Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter un appartement pour le louer dans la capitale argentine attire de plus en plus d’étrangers. Les prix y restent nettement en dessous des sommets atteints à la fin des années 2010, les loyers sont repartis à la hausse, le cadre légal a été libéralisé, et une réforme fiscale rend les revenus locatifs résidentiels théoriquement exonérés d’impôt sur le revenu. Mais derrière cette apparente équation gagnante, les chiffres montrent une réalité plus nuancée : selon le quartier, le type de bail et la stratégie de gestion, un même bien peut rapporter de 2,5 % à plus de 9 % net par an.
Ce reportage détaille, chiffres à l’appui, ce que peut réellement rapporter un appartement à Buenos Aires en 2026, comment les rendements varient d’un barrio à l’autre, et comment la nouvelle fiscalité et la dérégulation du marché changent la donne pour les investisseurs, locaux comme étrangers.
Combien rapporte en moyenne un appartement à Buenos Aires
En 2026, les données convergent sur une fourchette assez claire pour les locations classiques à long terme. Si l’on se limite aux appartements résidentiels loués sur plusieurs années, la rentabilité brute tourne autour de 5 à 7 % par an, et la rentabilité nette réelle se situe plutôt entre 3,5 et 4,5 % quand on retranche tous les coûts et les périodes de vacance.
Les indices spécialisés évoquent, selon les méthodes de calcul, des moyennes légèrement différentes, mais cohérentes.
Voici un résumé des principaux ordres de grandeur.
Rendement moyen à l’échelle de la ville
| Indicateur (2026) | Valeur typique à Buenos Aires |
|---|---|
| Rendement locatif brut moyen (tous logements) | ≈ 4,8–5,0 %/an |
| Fourchette brute la plus citée | 5–7 %/an |
| Fourchette brute réaliste (majorité des biens) | 4,5–7,5 %/an |
| Rendement locatif net moyen (tous logements) | ≈ 3,5–3,6 %/an |
| Fourchette nette observée (long terme) | 2,5–5 %/an |
| Écart moyen entre brut et net | 1 à 2 points de pourcentage |
Les variations tiennent essentiellement à trois facteurs : le quartier, le type de bien (studio, T2, T3, ancien ou récent, avec ou sans services) et le régime d’exploitation (bail nu en pesos, location meublée, location touristique en dollars).
Prix d’achat, loyers et rendements : quelques cas concrets
Pour évaluer ce que rapporte un appartement à Buenos Aires, il faut croiser trois blocs de chiffres : le prix au mètre carré, le loyer mensuel, et les charges courantes. En 2026, le marché s’est stabilisé après des années de baisse en dollars, mais reste environ 12 % en dessous du pic 2017–2019.
Niveaux de prix à l’achat
Les appartements se négocient très majoritairement en dollars. À l’échelle de la ville, on observe :
| Indicateur de prix (appartements, CABA, 2026) | Montant approximatif |
|---|---|
| Prix moyen au m² appartement | ≈ 2 450–2 470 USD |
| Prix médian au m² | ≈ 2 450 USD |
| Prix moyen au m² maison | ≈ 1 825 USD |
| Prix médian appartement 2 pièces (~50 m²) | ≈ 129 000 USD |
| Prix typique T3 « 3 ambientes » (~70 m²) | ≈ 180 000 USD |
| Fourchette couvrant 80 % des transactions | 70 000–350 000 USD |
| Gamme d’entrée (petits studios quartiers populaires) | 45 000–80 000 USD |
Les écarts entre quartiers sont spectaculaires. Puerto Madero se situe autour de 6 100 USD/m², quand Villa Lugano tourne plutôt autour de 1 100 USD/m². Palermo, Recoleta, Belgrano ou Núñez oscillent souvent entre 3 000 et 3 400 USD/m² pour les appartements.
