Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier hongrois vit une période paradoxale. Les prix ont littéralement explosé depuis 2015, au point que la Banque nationale hongroise estime qu’ils dépassent aujourd’hui de près de 14 % ce que justifieraient les fondamentaux économiques. Pourtant, la demande reste solide, portée par des programmes publics très généreux, une offre encore limitée et l’attrait croissant des grandes villes régionales.
Budapest et trois centres régionaux majeurs présentent des profils de prix, rendements locatifs et perspectives distincts pour les acheteurs et investisseurs.
Capitale et principal pôle d’attraction, avec les prix les plus élevés du pays et une forte demande locative.
Centre régional dynamique à l’est, offrant des prix modérés et des rendements locatifs attractifs grâce à son essor économique.
Ville universitaire du sud, combinant prix abordables et demande locative soutenue par les étudiants et investissements locaux.
Pôle industriel et logistique proche de l’Autriche, aux prix compétitifs et bonnes perspectives d’appréciation liées aux emplois.
Un marché hongrois en surchauffe mais en phase de stabilisation
L’évolution des prix sur l’ensemble du pays donne le ton. Depuis 2010, les logements ont vu leur valeur progresser d’environ 260 %, soit la plus forte hausse de l’Union européenne. Depuis 2015, les prix ont été multipliés par 2,5 quand la moyenne européenne se situe plutôt autour de 1,5. Même corrigée de l’inflation, la hausse reste hors norme : autour de +70 % en sept ans, là où la zone euro tourne plutôt autour de +30 %.
La progression nominale des prix immobiliers en Hongrie a atteint près de 23,5 % sur l’année 2025, soit le gain réel le plus fort depuis un quart de siècle.
Cette poussée est largement nourrie par une offre structurellement insuffisante. En 2024, à peine 13 300 logements neufs ont été livrés, un plus bas depuis 2016, alors que les permis de construire ne commençaient à redémarrer qu’en 2025. Sur les trois premiers trimestres de 2025, les mises en chantier ont même reculé d’environ 14 % alors que la demande continuait de grimper.
Le tournant se dessine toutefois en 2026. Les autorités et les grands réseaux annoncent toujours une progression des prix, mais à un rythme moins violent. Les prévisions dominantes situent la hausse pour l’ensemble de l’année dans une fourchette de 6 à 10 % au niveau national, avec un marché davantage orienté vers la stabilisation que vers une nouvelle flambée. La MNB comme les principaux acteurs privés (OTP, RE/MAX) parlent de « ralentissement des dynamiques » plutôt que de renversement.
Prévisions des autorités et des grands réseaux (MNB, OTP, RE/MAX)
Le rôle clé du programme Otthon Start dans la flambée des prix
Impossible de comprendre les niveaux actuels sans évoquer l’énorme impulsion venue du programme de crédit subventionné Otthon Start. Mis en place à l’automne 2025, ce dispositif accorde aux primo-accédants un prêt immobilier à taux fixe de 3 % sur 25 ans, alors que les taux de marché tournent encore autour de 6,5–7 % pour les nouveaux crédits.
L’effet sur la capacité d’achat est spectaculaire : pour un même revenu, un ménage éligible peut emprunter beaucoup plus qu’avec un crédit classique, l’effort mensuel restant identique. Les banques et la MNB estiment qu’un foyer ayant accès à Otthon Start peut supporter ce prêt avec un revenu environ 30 % inférieur à celui exigé pour un crédit au taux de marché.
Les plafonds du programme influencent désormais une grande partie du marché.
– prix maximal du bien : 100 millions HUF pour un appartement, 150 millions HUF pour une maison individuelle
– prix maximal au mètre carré : 1,5 million HUF/m²
– montant de prêt plafonné à 50 millions HUF
– apport minimal ramené à 10 % au lieu de 20 % en règle générale
La part des prêts subventionnés dans la production de crédits immobiliers est passée de 23 % à 81 % entre fin 2024 et le premier trimestre 2026.
