Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir en immobilier en Hongrie attire de plus en plus de Français, que ce soit pour un pied-à-terre à Budapest, un appartement à louer ou une résidence secondaire au bord du lac Balaton. Mais derrière les prix au mètre carré encore attractifs se cache un environnement fiscal très spécifique, différent du système français sur plusieurs points clés : absence d’impôt national récurrent sur la propriété, taxation des plus-values dégressive dans le temps, et articulation parfois délicate avec l’impôt français via la convention fiscale franco‑hongroise.
Un investisseur ou particulier français doit comprendre la taxation hongroise de l’immobilier (acquisition, détention, location, revente, transmission) et le traitement en France de ces revenus et plus-values. La convention fiscale entre les deux pays évite la double imposition.
Cadre général : qui taxe quoi entre la France et la Hongrie ?
Avant d’entrer dans le détail des impôts locaux ou des plus-values, il est indispensable de poser le cadre : ce qui est imposé en Hongrie, ce qui doit être déclaré en France, et le rôle de la convention fiscale franco‑hongroise.
Résidence fiscale et répartition du pouvoir d’imposer
La Hongrie applique un impôt sur le revenu unique à 15 % pour les particuliers. Les résidents fiscaux hongrois sont imposés sur leurs revenus mondiaux ; les non‑résidents, seulement sur les revenus de source hongroise (par exemple les loyers ou plus-values issus d’un bien situé en Hongrie).
Un résident fiscal français est imposé sur l’ensemble de ses revenus, où qu’ils soient perçus (article 4 A du CGI). Les critères sont : foyer ou séjour principal, activité professionnelle principale, ou centre des intérêts économiques en France. Un seul critère suffit pour être considéré résident.
Conséquence directe pour un Français qui possède un bien en Hongrie : les revenus et plus-values immobiliers sont imposables en Hongrie en tant que revenus de source hongroise, mais ils doivent aussi être déclarés en France puisqu’ils entrent dans l’assiette globale des revenus mondiaux du foyer fiscal. C’est précisément pour éviter une double imposition pleine que la convention fiscale entre la France et la Hongrie joue un rôle.
Convention fiscale France – Hongrie : principe d’élimination de la double imposition
La convention fiscale entre la France et la Hongrie sur les impôts sur le revenu et sur la fortune fixe les règles de partage du droit d’imposer. Pour l’immobilier, elle suit la logique classique des conventions de l’OCDE : c’est l’État de situation de l’immeuble qui a le pouvoir principal de taxer.
Les revenus et plus-values d’un immeuble situé en Hongrie sont imposables dans ce pays, quel que soit le lieu de résidence du propriétaire. La France, en tant qu’État de résidence, peut les inclure dans le calcul du taux effectif d’imposition sur le revenu mondial, mais doit éviter une double imposition au plein tarif.
Pour un résident français, la mécanique pratique est la suivante :
– Les revenus fonciers ou plus-values de source hongroise doivent être déclarés sur la déclaration annexe n°2047, puis reportés sur le formulaire n°2042, et, pour les revenus immobiliers, le cas échéant sur la déclaration n°2044 (régime réel) ou dans la partie « revenus fonciers » pour le micro‑foncier.
– La convention prévoit selon les cas soit une exonération avec prise en compte pour le taux effectif, soit l’octroi d’un crédit d’impôt égal à l’impôt étranger (dans la limite de l’impôt français correspondant).
– En pratique, l’impôt payé en Hongrie vient neutraliser, totalement ou partiellement, l’imposition en France, mais les montants restent à déclarer dans tous les cas.
Le message à retenir pour un Français propriétaire en Hongrie est donc simple : la Hongrie taxe l’immobilier situé sur son territoire, la France exige la déclaration de ces revenus, et la convention évite que le même flux soit imposé deux fois à plein.
Taxation à l’acquisition : droit de mutation, TVA et frais
L’un des premiers chocs pour un investisseur français habitué aux droits de mutation élevés en France est la relative modération de la fiscalité à l’acquisition en Hongrie.
