Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Tanger est passée en quelques décennies du statut de ville un peu assoupie à celui de métropole phare du nord du Maroc. Au bord du détroit de Gibraltar, à 14 kilomètres de l’Espagne, la ville est devenue une porte d’entrée entre l’Afrique et l’Europe, un hub industriel et logistique majeur… et l’un des marchés immobiliers les plus surveillés du pays.
Tanger combine un port majeur en Afrique, des zones franches industrielles attirant de grands noms de l’automobile, une forte croissance démographique, un tourisme en développement et des politiques publiques volontaristes en infrastructures. Ce contexte crée un marché immobilier dynamique, offrant des rendements locatifs supérieurs à de nombreuses capitales européennes et des perspectives de plus-values exceptionnelles pour la décennie à venir.
Un marché immobilier porté par une métropole en transformation
En une vingtaine d’années, Tanger a changé de dimension. La population a quasiment triplé, passant d’environ 250 000 habitants au début des années 1980 à plus d’un million aujourd’hui, avec une croissance annuelle proche de 3 %. Le taux de croissance démographique a encore atteint 2,66 % en 2024, bien au‑dessus de la moyenne nationale. Cette poussée démographique, alimentée par l’exode rural mais aussi par l’attractivité économique de la ville, alimente en continu la demande en logements, du studio étudiant à la villa de luxe.
L’usine Renault-Nissan de Tanger, la plus grande d’Afrique, a une capacité de production annuelle de 400 000 véhicules.
Pour l’immobilier, ces chiffres sont loin d’être abstraits. Une zone franche qui se remplit, ce sont des cadres expatriés qui s’installent à Iberia ou Marchane, des ingénieurs qui louent des appartements à Malabata ou au centre‑ville, des milliers d’ouvriers et techniciens qui cherchent des loyers abordables à Mesnana, Mghogha ou Beni Makada. Quand l’emploi progresse en moyenne de 2,7 % par an – soit trois fois plus vite que la moyenne nationale – la demande en logements suit.
Les pouvoirs publics soutiennent le développement de Tanger par un programme d’investissement de 24,6 milliards de dirhams entre 2022 et 2027, piloté par le conseil de la ville et l’Agence urbaine. Ce plan finance l’extension du réseau routier, l’aménagement de la corniche, des projets résidentiels, l’augmentation des espaces verts (dépassant 460 hectares) et l’amélioration des transports, avec un horizon d’achèvement pour de grands projets fixé à 2025.
Parallèlement, l’État investit dans des infrastructures structurantes : train à grande vitesse Al Boraq reliant Tanger à Casablanca en un peu plus de deux heures, expansion de l’aéroport Ibn Battouta (capacité visée : plus de 7 millions de passagers par an), projet de tramway, et surtout une modernisation accélérée de la voirie et des accès au grand stade dans la perspective de la CAN 2025 et de la Coupe du monde 2030.
Cette combinaison de croissance démographique, de puissance industrielle et de grands chantiers publics a un impact direct sur la pierre : les prix augmentent, mais restent inférieurs à ceux de Casablanca, Rabat ou Marrakech. Pour beaucoup d’analystes, Tanger concentre ainsi le meilleur compromis entre coût d’entrée, potentiel de plus‑value et niveau de rendement locatif parmi les grandes villes marocaines.
Niveaux de prix et rendements : où se situe Tanger ?
Les données disponibles sur la période 2020‑2025 montrent une progression nette des valeurs immobilières. En cinq ans, les prix ont pris entre 25 % et 35 % selon les quartiers. Sur la seule dernière année étudiée, la hausse moyenne tourne autour de 4 à 6 %, mais des secteurs premium ont dépassé les 15 à 20 % de croissance annuelle. Les projections à cinq ans tablent à nouveau sur une hausse cumulée de 25 à 35 %, et certains emplacements haut de gamme ont une probabilité élevée de doubler de valeur sur dix ans.
Fourchette du rendement brut moyen du marché locatif dans la ville, avec des pics à 9% pour la location de courte durée.
