Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Oujda attire de plus en plus l’attention des investisseurs immobiliers, alors même que le marché marocain traverse une phase de ralentissement. Entre prix encore abordables, grands projets urbains, essor industriel et perspectives de hausse de la demande, la capitale de l’Oriental coche de nombreux critères pour qui raisonne à moyen et long terme. Mais investir à Oujda exige de bien comprendre le contexte national, les dynamiques locales, les chiffres du marché et les risques spécifiques.
Cet article fournit une évaluation complète et chiffrée pour déterminer la pertinence actuelle d’un investissement immobilier dans la ville d’Oujda.
Un marché immobilier marocain en ralentissement, mais soutenu par l’économie réelle
Le point de départ, pour comprendre ce qui se joue à Oujda, reste la conjoncture nationale. Le marché résidentiel marocain traverse une phase de net ralentissement. Les volumes de ventes reculent, la construction reste timide, et les prix évoluent peu, voire reculent légèrement en termes réels.
La Banque Al-Maghrib et les indicateurs officiels montrent que l’indice national des prix de l’immobilier résidentiel n’a progressé que de 0,15 % en glissement annuel au premier trimestre 2025. Une hausse nominale, mais une baisse réelle de 1,43 % une fois l’inflation intégrée. D’un trimestre à l’autre, la baisse est encore plus nette, avec un recul de 2,12 % (près de 3 % en termes réels).
Baisse annuelle des ventes résidentielles au premier trimestre 2025.
Pourtant, ce coup de frein ne s’explique pas uniquement par un effondrement de la demande. Des professionnels, comme le vice-président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers, qualifient les derniers chiffres d’« alarmants », tandis que des experts pointent le rôle de lourdeurs administratives, en particulier les délais de traitement des dossiers fiscaux liés aux mutations.
Dans le même temps, l’économie réelle reste plutôt robuste. Après la récession liée au Covid (-7,2 % en 2020), le Maroc a rebondi avec une croissance de 8,2 % en 2021, puis 1,5 % en 2022, 3,4 % en 2023 et 3,2 % en 2024. Le FMI anticipe encore une croissance d’environ 3,9 % en 2025 et 3,7 % en 2026. L’inflation, qui avait explosé à plus de 6 % en 2022 et 2023, est redescendue autour de 1 % en 2024 et devrait rester contenue.
Taux moyen des crédits immobiliers au Maroc au premier trimestre 2025, en légère hausse par rapport à 2024.
Autrement dit, le marché immobilier marocain est dans une zone de turbulences, mais sur un fond macroéconomique plutôt stable, avec une inflation modérée, des crédits encore accessibles et une demande structurelle soutenue par un déficit de logements qui, même s’il a chuté de 1,2 million d’unités en 2002 à 400 000 aujourd’hui, reste significatif.
C’est dans ce contexte que se lit l’opportunité d’investir à Oujda.
Oujda : une métropole régionale à fort potentiel de rattrapage
Oujda n’est plus seulement cette ville de frontière un peu en marge des grands circuits touristiques. Capitale de l’Oriental, elle est devenue la plus grande concentration urbaine de la région et la huitième agglomération du pays, avec environ 450 000 habitants pour la ville et plus de 600 000 pour l’aire urbaine élargie. Les projections démographiques estiment que l’ensemble Oujda–Bni Drar–centres périurbains dépassera les 630 000 habitants.
Dans la zone concernée, l’urbanisation est massive avec plus de 96% de la population vivant en milieu urbain. Près de 93% de cette population urbaine réside spécifiquement dans la ville d’Oujda, qui concentre la quasi-totalité des grandes administrations, des établissements publics et des zones industrielles. La ville dispose également d’infrastructures majeures telles qu’un aéroport international, une gare ferroviaire, un réseau routier en amélioration, l’université Mohamed Premier, ainsi que de nombreuses écoles et centres de formation.
Longtemps pénalisée par la fermeture de la frontière algérienne et par un commerce informel massif drainant capitaux et emplois vers l’économie parallèle, Oujda cherche à se repositionner comme métropole régionale, plateforme maghrébine et pôle d’échanges méditerranéens. Les autorités locales et nationales ont multiplié les grands projets structurants dans cette optique.
