Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Installée entre la Méditerranée et les contreforts du Rif, Tétouan reste longtemps restée dans l’ombre de Tanger. Pourtant, la ville surnommée « la Colombe blanche » est en train de devenir l’un des marchés immobiliers les plus intéressants du nord du Maroc pour qui cherche authenticité, prix encore abordables et potentiel de valorisation sur le long terme. Entre médina classée à l’UNESCO, littoral touristique de Tamuda Bay, nouveaux projets résidentiels et montée du tourisme, le dossier mérite qu’on s’y attarde.
Cet article synthétise des données récentes de Properstar, AsiaVillas, AirROI et de sources économiques nationales. Il fournit un panorama chiffré et concret du marché immobilier de Tétouan, destiné aux investisseurs résidents, MRE ou étrangers, qu’ils envisagent d’acheter pour louer, pour y vivre ou pour préparer leur retraite.
Tétouan, une ville entre patrimoine et nouvelle dynamique
Tétouan, ville de près de 470 000 habitants au nord du Maroc, fait partie de la région Tanger–Tétouan–Al Hoceima. Nichée le long de la vallée de Martil, entre mer et montagnes, elle profite d’un climat méditerranéen, d’hivers doux et d’étés chauds et secs. Son centre historique, la médina de Tétouan, est inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO depuis 1997 et la ville est aussi membre du réseau des Villes créatives de l’UNESCO pour l’artisanat et les arts populaires.
La forte identité culturelle, héritée des influences andalouse, arabe, berbère, juive et espagnole, coexiste désormais avec une transformation urbaine et économique. Cette mutation est portée par l’essor du tourisme, les politiques de désenclavement, la proximité de Tanger et du port Tanger Med, et le développement du corridor touristique côtier Martil – Cabo Negro – M’diq – Marina Smir – Tamuda Bay.
Sur le plan économique, Tétouan reste plus calme et moins saturée que Tanger : c’est précisément ce qui attire aujourd’hui artistes, expatriés, retraités européens, diaspora marocaine, mais aussi une nouvelle génération d’investisseurs en quête de ville « secondaire » avec des prix encore accessibles.
Un positionnement régional attractif et des prix inférieurs à Tanger
Dans la grande région Tanger–Tétouan–Al Hoceima, les appartements en vente affichent un prix médian autour de 1 295 DH par pied carré, et les maisons autour de 1 193 DH par pied carré. Dans ce contexte, Tétouan apparaît comme l’un des marchés les plus abordables de la zone pour les appartements, avec environ 1 028 DH par pied carré, soit légèrement en dessous du niveau régional de référence.
Prix de négociation moyen par pied carré pour un appartement à Tanger, soit 6% de plus que le prix médian régional.
Pour un investisseur, cela signifie un point d’entrée moins coûteux que dans les marchés déjà tendus tout en restant positionné dans une région portée par les infrastructures (Tanger Med, TGV Al Boraq, futur axe autoroutier Tangier–Tétouan) et par une croissance touristique soutenue.
Combien coûte l’immobilier à Tétouan ? Vue d’ensemble des prix
Les données issues de Properstar et d’autres agrégateurs donnent un ordre de grandeur du marché tétouanais. À l’échelle de la ville, plusieurs moyennes coexistent selon les sources, mais elles convergent vers une fourchette d’environ 7 700 à 9 800 DH/m² pour l’immobilier résidentiel, toutes typologies confondues.
On peut toutefois entrer dans le détail, à la fois par commune et par quartier, pour mieux percevoir où se situent les zones les plus chères et les plus abordables.
Par communes de l’aire de Tétouan
Les communes rattachées à Tétouan affichent des niveaux de prix très différents, notamment pour les appartements. Cela permet de repérer les secteurs haut de gamme et ceux encore « décotés ».
| Commune | Type de bien | Prix moyen au m² (DH) |
|---|---|---|
| Souk Kdim | Appartement | 11 375 |
| Mallalienne | Appartement | 10 921 |
| Mallalienne | Villa | 8 485 |
| Saddina | Appartement | 9 141 |
| Tétouan (commune) | Appartement | 8 389 |
| Tétouan (commune) | Villa | 10 216 |
| Oued Laou | Appartement | 7 785 |
| Zaouiat Sidi Kacem | Appartement | 7 474 |
| Dar Bni Karrich | Appartement | 6 192 |
| Azla | Appartement | 5 961 |
| Sahtryine | Appartement | 5 555 |
On voit ainsi que Souk Kdim et Mallalienne ressortent comme les communes les plus chères pour les appartements, alors que Azla et Sahtryine offrent des niveaux de prix nettement inférieurs, ce qui peut intéresser les acheteurs à budget plus serré ou les investisseurs cherchant un potentiel de rattrapage.