Pour mesurer cette attractivité, il est utile de comparer Tanger aux autres grandes villes marocaines. Le tableau ci‑dessous synthétise les ordres de grandeur connus pour le résidentiel (prix moyens au m² et rendements).
| Ville | Prix moyen indicatif (MAD/m²) | Croissance annuelle estimée | Rendement locatif brut moyen |
|---|---|---|---|
| Casablanca | 15 650 – 17 300 | 4 – 7 % | 6 – 8 % |
| Marrakech | 16 900 – 17 800 | 5 – 8 % | jusqu’à 8,99 % dans certains quartiers |
| Rabat | +10 à 15 % vs Tanger | 3 – 4 % | 5 – 7 % |
| Tanger | 10 800 – 14 200 | 4 – 6 % | 7 – 9 % |
Tanger offre donc des valeurs au mètre carré plus abordables que Casablanca, Rabat ou Marrakech, pour des rendements au moins équivalents, voire supérieurs. Si l’on élargit la comparaison à l’international, la ville reste très compétitive : autour de 642 $/m² en moyenne, contre plus du double à Tunis et trois à quatre fois plus dans une ville espagnole comme Malaga.
L’analyse microéconomique du marché immobilier tangérois révèle d’importantes disparités de prix entre les quartiers. Les secteurs dits « prime » (Malabata, Iberia, centre‑ville) affichent des prix moyens pour les appartements compris entre 13 500 et 14 200 MAD/m². Les quartiers de gamme intermédiaire se négocient entre 9 000 et 13 000 MAD/m², tandis que certaines zones périphériques restent sous la barre des 10 000 MAD/m². Pour les villas de luxe, situées dans des zones comme La Montagne, Boubana ou Jbel Kbir, les prix s’échelonnent généralement entre 16 300 et 18 500 MAD/m², avec des valeurs pouvant dépasser largement ce seuil pour des propriétés exceptionnelles.
Pour un investisseur, ce différentiel permet de calibrer une stratégie : viser des secteurs premium pour la plus‑value à long terme ou se positionner sur des zones en rattrapage pour optimiser le couple risque/rendement.
Rendements locatifs : du studio étudiant à la villa de prestige
Le profil locatif de Tanger est extrêmement segmenté, ce qui permet de bâtir des stratégies adaptées à chaque budget.
Les plus forts rendements se trouvent sur les petites surfaces bien placées. Les studios et petits T1 de 25 à 50 m² peuvent afficher des rendements bruts de 8 à 10 %, notamment lorsqu’ils ciblent étudiants, jeunes actifs ou travailleurs des zones industrielles. Pour ce type de bien, les loyers annuels par mètre carré tournent autour de 700 à 900 MAD, ce qui, rapporté à des prix d’acquisition contenus, donne des ratios très attractifs.
Les appartements de deux à trois chambres, segment cible des familles et de nombreux salariés, offrent des rendements locatifs généralement compris entre 6 et 8%. C’est le segment le plus liquide du marché : la revente est relativement rapide (délai moyen de 36 jours pour un bien bien positionné) et la location trouve preneur en une à trois semaines dans les zones demandées.
Les villas, en revanche, offrent des rendements bruts plus faibles, souvent entre 3,5 et 5 % dans les quartiers très haut de gamme (Marchane, Jbel Kbir, Cap Spartel, Corniche). Le ticket d’entrée élevé, la clientèle locative plus restreinte et une logique d’achat davantage patrimoniale ou de résidence principale expliquent ce différentiel. En contrepartie, ces secteurs sont ceux où l’on observe les plus fortes pressions à la hausse sur les prix, portées par une clientèle fortunée marocaine et étrangère.
Photographie des ordres de grandeur des loyers pour se repérer sur le marché immobilier.
Un studio en centre-ville peut coûter entre 500€ et 800€ par mois, selon la ville.
Un appartement de deux pièces se loue généralement entre 650€ et 1100€ par mois.
Pour un trois pièces, les loyers oscillent souvent entre 800€ et 1400€ par mois.
