Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’Argentine est en train de changer de cycle immobilier. Après une décennie de corrections brutales, d’hyperinflation et de crédit quasi inexistant, les prix se redressent, mais sans emballement. Les grandes villes – en particulier la capitale fédérale, la deuxième ville du pays et la capitale du vin – offrent en 2026 un panorama très contrasté mais lisible pour qui prend le temps de regarder les chiffres de près.
Les prix restent sensiblement en dessous de leurs pics historiques en dollars à Buenos Aires, proches d’une « juste valeur » à Córdoba, et sont jugés « plutôt attractifs à raisonnables » à Mendoza au regard des loyers et des coûts de reconstruction. La question n’est donc plus de savoir si le marché a touché son plancher, mais comment se positionner dans une phase de reprise stabilisée.
Un marché national en sortie de crise, sur fond de désinflation
L’immobilier argentin en 2026 évolue dans un contexte macroéconomique radicalement différent de celui des années précédentes. L’inflation, qui dépassait 200 % par an fin 2023, est tombée autour de 33 % en glissement annuel début 2026, avec des mois autour de 2,1 % seulement en rythme mensuel. Les projections les plus prudentes situent encore l’inflation de fin d’année entre 17 % et 25 %, mais la trajectoire est clairement à la baisse.
Le retournement ne vient pas uniquement de la désinflation. La réduction massive du déficit budgétaire, la libéralisation du marché locatif via le décret DNU 70/2023 et le retour du crédit hypothécaire indexé (prêts UVA) ont recréé un environnement que le pays n’avait plus connu depuis longtemps : un marché qui fonctionne, dans lequel les propriétaires ont de nouveau intérêt à mettre leurs biens en location, les banques à prêter, et les acheteurs à se projeter sur le long terme.
Les prix nationaux donnent le ton. En 2026, le prix médian d’un logement en Argentine tourne autour de 180 millions de pesos, soit environ 125 000 dollars. Sur la base des transactions observées, la plupart des ventes se concentrent dans une fourchette de 55 000 à 520 000 dollars, tandis que le “ticket d’entrée réaliste” pour un premier achat se situe plutôt entre 45 000 et 90 000 dollars. Cela permet d’acquérir un petit appartement ancien dans des quartiers populaires de grandes villes comme Rosario, Córdoba ou certains secteurs de Buenos Aires (Flores, Constitución, San Telmo).
Le prix moyen au mètre carré à l’échelle nationale s’établit autour de 1 650 dollars, avec une moyenne supérieure à 1 850 dollars en intégrant les segments plus haut de gamme.
Dans ce paysage, Buenos Aires reste la référence, Córdoba la grande ville “abordable” avec des rendements solides, et Mendoza la destination de style de vie et d’investissement viticole, avec un rapport prix/valeur difficile à trouver dans d’autres régions viticoles du monde.
Buenos Aires : une capitale encore décotée en dollars, mais en reprise nette
La ville de Buenos Aires concentre l’essentiel de l’attention, et pour cause : c’est la principale place immobilière du pays, la plus suivie, celle où la transparence des données est la meilleure et où l’on mesure le plus clairement le changement de cycle.
Niveaux de prix : un marché qui a touché le fond et remonte doucement
En 2017–2019, au pic du cycle “Macri”, le mètre carré d’un appartement de gamme moyenne dans des quartiers comme Recoleta ou Palermo se négociait entre 3 200 et 3 600 dollars, après un premier sommet autour de 2 800–3 200 dollars en 2011, avant le premier cepo sur le dollar. La crise qui a suivi a provoqué une longue dégringolade en dollars : vers 2021, on tombait autour de 2 300 dollars/m², puis à un creux proche de 1 900 dollars/m² en 2023.
En 2026, les prix se sont redressés. La plupart des sources convergent autour d’une moyenne de 2 450 à 2 500 dollars/m² pour les appartements de la ville, avec des variations selon le type de bien et l’indicateur retenu (prix de mise en vente, prix effectif, médiane, etc.). Un indicateur de référence comme Zonaprop situe ainsi la moyenne des annonces autour de 2 455–2 467 dollars/m² au premier semestre. Un indice basé sur les prix réellement payés (M2 Real, produit par REMAX, l’UCEMA et Reporte Inmobiliario) place l’effectif moyen à 2 146 dollars/m² en janvier, soit une hausse de près de 5 % sur un an.