Niveaux de loyers en 2026
En pesos, les loyers ont bondi depuis la fin de l’ancien encadrement tout en progressant légèrement moins vite que l’inflation depuis début 2026. Convertis en dollars au taux officiel moyen, on retrouve des niveaux raisonnables par rapport à d’autres capitales.
Début 2026, les baux résidentiels classiques à Buenos Aires affichent des valeurs de référence spécifiques.
| Type de logement (location longue durée) | Loyer mensuel typique (ARS) | Équivalent USD approximatif |
|---|---|---|
| Studio (monoambiente) | 450 000–550 000 | 315–385 USD |
| 1 chambre (2 ambientes) | 550 000–700 000 | 385–490 USD |
| 2 chambres (3 ambientes) | 750 000–950 000 | 525–665 USD |
En pratique, plusieurs sources constatent des loyers moyens encore plus élevés à la mi‑2026, avec par exemple autour de 745 000 ARS pour un studio, 850 000 ARS pour un T2 et 1,14 million d’ARS pour un T3, ce qui reflète la poursuite des réajustements après la dérégulation.
Rapporté à la surface, le loyer moyen se situe autour de 20 000 ARS/m² par mois, soit environ 14 USD/m², avec une fourchette réaliste de 11 à 17 USD/m² selon les quartiers.
Exemple de calcul rapide de rendement brut
Prenons un T2 de 50 m² acheté 129 000 USD (prix médian) et loué 850 000 ARS par mois, soit environ 585 USD.
– Loyer annuel brut en dollars : 585 × 12 ≈ 7 020 USD
– Rendement brut : 7 020 ÷ 129 000 ≈ 5,4 %/an
On se situe en plein dans la fourchette moyenne observée. Reste à voir ce qu’il restera après charges.
Du brut au net : combien coûtent réellement charges et vacance
La différence entre rendement brut et net est particulièrement marquée à Buenos Aires. Expensas élevées, taxes foncières, entretien d’un parc immobilier souvent ancien et gestion à distance pour les étrangers peuvent facilement amputer le rendement de 1,5 à 2 points.
Structure typique des coûts de détention
Pour un appartement standard loué à l’année, sans tenir compte d’un éventuel crédit, la facture mensuelle globale (à la charge du propriétaire) tourne autour de 80 000 à 150 000 ARS, soit environ 15 à 25 % du loyer. Elle peut être bien plus élevée dans les tours de standing.
En détail, on retrouve :
Pour une location, anticipez les expensas (charges de copropriété), l’ABL (impôt foncier et taxe municipale), l’assurance propriétaire, la réserve pour maintenance et réparations, les frais de gestion locative (si l’on délègue) ainsi que les coûts résiduels de vacance (appartement vide entre deux locataires, impayés, remise en état).
Les ordres de grandeur suivants sont couramment cités pour 2026.
| Poste de dépense annuel (appartement type) | Fourchette indicative |
|---|---|
| Expensas (charges de copropriété) | 100 000–1 800 000 ARS |
| Taxe foncière / ABL | 150 000–800 000 ARS |
| Assurance propriétaire | 50 000–150 000 ARS |
| Entretien et réparations (1–2 % de la valeur du bien) | 1 500 000–4 000 000 ARS |
| Gestion locative long terme (5–8 % du loyer) | variable |
| Vacance locative (environ 5 % des loyers annuels) | variable |
Rapportés au loyer, les expensas peuvent à elles seules absorber 15 à 30 % des revenus dans certains immeubles avec piscine, salle de sport et sécurité 24h/24. À l’inverse, dans des bâtiments plus simples de quartiers populaires, elles restent relativement modestes.
Illustration : passage du brut au net sur un cas standard
Imaginons un T2 à 130 000 USD, loué 850 000 ARS (≈ 585 USD) par mois.
1. Brut Loyer annuel brut : 585 × 12 = 7 020 USD Rendement brut : 7 020 ÷ 130 000 ≈ 5,4 %.
Estimation des dépenses annuelles et mensuelles liées à la propriété
150 USD/mois → 1 800 USD/an
600 USD/an
1,5 % de la valeur → 1 950 USD/an
7 % du loyer → 491 USD/an
5 % du loyer annuel → 351 USD/an
Total charges récurrentes : ≈ 5 192 USD/an.
