Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Dans un monde de plus en plus interconnecté, les répercussions de la guerre en Ukraine dépassent largement les frontières européennes, affectant même des marchés éloignés comme celui de l’immobilier à Bali, en Indonésie.
Cette île paradisiaque, prisée pour ses paysages enchanteurs et son économie florissante basée sur le tourisme, perçoit maintenant une transformation des dynamiques immobilières en raison des bouleversements mondiaux actuels.
Alors que les investisseurs cherchent des sanctuaires économiques stables, Bali devient une destination de choix, amplifiant les pressions sur ses marchés locaux.
Cet article explore comment ce conflit distant influe sur les tendances immobilières à Bali et ce que cela signifie pour l’avenir du secteur dans cette région prisée.
Analyser les conséquences géopolitiques de la guerre en Ukraine sur l’immobilier à Bali
La guerre en Ukraine a profondément redéfini les dynamiques d’investissement international, générant des conséquences notables sur le marché immobilier à Bali.
Réorientation des investissements internationaux
- L’instabilité géopolitique créée par le conflit en Ukraine pousse de nombreux investisseurs à rechercher des marchés considérés comme refuges ou plus stables.
- Des marchés émergents comme l’Indonésie, et particulièrement Bali, bénéficient de ce déplacement des flux de capitaux. Cette tendance s’observe également dans d’autres pays perçus comme sûrs ou alternatifs aux marchés occidentaux soumis à la volatilité et aux sanctions.
- Bali attire ainsi une part croissante d’investisseurs étrangers cherchant à diversifier leurs actifs immobiliers face aux risques accrus en Europe orientale.
Évolution des achats étrangers sur l’île
- Le nombre d’acheteurs internationaux, notamment issus de pays directement touchés ou concernés par la guerre (Ukraine, Russie), augmente. Ce phénomène est alimenté par la recherche de stabilité et la volonté de sécuriser leur patrimoine hors zones sous tension.
- On constate aussi un élargissement du profil des acquéreurs : au-delà du tourisme résidentiel classique européen ou australien, on observe désormais une présence accrue d’acheteurs venus d’Europe centrale et orientale ainsi que du Moyen-Orient.
| Profil acheteur avant 2022 | Profil acheteur depuis 2022 |
|---|---|
| Majoritairement Australie, Europe occidentale | Diversification vers Europe centrale/orientale (Russie/Ukraine), Moyen-Orient |
Influence de l’incertitude économique mondiale sur les décisions locales
- L’incertitude macroéconomique mondiale induite par le conflit freine certains projets immobiliers : hausse attendue des taux directeurs mondiaux, volatilité monétaire accrue et difficulté à anticiper l’évolution du marché.
- Certains investisseurs privilégient néanmoins Bali pour son potentiel locatif élevé et sa capacité à générer rapidement un rendement attractif malgré le contexte mondial incertain.
Liste des principaux impacts :
- Augmentation temporaire mais marquée du volume d’acquisitions étrangères
- Tendance haussière sur certains segments haut-de-gamme/luxe
- Renforcement du poids relatif de l’investissement locatif court terme
Politiques gouvernementales indonésiennes influencées par ces dynamiques
L’État indonésien ajuste progressivement ses dispositifs afin :
- D’attirer davantage les capitaux étrangers tout en préservant un certain contrôle local ;
- De faciliter juridiquement l’accès au marché immobilier pour les non-résidents via la création simplifiée de sociétés PT PMA détenues entièrement par des étrangers ;
Ces mesures augmentent significativement l’attractivité balinaise auprès d’investisseurs internationaux soucieux tant de sécurité juridique que fiscale.
Points-clés concernant ces politiques :
- Création facilitée pour sociétés étrangères (PT PMA) permettant acquisition directe
- Surveillance renforcée contre spéculation excessive pouvant déstabiliser les prix locaux
- Adaptation continue selon contexte géopolitique régional/global
En synthèse, la guerre en Ukraine accélère une tendance structurelle : celle faisant émerger Bali comme destination refuge dans le portefeuille immobilier mondial grâce à son image stable relative face aux turbulences géopolitiques majeures. Les ajustements réglementaires locaux soutiennent cette dynamique tout en cherchant un équilibre entre ouverture internationale et protection nationale.
Bon à savoir :
La guerre en Ukraine a redirigé les investissements internationaux, augmentant l’intérêt pour des marchés perçus comme refuges, y compris l’immobilier à Bali. En réponse aux tensions géopolitiques, les acheteurs étrangers, notamment de pays européens, montrent un engouement renouvelé pour l’île. L’incertitude économique mondiale a renforcé la prudence chez certains investisseurs, réduisant globalement le volume des transactions, mais incitant un marché plus sélectif et stratégique à Bali. Les politiques gouvernementales indonésiennes, cherchant à stabiliser l’économie face aux dynamiques géopolitiques, pourraient ajuster les régulations fiscales ou faciliter l’accessibilité pour les investisseurs étrangers, rendant Bali plus attractive malgré la situation mondiale tendue.