Ce flux massif de nouveaux acheteurs a tiré les prix vers le haut, surtout dans les grandes villes. La Banque centrale évalue désormais la surévaluation des logements autour de 14 % par rapport aux fondamentaux (et jusqu’à 20 % dans certains scénarios). Dans le même temps, l’accès à la propriété s’est partiellement ouvert pour de jeunes ménages qui, sans subvention, seraient restés locataires.
Le mécanisme produit aussi un effet important sur le marché locatif : de nombreux étudiants ou jeunes actifs qui auraient loué un logement basculent désormais vers l’achat, ce qui réduit la demande locative dans certains segments et pèse légèrement sur les loyers, alors même que les prix d’achat continuent de grimper.
Budapest : une capitale hors normes, entre tension et micro‑marchés
Budapest reste de loin le marché le plus cher et le plus surveillé du pays. En début d’année 2026, le prix médian s’y établit autour de 1,4 million de forints par mètre carré, soit environ 3 600–3 700 euros. L’average pour les logements classiques tourne à 1,45–1,5 million HUF/m², ce qui, converti en devise, place la capitale hongroise dans une zone équivalant à 3 700–3 900 euros/m² – bien en deçà de Prague ou Vienne, mais au-dessus de la plupart des villes d’Europe centrale.
Un appartement « standard » (50–70 m²) s’affiche généralement entre 50 et 100 millions de forints, avec un budget moyen d’environ 75 millions HUF, soit à peu près 193 000 euros. Pour un primo‑accédant, le point d’entrée typique est le deux‑pièces : autour de 65 millions HUF pour un une‑chambre, 94 millions HUF pour un deux‑chambres, 123 millions HUF pour un trois‑chambres, hors frais annexes.
Fourchettes de prix globales à Budapest
Sur l’ensemble des transactions, environ 80 % des achats résidentielles se situent dans une bande allant de 30 à 160 millions de forints (75 000 à 400 000 euros). La partie basse de cette fourchette est dominée par les appartements en copropriété, souvent dans les quartiers périphériques ou dans des immeubles plus anciens. La partie haute est occupée par les maisons familiales et les appartements haut de gamme dans les secteurs les plus prisés.
Le marché budapestois se décompose en fait en une mosaïque de micro‑marchés, où les écarts de prix sont vertigineux d’un quartier à l’autre.
Les écarts de prix selon les districts
Les quartiers les plus chers sont concentrés dans les collines de Buda (districts II et XII), le premier district autour du château et surtout le cœur historique de Pest (district V, Belváros-Lipótváros). Dans ces secteurs, les prix s’installent sans difficulté entre 1,9 et 2,4 millions HUF/m², parfois davantage pour le neuf de très haut standing. En euros, cela signifie des niveaux compris grosso modo entre 4 950 et 6 250 €/m².
Le prix moyen au mètre carré dans les districts périphériques de Pest est d’environ 850 000 forints en 2026.
Le tableau suivant synthétise les ordres de grandeur pour quelques types de districts budapestois.
| Zone de Budapest | Niveau de prix typique (HUF/m²) | Équivalent approximatif (€/m²) |
|---|---|---|
| Hypercentre / collines de Buda (V, I, II, XII) | 1 900 000 – 2 400 000 | 4 950 – 6 250 |
| Districts aisés type XIII, XI | 1 500 000 – 1 700 000 | 3 900 – 4 400 |
| Districts centraux en tension (VI, VII) | 1 500 000 – 1 630 000 | 3 700 – 4 100 |
| Périphérie « abordable » (XXI, XXIII, XVII, XVIII) | 950 000 – 1 250 000 | 2 470 – 3 250 |
Certaines données de marché illustrent ces contrastes. Le XXIIIᵉ arrondissement (Soroksár), par exemple, est le district le moins cher de la ville, avec un prix médian autour de 901 000 HUF/m² et un prix médian des annonces à 89,7 millions HUF. À l’opposé, le XIIIᵉ arrondissement (Angyalföld–Újlipótváros) concentre le plus grand nombre de biens en vente, avec près de 3 700 annonces à la mi‑mai, un prix médian avoisinant 1,65 million HUF/m² et un prix total médian autour de 99 millions HUF.