3. Net Revenu net : 7 020 – 5 192 ≈ 1 828 USD/an Rendement net : 1 828 ÷ 130 000 ≈ 1,4 %.
Cet exemple illustre un scénario plutôt défavorable (bâtiment coûteux, gestion externe, entretien important). En pratique, de nombreux propriétaires parviennent à maîtriser les charges (immeuble plus simple, auto‑gestion, travaux limités) et obtiennent plutôt 3–4 % net. Mais il montre pourquoi il est impératif de ne jamais se contenter du seul rendement brut.
Les études de marché convergent d’ailleurs sur des écarts bruts‑nets de 1,5 à 2 points. Dans les quartiers premium, le rendement net peut tomber autour de 2–2,5 %, quand certains quartiers plus populaires dépassent 4,5–5 % net si les charges restent contenues.
Où investir : quartiers à fort rendement vs quartiers patrimoniaux
Buenos Aires est une mosaïque de micro‑marchés. Les rendements locatifs les plus élevés se trouvent dans les barrios où le prix d’achat reste bas mais la demande locative solide : sud et sud‑ouest de la ville, quartiers étudiants ou de classes moyennes émergentes. À l’inverse, les zones les plus chères offrent souvent des rendements plus faibles, mais un profil patrimonial plus rassurant.
Quartiers à très haut rendement brut
Plusieurs sources classent régulièrement des quartiers comme Villa Lugano, La Boca ou Nueva Pompeya parmi les meilleurs élèves en matière de rendement brut, avec des chiffres parfois supérieurs à 7–8 % par an. Des études de rentabilité citent notamment :
| Quartier (CABA) | Rendement brut indicatif |
|---|---|
| Villa Lugano | ≈ 9,8–10,1 % |
| La Boca | ≈ 7,7 % |
| Nueva Pompeya | ≈ 7,3–7,4 % |
| Floresta | ≈ 7,3 % |
| Balvanera (Once) | ≈ 7,2 % |
| San Cristóbal | ≈ 7,2 % |
| San Nicolás | ≈ 7,0 % |
| Parque Patricios | ≈ 6,9–7,3 % |
Ces taux élevés tiennent au fait que le prix au m² y reste très bas, tandis que la demande de ménages modestes ou de travailleurs reste solide. En contrepartie, ces zones présentent parfois davantage de risques locatifs (rotation, qualité des bâtiments, vacance plus volatile) et des perspectives de valorisation moins lisibles que les quartiers centraux.
Le trio « rendement/valeur » pour les classes moyennes : Almagro, Villa Crespo, Caballito
Pour un investisseur qui cherche un bon compromis entre rendement, sécurité et liquidité, plusieurs études mettent en avant trois quartiers d’entre‑deux : Almagro, Villa Crespo et Caballito. Ils combinent :
Les prix au m² sont nettement inférieurs à ceux de Palermo ou Recoleta. Le quartier bénéficie d’une excellente desserte en transports (Subte, bus), d’une forte demande de jeunes actifs et de couples, souvent éligibles aux garanties traditionnelles, et offre des rendements bruts de 6 à 7,5 % pour les petites surfaces.
Un tableau issu d’un travail de terrain sur les T2 illustre bien ces équilibres :
| Quartier | Type | Prix moyen (ARS) | Loyer mensuel (ARS) | Rendement brut | Rendement net estimé |
|---|---|---|---|---|---|
| Chacarita | 1 ch | 156 M | 759 000 | 5,85 % | 3,93 % |
| Almagro | 1 ch | 159 M | 759 000 | 5,72 % | 3,77 % |
| Villa Crespo | 1 ch | 166 M | 791 000 | 5,71 % | 3,81 % |
| Caballito | 1 ch | 180 M | 815 000 | 5,42 % | 3,58 % |
Ces chiffres sont en pesos, mais les pourcentages de rendement s’appliquent que l’on raisonne en devise locale ou en dollars, tant que l’on reste cohérent sur le taux de change.
