Fiscalité immobilière au Guatemala pour les Français : comprendre impôts locaux, plus-values et absence de convention fiscale

Publié le 20 juillet 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter une maison au bord du lac Atitlán, un appartement à Guatemala Ciudad ou un immeuble de rapport dans une ville coloniale fait rêver de plus en plus de Français. Le pays offre un droit de propriété très ouvert aux étrangers, des prix encore attractifs et un système fiscal territorial qui, sur le papier, paraît léger. Mais dès que l’on regarde de près la fiscalité immobilière guatémaltèque – et surtout son articulation avec le droit fiscal français – le tableau se complexifie rapidement.

Acheter un bien au Guatemala : taxes de mutation et frais d’acquisition

Au Guatemala, l’imposition à l’achat dépend avant tout du type de transaction. La distinction clé n’est pas entre résident et non‑résident, ni entre local et étranger, mais entre première vente (neuf / promoteur) et revente (seconde main).

TVA à 12 % ou droit de timbre à 3 % : un choix imposé par la nature de la vente

Lors d’un achat immobilier, deux régimes se rencontrent, mutuellement exclusifs :

– la TVA (IVA) à 12 % ;

– l’impôt de timbre (timbres fiscales / Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles) à 3 %.

La règle est la suivante :

– si le bien est vendu pour la première fois par un promoteur ou un vendeur qui exerce de manière habituelle une activité de vente immobilière, la transaction est soumise à la TVA au taux de 12 % ;

– si le bien est en revente (deuxième cession et suivantes) entre particuliers ou hors champ de la TVA, c’est le droit de timbre de 3 % qui s’applique.

Ce taux de 3 % est calculé sur la valeur déclarée dans l’acte authentique (escritura pública). En théorie, cette valeur doit correspondre au vrai prix payé. Sous‑déclarer pour réduire l’impôt de timbre est illégal et peut fragiliser la validité de la vente.

Pour visualiser l’impact, on peut résumer ainsi :

Dans la pratique, sur les programmes neufs, la TVA à 12 % est souvent déjà intégrée dans le prix annoncé au grand public, mais il est prudent de clarifier par écrit si le prix est « TVA incluse » ou non.

Frais de notaire, enregistrement et coûts annexes

Outre la TVA ou le droit de timbre, l’acheteur supporte plusieurs catégories de frais incontournables :

– honoraires du notaire (qui est obligatoirement avocat au Guatemala) pour la rédaction et la passation de l’escritura pública ;

– droits d’inscription au registre foncier (Registro General de la Propiedad – RGP) ;

– frais administratifs : timbres fiscaux, papier timbré, certificats, copies authentiques, etc. ;

– éventuellement honoraires d’un avocat conseil chargé du contrôle de titre et du montage (distinct du notaire instrumentaire).

Pour des transactions simples, certains praticiens descendent vers 0,5 %, tandis que des montages complexes (structure sociétaire, zone restreinte, contentieux à purger, etc.) peuvent dépasser 2 %.

Les droits d’enregistrement au registre foncier restent modestes, de l’ordre de 0,15 % à 0,3 % de la valeur, ou parfois sous forme de forfaits en quetzals (par exemple quelques centaines de quetzals plus un montant par tranche de valeur).

L’addition de tous ces frais aboutit, d’après les sources analysées, à un coût total d’acquisition généralement situé :

– entre 4 % et 7 % du prix pour une revente soumise à 3 % de timbre ;

– entre 14 % et 16 % du prix pour un bien neuf ou première vente soumis à 12 % de TVA (car la TVA pèse beaucoup dans le coût global).

Un tableau de synthèse sur un exemple de bien à 100 000 USD permet de mieux apprécier l’ordre de grandeur :

Les pourcentages varient selon la négociation des honoraires et l’éventuel partage de certains frais entre vendeur et acheteur, mais le message clé est simple : au Guatemala, le coût d’entrée est modéré pour les reventes, nettement plus lourd pour le neuf du fait de la TVA.

Particularités pour les acheteurs français : NIT et zones restreintes

Sur le plan strictement fiscal, un Français est traité comme n’importe quel autre étranger. Deux points pratiques méritent toutefois d’être soulignés.

Ensuite, certaines zones sont restreintes : un étranger ne peut pas acquérir directement des terrains situés dans une bande de 15 km le long des frontières, dans un périmètre de 3 km le long des côtes, ni dans une bande d’environ 200 mètres autour des rives des lacs et 100 mètres le long des grands cours d’eau navigables. Ces restrictions sont d’ordre foncier mais ont des conséquences fiscales indirectes, notamment si l’on recourt à une société locale (avec des obligations fiscales spécifiques).