La location d’une maison démarre aux alentours de 900€ par mois et peut dépasser 2000€.
| Type de bien / localisation | Loyer mensuel indicatif (MAD) |
|---|---|
| Studio / petit T1 en zone populaire (Mesnana, Mghogha…) | 2 000 – 3 000 |
| T2/T3 en quartier intermédiaire | 2 500 – 6 000 |
| Appartement moderne centre‑ville / Malabata | 6 000 – 10 000 |
| Villa de standing (Cap Spartel, Marchane, Jbel Kbir…) | 12 000 – 20 000 et plus |
La location courte durée, en particulier via Airbnb, constitue un autre levier de rendement. On recense environ 2 700 annonces actives à Tanger, dont plus de 90 % sont des logements entiers, majoritairement des appartements. Le tarif journalier médian avoisine 77 $, avec un taux d’occupation médian d’environ 36 %. Sur une année, un bien correctement géré peut générer jusqu’à 8 à 12 % de rendement brut. La demande est alimentée par le tourisme balnéaire, les city‑breaks culturels, le voyage d’affaires et une population croissante de nomades numériques attirés par le coût de la vie, la connectivité et la proximité avec l’Europe.
Panorama des quartiers : où placer son argent à Tanger ?
La diversité des profils urbains est l’un des grands atouts de Tanger pour l’investisseur. Ville historique, ville portuaire, ville industrielle, station balnéaire : chaque facette se traduit par des quartiers aux dynamiques distinctes.
Le secteur de Malabata, dans le prolongement de la grande baie, concentre une large partie de l’offre balnéaire haut de gamme. On y trouve une succession de résidences avec vue mer, hôtels, restaurants de poissons, clubs de plage et complexes touristiques. Sa proximité avec la gare TGV et la Marina de Tanger renforce son attractivité auprès des touristes comme des cadres en déplacement.
Les prix y sont parmi les plus élevés pour les appartements – autour de 14 000 MAD/m² de médiane, avec une fourchette largement plus large sur les produits neufs haut de gamme. Les rendements bruts en location longue durée s’établissent plutôt entre 4,5 et 6,5 %, mais la location saisonnière peut nettement améliorer ces chiffres, surtout en été, lorsque la demande explose.
La corniche qui longe l’avenue Mohammed VI, avec ses projets emblématiques comme Tanger City Center et Marina de Tanger, s’inscrit dans la même logique : vue mer garantie, restaurants et cafés en bas de chez soi, accès immédiat à la plage. C’est un secteur typique pour des investissements de type résidence secondaire haut de gamme ou location courte durée très qualitative.
Iberia, Marchane et quartiers diplomatiques : chic urbain et sécurité
Iberia est l’un des quartiers préférés des expatriés et des classes moyennes supérieures tangéroises. Modernisé, calme, proche du centre, il accueille les consulats espagnol et français, des écoles internationales comme Tangier American School ou Detroit British School, ainsi qu’un large éventail de services. Certaines résidences offrent des vues dégagées sur la baie.
Les prix au mètre carré y sont comparables à ceux de Malabata, voire légèrement supérieurs sur les immeubles les plus récents. Les rendements locatifs sur des biens haut de gamme tournent entre 4 et 6 %, mais avec un taux de vacance faible grâce à une demande soutenue de familles expatriées et de cadres des zones franches.
Les quartiers comme Marchane, La Montagne et le quartier diplomatique offrent un cadre résidentiel chic avec villas, jardins et vues sur le détroit. À Jbel Kbir ou Boubana, les propriétés disposent de grandes parcelles, piscines et une sécurité renforcée. Le prix au m² y dépasse largement la moyenne et peut être très élevé pour les biens d’exception, mais le potentiel de plus-value à long terme est significatif, attirant une clientèle aisée et internationale.
Centre‑ville et Ville Nouvelle : cœur commercial et locatif
La Ville Nouvelle – autour des grands boulevards comme Pasteur – concentre commerces, bureaux, restaurants, cafés et une bonne partie de la vie quotidienne de la classe moyenne urbaine. C’est aussi une zone où les projets immobiliers mixtes (logements, bureaux, retail) se multiplient, à l’image de Tanger City Center.
Avec un taux d’occupation des bureaux de près de 97 % fin 2023 et une demande croissante de jeunes actifs, le centre‑ville reste un excellent terrain pour la location longue durée. Les rendements bruts y sont souvent dans la fourchette haute de la ville, 6 à 8 %, surtout pour les appartements de deux à trois chambres bien entretenus. C’est également un secteur très recherché pour les locations meublées de moyen terme (consultants, télétravailleurs, étudiants en échange…).
