Peut-on acheter un appartement en Argentine quand on est étranger ? Règles juridiques et fiscales en 2026

Publié le 11 septembre 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter un appartement en Argentine quand on n’est pas résident n’a rien d’un parcours du combattant. À bien des égards, le pays est l’un des marchés les plus ouverts d’Amérique latine pour les étrangers. Mais derrière cette image accueillante se cache un cadre juridique très précis, une fiscalité à bien comprendre, et encore quelques zones rouges à éviter, notamment dès qu’on s’éloigne des villes pour toucher au foncier rural ou aux zones frontalières.

Un cadre constitutionnel très favorable aux étrangers

Avant de parler contrats et notaires, il faut partir du socle juridique : la Constitution argentine. L’article 20 est explicite : les « étrangers » jouissent sur le territoire argentin des mêmes droits civils que les citoyens. Cela inclut le droit de posséder, acquérir et vendre des « biens immeubles ».

Concrètement, cela signifie qu’un étranger peut :

– acheter un appartement, une maison ou un local commercial en pleine propriété, avec le même droit de « dominio » qu’un Argentin ;

– le vendre, le louer, le transmettre à ses héritiers ou le mettre en garantie d’un crédit hypothécaire ;

– agir devant les mêmes tribunaux que les locaux en cas de litige.

Pour un étranger, le message est clair : à Buenos Aires, Córdoba, Mendoza ou Rosario, un appartement se possède en pleine propriété, sans avoir besoin de passer par un « prête-nom » local. C’est un point crucial, car dans beaucoup d’autres pays de la région, l’accès direct à la pleine propriété reste plus encadré.

Aucune obligation de résidence ni de visa spécifique

Autre particularité : en Argentine, être propriétaire et être résident sont deux réalités totalement séparées sur le plan juridique.

La loi migratoire ne prévoit aucune catégorie de résidence accordée automatiquement en échange d’un achat immobilier. Acheter un appartement, même très cher, ne donne ni visa, ni DNI, ni accès accéléré à la citoyenneté. Les voies classiques restent la résidence par travail, par revenus passifs (visa rentista), par retraite, par famille ou par nationalité MERCOSUR.

– se rendre en Argentine avec une simple entrée touristique ;

– visiter des biens, faire les démarches, signer les actes ;

– repartir chez lui tout en restant parfaitement propriétaire de son appartement argentin .

De nombreux investisseurs n’ont d’ailleurs jamais vécu dans le pays. À l’inverse, si l’objectif est de s’installer en Argentine, l’achat immobilier sera un simple élément de dossier (preuve de liens, adresse, capacité financière), mais pas un raccourci légal vers la résidence.

Les grandes libertés… et les vraies restrictions

Pour l’immobilier urbain, la liberté est presque totale. Mais il existe encore deux catégories de biens où le statut d’étranger déclenche des contraintes spécifiques : le foncier rural et les zones de sécurité frontalières.

Le cas des terres rurales

La loi 26.737, dite « Ley de Tierras Rurales », encadre depuis 2011 l’accès des étrangers aux terres rurales. Même si une tentative de déréglementation est passée par décret fin 2023, la justice a rétabli ce régime, et il demeure en vigueur en 2026.

Cette loi prévoit notamment :

En pratique, ces règles ne gênent quasiment jamais l’achat d’un appartement en ville. Elles deviennent en revanche centrales si le projet concerne une estancia, un domaine viticole, un grand terrain près des lacs de Patagonie ou une propriété aux abords d’une frontière. Dans ces cas-là, la vente à un étranger devra passer par le Registre national des terres rurales, avec un contrôle plus poussé et des délais rallongés.

Les zones de sécurité frontalière

Autre régime particulier : celui des « Zonas de Seguridad de Fronteras », défini par un décret-loi des années 1940. Toute acquisition par un étranger dans ces bandes frontalières – généralement situées entre 50 et 150 km des limites internationales – requiert un feu vert préalable de la Commission nationale des zones de sécurité, rattachée au ministère de l’Intérieur.