Droit de mutation hongrois (illeték) : 4 %, avec plafonds
En Hongrie, tout achat de bien immobilier (appartement, maison, terrain constructible, local commercial) déclenche le paiement d’un droit de mutation à la charge de l’acquéreur. Le vendeur, lui, n’a aucune obligation de ce type au moment de la vente.
Le principe est simple : le droit est calculé sur la valeur de marché, généralement admise comme le prix indiqué dans l’acte, sauf si celui‑ci est manifestement sous‑évalué. Le barème est progressif mais avec un plafond :
| Valeur du bien (par bien) | Taux de droit de mutation | Plafond global |
|---|---|---|
| Jusqu’à 1 milliard HUF (~2,5–2,7 M€) | 4 % | 200 M HUF / bien |
| Au‑delà de 1 milliard HUF | 2 % sur la fraction excédentaire | 200 M HUF / bien |
Concrètement, pour l’immense majorité des acheteurs particuliers, le taux effectif est de 4 % sur la totalité du prix, car la tranche à 2 % ne joue qu’au‑delà d’environ 2,5 millions d’euros de valeur.
L’acquéreur dispose d’environ 15 jours ou un mois selon les procédures pour payer le droit après réception de l’avis de mise en recouvrement de l’administration fiscale hongroise.
Les étrangers, y compris les Français, ne supportent aucune surtaxe spécifique : les règles, taux et exonérations sont identiques pour les Hongrois et les non‑résidents, quelle que soit leur nationalité.
Réductions et exonérations à l’achat
La Hongrie a mis en place un éventail de mesures de faveur, dont certaines peuvent profiter à un Français, à condition de remplir les critères d’âge, de valeur et parfois de statut familial.
Parmi les allègements importants :
| Situation de l’acheteur | Avantage principal |
|---|---|
| Premier achat, moins de 35 ans | Taux réduit voire exonération jusqu’à 15 M HUF sur le 1er bien |
| Achat d’un logement neuf auprès d’un promoteur | Exonération totale de droit de mutation (sous conditions) |
| Achat d’un terrain pour construire | Droit différé puis annulé si construction dans les 4 ans |
| Revente + rachat d’un autre logement | Taxation seulement sur la différence de valeur sur une certaine période |
| Acquisition avec dispositif familial CSOK Plusz | Exonération de droit de mutation |
Même si certains de ces dispositifs sont plus pensés pour les ménages hongrois (CSOK, jeunes premiers acheteurs), un Français remplissant les critères légaux peut en bénéficier, la loi ne faisant pas de distinction de nationalité pour ces avantages.
TVA sur l’immobilier neuf
La fiscalité indirecte est un autre point de divergence fort entre la Hongrie et la France. Le taux normal de TVA hongrois est de 27 %, l’un des plus élevés d’Europe. Pour l’immobilier neuf, le régime est nuancé :
L’acquisition de logements neufs peut bénéficier d’un taux de vente réduit à 5% sous conditions. Un dispositif transitoire maintient ce taux pour les projets avec permis de construire définitif ou notification de construction avant une échéance donnée. À défaut, le taux normal de 27% s’applique.
La structure est donc la suivante :
| Type de bien neuf | Taux de TVA hongrois applicable (indicatif) |
|---|---|
| Logement neuf répondant aux conditions du régime réduit | 5 % |
| Autres opérations immobilières imposables | 27 % |
Pour un investisseur français, l’enjeu est de bien distinguer :
– le droit de mutation (4 % ou moins, dû sur la valeur hors TVA),
– et la TVA sur le prix de vente d’un bien neuf, intégrée dans le prix payé au promoteur.
En comparaison, en France, un achat dans l’ancien supporte des droits de mutation proches de 7–8 % alors qu’en Hongrie, on est sur 4 % en standard, ce qui réduit significativement le coût d’entrée, même si la TVA sur le neuf peut être lourde.
Coûts de transaction totaux
Au‑delà de l’impôt, un acheteur doit compter divers frais annexes : honoraires d’avocat (obligatoire en Hongrie pour sécuriser la transaction), éventuelle commission d’agence, frais administratifs, traductions, etc. Dans la pratique, l’ensemble des coûts d’acquisition (hors éventuels travaux) représente souvent entre 5 % et 8 % du prix, la composante la plus lourde restant le droit de mutation à 4 %.