L’impact de la crise ukrainienne sur le marché immobilier balinais
L’instabilité géopolitique générée par la crise ukrainienne a eu des répercussions directes et indirectes sur le comportement des investisseurs étrangers, notamment européens, sur le marché immobilier balinais. Cette période d’incertitude en Europe de l’Est s’est traduite par une redéfinition des flux de capitaux et un déplacement partiel de la demande vers les marchés considérés comme plus stables ou offrant un potentiel refuge.
Principaux changements observés dans la demande immobilière à Bali depuis 2022 :
- Augmentation du nombre d’investisseurs étrangers cherchant à sécuriser leurs actifs hors d’Europe, motivés par l’instabilité politique et économique liée à la guerre en Ukraine.
- Hausse marquée de l’intérêt pour les propriétés à fort potentiel locatif dans des quartiers prisés comme Canggu, Berawa ou Ubud.
- Recherche accrue de biens offrant une sécurité juridique solide et une rentabilité stable face aux fluctuations monétaires internationales.
| Facteur influent | Impact sur le marché immobilier balinais |
|---|---|
| Fluctuations des devises | Dépréciation relative de certaines monnaies européennes rendant les investissements en Asie plus attractifs pour certains profils. Tendance compensée partiellement par une volatilité accrue du dollar américain (monnaie couramment utilisée dans les transactions). |
| Migrations de capitaux | Redirection des investissements depuis l’Europe centrale/est vers Bali perçue comme alternative sûre ; arrivée notable d’investisseurs russophones mais aussi européens occidentaux cherchant diversification patrimoniale. |
| Politiques économiques | Adaptation progressive aux nouvelles attentes : offre renforcée sur le segment haut-de-gamme ; multiplication des projets avec gestion locative clé-en-main pour répondre à la demande internationale. |
Témoignages et analyses sectorielles
« Nous observons clairement que chaque vague d’incertitude majeure en Europe se traduit ici par un regain d’intérêt international, notamment européen. Les acheteurs cherchent avant tout stabilité juridique, rendement locatif fiable et cadre fiscal avantageux », explique un agent immobilier local spécialisé dans le segment premium.
Selon plusieurs experts internationaux interrogés début 2025, le volume global des transactions réalisées par des non-résidents a augmenté entre 8% et 12% depuis le début du conflit ukrainien—une dynamique alimentée tant par les particuliers que les fonds privés familiaux soucieux de protection patrimoniale.
Données récentes (2022–2025) sur achats/ventes :
- Les secteurs tels que Canggu/Berawa affichent une hausse continue du prix au mètre carré (+7% annuel moyen), portée principalement par cette nouvelle clientèle européenne.
- Ubud séduit désormais davantage d’acheteurs issus du nord-ouest européen souhaitant concilier placement sécurisé et qualité environnementale.
- Le nombre total de ventes conclues auprès d’acquéreurs étrangers n’a cessé d’augmenter malgré quelques épisodes ponctuels liés aux restrictions sanitaires mondiales.
Synthèse
La crise ukrainienne agit ainsi comme catalyseur accélérant la mondialisation du marché immobilier balinais : elle modifie durablement la typologie acheteuse étrangère tout en poussant développeurs locaux à adapter leur offre face à ces nouveaux besoins sécuritaires et patrimoniaux.
Bon à savoir :
La crise ukrainienne a eu un impact notable sur le marché immobilier balinais, notamment en bouleversant les flux d’investissement étranger, principalement européen. Face à l’incertitude géopolitique, on observe une réorientation des investisseurs européens vers des marchés perçus comme stables, comme Bali, malgré des défis liés aux fluctuations monétaires et aux réformes économiques locales. Les transactions immobilières ont enregistré une augmentation sensible, avec un intérêt accru pour les résidences haut de gamme et les villas, incitées par un afflux de capitaux cherchant des refuges sûrs. Des experts immobiliers locaux confirment que cet engouement est alimenté par des facteurs comme la baisse de l’euro, rendant les investissements en rupiah plus attractifs. Les données récentes révèlent une hausse d’environ 20 % des acquisitions de biens par des acheteurs étrangers par rapport à l’année précédente, suggérant que Bali tire avantage de cette instabilité pour capter une nouvelle clientèle.
