Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Alors que Bali attire chaque année des millions de visiteurs en quête de plages idylliques et de paysages luxuriants, ce paradis tropical est sur le point de connaître une transformation majeure. D’ici 2030, plusieurs villes de cette île indonésienne verront leurs prix exploser, entraînés par un développement rapide et une demande croissante en immobilier et services.
De Denpasar, capitale administrative, à Ubud, cœur culturel et spirituel, ces centres urbains se retrouvent au cœur d’une dynamique économique et touristique effrénée, offrant autant d’opportunités que de défis aux habitants et aux investisseurs.
Cette évolution, alimentée par le double phénomène de l’urbanisation et de la mondialisation, pose la question cruciale de la durabilité et de la préservation de l’identité balinaise face à la modernité galopante.
Les villes prometteuses de Bali en Indonésie pour l’immobilier
| Ville | Potentiel de croissance immobilier | Raisons principales de la hausse attendue des prix d’ici 2030 |
|---|---|---|
| Seminyak | Très élevé | Attractivité touristique premium, boutiques et restaurants haut de gamme, demande locative saisonnière forte, proximité plages renommées |
| Canggu | Élevé | Transformation rapide en pôle branché pour jeunes actifs et expatriés, popularité du surf et des espaces coworking, développement urbain soutenu |
| Ubud | Stable à élevé | Capital culturel et spirituel de Bali, tourisme axé sur bien-être/nature/yoga, offre unique d’hébergement dans rizières/jungle |
Facteurs économiques
- Croissance annuelle du marché immobilier balinais estimée à 15% avec des rendements locatifs pouvant atteindre 12%.
- Prévision du marché indonésien : passage de 61 milliards USD en 2023 à plus de 81 milliards USD en 2028.
- Développement d’une classe moyenne nationale et afflux constant d’investisseurs internationaux.
Facteurs touristiques
- Plus de 7 millions de visiteurs internationaux accueillis en 2024 ; prévision : jusqu’à 10 millions dès 2027.
- Grands groupes hôteliers comme Accor annoncent l’ouverture massive (40 hôtels nouveaux prévus) renforçant la demande locative saisonnière.
Facteurs d’infrastructure
- Projets majeurs : Bali International Airport City (nouvel aéroport international), Nusa Dua Integrated Resort (pôle touristique multifonctions), Benoa Bay Reclamation Project (développement côtier).
- Modernisation des transports pour fluidifier le trafic entre les zones touristiques clés.
Dynamique démographique & urbanisation
Croissance démographique continue portée par l’immigration interne/étrangère.
Urbanisation rapide autour des pôles majeurs avec création ou extension régulière d’infrastructures urbaines.
Investissements récents/prévus
- Lancement ou construction effective des grands projets cités ci-dessus.
- Multiplication récente des projets hôteliers haut-de-gamme et complexes résidentiels modernes.
« Les prix dans les zones concernées par ces développements ont déjà commencé à grimper, avec des augmentations allant de +8% à +15% par an dans certains secteurs. »
— Analyse immobilière locale
« Bali s’engage dans une phase sans précédent offrant aux investisseurs immobiliers un contexte favorable à l’appréciation rapide du patrimoine. »
— Étude sectorielle indépendante
Risques & problématiques potentielles
- Surpopulation ponctuelle lors des pics touristiques pouvant saturer les infrastructures existantes
- Pression foncière croissante sur les terres agricoles traditionnelles
- Risque spéculatif lié au rythme accéléré d’investissement (« bulle » possible si la croissance ne suit pas)
Zone rouge : sud balinais (Seminyak/Canggu) particulièrement exposée aux risques environnementaux liés au bétonnage excessif.
Certaines voix alertent déjà sur la nécessité « d’un urbanisme raisonné » afin que le développement reste durable pour éviter une dégradation du cadre naturel qui fait le succès même de Bali.
Bon à savoir :
Parmi les villes de Bali présentant un potentiel de croissance significatif pour le marché immobilier, Canggu se distingue par son développement rapide et son attrait touristique en constante augmentation. Sa popularité croissante auprès des expatriés et des nomades digitaux entraîne une demande accrue en logements, favorisée par la création de nouvelles infrastructures et d’espaces de coworking. Ubud, avec son riche patrimoine culturel et ses initiatives en matière de durabilité, attire également des investissements significatifs, tandis que Jimbaran profite d’un essor immobilier grâce à ses récents projets hôteliers et résidentiels. Les experts de Colliers International soulignent que la démographie en pleine expansion et les investissements publics dans les transports, tels que l’amélioration des routes et des accès maritimes, renforcent cette dynamique. Cependant, des préoccupations demeurent concernant la surpopulation et un éventuel risque de bulle immobilière, notamment à Seminyak, où la flambée des prix interpelle.