Un positionnement géographique stratégique, encore sous‑exploité
Surnommée la « Porte de l’Orient », Oujda occupe une position stratégique à l’extrémité nord‑est du Maroc. Elle se situe à une soixantaine de kilomètres de la plage de Saïdia, à proximité des montagnes des Beni Snassen, et à quelques heures de route de grandes villes comme Fès, Meknès ou Nador. Les distances restent significatives (plus de 300 km de Fès, près de 385 km de Meknès), ce qui explique en partie que la ville soit restée à l’écart des circuits touristiques classiques orientés vers Casablanca, Marrakech ou Agadir.
La position périphérique de la région est en train d’être compensée par un effort massif d’infrastructures, incluant l’autoroute Fès-Oujda, la modernisation de la ligne ferroviaire, le nouvel aéroport Oujda-Angad, des voies express, et une future intégration au réseau LGV national. Des projets de tramway et de restructuration du réseau routier urbain visent également à fluidifier la circulation interne.
Pour un investisseur, cela signifie que l’accessibilité de la ville s’améliore rapidement, ce qui a un impact direct sur l’attractivité résidentielle et tertiaire, donc sur la demande immobilière à moyen terme.
Des prix en léger recul et des rendements locatifs modérés : un marché encore abordable
Du point de vue strictement immobilier, Oujda se distingue d’abord par ses niveaux de prix et de loyers. Les données les plus récentes (fin 2024 – début 2025) montrent que la ville traverse, comme le reste du pays, une phase de léger repli des valeurs.
Évolution récente des prix à Oujda
Au premier trimestre 2025, les prix résidentiels à Oujda ont reculé de 0,31 % en termes nominaux sur un an. En tenant compte de l’inflation, la baisse réelle atteint près de 1,9 %. C’est la troisième année consécutive de correction après des baisses de l’ordre de 1 % puis 2,2 % les deux années précédentes.
Le léger recul des prix indique un contexte de négociation plus favorable pour les acquéreurs. Cette opportunité est renforcée par l’allongement général des délais de vente à l’échelle nationale et une demande qui est freinée par les lourdeurs administratives.
Côté niveaux de prix, les chiffres disponibles donnent un ordre de grandeur :
| Indicateur | Valeur à Oujda |
|---|---|
| Prix moyen m² appartement centre‑ville | 7 500 MAD |
| Prix moyen m² appartement hors centre | 4 800 MAD (fourchette 3 600–6 000 MAD) |
Rapportés aux grandes métropoles marocaines (Casablanca, Rabat, Marrakech), ces montants restent nettement inférieurs. Là où certaines zones de Casablanca se négocient entre 12 000 et 25 000 MAD/m², Oujda reste, en moyenne, trois à quatre fois moins chère.
Rendements locatifs : un profil plus « patrimonial » que purement rendement
Pour évaluer l’intérêt d’un investissement locatif, le rapport entre loyer et prix d’achat est clé. À Oujda, les chiffres suivants ressortent :
| Indicateur locatif | Centre‑ville | Hors centre |
|---|---|---|
| Loyer moyen F1 (1 ch.) | 1 600 MAD/mois (1 500–1 800) | 1 067 MAD/mois (1 000–1 200) |
| Loyer moyen F3 (3 ch.) | 2 833 MAD/mois (2 500–3 500) | 2 067 MAD/mois (1 500–3 000) |
| Rendement locatif brut moyen | 4,62 % | 5,02 % |
| Ratio prix/loyer (price‑to‑rent) | 21,64 | 19,94 |
Un rendement brut de 4,6 à 5 % reste correct mais inférieur à la moyenne marocaine (environ 6,7 % au deuxième trimestre 2025) et nettement en dessous des champions du pays comme Tanger, où les rendements moyens flirtent avec 8 %. À Oujda, la logique d’investissement est donc plus patrimoniale : parier sur la revalorisation future des biens dans un contexte de transformation urbaine et économique, plutôt que miser sur un cash‑flow très élevé à court terme.
Le ratio prix/revenu à Oujda, indiquant que l’achat d’un logement représente un effort financier significatif pour les ménages locaux.