Impôt foncier (IUSI) : la taxe annuelle sur la propriété

Une fois la propriété acquise, tout propriétaire – guatémaltèque ou étranger, résident ou non‑résident – est redevable de l’impôt foncier local : l’Impôt Unique sur les Biens Immobiliers, ou IUSI (Impuesto Único Sobre Inmuebles).

Base de calcul : valeur cadastrale, pas valeur de marché

L’IUSI est un impôt national à perception municipale. Il frappe la propriété de tout bien immobilier situé sur le territoire guatémaltèque : maisons, appartements, terrains nus, immeubles commerciaux, biens loués, etc. Les sociétés, y compris étrangères, sont également redevables sur les biens qu’elles détiennent.

L’assiette est la valeur cadastrale, appelée valeur fiscale ou valeur inscrite, qui est déterminée par l’administration cadastrale et les municipalités. Cette valeur est en général inférieure à la valeur de marché, parfois de manière significative (souvent de l’ordre de 50 % à 80 % du prix réel d’achat selon les sources).

Il n’y a pas de double imposition locale type « taxe communale + taxe départementale » comme en France : l’IUSI est l’unique taxe foncière, même si certaines municipalités ajoutent de petits prélèvements pour services (collecte des déchets, etc.).

Barème progressif : de 0,2 ‰ à 9 ‰

Le taux de l’IUSI est progressif par tranches de valeur cadastrale, exprimé en millièmes (pour mille) :

Important : il ne s’agit pas d’un barème par tranches à la française, mais d’un système de palier. Autrement dit, si la valeur cadastrale dépasse 70 000 GTQ, c’est le taux de 0,9 % qui s’applique à l’intégralité de la base, et non un mix de 0,2 %, 0,6 % et 0,9 % par tranches.

On peut résumer ce barème ainsi :

Pour un Français propriétaire d’un bien de standing (villa, appartement en ville, maison de vacances), on se retrouve presque toujours dans la dernière tranche, au taux de 0,9 %, puisque la valeur cadastrale dépasse très vite 70 000 GTQ (un peu plus de 9 000 USD).

Niveaux de taxe : exemples chiffrés

Les estimations issues du rapport convergent : pour des biens de type « expatrié », la charge d’IUSI annuelle reste relativement modérée en valeur absolue, mais non négligeable pour un investisseur locatif.

Des ordres de grandeur ont été calculés pour des biens valorisés en dollars :

La fourchette s’explique principalement par les variations de valeur cadastrale retenue par la municipalité, et par les différences de conversion USD/GTQ dans les exemples sources. Mais la logique reste la même : à 0,9 % d’un « faux prix » inférieur au marché, la taxe foncière guatémaltèque reste en général bien plus basse qu’en France sur des biens comparables dans des zones touristiques.

Périodicité, paiement et sanctions

L’IUSI est en principe payé trimestriellement (quatre échéances par an), même si un paiement annuel est possible. Certaines municipalités offrent une remise pour paiement anticipé, parfois jusqu’à 10 % pour un règlement intégral en début d’année.

En cas de retard de paiement, une pénalité forfaitaire de 20 % de la taxe due peut s’ajouter, à laquelle s’agrègent des intérêts de retard. À terme, un défaut prolongé de paiement peut théoriquement mener à la saisie du bien.

Exonérations et réductions spécifiques

La loi guatémaltèque (Décret 15‑98, notamment l’article 12) prévoit un certain nombre d’exonérations, mais elles concernent avant tout :

En marge de ces cas institutionnels, il existe quelques réductions ciblées :

– réduction temporaire pour constructions neuves : 50 % la première année, 30 % la deuxième, 15 % la troisième, après l’achèvement ;

– réduction de 25 % pour les seniors de 65 ans et plus sur leur résidence principale, sous condition de valeur cadastrale (moins de 500 000 GTQ) ;

– réduction de 30 % pour les personnes handicapées sur leur résidence principale, sans plafond de valeur, moyennant certificat médical renouvelé ;

– réduction de 40 % pour certains vétérans du conflit interne, dans des limites de valeur.

Pour un Français propriétaire d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif, ces avantages sont rarement applicables, sauf à remplir strictement les conditions d’âge, de handicap ou de statut particulier. Il n’existe aucune exonération liée à la nationalité, au statut d’expatrié ou à la qualité de retraité étranger.