Par quartiers de la ville
À l’intérieur même de Tétouan, les écarts entre quartiers sont tout aussi marqués. Voici un panorama des prix moyens au mètre carré pour les appartements, ainsi que pour les villas lorsqu’une donnée est disponible.
| Quartier | Type de bien | Prix moyen au m² (DH) |
|---|---|---|
| Hay Hamama | Appartement | 9 436 |
| Wilaya | Appartement | 8 448 |
| Tétouan (centre) | Appartement | 8 212 |
| Touilaa | Appartement | 8 069 |
| Mahannech | Appartement | 7 454 |
| Oued Martil | Appartement | 6 808 |
| Hay Boussafou | Appartement | 6 346 |
| Coelma | Appartement | 6 244 |
| Coelma | Villa | 10 517 |
| Souani | Appartement | 6 180 |
| Nsasim Nakata | Appartement | 5 550 |
Pour un investisseur, ces chiffres permettent de structurer sa stratégie. Hay Hamama et Wilaya représentent le haut de gamme urbain, tandis que Coelma, Souani ou Hay Boussafou peuvent constituer des points d’entrée plus abordables, tout en restant dans le tissu urbain.
Dans la pratique, les prix de transaction varient considérablement selon le type de bien. Par exemple, des appartements dans le centre-ville peuvent se vendre autour de 800 000 DH, tandis que des villas atteignent facilement 3 000 000 DH et plus. Une illustration marquante est celle d’une villa haut de gamme sur la route de M’diq, proposée à 6,2 millions de DH pour une surface de 300 m², comprenant piscine, domotique et des finitions de très haut standing.
Acheter en centre-ville ou en périphérie : quel arbitrage ?
Les données de prix au mètre carré publiées sur une base de 45 contributions récentes donnent un autre éclairage : dans le centre de Tétouan, acheter un appartement revient en moyenne à environ 10 397 DH/m², contre 6 750 DH/m² en dehors du centre.
Les loyers varient significativement selon la localisation. Pour une chambre, le prix moyen est d’environ 2 000 DH par mois en centre-ville, contre 1 699 DH en périphérie. Pour un logement familial de type trois pièces, la différence est encore plus marquée : plus de 4 300 DH mensuels en centre, contre environ 2 480 DH en dehors du centre.
Pour un investisseur, l’arbitrage se résume ainsi : le centre est plus cher à l’achat et au loyer mais offre une meilleure liquidité et un marché locatif plus profond, alors que la périphérie permet une mise de fonds plus modeste et un rendement brut légèrement supérieur.
Rendements locatifs, ratios prix/revenu et accessibilité
Les indicateurs de rentabilité et d’accessibilité à Tétouan donnent un tableau nuancé. Sur le papier, les rendements bruts sont corrects mais la capacité d’achat des ménages locaux est limitée.
Indicateurs clés pour Tétouan
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Ratio prix / revenu | 10,56 |
| Mensualité de crédit / revenu (%) | 98,23 % |
| Indice d’accessibilité au crédit | 1,02 |
| Prix/loyer – centre-ville | 21,88 |
| Prix/loyer – hors centre | 19,90 |
| Rendement locatif brut – centre | 4,57 % |
| Rendement locatif brut – hors centre | 5,02 % |
| Salaire net mensuel moyen | 4 060 DH |
| Taux d’intérêt annuel (crédit 20 ans, fixe) | 7,00 % |
Un ratio prix/revenu supérieur à 10 et une mensualité théorique représentant près de 100 % du revenu moyen montrent que pour un ménage tétouanais moyen, l’accession à la propriété reste difficile, surtout en centre-ville. Pour un investisseur disposant de capitaux propres plus confortables (MRE, étranger, cadre détaché, etc.), ces contraintes locales peuvent au contraire se traduire par un marché locatif structurellement alimenté, tant en location longue durée qu’en courte durée touristique.
Les rendements bruts moyens sur le résidentiel classique à Tétouan se situent dans la fourchette basse à moyenne au Maroc.
Le marché des locations saisonnières : un créneau en pleine montée
Les données AirROI sur la location courte durée à Tétouan (sur Airbnb notamment) permettent de comprendre la dynamique touristique et l’intérêt des biens meublés, en particulier près de la médis et sur le littoral.
Sur un an, 199 annonces actives de location touristique ont été recensées.
La saisonnalité est marquée : le mois d’août constitue le pic absolu de revenus et d’occupation, alors que mars est souvent le mois le plus faible. Sur l’année, les niveaux de performance se déclinent ainsi :
| Niveau de performance (Tétouan, Airbnb) | Revenu mensuel indicatif | Taux d’occupation approx. | Tarif moyen / nuit (ADR) |
|---|---|---|---|
| Top 10 % | ≥ 1 311 $ | ≥ 71 % | ≥ 94 $ |
| Top 25 % | ≥ 844 $ | ≥ 53 % | ≥ 70 $ |
| Médiane | ≈ 478 $ | ≈ 32 % | ≈ 47 $ |
| Bas 25 % | ≈ 210 $ | ≈ 16 % | ≈ 35 $ |
Sur la haute saison (juillet, août, parfois octobre), les revenus moyens tournent autour de 1 013 $ par mois, avec un taux d’occupation de l’ordre de 43 % et un tarif moyen par nuit autour de 72 $. Le plus haut mois observé atteint environ 1 253 $ de revenu mensuel, avec une occupation proche de 49 % et un prix par nuit à plus de 80 $.
Pour un investisseur, un bien immobilier bien positionné (localisation, décoration, gestion) peut générer des cash-flows significatifs sur quelques mois. Cela nécessite d’accepter un niveau de saisonnalité élevé et d’organiser une gestion efficace, soit à distance, soit via un gestionnaire local.
Les zones à privilégier pour ce type d’investissement, d’après les analyses, sont la médina de Tétouan, la zone de Moulay El Mehdi, ainsi que les stations littorales proches comme Martil, Cabo Negro ou Tamuda Bay, très prisées l’été et bien identifiées par les plateformes internationales.
Panorama des types de biens et des projets disponibles
L’offre à Tétouan est varieuse, depuis le petit studio en ville jusqu’à la villa de standing avec piscine en périphérie ou en bord de mer.
On trouve ainsi :
Découvrez les principales catégories de propriétés disponibles sur le marché immobilier local, des appartements modernes aux villas de luxe et aux projets de rénovation.
Appartements de 70 à 105 m², 2 ou 3 chambres, avec balcon et parking. Dans des résidences récentes avec ascenseur, vidéosurveillance et cuisines équipées. Exemples : près du Marjane ou ‘Rayan Residence’ à Kuilma.
Villas de 300 à 500 m², pouvant compter 5 chambres, avec jardin, piscine et domotique. Situées sur la route de M’diq, vers Cabo Negro ou la route de Martil.
Terrains de 260 à 300 m² dans des quartiers calmes en développement. Prix pouvant dépasser 3,6 à 4,2 millions de DH pour des emplacements privilégiés (double façade).
Maisons anciennes ou riads dans la médina ou les quartiers espagnols (‘Ensanche’). Potentiel de reconversion en maison d’hôtes, boutique-hôtel ou résidence d’artiste.
Appartements en résidence fermée à Martil, Cabo Negro, Marina Smir ou Na Martil. Avec piscines, accès à la plage et parfois proximité de golfs.
Les plateformes internationales comme AsiaVillas répertorient par exemple des biens à Martil entre 18 440 $ et près de 400 000 $ dans la zone Na Martil, tandis que Na Tétouan Al Azhar et Na Tétouan Sidi Al Mandri regroupent des biens souvent entre 196 000 $ et plus de 800 000 $, ce qui donne une idée de la montée en gamme sur certains secteurs.
Comparaison avec le reste du Maroc : un marché encore émergent
À l’échelle nationale, le marché immobilier résidentiel traverse une phase de ralentissement : les transactions ont reculé d’environ 14,5 % en glissement annuel au premier trimestre 2025, tandis que les prix restent globalement quasi-stables, voire légèrement négatifs en termes réels une fois l’inflation prise en compte.