Détention du bien : impôts locaux et absence d’impôt national récurrent
Pour les Français habitués à la taxe foncière, parfois à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, et éventuellement à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la Hongrie offre un paysage très différent.
Pas d’impôt national annuel sur la propriété
La Hongrie ne connaît ni taxe foncière nationale, ni impôt sur la fortune immobilière. Il n’existe pas de prélèvement annuel centralisé sur la simple détention d’un bien, ni sur le patrimoine immobilier global d’un ménage. Aucun IFI hongrois ne vient donc s’additionner à l’IFI français pour un résident de France.
En revanche, les communes disposent d’un pouvoir fiscal important via des taxes locales sur les immeubles (bâtiments, terrains), fixées à leur discrétion dans des limites nationales.
Impôts locaux : building tax et land tax
Les taxes locales principales sont :
– la taxe sur les bâtiments (building tax, « építményadó »),
– la taxe sur les terrains (land tax, « telekadó »).
Chaque commune décide si elle applique ces taxes et selon quel mode de calcul parmi deux options : au mètre carré ou en pourcentage d’une valeur de référence.
Pour les bâtiments, les plafonds nationaux (par an) sont les suivants :
| Mode de calcul de la building tax | Plafond légal (2026) |
|---|---|
| Au m² de surface nette | env. 1 100 HUF à plus de 3 000 HUF / m² / an selon les mises à jour |
| En % de la « valeur de marché ajustée » | 3,6 % au maximum |
La « valeur ajustée » correspond à une fraction (souvent 50 %) de la valeur de marché, ce qui tempère le taux de 3,6 %. Les communes sont libres de fixer un taux inférieur, et beaucoup le font.
Pour les terrains, le principe est analogue :
| Mode de calcul de la land tax | Plafond légal (2026) |
|---|---|
| Au m² de surface du terrain | env. 200 à 556 HUF / m² / an (selon actualisations) |
| En % de la valeur ajustée | 3 % au maximum |
Dans la pratique, de nombreuses communes n’appliquent pas ou peu ces taxes sur les logements purement résidentiels, et concentrent l’effort sur les biens à usage commercial ou certains terrains non bâtis dans des zones urbaines.
Pour un appartement standard à Budapest, la facture annuelle de taxe locale se situe souvent entre quasi zéro et quelques dizaines de milliers de forints, soit de l’ordre de quelques dizaines à quelques centaines d’euros. On est donc, dans la plupart des cas, très en deçà d’une taxe foncière française typique à 1–1,5 % de la valeur locative.
Cas particuliers : zones touristiques du Balaton et de Hévíz
Une exception notable concerne certaines zones touristiques, notamment autour du lac Balaton et du lac Hévíz. Dans ces stations, les communes peuvent instaurer une taxe annuelle spécifique au mètre carré, parfois exprimée en euros.
L’ordre de grandeur observé est le suivant :
| Zone touristique | Taxe annuelle indicatif |
|---|---|
| Périmètre du lac Balaton | env. 2 à 3 € / m² / an pour certains biens |
| Périmètre de Hévíz | taux variables selon les communes |
Pour une résidence secondaire de 80 m² au bord du Balaton, cela représente une taxe annuelle située grosso modo entre 160 et 240 euros, ce qui reste modéré comparé aux charges fiscales récurrentes que supporte un bien équivalent en France.
Interaction avec la fiscalité française sur le patrimoine
Un résident fiscal français reste exposé à l’IFI sur son patrimoine immobilier mondial au‑delà de 1,3 million d’euros de valeur nette. Les biens hongrois entrent donc dans l’assiette de l’IFI, en plus de l’impôt local hongrois. L’absence de wealth tax en Hongrie ne protège pas de l’IFI, qui demeure un impôt français.
Il est donc important de bien distinguer :
– l’absence de taxe patrimoniale annuelle en Hongrie,
– le maintien éventuel de l’IFI en France si le seuil est dépassé.
