Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier à l’étranger : Bali face à ses voisins
Investir dans l’immobilier à l’étranger est une décision majeure, et lorsque l’on considère l’exotisme et le potentiel de croissance, Bali en Indonésie attire naturellement l’attention des investisseurs ambitieux. Cependant, la véritable question qui se pose est de savoir comment Bali se positionne par rapport à ses pays voisins, notamment en termes de coût, de rentabilité et de stabilité du marché immobilier.
Cet article se penche sur les spécificités et les distinctions entre l’achat de biens immobiliers à Bali et dans les autres destinations populaires de la région, offrant aux investisseurs une perspective éclairée pour faire des choix judicieux et stratégiques.
Les avantages d’acheter de l’immobilier à Bali par rapport à ses voisins
Bali se distingue nettement parmi les destinations d’investissement immobilier en Asie du Sud-Est grâce à une combinaison unique d’avantages spécifiques, tant sur le plan financier que qualitatif.
Avantages du marché immobilier local et potentiel de croissance
- Yields locatifs élevés : Les villas et locations de courte durée à Bali, notamment dans des zones comme Canggu ou Uluwatu, affichent des rendements locatifs annuels de 8 à 12 %, supérieurs aux moyennes observées en Thaïlande (5–7 %) et au Vietnam (4–6 %).
- Marché résilient : Le tourisme a fortement rebondi après la pandémie, soutenant la demande immobilière. L’essor du télétravail attire une nouvelle vague d’expatriés et de nomades digitaux.
- Prix attractifs : Dans certaines régions balinaises encore émergentes, l’immobilier reste plus abordable que dans les grandes villes thaïlandaises ou malaisiennes.
Politiques d’investissement étranger et cadre juridique
| Pays | Accès à la propriété pour étrangers | Durée maximale des baux |
| Bali | Baux longue durée & structures corporate | Jusqu’à 80 ans |
| Thaïlande | Achat direct limité aux appartements | En général jusqu’à 30 ans |
| Vietnam | Restrictions importantes sur l’achat direct | Baux souvent courts |
| Malaisie | Achat possible mais sous conditions élevées | Variable |
- À Bali, les étrangers peuvent sécuriser leur investissement via des baux emphytéotiques longs (jusqu’à 80 ans) ou par le biais de sociétés locales structurées.
- Cette flexibilité juridique permet un accès facilité sans être soumis aux contraintes restrictives qui existent au Vietnam ou en Thaïlande pour certains types de biens.
Demande touristique et attrait international
- Destination mondialement reconnue avec un flux constant de touristes internationaux.
- Forte demande sur le marché locatif saisonnier favorisant l’occupation élevée toute l’année.
- Balancement entre tourisme haut-de-gamme (villas privées) et hébergements plus accessibles.
Qualité de vie exceptionnelle
Liste des atouts :
- Cadre naturel préservé : plages renommées, rizières emblématiques, volcans majestueux.
- Vie culturelle riche mêlant traditions hindoues uniques dans la région.
- Offre gastronomique variée (cuisine locale bio/vegan), nombreux spas bien-être.
Les infrastructures modernes se développent rapidement : écoles internationales réputées, cliniques privées performantes, espaces coworking dernier cri. La communauté expatriée dynamique offre un environnement social stimulant.
Influences culturelles uniques
Bali est marquée par une identité culturelle forte : cérémonies quotidiennes colorées, artisanat local reconnu mondialement. Contrairement à ses voisins majoritairement bouddhistes/musulmans/confucianistes — cette singularité confère à Bali un style distinct qui séduit investisseurs comme résidents longue durée.
Accessibilité & infrastructures locales
Points clés :
- Vols directs vers les principales capitales asiatiques/Australie
- Développement régulier des routes principales reliant pôles touristiques
La modernisation continue améliore significativement le confort résidentiel tout en conservant charme authentique balinais.
