Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Casablanca reste, en 2026, la place immobilière la plus scrutée du pays. Capitale économique, premier bassin d’emplois salariés, nœud d’infrastructures et vitrine de grands projets urbains, la ville concentre à la fois les tensions de demande, les enjeux de prix et l’essentiel des flux d’investissement, locaux comme étrangers. Les données disponibles montrent un marché loin de la surchauffe, mais clairement orienté à la hausse, avec une dynamique de transactions très soutenue et une offre neuve qui peine à suivre.
Le marché est actuellement ‘négocié’, légèrement favorable aux vendeurs pour les biens bien placés et correctement évalués. Les prix progressent modérément, les volumes de vente augmentent fortement et les taux d’intérêt restent contenus. Les grands chantiers d’infrastructures redessinent la carte des opportunités. Pour un investisseur à moyen et long terme, la période est propice à l’entrée, à condition de bien choisir son segment et ses quartiers.
Un marché en croissance modérée mais solide
Les chiffres de 2025-2026 tracent le portrait d’un marché sain, sans emballement mais soutenu par des fondamentaux robustes. En 2025, les prix résidentiels à Casablanca progressent à un rythme annuel compris entre 3 % et 7 %, et les données officielles montrent encore une hausse d’environ 1,2 % au troisième trimestre 2025, alors même que le volume des transactions bondit de près de 24 % sur la même période.
Au niveau national, la hausse annuelle des prix résidentiels avoisine 1,5 % en début 2026, et Bank Al-Maghrib, comme la Fédération nationale des promoteurs (FNPI), anticipent pour les années à venir une appréciation annuelle de l’ordre de 3 % à 5 % pour le résidentiel, avec un scénario plus offensif autour de 4 % à 6 % dans les grandes villes et jusqu’à 6 % à 8 % pour certains segments de luxe.
Progression cumulée du prix moyen des appartements à Casablanca sur les cinq dernières années.
Casablanca dans le contexte national
À l’échelle du pays, l’écart entre Casablanca et le reste du marché est net. Le prix moyen d’une maison au Maroc tourne autour de 950 000 MAD, avec un prix moyen national proche de 10 500 MAD/m². Dans les grandes métropoles comme Casablanca et Rabat, les valeurs au mètre carré s’établissent plutôt entre 12 000 et 15 000 MAD, et même bien davantage pour les zones les plus recherchées de la capitale économique.
Pour mieux situer Casablanca, il suffit de comparer l’évolution récente des prix au mètre carré en euros pour les maisons et les appartements. Cette comparaison permet d’illustrer les tendances du marché immobilier dans la ville.
| Année | Maisons (€/m²) | Variation annuelle | Appartements (€/m²) | Variation annuelle |
|---|---|---|---|---|
| 2022 | 1 158,25 | — | 1 305,18 | — |
| 2023 | 1 251,33 | +8,04 % | 1 455,55 | +11,52 % |
| 2024 | 1 309,91 | +4,68 % | 1 586,06 | +8,97 % |
| 2025 | 1 510,93 | +15,35 % | 1 856,58 | +17,06 % |
| 2026 | 1 619,42 | +7,18 % | 1 989,58 | +7,16 % |
Cette montée en puissance, surtout marquée à partir de 2023, confirme que l’on ne se trouve pas dans un marché “plat”. Pour autant, en termes réels, c’est-à-dire corrigés de l’inflation, le tableau est plus nuancé : à l’échelle nationale, l’indice des prix réels est environ 21 % en dessous de son niveau de 2010. Sur dix ans, les prix nominaux ont peu bougé, mais l’inflation a grignoté une partie de la valeur réelle, ce qui fait apparaître la période actuelle comme une reprise plus que comme un sommet de cycle.
Niveaux de prix et structure du marché résidentiel
Casablanca offre une palette de prix très large, depuis les studios d’entrée de gamme jusqu’aux penthouses ultra-luxe en front d’océan. La médiane d’un logement se situe autour de 960 000 MAD, pour un prix moyen voisin de 1 125 000 MAD. Environ 80 % du parc résidentiel se trouve dans une fourchette comprise entre 510 000 et 2 400 000 MAD.