À l’autre extrémité du spectre, les quartiers haut de gamme sont recherchés pour des raisons patrimoniales mais offrent des rendements plus modestes, en particulier en location longue durée classique.
Puerto Madero affiche environ 6 100 USD/m² avec des loyers élevés (un T3 avec vue sur le fleuve se loue 2 000–2 500 USD/mois), mais un rendement brut rarement au‑delà de 3–3,5 % et net souvent proche de 2–2,5 % à cause d’expensas très lourdes. Palermo se situe autour de 3 400 USD/m², avec un rendement brut typique de 4–5 % en location longue durée, davantage en saisonnier, et les immeubles anciens sans services permettent parfois de monter un peu le rendement brut. Recoleta est à environ 3 200 USD/m², avec un rendement brut de 4,5–5,5 % dans les immeubles classiques bien entretenus, surtout près de Santa Fe et Callao. Belgrano affiche 3 000–3 500 USD/m², avec un rendement brut de 5–6 % sur les bons T2, certains agents le voyant comme le meilleur arbitrage « rendement vs prestige » parmi les quartiers de standing. Enfin, Núñez / Villa Urquiza / Colegiales se situent à 2 200–2 800 USD/m², avec un rendement brut de 6–7 % sur des unités bien situées près des transports ; ces quartiers résidentiels du nord sont souvent cités comme la combinaison idéale pour des investisseurs étrangers : environnement agréable, bonne demande, prix encore raisonnables.
Dans ces zones, les études montrent des rendements nets de 3,5–4,5 % pour Belgrano et Recoleta, et parfois 4,5–5,5 % dans les barrios plus périphériques comme Flores ou Colegiales, à condition de maintenir les coûts d’exploitation sous contrôle.
Impact de la dérégulation : baux plus flexibles, indexation libre, deux mondes locatifs
L’un des tournants déterminants pour le rendement locatif a été la réforme radicale du cadre légal fin 2023. Le décret d’urgence DNU 70/2023 a abrogé la loi 27.551 qui imposait des contraintes fortes : durée minimale de 3 ans, loyers exclusivement en pesos, indexation unique via un indice officiel, plafond sur le dépôt de garantie, obligation d’enregistrer les baux auprès de l’administration fiscale.
Depuis la fin 2023 et la consolidation de cette dérégulation par la loi 27.742, le marché est revenu à un régime de liberté contractuelle encadrée par le Code civil et commercial. Concrètement, cela signifie plusieurs choses pour le rendement.
Durée, monnaie et indexation : à la carte
Pour les nouveaux contrats d’habitation :
Présentation des principales caractéristiques du nouveau régime locatif argentin, portant sur la durée, la devise, l’indexation et le dépôt de garantie.
La durée est librement fixée par les parties ; en l’absence de durée, la loi présume un bail de deux ans. La pratique se concentre autour de 24 mois, contre 36 auparavant.
Le loyer peut être libellé en pesos, en dollars ou en UVA, une unité indexée sur l’inflation.
L’indexation n’est plus encadrée par une formule unique : les parties peuvent choisir l’indice (IPC, ICL, CER, UVA, RIPTE, CAC ou autre) et la fréquence (trimestrielle, quadrimestrielle, semestrielle, annuelle, voire mensuelle).
Le dépôt de garantie n’est plus plafonné à un mois de loyer et peut être fixé dans la devise souhaitée.
Dans la pratique, les nouveaux contrats signés en 2024–2026 optent pour des ajustements plus fréquents mais moins violents que sous l’ancien régime : par exemple des hausses de 6 à 8 % tous les trois ou quatre mois, ou 13 % environ tous les six mois, ce qui permet aux loyers de suivre de plus près l’inflation sans écraser brutalement les locataires.