Autour de places comme Mozart / Nejma, on retrouve un compromis intéressant : un peu en retrait du tumulte, à sept minutes de la mer, mais à proximité du TGV, de Tanger City Mall et d’un large réseau de services (hôpitaux, écoles privées, mosquée syrienne). Pour un investisseur, ce sont des micro‑secteurs particulièrement adaptés à la demande familiale stable.
Medina et Kasbah : authenticité et tourisme
Le cœur historique de Tanger – la médina, le Grand Socco, le Petit Socco, la Kasbah – est un dédale de ruelles, de terrasses et de riads chargés d’histoire. C’est ici que se joue une autre forme d’investissement : celle de la rénovation patrimoniale, de la maison d’hôtes et du boutique‑hotel.
De nombreux riads présentent un fort potentiel de valorisation après rénovation, soutenu par des programmes gouvernementaux de restauration des sites historiques et de promotion du tourisme culturel. Pour réussir, les investisseurs doivent maîtriser les contraintes du bâti ancien (structure, autorisations, respect du patrimoine) et opter pour une offre haut de gamme répondant aux attentes d’une clientèle internationale exigeante.
Dans la Kasbah, la présence de musées, de palais historiques comme Dar el‑Makhzen, et l’installation d’enseignes internationales (par exemple un Canopy by Hilton sur la baie) témoignent du potentiel hôtelier de la zone. Les rendements y sont très variables, mais les revenus de location saisonnière peuvent dépasser 9 % brut pour des produits bien positionnés.
Quartiers résidentiels familiaux : Branes, Val Fleury, Californie, Syrian Zone
Tanger propose aussi une large palette de quartiers résidentiels plus calmes, prisés par les familles. Branes et Val Fleury, au nord, offrent une ambiance sécurisée, proche de la plage, avec un mélange de logements abordables et de villas ou appartements plus confortables. La proximité de parcs, d’aires de jeux, de commerces de proximité et de transports publics en fait des secteurs stratégiques pour des investissements destinés à la location longue durée familiale.
California, au nord‑ouest, est un quartier plus récent, très chic, constitué principalement de villas de haut standing, fréquenté par les expatriés attirés par l’air pur du parc Rmilat et l’accès rapide au centre Iberia et aux centres commerciaux. Les prix y sont parmi les plus élevés de la ville, avec des villas qui se négocient parfois en millions d’euros. Les rendements locatifs bruts y sont donc inférieurs à la moyenne – souvent autour de 4 % – mais avec une forte stabilité des locataires et un potentiel de revente élevé.
La Syrian Zone, proche du centre et de la mer, se signale par son urbanisme organisé, la présence d’écoles privées réputées et du lycée royal Fahd de traduction, ainsi que de la mosquée syrienne. À mi‑chemin entre quartier résidentiel et zone de services, elle convient bien aux familles de la classe moyenne supérieure.
Périphérie dynamique et quartiers en rattrapage : Gzenaya, Mesnana, Mghogha, Boukhalef
En marge des secteurs prestigieux, plusieurs quartiers jouent aujourd’hui un rôle clé dans la rentabilité locative.
Situé au cœur de la Tangier Automotive City, Gzenaya bénéficie directement de l’essor industriel, avec des milliers d’emplois supplémentaires attendus. La présence de Renault et de ses sous‑traitants, la connexion au port Tanger Med et à la LGV en font un secteur à fort potentiel pour l’immobilier d’entreprise et le logement abordable pour les salariés. Les prix d’acquisition y sont sensiblement inférieurs à ceux du centre‑ville, permettant d’atteindre des rendements bruts élevés.
Mesnana, Mghogha, Bir Chifa et Beni Makada sont cités parmi les quartiers les plus rentables de la ville. Les rendements bruts y oscillent généralement entre 8 et 10 %, grâce à des prix encore contenus et une demande locative très soutenue de la part des ouvriers, employés de services et jeunes ménages. Dans ces zones, la vacance tombe parfois sous les 6 % pour les logements correctement entretenus et proposés à un loyer de marché.