Le marché reste très largement dominé par les appartements, qui représentent environ 75 % de l’offre, contre 7 % pour les villas, 5 % pour les maisons mitoyennes (townhouses), 10 % pour les studios et 3 % pour les formats haut de gamme de type duplex ou penthouse.
En termes de budget, on peut synthétiser ainsi :
| Type de bien | Surface typique | Fourchette de prix (MAD) |
|---|---|---|
| Studio | ~35 m² | ≈ 440 000 |
| 1–2 chambres | 60–80 m² | 750 000 – 1 000 000 |
| Appartement familial | 90–120 m² | 1 100 000 – 1 500 000 |
| Duplex | 140–170 m² | 2 000 000 – 3 000 000 |
| Villa | > 250 m² | à partir de 5 000 000 et plus |
| Logement d’entrée de gamme | — | 450 000 – 650 000 |
| Segment de luxe | — | 4 000 000 – 12 000 000 et plus |
Le prix médian au mètre carré à Casablanca est de l’ordre de 11 300 MAD, pour une moyenne avoisinant 12 500 MAD. Les biens neufs se payent en général 10 % à 20 % plus cher que les immeubles plus anciens, reflet à la fois de la qualité de construction, des prestations (parkings, sécurité, espaces verts) et de la rareté du foncier bien situé.
En pratique, le prix de vente final se négocie souvent entre 5 % et 10 % en dessous du prix affiché. Au montant acquis, il faut ajouter entre 7 % et 10 % de frais annexes (droits d’enregistrement, frais de notaire, etc.), ainsi qu’un budget travaux potentiel de 5 % à 20 % selon l’état du bien.
Une géographie à deux vitesses : quartiers prime et périphéries
Les écarts de prix à l’intérieur de la ville sont considérables. Casablanca est très clairement une ville à deux vitesses : une façade côtière et quelques poches centrales où le mètre carré atteint des sommets, et un vaste ensemble de quartiers périphériques ou semi-centraux où les prix restent encore accessibles, souvent avec de bons rendements locatifs.
Les quartiers les plus chers
Aïn Diab, Casablanca Marina, Anfa et Casa Finance City constituent le cœur du segment haut de gamme. Aïn Diab est aujourd’hui le quartier le plus cher de la ville, avec un prix autour de 31 500 MAD/m² et une fourchette usuelle comprise entre 27 000 et 36 000 MAD/m² pour les appartements. Casablanca Finance City s’établit entre 22 000 et 30 000 MAD/m², Gauthier entre 19 000 et 25 000 MAD/m², tandis que Racine se situe dans une zone 17 000–23 000 MAD/m².
Aperçu des fourchettes de prix pour différents types de biens immobiliers selon les quartiers.
Prix au m² élevés, généralement au-dessus de 10 000 €. Appartements anciens de prestige et lofts réhabilités.
Prix au m² entre 6 000 € et 8 500 €. Maisons de ville avec jardin et appartements familiaux modernes.
Prix au m² plus abordables, entre 4 000 € et 6 000 €. Logements neufs et programmes immobiliers récents.
Prix au m² les plus accessibles, souvent en dessous de 4 000 €. Petits appartements à rénover et habitat ancien.
| Quartier (appartements) | Fourchette de prix (MAD/m²) | Prix global typique (MAD) |
|---|---|---|
| Aïn Diab | 27 000 – 36 000 | 3 000 000 – 7 000 000 |
| Casablanca Finance City | 22 000 – 30 000 | 2 200 000 – 4 500 000 |
| Gauthier | 19 000 – 25 000 | 1 800 000 – 4 000 000 |
| Racine | 17 000 – 23 000 | 1 600 000 – 3 600 000 |
| Triangle d’Or | 16 000 – 22 000 | 1 500 000 – 3 400 000 |
| Riviera | 16 000 – 21 000 | 1 400 000 – 3 200 000 |
| Marina | 17 000 – 23 000 | 1 500 000 – 3 500 000 |
Dans ces secteurs, la demande émane autant de cadres supérieurs et dirigeants locaux que d’expatriés, de diplomates ou d’investisseurs étrangers, notamment européens et moyen-orientaux. On y retrouve des loyers élevés, des taux de vacance faibles mais aussi, pour l’investisseur, des rendements bruts plus comprimés, souvent autour de 4 %–5 % pour les biens les plus “lifestyle” (cas de certains produits de villégiature en bord de mer).