L’inflation a été ramenée d’environ 211 % fin 2023 à un rythme annuel autour de 30 % à mi-2026, ce qui sécurise mieux le pouvoir d’achat des loyers et soutient le rendement réel du propriétaire.
Deux marchés parallèles : bail traditionnel vs location meublée courte durée
La libéralisation a aussi accentué la séparation de fait entre deux univers :
– les baux traditionnels non meublés, souvent en pesos, avec exigence de garantie locale (propriétaire qui se porte caution ou assurance « seguro de caución »), destinés aux résidents, avec indexation contractualisée et loyers payés mensuellement ;
– les locations meublées de courte ou moyenne durée, très souvent en dollars, visant touristes, expatriés et télétravailleurs, sans exigence de garant et avec une gestion inspirée des pratiques type Airbnb.
Cette dualité a un impact direct sur le rendement. Les locations meublées et touristiques peuvent générer un loyer brut 30 à 50 % plus élevé que la même unité louée nue à long terme, mais au prix d’une gestion bien plus intensive, de charges accrues (meubles, nettoyage, utilities, commissions de plateforme) et d’un risque réglementaire plus élevé.
La fiscalité : un rendement désormais exonéré d’impôt sur le revenu (en théorie)
Un point clé pour tout calcul de rentabilité en 2026 est la réforme fiscale adoptée via la « Ley de Modernización Laboral » et son décret d’application 406/2026. Ce texte prévoit d’exonérer totalement de l’impôt sur le revenu (Impuesto a las Ganancias) :
– les revenus de locations résidentielles (casa habitación) ;
– les plus‑values sur la vente de biens immobiliers résidentiels et la cession de certains droits sur ces biens.
L’exonération vise aussi bien les résidents argentins que les non‑résidents, et s’applique à tous les baux résidentiels, y compris meublés, dès lors que l’usage est celui de logement. Elle est rétroactive au 1er janvier 2026, même si l’entrée en vigueur formelle peut intervenir plus tard dans l’année.
Quelques nuances importantes toutefois :
– la mesure ne s’applique pas aux locations commerciales, ni aux locations touristiques de type Airbnb considérées comme activité commerciale ;
– certaines déductions fiscales liées aux loyers sont restreintes pour éviter une double optimisation ;
– d’autres taxes subsistent : impôts locaux (ABL), TVA ou taxes sur services, droits d’enregistrement éventuels selon les montages.
Pour un investisseur qui se limite à la location résidentielle classique, l’effet sur le rendement net est néanmoins très significatif, puisqu’une bonne partie de l’écart entre rendement brut et net provient habituellement de la fiscalité sur les revenus et les plus‑values. En supprimant ce prélèvement, Buenos Aires devient, sur le papier, l’un des marchés où le rendement net après impôt se rapproche le plus du rendement net avant impôt.
Stratégies de location : long terme, meublé, saisonnier… quel impact sur le rendement
Au‑delà du choix du quartier, la façon d’exploiter le bien modifie profondément le rendement.
Location longue durée non meublée : la base du marché
Ce segment reste le socle du marché dans les barrios résidentiels. La plupart des statistiques globales citées plus haut (4,5–7,5 % bruts, 3–4,5 % nets) se réfèrent à ce type de location.
Ses caractéristiques :
– revenus prévisibles, vacance modérée (autour de 4–5 % à l’échelle de la ville en 2026) ;
– gestion peu chronophage, surtout si l’on délègue à une agence locale ;
– forte sensibilité à l’inflation (baux majoritairement en pesos, indexation souvent liée à l’IPC ou à l’ICL) ;
– exigence fréquente de garantie (garant propriétaire ou seguro de caución), ce qui filtre partiellement le risque d’impayés mais complique l’accès pour certains profils de locataires.
Pour un investisseur étranger qui cherche un revenu en devises, cette formule trouve surtout son intérêt si le loyer est libellé en dollars ou en UVA, ce qui est désormais possible par contrat, ou si l’on considère la valeur du portefeuille en dollars et non la trésorerie mensuelle.