Climat général & attrait régional durable
Le climat tropical tempéré avec deux saisons clairement définies garantit douceur toute l’année. Ce facteur climatique stable accentue la viabilité tant pour vivre que pour louer tout au long des douze mois — là où certains pays voisins subissent davantage d’aléas climatiques extrêmes.
En résumé, investir dans l’immobilier à Bali combine rendement élevé, souplesse juridique adaptée aux étrangers, qualité de vie recherchée ainsi qu’un rayonnement culturel inégalé comparativement à la Thaïlande, au Vietnam ou à la Malaisie. Ces éléments font aujourd’hui de Bali une destination phare aussi bien pour y vivre que pour développer son patrimoine immobilier en Asie du Sud‑Est.
Bon à savoir :
Acheter de l’immobilier à Bali présente plusieurs avantages par rapport à ses voisins comme la Thaïlande, le Vietnam ou la Malaisie. Le marché immobilier local de Bali offre un potentiel de croissance significatif et de meilleurs retours sur investissement, en partie grâce à une forte demande touristique qui soutient la location saisonnière. Les politiques indonésiennes d’investissement étranger sont plus favorables, permettant aux étrangers de s’engager plus facilement dans l’achat de biens. Bali se distingue par sa qualité de vie et ses influences culturelles uniques, ce qui en fait une destination attrayante pour les expatriés. En termes d’accessibilité, l’île est dotée d’infrastructures en plein essor, renforçant son côté pratique pour les investisseurs. Le climat tropical et le charme de ses paysages constituent également un atout majeur. Enfin, le cadre juridique indonésien pour la propriété étrangère, bien que complexe, est gérable avec un bon conseil juridique, garantissant une sécurité supplémentaire aux acheteurs.
Comparaison des politiques fiscales immobilières entre Bali et ses pays voisins
| Pays | Taxe annuelle sur la propriété (PBB/équivalent) | Taxe de transfert de propriété | Exemptions et incitations fiscales | Acheteurs étrangers : conditions et implications | Impact sur le marché/local/investisseurs |
|---|---|---|---|---|---|
| Bali (Indonésie) | Pajak Bumi dan Bangunan : – 0,5% x 20% du NJOP* (valeur imposable) à régler chaque année. | – Vendeur freehold : PPH 2,5% – Acheteur : BPHTB 5% du prix déclaré – Leasehold vendeur : PPH 10-20 % selon statut fiscal | – Déductions des charges liées à l’investissement locatif – Exonérations possibles pour nouveaux projets | – Les étrangers peuvent acheter via leasehold ou société locale. – Taxes plus élevées si absence de numéro fiscal indonésien. | Fiscalité raisonnable mais processus complexe ; marché attractif pour investisseurs cherchant rendement locatif. |
| Thaïlande | House & Land Tax : – 0,02%-1,2% selon usage (résidentiel/commercial) | – Transfert : env. 2 % du prix officiel – Surtaxes pour gains rapides | – Achat direct interdit sauf copropriété ( Frais d’acquisition modérés ; taxes annuelles basses. | Dynamique centrée sur Bangkok et zones touristiques ; attrait fort grâce à stabilité fiscale et incitations locales. | |
| Malaisie | Cukai Tanah / Quit Rent : – Montant faible annuel selon taille/usage | Real Property Gains Tax : degressif jusqu’à exemption après plusieurs années | Les étrangers peuvent acheter sous conditions régionales/minimum price. | Marché très ouvert aux capitaux étrangers, surtout Kuala Lumpur/Penang. | |
| Singapour | Property Tax : Progressif entre ~4-16 % valeur locative annuelle | – Buyer’s Stamp Duty (~1-4%), Additional BSD si étranger (+60%) | Aides ciblées locaux/primo-accédants ; déductions limitées sinon. | Restrictions strictes aux achats non-résidents (+taxation majorée). | Régulation stricte limite la spéculation étrangère; dissuasion par fiscalité lourde hors résidents. |
*NJOP = Nilai Jual Objek Pajak (valeur officielle servant de base au calcul en Indonésie)
Liste synthétique des points clés :
- Bali applique une taxe annuelle modérée basée sur la valeur cadastrale, un impôt à la vente côté vendeur (PPH), ainsi qu’un droit d’acquisition payé par l’acheteur (BPHTB). Pour les investisseurs sans numéro fiscal local, les taux sont fortement majorés.