Location d’un bien en Hongrie : imposition locale et déclaration en France
Mettre un bien en location en Hongrie, que ce soit à l’année ou en location saisonnière, génère un revenu imposable à la fois en Hongrie et, pour un résident français, en France.
Imposition des loyers en Hongrie : taux fixe de 15 %
En Hongrie, les loyers perçus par un particulier sont soumis à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 15 %. Il s’agit du même taux que pour les salaires, les intérêts ou les plus-values mobilières.
Le régime prévoit deux méthodes de calcul de la base imposable :
– la méthode réelle, où l’on déduit les dépenses effectivement supportées et justifiées (charges courantes, frais de gestion, certains travaux, etc.) du montant brut des loyers ;
– un régime simplifié, où l’on applique une déduction forfaitaire de 10 % du loyer brut, sans besoin de détailler les charges.
Après application de l’une de ces méthodes, la base nette est taxée à 15 %.
Les non‑résidents, comme les Français, sont imposés sur leurs revenus de source hongroise au même taux et avec les mêmes options que les résidents. Si le locataire est une société hongroise, elle peut retenir et reverser l’impôt à la source, simplifiant ainsi les démarches du bailleur.
Taxes locales et éventuelle taxe de séjour
Pour de la location longue durée, les seules taxes locales pertinentes sont, le cas échéant, la building tax ou la land tax évoquées plus haut.
Pour des locations de type touristique (meublés de courte durée), une taxe de séjour locale peut s’ajouter. Les communes peuvent la fixer au choix :
– en pourcentage du prix de la nuitée (jusqu’à 4 %),
– ou en montant fixe par nuit et par personne (jusqu’à 300 HUF).
Là encore, c’est une taxe locale, indépendante de l’impôt de 15 % sur le revenu du propriétaire.
Déclaration en France : revenus fonciers de source étrangère
Pour un résident fiscal français, les loyers perçus en Hongrie doivent obligatoirement être déclarés en France, même si l’impôt hongrois a déjà été payé et même si la convention donne la priorité de taxation à la Hongrie.
Le parcours déclaratif se fait en plusieurs étapes :
Démarche à suivre pour déclarer des revenus fonciers perçus en Hongrie, en optant pour le régime réel.
Détaillez les revenus fonciers de source étrangère (Hongrie) : précisez la nature du revenu, le pays et les montants brut et net.
En optant pour le régime réel, reportez les détails des charges sur la déclaration n°2044, comme pour un bien situé en France.
Reportez le résultat foncier (bénéfice ou déficit) dans le paragraphe dédié de la déclaration n°2042.
La convention franco‑hongroise prévoit, pour ces revenus, un mécanisme d’élimination de la double imposition qui prend la forme d’une exonération avec prise en compte pour le calcul du taux effectif ou d’un crédit d’impôt. Dans les deux cas, le revenu hongrois influence le taux moyen d’imposition du foyer français, même si l’impôt effectivement dû sur ces revenus est neutralisé par l’impôt payé en Hongrie.
L’autre élément à ne pas oublier est la contribution sociale en France : les revenus fonciers étrangers peuvent être soumis à des prélèvements sociaux, avec toutefois un régime spécifique pour les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d’un autre État de l’Espace économique européen ou de la Suisse. Dans ce cas, la CSG et la CRDS peuvent être exonérées, mais une contribution de solidarité de 7,5 % demeure.
Plus-values immobilières en Hongrie : la grande différence avec la France
La taxation des plus-values immobilières est l’un des volets les plus attractifs du système hongrois pour un investisseur de moyen ou long terme.
Calcul de la plus-value : base nette puis abattement selon la durée
Au moment de la revente d’un bien, c’est le vendeur qui supporte l’impôt sur la plus-value immobilière en Hongrie. La plus-value ne se calcule pas sur le prix brut, mais sur un gain net après prise en compte de plusieurs postes :
– prix d’acquisition initial,
– droit de mutation payé à l’achat,
– dépenses ayant augmenté la valeur du bien (travaux, rénovations, amélioration, avec factures),
– frais liés à la cession (commission d’agence, honoraires d’avocat, certaines dépenses documentées).