Les quartiers plus abordables et les bons rapports qualité-prix
À l’autre extrémité du spectre, les quartiers comme Aïn Sebaâ, Hay Mohammadi, Sidi Bernoussi ou certains secteurs de Hay Hassani affichent des prix qui oscillent entre 9 500 et 12 000 MAD/m², voire moins dans les zones les plus périphériques. Dans Aïn Sebaâ / Hay Mohammadi, un appartement peut se négocier entre 500 000 et 1 500 000 MAD pour des surfaces raisonnables.
On peut opposer, en simplifiant, quelques grandes catégories de quartiers :
| Catégorie | Exemples de quartiers | Prix moyens (MAD/m², appart.) |
|---|---|---|
| Premium côtier | Aïn Diab, Marina, Anfa | 22 000 – 36 000 |
| Central haut de gamme | Gauthier, Racine, Triangle d’Or | 16 000 – 25 000 |
| Central/moyen de gamme | Maarif, Les Princesses | 14 000 – 18 000 |
| Résidentiel familial | Riviera, Oasis, Hay Hassani | 12 000 – 17 000 |
| Périphérique abordable | Aïn Sebaâ, Hay Mohammadi, Sidi Bernoussi | 9 500 – 12 000 |
Pour un investisseur cherchant le meilleur couple rendement/risque, ce sont souvent les ceintures intermédiaires – Maarif, Les Princesses, Hay Hassani, certains secteurs de Bourgogne ou d’Oasis – qui offrent la combinaison la plus intéressante : prix encore raisonnables, demande locative soutenue de la part de jeunes actifs et familles, bonne desserte en transports et services.
Un marché locatif porteur, des rendements attractifs
L’un des grands atouts de l’immobilier casablancais demeure la force de son marché locatif. Dans une ville où l’accession reste difficile pour une partie importante des ménages, la location reste la solution dominante, notamment pour les jeunes actifs, les ménages récemment installés en ville et une large population de cadres mutés.
Les rendements bruts constatés pour les appartements sont jugés attractifs à l’échelle régionale. Les données agrégées montrent une fourchette globale de 5 % à 8 % selon le type de bien et le quartier, avec une moyenne proche de 7 % pour les appartements.
Yields par typologie et par zone
Les études détaillées indiquent, pour Casablanca, les rendements bruts moyens suivants par typologie d’appartement (toutes zones confondues) :
| Typologie d’appartement | Rendement brut moyen |
|---|---|
| 1 chambre | ≈ 8,18 % |
| 2 chambres | ≈ 7,50 % |
| 3 chambres | ≈ 6,72 % |
| 4 chambres et plus | ≈ 5,61 % |
Cette hiérarchie est logique : plus le bien est petit, plus le loyer au mètre carré est élevé, d’où un rendement plus fort. C’est particulièrement vrai pour les studios et petits deux-pièces, dont la surface optimale pour maximiser le rendement au mètre carré se situe entre 25 et 45 m².
C’est le rendement brut moyen des investissements locatifs dans le centre-ville de Casablanca.
Le ratio prix/loyer (prix-to-rent ratio) donne un autre angle de lecture : à Casablanca, il faut en moyenne 14 à 16 années de loyers pour “rembourser” le prix d’achat d’un appartement type, ce qui se situe dans une zone jugée cohérente pour un marché urbain majeur. Un ratio de 0,50 % de loyer mensuel rapporté au prix est déjà considéré comme favorable sur le plan de l’investissement, or la moyenne marocaine tourne autour de 0,44 % par mois, avec Casablanca souvent au-dessus pour les bons produits.