Cela reste toutefois très en deçà des sommets. On estime que la ville est encore 12 % en dessous de son maximum historique de la série, et même 35 à 45 % sous le pic de 2017 si l’on se limite au segment central Recoleta/Palermo. Autrement dit, pour un même appartement de milieu de gamme, un acheteur paie aujourd’hui entre un tiers et presque la moitié de moins, en dollars, que lors de la bulle précédente.
Les maisons affichent des niveaux plus bas : environ 1 825 à 1 828 dollars/m² en moyenne. La différence avec les appartements (près de 640 dollars/m² d’écart) s’explique par la plus grande hétérogénéité du parc de maisons, la localisation souvent plus périphérique, et la demande particulièrement concentrée sur les petits et moyens appartements dans les quartiers centraux.
Des écarts de prix spectaculaires entre quartiers
Si l’on regarde quartier par quartier, la dispersion est saisissante. Dans la capitale fédérale, on trouve certains des mètres carrés les plus chers du pays, mais aussi des secteurs urbains encore très abordables.
Un tableau synthétique permet de situer quelques grandes zones de la ville :
| Quartier (CABA) | Prix médian indicatif (USD/m²) | Profil de quartier |
|---|---|---|
| Puerto Madero | 4 700–6 000 (jusqu’à 8 500) | “Trophy assets”, neuf, ultra premium |
| Recoleta | 3 000–4 500 | Quartier historique haut de gamme |
| Palermo | 2 800–3 500 | Pôle tendance, forte demande locative |
| Belgrano | 2 500–3 300 | Familial, stable, très liquide |
| Núñez | env. 3 400 | Résidentiel haut de gamme, dynamique |
| Villa Crespo / Chacarita | 2 000–2 500 | Quartiers en gentrification |
| Caballito | env. 2 000–2 700 | Centre géographique, famille de classe moyenne |
| Almagro | 1 800–2 500 | Central, mix résidentiel/commercial |
| San Telmo / Monserrat | 1 800–2 200 | Historique, touristique, bon rapport prix/caractère |
| Balvanera, Flores, Barracas | 1 450–1 950 | Plus accessibles, encore urbains |
| La Boca | 900–1 700 | Populaire, touristique, fort potentiel de rattrapage |
| Villa Lugano / Soldati | 680–1 100 | Segment le plus abordable de la ville |
Ces fourchettes reflètent les données de portails comme Zonaprop ou Mudafy et des études de terrain : Puerto Madero trône nettement au sommet, avec des studios qui se vendent jusqu’à 6 300 dollars/m² et des appartements familiaux supérieurs à 5 500 dollars/m². À l’autre extrême, Villa Soldati affiche un plancher autour de 680 dollars/m², soit presque sept fois moins que le cœur de Puerto Madero. Entre les deux, le “corridor nord” (Palermo, Recoleta, Belgrano, Barrio Norte) se situe globalement entre 2 500 et 4 500 dollars/m².
Les quartiers en pleine gentrification – Villa Crespo, Chacarita, Colegiales, certaines parties de Barracas ou de Parque Patricios – affichent des hausses annuelles de 8 à 12 %, supérieures à la moyenne, mais sur des bases encore raisonnables (souvent 2 000–2 800 dollars/m²). À l’inverse, des quartiers matures comme Recoleta ou Palermo Soho progressent plus calmement, dans une fourchette de 1,5 à 3 % par an.
Évolution récente : stabilisation plutôt que bulle
Les données de 2025–2026 racontent une histoire cohérente : la baisse est terminée, la remontée est en cours, mais elle reste modérée. Sur les douze derniers mois, les prix des appartements en dollars ont gagné environ 5 à 6 % à l’échelle de la ville, les maisons un peu plus (jusqu’à 6,2 %). Les indices de portails montrent des progressions mensuelles de l’ordre de 0,1 à 0,2 % seulement, et une hausse annuelle de 1,4 à 1,6 % sur certaines périodes, “le niveau le plus bas des 27 derniers mois” selon le management de Zonaprop.