Location meublée moyenne durée : un cran au‑dessus en rendement brut
En meublant le bien et en ciblant des séjours de quelques mois (expatriés, consultants, étudiants étrangers), on peut généralement augmenter le loyer brut de 20 à 30 % par rapport à un bail nu, sans atteindre toutefois les niveaux d’un Airbnb « pur ».
Les locations meublées ou « corporate » affichent des rendements bruts allant de 5 à 7 %, parfois plus dans certains quartiers très demandés, bien que le gain net par rapport à un bail nu reste limité.
– le coût du mobilier et son renouvellement ;
– des charges plus élevées (internet, parfois utilities à la charge du propriétaire) ;
– une vacance plus importante entre deux locataires.
Dans un calcul type, un T2 meublé à Palermo estimé à 120 000 USD peut générer un rendement net proche de 5,9 % dans un scénario optimiste de location saisonnière haut de gamme, mais ce chiffre suppose une gestion très efficace et une bonne maîtrise des coûts.
Location courte durée type Airbnb : rendement brut élevé, complexité maximale
Les données de 2026 sur le marché des locations de courte durée montrent des chiffres séduisants : dans des quartiers comme Palermo, Recoleta, San Telmo ou Microcentro, un appartement entier peut dégager un revenu brut mensuel de 1 500 à 2 700 USD selon le niveau de confort, avec des taux d’occupation de 70 à 80 %.
Un tableau de performance par quartier pour les locations touristiques donne une idée de ces montants.
| Quartier (Airbnb, 2026) | Tarif nuit moyen (USD) | Taux d’occupation moyen | Revenu brut mensuel médian (USD) | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|---|
| Palermo | ≈ 83 | ≈ 75 % | ≈ 1 550–1 800 | ≈ 10 % |
| Recoleta | ≈ 80 | ≈ 77 % | ≈ 1 500–1 800 | ≈ 10,3 % |
| Puerto Madero | ≈ 157 | ≈ 55–62 % | ≈ 2 100–2 700 | ≈ 5,8 % |
| Almagro | ≈ 62 | ≈ 72–75 % | ≈ 1 200–1 300 | ≈ 12 % |
| Microcentro / San Nicolás | ≈ 62–65 | ≈ 66–72 % | ≈ 1 200–1 300 | 14–18 % (brut) |
Ces rendements bruts impressionnants doivent toutefois être lourdement corrigés :
– commissions de plateforme (par exemple 3–5 % côté hôte pour Airbnb) ;
– frais de gestion déléguée si l’on ne vit pas sur place (souvent 15–20 % du chiffre d’affaires) ;
– nettoyage et rotation (coût après chaque séjour) ;
– utilities et internet intégralement à la charge du propriétaire ;
– usure accélérée du mobilier et réparations fréquentes ;
– risque réglementaire plus élevé (obligation d’inscription au registre municipal à Buenos Aires, restriction possible par le règlement de copropriété).
Des analyses détaillées montrent qu’après toutes ces charges, la différence de rendement net entre Airbnb et un bail classique se réduit souvent à 1–2 points de pourcentage. En d’autres termes, un bien qui ferait 4 % net en location longue durée peut monter à 5–6 % net en courte durée, au prix d’une complexité logistique bien plus élevée.
Le contexte macroéconomique et de change : un paramètre clé du rendement en devise
On ne peut pas parler de rendement immobilier en Argentine sans évoquer la question du peso. Historiquement, la devise s’est fortement dépréciée : entre 2022 et 2024, elle a perdu environ 50 % de sa valeur face au dollar. Cependant, depuis la mise en place d’un nouveau régime de bande de change et le resserrement de la politique monétaire, l’écart entre taux officiel et taux « blue » s’est fortement réduit, tombant autour de 1 % à l’été 2026.