Niveaux de loyers et tension locative
Les loyers reflètent ce contexte tendu. Pour les appartements, on observe les niveaux moyens suivants :
| Type de location | Loyer mensuel moyen (MAD) | Intervalle observé (MAD) |
|---|---|---|
| 1 chambre centre-ville | ≈ 5 583 | 4 000 – 8 000 |
| 1 chambre hors centre | ≈ 3 207 | 2 000 – 6 000 |
| 3 chambres centre-ville | ≈ 10 600 | 7 500 – 15 000 |
| 3 chambres hors centre | ≈ 5 598 | 3 500 – 12 000 |
La demande locative progresse au moins aussi vite que l’offre ; les plateformes de petites annonces ne signalent pas d’explosion des biens à louer. Dans les quartiers les plus recherchés – Gauthier, Racine, Anfa, segments de Maarif – une annonce correctement positionnée en prix peut trouver preneur en quelques jours ou semaines seulement. La vacance moyenne à l’échelle du pays est estimée autour de 7 % pour les investisseurs prudents, mais dans les “cœurs de marché” casablancais, elle peut descendre beaucoup plus bas.
Pour un investisseur, il est crucial de calculer le rendement net en déduisant toutes les charges (copropriété, taxes, assurance, entretien, gestion) du rendement brut. En règle générale, le rendement net est inférieur de 1,5 à 2 points. Ainsi, un rendement brut de 7% équivaut à environ 5% net dans les meilleurs cas, et à 3,5–4% net pour des produits standards.
Une demande soutenue par la démographie et l’emploi
Si Casablanca tient aussi bien, malgré un pouvoir d’achat parfois sous tension, c’est grâce à la puissance de ses moteurs structurels. Le pays connaît un taux d’urbanisation de l’ordre de 65 %, et environ 1,8 % de la population migre chaque année vers les villes. La région Casablanca-Settat est la plus peuplée du royaume, avec plus de 60 % de sa population âgée de moins de 35 ans. Cette pression démographique, combinée au rôle de Casablanca comme premier hub d’emplois salariés, crée un socle de demande très robuste.
Les flux d’achat et de location sont principalement alimentés par les jeunes actifs, les familles en formation, les cadres mutés et les Marocains résidant à l’étranger (MRE) qui investissent dans l’immobilier. Cette dynamique est renforcée par les transferts d’argent de la diaspora et l’émergence d’une classe moyenne urbaine.
Par ailleurs, le tourisme international joue un rôle indirect mais réel. Le pays a accueilli près de 19,8 millions de visiteurs en 2025, pour des recettes touristiques proches de 124 milliards de dirhams, soit environ 7 % du PIB national. Casablanca, même si elle n’est pas la première destination de loisirs, bénéficie de ce flux par son offre hôtelière, ses locations courte durée (Airbnb) et son statut de porte d’entrée aérienne.
Taux d’intérêt stables et financement accessible
Sur le plan financier, le contexte demeure favorable. Bank Al-Maghrib a maintenu son taux directeur à 2,25 % en décembre 2025, après un cycle de resserrement limité destiné à juguler l’inflation. Les taux des crédits immobiliers se situent en moyenne entre 4,5 % et 6,5 %, avec un taux moyen autour de 5 %–5,2 %. Cette stabilité contribue à préserver l’accessibilité des mensualités, particulièrement pour les ménages salariés éligibles au crédit.
La banque centrale n’envisage pas de durcir les règles de prêt (comme les ratios prêt-valeur ou les tests de résistance) à court terme. Cela suggère un environnement de financement stable au moins jusqu’au premier semestre 2026. Le risque principal serait une forte hausse des taux hypothécaires en cas de choc inflationniste ou externe, mais ce scénario est actuellement considéré comme peu probable.
En parallèle, l’État maintient un arsenal d’aides au logement : subventions directes pour les biens jusqu’à 700 000 MAD, TVA réduite pour le logement social (unités de 50–80 m² plafonnées à 250 000 MAD), plafonds de prix pour le logement destiné aux classes moyennes (80–120 m², maximum 6 000 MAD/m²). Les garanties publiques FOGARIM et FOGALOGE sécurisent une part du risque pour les banques, facilitant l’accès au crédit des ménages à revenus informels ou moyens.
Une offre qui peine à suivre : tension sur le stock et déficit structurel
L’un des éléments les plus parlants du marché casablancais est la tension croissante sur l’offre, particulièrement sur le segment des appartements bien situés de milieu de gamme. Les portails d’annonces signalent une baisse notable du nombre d’appartements à vendre par rapport à l’année précédente, tandis que les ventes, elles, augmentent fortement. L’écart se traduit par un basculement vers un marché “serré”, où les bons produits se vendent plus vite et où les nouvelles mises en vente ralentissent.