Ce mécanisme est assez proche de celui pratiqué en France sur la base brut / frais / travaux, mais avec des plafonds et modalités propres à chaque pays. Une fois cette plus‑value nette déterminée, la Hongrie applique une règle particulièrement intéressante : l’imposition décroît en fonction de la durée de détention.
Le barème est le suivant pour un particulier :
| Année de détention (à compter de l’année d’achat) | Part de la plus-value nette soumise à l’impôt | Impôt effectif (taux de 15 %) |
|---|---|---|
| 1ère année | 100 % | 15 % du gain net |
| 2e année | 90 % | 13,5 % du gain net |
| 3e année | 60 % | 9 % du gain net |
| 4e année | 30 % | 4,5 % du gain net |
| 5e année et au‑delà | 0 % | 0 % (exonération totale) |
L’exonération totale intervient donc dès la cinquième année de détention révolue. Pour un investisseur français habitué au système français (où l’exonération complète n’est acquise qu’au bout de 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux), c’est un avantage majeur : un horizon de sortie à 5 ans seulement suffit à effacer tout impôt hongrois sur la plus-value, quelle que soit l’ampleur de la hausse des prix.
Les non‑résidents sont soumis au même barème que les résidents, sans surtaxe ni retenue à la source spécifique. Le vendeur doit déclarer et payer l’impôt, nécessitant un numéro d’identification fiscale hongrois et le dépôt d’une déclaration annuelle (formulaire 26SZJA) avant le 20 mai de l’année suivant la cession.
Comparaison avec la France : 15 % vs prélèvement forfaitaire global
En France, les plus-values immobilières (hors résidence principale) sont soumises à un impôt sur le revenu au taux de 19 % plus des prélèvements sociaux à 17,2 %, soit un total théorique de 36,2 %, avec un régime d’abattement progressif sur la durée : exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et exonération de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
La Hongrie applique un taux unique de 15 % sur une base réduite selon la durée de détention, ce qui est avantageux pour des stratégies courtes ou moyennes. Les résidents français doivent cependant articuler cette fiscalité avec l’impôt français.
– La convention fiscale reconnaît le droit prioritaire de la Hongrie de taxer la plus-value issue d’un immeuble situé sur son territoire.
– Le résident français doit déclarer en France cette plus-value, via le formulaire 2047 puis la déclaration principale.
– Un mécanisme d’élimination de la double imposition s’applique, sous forme de crédit d’impôt ou d’exonération avec prise en compte pour le taux, de sorte que l’impôt payé en Hongrie vient en déduction de l’impôt théoriquement dû en France sur le même flux.
Lorsque la plus-value est totalement exonérée en Hongrie (détention de 5 ans ou plus), la question est plus délicate : la France reste en droit de taxer la plus-value selon sa propre législation intérieure, la convention lui laissant ce pouvoir dès lors que l’autre État n’exerce plus le sien. Un accompagnement par un fiscaliste est alors fortement recommandé pour évaluer le coût global de la revente.
Transmission, héritage et donation : régime hongrois et comparaison avec la France
Au‑delà de l’achat et de la revente, de nombreux Français s’intéressent à la transmission de leur patrimoine hongrois, que ce soit par succession ou par donation.
Inheritance tax en Hongrie : un système au taux facial de 18 %, mais de fortes exonérations
La Hongrie ne connaît pas d’« impôt sur la succession » au sens d’un droit payé par la masse successorale, mais un impôt dû individuellement par chaque héritier sur la part qui lui revient. Le taux standard est de 18 %, avec un taux réduit de 9 % pour les immeubles d’habitation (maisons, appartements, résidences de vacances).
Cependant, le paramètre le plus important pour un Français est l’ampleur des exonérations au profit des proches :
Exonération de droits de succession jusqu’à 20 millions de forints pour certaines catégories de beaux-enfants, beaux-parents ou enfants/familles d’accueil
En pratique, un appartement à Budapest légué par un parent à un enfant est donc exonéré d’impôt hongrois, quelle que soit sa valeur. Ce point contraste fortement avec la France, où, malgré des abattements par enfant, le barème peut atteindre 45 % dans la ligne directe au‑delà d’un certain seuil.