Fiscalité des revenus locatifs au Guatemala

L’investissement locatif est l’une des motivations principales des Français qui achètent au Guatemala, que ce soit pour du long terme (bail classique) ou de la location de courte durée (type meublés touristiques). La fiscalité des loyers dépend du statut fiscal de la personne au Guatemala (résident ou non‑résident) et du régime d’imposition choisi.

Système fiscal territorial : seuls les revenus guatémaltèques sont imposables

Le Guatemala applique un principe de territorialité : seuls les revenus ayant leur source au Guatemala y sont imposés. Les salaires, dividendes, pensions, revenus de capitaux ou immobiliers perçus à l’étranger n’entrent pas dans la base locale, même pour un résident fiscal guatémaltèque.

Pour un Français installé au Guatemala, cela signifie que : la découverte d’une culture riche et diversifiée, l’apprentissage de l’espagnol, et l’adaptation à un nouveau mode de vie. Il faut également naviguer dans des défis quotidiens, comme l’intégration dans la communauté locale et la gestion des différences culturelles.

– les loyers provenant de ses biens guatémaltèques sont imposables sur place ;

– ses revenus français (salaires, pensions, divisions, loyers en France) ne sont pas taxés au Guatemala.

Taux et assiette pour les non‑résidents

Les sources utilisées donnent plusieurs formules d’imposition des loyers, qui traduisent l’existence de différents régimes selon que le contribuable est résident, non‑résident, ou selon la qualification des revenus.

Pour les non‑résidents, plusieurs indications ressortent :

– un taux forfaitaire de 25 % sur le revenu de source guatémaltèque, net de charges autorisées, est mentionné ;

– un schéma spécifique prévoit, pour les loyers, un taux de 10 % sur 70 % du montant encaissé (soit un prélèvement effectif de 7 % du loyer brut) ;

– plus largement, la fiscalité guatémaltèque considère les revenus de capitaux mobiliers et immobiliers (dont loyers) comme des revenus de capital, imposés à 10 % sur une base déterminée (parfois sur le brut, parfois après abattement).

En pratique, pour un non‑résident percevant des loyers, le scénario le plus fréquent est celui d’une retenue à la source par l’agent payeur guatémaltèque. Le taux et l’assiette exacte dépendent du schéma contractuel et du régime choisi, mais l’ordre de grandeur tourne entre 7 % et 25 % de loyer brut, selon le jeu des abattements et des déductions.

Un point clé : pour les non‑résidents, l’impôt est en principe prélevé par retenue à la source par un agent guatémaltèque, qui reverse le montant au fisc (SAT) dans les 10 jours ouvrables du mois suivant le paiement. Une attestation de retenue est remise au bénéficiaire. Si, pour une raison ou une autre, aucune retenue n’a été opérée, le non‑résident doit déposer une déclaration directe au Guatemala.

Régimes possibles pour les résidents guatémaltèques

Pour un Français qui deviendrait résident fiscal au Guatemala, l’imposition de ses loyers guatémaltèques obéirait aux règles générales applicables aux résidents :

Sont classiquement déductibles : frais de gestion, travaux d’entretien, assurances, IUSI, éventuels intérêts d’emprunt, etc. Le régime exact dépend de l’option fiscale choisie (régime net ou régime sur le revenu brut avec abattement).

Locations de courte durée : TVA et vigilance de la SAT

Les locations touristiques de courte durée attirent l’attention de la SAT, car elles sont fréquemment mal déclarées. La législation TVA guatémaltèque est large et considère certaines prestations d’hébergement de courte durée comme des services assujettis à la TVA de 12 %.

Dans la pratique, un propriétaire qui exploite un logement en location saisonnière doit donc prévoir :

– la TVA de 12 % facturée sur les nuitées, si le service tombe dans le champ TVA ;

– l’impôt sur le revenu sur les bénéfices (selon le régime retenu).

Pour un Français qui gère à distance un logement guatémaltèque sur des plateformes en ligne, il est fortement recommandé de passer par un comptable local pour sécuriser la déclaration TVA et ISR, surtout si le volume d’activité est significatif.

Plus-values immobilières au Guatemala : un taux facial simple, des calculs à maîtriser

La fiscalité guatémaltèque des plus-values immobilières est, en apparence, très simple : un taux fixe de 10 % est mentionné à de multiples reprises. Mais dès que l’on entre dans le détail juridique, plusieurs nuances apparaissent :

– dans certains textes, un impôt sur le revenu (ISR) de 10 % est prévu sur les gains en capital ;

– dans d’autres, l’ISR sur les gains peut être de 15 % du gain net ou de 5 % du prix de vente si le coût d’acquisition n’est pas documenté.