Investissement à long terme : quelles villes choisir à Bali ?
Les tendances économiques actuelles indiquent une hausse soutenue des prix immobiliers à Bali, portée par plusieurs facteurs structurels et conjoncturels. Parmi les moteurs identifiés :
- Croissance du tourisme international (+15 % en 2024)
- Attractivité pour les expatriés numériques (Visa Nomade Digital)
- Demande locative élevée dans les zones touristiques et urbaines
- Rendements locatifs supérieurs à la moyenne asiatique (10 à 15 % par an)
- Hausse annuelle des prix de l’immobilier de 12 % en 2024, avec une prévision d’augmentation comprise entre 5 et 10 % pour 2025
Tableau comparatif des villes présentant un fort potentiel de croissance :
| Ville/Secteur | Facteurs clés | Projets/Initiatives | Taux d’occupation locative | Rendement estimé |
|---|---|---|---|---|
| Canggu/Berawa | Développement touristique, vie nocturne, attractivité expatriée, villas modernes | Visa Nomade Digital | >85% | Jusqu’à 15% |
| Seminyak | Secteur touristique mature | Amélioration infrastructures touristiques | >85% | Jusqu’à 15% |
| Umalas/Sanur | Quartiers familiaux calmes proches commodités | Développement résidentiel | Élevé | Bon rendement |
| Ubud | Centre culturel/spirituel, nature | Projets écotourisme & bien-être | Croissant | Belle rentabilité |
Liste des dynamiques économiques et projets favorisant l’attractivité :
- Investissements publics dans les infrastructures routières reliant l’aéroport aux principaux pôles touristiques
- Initiatives gouvernementales facilitant l’investissement étranger via la simplification administrative
- Popularité croissante du travail à distance : augmentation du nombre d’expatriés numériques cherchant un cadre de vie agréable
Données démographiques :
- Population locale jeune (âge médian inférieur à la moyenne indonésienne), forte croissance démographique liée au flux migratoire interne et international
- Tendance continue d’augmentation de la population étrangère résidente ou semi-résidente
Projets majeurs prévus :
- Extension du réseau routier autour de Denpasar-Canggu-Seminyak
- Nouvelles zones commerciales et récréatives autour d’Ubud et Berawa pour répondre aux attentes internationales
Encadrement réglementaire :
Le cadre réglementaire balinais reste favorable mais exigeant. Les étrangers ne peuvent pas détenir directement un bien foncier en pleine propriété (« Hak Milik »), mais bénéficient cependant de mécanismes comme le bail longue durée (« Hak Sewa ») ou le droit d’usage (« Hak Pakai »). Des mesures récentes tendent à simplifier ces processus tout en renforçant le contrôle sur la légalité des transactions. L’octroi récent du Visa Nomade Digital permet aussi aux investisseurs étrangers une présence prolongée sur place.
Il est donc essentiel pour tout investisseur étranger souhaitant profiter durablement de cette dynamique économique positive :
- D’être accompagné par des experts locaux spécialisés dans le montage juridique.
- De privilégier les secteurs bénéficiant déjà ou prochainement d’investissements publics significatifs.
- De surveiller attentivement toute évolution réglementaire susceptible d’affecter leurs droits ou leur fiscalité.
Bali présente ainsi un environnement particulièrement propice aux investissements immobiliers long terme grâce à sa croissance touristique continue, ses incitations gouvernementales ciblées et son marché dynamique porté par une demande internationale solide.
Bon à savoir :
À Bali, des villes comme Canggu et Ubud sont en plein essor, grâce à une croissance démographique soutenue et des initiatives gouvernementales visant à attirer les investissements étrangers. À Canggu, l’amélioration des infrastructures et l’augmentation prévue de 6% du tourisme annuel en font une destination prisée pour l’investissement immobilier. Ubud, avec son ambiance culturelle unique, connaît un taux de croissance de 4% dans le secteur du tourisme. Sanur et Nusa Dua bénéficient de projets d’expansion des routes et d’aéroports, augmentant leur connectivité et valeur immobilière. Le cadre réglementaire indonésien favorise les investissements étrangers avec des lois sur le droit de propriété plus flexibles, bien que certaines restrictions demeurent pour les étrangers. Investir à long terme dans ces villes offre ainsi une opportunité de bénéficier d’une hausse probable des prix immobiliers d’ici 2030.