Le prix médian au mètre carré dans le XIᵉ arrondissement (Újbuda), très prisé, dépasse cette valeur.
Neuf contre ancien : un écart qui se creuse
Le différentiel entre constructions neuves et parc ancien est particulièrement marqué à Budapest. En 2026, un appartement neuf coûte en moyenne autour de 1,77 à 1,85 million HUF/m², soit l’équivalent de 4 700–4 900 €/m², quand un logement de seconde main se négocie plutôt autour de 1,2 à 1,45 million HUF/m². Selon les sources, l’écart oscille entre +25 % et +50 % en faveur du neuf.
Dans certains secteurs huppés, comme le VIᵉ arrondissement, les programmes neufs dépassent même les 3 millions de forints par mètre carré, un record historique. Les collines de Buda (I, II, XII) concentrent également un grand nombre de projets haut de gamme, entre 2 et 2,5 millions HUF/m² pour les constructions neuves, alors que l’ancien bien entretenu y dépasse déjà souvent 1,5 million HUF/m².
Le gouvernement a fixé via Otthon Start un plafond de 1,5 million HUF/m² pour les logements éligibles au taux subventionné. Résultat : les promoteurs réajustent leurs produits dans les districts extérieurs et l’agglomération pour rester sous ce seuil et profiter de la clientèle solvabilisée par le programme, tandis que les produits très haut de gamme, au-delà des plafonds de prix au m² ou du plafond global de 100 à 150 millions, glissent dans un marché plus étroit, moins liquide et très exposé à une éventuelle correction.
Rendements locatifs et coûts de détention à Budapest
Sur le plan locatif, Budapest a connu un rattrapage important. En 2025, les loyers avaient progressé d’environ 9,6 % sur un an dans la capitale, avant de connaître une légère accalmie. En mars 2026, l’indice nominal des loyers pour Budapest dépassait de 72 % son niveau de base 2021 (et de 17 % en termes réels), tout en ne progressant plus que d’environ 6–7 % sur un an.
Le loyer moyen demandé au premier semestre 2025 se situait autour de 264 000 forints par mois, soit une valeur à peine inférieure à la région de Pest. Sur un appartement d’une ou deux chambres, les charges hors copropriété varient en général entre 25 000 et 60 000 HUF par mois (65 à 160 euros), ce qui reste relativement modéré au regard du coût d’achat.
Dans ce contexte, les rendements bruts observés pour les appartements tournent autour de 5 % dans la capitale (environ 5,06 % d’après certaines études), légèrement en recul par rapport aux niveaux de 2024. À noter que les rendements nets chutent de 1,5 à 2 points de pourcentage une fois déduits la gestion, l’entretien, les taxes et les périodes de vacance.
Pour les acheteurs, il faut aussi intégrer les frais annexes lors de l’acquisition. Sur un logement ancien en bon état, le cumul taxes/droits de mutation/frais de notaire et d’agence représente en général 5 à 6 % du prix d’achat. Si des travaux importants sont envisagés, l’enveloppe globale peut facilement grimper de 15 à 35 % par rapport au prix d’acquisition.
Debrecen : deuxième ville, mais premier moteur régional
Si Budapest reste la vitrine du pays, Debrecen attire de plus en plus l’attention des investisseurs. Avec environ 201 000 habitants, la « deuxième ville » hongroise cumule université de rang international, pôles industriels de pointe et grands projets d’infrastructures. Depuis 2015, plus de 12,5 milliards d’euros d’investissements y ont été annoncés, dont une usine de véhicules électriques BMW et de nombreux sites de sous‑traitance et de production pharmaceutique. Les autorités locales estiment que plus de 25 000 nouveaux logements devront être construits d’ici 2030 pour absorber le flux d’emplois — plus de 20 000 postes annoncés, dont environ la moitié déjà pourvue.