Ces divergences s’expliquent par l’existence de deux grands volets : le régime spécifique des gains en capital (avec un taux de 10 %) et, dans d’autres cas, le traitement des opérations dans le cadre de l’ISR général, avec des options de 5 %/15 %. Le rapport consolidé permet toutefois de dégager plusieurs règles robustes pour un investisseur français.

Principe : imposition des gains de source guatémaltèque

Le Guatemala applique un impôt sur les plus-values de source guatémaltèque :

Cette logique est formalisée, notamment, dans la Loi d’Actualisation Fiscale (Décret 10‑2012). L’article 89 définit la base imposable des gains et pertes en capital, et l’article 92 fixe le taux de 10 % sur les gains.

Si l’on s’en tient à cette règle, le calcul de base serait :

Gain imposable = Prix de vente – Frais de cession déductibles (plafonnés) – Coût d’acquisition

Avec un taux de 10 % sur ce gain, et absence totale d’impôt si le résultat est nul ou négatif (cession à perte).

Détail du calcul : acquisition, frais et plafonnement

Pour un particulier non tenu à une comptabilité complète (cas le plus fréquent pour un Français qui vend sa maison ou son appartement), le coût d’acquisition retenu est simplement la valeur figurant dans l’acte d’achat (escritura), éventuellement majorée d’une valeur réévaluée si un processus officiel de réévaluation a été mené avec paiement de la taxe de réévaluation (10 % sur la plus‑value latente).

Les frais de cession déductibles comprennent :

– commissions versées à l’agent immobilier ;

– honoraires de notaire et frais d’enregistrement ;

– divers frais administratifs directement liés à la vente.

Cependant, la loi prévoit un plafonnement : le total des frais de vente déductibles ne peut excéder 15 % du prix de cession. Au‑delà, ils n’abaissent plus la base imposable.

Un exemple simplifié illustre ce mécanisme :

Si les frais de vente avaient été de 30 000 USD, seuls 22 500 USD (15 % de 150 000) auraient été retenus, et le gain imposable aurait été plus élevé.

Quand s’applique l’option 15 % / 5 % de l’ISR sur capital ?

Le rapport fait également référence à un régime où, lors de la vente d’un bien, l’ISR peut être :

– soit de 15 % sur le gain net (prix de vente – prix d’achat – travaux justifiés), si le contribuable peut documenter le coût d’acquisition ;

– soit de 5 % sur le prix de vente brut, si le coût d’acquisition ne peut pas être prouvé.

Ce régime correspond à une logique d’impôt sur le revenu appliquée aux gains de capital dans certains cas, en particulier lorsque le vendeur relève du régime général de l’ISR. La plupart des vendeurs étrangers, qui conservent l’acte d’achat et les preuves de travaux, optent pour l’option 15 % sur la plus‑value nette, qui est généralement plus favorable qu’un 5 % sur le brut.

Toutefois, la réglementation spécifique des gains en capital (10 % sur le gain) reste la référence dans la plupart des analyses doctrinales. Dans les faits, un vendeur français aura intérêt à se faire assister par un fiscaliste local pour choisir le régime applicable et le plus avantageux, car l’articulation entre ISR général et régime spécifique de la plus‑value n’est pas toujours intuitive.

Absence d’exonération pour résidence principale

Une différence majeure avec la France saute aux yeux : au Guatemala, il n’existe pas d’exonération de plus‑value pour la vente de la résidence principale, ni de seuil minimal non imposable.

Les seules exonérations prévues concernent la vente occasionnelle de biens meubles à usage personnel (hors véhicules, bateaux, avions), ce qui n’englobe jamais les immeubles.

Délai de paiement et responsabilité

La plus-value est réputée réalisée à la date de la signature de l’acte de vente (escritura de compraventa). Le vendeur doit auto‑liquider et verser l’impôt correspondant à la SAT dans les 10 premiers jours du mois suivant la transaction.

Dans une vente de particulier à particulier, l’acheteur n’est pas collecteur de l’impôt : il n’y a pas de retenue à la source ni de paiement automatique via le notaire, comme c’est le cas en France où le notaire prélève et reverse la taxe au moment de la signature. C’est donc au vendeur de prendre l’initiative, faute de quoi des pénalités et intérêts peuvent s’accumuler.