Des quartiers très contrastés : du luxe résidentiel aux zones en plein développement
L’un des atouts d’Oujda pour un investisseur est la diversité de ses quartiers, avec des gammes de prix, de services et de profils de locataires très variés. Plusieurs zones se détachent pour un projet d’investissement résidentiel.
Les quartiers haut de gamme et recherchés
Des secteurs comme Al Qods (Hay Al Qods), Moulay Ismail ou certains segments d’Al Andalus et d’Al Irfane représentent le haut du panier à Oujda. Al Qods est cité comme un quartier prisé, associant résidences de standing, infrastructures modernes, écoles privées, centres commerciaux et parcs bien entretenus. On y trouve un environnement calme et familial, qui attire cadres et professions libérales.
Dans plusieurs quartiers résidentiels « premium », les prix au mètre carré oscillent entre 8 000 et plus de 11 000 MAD :
| Quartier (exemples) | Prix moyen estimatif au m² |
|---|---|
| Al Qods | ~ 6 000 MAD |
| Hay Al Farah | ~ 7 000 MAD |
| Hay Al Matar | ~ 7 500 MAD |
| Hay Al Fajr | ~ 8 000 MAD |
| Hay Al Nasr | ~ 8 500 MAD |
| Hay Al Wafaa | ~ 9 000 MAD |
| Hay Al Amal | ~ 9 500 MAD |
| Hay Al Irfane | ~ 10 000 MAD |
| Hay Al Andalus | ~ 10 500 MAD |
| Hay Al Qasam | ~ 11 000 MAD |
Ces niveaux, même pour les quartiers les plus chers d’Oujda, restent généralement en‑dessous des métropoles nationales, mais constituent déjà un segment « upper‑middle » local. Sur ces zones, l’investisseur vise une clientèle solvable et plutôt stable, avec des risques de vacance réduits mais des rendements proches de la moyenne observée en ville.
Les zones en forte croissance : sud d’Oujda, Al Moustakbal, quartiers en extension
Plus intéressant encore pour un investisseur à la recherche de potentiel de plus‑value : les quartiers en cours de développement, notamment au sud de la ville. De nouveaux lotissements et programmes d’appartements abordables y voient le jour, parfois à partir d’environ 250 000 MAD pour 70 m², soit un peu plus de 3 500 MAD/m², bien en‑dessous de la moyenne de 4 800 MAD/m² hors centre.
Ces quartiers présentent encore des terrains nus et de grandes parcelles, offrant une marge pour un développement urbain plus dense à l’avenir. Ils conviennent aux familles cherchant à accéder à la propriété et aux investisseurs disposés à patienter quelques années le temps que les infrastructures (routes, commerces, écoles) se développent pour suivre la croissance démographique.
Le quartier Al Moustakbal illustre ce type de pari : présenté comme un secteur en pleine ascension, il concentre de nouveaux projets immobiliers, des équipements modernes (centres commerciaux, espaces de loisirs), et ses prix progressent rapidement. Il attire jeunes actifs et investisseurs qui anticipent une revalorisation rapide.
Quartiers populaires et locatifs : Hay Hassani, Lazaret, zones proches du stade
Des quartiers comme Hay Hassani, Lazaret ou le quartier du stade se distinguent par leur caractère populaire, leur bonne accessibilité et une vie locale dynamique. Autour du stade, l’animation nocturne (bars, restaurants, clubs) attire une clientèle jeune, et les prix augmentent sous l’effet d’une forte demande locative.
Ces secteurs sont intéressants pour les investisseurs recherchant un bon rendement. Ils présentent des tickets d’entrée plus bas que les quartiers huppés et bénéficient d’une clientèle locative large, incluant des étudiants et des jeunes ménages.
Des mégaprojets urbains qui changent la donne immobilière
Investir dans l’immobilier à Oujda, c’est aussi se positionner sur une ville que l’État et les grands acteurs institutionnels ont clairement décidé de transformer en profondeur. Plusieurs programmes jouent un rôle de catalyseur pour la demande future de logements, de bureaux, de commerces et d’hôtellerie.
