’importance de bien intégrer cette nouvelle donne dans votre plan de financement.

Faut‑il financer par crédit portugais ?

Les banques portugaises continuent de financer les non‑résidents, mais avec des conditions plus prudentes que pour les résidents :

– prêt habituel pour non‑résident : 60 à 70 % de la valeur du bien, soit une apport de 30 à 40 % ;

– durée : souvent limitée de façon à rembourser le prêt avant 75–80 ans ;

– taux : variable ou fixe, souvent autour de 3–4,5 % pour un étranger, en lien avec l’Euribor (stabilisé autour de 2 % en 2026) ;

– les banques appliquent un ratio d’endettement prudent, avec charges de crédit totales inférieures à environ 35–50 % des revenus nets.

Pour un Français, la démarche logique est donc :

1. calculer son apport minimum (30 à 40 % du prix + 8 à 10 % de frais) ; 2. demander une étude de financement préliminaire auprès d’une banque portugaise ; 3. se faire préciser le taux, la durée et le montant maximum empruntable.

Un exemple : pour un appartement à 250 000 € avec financement à 70 % pour un non‑résident, il faut prévoir :

– apport pour le prix : 75 000 € ;

– frais d’acquisition (8–10 %) : 20 000 à 25 000 € ;

– soit entre 95 000 et 100 000 € de liquidités, et un crédit d’environ 175 000 €.

Étape 3 : démarches préalables au Portugal – NIF et compte bancaire

Deux démarches sont incontournables pour tout achat immobilier au Portugal, même sans projet de résidence sur place : l’obtention d’un NIF et l’ouverture d’un compte bancaire local.

Obtenir un NIF (numéro fiscal portugais)

Le NIF (Número de Identificação Fiscal) est l’équivalent de votre numéro fiscal français. Il est indispensable pour :

– signer un compromis ou un acte d’achat ;

– payer l’IMT, le droit de timbre, la taxe foncière (IMI) ;

– ouvrir un compte bancaire portugais.

Pour un Français non‑résident :

Ouvrir un compte bancaire portugais

Ensuite, il est fortement recommandé – et souvent nécessaire – d’ouvrir un compte bancaire au Portugal pour :

– payer les dépôts, l’IMT, le droit de timbre ;

– régler les factures locales (eau, électricité, charges de copropriété, IMI).

L’ouverture:

– nécessite votre NIF, un justificatif d’identité et un justificatif de domicile ;

– se fait en général en une à deux semaines, parfois plus rapide selon la banque ;

– peut être réalisée à distance avec certaines banques, mais souvent plus simple lors d’un séjour sur place.

De nombreux acheteurs étrangers confient d’ailleurs cette étape à leur avocat via une procuration notariale.

Étape 4 : rechercher son appartement et sélectionner la bonne opportunité

Une fois votre budget et vos outils administratifs en place, commence la phase la plus enthousiasmante : la recherche de l’appartement.

Où chercher ?

Le marché portugais est très fragmenté : une multitude d’agences, de petites annonces et de particuliers. Quelques outils fiables :

– grands portails comme Idealista, Imovirtual, Casa Sapo ;

– grandes agences généralistes (franchises internationales type REMAX, JLL, etc.) ;

– agences franco‑portugaises spécialisées dans la clientèle française ;

– chasseurs immobiliers ou conseils indépendants.

L’idéal, pour un Français éloigné, est de combiner :

Ne pas négliger l’inspection technique

Dans un marché en tension, la tentation est forte de se décider vite. Pourtant, le parc immobilier portugais est souvent ancien, avec des problématiques spécifiques :

– humidité, infiltrations, remontées capillaires ;

– isolation thermique limitée ;

– installations électriques vieillissantes.

Il est donc vivement conseillé de demander une inspection technique indépendante avant de signer le compromis (CPCV), surtout si vous achetez à distance ou si le bien est ancien. Les rapports d’inspection peuvent coûter de 400 à 800 € pour un appartement standard, et plus pour une expertise structurelle approfondie, mais ils peuvent vous éviter des dizaines de milliers d’euros de mauvaises surprises.