Pour les héritiers plus éloignés (frères, sœurs, collatéraux, amis), les taux de 9 % ou 18 % s’appliquent sur la valeur nette héritée, dès le premier forint, sans abattement comparable au système français, mais avec des exonérations spécifiques, par exemple pour certains biens mobiliers de faible valeur.
Donation (gift tax) : même logique que l’héritage
Les donations immobilières suivent en grande partie les mêmes règles que les successions :
Le taux standard est de 18 %, réduit à 9 % pour les biens résidentiels. Les transferts entre parents en ligne directe et entre époux sont totalement exonérés, sans plafond. Des exonérations partielles existent pour certaines catégories de parents par alliance ou d’enfants/familles d’accueil.
Pour un Français qui souhaite optimiser la transmission de son patrimoine hongrois, ce cadre offre des possibilités intéressantes : il est possible de donner de son vivant un bien hongrois à ses enfants ou à son conjoint, sans supporter de droit de donation en Hongrie, alors que la même opération en France pourrait être lourdement taxée, selon la valeur et la fréquence des donations.
Il faut toutefois garder à l’esprit que, pour un résident fiscal français, ces transmissions doivent également être appréciées au regard du droit français, qui reste compétent sur le plan civil et fiscal pour une large partie du patrimoine, et que la convention fiscale ne couvre pas nécessairement tous les droits de mutation à titre gratuit. Une analyse « bilatérale » est donc indispensable.
Comparaison synthétique France – Hongrie sur la fiscalité immobilière
Pour mieux situer les atouts et limites du système hongrois pour un Français, il est utile de résumer les principaux écarts.
| Thème | Hongrie | France |
|---|---|---|
| Droit de mutation (ancien) | 4 % (2 % au‑delà de 1 Md HUF, plafonné) | Environ 7–8 % (droits + frais divers) |
| Impôt national annuel sur l’immo | Aucun | Taxe foncière, éventuelle taxe d’habitation, IFI |
| Impôts locaux | Building tax / land tax fixés par les communes | Taxe foncière et parfois taxe d’habitation |
| Taux d’impôt sur les loyers | 15 % (possibilité de déduction de charges) | Barème progressif + 17,2 % prélèv. sociaux |
| Taux d’impôt sur la plus-value | 15 % avec exonération totale après 5 ans | 19 % + 17,2 % PS, exonération totale après 22 / 30 ans |
| Inheritance / gift tax | 18 % standard, 9 % pour le résidentiel, mais 0 % en ligne directe et entre époux | Barème jusqu’à 45 % en ligne directe, 60 % pour les non‑parents |
| Wealth tax | Aucun impôt général sur la fortune | IFI sur l’immobilier net > 1,3 M€ |
Ce tableau met en lumière :
Investir en Hongrie offre un coût d’acquisition initial plus bas, une quasi-absence de pression fiscale récurrente nationale, une fiscalité apaisée sur les plus-values pour des horizons de cinq ans, et une transmission extrêmement favorable en ligne directe et entre époux.
Pour un résident français, ces avantages doivent toutefois être pondérés par la persistance des obligations françaises : déclaration intégrale des revenus et du patrimoine, éventuelle application de l’IFI, et traitement des plus-values selon le droit français si la Hongrie n’exerce plus son droit d’imposer (après cinq ans par exemple).
Articulation pratique avec la convention fiscale pour un Français investissant en Hongrie
Au‑delà des grandes règles, un Français doit savoir comment se traduit concrètement la convention fiscale dans sa vie de propriétaire hongrois.
Cas d’un Français résident en France qui loue un appartement à Budapest
Sur le plan hongrois :
– les loyers sont taxés à 15 %, après déduction des dépenses réelles ou des 10 % forfaitaires ;
– la taxe locale, si elle existe, est payée à la commune concernée, généralement en deux échéances annuelles.
Sur le plan français :
– les loyers bruts et nets sont consignés dans la déclaration 2047 ;
– le résultat foncier est déclaré dans le cadre des revenus fonciers (micro‑foncier ou réel) ;
– la France calcule un impôt théorique sur ces loyers mais accorde un crédit d’impôt correspondant à l’impôt payé en Hongrie, ou applique une exonération avec effet sur le taux effectif.