Le déficit national de logements au Maroc est estimé à 340 000 unités.
Cette insuffisance d’offre est renforcée par deux phénomènes. D’une part, le durcissement des règles de délivrance des permis et des certificats de conformité ralentit les mises en chantier et les livraisons, en particulier dans les zones d’extension. D’autre part, la rareté et le coût du foncier dans les quartiers centraux poussent les promoteurs à réduire les surfaces et à multiplier les petits logements – studios, T1 et micro-appartements – afin de maintenir des prix “faciaux” abordables, au prix parfois d’une dégradation du confort.
Infrastructures et grands projets : un puissant moteur de valorisation
L’un des principaux arguments en faveur d’un investissement à Casablanca concerne la profondeur des projets d’infrastructure, déjà en cours ou programmés, qui modifient la valeur relative des quartiers et créent des primes substantielles autour des nouveaux axes de transport et des pôles économiques.
Tramway, LGV et maillage urbain
Les lignes T3 et T4 du tramway sont entrées en service fin 2024, améliorant sensiblement la desserte de quartiers comme Sidi Maarouf, Oulfa ou les connexions vers Aïn Diab. Les études de marché montrent que la proximité à pied d’une station de tram entraîne une prime de 10 % à 15 % sur le prix des biens, et ce autant pour la vente que pour la location. À moyen terme, l’ensemble du corridor tramway (toutes lignes confondues) pourrait voir des croissances annuelles de prix de l’ordre de 4 % à 7 %.
Hausse de plus de 30 % enregistrée dans la valeur de certains périmètres immobiliers périphériques, liée aux projets d’infrastructure ferroviaire.
Mohammed V et le “hub” aérien
Autre chantier majeur : le nouveau terminal hub de l’aéroport Mohammed V, pour un investissement total d’environ 15 milliards de dirhams, intégré à un programme d’investissement global de 25 milliards piloté par l’ONDA à horizon 2030. La montée en capacité de l’aéroport – couplée aux accords aériens, à la croissance du trafic et à la perspective de la Coupe du monde 2030 – doit renforcer le rôle de Casablanca comme plateforme régionale de transport et de services.
Les zones situées entre le centre-ville et l’aéroport, telles que Sidi Maarouf et Nouaceur, ainsi que les corridors de bureaux et de logements d’affaires, présentent un fort potentiel. Elles bénéficient à la fois de la demande résidentielle des salariés des secteurs logistique, aérien et des services, et de la demande tertiaire, profitant ainsi pleinement de ce mouvement économique.
Coupe du monde 2030 et effet d’entraînement
La co-organisation de la Coupe du monde 2030 avec l’Espagne et le Portugal s’accompagne d’un vaste programme d’investissements dans les stades, les transports, les infrastructures touristiques et les réseaux routiers et ferroviaires, évalué à environ 41 milliards de dollars. Plusieurs projets structurants concernent directement ou indirectement Casablanca : modernisation d’infrastructures existantes, amélioration des connexions routières et ferroviaires, renforcement des capacités hôtelières.
L’histoire montre que ces grands cycles d’investissement peuvent entraîner des hausses cumulées importantes sur une décennie : les projections globales pour le Maroc tablent d’ailleurs sur une croissance cumulative des prix immobiliers de 18 % à 30 % sur cinq ans, et de 40 % à 70 % sur dix ans, avec un éventail maximal allant jusqu’à 80 % dans les scénarios les plus optimistes.
Focus quartiers : où investir à Casablanca en 2026 ?
Même dans un marché porteur, la sélection des quartiers reste décisive. Les données disponibles permettent de distinguer plusieurs axes stratégiques.
Les “valeurs sûres” : centre-ville et proche centre
Maarif, Gauthier, Racine, Les Princesses, certains secteurs d’Anfa et d’Oasis forment le noyau des quartiers centraux ou à proximité immédiate où la demande est la plus régulière. Ces zones combinent accessibilité, services, commerces, proximité des pôles d’emploi et bonne image de marque.
Dans Maarif ou Gauthier, un appartement de taille moyenne peut se négocier entre 15 000 et 18 000 MAD/m², pour un rendement locatif brut autour de 5 %–7 % selon la surface et la qualité de l’immeuble. Ces quartiers présentent trois avantages majeurs pour un investisseur :
– une liquidité à la revente supérieure à la moyenne,
– une location relativement fluide, avec des délais de vacance faibles,
– une appréciation des prix historiquement régulière, même si elle n’est pas explosive.