- Thaïlande privilégie des frais d’acquisition faibles mais impose une taxation progressive selon le type d’usage et la durée de détention.
- En Malaisie, une taxe foncière minime s’ajoute à un impôt progressif sur les plus-values immobilières qui diminue avec le temps — avantageux dans une perspective long terme.
- Singapour affiche des taxes annuelles élevées et surtout surcharge considérablement les acheteurs étrangers via un « Additional Buyer’s Stamp Duty » devenu prohibitif en avril 2023.
Exemptions/incitations principales :
- À Bali comme en Malaisie ou Thaïlande, il existe diverses exonérations liées soit au statut résidentiel principal soit à certaines catégories d’investisseurs ou nouveaux projets immobiliers.
- À Singapour cependant ces mesures sont très restreintes hors population locale.
Impact marché/régional :
Les politiques fiscales relativement favorables en Indonésie/Bali stimulent toujours l’intérêt international malgré un encadrement accru depuis quelques années visant à éviter la spéculation excessive. La Thaïlande reste souple avec ses incitations locales tout en protégeant son tissu résidentiel via restrictions étrangères indirectes.
À Singapour, l’alourdissement récent de la taxation freine délibérément l’afflux étranger afin de préserver un accès abordable aux résidents locaux face aux pressions spéculatives internationales.
Pour tout investisseur immobilier régional :
Bali offre encore aujourd’hui des perspectives attractives grâce à sa flexibilité fiscale relative comparée notamment au durcissement drastique observé récemment chez ses voisins directs.
Bon à savoir :
À Bali, l’investissement immobilier est affecté par une taxe de transfert de propriété de 5 % et une absence de taxe annuelle sur la propriété, tandis que les pays voisins comme la Thaïlande et le Vietnam imposent des taxes annuelles respectives de 0,01% et jusqu’à 0,15%. En comparaison, la Malaisie offre des incitations fiscales pour les investissements étrangers avec des taux de 3 à 4 % sur les transactions immobilières pour les non-citoyens. Les exemptions fiscales à Bali sont rares, limitant les avantages fiscaux potentiels, contrairement à la Malaisie où les premiers acheteurs bénéficient d’exemptions spéciales. L’impact de ces politiques sur le marché immobilier est significatif : en Indonésie, les réformes récentes visent à attirer davantage d’investissements directs étrangers, cependant, la complexité des régulations peut dissuader certains investisseurs. Globalement, les taxes plus élevées à la vente dans certains pays voisins, comme jusqu’à 7 % en Thaïlande, contrebalancent des taxes de propriété moins onéreuses, ce qui influe sur la décision d’achat des investisseurs cherchant des rendements optimisés.
Analyse des tendances du marché immobilier à Bali et dans la région
Les prix de l’immobilier à Bali ont connu une augmentation notable ces dernières années, portés par la demande locale et internationale. En 2025, le prix moyen du mètre carré en ville atteint environ 1 603 € (27 188 117 IDR), avec des variations comprises entre 955 € et 2 867 €, selon la localisation et le type de bien. Cette évolution s’explique notamment par l’attrait touristique croissant, la montée du télétravail et l’installation d’expatriés recherchant un cadre de vie attractif.
| Quartier / Localité | Prix/m² Appartements | Prix/m² Maisons |
| Denpasar | 67 179 124 IDR (+1%) | 29 136 966 IDR (+7%) |
| Dalung | 54 119 505 IDR (–1%) | 34 363 676 IDR |
| Tabanan | 46 104 948 IDR | 28 796 174 IDR (+2%) |
| Gianyar | 42 682 786 IDR (+1%) | 32 676 338 IDR (+2%) |
Les quartiers les plus prisés restent Denpasar pour son dynamisme urbain, Badung pour ses plages populaires auprès des expatriés et investisseurs étrangers, ainsi que Ubud qui attire toujours davantage grâce à sa réputation culturelle et son calme naturel. Les appartements haut-de-gamme en centre-ville sont particulièrement recherchés, tout comme les villas avec piscine dans des zones touristiques.
La croissance immobilière en Indonésie affiche un taux annuel composé estimé à environ +5,8 % jusqu’en 2029. L’arrivée massive de travailleurs nomades numériques contribue à soutenir ce rythme d’expansion tandis que les investissements internationaux continuent d’affluer sur l’île.
Comparaison régionale
| Pays | Croissance annuelle estimée | Réglementation/Investissement étranger |
| Bali | +5–6 % | Restrictions sur la pleine propriété ; baux longue durée privilégiés |
| Thaïlande | +3–4 % | Achat direct interdit aux étrangers pour le foncier ; copropriété possible pour appartements ; marché mature mais concurrence accrue dans les zones touristiques majeures |
| Philippines | +6 % | Limitation stricte sur possession étrangère (jusqu’à max.40% copropriété) ; forte demande urbaine |
| Malaisie | +4–5 % | Accès facilité aux étrangers sous conditions (seuils minimums) ; Kuala Lumpur reste moteur principal |
Facteurs influençant ces marchés :
- Tourisme international : moteur commun majeur soutenant la demande locative saisonnière.
- Investissements internationaux : flux importants vers Bali depuis l’Australie, Singapour ou Hong Kong.
- Réglementations : restrictions plus fortes à Bali/Indonésie comparées à la Malaisie mais assouplissement progressif attendu dans certains secteurs.
- Contexte économique global : stabilité politique indonésienne rassurante face aux incertitudes ailleurs en Asie du Sud-Est.
Prévisions futures
Les experts anticipent une poursuite de la hausse des prix immobiliers balinais portée par :
- L’essor continu du tourisme haut-de-gamme,
- La digitalisation croissante permettant aux professionnels internationaux de s’établir durablement,
- D’éventuelles réformes réglementaires facilitant encore davantage l’investissement étranger indirect via leases ou sociétés locales.
Cependant, cette dynamique pourrait être modérée si une saturation apparait sur certains segments premium ou si le contexte macroéconomique régional se détériore brusquement.
Le marché immobilier balinais devrait donc rester très attractif au cours des prochaines années malgré quelques défis structurels liés au foncier et à sa régulation.
Bon à savoir :
Au cours des dernières années, le marché immobilier à Bali a connu une hausse significative des prix, en particulier dans les quartiers prisés de Seminyak et Canggu, où les villas de luxe et les résidences touristiques sont très recherchées. Comparativement, les marchés de la Thaïlande, des Philippines et de la Malaisie affichent des tendances différenciées, partiellement influencées par des réglementations variables sur l’investissement étranger—la Thaïlande, par exemple, impose des restrictions plus strictes sur la propriété foncière pour les étrangers. À Bali, le tourisme joue un rôle crucial, stimulant la demande en logement touristique, tandis que des investissements internationaux soutiennent la croissance, enregistrant une augmentation annuelle moyenne de 5%. En revanche, la Thaïlande bénéficie d’un marché stable soutenu par des infrastructures bien développées. D’après des experts, bien que la popularité de Bali semble limitée par la capacité de son infrastructure existante, des investissements en développement urbain pourraient dessiner des perspectives prometteuses, avec des taux de croissance anticipés à environ 4-6% annuellement pour l’ASEAN, variant selon l’impact de facteurs économiques globaux et locaux.
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