Lorsqu’un bien se situe dans ce périmètre, l’escribano doit déposer une demande de « Previa Conformidad » avant de pouvoir passer l’acte définitif. Cette étape peut ajouter plusieurs mois à la transaction.

Obtenir un identifiant fiscal : le vrai passage obligé

Si l’Argentine ne demande ni visa particulier ni résidence pour acheter, elle impose en revanche une condition inflexible : disposer d’un numéro d’identification fiscale argentin au moment de signer l’acte.

Depuis 2026, le paysage des numéros fiscaux a été simplifié. Historiquement, on parlait de CDI (Clave de Identificación) pour les non-résidents, de CUIT pour les contribuables et de CUIL pour les salariés. Une réforme fiscale a recentré le système autour du CUIT, qui devient l’identifiant unique délivré par l’agence ARCA (nouveau nom de l’AFIP).

Dans les faits, plusieurs scénarios peuvent coexister selon les sources et la transition administrative, mais la logique reste la même : sans identifiant fiscal, aucun notaire ne peut enregistrer l’acte auprès du registre immobilier.

Pour un acheteur étranger, le processus ressemble à ceci :

Le délai réel constaté va de quelques heures à une ou deux semaines selon la voie utilisée (présentiel en Argentine ou via consulat, dépôt direct ou intermédiaire professionnel). Le coût administratif pur est faible, voire nul ; ce sont surtout les honoraires du conseil local qui constituent la dépense.

Ce numéro fiscal est ensuite utilisé non seulement pour l’achat, mais aussi pour :

– payer les taxes foncières locales ;

– déclarer d’éventuels revenus locatifs ;

– verser l’impôt sur la fortune si le seuil est atteint.

Un marché libéralisé côté change, mais toujours très dollarisé

Pendant des années, l’Argentine a vécu sous le régime du cepo, un ensemble complexe de contrôles de change qui limitaient l’accès au dollar, créaient un marché noir parallèle et rendaient les transferts internationaux lourds et incertains. Depuis 2025, ce système a été profondément assoupli, puis largement levé pour les particuliers. Le pays fonctionne désormais avec un régime de bande de change, où le peso fluctue dans un couloir prédéfini.

Pour l’immobilier, deux réalités s’imposent :

– les biens sont affichés et payés en dollars américains ;

– les pesos sont, dans la pratique, exclus des transactions importantes.

Les vendeurs raisonnent en USD, les annonces indiquent des prix en USD, et même si les paiements passent par le système bancaire ou des solutions hybrides (stablecoins, par exemple), la référence reste le billet vert.

Description du marché

En 2026, plusieurs modalités sont couramment utilisées pour régler un achat :

– virement bancaire international en dollars vers un compte argentin ;

– paiement en billets physiques, encore très répandu, comptés lors de la signature chez l’escribano ;

– utilisation de cryptomonnaies stables (USDT, etc.) dans un cadre encore juridiquement gris, mais de plus en plus pratiqué.

Quel que soit le canal, il faut pouvoir justifier la provenance licite des fonds. La cellule de renseignement financier (UIF) impose aux notaires, banques et agents immobiliers de vérifier sérieusement l’origine des montants : relevés bancaires, justificatifs de vente, déclarations fiscales, etc. Pour un non-résident, cette étape de conformité est souvent le principal point de friction administrative.

Comment se déroule concrètement l’achat d’un appartement ?

Même si le droit argentin est assez technique, la pratique de la transaction est très codifiée et relativement rapide. Un achat résidentiel urbain simple se boucle généralement en quatre à huit semaines, hors cas particuliers.

De l’offre à l’accord préliminaire

Une fois l’appartement repéré et le prix négocié (les vendeurs argentins laissent souvent une marge de 10 à 20 % par rapport au prix affiché, surtout si le bien est vacant), l’acheteur formule une offre écrite, parfois accompagnée d’une petite « reserva » pour bloquer le bien quelques jours.