Cette particularité a un impact concret pour un Français qui revend depuis l’étranger : il doit se coordonner avec un avocat ou un comptable guatémaltèque pour déposer la déclaration et effectuer le paiement dans les délais, sans quoi il se met en infraction vis‑à‑vis du fisc local.

Vendre un bien au Guatemala : coûts de transaction et commissions

En plus de la plus-value elle‑même, un vendeur doit assumer un ensemble de coûts de transaction non négligeables. Selon les données rassemblées, la vente d’un bien s’accompagne généralement de :

– commissions d’agence immobilière ;

– honoraires de notaire et frais d’enregistrement pour l’acte de vente ;

– frais administratifs divers ;

– impôt sur la plus-value (ISR ou régime spécifique).

Commissions d’agence et frais professionnels

Les commissions d’agence tournent autour de 5 % à 6 % du prix de vente. Pour un bien vendu 100 000 USD, cela représente :

À cela s’ajoutent les honoraires et frais de notaire pour l’acte de vente, globalement dans les mêmes ordres de grandeur qu’à l’achat (0,75 % à 1,5 %), ainsi que les frais d’inscription au registre, de certificats, etc.

Coûts totaux : de 6 % à 18 % du prix de vente

En cumulant toutes ces charges, le coût de cession avant impôt sur la plus-value se situe classiquement entre 6 % et 8 % du prix de vente (principalement commissions d’agence et frais juridiques).

– 6 % du prix de vente : cas d’une plus-value minimale, frais professionnels négociés au plus bas ;

– 18 % ou plus : cas d’une plus‑value substantielle, commission d’agence complète, notaire et avocat onéreux.

Pour un investisseur français, l’équation économique d’une revente doit donc intégrer :

– la base taxable de la plus‑value au Guatemala ;

– le coût global de sortie (commissions + honoraires + impôts) ;

– et, surtout, la possible imposition résiduelle en France du même gain, du fait de l’absence de convention fiscale.

Absence de convention fiscale France–Guatemala : risques de double imposition

L’un des points les plus sensibles de cette thématique tient à ceci : il n’existe aucune convention fiscale bilatérale entre la France et le Guatemala. Le Guatemala n’a d’ailleurs ratifié aucun traité de non‑double imposition avec quelque pays que ce soit.

Conséquence générale : superposition des droits d’imposer

En l’absence de convention, chaque État applique unilatéralement son droit interne. D’un côté :

– le Guatemala taxe la plus‑value immobilière de source guatémaltèque à son taux (10 %, ou ISR 15 %/5 % selon le schéma) ;

– la taxe foncière (IUSI) est due localement ;

– les loyers de source guatémaltèque sont imposés au Guatemala selon les règles vues plus haut.

De l’autre côté, la France considère :

– qu’un résident fiscal français est imposable en France sur l’ensemble de ses revenus mondiaux, y compris revenus et plus‑values immobiliers réalisés à l’étranger, sauf stipulation contraire d’une convention internationale ;

– qu’en l’absence de convention, les revenus et plus‑values étrangers sont en principe imposables en France, avec éventuellement un crédit d’impôt égal à l’impôt étranger effectivement payé si le mécanisme de crédit est prévu par la réglementation interne.

Autrement dit, un Français résident fiscal de France qui réalise une plus‑value sur un bien situé au Guatemala peut se retrouver :

– imposé une première fois au Guatemala (10 % par exemple) ;

– puis imposé en France au taux des plus‑values immobilières (19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total à taux plein), sans effacement automatique de l’impôt déjà payé.

En pratique, le droit français prévoit qu’en l’absence de convention, un crédit d’impôt peut être accordé à hauteur de l’impôt étranger acquitté, dans la limite de l’impôt français dû sur le même revenu. Mais ce mécanisme n’est ni automatique ni parfaitement symétrique à celui des conventions : il convient de se référer aux règles françaises sur les revenus de source étrangère (déclaration 2047, imputation de crédit d’impôt éventuel, etc.) et, pour un cas concret, de consulter un fiscaliste.

Fiscalité française sur les plus-values et loyers étrangers

Pour comprendre le risque, il faut rappeler brièvement les grandes lignes du régime français, appliqué en l’absence de convention.

Sur les plus-values immobilières de personnes physiques :

Sur les revenus locatifs étrangers (fonciers) :

– ils doivent être déclarés en France par tout résident fiscal français, via le formulaire 2047 pour les revenus de source étrangère, puis reportés sur la déclaration principale 2042/2042C ;

– en l’absence de convention de non‑double imposition, ils sont, en principe, taxables en France, même s’ils ont déjà supporté un impôt dans le pays source.