Oujda Urba Pôle : recomposer la ville autour d’un nouveau centre
Lancé par le roi Mohammed VI en 2010, le programme Oujda Urba Pôle est emblématique de cette recomposition. Doté d’un budget d’environ 2,5 milliards de dirhams (plus de 220 millions d’euros), ce vaste projet mixte, porté par le groupe CDG, l’ONCF, le CRI et la wilaya, vise à repositionner Oujda comme métropole moderne, attractive pour l’immobilier professionnel, résidentiel et hôtelier.
Le projet se décline en plusieurs phases. La première, « Les Quais Verts », a transformé une bande de 4,7 hectares sur la rive est de l’oued Nachef en un ensemble de 76 000 m² de construction : résidentiel haut de gamme (environ 400 appartements), bureaux, commerces et parkings, avec un nouveau pont pour faciliter la circulation.
La deuxième phase, autour de la nouvelle gare, ambitionne de créer un véritable pôle multimodal et d’affaires : gare de nouvelle génération, grande esplanade, centre commercial, hôtels 4 et 5 étoiles, tours de bureaux et résidences de standing, le tout articulé autour d’une architecture moderne, avec vitrerie écologique et vastes espaces publics.
Superficie en hectares du futur parc résidentiel prévu sur l’autre rive de l’oued.
Pour l’investisseur, ces opérations signifient à terme : l’optimisation du portefeuille.
– une montée en gamme de l’offre résidentielle et tertiaire ;
– une revalorisation des quartiers environnants ;
– l’émergence d’un « nouveau centre », plus moderne, susceptible de capter une partie importante de la demande future.
Oujda City Center et reconversion des friches militaires
Autre signal fort : le projet Oujda City Center, qui s’inscrit dans un programme national de relocalisation des installations militaires en ville. Sur environ 55 hectares en cœur urbain, il prévoit plus de 6 000 logements, plusieurs hôtels, un centre commercial, des banques, des espaces d’exposition, un pôle d’enseignement, une « citadelle universitaire », un centre d’affaires et des pôles dédiés à des activités d’offshoring et de santé.
La ville prévoit d’achever l’aménagement des parcelles, puis de laisser place à plusieurs années de construction. Un second grand projet, sur 75 hectares d’anciennes casernes (Rose Camp), doit voir naître un autre pôle mêlant logements, hôtel, commerce, conférences, sièges administratifs et grande ceinture verte.
Les grands projets urbains ont un double impact : ils augmentent l’offre de logements neufs et renforcent l’attractivité de la ville en créant des emplois et en améliorant les services et le cadre de vie. À moyen terme, cette dynamique devrait bénéficier aux valeurs foncières dans les zones concernées.
Infrastructures, équipements et verdissement de la ville
En parallèle, un vaste plan de rénovation urbaine, estimé à plus de 7 milliards de dirhams pour l’ensemble des projets, vise à améliorer la voirie, les espaces verts, les équipements sportifs et culturels. Un programme 2025–2027 prévoit la réhabilitation de rues, la requalification de places publiques, l’aménagement de parcs (Lalla Aïcha, oasis de Sidi Yahia, parc écologique), la rénovation de stades, et même l’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques.
Sur le plan de l’assainissement, la ville s’équipe progressivement en station de traitement des eaux usées, en décharges modernisées et en aménagements hydrauliques pour limiter les inondations. La problématique de l’eau reste sensible, Oujda dépendant de nappes souterraines fragiles et de précipitations faibles, mais des projets structurants comme l’adduction depuis le barrage Machraa Hammadi améliorent la sécurité d’approvisionnement.
Ces éléments, qui peuvent sembler éloignés de la question « Faut‑il acheter un appartement à Oujda ? », pèsent en réalité sur la valorisation future : une ville mieux desservie, plus verte, mieux équipée, plus sûre et plus agréable à vivre voit ses prix immobiliers converger, à terme, vers ceux d’autres métropoles régionales du pays.
Un puissant moteur industriel et technologique en gestation
Au‑delà de la dimension résidentielle, l’attractivité d’Oujda se renforce aussi grâce à l’émergence de zones industrielles et technologiques de dimension nationale.