Pour un foyer français déjà imposé dans les tranches médianes ou hautes, l’acquisition d’un bien immobilier en Hongrie augmente son taux moyen d’imposition, car ce patrimoine s’ajoute à sa base mondiale.
Cas d’un Français qui revend son bien hongrois avec plus-value
Si la revente intervient avant cinq ans, une plus-value est calculée sur la base hongroise et taxée à 15 % sur la fraction taxable, selon le barème dégressif. Le résident français doit :
– déclarer cette plus-value en Hongrie et acquitter l’impôt dû ;
– la reporter en France dans sa déclaration de revenus, en mentionnant l’impôt étranger payé.
La convention permet ensuite de neutraliser tout ou partie de l’impôt français théorique, via crédit d’impôt ou autre mécanisme d’évitement de la double imposition.
Si la revente a lieu après cinq ans, la Hongrie exonère la plus-value, mais la France peut encore la taxer selon son droit interne, car la convention ne l’interdit pas tant que la double imposition est évitée. Il ne faut pas croire qu’une exonération en Hongrie garantit une absence d’imposition en France ; il faut analyser les deux systèmes fiscaux.
Cas d’une succession ou d’une donation d’un bien hongrois au sein d’une famille française
Dans un scénario où un parent français lègue un appartement hongrois à ses enfants :
– Sur le plan hongrois, le transfert en ligne directe est exonéré d’impôt sur les successions ; aucune inheritance tax n’est donc due sur ce bien à Budapest.
– Sur le plan français, la succession est traitée selon le droit interne, avec application du barème français sur l’ensemble du patrimoine mondial, y compris le bien hongrois, sous réserve des abattements propres à la France.
La convention fiscale ne supprime pas l’impôt français sur cette transmission ; elle assure simplement que la Hongrie ne perçoit rien dans ce cas précis (légalité interne) et que, le cas échéant, on ne paie pas deux fois sur le même flux. Pour les donations, la logique est similaire : exonération hongroise en ligne directe, mais application du droit des donations français pour un résident de France.
Ce qu’il faut retenir avant d’investir : avantages, limites et vigilance
Pour un Français, la Hongrie offre un environnement fiscal immobilier globalement avantageux :
– des droits d’acquisition plus faibles,
– l’absence d’impôt national récurrent sur la propriété,
– une taxation des plus-values qui s’éteint au bout de cinq ans,
– des transmissions en ligne directe et entre conjoints à taux zéro en droit hongrois.
Mais ces atouts doivent être lus à la lumière de la situation française :
En tant que résident fiscal français, vous devez déclarer tous vos revenus hongrois en France. La convention franco‑hongroise évite la double imposition intégrale, mais ces revenus restent pris en compte pour le calcul du taux moyen français. Si votre patrimoine immobilier global dépasse 1,3 million d’euros, l’IFI est dû sur les biens hongrois. Par ailleurs, la France peut taxer des plus-values que la Hongrie n’impose plus, en l’absence d’impôt local au moment de la cession.
En pratique, la Hongrie peut constituer un outil intéressant de diversification géographique et fiscale pour un patrimoine immobilier français, à condition d’anticiper l’ensemble des implications bilatérales : fiscalité locale à l’entrée, pendant la détention et à la sortie, mais aussi impacts sur la fiscalité globale du foyer en France.
La clé, pour un investisseur averti, est de raisonner en double entrée
– comment le flux (loyer, plus-value, donation, succession) est‑il traité en Hongrie ?
– comment ce même flux sera‑t‑il vu par l’administration française, et comment la convention viendra‑t‑elle arbitrer entre les deux ?
C’est à cette condition que l’on peut tirer pleinement parti des atouts de la Hongrie, sans se laisser surprendre par un redressement ou une imposition non anticipée en France.
Un projet patrimonial ou une question ? Contactez-nous dès maintenant pour échanger avec un expert en gestion de patrimoine.
Vous recherchez de l'immobilier rentable : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.
Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :
