Fiscalité immobilière en Argentine pour les Français : comprendre impôts locaux, loyers et plus-values

Publié le 11 septembre 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter un appartement à Buenos Aires ou une maison de vacances à Mendoza fait rêver de plus en plus d’épargnants français. Prix au mètre carré attractifs, rendement locatif potentiellement intéressant, diversification hors zone euro… Sur le papier, l’équation est séduisante. Mais avant de signer une escritura devant un escribano, il faut décortiquer un environnement fiscal très particulier, où réformes récentes, accords internationaux et règles locales s’entrecroisent.

Cet article propose un tour d’horizon détaillé, mais lisible, de la fiscalité immobilière argentine telle qu’elle s’applique concrètement aux Français : impôts locaux, taxation des loyers, traitement des plus-values, impôt sur la fortune argentin, droits de mutation, sans oublier l’impact côté français.

Un cadre légal argentin en pleine mutation

Le point de départ, c’est une réforme majeure : la loi 27.802, dite de « modernisation du travail », promulguée en mars 2026. Même si son cœur porte sur le droit du travail, son article 192 a totalement reconfiguré la fiscalité immobilière des particuliers.

Cette loi, complétée par le décret 406/2026, a introduit deux exonérations structurantes pour les personnes physiques et les successions indivises :

Ces deux exonérations s’appliquent aux opérations réalisées à partir du 1er janvier 2026 et, selon les commentaires de fiscalistes locaux, avec un effet rétroactif sur les revenus et ventes intervenus après cette date. Elles concernent à la fois les résidents et les non-résidents, ce qui inclut les Français propriétaires à distance, sous réserve des règles anti-abus et des usages professionnels (promoteurs, marchands de biens, sociétés).

Pour un investisseur français, cette séquence de réformes place l’Argentine dans une situation presque atypique au regard des standards internationaux : plus-values immobilières exonérées pour les particuliers, gros volet des loyers résidentiels exonéré, alors que demeurent des impôts patrimoniaux et des taxes locales relativement modérés.

Convention fiscale France–Argentine : éviter la double imposition

En parallèle des changements internes argentins, le cadre conventionnel entre Paris et Buenos Aires a été actualisé. La convention fiscale franco‑argentine date de 1979, avec un premier protocole de 2001. Un nouveau protocole de modernisation a été signé en 2019, approuvé par la France en 2022 et par l’Argentine via la loi 27.814 publiée au Journal officiel argentin en juillet 2026. Il entrera en vigueur 30 jours après l’échange des notifications diplomatiques, pour s’appliquer ensuite à partir du 1er janvier de l’année suivante.

Ce protocole actualise plusieurs points clés :

Pour l’immobilier en direct (un appartement détenu personnellement à Buenos Aires par un résident français), la règle reste classique : conformément au modèle OCDE, les loyers et plus-values sont imposables en priorité dans l’État où se trouve l’immeuble, donc en Argentine. La convention organise ensuite, côté français, l’élimination de la double imposition par crédit d’impôt ou par méthode d’exemption avec progression, selon les catégories de revenus.

Acheter un bien : droits de mutation, notaire et coûts de transaction

Un Français acquérant un bien en Argentine se trouve presque sur un pied d’égalité avec un acheteur local : il n’existe ni « surtaxe étranger », ni quota spécifique sur les logements urbains. Les différences se logent davantage dans les formalités (numéro fiscal, représentant local) que dans les taux.

Le poids de l’impôt de timbre (Impuesto de Sellos)

La taxe la plus visible à l’achat est l’impôt de timbre, prélevé sur l’acte authentique. Son taux varie fortement selon la province.

En synthèse, les ordres de grandeur sont les suivants :

À Buenos Aires (ville), le timbre peut être totalement supprimé si l’acheteur remplit un faisceau de conditions : il ne doit pas posséder d’autre bien dans la ville, l’appartement doit être destiné à l’occupation permanente de la famille et la valeur de l’acte doit rester sous le plafond d’environ 226 millions de pesos. L’escribano contrôle ces éléments et n’applique le taux nul que si toutes les conditions sont réunies.

Le rôle central de l’escribano et ses honoraires

Le notaire argentin n’est pas un simple officier qui appose un tampon : il concentre une grande partie de la sécurité juridique de la transaction. C’est lui qui :

– réalise l’étude de titres sur plusieurs décennies (estudio de títulos) ;

– demande les certificats de propriété et d’inhabilitation (informes de dominio e inhibición) ;

– vérifie le règlement des charges de copropriété (expensas) et des taxes foncières ;

– rédige l’escritura pública (acte authentique) ;

– calcule et perçoit les impôts dus à la signature (timbre, impôt sur le revenu s’il y a lieu) ;

– enregistre la mutation au registre immobilier compétent.

Cette fonction explique des honoraires sensiblement plus élevés qu’en France : en 2026, ils s’échelonnent généralement entre 1 % et 2,5 % du prix du bien, augmentés de 21 % de TVA sur ces honoraires. Sur un appartement de 150 000 dollars, il faut prévoir environ 1 800 à 4 500 dollars pour le notaire et les formalités afférentes.

Commissions d’agence et coûts annexes

Les commissions des agents immobiliers oscillent en règle générale entre 3 % et 4 % du prix, TVA de 21 % en sus. Pour les logements neufs, la loi 24.441 limite la commission côté acheteur à 1,5 %, mais ces plafonds ne sont pas toujours appliqués uniformément en pratique selon les juridictions.

– frais d’inscription au registre foncier (environ 0,5 % à 1 %) ;

– certificats et recherches diverses (200 à 400 dollars cumulés) ;

– éventuellement, honoraires d’un avocat de l’acheteur, distinct du notaire.

En agrégat, un Français doit généralement prévoir :

– entre 6 % et 9 % du prix pour un achat « standard » avec agence et sans optimisation particulière ;

– un plancher autour de 3 % à 4 % si l’on bénéficie d’exonérations de timbre et que l’on réduit les intermédiaires ;

– jusqu’à 10–12 % dans des cas plus lourds (vente en VEFA avec deux actes, achat auprès d’un promoteur avec TVA incluse, nombreux intervenants).

Exemple synthétique pour un bien à CABA

Pour illustrer, sur un appartement de 150 000 USD à Buenos Aires (ville), occupé en investissement locatif classique, sans exonération de timbre :

Dans plusieurs marchés (CABA, Mendoza, Córdoba), la commission est en pratique plutôt supportée par le vendeur ou partagée, ce qui réduit la note côté acheteur.

Détenir un bien : impôts locaux et impôt sur la fortune argentin

Une fois propriétaire, les principaux prélèvements récurrents sont les taxes foncières locales et, au-delà d’un certain seuil patrimonial, l’impôt sur le patrimoine argentin (Bienes Personales). Ces charges restent souvent inférieures à celles rencontrées dans de nombreuses grandes villes européennes.

Taxe foncière et taxe municipale : ABL et Impuesto Inmobiliario

La fiscalité foncière est double : un volet municipal ou urbain, et un volet provincial. À Buenos Aires ville, la taxe ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza) joue ce rôle.

Les montants ne sont pas directement basés sur le prix d’achat, mais sur une « valeur fiscale » administrativement déterminée (Valuación Fiscal Homogénea) en fonction de la surface, de l’emplacement, de l’âge et du type de construction. Cette valeur est en général nettement inférieure à la valeur de marché, ce qui modère l’impôt.

D’après les données disponibles début 2026, l’ordre de grandeur national est le suivant :

– environ 0,1 % à 0,3 % de la valeur de marché en impôts locaux par an ;

– pour un appartement de 150 000 USD, cela se traduit par 150 à 450 USD par an (environ 135 à 410 euros) ;

– pour des biens plus cossus, on grimpe vers 500 à 1 500 USD annuels, restant modestes au regard des standards nord-américains ou d’Europe de l’Ouest.

L’ABL peut être payé mensuellement ou bimestriellement. Dans la pratique, un propriétaire étranger d’un appartement d’immeuble règle souvent 20 à 80 USD par mois en ABL, en plus des *expensas* de copropriété (80 à 300 USD par mois dans de nombreux immeubles).

À CABA, l’ABL

En province de Buenos Aires, la taxe immobilière provinciale prévoit une composante fixe (de quelques centaines à plus de 700 000 ARS selon la valeur) et une tranche proportionnelle sur la partie excédant un seuil, avec des taux progressifs de l’ordre de 1,2 % à 2,5 % de la base fiscale.

Pour se faire une idée, un acheteur étranger d’un pavillon urbain devra, selon les sources, budgéter de l’ordre de 400 à 2 000 USD par an au total pour taxes locales et charges municipales, selon la localisation et la surface.

Impôt sur le patrimoine argentin (Bienes Personales)

L’Argentine applique un impôt sur le patrimoine des personnes physiques. Les règles diffèrent selon la résidence fiscale :

– un résident argentin est imposé sur l’ensemble de ses actifs mondiaux au‑delà d’un seuil (environ 258 000 dollars) avec un barème progressif, la résidence principale étant exonérée jusqu’à un plafond en pesos élevé ;

– un non‑résident, comme un Français détenant un seul appartement à Buenos Aires, n’est imposé que sur ses biens situés en Argentine.

Pour les non-résidents, le régime est simplifié : un taux fixe de 0,5 % est appliqué à la valeur imposable des biens argentins (principalement la valeur fiscale de l’immeuble), sans abattement ni crédit d’impôt spécifique dans ce cadre particulier. De nombreux travaux et rapports notent qu’en pratique, un étranger qui ne détient qu’un seul appartement moyen en Argentine est peu ou pas touché par cet impôt en raison des seuils d’entrée et des modalités d’évaluation.

La loi 27.743 a toutefois prévu une baisse progressive des taux pour les résidents, avec un barème passant de 0,5–1,25 % en 2024 à un taux unique de 0,25 % à partir de 2027. Pour les non-résidents, les textes récents mentionnent toujours un taux fixe de 0,5 %, même si certains commentaires évoquent encore d’anciens barèmes jusqu’à 1,75 %.

Une particularité pour les non‑résidents : ils doivent désigner un « contribuable substitut » local, généralement un administrateur ou un conseil, chargé de déclarer et de payer Bienes Personales pour leur compte à l’administration fiscale.

Pour illustrer, un appartement évalué fiscalement à 100 000 USD génère typiquement une charge annuelle d’environ 500 USD d’impôt patrimonial à 0,5 %, à côté de la taxe foncière locale.

Loyers : entre exonération large et retenues à la source

La fiscalité des loyers constitue un pivot pour les investisseurs français, qu’ils louent à long terme à des familles argentines ou qu’ils ciblent du meublé touristique de type Airbnb. La réforme de 2026 a profondément changé la donne.

La grande exonération des loyers résidentiels

Depuis le 1er janvier 2026, les revenus tirés de la location d’un logement utilisé comme résidence principale du locataire (casa-habitación) sont exonérés d’impôt sur le revenu fédéral en Argentine lorsqu’ils sont perçus par :

– une personne physique (résidente ou non) ;

– une succession indivise.

La loi couvre également les montants facturés au locataire au titre des meubles, équipements et services annexes fournis avec le logement, tant que le bien conserve un usage exclusivement résidentiel principal pour l’occupant. Il n’existe pas de limite en nombre de logements : un propriétaire peut détenir plusieurs appartements loués comme résidences principales et bénéficier de l’exonération pour chacun.

Conditions importantes :

Si ces conditions sont remplies, les loyers sont exonérés de : loyers exonérés de

– l’impôt sur le revenu argentin (Impuesto a las Ganancias) pour le bailleur ;

– la TVA (21 %) au titre de cette location.

Ce dispositif s’applique aussi bien aux résidents qu’aux non‑résidents. Un Français percevant des loyers d’un appartement loué à une famille argentine comme logement principal peut donc, sur le territoire argentin, ne supporter ni impôt sur le revenu ni TVA sur ces loyers.

Certaines juridictions ajoutent en complément des avantages locaux. La ville de Buenos Aires, par exemple, prévoit des allègements de taxe sur le chiffre d’affaires (Ingresos Brutos) pour jusqu’à deux unités résidentielles louées dans la limite d’un loyer mensuel (pour 2026) d’environ 1 101 000 ARS par unité.

Non-résidents et retenue forfaitaire

En dehors de cette exonération résidentielle, ou si la location ne répond pas aux critères (usage professionnel, meublé touristique, location saisonnière), les non‑résidents restent soumis au régime de retenue à la source argentin.

Le résultat est un taux effectif de 21 % sur le loyer brut :

> 60 % (revenu net présumé) × 35 % (taux) = 21 % de retenue effective.

Concrètement, c’est le locataire (s’il est une entreprise ou un contribuable local) ou un intermédiaire financier qui retient ce montant et le reverse à l’administration. Le non‑résident n’a en principe pas de déclaration annuelle à déposer : la retenue a un caractère libératoire.

Un non‑résident peut toutefois choisir, sous certaines conditions, d’être imposé sur son revenu net réel en déduisant les dépenses justifiées engagées en Argentine pour générer ce revenu (entretien, charges, assurances), mais cette option suppose une comptabilité plus lourde et un représentant local.

Cas particulier des locations de courte durée

Les loyers de type Airbnb ou locations touristiques courtes ne rentrent pas dans le champ de l’exonération résidentielle, car le logement n’est pas occupé comme résidence principale par le locataire. Ils restent donc soumis :

Par ailleurs, ces activités peuvent déclencher des obligations d’enregistrement local (inscription comme prestataire de services, éventuellement régime Monotributo ou régime général) et générer un niveau de conformité supérieur à celui d’une location longue durée classique.

Résidents argentins : loyers et barème progressif

Pour les Argentins résidents, les loyers qui ne bénéficient pas de l’exonération résidentielle (par exemple, un local commercial ou une location temporaire) sont intégrés au revenu imposable global et taxés au barème progressif, dont les tranches 2026 se situent, après réévaluation pour l’inflation, entre 5 % et 35 %. Ils peuvent y déduire les dépenses afférentes au bien (taxes, entretien, assurances, amortissements), ce qui peut réduire fortement le revenu net imposé.

Le contraste est notable avec le régime forfaitaire des non‑résidents : ces derniers subissent un taux de 21 % sur le brut sans possibilité, en régime standard, de déduire leurs frais réels.

Plus-values immobilières : une grande exonération pour les particuliers

Avant 2018, l’Argentine taxait les transferts immobiliers via l’ITI, un impôt de 1,5 % sur le prix de vente, sans se préoccuper de la plus-value réalisée. La réforme de 2017–2018 avait introduit un régime de taxation au gain pour les biens acquis à partir du 1er janvier 2018, avec un impôt spécifique (« cédulaire ») de 15 % sur la plus-value, tandis que l’ITI continuait de s’appliquer aux biens acquis avant 2018.

En 2024, la loi 27.743 a supprimé l’ITI. Puis, à compter du 1er janvier 2026, la loi 27.802 a franchi un pas supplémentaire en exonérant purement et simplement les gains issus de la vente de biens immobiliers ou de la cession de droits sur des biens situés en Argentine, lorsque ces gains sont réalisés par :

– des personnes physiques (résidentes ou non) ;

– des successions indivises ;

et que l’opération ne relève pas d’une activité professionnelle habituelle de marchand de biens, ni de l’actif d’une société ou d’un bien utilisé dans une activité commerciale.

– il ne devrait supporter aucun impôt argentin sur la plus-value réalisée, que le bien ait été acquis avant ou après 2018 ;

– les coûts de sortie se limiteront aux frais de l’escribano, aux commissions éventuelles d’agence, aux droits de timbre sur l’acte de vente (à la charge convenue entre les parties), et à d’éventuels impôts locaux.

Le régime antérieur subsiste seulement pour certaines catégories : personnes morales, promoteurs, marchands de biens ou revente d’immeubles utilisés comme actifs professionnels, pour lesquels la plus-value reste intégrée au bénéfice imposable.

Non-résidents, retenues et règles anti‑abus

Pour les non-résidents, la législation prévoit encore des mécanismes de retenue à la source en cas de plus-value imposable (par exemple, pour les ventes de biens commerciaux ou de droits indirects). Les règles générales donnaient le choix entre :

– un impôt de 15 % sur le gain net réel, si le vendeur en apporte la justification ;

– ou un taux effectif de 13,5 % correspondant à 15 % appliqués sur 90 % du prix de vente, quand la base nette n’est pas documentée.

Mais pour l’immobilier détenu en direct par des particuliers, ces schémas sont désormais neutralisés par l’exonération de 2026, sauf si une clause anti-abus se déclenche : l’article 28 de la loi sur l’impôt sur le revenu prévoit en effet que les exonérations argentines ne s’appliquent pas lorsqu’elles ont pour seul effet de transférer le bénéfice fiscal au Trésor d’un autre pays. Concrètement, si l’État de résidence du vendeur (ici la France) décide de taxer une plus-value précisément parce que l’Argentine ne la taxe pas, l’administration argentine pourrait, en théorie, refuser l’exonération et exiger l’impôt comme si la vente était imposable.

Ce type de situation reste toutefois technique et doit être analysé au cas par cas, à la lumière à la fois du droit interne argentin, de la convention fiscale bilatérale et de la manière dont la France traite les plus-values immobilières situées à l’étranger.

Le regard de la France : déclaration, crédit d’impôt et patrimoine

Pour un contribuable fiscalement résident en France, l’investissement immobilier argentin ne s’arrête pas aux frontières de l’Argentine. Le Code général des impôts applique le principe de l’imposition mondiale : tous les revenus, y compris ceux tirés d’immeubles à l’étranger, doivent être déclarés en France.

Revenus fonciers de source argentine

La convention France–Argentine suit la logique de l’article 6 du modèle OCDE : les revenus provenant de biens immobiliers sont en principe imposables dans l’État de situation de l’immeuble. En pratique :

– l’Argentine a la priorité pour imposer les loyers (ou pour les exonérer, comme c’est désormais le cas pour les locations casa-habitación) ;

– la France, suivant les stipulations détaillées de la convention et ses propres règles, tient compte de ces revenus pour calculer le taux effectif d’imposition, voire applique un crédit d’impôt égal à l’impôt argentin selon les mécanismes retenus.

Une particularité du droit français : même lorsqu’un revenu immobilier étranger est exonéré d’impôt en France grâce à la convention, il reste généralement pris en compte pour le calcul du taux moyen (méthode de l’exemption avec progression). Cela signifie que les loyers argentins peuvent faire monter le taux applicable aux autres revenus imposables en France.

– déclarer les loyers bruts et les charges afférentes dans la déclaration complémentaire n° 2044 (et 2042 pour la synthèse) ;

– indiquer les impôts payés en Argentine (s’il y en a), afin que l’administration française applique la méthode de non double imposition prévue par la convention (crédit d’impôt ou exemption avec progression) ;

– conserver les justificatifs (avis d’imposition argentin, certificats de retenue, etc.).

Même si l’Argentine exonère les loyers résidentiels, le fisc français exigera leur déclaration ; leur traitement exact dépendra des termes précis de la convention actualisée, mais à ce stade, l’investisseur ne peut pas supposer une absence totale d’impact en France.

Plus-values sur un bien argentin

Côté français, les plus-values sur immeubles situés à l’étranger sont, en principe, imposables selon les règles de droit commun des plus-values immobilières des particuliers (impôt de 19 % + prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention). La convention répartit le droit d’imposer, mais n’efface pas nécessairement la taxation dans l’État de résidence.

La convention France–Argentine accorde normalement la priorité au pays de situation de l’immeuble. Deux cas peuvent alors se présenter :

Il en résulte que l’exonération argentine de la plus-value ne signifie pas forcément absence de fiscalité globale pour un résident français ; elle supprime cependant le volet argentin et peut simplifier la gestion des crédits d’impôt.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI) et autres prélèvements français

Les biens immobiliers situés à l’étranger entrent dans l’assiette de l’IFI pour un résident français, selon les règles classiques (seuil de 1,3 million d’euros de patrimoine net immobilier, valorisation à la valeur vénale, déduction des emprunts, etc.). La présence d’un appartement argentin doit donc être intégrée dans le calcul global de l’IFI, même s’il est amorti fiscalement en Argentine.

Les revenus fonciers argentins, même exonérés d’impôt sur le revenu en Argentine, peuvent par ailleurs supporter les prélèvements sociaux français (17,2 % en régime général), la convention n’ayant vocation qu’à coordonner les impôts sur le revenu et sur la fortune, pas les contributions sociales.

Autres points à surveiller pour un investisseur français

Au‑delà des grands impôts, plusieurs éléments pratiques méritent l’attention.

Numéro fiscal argentin et représentant local

Avant toute acquisition, un étranger doit obtenir un identifiant fiscal argentin. Historiquement, il s’agissait du CDI (Clave de Identificación). Depuis une réforme récente (résolution 5803/2025), c’est le CUIT (Clave Única de Identificación Tributaria) qui s’applique également aux acheteurs étrangers.

L’obtention du CUIT est gratuite ; l’administration ARCA n’en facture pas la délivrance. Elle suppose :

– un justificatif de domicile en Argentine (ou la désignation d’un représentant) ;

– la présentation du passeport et de copies certifiées conformes ;

– la désignation d’un représentant local pour les non-résidents, souvent un comptable.

Contrôles de change et rapatriation des fonds

Même si ce point dépasse la seule fiscalité, il conditionne la réalité du rendement pour un Français : l’Argentine maintient des contrôles de change (cepo). Les loyers encaissés en pesos peuvent être convertis en dollars par des canaux officiels, mais au taux de change administratif, et leur rapatriation vers un compte à l’étranger peut nécessiter des démarches, des justificatifs (preuves de l’origine des fonds, certificats fiscaux) et du temps.

Les produits de cession peuvent également être transférés à l’étranger via le système bancaire, mais impliquent la présentation de la documentation de vente et des quitus fiscaux, sous le regard de l’unité de renseignement financier (UIF) pour les montants significatifs.

Transmission et fiscalité successorale locale

Au niveau fédéral, l’Argentine ne connaît ni impôt sur les successions ni impôt sur les donations. En revanche, la province de Buenos Aires perçoit un impôt sur les transmissions gratuites de biens (ITGB). Certaines exonérations existent :

Un Français qui détient un bien dans la province de Buenos Aires doit donc anticiper ces règles dans sa planification patrimoniale, même si beaucoup d’héritages de logements de valeur moyenne bénéficient des seuils d’exonération.

Faut-il craindre une fiscalité argentine « exotique » ?

Pour un investisseur français, la fiscalité immobilière argentine combine plusieurs traits :

Le principal risque pour un Français n’est pas tant une « hyper‑fiscalité » argentine, mais plutôt :

Le résultat, pour un Français qui s’entoure de conseils argentins et français compétents, peut cependant être très favorable : coût d’acquisition connu, taxes de détention raisonnables, impôt argentin quasi nul sur les flux locatifs résidentiels et les plus-values, sous réserve de l’imposition finale en France.

En pratique : comment s’y retrouver quand on est Français ?

Sans entrer dans un « mode d’emploi » détaillé qui relève du conseil personnalisé, quelques points structurants se dégagent pour un résident français souhaitant investir :

L’Argentine est aujourd’hui l’un des rares pays où, pour un particulier étranger, la combinaison d’un marché encore abordable, d’une exemption de plus-values et d’une exonération très large des loyers d’habitation principale aboutit à un environnement fiscal attractif côté argentin. La contrepartie est une architecture réglementaire dense, des contrôles de change encore en vigueur et la nécessité, pour un Français, de bien articuler cette fiscalité avec celle de son pays de résidence.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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