Pour l’investisseur qui raisonne en dollars ou en euros, plusieurs éléments sont déterminants :
L’inflation a décéléré vers 30 % annuels, ce qui, combiné à des prix en dollars qui remontent d’environ 5–6 % en 2025 et de 3–7 % supplémentaires anticipés pour 2026, ainsi qu’à des loyers payés majoritairement en pesos mais indexés plus fréquemment, soutient des rendements bruts en dollars élevés comparés aux grandes villes européennes (souvent 2,5–4 %) et nord-américaines (2–4 %).
Cela dit, le risque de change reste non négligeable sur un horizon de 5 à 10 ans. Les études de risque macro rappellent que chaque cycle économique argentin depuis des décennies a fini par une crise monétaire. En 2026, le plan officiel prévoit un assouplissement graduel des contrôles de capitaux à partir de 2027, à condition que les réserves de la Banque centrale continuent de se reconstituer.
Pour un acheteur étranger, l’équation ressemble à ceci : le prix d’achat, les frais de notaire, les taxes locales, les frais d’agence et les éventuels coûts de rénovation s’additionnent pour déterminer le coût total de l’opération. Chaque poste doit être anticipé et intégré dans le budget global avant toute décision d’investissement.
– rendement locatif net en dollars de l’ordre de 3,5–5 % pour un bien bien géré dans un quartier porteur ;
– potentiel de revalorisation en dollars modéré mais positif (3–5 % par an si le marché poursuit son rattrapage vers les anciens pics) ;
– risque que le peso replonge et rende l’extraction des loyers ou du produit de la revente plus compliquée (contrôles de capitaux, spread entre taux officiels et parallèles).
La plupart des analyses sérieuses recommandent donc d’aborder Buenos Aires comme un marché à forte prime de risque, où un rendement net de 4–6 % peut être intéressant à condition de diversifier son patrimoine et d’accepter la volatilité macroéconomique.
L’arsenal juridique du propriétaire : liberté contractuelle mais protection du locataire
Même si la loi sur les loyers a été abrogée, le Code civil et commercial reste très protecteur pour l’occupant sur un point précis : le bailleur ne peut résilier un contrat résidentiel que pour cause de manquement (impayés, usage abusif, violation des obligations). Le locataire, lui, peut partir à tout moment, moyennant une indemnité plafonnée à 10 % des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel.
Concrètement, cela signifie que :
L’expulsion pour convenance personnelle du propriétaire n’existe pas, ce qui limite la flexibilité si l’on souhaite revendre ou récupérer le bien. De plus, la sécurité du flux de loyers repose davantage sur la qualité de la sélection du locataire (garantie, documentation, protocole de remise des clés) que sur la possibilité de rompre un bail à discrétion.
La libéralisation a toutefois rendu plus simple la fixation des loyers, avec des ajustements plus fréquents qui réduisent le risque de voir le loyer réel s’évaporer sous l’effet de l’inflation.
Propriété étrangère : un cadre ouvert, mais des formalités à maîtriser
Pour un investisseur non résident, Buenos Aires reste l’un des marchés les plus accessibles d’Amérique latine sur le plan juridique :
Aucun permis spécial n’est exigé pour acheter un appartement en zone urbaine. La principale démarche consiste à obtenir un numéro fiscal argentin (CDI, géré par l’agence ARCA, ex-AFIP) afin de signer l’acte et de déclarer les revenus locatifs. La détention se fait généralement en nom propre, bien que des montages via société soient envisageables. Les restrictions visant les étrangers concernent surtout les terres rurales et les zones frontalières, sans incidence sur un achat dans la capitale.
En matière de location courte durée, Buenos Aires impose cependant l’inscription des logements touristiques à un registre spécifique (Registro de Alquileres Temporarios), via un portail municipal. De plus, certains règlements de copropriété interdisent purement et simplement la location de type Airbnb, ce qui peut rendre inexploitable une stratégie de rendement basée sur le tourisme si l’on n’a pas vérifié ce point en amont.