Boukhalef illustre un autre segment : celui du logement social et étudiant. Bénéficiant du programme de logement social de l’État, ce quartier a vu se construire de nombreux ensembles à prix plafonnés, proches des universités. Il s’est imposé comme un pôle d’investissement étudiant, avec une rotation locative élevée mais un risque de vacance limité.
Tanja Balia, de son côté, combine encore des prix accessibles (7 500 à 10 500 MAD/m² pour les appartements) et une dynamique de projets neufs (Les Jardins de Mesnana Golf, Les Jardins de l’Éden). C’est un terrain favorable pour les primo‑investisseurs visant un équilibre entre plus‑value et rendement.
Zones en recomposition : Charf, Ziaten, Achakkar, Cap Spartel
Certains secteurs n’en sont qu’au début de leur cycle de valorisation. Charf, par exemple, bénéficie de vues panoramiques et d’une multiplication de projets résidentiels récents, dans un contexte d’essor touristique. Les promoteurs y adoptent de plus en plus une approche « durable » : matériaux, gestion de l’énergie, espaces verts.
Ziaten, en arrière‑pays immédiat, est porté par l’extension du port de Tanger Ville et par des prix fonciers encore inférieurs à ceux de Casablanca. Dans des zones comme Masnana ou Tanja Balia, les valeurs de 9 000 à 13 000 MAD/m² laissent envisager un rattrapage à moyen terme, surtout avec l’amélioration des infrastructures routières.
Achakkar et Cap Spartel combinent quant à eux nature, plages et grands projets résidentiels. Cap Spartel, point de rencontre de l’Atlantique et de la Méditerranée, attire autant pour ses paysages que pour les programmes de villas et résidences en cours, à des prix encore en deçà de ceux des secteurs historiques de prestige. Beaucoup d’analystes considèrent que ces zones peuvent progressivement détourner une partie de la demande de Marchane et de La Montagne, avec des niveaux de prix plus « compétitifs » pour des prestations proches.
Des mégaprojets qui redessinent les fondamentaux
Au‑delà des quartiers, ce sont de grands projets structurants qui modifient profondément les paramètres de l’investissement à Tanger.
Le projet de reconversion du port de Tanger Ville s’étend sur une superficie de 160 hectares.
Dans une autre dimension, la Mohammed VI Tangier Tech City représente un tournant stratégique. Sur plus de 2 000 hectares, cette « ville intelligente » développée avec des partenaires chinois vise la création de 100 000 emplois et de logements pour 300 000 habitants. L’objectif est d’y concentrer des activités de haute technologie, de R&D et de services numériques, en synergie avec Tanger Med et la LGV. En termes immobiliers, cela signifie une future demande massive de logements intermédiaires, de bureaux, de commerces, mais aussi de résidences de standing pour les cadres et experts internationaux.
L’agrandissement du stade à 75-80 000 places pour la CAN et la Coupe du monde s’accompagne d’une restructuration des axes routiers, de la création de parkings à étages et d’équipements commerciaux, bénéficiant directement aux quartiers connectés comme Boukhalef et les axes Moulay Rachid.
Tous ces chantiers s’inscrivent dans un contexte national d’effort massif sur les infrastructures : modernisation du réseau ferré (objectif de connecter 43 villes d’ici 2040), stratégie ports 2030 (7,5 milliards de dollars d’investissements), plan aéroports 2030 (tripler la capacité à 80 millions de passagers), investissements autoroutiers ciblant les villes hôtes de la Coupe du monde. Tanger, au carrefour de ces dispositifs, capte une part significative de ces flux.
Cadre légal et fiscal : un terrain relativement lisible pour les étrangers
L’un des atouts de Tanger – et plus largement du Maroc – pour l’investisseur international, c’est la clarté relative du cadre juridique de la propriété. Les étrangers bénéficient des mêmes droits de propriété que les nationaux pour les biens résidentiels en zone urbaine : pleine propriété, droit de revendre librement, possibilité de transmettre ou de donner, absence de quotas spécifiques. L’unique restriction notable concerne les terrains agricoles hors périmètre urbain, réservés aux personnes morales et physiques marocaines.