Niveaux de prix et dynamique à Debrecen
Les chiffres récents placent Debrecen en tête des villes de province en matière de prix. En février 2026, plusieurs sources convergentes évaluent le prix moyen autour de 1,03 à 1,05 million de forints au mètre carré, soit environ 2 200 €/m². C’est environ 40 % de moins que Budapest, évaluée à 3 150 €/m² dans les mêmes rapports. Le prix du parc ancien est un peu moindre, autour de 882 000 HUF/m², tandis que les constructions neuves s’affichent entre 1,4 et 1,5 million HUF/m² dans les secteurs les plus recherchés.
Le prix au mètre carré des quartiers centraux ou proches de l’université peut atteindre jusqu’à 2 800 euros.
Un 65 m² typique en ville se chiffre ainsi autour de 66 à 70 millions HUF. En équivalent européen, un appartement de 60 m² revient environ 132 000 euros, contre 180 000 à 192 000 euros pour un bien similaire dans certains arrondissements très demandés de Budapest (VIIᵉ ou XIIIᵉ).
Le tableau suivant compare le coût d’un 60 m² type entre Debrecen et deux arrondissements recherchés de la capitale.
| Localisation | Prix estimé pour 60 m² (HUF) | Prix estimé pour 60 m² (EUR) | Surcoût vs Debrecen |
|---|---|---|---|
| Debrecen (moyenne ville) | ~53 300 000 | ~132 000 | — |
| Budapest, XIIIᵉ arrondissement | ~72 000 000 | ~180 000 | +36 % |
| Budapest, VIIᵉ arrondissement | ~76 800 000 | ~192 000 | +45 % |
Depuis 2019, Debrecen a vu ses prix augmenter d’environ 120 %. Dans certains quartiers proches de l’usine BMW ou dans l’ouest de l’agglomération, les hausses annuelles oscillent aujourd’hui entre 14 et 20 %, des rythmes comparables à ceux enregistrés dans certains segments de Budapest au plus fort du cycle.
Rendements locatifs et profil de la demande à Debrecen
L’un des atouts majeurs de Debrecen reste sa rentabilité locative. Les analyses font état de rendements bruts fréquemment supérieurs à 5 %, autour de 5,29–5,30 %, soit un cran au‑dessus de Budapest. Cette performance s’explique par des loyers qui, bien que 24 % inférieurs à ceux de la capitale en valeur absolue, sont proportionnellement élevés par rapport à des valeurs d’achat encore inférieures.
En pratique, les loyers moyens se situent autour de :
– 300–400 €/mois pour un une‑chambre (120 000–160 000 HUF)
– 350–500 €/mois pour un deux‑chambres (140 000–200 000 HUF)
– 450–600 €/mois pour un trois‑chambres (180 000–240 000 HUF)
Un investissement classique dans la fourchette 100 000–160 000 € génère ainsi 300 à 500 € de loyer mensuel, soit une base brute solide dans un environnement de hausse des prix à deux chiffres.
La demande locative est à la fois diversifiée et remarquablement prévisible. L’université de Debrecen, qui compte plus de 32 000 étudiants dont plus de 8 000 internationaux, alimente un flux constant de locataires hautement solvables, en particulier sur les programmes de médecine et de santé où de nombreux étudiants étrangers bénéficient de garants familiaux. À cela s’ajoutent les salariés des nouvelles usines, les cadres en mobilité et les jeunes ménages cherchant à se loger à proximité des zones d’emploi.
Pour les investisseurs qui acceptent des loyers absolus inférieurs à ceux de Budapest, Debrecen offre donc un cocktail rare en Europe : niveau de prix encore modéré pour une ville dotée d’un fort potentiel de croissance, rendement brut supérieur à 5 %, et appréciation annuelle qui, ces dernières années, s’est rapprochée de 13‑17 % dans les meilleurs quartiers.