Étape 5 : le compromis de vente portugais (CPCV)

Dès que vous avez trouvé l’appartement qui vous convient, la procédure se déroule en deux grandes étapes contractuelles :

1. l’offre et/ou le contrat de réservation (facultatif mais courant) ; 2. le contrat de promesse de vente (CPCV – Contrato de Promessa de Compra e Venda), équivalent de notre compromis.

L’offre et la réservation

Vous formulez une offre via l’agent ou directement au vendeur, souvent accompagnée : d’un acompte ou d’une lettre de motivation.

– d’un document écrit, détaillant prix proposé, calendrier, éventuelles conditions suspensives ;

– parfois d’un montant de réservation (quelques milliers d’euros) pour retirer temporairement le bien du marché.

Votre avocat vérifiera alors :

– la conformité des titres de propriété (Certidão de Registo Predial, Caderneta Predial) ;

– l’absence d’hypothèques ou de charges non déclarées ;

– la licence d’occupation (Licença de Utilização) ;

– l’étiquette énergétique obligatoire ;

– les éventuelles dettes de copropriété.

Le CPCV : engagement ferme des deux parties

Une fois les vérifications préalables satisfaisantes et le financement clarifié, on signe le CPCV. Ce contrat :

La particularité portugaise est le mécanisme de pénalité :

– si vous, acheteur, vous désistez sans motif prévu au contrat, vous perdez l’acompte ;

– si c’est le vendeur qui se rétracte, il doit vous rembourser le double de l’acompte.

D’où l’importance de : l’éducation, la sensibilisation, la collaboration.

– bien faire intégrer par votre avocat les conditions suspensives essentielles (obtention du crédit, absence de vices graves révélés par une inspection, etc.) ;

– ne signer le CPCV qu’après avoir une vision claire de votre financement et des risques techniques.

Étape 6 : calculer et payer l’IMT et le droit de timbre

Entre le compromis et l’acte définitif, votre avocat va organiser le paiement des principales taxes d’acquisition, qui doivent être réglées avant la signature de l’acte chez le notaire.

Comment fonctionne l’IMT pour un Français ?

L’IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) est l’équivalent portugais des droits de mutation. Il est :

– calculé sur la base de la valeur la plus élevée entre le prix d’achat et la valeur fiscale (VPT) ;

– payé par l’acheteur ;

– dû avant la signature de l’acte (Escritura).

Pour les résidents portugais achetant leur résidence principale, le barème reste progressif en 2026 :

– 0 % jusqu’à 106 346 € ;

– 2 % puis 5 %, 7 %, 8 % selon les tranches successives ;

– 7,5 % au‑delà de 1 150 853 € pour les résidences principales.

Pour un Français non‑résident en 2026, la règle générale est désormais :

Français non‑résident en 2026

– taux unique de 7,5 % sur l’intégralité du montant pour un bien résidentiel, sauf à s’engager à devenir résident fiscal dans les deux ans ou à louer à loyer modéré, ce qui permet, après démarche, de revenir au barème progressif.

Le droit de timbre (Imposto do Selo)

En plus de l’IMT, il faut payer le droit de timbre :

– 0,8 % du prix (ou de la VPT si supérieure) sur l’acquisition ;

– 0,5 à 0,6 % du montant emprunté si vous contractez un prêt portugais.

Exemple pour un appartement de 300 000 € sans crédit, acheté comme non‑résident :

– IMT (7,5 %) : 22 500 €

– Droit de timbre (0,8 %) : 2 400 €

– Total IMT + timbre : 24 900 € (hors notaire, avocat, etc.)

Votre avocat se chargera : de toutes les démarches juridiques nécessaires à la défense de vos intérêts.

– du calcul exact via les outils de l’administration fiscale ;

– du paiement en ligne ou au guichet ;

– de récupérer les reçus, indispensables pour que le notaire puisse signer l’acte.

Étape 7 : la signature de l’acte (Escritura) et le transfert de propriété

La dernière étape de la transaction est la signature de l’acte authentique, la fameuse Escritura Pública de Compra e Venda. Elle peut se tenir :

– dans un office notarial ;

– dans certains bureaux de l’enregistrement (Casa Pronta) habilités pour ce type d’acte.

Le jour J, doivent être réunis :

– les documents d’identité des parties (ou des mandataires) ;

– les NIF ;

– les preuves de paiement de l’IMT et du droit de timbre ;

– les titres de propriété, certificats juridiques et techniques actualisés ;

– les détails du financement le cas échéant.

L’acte :

Au moment de la signature :

– vous versez le solde du prix (prix total moins l’acompte déjà versé au CPCV) ;

– vous payez les frais de notaire et d’enregistrement, qui tournent généralement autour de 1 000 à 1 500 € au total.

Une fois l’acte signé, vous recevez une copie et devenez, juridiquement, propriétaire. Mais une dernière formalité reste à accomplir.

Étape 8 : enregistrement et fiscalité annuelle

L’acte signé doit être enregistré au Registo Predial (registre foncier).

Enregistrement au registre foncier et aux impôts

Votre avocat ou votre notaire se charge en général des démarches :

– enregistrement de la mutation au registre foncier (Conservatória do Registo Predial) ;

– mise à jour des données auprès de l’administration fiscale (Finanças) pour l’impôt foncier (IMI).

Les frais d’enregistrement sont de l’ordre de 250 à 500 € selon le nombre d’actes (achat seul, ou achat + hypothèque).

Ce n’est qu’une fois l’enregistrement terminé que, dans les bases des autorités, vous apparaissez comme propriétaire officiel du bien.

L’impôt foncier annuel IMI

Chaque année, vous devrez payer l’IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), l’équivalent de notre taxe foncière :

Dans la grande majorité des municipalités, le taux tend vers le minimum de 0,3 %, afin de ne pas trop alourdir la pression fiscale locale. Lisbonne applique, par exemple, 0,3 %.

Pour les patrimoines supérieurs à un certain seuil (plus de 600 000 € par personne), une sur‑taxe (AIMI) peut s’appliquer, avec des taux de 0,7 % et 1 % sur les tranches les plus élevées, mais cette situation concerne surtout les grosses fortunes immobilières.

Étape 9 : anticiper le coût de la vie locale après l’achat

Acheter un appartement n’est que la première partie de l’équation. Il faut ensuite prévoir :

– les charges courantes du bien ;

– le coût de la vie dans votre ville ou village ;

– la couverture santé et les assurances.

Charges du logement

Outre l’IMI, prévoyez :

Exemple de budget mensuel pour un couple propriétaire

Dans une petite ville de province, pour un couple retraité français déjà propriétaire de son appartement, les dépenses mensuelles typiques peuvent ressembler à ceci :

Ces chiffres confirment qu’un couple français peut vivre confortablement au Portugal avec un budget d’environ 1 500 à 2 000 € par mois dans une petite ville, logement déjà payé. En grande ville comme Lisbonne ou Porto, il faut ajouter :

– un niveau de dépenses global supérieur, de l’ordre de 25 à 35 % (restaurants, transport, loisirs) ;

– ou, si vous louez, un loyer qui peut représenter 50 % du budget global.

2026 : un environnement plus encadré, mais encore favorable si on prépare bien son dossier

Pour un Français qui envisage d’acheter un appartement au Portugal, 2026 change plusieurs paramètres :

– la fin des avantages fiscaux les plus spectaculaires (ancien régime des résidents non habituels, Golden Visa immobilier terminé) ;

– l’introduction d’un IMT à 7,5 % pour les non‑résidents, qui renchérit sensiblement le ticket d’entrée ;

– des prix immobiliers désormais élevés dans les marchés les plus prisés (Lisbonne, Porto, Algarve), même s’ils restent souvent plus abordables que dans des métropoles françaises comparables.

En contrepartie, le pays offre toujours : éléments de coopération, soutien économique et opportunités de développement.

Pour un acheteur français, la clé en 2026 est donc de :

En suivant ce cheminement étape par étape – clarification du projet, calcul précis du budget, démarches fiscales de base (NIF, compte bancaire), recherche sérieuse du bien, compromis sécurisé, paiement maîtrisé de l’IMT et du timbre, signature d’acte et enregistrement – acheter un appartement au Portugal reste en 2026 un projet réalisable, sérieux et souvent financièrement pertinent pour un Français, à condition de ne plus le voir comme une aventure improvisée, mais comme un investissement à préparer avec la même rigueur qu’un achat en France.

RETROUVEZ-MOI RÉGULIÈREMENT DANS LA PRESSE

Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.

Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :

• 
• 
•