La pierre angulaire de toute acquisition est le titre foncier (« titre foncier ») enregistré à la Conservation foncière. Il est fortement recommandé – pour ne pas dire indispensable – de cibler uniquement des biens « titrés », en évitant les propriétés relevant encore de régimes coutumiers (melk) aux situations parfois complexes. Le notaire, obligatoire pour toute transaction, a précisément pour mission de vérifier la chaîne de propriété, l’absence d’hypothèques ou de litiges, la conformité urbanistique.
Pourcentage du prix d’achat à prévoir pour l’ensemble des frais d’acquisition d’un bien immobilier, pouvant atteindre 12% dans certains cas complexes.
Sur le plan de la fiscalité courante, le système marocain repose sur plusieurs étages :
Principaux impôts et taxes applicables aux biens immobiliers, incluant les taxes foncières, l’imposition des revenus locatifs et la fiscalité sur les plus-values.
Taxe d’habitation et taxe de services communaux calculées sur la valeur locative cadastrale. Abattements pour la résidence principale et exonérations de cinq ans pour les constructions neuves.
Taxe applicable en zone urbaine pour lutter contre la spéculation sur les parcelles viabilisées mais laissées en friche.
Revenus de location intégrés à l’impôt sur le revenu avec un abattement forfaitaire de 40%. Pour les non-résidents, prélèvement de 10% sur le loyer brut, pouvant atteindre 15% pour les revenus élevés.
20% sur la plus-value nette en cas de revente (minimum 3% du prix). Exonérations nombreuses, notamment pour la résidence principale détenue plusieurs années. Exonération totale possible après 10 ans de détention.
Depuis 2026, des ajustements ont été introduits : surtaxe de 2 % sur la partie du prix payée en espèces (pour encourager les virements bancaires et la traçabilité), durcissement des conditions du programme d’aide directe Daam Sakane (obligation d’occuper le logement cinq ans avant d’envisager une revente), nouvelle taxe sur les terrains équipés non bâtis. L’objectif affiché est de canaliser l’investissement vers la production de logements et de lutter contre la rétention spéculative de foncier.
Pour le financeur étranger, l’accès au crédit local est possible, mais généralement conditionné à un apport d’au moins 30 % du prix et à des garanties solides. Les taux fixes se situent entre 4,5 et 6,5 % pour les prêts immobiliers, avec des durées pouvant aller jusqu’à 25 ans. Là encore, le passage par une banque locale et l’ouverture d’un compte en dirhams convertibles sont des étapes pratiques importantes pour préserver la possibilité de rapatrier ultérieurement les fonds issus d’une revente.
Demande locative : qui loue à Tanger, et où ?
La force du marché locatif tangérois tient à la diversité des profils qui coexistent.
D’un côté, un flux continu d’expatriés – cadres des groupes industriels, ingénieurs, consultants – qui ciblent prioritairement Iberia, Marchane, California, Jbel Kbir, la corniche ou Malabata. Ils recherchent des appartements ou villas de standing, sécurisés, proches des écoles internationales et des services. Cette clientèle est prête à payer des loyers élevés, mais attend des prestations au niveau des standards internationaux (fibre, climatisation, finitions, parking, sécurité 24/7).
Une part importante de la demande locative à Tanger provient des salariés des zones franches, du port, des services et de la fonction publique. Ces locataires recherchent principalement des T2 et T3 dans des quartiers comme Mesnana, Mghogha, Beni Makada, Gzenaya, Branes ou Val Fleury, privilégiant des loyers accessibles et une bonne desserte par les transports en commun. Pour un investisseur, ces zones représentent le meilleur compromis entre un taux de remplissage élevé et une rentabilité brute intéressante.
À cela s’ajoutent les étudiants et jeunes actifs, nombreux du fait de la présence de plusieurs universités et écoles supérieures (neuf universités recensées dans la région, avec près d’une centaine de filières). Des secteurs comme Boukhalef, Aida Village, Tanja Balia ou des micro‑périmètres proches des campus voient ainsi se développer des micro‑marchés de studios et colocations.
Le tourisme à Tanger emploie plus de 40 000 personnes, soutenant puissamment le secteur de la location saisonnière.