Szeged : marché étudiant et provincial en plein rattrapage
Szeged, souvent décrite comme la « ville la plus ensoleillée de Hongrie », cumule un patrimoine historique attractif, une université dynamique et une qualité de vie élevée. Son marché immobilier reste nettement moins cher que celui de la capitale, mais il enregistre depuis quelques années un rattrapage rapide, notamment sous l’effet de la demande étudiante et d’un parc de logements qui s’étoffe lentement.
Niveaux de prix et structure du marché à Szeged
Les différentes sources disponibles évaluent le prix moyen au mètre carré dans la ville dans une fourchette assez large, selon qu’on considère les annonces ou les transactions effectives. Les données de Housiko indiquent un prix moyen autour de 959 000–1 011 000 HUF/m² pour l’ensemble des biens en 2026, avec un prix médian avoisinant 63,9 millions HUF et une surface médiane d’environ 95 m². Les appartements se situent en moyenne autour de 1,08 million HUF/m², tandis que les maisons tournent autour de 887 000 HUF/m².
Selon certaines études en euros, le prix moyen du mètre carré début 2026 serait d’environ 1 735 €/m² (soit 670 000 HUF/m²), un niveau 30 % inférieur à celui de Budapest. Cette différence s’explique par des méthodologies variées : moyenne contre médiane, annonces contre transactions, ou périmètre géographique différent.
Pour éclairer le paysage, on peut retenir les ordres de grandeur suivants :
| Indicateur | Valeur approximative à Szeged |
|---|---|
| Prix moyen (tous biens) | 1 000 000 HUF/m² |
| Prix moyen appartements | 1 080 000 HUF/m² |
| Prix moyen maisons | 887 000 HUF/m² |
| Prix moyen estimé en € | ~1 735 €/m² |
| Prix typique pour 60 m² | ~40–45 millions HUF (≈104 000 €) |
La dynamique récente est clairement haussière. En 2025, les prix au m² des appartements annoncés ont progressé d’environ 18,5 % sur un an, tandis que ceux des maisons augmentaient de près de 15 %. Sur les six mois précédant juin 2026, les prix moyens ont encore gagné environ 3 %, prolongeant une tendance déjà très soutenue en 2024, où les loyers avaient notamment bondi de 20 à 25 %.
La structure du marché montre toutefois de fortes disparités internes. Le centre-ville (Belváros) ou les quartiers proches du Danube et de la cathédrale (autour de Dóm tér) affichent des niveaux supérieurs à 1 000 000 HUF/m², parfois plus, tandis que des quartiers d’ensembles (Újrókus, Tarján, Északi város lakótelep) tournent plutôt entre 600 000 et 700 000 HUF/m². Les secteurs résidentiels prisés comme Felsőváros ou Újszeged dépassent régulièrement les 1 million HUF/m².
Marché locatif et demande universitaire
L’université de Szeged, forte de quelque 23 000 étudiants dont plus de 1 200 internationaux supplémentaires recrutés rien qu’en 2023, joue un rôle clé dans la vitalité du marché. La présence d’étudiants en médecine et pharmacie, souvent soutenus par des familles étrangères, tire vers le haut les loyers des petites surfaces bien situées, autour du centre et des grands campus.
Les loyers pour des biens destinés à la demande étudiante ou touristique pourraient augmenter d’environ 30 % dans les deux prochaines années si la demande continue de croître au rythme actuel.
Comparée aux autres grandes villes hongroises, Szeged se situe légèrement au-dessus de la moyenne nationale en termes de prix (environ +2 %), et nettement au-dessus de la moyenne de son propre comitat (+20 %). Autrement dit, la ville joue déjà son rôle de « capitale régionale » en se positionnant comme un pôle plus cher que les petites localités alentours.
Győr : la ville automobile aux prix en nette progression
Située sur l’axe Budapest–Vienne, Győr est un autre pôle industriel majeur, fortement marqué par le secteur automobile et la logistique. Cette position en fait un marché immobilier très spécifique : relativement plus abordable que Budapest, mais plus cher que la moyenne régionale, avec une demande stable portée par l’emploi industriel et universitaire.
Niveaux de prix et dynamique à Győr
Les statistiques disponibles montrent que Győr évolue sur un plateau de prix élevé pour une ville de province. En 2025, le prix moyen au m² atteignait environ 776 000 HUF selon certains relevés, avant de continuer à progresser. Les dernières données situent aujourd’hui le niveau moyen autour de 940 000 à 976 000 HUF/m², soit proche de 2 170 €/m² pour le neuf.
Le prix médian total d’un bien immobilier, reflétant un parc de maisons et d’appartements familiaux.
Fait intéressant, la hausse du prix au mètre carré (+14,1 % sur un an au premier trimestre 2025) a été nettement plus rapide que la progression du prix moyen par logement (+7 % environ). Cela traduit un renchérissement particulièrement marqué des petites surfaces, plus chères au m², sous l’effet d’une demande forte pour des biens compacts et faciles à louer.
Dans le comitat, Győr se situe environ 1,9 % au‑dessus de la moyenne de son district (Győri járás), et le comitat lui‑même affiche des prix 25 % plus élevés que la moyenne régionale. L’écart confirme le statut de pôle économique et résidentiel de la ville.
Profil de la demande et rendements à Győr
Le marché de Győr combine trois moteurs : une base industrielle solide avec de grands employeurs, une université en expansion, et un secteur logistique en plein essor. Cette combinaison crée une demande résidentielle relativement stable, tant à l’achat qu’à la location, avec une préférence notable pour les appartements en bon état à proximité des zones d’emploi et des grands axes.
Les appartements en briques de bonne qualité se négocient avec des marges de seulement 1 à 2 % en dessous du prix demandé, indiquant une forte tension sur ce segment.
Les rendements locatifs y sont généralement un peu inférieurs à ceux de Debrecen, mais restent compétitifs par rapport à Budapest pour un ticket d’entrée moindre, surtout lorsque l’on vise des petites surfaces proches des zones industrielles ou du campus.
Comparaison transversale : Budapest vs Debrecen, Szeged, Győr
Au‑delà des chiffres ponctuels, l’intérêt pour un acheteur ou un investisseur est de comprendre les ordres de grandeur relatifs entre la capitale et les grandes villes régionales. Plusieurs indicateurs issus des données disponibles permettent de dresser un tableau comparatif.
Prix moyens au m² et position relative
En s’appuyant sur les fourchettes et moyennes fournies dans les rapports, on peut présenter le panorama suivant.
| Ville | Prix moyen approximatif (HUF/m²) | Prix moyen approximatif (€/m²) | Écart par rapport à Budapest |
|---|---|---|---|
| Budapest | 1 400 000 – 1 500 000 | 3 600 – 3 900 | — |
| Debrecen | ~1 030 000 – 1 050 000 | ≈ 2 200 | –40 % env. |
| Szeged | ~950 000 – 1 000 000 | ≈ 1 700 – 1 800 | –30 à –35 % |
| Győr | ~940 000 – 976 000 | ≈ 2 100 – 2 200 | –30 % env. |
Ces chiffres confirment plusieurs éléments structurants :
Budapest dépasse de 30 à 40 % les grandes villes régionales. Debrecen est la ville de province la plus chère, suivie de près par Győr, bastion industriel. Szeged, bien que légèrement plus abordable, connaît une dynamique récente très vigoureuse.