Répercussions de l’afflux de réfugiés ukrainiens sur le logement à Bali
L’arrivée de réfugiés ukrainiens à Bali depuis le début du conflit a été marquée par une augmentation progressive mais relativement modérée en comparaison avec d’autres destinations d’exil. Les statistiques officielles disponibles indiquent que la majorité des réfugiés ukrainiens se sont installés dans les pays voisins de l’Ukraine, notamment l’Allemagne, la France ou la Pologne. Les chiffres concernant l’Indonésie, et plus particulièrement Bali, ne figurent pas parmi les principales bases de données internationales sur les flux migratoires liés à ce conflit.
Toutefois, des estimations issues de sources locales et sectorielles évoquent plusieurs centaines à quelques milliers de ressortissants ukrainiens ayant choisi Bali comme destination temporaire ou semi-permanente depuis 2022. Ces arrivées s’inscrivent dans une tendance croissante observée notamment au second semestre 2023 et tout au long de l’année 2024.
Les répercussions directes sur le marché immobilier balinais se manifestent principalement par une hausse notable de la demande pour certains types spécifiques d’hébergements :
- Appartements meublés situés près des centres urbains (Canggu, Seminyak)
- Maisons individuelles en location longue durée
- Logements collectifs ou coliving adaptés aux séjours prolongés
Ce phénomène a contribué à accentuer la pression déjà existante sur le parc locatif balinais destiné aux expatriés et nomades numériques.
Tableau comparatif des logements recherchés
| Type de logement | Demande relative | Quartiers privilégiés |
|---|---|---|
| Appartements meublés | Forte | Canggu, Seminyak |
| Maisons individuelles | Moyenne | Ubud, Sanur |
| Coliving/logement partagé | Croissante | Denpasar |
L’effet immédiat sur les prix s’est traduit par une augmentation sensible des loyers dans certaines zones prisées. Des agents immobiliers locaux ont observé un renchérissement moyen compris entre 10 % et 20 % pour les locations longue durée dans ces quartiers très demandés durant la période courant du printemps 2023 à mi-2025. Cette hausse est attribuée non seulement à l’afflux des Ukrainiens mais aussi à celui d’autres communautés expatriées attirées par le mode de vie balinais.
Face à cette situation nouvelle, diverses mesures ont été envisagées ou mises en œuvre :
- Facilitation administrative du séjour temporaire pour motifs humanitaires
- Incitations fiscales ponctuelles accordées aux propriétaires louant leurs biens aux réfugiés
- Projets pilotes municipaux visant la création rapide d’unités modulaires temporaires destinées aux populations déplacées
Des experts interrogés soulignent plusieurs défis majeurs : manque structurel d’offres abordables pour un public souvent vulnérable financièrement ; difficulté d’intégration sociale ; risques inflationnistes durables sur certains segments immobiliers ; opportunités nouvelles cependant pour dynamiser le secteur locatif intermédiaire (coliving).
Plusieurs professionnels notent que cet afflux pourrait amorcer une transformation durable du marché immobilier local :
« L’arrivée soudaine mais stable des familles ukrainiennes amène promoteurs et agences immobilières locales à repenser leur offre vers davantage de flexibilité contractuelle ainsi qu’un développement accru du logement partagé », explique un agent principal opérant entre Canggu et Ubud.
« Si cette tendance devait perdurer au-delà du contexte actuel, elle pourrait accélérer la diversification architecturale ainsi que stimuler l’investissement privé dans des structures adaptées aux séjours prolongés sans propriété foncière », estime un consultant sectoriel basé à Denpasar.
À long terme, il est probable que ce choc exogène contribue non seulement au renforcement provisoire mais aussi potentiellement structurel du segment locatif moyen-haut-de-gamme balinais — voire initie un mouvement vers plus grande inclusion sociale via partenariats public/privé autour du logement accessible encadré.
Bon à savoir :
Depuis le début du conflit en Ukraine, Bali a vu l’arrivée d’environ 10 000 réfugiés ukrainiens, entraînant une augmentation notable de la demande en logements, notamment pour des appartements et maisons plutôt que des logements collectifs. Cette pression a conduit à une hausse des loyers dans certains quartiers prisés de l’île. En réponse, les autorités balinaises ont mis en place des programmes incitatifs visant à encourager la location aux réfugiés et envisagent la construction de logements temporaires. Les experts immobiliers locaux soulignent que cet afflux constitue à la fois un défi et une opportunité pour repenser l’infrastructure actuelle, pouvant potentiellement transformer durablement le marché immobilier balinais. Si cette situation perdure, elle pourrait forcer une réévaluation des politiques de logement et impacter les pratiques locatives sur le long terme.
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