C’est le budget en dollars permettant d’acquérir un appartement de 90 à 110 m² dans le quartier de Maarif à Casablanca.
Les pôles d’emploi en émergence : Sidi Maarouf, CFC et Casa Anfa
Sidi Maarouf est souvent décrit comme une sorte de “Silicon Valley” locale, pôle majeur des technologies de l’information, des services externalisés et des sièges d’entreprises. Le quartier bénéficie de la nouvelle desserte tram, d’un accès rapide à l’aéroport et d’un environnement d’affaires dynamique. Les prix y demeurent plus raisonnables que dans les très beaux quartiers (souvent entre 9 000 et 10 500 MAD/m² pour les appartements), tout en offrant des rendements locatifs très compétitifs, souvent compris entre 6 % et 8,5 %.
Casa Finance City (CFC) et Casa Anfa jouent, eux, la carte du très haut de gamme tertiaire et résidentiel, avec des immeubles récents, des espaces verts, une forte concentration de bureaux internationaux et un positionnement assumé comme hub financier continental. Les appartements s’y négocient entre 22 000 et 30 000 MAD/m², les villas pouvant monter jusqu’à 35 000 MAD/m². On est ici davantage dans un pari sur la valorisation patrimoniale à long terme et sur la demande des cadres et expatriés de haut niveau que sur le “cash-flow” maximal.
Les périphéries en pari de croissance : Bouskoura, Zenata, Sidi Bernoussi
Pour les investisseurs qui acceptent un horizon plus long (7–10 ans) et un profil risque/rendement plus prononcé, les périphéries en cours de structuration représentent un levier intéressant. Bouskoura, à une vingtaine de kilomètres au sud du centre, combine environnement naturel, forêts, nouveaux équipements, écoles internationales et projets d’urbanisation programmés ; un pari sur l’extension sud de la ville.
Nombre d’emplois que la zone logistique de l’éco-cité Zenata devrait créer d’ici 2026-2027
Dans des quartiers plus populaires comme Aïn Sebaâ ou Sidi Bernoussi, les prix restent nettement en dessous du centre (25 % à 40 % moins chers), autour de 9 500–12 000 MAD/m², mais la revalorisation peut être soutenue par les projets de transport, les nouvelles zones industrielles et logistiques, et la rareté croissante de l’offre abordable.
Stratégies d’investissement recommandées
Compte tenu de ce paysage, plusieurs stratégies se dégagent pour qui souhaite investir à Casablanca en 2026.
Stratégie “buy-to-let” sur le milieu de gamme
La plus sûre, et celle que recommandent de nombreux analystes, consiste à cibler des appartements de milieu de gamme dans des quartiers bien connectés comme Maarif, Les Princesses, Sidi Maarouf ou Hay Hassani. L’idée est de privilégier :
– des surfaces comprises entre 50 et 90 m²,
– des immeubles bien gérés, avec parking et bonne qualité de construction,
– une proximité immédiate des transports (tramway, bus structurants) et des pôles d’emploi.
Sur ce créneau, le rendement brut visé est de 6 % à 7 %. L’appréciation annuelle modérée est estimée entre 2 % et 4 %. Le ratio prix/loyer, situé autour de 14 à 16 années, est raisonnable. Le risque de vacance prolongée reste limité, à condition de respecter une discipline sur le prix d’achat et sur l’entretien du bien.
Stratégie “croissance du capital” en périphérie
Une autre approche consiste à privilégier les zones en amont des grands projets d’infrastructure et de développement urbain, comme Bouskoura, Zenata ou certaines poches périphériques près de Sidi Maarouf et Nouaceur. Ici, le pari est moins sur le rendement locatif immédiat – même s’il peut rester correct – que sur une revalorisation importante du foncier au fil du temps.
Ce type de stratégie exige : une planification minutieuse et une exécution précise pour assurer son efficacité.
– un horizon de détention plus long (au moins 7–10 ans),
– une capacité à supporter d’éventuels retards de projet,
– une bonne connaissance des plans d’aménagement et de la qualité des promoteurs.
Fourchette de croissance anticipée à cinq ans pour ces corridors dans les scénarios optimistes.
Diversification et niches
Casablanca offre aussi des opportunités dans des segments spécifiques : entrepôts et logistique (avec des rendements pouvant atteindre 8 %–10 % et des loyers de 40–70 MAD/m² par mois pour les entrepôts de qualité), bureaux grade A autour de CFC, ou encore locations de courte durée dans les quartiers touristiques et d’affaires (Marina, Aïn Diab, Gauthier, Racine).
Les locations type Airbnb affichent des taux d’occupation autour de 45 % à l’échelle de la ville, avec des tarifs moyens proches de 54 dollars la nuit (soit environ 500–900 MAD selon les quartiers), et plus de 1 000 annonces actives. Ce segment reste toutefois soumis à des exigences d’autorisation d’hébergement touristique et à des risques réglementaires plus élevés.
Risques et limites : un optimisme prudent
Même si la conclusion globale sur Casablanca reste “plutôt favorable” à l’investissement, les analyses sérieuses insistent sur un optimisme prudent. Plusieurs sources de risque doivent être gardées en tête.
D’abord, la capacité d’endettement des ménages est déjà tendue : le ratio prix/revenu atteint près de 15, et la charge de crédit correspond à environ 118 % du revenu dans certains scénarios types. De nombreux ménages se trouvent donc à la limite de ce qu’ils peuvent raisonnablement absorber, ce qui limite mécaniquement la marge de hausse rapide des prix.
Le marché est marqué par une surabondance d’appartements de luxe et une pénurie de logements abordables ou de bureaux de qualité. Les biens haut de gamme peuvent voir leur écoulement ralenti et leurs prix ajustés en cas de baisse de la demande étrangère, tandis que la pression sur les logements de classe moyenne reste maximale.
Sur le plan macroéconomique, les principaux risques identifiés sont :
– un choc sur les taux hypothécaires en cas de tension inflationniste,
– un ralentissement économique significatif au Maroc ou chez ses principaux partenaires,
– un essoufflement du tourisme ou des retards majeurs dans les projets liés à la Coupe du monde 2030,
– une dégradation de la situation géopolitique régionale.
Enfin, certaines rigidités administratives (délais de traitement des dossiers, complexité de certains montages fonciers, lutte contre les fraudes) peuvent allonger les délais de réalisation et peser sur la rentabilité à court terme.
Pourquoi, malgré tout, Casablanca reste une place à privilégier
En dépit de ces risques, les observateurs convergent : à l’horizon 2026–2028, Casablanca conserve des atouts qui en font l’un des marchés les plus solides de la région pour l’immobilier résidentiel et tertiaire.
Plusieurs éléments plaident en ce sens :
Casablanca présente plusieurs avantages pour l’investissement immobilier : c’est une métropole jeune et en croissance, leader pour l’emploi formel. Sa position de hub économique est renforcée par Casa Finance City, l’aéroport Mohammed V et un réseau ferroviaire performant incluant le TGV. Les politiques publiques sont volontaristes en infrastructures et logement, avec des programmes massifs. L’ouverture aux capitaux étrangers est notable, avec peu de restrictions pour les non-résidents. Enfin, les rendements locatifs nets restent compétitifs face à de nombreuses grandes villes européennes ou méditerranéennes.
En résumé, le scénario le plus probable pour Casablanca dans les prochaines années est celui d’une hausse modérée mais régulière des prix (3 %–7 % par an selon les zones), soutenue par des fondamentaux solides et des investissements massifs dans les infrastructures. Un investisseur raisonnant avec un horizon d’au moins cinq à sept ans, prêt à sélectionner soigneusement ses quartiers et à rester discipliné sur les prix d’achat, a de bonnes chances de combiner valorisation du capital et revenus locatifs attractifs.
Pour réussir à Casablanca, il est essentiel de fonder ses décisions sur des données précises (Banque Al-Maghrib, HCP, plateformes spécialisées, rapports de marché) et d’éviter de suivre uniquement les modes. La valeur se construit dans le détail : micro-localisation, qualité de la construction, proximité du tramway, clarté du titre foncier et adéquation du produit à la demande réelle du quartier.
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