Le message est clair : le marché s’est retourné, les prix grignotent, mais la flambée est loin. D’autant que, corrigés de l’inflation locale, les prix réels restent très en dessous de leur sommet : certaines études estiment que la valeur réelle des biens a fondu de 70 % lors de l’épisode d’hyperinflation, malgré des hausses nominales en pesos.
C’est précisément ce qui attire aujourd’hui les investisseurs : un actif libellé en dollars mais acheté avec une décote importante sur son précédent cycle, dans un pays où l’immobilier sert de couverture naturelle contre la dépréciation monétaire pour les ménages payés en pesos.
Marché locatif : forte offre, rendements confortables
Le retournement le plus spectaculaire à Buenos Aires ne se lit pas uniquement sur les prix de vente, mais aussi sur le locatif. La suppression de la loi de 2020 qui corsetait les baux, remplacée par un principe de “liberté contractuelle”, a fait exploser l’offre : la quantité de logements proposés à la location aurait bondi de plus de 150 % au niveau national, selon TheLatinvestor, et les chiffres de plateformes confirment ce retour massif des propriétaires sur le marché.
Selon Zonaprop, le rendement brut moyen en dollars pour les appartements à l’échelle de Buenos Aires s’établit autour de 5,3 %, avec des fourchettes de 5 à 7 % dans les quartiers prime et de 6 à 9 % dans certains secteurs plus populaires ou touristiques (San Telmo, La Boca, Villa Crespo).
Le raccourcissement du délai de vente illustre ce regain de dynamisme. Là où il fallait souvent plus d’un an pour vendre un bien au plus fort de la crise, les appartements correctement prixés à Palermo ou Belgrano se signent désormais en 60 à 120 jours, parfois moins de 90 jours pour les petits surfaces particulièrement recherchées. Les statistiques de début 2026 montrent une médiane de 38 jours de présence sur le marché, contre 52 jours au trimestre précédent.
Perspectives : une pentification douce, avec un potentiel de revalorisation en cas de choc positif
Les projections pour Buenos Aires sur les douze prochains mois restent prudentes mais orientées à la hausse. La plupart des scénarios raisonnables parlent d’une progression de 5 à 8 % en dollars pour l’ensemble de la ville, avec un potentiel de 8 à 12 % dans les quartiers premium (Palermo, Recoleta, Puerto Madero) et jusqu’à 10–15 % dans certains barrios montants si le crédit continue de se diffuser et que la macroéconomie reste stable.
Les risques sont identifiés : un retour de l’inflation à des niveaux très élevés ou une forte dévaluation du peso pourraient entraîner un nouveau gel du crédit et une baisse des prix en dollars. Mais avec la fermeture quasi complète de l’écart entre taux de change officiels et parallèles, la levée partielle du cepo sur les capitaux et des taux directeurs passés de plus de 100 % à environ 20 %, le scénario central reste celui d’une poursuite de la normalisation.
Un élément clé, encore en arrière-plan, est la perspective d’une levée totale des contrôles de change prévue plutôt pour 2027–2028. Beaucoup d’analystes estiment que la suppression complète du cepo serait un catalyseur majeur pour l’immobilier : un afflux de capitaux étrangers, une plus grande facilité à rapatrier loyers et plus-values, et un “re-rating” des prix en dollars de 20 à 40 % sur 12 à 24 mois sont souvent évoqués comme ordre de grandeur.
Córdoba : deuxième ville du pays, premier marché “équilibré”
Si Buenos Aires reste la vitrine, Córdoba s’impose en 2026 comme le laboratoire d’un marché arrivé proche de sa “juste valeur”. Les prix y sont bien plus bas qu’à la capitale, les rendements locatifs solides, et la demande portée par une population étudiante et une classe moyenne en croissance.
Niveaux de prix : une grande ville encore accessible
Les chiffres pour Córdoba sont remarquablement cohérents selon les différentes sources. En 2026, le prix médian d’un logement standard de 60 m² tourne autour de 126 millions de pesos, soit près de 87 000 dollars. L’appartement moyen se situe plutôt autour de 95 000 dollars, ce qui place la ville dans le bas de la fourchette des grandes métropoles sud-américaines.
En dollars par mètre carré, on se situe dans une bande 1 400–1 500 dollars/m² pour les logements en ville, avec un médian d’environ 1 443 dollars/m² et une moyenne à 1 500 dollars/m². Rapporté à Buenos Aires, où le mètre carré frôle les 2 500 dollars dans les quartiers centraux, Córdoba offre donc un rabais significatif pour un environnement urbain dynamique (grandes universités, forte activité de services et de technologie).
La distribution des prix est assez concentrée : près de 80 % des biens résidentiels se vendent entre 55 000 et 140 000 dollars. Pour un premier achat, un budget de 35 000 à 55 000 dollars permet déjà de trouver un appartement d’une chambre de 35 à 45 m² dans des quartiers périphériques mais connectés comme Rivadavia ou General Bustos. À l’autre extrémité du spectre, les maisons de luxe à Valle Escondido ou Parque Chacabuco montent entre 400 000 et 1,2 million de dollars, pour des surfaces de 250 à 400 m² avec jardin et piscine.
Un tableau résume les grandes tranches de marché :
| Segment de marché (Córdoba) | Fourchette indicative (USD) | Type de bien typique |
|---|---|---|
| Entrée de gamme “investisseur” | 35 000 – 55 000 | 1 chambre ancien, 35–45 m², périphérie proche |
| Cœur de marché | 55 000 – 140 000 | 2–3 pièces, 50–80 m², quartiers centraux ou étudiants |
| Famille classe moyenne supérieure | 140 000 – 400 000 | Maison de 120–250 m², jardin, quartiers résidentiels |
| Luxe / haut de gamme | 400 000 – 1 200 000 | Villa 250–400 m², piscine, gated community premium |
En prix au m², la ville elle-même se situe vers 1 450 dollars/m², alors que de nombreuses villes européennes de taille comparable dépassent largement 2 000 euros/m². Dans les faits, Córdoba se positionne ainsi comme une alternative “value” au sein du pays : moins chère que Buenos Aires, mais avec une profondeur de marché et une rentabilité locative qui dépassent la majorité des villes secondaires.
Un marché dominé par les appartements, avec un neuf légèrement plus cher
Structurellement, le marché cordobais est très urbain. Environ 65 à 70 % des annonces concernent des appartements, 20 à 25 % des maisons, et 10 à 15 % des biens de type PH, duplex ou petites copropriétés. Les zones proches des universités et du centre – Nueva Córdoba, Centro, certains secteurs de General Paz – concentrent une forte demande locative, ce qui pousse les promoteurs à privilégier le collectif.
Le neuf coûte environ 12 % de plus que l’ancien à caractéristiques équivalentes. L’écart s’explique par des coûts de construction encore en hausse (même si le rythme mensuel s’est modéré), mais aussi par la prime que les acheteurs accordent aux immeubles offrant sécurité, parkings, ascenseurs modernes et moins de risques de travaux à court terme.
Analyse du marché immobilier
En pratique, ce différentiel se traduit par des prix autour de 1 450 dollars/m² pour l’ancien en bon état et plutôt 1 600 dollars/m² pour les programmes neufs de qualité correcte, avec évidemment des pics plus élevés pour les projets haut de gamme.
Dynamique des prix : hausse en dollars, stabilité en termes réels
Les chiffres de variation sont un peu trompeurs si on les regarde sans tenir compte de l’inflation. En 2025, les prix en dollars à Córdoba ont augmenté d’environ 12 % sur l’année. Rapportés à une inflation globale du pays qui tournait alors dans les 30 % annuels, le gain réel a été quasi nul : en termes de pouvoir d’achat, acheter à Córdoba fin 2025 revenait presque au même qu’un an plus tôt.
En 2026, la tendance reste à la hausse en dollars, avec des estimations de croissance entre 4 et 7 % sur l’année. Les données d’un panel d’agences et de portails indiquent par exemple une progression de plus de 30 % depuis mi‑2023, le mètre carré passant d’environ 1 120 dollars à plus de 1 440 dollars. Mais, là encore, dans un contexte de désinflation, on se dirige plutôt vers une lente ré-appréciation réelle qu’une explosion.
Les prévisions à moyen terme parlent d’une croissance annuelle de l’ordre de 4 à 7 % en dollars, soit une appréciation cumulée de 20 à 30 % d’ici trois à cinq ans, à condition que la stabilisation macroéconomique se poursuive.
Marché locatif : choc d’offre et taux d’impayés très faibles
Córdoba a été l’une des grandes bénéficiaires de l’abrogation de la loi locative de 2020. Selon le Moniteur d’Activité Immobilière local, l’offre de biens à louer a augmenté de près de 86 % par rapport à la moyenne de la période précédant la réforme. L’ancien système, jugé pénalisant pour les propriétaires, avait provoqué la sortie massive de logements du marché légal, alimentant une pénurie chronique. Le retour à la liberté contractuelle a fait réapparaître une grande partie de ce stock.
Plus de 96 % des locataires auraient payé leur loyer en temps et en heure lors de la dernière période mesurée, avec un recul des retards par rapport aux années passées.
Les loyers des nouveaux contrats progressent désormais à un rythme inférieur à l’inflation passée : 18 % pour les appartements et 24 % pour les maisons, dans une économie qui, elle, sortait à peine de la spirale hyperinflationniste. Ce ralentissement est interprété comme un signe de normalisation : la concurrence accrue entre bailleurs commence à jouer en faveur des locataires, qui disposent à nouveau de choix.
Volumes de ventes et typologie des transactions
Côté ventes, Córdoba a connu une année 2025 très active, avec plus de 10 000 logements vendus selon les statistiques officielles, soit une hausse de plus de 17 % par rapport à 2024. Les deux tiers de ces ventes ont concerné des logements anciens (environ 8 200 unités), un tiers des constructions neuves (un peu plus de 2 100).
Les notaires observent toutefois un ralentissement relatif en 2026, interprété comme un “réajustement naturel” après la forte reprise post‑crise. La part des appartements dans les signatures de décembre dépasse 46 %, celle des terrains 31 % et celle des maisons seulement 13 %, confirmant la domination de l’habitat collectif dans la demande.
Les délais de vente à Córdoba restent plus longs qu’à Buenos Aires, avec une moyenne de 90 à 120 jours, des biens convoités partant en 45–60 jours et d’autres restant 150 jours ou plus.
Rendements et relation prix/loyer
Les rendements locatifs moyens à Córdoba oscillent entre 5,2 et 7,4 % bruts, avec une moyenne autour de 6,4 %. L’indicateur “prix/loyer” (le nombre d’années de loyers nécessaires pour rembourser le prix d’achat) tourne autour de 20 ans, ce qui, en pratique, signifie que l’arbitrage entre acheter et louer est à peu près neutre du strict point de vue financier : ni l’un ni l’autre n’est clairement surévalué.
Pour un investisseur, un rendement de 6 à 7 % brut dans une grande ville universitaire, avec un risque de vacance faible et des perspectives d’appréciation modérée mais régulière, constitue un compromis intéressant, surtout si l’on compare aux rendements observés dans des capitales régionales européennes.
Accès au crédit : une fenêtre fragile
La grande inconnue pour Córdoba reste la profondeur du marché du crédit. Comme ailleurs en Argentine, la plupart des prêts hypothécaires sont indexés sur l’UVA, une unité de valeur liée à l’inflation. Cela permet de proposer des mensualités de départ plus faibles qu’avec un prêt à taux fixe en pesos, mais reportant le risque sur l’emprunteur : si les salaires augmentent moins vite que l’indice, la charge de la mensualité peut rapidement devenir très lourde.
En théorie, une inflation inférieure à 30 % rend cet outil gérable. En pratique, les banques se montrent prudentes : elles exigent des revenus nets mensuels compris entre 2 et 8 millions de pesos pour les profils éligibles, limitent strictement le ratio mensualité/revenu (souvent 25 % à 30 %) et fixent des taux réels (spread au‑dessus de l’inflation) compris entre 6 % et 14 % selon les dossiers. Dans ce contexte, beaucoup d’acheteurs, en particulier étrangers, continuent de privilégier les achats comptant.
Mendoza : entre ville abordable et capital du vin, un marché hybride
Mendoza occupe une place particulière dans le paysage argentin. C’est à la fois une ville moyenne où les prix de l’immobilier restent abordables, et une région viticole de renommée mondiale qui attire un tourisme international disposé à payer cher pour des expériences haut de gamme. En 2026, cette double identité se retrouve dans les chiffres.
Un mètre carré en moyenne 30 à 50 % moins cher que Buenos Aires
La plupart des études situent en 2026 le prix moyen du mètre carré résidentiel à Mendoza autour de 1 100 à 1 200 dollars, avec une fourchette plus large de 1 000 à 1 600 dollars/m² selon le quartier, le type de bien et l’âge de la construction. Les segments les plus courants à Gran Mendoza (ensemble des communes urbaines) se négocient ainsi entre 950 et 1 100 dollars/m² pour des maisons “normales”, et autour de 1 200–1 250 dollars/m² pour des appartements bien situés.
Dit autrement, le mètre carré à Mendoza se paie en gros la moitié de Buenos Aires. Là où un appartement standard dans la capitale tourne autour de 2 450 dollars/m², un bien équivalent se trouve à Mendoza pour 1 000–1 300 dollars/m². Ce différentiel explique en partie l’intérêt croissant des investisseurs nationaux et étrangers pour la région.
Un tableau simplifié permet de comparer les trois grandes villes :
| Ville | Prix moyen indicatif (USD/m²) | Commentaire 2026 |
|---|---|---|
| Buenos Aires (CABA) | ~2 450–2 500 | Encore 12–40 % sous le pic, mais capitale et prime |
| Córdoba | ~1 450–1 500 | Marché “fair value”, grande ville universitaire |
| Mendoza (Gran) | ~1 100–1 200 | Ville + destination viticole, rendements attractifs |
À l’intérieur de Mendoza, les écarts sont importants. Dans les zones les plus chères – Quinta Sección près du Parque General San Martín, Barrio Bombal au sud de la ville et le cœur résidentiel de Chacras de Coria à Luján de Cuyo – les appartements neufs se vendent entre 1 600 et 2 300 dollars/m², tandis que les maisons se situent généralement entre 1 200 et 1 900 dollars/m². À l’inverse, dans les secteurs plus populaires (Las Heras, Guaymallén éloigné des noyaux Dorrego/San José, poches non centrales de Maipú, parties anciennes de Godoy Cruz), les appartements se trouvent entre 700 et 1 200 dollars/m² et les maisons entre 600 et 1 100 dollars/m².
Prix des maisons : un ticket médian autour de 120 000 dollars
Pour les maisons, les estimations de début 2026 donnent un prix médian d’environ 120 000 dollars pour Greater Mendoza et un prix moyen autour de 160 000 dollars. La grande majorité des transactions se situent entre 70 000 et 300 000 dollars, avec quelques repères :
Aperçu des fourchettes de prix pour différents types de biens, de la petite maison de 2 chambres aux grandes propriétés de 6 chambres et plus.
Une petite maison de 2 chambres se trouve vers 80 000 dollars.
Une 3 chambres se négocie autour de 130 000 dollars.
Les 4 chambres varient entre 150 000 et 300 000 dollars, la plupart autour de 200 000 dollars pour un bien familial bien situé.
Les grandes propriétés de 5 chambres montent entre 250 000 et 450 000 dollars, souvent avec de grands terrains et piscines.
Les 6 chambres et plus, dans des gated communities comme Dalvian ou certaines zones de Luján de Cuyo, partent plutôt à 350 000–600 000 dollars et au‑delà.
Sur le segment appartement, un budget standard d’environ 100 000 dollars permet d’acheter un bien “réel et décent” dans Greater Mendoza, parfois plus ancien, pourvu que l’on soit sélectif sur le quartier et l’état de la copropriété. Pour des standards de confort plus élevés (immeuble récent, parking, bonnes finitions), beaucoup d’acheteurs se positionnent plutôt entre 150 000 et 220 000 dollars.
Au-dessus de 450 000–600 000 dollars pour un appartement et 600 000–1 million pour une maison, on entre dans le segment de luxe, souvent lié aux propriétés viticoles ou aux villas avec vue sur les Andes et prestations très haut de gamme.
Rendements locatifs : de bons chiffres, dopés par le tourisme du vin
L’un des atouts majeurs de Mendoza en 2026 réside dans ses rendements locatifs. Pour les biens urbains classiques, les loyers à long terme procurent des rendements bruts de 5 à 7 %, comparables aux meilleures zones de Buenos Aires, mais sur des prix d’achat bien inférieurs. Pour les actifs orientés tourisme – villas dans des domaines viticoles, petites maisons de charme à Maipú ou Luján de Cuyo, appartements thématisés “wine & Andes” –, les rendements atteignent plutôt 6,5–8,5 %, particulièrement si l’on exploite en location courte durée.
Les revenus des locations de courte durée sont 40 à 50 % supérieurs à ceux d’un bail classique, soutenus par environ 1,6 million de visiteurs annuels, une clientèle de luxury wine travellers prête à payer des tarifs proches de la Toscane alors que les prix d’acquisition restent 70 à 90 % inférieurs à ceux des grandes régions viticoles européennes.
Dans le référentiel des opportunités régionales, les “villas de vignoble” à Mendoza sont couramment présentées comme offrant des rendements bruts attendus entre 5 et 7 %, avec une clientèle internationale à haut pouvoir d’achat.
Dynamique des prix : une appréciation modérée mais régulière
Sur les dernières années, Mendoza a connu une hausse en dollars de l’ordre de 4 à 7 % entre début 2025 et début 2026, avec des perspectives de progression de 4 à 9 % sur l’ensemble de 2026. La plupart des scénarios raisonnables évoquent des hausses annuelles de 3 à 7 % en dollars pour 2026–2027, avec un cas “haut” dans lequel le marché, s’il est porté par un meilleur accès au crédit et une inflation nettement mieux maîtrisée, pourrait gagner 8 à 12 % sur 12 à 18 mois dans ses meilleurs segments.
Cette appréciation est loin d’être explosive, mais, combinée à des rendements bruts confortables, elle offre un profil de performance totale (rendement + plus‑value) de 8 à 14 % par an sur un horizon pluriannuel, ce qui est jugé attractif par beaucoup d’investisseurs internationaux.
Les risques de chute brutale des prix sont, à court terme, jugés faibles à moyens. Les loyers soutiennent les valeurs, les coûts de construction augmentent rapidement (le Collège des architectes de Mendoza chiffre le coût du m² construit à plus de 1,35 million de pesos au premier trimestre 2026, soit près de 135,5 millions de pesos pour une maison de 100 m² hors terrain), ce qui limite la possibilité de nouvelles constructions bon marché et sert de plancher aux prix de revente.
Ville vs périphérie : où se situe l’opportunité ?
À l’échelle de Gran Mendoza, les écarts sont marqués :
– À Ciudad de Mendoza (microcentre, Quinta et Sexta Sección), les appartements se vendent en moyenne autour de 1 000 dollars/m², avec un prix moyen de vente proche de 115 000–120 000 dollars.
– À Godoy Cruz, les immeubles récents près de la place départementale atteignent 1 200 dollars/m², alors que de plus petits complexes s’achètent à partir de 900 dollars/m².
– À Guaymallén, le m² varie généralement entre 900 et 1 000 dollars, avec des opportunités à partir de 700 dollars/m² dans les zones moins centrales.
– À Las Heras, le segment le plus abordable, des biens comparables peuvent tomber jusqu’à 650 dollars/m².
Du point de vue d’un investisseur, la “zone de jeu” la plus intéressante se situe souvent à l’intersection entre accessibilité, demande locative forte et potentiel de revente : quartiers centraux et semi‑centraux de Ciudad, Bombal, Godoy Cruz, noyaux bien desservis de Guaymallén. Pour le tourisme du vin, Maipú, Luján de Cuyo, Chacras de Coria et la vallée de l’Uco concentrent l’essentiel des projets à forte valeur ajoutée.