L’étape suivante est la signature du boleto de compraventa, contrat privé préliminaire qui :

– fixe le prix définitif en dollars ;

– précise le montant de l’acompte, très souvent entre 20 et 30 % du prix ;

– indique la date butoir pour signer l’acte définitif (escritura) ;

– peut répartir certaines charges (taxes de transfert, honoraires, etc.) .

L’escribano, pivot indispensable de la transaction

En droit argentin, une vente immobilière n’existe vraiment que si elle est formalisée par une escritura pública passée devant un escribano público. Ce dernier n’est pas un simple témoin : c’est un juriste de haut niveau, officier public, à la fois notaire et contrôleur de légalité.

Son rôle est multiple :

– vérifier la chaîne de propriété via un informe de dominio ;

– vérifier que le vendeur n’est pas frappé d’interdiction de disposer de ses biens (certificat d’« inhibiciones ») ;

– s’assurer de l’absence d’hypothèques, de saisies ou d’autres charges non révélées ;

– contrôler le paiement des taxes municipales, impôts fonciers et charges de copropriété (expensas) ;

– rédiger l’acte définitif, calculer et retenir les taxes de mutation, émettre les quittances ;

– transmettre l’acte au registre foncier provincial pour l’inscription définitive.

Signature de l’escritura et enregistrement

Le jour de la signature de l’escritura, toutes les parties (ou leurs mandataires via procuration authentique) se retrouvent au cabinet de l’escribano. C’est là que :

– l’acheteur verse le solde du prix (souvent en billets USD ou via un virement déjà effectué, dont on confirme la réception) ;

– l’escribano lit et fait signer l’acte en espagnol ;

– les taxes et frais sont réglés et consignés ;

– les clés changent officiellement de main.

À partir de ce moment, l’acheteur devient propriétaire vis-à-vis du vendeur. L’escribano dépose ensuite l’acte au Registro de la Propiedad Inmueble compétent (un par province et pour la ville autonome de Buenos Aires). L’inscription peut prendre de deux à huit semaines selon les juridictions, mais elle « verrouille » la publicité foncière et rend la propriété opposable à tous.

Pendant ce délai, l’acheteur conserve une copie certifiée de l’acte, généralement suffisante pour toutes les démarches pratiques (abonnements, syndic, etc.).

Où un étranger peut-il acheter sans difficulté ?

Dans le segment urbain résidentiel, la réponse est « presque partout ». Les exemples les plus fréquents incluent :

– des appartements à Buenos Aires, notamment dans des quartiers comme Palermo, Recoleta, Belgrano ou le centre ;

– des maisons ou duplex dans les quartiers résidentiels de Córdoba, Rosario ou Mendoza ;

– des unités en immeuble (PH, copropriétés horizontales) ou dans des lotissements fermés (gated communities) dans l’ensemble du pays.

Pour ce type de biens : biens immobiliers, biens mobiliers, biens de consommation.

Les seules vérifications supplémentaires à effectuer concernent alors :

– le règlement de copropriété (règlement de propiedad horizontal), notamment pour les règles de location ;

– l’absence de dettes de charges communes (expensas) qui sont attachées au lot et non à la personne ;

– les réglementations locales éventuelles sur les locations de courte durée.

Acheter en direct ou via une société ?

Un particulier étranger peut parfaitement acheter en son nom propre. Mais certains investisseurs préfèrent passer par une société, pour des raisons patrimoniales ou fiscales. Quand il s’agit d’une société étrangère, un formalisme supplémentaire s’ajoute : elle doit se faire « qualifier » auprès du registre des sociétés (IGJ) selon l’article 123 de la loi sur les sociétés.

Cette procédure implique :

– la fourniture des statuts de la société, traduits et apostillés ;

– la désignation d’un représentant légal en Argentine ;

– l’inscription d’un domicile social.

Tant que cette étape n’est pas finalisée, la société ne peut pas apparaître comme acheteur dans un acte notarié. Pour quelqu’un qui souhaite simplement posséder un appartement à titre personnel, cette voie est souvent plus lourde que nécessaire.