Typologie des prix pour un logement « standard »
Pour un acheteur qui envisage un appartement familial de 60–70 m², les budgets à prévoir varient fortement selon la ville. En intégrant les données fournies (prix au m², exemples concrets de biens), on obtient des ordres de grandeur comme suit :
| Ville / type de bien | Prix typique pour 60–65 m² (HUF) | Prix typique pour 60–65 m² (EUR) |
|---|---|---|
| Budapest – appartement moyen | 70 – 90 M HUF | 180 000 – 235 000 |
| Debrecen – 65 m² en ville | ~67 M HUF | ~170 000 |
| Szeged – 60 m² bien situé | 40 – 45 M HUF | ~104 000 |
| Győr – 60 m² neuf (estimation) | 55 – 60 M HUF | 140 000 – 150 000 |
Les chiffres montrent qu’un ménage disposant d’un budget de 100 000 à 150 000 euros peut difficilement viser que des surfaces modestes à Budapest, alors qu’il accède à des biens plus confortables à Debrecen, Győr ou Szeged, parfois dans des quartiers centraux ou très demandés.
Rendements locatifs comparés
En matière de rendement, les études disponibles convergent sur un constat assez clair :
Synthèse des rendements bruts moyens observés dans quatre grandes villes hongroises, basée sur les données récentes de marché.
Rendement brut moyen autour de 5 % pour les appartements. Tendance à la compression car les prix d’achat progressent plus vite que les loyers.
Rendements bruts de l’ordre de 5,3 % ou légèrement plus, soutenus par des loyers élevés face à des prix d’achat encore inférieurs à ceux de la capitale.
Peu de chiffres consolidés, mais les loyers bondissent de 20–25 % en 2024. Le niveau de prix au m² inférieur suggère des rendements proches de 5 % dans certains quartiers.
Profil intermédiaire : rendements raisonnables sur les petites surfaces proches des zones industrielles, mais pression haussière sur les prix au m² pouvant réduire les marges.
En pratique, les investisseurs à la recherche de rendement pur se tournent de plus en plus vers Debrecen et Szeged, où le ratio loyer/prix reste plus favorable, tandis que Budapest est davantage perçue comme un placement patrimonial, misant sur la rareté de l’offre et la liquidité à long terme.
Tendances à venir : stabilisation, sélectivité et rôle des villes régionales
Les projections pour 2026 mettent en avant une configuration inédite. D’un côté, la hausse fulgurante de 2025 – parfois jusqu’à 30 % sur un an dans certains segments – semble derrière nous. De l’autre, la combinaison d’un crédit subventionné très puissant, d’une offre qui ne se reconstitue que progressivement et d’une demande soutenue par les grandes villes universitaires et industrielles maintient les prix sur une trajectoire ascendante.
La Banque nationale et les grands réseaux jugent faible la probabilité d’une forte baisse des prix dans les 12 prochains mois, tant que le programme Otthon Start perdure et que les taux de marché ne dépassent pas 7-8 %. Une nouvelle flambée comme en 2025 est peu probable, car le pouvoir d’achat des ménages atteint ses limites, surtout à Budapest.
Dans ce contexte, Debrecen, Szeged et Győr devraient jouer un rôle croissant. Ces villes combinent encore des prix au m² significativement inférieurs à ceux de la capitale avec :
– des moteurs économiques solides (industrie automobile, pharmaceutique, logistique)
– des universités de premier plan générant une demande locative structurelle
– des plans d’investissement publics et privés qui renforcent leur attractivité et entraînent des hausses de prix supérieures à la moyenne nationale
La Hongrie immobilière se redessine autour de Budapest, dominatrice mais coûteuse, et de satellites régionaux en plein essor offrant un rapport prix/rendement plus favorable, pour les ménages hongrois comme pour les investisseurs étrangers.
À court terme, la grande inconnue reste la durée et l’ampleur des programmes publics de soutien, au premier rang desquels Otthon Start. Tant que ces subventions resteront massives, le marché, qu’il s’agisse de Budapest ou des grandes villes régionales comme Debrecen, Szeged ou Győr, devrait continuer à fonctionner à haut régime, avec des prix élevés, une offre qui peine à suivre, et une sélectivité accrue en faveur des biens de qualité dans les meilleurs emplacements.
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