Un environnement national porté par le retour du crédit, mais sous vigilance
Derrière ces trois marchés urbains, une même toile de fond se dessine : celle d’un pays qui a commencé à rétablir un marché hypothécaire digne de ce nom. Après quasiment une décennie sans crédit à long terme, les prêts indexés UVA ont été relancés en 2024 et ont alimenté un regain de ventes en 2025. On estime que cette “réouverture” du crédit a permis de faire remonter les prix des appartements de milieu de gamme de 7 à 13 % sur 2026, en élargissant la base d’acheteurs solvables.
En 2026, les taux hypothécaires effectifs se situent dans une fourchette de 29 à 38 %, contre 35 à 45 % l’année précédente, tandis que les taux directeurs ont chuté d’au-delà de 100 % à environ 20 % et que les banques prêtent à des taux ‘UVA + spread fixe’ de l’ordre de 6 à 14 %, lissés sur 15 à 30 ans.
Le grand programme public annoncé fin août 2026 – une enveloppe de 2 000 milliards de pesos, soit plus de 1,3 milliard de dollars au taux officiel – vise justement à prolonger ce mouvement. Financé par le fonds de garantie de l’ANSES (FGS) et opéré via des dépôts à long terme placés dans les banques, il prévoit des prêts indexés UVA à un coût plafonné (UVA + 7,5 %, minimum 15 ans de durée, plafond de 150 000 UVA par prêt), avec un objectif affiché de 17 000 à 18 000 familles bénéficiaires.
La moindre rechute macroéconomique – inflation, dépréciation du peso, hausse des taux – peut refermer la porte du crédit pour de nombreux ménages, surtout les primo-accédants empruntant au maximum. Grand sujet d’inquiétude pour 2026–2027 : la capacité à supporter une dette indexée si la macro se dégrade.
Comparer Buenos Aires, Córdoba et Mendoza en 2026 : trois logiques d’investissement
Pour un acheteur ou un investisseur qui regarde l’Argentine en 2026, l’intérêt ne se limite plus à une seule ville. Les trois pôles étudiés offrent des couples risque/rendement et des profils d’usage différents.
Buenos Aires, malgré la remontée récente, reste très décotée en dollars par rapport à son cycle précédent, avec un potentiel de revalorisation significatif en cas de normalisation complète et de levée des contrôles de capitaux. Les rendements locatifs se maintiennent dans une zone de 5 à 7 %, le marché est large et liquide, et les “rising barrios” offrent encore une vraie asymétrie pour qui sait sélectionner un immeuble sain dans un quartier en gentrification.
À Córdoba, il est encore possible d’acheter un appartement de 60 m² pour moins de 90 000 dollars, dans un marché plus calme et rationalisé avec des rendements de 6 à 7 %.
Mendoza, enfin, joue sur deux tableaux. En ville, elle ressemble à une Córdoba encore un peu moins chère, avec des mètres carrés autour de 1 100–1 200 dollars, une moyenne de transaction d’environ 130 000 dollars pour une maison de 110–130 m², et une plus‑value attendue de 3 à 7 % par an. À la campagne, dans les vignobles, elle devient une destination de niche mondiale, où les petites villas de vignoble peuvent générer 5–7 % de rendement brut en ciblant les voyageurs du vin, pour un coût d’acquisition sans équivalent dans d’autres régions viticoles internationales.
L’Argentine de 2026 n’est ni l’occasion « ultra bon marché » qu’elle a pu être au creux de la crise, ni un marché en surchauffe. C’est un pays en phase de rééquilibrage, où les prix se sont redressés mais restent, dans l’ensemble, en dessous des niveaux que justifieraient la rareté foncière, les coûts de reconstruction et le potentiel touristique et culturel. Pour l’investisseur patient, prêt à accepter la volatilité macroéconomique propre à l’Argentine, c’est précisément ce qui rend les prix de l’immobilier en Argentine en 2026 – à Buenos Aires, Córdoba et Mendoza – aussi intéressants à analyser de près.
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