Coûts de détention et gestion : ce que les chiffres ne disent pas toujours
Calculer un rendement brut est une chose, appréhender la rentabilité nette en est une autre. À Tanger comme ailleurs, il faut intégrer un certain nombre de coûts récurrents.
Les charges de copropriété pour un appartement varient typiquement entre 200 et 600 MAD par mois, couvrant ascenseur, entretien des parties communes, gardiennage et parfois piscines ou jardins. L’assurance propriétaire non‑occupant se situe en général entre 1 000 et 3 000 MAD par an. Le poste entretien/renovation est souvent sous‑estimé : il est raisonnable de budgéter entre 0,8 % et 1,5 % de la valeur du bien par an pour garder le logement attractif et limiter la vacance.
En location meublée ou saisonnière, le propriétaire doit prévoir, en plus des charges, 300 à 600 MAD mensuels pour les consommations d’eau et d’électricité, selon la taille et l’équipement du bien. Il faut également anticiper le coût d’une éventuelle gestion locative (souvent 7 à 10% du loyer pour une gestion complète) et les frais de mise en location (équivalents à un demi à un mois de loyer pour la recherche d’un locataire).
Pour les investisseurs qui ne résident pas sur place, le recours à des sociétés de gestion est de plus en plus courant. Tanger en compte aujourd’hui une douzaine, offrant des services allant de la simple gestion de syndics à la prise en main complète des locations courte durée : optimisation des annonces, tarification dynamique, accueil des voyageurs, ménage, maintenance, relation avec la copropriété. Pour des biens exploités sur Airbnb, ce type de gestion professionnelle peut augmenter de 70 à 120 % les revenus par rapport à une location classique, mais au prix d’une commission.
Perspectives 2026‑2030 : pourquoi Tanger reste sous les projecteurs
Les projections disponibles pour la période 2026‑2030 convergent sur plusieurs points essentiels pour l’investisseur.
D’abord, la dynamique de prix devrait rester positive. Après la hausse de 25 à 35 % des cinq dernières années, les experts anticipent une nouvelle progression cumulée de l’ordre de 25 à 35 % d’ici 2030, soutenue par les effets combinés de la Coupe du monde, de la montée en puissance de Tanger Med, de Tangier Tech City et de la poursuite de la croissance démographique. Les quartiers premium – Malabata, corniche, Iberia, Marchane, Jbel Kbir, Cap Spartel – sont ceux où la probabilité de voir la valeur doubler sur dix ans est la plus élevée, même si le rythme pourrait légèrement se tasser en fin de cycle.
Le rendement locatif brut moyen devrait se maintenir dans cette fourchette sur les cinq prochaines années.
La tension reste forte sur certains segments, en particulier l’offre qualitative. Plusieurs études soulignent un déficit de logements de bon standing disponibles à la location, alors que la demande de cadres et d’expatriés progresse. Ce manque crée des opportunités pour les promoteurs et investisseurs capables de livrer des produits bien finis, intégrant les attentes modernes (espaces de télétravail, fibre, domotique, performance énergétique).
Avec un taux de pénétration d’internet proche de 90% au Maroc, les visites virtuelles sont plébiscitées par près des deux tiers des acheteurs et locataires. Les logements intelligents, équipés de domotique, gagnent en valeur, d’autant plus que les économies d’énergie qu’ils procurent constituent un argument commercial fort, notamment à Tanger où les projets verts se multiplient malgré un coût de l’électricité relativement bas.
Pour qui sait lire ces signaux, investir aujourd’hui à Tanger, c’est se positionner à la fois sur une ville « en rattrapage » par rapport aux grandes métropoles méditerranéennes, et sur un marché encore jeune dont la profondeur ne demande qu’à se renforcer à mesure que les infrastructures et les grands projets arrivent à maturité.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Tanger, Maroc, pour rechercher du rendement locatif et une exposition au dirham dans une zone en forte croissance touristique. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones (quartier administratif, Malabata, Marchan), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement haut de gamme ou un petit immeuble résidentiel proche de la corniche, combinant un rendement locatif brut cible de 8–10 % « plus le rendement est grand, plus le risque est important » et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + ameublement/travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, conseil fiscal marocain), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification à Tanger dans le temps.
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