Quels coûts réels au-delà du prix de l’appartement ?

L’un des points les plus souvent sous-estimés par les étrangers concerne les frais de transaction. En Argentine, ils sont significatifs et varient selon la ville, le type de bien et la structure de la vente. En 2026, il est prudent de prévoir entre 6 % et 10 % du prix en frais et taxes, parfois davantage dans des cas complexes.

Pour mieux visualiser l’ordre de grandeur, le tableau ci-dessous synthétise les principales lignes de coûts typiques à Buenos Aires pour un appartement ancien d’environ 100 000 USD, acheté par un étranger.

Ces chiffres s’appliquent à un achat classique de revente entre particuliers. Sur un programme neuf vendue par un promoteur assujetti à la TVA, des mécanismes fiscaux différents peuvent intervenir (TVA parfois imbriquée dans le prix, commissions plafonnées, etc.), ce qui modifie la structure des coûts.

Exemple de coût total pour un appartement à 100 000 USD

Dans la pratique, de nombreux acheteurs parviennent à négocier la commission d’agence ou à partager certains frais avec le vendeur, ce qui ramène souvent la facture globale dans une fourchette de 7 % à 9 % du prix.

Exemple de coût annuel de détention pour un appartement de 150 000 USD

Les expensas varient énormément selon standing, services, taille de l’immeuble. En pratique, un seul appartement de classe moyenne reste souvent en dessous des seuils déclenchant l’impôt sur la fortune, mais la valorisation fiscale locale peut différer du prix de marché, d’où l’intérêt d’un avis professionnel.

Fiscalité : ce qu’un étranger doit vraiment anticiper

Sur le plan fiscal, l’Argentine distingue nettement :

– la phase d’achat (droits de mutation et frais) ;

– la phase de détention (taxes foncières, charges, impôt sur la fortune éventuel) ;

– la phase d’exploitation (impôt sur les loyers) ;

– la phase de sortie (régime des plus-values).

À l’achat : droits d’enregistrement et timbre

Pour un appartement à Buenos Aires, les principaux prélèvements sont :

– la taxe de timbre (Impuesto de Sellos), typiquement entre 2,7 % et 3,6 % du prix déclaré selon le barème en vigueur et le statut de résidence principale ou non ;

– les frais d’enregistrement au registre immobilier ;

– la retenue éventuelle d’un impôt sur la plus-value pour le vendeur, mais qui ne s’impute pas directement sur le budget de l’acheteur, sauf clause spécifique.

Les étrangers ne paient pas de surtaxe particulière par rapport aux Argentins : ils supportent les mêmes taux, dans les mêmes conditions.

Pendant la détention : impôts locaux et impôt sur la fortune

Deux types de prélèvements reviennent chaque année :

Pour les non-résidents, un représentant fiscal local doit être désigné pour acquitter ces taxes en leur nom. C’est souvent le comptable ou un gestionnaire immobilier.

En cas de mise en location : impôt sur les loyers

Un propriétaire étranger qui loue son appartement est imposé sur les revenus locatifs perçus en Argentine. Le mécanisme classique pour un non-résident passe par :

– une base imposable forfaitaire : environ 60 % des loyers bruts considérés comme revenu net ;

– un taux d’impôt de 35 % sur cette base forfaitaire.

À la revente : plus-values et sortie de capitaux

Les règles sur les plus-values ont beaucoup évolué ces dernières années. Jusqu’aux réformes récentes, les ventes de biens acquis après 2018 pouvaient supporter un impôt de 15 % sur la plus-value. Des ajustements législatifs intervenus en 2026 ont cependant exonéré les gains immobiliers dans de nombreux cas, y compris pour les non-résidents, sous réserve de respecter certaines conditions (nature du bien, date d’acquisition, etc.).

Pour un investisseur étranger, un point reste central : bien documenter l’entrée de capitaux lors de l’achat. Le chemin d’entrée – virement international, preuve d’origine des fonds, enregistrement adéquat – servira de base au dossier lors de la sortie des capitaux après la revente. C’est cette traçabilité qui évite les blocages ou les soupçons de blanchiment au moment de transférer les dollars hors d’Argentine.