La région Tanger–Tétouan–Al Hoceima connaît une croissance de la demande, portée par le développement du port Tanger Med, de l’axe Tanger–Tétouan et du tourisme. Tétouan est désormais identifiée comme un pôle d’investissement majeur, au même titre que Casablanca ou Marrakech, avec un marché plus modeste mais un fort potentiel de progression.
Les rendements locatifs bruts au niveau national se situent en moyenne entre 6 et 8 % pour les locations longues, avec un potentiel de 10 à 12 % en courte durée dans les zones touristiques très tendues. Tétouan, avec ses 4,5 à 5 % en résidentiel classique, apparaît comme légèrement en-dessous, mais ce différentiel s’explique par des loyers encore modérés par rapport aux prix d’achat. En revanche, lorsqu’on intègre le potentiel saisonnier sur la côte et la perspective de revalorisation à moyen terme, la combinaison rendement + plus-value devient plus compétitive.
Tourisme, événements internationaux et effet d’entraînement
Le moteur principal de la demande dans le nord reste le tourisme. À l’échelle du pays, le secteur représente environ 18 % du PIB (effets directs et indirects compris), plus de 2,5 millions d’emplois et un record de 17,4 millions de visiteurs en 2024. Les recettes touristiques ont atteint 112 milliards de DH la même année et les arrivées continuent de croître, avec un objectif national de 26 millions de visiteurs d’ici 2030.
Même si Marrakech et Agadir concentrent encore la majorité des nuitées, le nord — dont fait partie Tétouan — bénéficie clairement de cette dynamique, notamment grâce à la façade méditerranéenne : Martil, Cabo Negro, M’diq, Marina Smir et Tamuda Bay sont désormais identifiés comme une sorte de « Côte d’Azur » marocaine, avec des hôtels internationaux (Club Med, Sofitel, Ritz-Carlton…), des marinas, des parcours de golf et des resorts fermés.
Dynamique touristique du nord du Maroc
La perspective de la Coupe du monde de football 2030, que le Maroc co-organisera avec l’Espagne et le Portugal, vient renforcer cette trajectoire. Même si Tétouan n’est pas au premier rang des villes vitrines du tournoi, l’ensemble du réseau d’infrastructures (routes, aéroports, rail) et le positionnement du pays comme destination touristique majeure devraient contribuer à soutenir la valeur des actifs immobiliers dans les villes secondaires bien connectées.
Accessibilité, infrastructures et connexion avec Tanger
L’accessibilité constitue un autre atout majeur de Tétouan. La ville dispose de l’aéroport Sania Ramel à seulement 6 km à l’est, avec des liaisons internationales vers l’Europe occidentale. Elle est aussi reliée à Tanger, Ksar El Kébir, Larache, Chefchaouen, Bab Sebta (frontière de Ceuta) et Oued Laou par un réseau de routes nationales et d’axes express. Une voie rapide Tétouan–Fnideq de 28 km est notamment en service.
Longueur en kilomètres de la future autoroute destinée à relier Tanger à Tétouan pour désengorger la route N2.
Au-delà, la proximité avec Tanger permet de bénéficier indirectement du TGV Al Boraq (ligne à grande vitesse Tanger–Casablanca), en attendant l’extension prévue du réseau à 43 villes à l’horizon 2040. À moyen/long terme, même des projets encore au stade de l’étude, comme le tunnel ferroviaire sous-marin entre le Maroc et l’Espagne, renforcent l’idée d’un axe stratégique nord, dont Tétouan fait intégralement partie.
Un cadre légal favorable aux investisseurs, y compris étrangers
Du point de vue juridique, le Maroc offre un cadre relativement clair et accueillant pour les acquéreurs étrangers. Il n’existe pas de restriction générale sur la propriété immobilière urbaine par des non-Marocains. Un investisseur étranger peut devenir pleinement propriétaire d’un appartement, d’une villa, d’un local commercial ou d’un terrain constructible en zone urbaine, sans exigence de résidence ni de nationalité particulière.
L’acquisition de terres agricoles hors périmètre urbain et de zones stratégiques ou militaires est réservée aux nationaux. Pour un projet classique à Tétouan ville ou dans ses stations balnéaires, ces restrictions ne sont généralement pas un problème, à condition de privilégier les biens dotés d’un titre foncier clair et inscrit à la Conservation foncière (ANCFCC).
La procédure d’acquisition suit un schéma standard : avant-contrat (promesse ou compromis), versement d’un acompte (souvent autour de 10 %), vérifications par le notaire (titre, charges, urbanisme), signature de l’acte authentique, enregistrement et inscription au registre foncier. L’ensemble peut prendre 4 à 10 semaines pour un bien urbanisé simple, et davantage en cas de titres complexes ou de terrain.
Pour les étrangers, il est fortement recommandé de passer par un notaire expérimenté, de vérifier le titre via les certificats ANCFCC et, en cas de doute sur les limites de parcelle, de recourir à un géomètre-topographe. Le paiement par les circuits bancaires officiels, via un compte en dirhams convertibles, permet de sécuriser le droit de rapatrier ultérieurement les fonds de vente et les loyers.
Coûts d’acquisition et fiscalité : ce qu’il faut prévoir
Un des avantages de l’investissement immobilier au Maroc réside dans une fiscalité relativement lisible, avec des taux identiques pour les Marocains et les étrangers. Cependant, l’ensemble des frais et taxes à l’achat peut représenter entre 6 % et 10 % du prix de vente, voire un peu plus dans certains montages.
À Tétouan comme ailleurs au Maroc, un acheteur doit anticiper :
Pourcentage du prix d’un bien résidentiel standard représentant le droit d’enregistrement en Tunisie.
À l’usage, il est prudent de budgéter environ 8 à 10 % du prix pour couvrir l’ensemble des coûts d’acquisition, surtout si l’on recourt à un crédit (qui amène des frais de mise en hypothèque supplémentaires, autour de 1,5 % du montant du prêt).
Le propriétaire est redevable de la taxe d’habitation et de la taxe de services communaux, calculées sur une valeur locative estimée avec un barème progressif. Des abattements importants s’appliquent aux résidences principales, et les immeubles neufs sont exonérés de taxe d’habitation pendant cinq ans. Les revenus locatifs sont imposés à l’impôt sur le revenu via un régime simplifié : un abattement forfaitaire de 40 % sur les loyers bruts est appliqué, et le taux effectif sur le revenu net varie de 10 % à 15 % selon le niveau des recettes annuelles.
En cas de revente, une taxe sur la plus-value de 20 % (minimum 3 % du prix de vente) s’applique pour les résidents, avec une exonération totale possible si le bien constitue la résidence principale depuis au moins six ans ou si le prix de cession reste inférieur à 1 million de dirhams. Pour un achat-revente spéculatif à court terme, cette fiscalité doit donc être intégrée.
Financement : possibilités et limites pour les acheteurs
Les investisseurs locaux comme les étrangers peuvent recourir à des prêts immobiliers auprès des banques marocaines. Les durées s’étalent généralement de 5 à 25 ans, avec des taux qui tournent autour de 5 à 6 % en moyenne au niveau national (les données spécifiques à Tétouan mentionnent 7 % sur un crédit fixe de 20 ans dans l’échantillon recensé).
La plupart des banques financent 70 à 80 % du prix pour un résident, et plutôt 50 à 70 % pour un non-résident étranger, ce qui impose un apport personnel d’au moins 20 à 30 %, parfois plus. L’Office des changes exige d’ailleurs une contribution minimale de 30 % pour les non-Marocains résidant à l’étranger qui souhaitent bénéficier du droit au rapatriement des capitaux.
Montant de la subvention directe à l’accession au logement pour les ménages marocains, dans la tranche de prix la plus élevée.
Au vu du ratio prix/revenu dans la ville, il reste néanmoins difficile pour un salarié moyen de financer seul un achat en centre-ville sans aide familiale ou apport important. Pour un investisseur externe, l’enjeu n’est pas tant de trouver un crédit que d’analyser précisément la capacité locative locale et touristique du bien.
Opportunités et risques spécifiques à Tétouan
La lecture neutre des données fait apparaître Tétouan comme un marché avec des atouts forts mais aussi des points de vigilance.
Les atouts
D’abord, les prix restent clairement en dessous de ceux de Tanger et d’autres villes balnéaires méditerranéennes, avec un positionnement plus accessible pour des surfaces comparables. Cet écart crée une marge pour une revalorisation progressive, surtout à mesure que les infrastructures se renforcent (autoroutes, extension de l’aéroport, mise à niveau urbaine).
Ensuite, la combinaison patrimoine culturel – médina UNESCO – influence espagnole visible dans l’urbanisme – proximité immédiate des plages de Martil, Cabo Negro, M’diq – donne à Tétouan une signature unique qui séduit de plus en plus les voyageurs en quête d’authenticité, et pas seulement de « soleil et plage ». C’est un argument fort pour des projets de maisons d’hôtes, de riads rénovés, d’appartements de charme à louer à la nuit ou au mois.
Le marché immobilier de Tétouan attire une clientèle variée, incluant des artistes, des retraités européens, des membres de la diaspora marocaine, de jeunes actifs attirés par un coût de la vie plus bas qu’à Tanger, et des nomades digitaux. Cette diversité réduit la dépendance du marché à un seul segment de clientèle.
Enfin, l’engagement public en faveur des villes du nord — désengorgement des grandes métropoles, développement du tourisme, ouverture de la région vers l’Europe — offre un contexte macro plutôt porteur, au moment même où le marché national est en phase molle. Investir dans une ville secondaire en début de cycle d’essor est souvent plus profitable que d’entrer sur un marché déjà saturé.
Les limites et risques
Les risques ne doivent pas être minimisés. À Tétouan, comme ailleurs au Maroc, la transparence du marché peut varier, surtout pour les biens anciens ou dans les zones périphériques où la documentation cadastrale est parfois incomplète. Les titres « melkia » non titrés, les litiges familiaux, ou les travaux effectués sans autorisation dans les zones historiques peuvent compliquer ou bloquer un projet.
Dans la médina et les quartiers anciens, toute rénovation importante est soumise à l’autorisation de l’État pour des raisons de protection patrimoniale. Cette procédure implique des délais et des coûts supplémentaires, et nécessite d’être accompagné par des professionnels maîtrisant le cadre réglementaire.
La taille relativement modeste de Tétouan en comparaison de Casablanca, Rabat ou même Tanger signifie aussi un bassin d’emploi et de consommation plus restreint. Pour un investissement purement locatif longue durée, la profondeur de la demande est donc moins grande, et les loyers ne peuvent pas grimper indéfiniment sans heurter la capacité de paiement des ménages locaux.
Enfin, le marché de la gestion locative professionnelle est moins structuré que dans les métropoles. Pour les locations saisonnières, nombre de propriétaires gèrent eux-mêmes via des plateformes, ou s’appuient sur des intermédiaires informels. Pour un investisseur étranger non résident, cela impose de trouver un partenaire fiable ou d’accepter une implication personnelle plus importante.
Quel profil d’investisseur pour quel type de projet ?
À la lumière des données disponibles, plusieurs profils d’investisseurs semblent particulièrement en phase avec Tétouan.
Un premier profil est celui du résident marocain ou du MRE qui cherche une résidence secondaire proche de la mer, utilisable en été par la famille et louable le reste du temps. Des appartements de 70 à 100 m² à Martil, Cabo Negro ou dans les nouvelles résidences proches de Tétouan, avec piscine et sécurité, sont adaptés à cette logique mixte usage personnel + rendement saisonnier.
Un profil d’investisseur vise l’acquisition de biens de caractère dans la médina ou l’Ensanche pour les restaurer en maisons d’hôtes, riads ou hôtels de charme. Ces projets, bien que complexes (autorisations, travaux, marketing), profitent pleinement de la demande touristique croissante pour des expériences authentiques.
Un troisième profil est celui de l’investisseur de rendement, qui privilégie une logique plus simple : acheter un ou plusieurs appartements bien situés, dans des résidences récentes, à proximité des écoles, commerces et axes routiers, pour louer à l’année à des ménages de classe moyenne ou à des étudiants. Le rendement brut de 4,5 à 5 % que suggèrent les données actuelles peut paraître modéré, mais la stabilité relative des loyers et le potentiel de plus-value à long terme compensent partiellement.
Un profil opportuniste peut cibler les terrains à bâtir pour villas dans les quartiers en développement autour de Tétouan, en anticipant une hausse des prix avec l’amélioration des infrastructures. Il est crucial de vérifier scrupuleusement le statut juridique du terrain, le zonage, les servitudes existantes et les délais prévisibles de viabilisation avant tout engagement.
Comment aborder concrètement un projet à Tétouan ?