Zones de croissance à Bali : prévisions jusqu’en 2030
Les zones géographiques de Bali susceptibles de connaître une forte croissance économique et démographique d’ici 2030 se concentrent autour des pôles en mutation, portés par le développement des infrastructures, les projets gouvernementaux et privés, ainsi que l’essor du tourisme et des investissements.
Zones à fort potentiel de croissance
| Zone géographique | Projets clés & dynamiques | Facteurs de croissance |
|---|---|---|
| Kura Kura Bali (Nord) | Zone Économique Spéciale (ZES), Grand Outlet Bali, ACS Bali ; 498 ha dédiés au développement immobilier touristique ; infrastructures routières et électriques avancées | Attractivité pour investisseurs étrangers, création massive d’emplois locaux, augmentation du flux touristique |
| Sud-Ouest : Seminyak & Canggu | Modernisation urbaine continue ; multiplication des cafés branchés, espaces créatifs et résidences haut-de-gamme ; proximité avec plages très fréquentées | Forte demande immobilière portée par expatriés/nomades digitaux/touristes longue durée |
| Nusa Dua & Benoa | Développement hôtelier international continu ; accueil d’événements mondiaux | Tourisme haut-de-gamme stable attirant capitaux privés |
Facteurs clés stimulant la croissance
- Investissements massifs dans les infrastructures : nouveau aéroport international prévu pour faciliter l’accès à toute l’île ; amélioration du réseau routier permettant un accès accru aux zones auparavant peu exploitées.
- Statut officiel ZES pour Kura Kura Bali facilitant les incitations fiscales/investissements directs étrangers.
- Objectif gouvernemental d’accueillir 10 millions de visiteurs internationaux dès 2027 (contre plus de 7 millions en 2024).
- Croissance nationale indonésienne projetée : Indonésie pourrait devenir la dixième économie mondiale à horizon 2030.
Statistiques & projections économiques
- Hausse annuelle des prix immobiliers dans les secteurs concernés : entre +8% et +15% selon la zone depuis le lancement des grands projets
- Plus de 60 % des terrains ZES prêts à bâtir dès mi-2024
- Achèvement progressif du réseau télécoms moderne (fibre optique) sur plusieurs kilomètres dans le Nord
Effets attendus sur le marché immobilier balinais
- Les quartiers urbains modernisés comme Seminyak/Canggu voient déjà une flambée régulière (+8–15 %/an) du prix au m².
- La mise en service complète de la ZES nord ouvrira un nouveau cycle spéculatif sur toute la région environnante. L’arrivée progressive d’investisseurs internationaux générera une pression supplémentaire sur les prix fonciers et résidentiels.
- Les zones historiquement moins prisées pourraient connaître un effet boule-de-neige grâce aux nouvelles infrastructures (axes routiers/aéroport), attirant entreprises innovantes ou complexes hôteliers.
À surveiller particulièrement :
- Quartiers périphériques proches du futur aéroport ou intégrés aux nouveaux réseaux routiers
- Villes secondaires bénéficiant directement d’une meilleure connectivité avec Denpasar/Sud-ouest ou avec le Nord stratégique
L’ensemble crée un contexte propice à l’appréciation rapide du marché immobilier balinais jusqu’à horizon post‑2030. Les secteurs porteurs sont principalement ceux transformés par ces investissements structurants — aussi bien urbains que touristiques — tandis que certains villages ruraux resteront probablement moins impactés par cette dynamique accélérée.
Bon à savoir :
Des zones clés comme Canggu, Ubud et Seminyak à Bali sont projetées comme des pôles de croissance économique d’ici 2030. Le développement des infrastructures, avec des projets tels que l’autoroute Gilimanuk–Mengwi et l’extension de l’aéroport international Ngurah Rai, alimente cette expansion. Le gouvernement favorise également des investissements étrangers à travers des réglementations plus attrayantes. Canggu, par exemple, bénéficie d’un afflux de startups numériques et de coworkings, ce qui attire les expatriés et augmente la demande immobilière. Le potentiel touristique renforce plus particulièrement Ubud, avec ses développements écologiques et culturels. Les prévisions indiquent une augmentation des prix de l’immobilier de 15 à 20 % dans ces zones, influencée par une croissance démographique estimée à 5 % par an. Investir dans ces régions pourrait être stratégique compte tenu des débouchés économiques et de l’urbanisation croissante.
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