Financement : mieux vaut arriver avec ses fonds

Même si les banques argentines ont commencé à relancer prudemment des prêts hypothécaires indexés sur l’inflation (crédits UVA), ces financements restent en pratique réservés aux résidents disposant d’un DNI, d’un revenu local stable et d’un historique bancaire dans le pays.

Pour un non-résident, il faut partir de l’hypothèse suivante : tous ses revenus de source française sont imposables en France.

Si un crédit est indispensable, la solution la plus réaliste consiste donc à le contracter à l’étranger, en se faisant ensuite virer les fonds en dollars vers l’Argentine.

Les précautions spécifiques à un acheteur étranger

Au-delà des règles générales, plusieurs précautions concrètes méritent une attention particulière lorsque l’on achète en tant que non-résident.

Bien encadrer l’usage de la procuration

Il est fréquent de ne pas être présent physiquement en Argentine au moment de la signature. Dans ce cas, l’acheteur peut donner procuration à un avocat ou à une personne de confiance. Mais cette procuration doit :

– être établie devant un notaire dans le pays d’origine ;

– être apostillée selon la Convention de La Haye ;

– être soigneusement rédigée pour limiter son champ (durée, actes autorisés, possibilité ou non de délégation, etc.) ;

– être acceptée par l’escribano et le registre immobilier argentins.

Une procuration mal rédigée ou trop large peut ouvrir la porte à des abus, ou au contraire être refusée par les autorités, retardant tout le processus.

Vérifier le statut du bien au registre foncier

L’étude de titres effectuée par l’escribano n’est pas une formalité cosmétique. Elle doit vérifier que : les droits de propriété sont clairement établis et que les titres sont authentiques.

C’est seulement après réception des certificats de propriété (informe de dominio) et d’inhibition que l’on peut avancer sereinement vers le boleto puis l’escritura.

Ne pas sous-estimer les charges de copropriété

Dans les immeubles de standing, les charges de copropriété (expensas) peuvent grimper rapidement, surtout si l’immeuble dispose :

– d’une piscine ;

– d’une sécurité 24 h/24 ;

– de plusieurs ascenseurs ;

– d’espaces communs nombreux.

– les derniers relevés d’expensas ;

– une attestation du syndic indiquant l’absence de dette ;

– un exemplaire du règlement de copropriété.

Gérer le change et la sécurité des paiements

Si le closing se fait en liquide, ce qui reste courant, transporter physiquement des dizaines ou centaines de milliers de dollars présente des risques évidents, tant personnels que juridiques. La tendance est donc de plus en plus à :

– recourir aux virements internationaux supervisés par la banque et l’escribano ;

– convenir à l’avance de la devise de référence et du taux applicable si des conversions sont nécessaires ;

– documenter soigneusement chaque transfert (ordre de virement, réception, justificatifs).

Le même souci de traçabilité vaut pour les paiements en cryptomonnaies, qui restent encore en marge du droit positif mais sont parfois utilisés comme outil intermédiaire pour contourner certaines lenteurs bancaires. Dans tous les cas, le conseil d’un avocat spécialisé est crucial.

En résumé : un marché très ouvert, à condition de jouer les règles du jeu

En 2026, la réponse à la question « Peut-on acheter un appartement en Argentine quand on est étranger ? » est sans ambiguïté : oui, et dans des conditions souvent plus favorables qu’ailleurs dans la région pour l’immobilier urbain.

Les points clés à retenir sont les suivants :

Pour un étranger raisonnablement informé, prêt à travailler avec un avocat local, un bon escribano et un comptable, l’appartement en Argentine est donc une option pleinement accessible. Le marché reste dollarisé, sécurisé par un régime de propriété robuste, et porté par un cadre juridique qui traite l’investisseur étranger comme un citoyen, sauf dans quelques zones sensibles clairement identifiées.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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