Le marché en 2026 : offre en hausse, loyers qui ralentissent
Depuis la fin de l’ancienne loi sur les loyers, l’offre locative a fortement rebondi. Les statistiques indiquent que le stock de logements disponibles à la location dans la capitale a plus que triplé en deux ans, tandis qu’il a progressé de plus de 200 % à l’échelle de la métropole. À la mi‑2026, on parle d’environ 17 000 unités disponibles à la location à Buenos Aires.
Ce retour de l’offre a eu deux effets :
Les loyers nominaux ont continué à augmenter, mais à un rythme légèrement inférieur à l’inflation sur les premiers mois de 2026, entraînant une légère baisse des loyers en termes réels. Le marché est redevenu plus concurrentiel, ce qui limite la capacité des propriétaires à imposer des conditions particulièrement désavantageuses aux locataires.
Pour un investisseur, cela se traduit par un environnement plus sain : les loyers restent en progression en pesos, mais sans emballement insoutenable, et la visibilité sur la demande est meilleure. En revanche, on ne peut plus compter sur une pénurie structurelle pour remplir un bien à n’importe quel prix, surtout dans les quartiers plus périphériques.
Synthèse : combien peut réellement rapporter un appartement à Buenos Aires en 2026
En combinant tous ces éléments – niveaux de prix, loyers, charges, fiscalité et risques – on peut esquisser des ordres de grandeur réalistes pour différentes stratégies.
Pour un appartement standard de 50–70 m² dans un bon quartier résidentiel (Almagro, Villa Crespo, Caballito, Belgrano, Núñez, Villa Urquiza), acheté au bon prix et géré sérieusement :
– location longue durée non meublée
– brut : 5,5–7 %/an
– net avant impôt : 3–4,5 %/an
– net après impôt sur le revenu : potentiellement quasi identique si l’exonération des loyers résidentiels est effectivement appliquée sans restriction.
– location meublée moyenne durée
– brut : 6–8 %/an
– net : 4–5,5 %/an, selon la gestion et le niveau de charges.
Le rendement net d’une location courte durée touristique de type Airbnb se situe entre 5 et 7 % par an dans les scénarios bien optimisés, et descend à 4–5 % en gestion entièrement déléguée en intégrant tous les coûts, tandis que le rendement brut atteint 8–12 % par an dans les meilleurs quartiers.
Dans les quartiers populaires à très bas prix au m² (Villa Lugano, Nueva Pompeya, La Boca, Balvanera), les rendements bruts peuvent dépasser 8–10 %, mais avec plus de dispersion et de risques. À l’opposé, à Puerto Madero ou dans les poches les plus chères de Palermo Chico et de Recoleta, l’investisseur achète surtout une réserve de valeur : 3–3,5 % brut et 2–2,5 % net en location longue durée sont des niveaux fréquents.
En définitive, Buenos Aires en 2026 propose une combinaison rarement vue ailleurs : prix encore 30 à 35 % en dessous du pic de 2018 en dollars, rendements bruts supérieurs à ceux de la plupart des grandes capitales occidentales, et désormais une exonération annoncée de l’impôt sur les loyers résidentiels. Mais cette promesse ne se concrétise qu’à condition de :
Choisir avec soin le quartier et le type de bien, sans se laisser aveugler par les rendements bruts hors du commun de certains segments très risqués ; intégrer finement les charges de copropriété, la taxe foncière, les coûts de gestion et la vacance dans ses projections ; se préparer à une macroéconomie et un système de change encore instables, en acceptant que la performance réelle en dollars ou en euros puisse diverger de la rentabilité calculée en pesos.
Pour l’investisseur capable de naviguer ces contraintes, un appartement bien acheté et bien géré à Buenos Aires peut raisonnablement viser entre 4 et 6 % de rendement net en devise forte sur la durée, avec un bonus de plus‑value possible si le marché poursuit son rattrapage vers ses anciens niveaux. Pour d’autres, moins familiers des cycles argentins, ce marché restera un pari à haute volatilité, même si les taux affichés paraissent très séduisants sur le papier.
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