Dans les situations où la réglementation française prévoit un crédit d’impôt égal à l’impôt étranger pour éviter une double imposition complète, ce crédit ne fait qu’atténuer la pression fiscale, sans toujours la supprimer. Par exemple, si le Guatemala prélève 10 % et que la France calculerait 36,2 %, le résident français pourrait, dans le meilleur cas, se voir accorder un crédit de 10 %, mais rester redevable de la différence.

Article 164 C du CGI : cas particulier des Français domiciliés au Guatemala avec bien en France

Le rapport rappelle par ailleurs une disposition importante du droit français, même si elle concerne les biens situés en France : l’article 164 C du Code général des impôts. Cet article vise les personnes qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France mais qui y conservent une habitation.

Dans ce cas :

– si le contribuable n’a pas de revenus imposables en France d’un montant supérieur, la base d’imposition minimale à l’impôt sur le revenu est fixée à trois fois la valeur locative de cette habitation ;

– ce régime ne s’applique pas si le contribuable peut justifier être soumis, dans son pays de résidence (par exemple le Guatemala), à un impôt sur l’ensemble de ses revenus au moins égal aux deux tiers de celui qu’il paierait en France sur la même base ;

– il ne s’applique pas non plus à certains Français expatriés pour raisons professionnelles, sous conditions.

Un Français parti vivre au Guatemala, pays sans convention fiscale avec la France et à fiscalité faible (notamment avec un système territorial), et conservant un logement en France, court donc le risque d’être imposé en France sur une base forfaitaire élevée (3 fois la valeur locative), même si ses revenus mondiaux sont très faibles et très peu taxés au Guatemala. Cet élément ne relève pas directement de la fiscalité immobilière guatémaltèque, mais il illustre la manière dont l’organisation patrimoniale entre les deux pays peut avoir des effets fiscaux puissants.

Gestion pratique côté France : déclarations et formulaires

Pour un Français qui reste résident fiscal français et possède un bien au Guatemala, plusieurs obligations déclaratives subsistent côté français.

Déclaration des revenus fonciers guatémaltèques

Les loyers perçus d’un bien situé au Guatemala doivent, en principe, être portés sur :

– le formulaire 2047, rubrique « revenus de source étrangère » ;

– puis reportés sur la déclaration générale 2042 (et 2042 C le cas échéant), en fonction de leur nature (revenus fonciers).

Déclaration des plus-values immobilières guatémaltèques

En cas de vente d’un bien guatémaltèque générant une plus-value :

Dans tous les cas, l’investisseur se retrouve face à une mécanique complexe où la clé est de coordonner le traitement de la plus-value dans les deux pays.

Conclusion : un environnement attractif mais qui exige une double expertise

Du point de vue strictement guatémaltèque, la fiscalité immobilière se caractérise par :

Mais l’absence totale de convention fiscale avec la France change la donne pour un Français resté résident fiscal français ou qui envisage de revenir s’y installer. Cette lacune engendre un risque de double imposition sur :

– les revenus locatifs (imposés au Guatemala comme revenus de source guatémaltèque, puis en France comme revenus mondiaux) ;

– les plus-values immobilières (taxées au Guatemala, puis potentiellement à 36,2 % brut en France, sous réserve d’abattements de durée).

Elle peut aussi interagir avec l’article 164 C du CGI pour les Français domiciliés au Guatemala qui conservent un logement en France, en les soumettant à une imposition minimale sur une base forfaitaire de trois fois la valeur locative.

Pour un investisseur français, la stratégie patrimoniale autour d’un bien guatémaltèque ne peut donc pas être pensée uniquement à l’aune de la fiscalité locale, aussi séduisante soit‑elle. Elle doit être conçue de manière globale, en intégrant :

– son statut de résident ou non‑résident de France ;

– la perspective d’un retour en France ou non ;

– la situation de ses autres biens immobiliers (en France ou ailleurs) ;

– et la possibilité de documenter précisément tous les coûts (acquisition, travaux, frais de vente) pour optimiser la base de calcul des plus‑values dans les deux pays.

L’accompagnement conjoint par un professionnel du droit fiscal guatémaltèque et un conseil fiscal français apparaît dès lors indispensable pour transformer un achat immobilier au Guatemala en véritable opportunité patrimoniale, plutôt qu’en étau fiscal inattendu.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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