La première étape est de clarifier l’objectif : usage personnel, location longue durée, location touristique, revente à moyen terme, ou combinaison de plusieurs de ces options. Cette clarification orientera directement le choix du quartier, du type de bien et du budget.
Pour un projet orienté saisonnier, la priorité sera donnée au littoral (Martil, Cabo Negro, M’diq, Tamuda Bay) ou à la médina, avec une attention particulière à la qualité de la résidence, à la facilité d’accès, à la sécurité et aux services (piscine, parking, gardiennage). Pour une location familiale à l’année, des quartiers comme Wilaya, Mahannech, Souani ou certains secteurs de Coelma peuvent offrir un bon compromis prix/localisation.
La phase de repérage pour un investissement immobilier dans la région de Tétouan doit combiner plusieurs canaux : consultation de portails spécialisés (comme Properstar ou AsiaVillas), utilisation de plateformes locales, contact avec des agences immobilières implantées localement et spécialisées dans la zone, et organisation de visites sur place. L’existence d’annonces en dollars pour certains projets à Martil et Tétouan illustre que ce marché immobilier est déjà connecté à des circuits internationaux d’investissement.
Le volet juridique nécessite la sélection d’un notaire expérimenté et, idéalement, d’un avocat indépendant pour valider les documents (titre foncier, certificat de propriété, certificats d’urbanisme, situation fiscale du bien et du vendeur, etc.). L’utilisation des services en ligne de l’ANCFCC pour vérifier le titre est un réflexe à adopter.
Pour un investissement immobilier au Maroc, l’investisseur doit choisir entre un achat au comptant et un crédit local, en considérant les taux d’intérêt actuels (généralement entre 5% et 6%, pouvant atteindre 7% pour des offres fixes) et la stabilité du dirham. L’ouverture d’un compte en dirhams convertibles et la possibilité de rapatrier les fonds en cas de revente constituent des garanties importantes pour un investisseur étranger.
Enfin, pour ceux qui visent la location, il sera indispensable de modéliser le rendement : prix d’achat + frais d’acquisition, estimation réaliste du loyer (mensuel ou saisonnier), charges de copropriété, taxes, coûts de gestion, maintenance, périodes de vacance locative. Les chiffres fournis par les études AirROI pour AirBnB et par les indices de loyers pour les locations classiques permettent de bâtir des scénarios prudents.
Une fenêtre d’opportunité avant la maturité du marché
Tétouan ne deviendra pas un « second Tanger » du jour au lendemain. Tout laisse penser que son évolution sera plus progressive, plus organique, avec une montée en gamme segmentée : littoral touristique, centre-ville rénové, quartiers d’extension bien connectés. C’est justement cette phase intermédiaire, entre marché encore abordable et marché arrivé à maturité, qui constitue une fenêtre d’opportunité intéressante pour les investisseurs patients.
La combinaison de facteurs favorables — infrastructures en développement, tourisme en croissance, politiques publiques en faveur des villes du nord, taux de propriété encore élevés mais pression démographique persistante — dessine un scénario où les actifs bien choisis à Tétouan peuvent à la fois offrir une rentabilité correcte et une appréciation progressive du capital, sans les à-coups de marchés déjà surchauffés.
Ce marché n’est pas spéculatif et rapide, mais convient à des stratégies d’investissement à horizon moyen ou long terme. Il offre l’avantage supplémentaire d’investir dans une ville au charme singulier, caractérisée par une médina andalouse, la mer et les montagnes. Ce cadre exceptionnel est rare à trouver à un tel niveau de prix sur le pourtour méditerranéen.
En définitive, investir dans l’immobilier à Tétouan revient à parier sur la montée en puissance d’une ville encore discrète mais clairement sur une trajectoire ascendante. Avec une approche méthodique, un encadrement professionnel solide et une bonne compréhension des réalités locales, cette ville du nord peut s’inscrire au cœur d’une stratégie patrimoniale diversifiée, mêlant rendement, valorisation et qualité de vie.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Tétouan, Maroc, pour rechercher du rendement locatif et une exposition au dirham. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés marocains (Casablanca, Rabat, Tanger), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou un petit immeuble résidentiel à Tétouan, dans un quartier en développement (proche centre-ville ou zones balnéaires), combinant rendement locatif brut cible d’environ 8–10 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, conseiller fiscal), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société marocaine) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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