Technopole d’Oujda : vers un pôle industriel et numérique
La technopole d’Oujda, intégrée au programme Med‑Est (branche orientale du plan « Emergence »), est appelée à devenir l’une des plus grandes du continent, avec à terme 800 hectares dédiés aux activités industrielles, logistiques, technologiques et de services. La première phase en a déjà aménagé une partie, et plusieurs projets emblématiques y ont vu le jour.
Dans le secteur automobile, l’acteur ATIV a inauguré une usine de pièces auto dans la zone franche de la technopole, sur un terrain de huit hectares. Cette unité vise la création de plus de 3 000 emplois directs et marque l’entrée de la région dans la chaîne de valeur automobile marocaine, qui est déjà dynamique dans les pôles de Tanger et Kénitra.
Une autre entreprise industrielle, Hirschmann Automotive, prévoit une unité de fabrication et d’assemblage de câblage sur 2,2 hectares, avec un investissement supérieur à 140 millions de dirhams et 500 à 800 emplois attendus.
Dans le numérique, le centre « Zone 01 Oujda », soutenu par plusieurs partenaires publics, s’est donné pour mission de former des milliers de jeunes aux métiers du code, de l’intelligence artificielle, de la blockchain ou des big data. L’objectif est de positionner la ville comme vivier de talents pour les entreprises de services numériques.
Nouvelles entreprises de services et offshoring
Parallèlement, des accords récents prévoient l’implantation de sociétés de services comme SII FLEXSHORE dans la zone « Oujda Shore », orientée vers les métiers du digital, des centres de services et de l’offshoring. À terme, plusieurs centaines d’emplois doivent y être créés.
Les investissements génèrent une demande accrue pour les logements, bureaux, commerces et services. Ils augmentent également le revenu moyen local, ce qui améliore la capacité locative des ménages et la solvabilité des acquéreurs.
Pour un investisseur locatif, se positionner aujourd’hui sur des logements bien situés par rapport à la technopole, aux zones industrielles et aux futurs pôles de services, c’est anticiper cette montée en puissance.
Aides publiques au logement et dispositifs de financement : des leviers à utiliser
Un autre volet important pour qui envisage d’investir à Oujda concerne les dispositifs d’aide au logement et les mécanismes de financement disponibles au niveau national.
Programmes de logements sociaux et de classe moyenne
Le Maroc a déployé plusieurs programmes pour résorber le déficit de logements et faciliter l’accession à la propriété, notamment :
– le logement social à 250 000 MAD, pour des unités de 50 à 80 m², exonérées de TVA ;
– le logement « viable » à 140 000 MAD pour des ménages très modestes ;
– le logement de classe moyenne, plafonné à 6 000 MAD/m² pour des surfaces de 80 à 120 m².
Des milliers d’accords ont été signés avec des promoteurs privés pour construire des millions d’unités dans ce cadre. Une partie de ces programmes concerne directement ou indirectement Oujda et son agglomération, où le poids du logement informel et des constructions non réglementaires reste élevé.
Pour un investisseur, ces programmes peuvent offrir deux types d’opportunités :
– acheter dans le neuf à prix plafonnés, avec une demande finale forte et des risques de vacance limités, soit pour louer, soit pour revendre plus tard ;
– cibler des logements existants dans des quartiers en voie de régularisation/réhabilitation, misant sur l’effet de valorisation une fois les travaux d’infrastructure et les formalités achevées.
Garanties de crédit et marché hypothécaire
Le Maroc dispose aussi de fonds de garantie dédiés au logement, comme FOGARIM, qui sécurise jusqu’à 70 % des prêts pour des ménages à revenus informels souhaitant acquérir un logement à moins de 250 000 MAD, ou FOGALOGE pour la classe moyenne, les fonctionnaires et les Marocains résidant à l’étranger, jusqu’à environ 1 million de dirhams.
Taux moyen observé pour un prêt fixe sur 20 ans à Oujda, restant compétitif face à l’inflation et aux perspectives de croissance.
Pour les investisseurs étrangers, la réglementation marocaine est relativement ouverte : pas de restriction de propriété (hors terres agricoles), possibilité de financer via des banques locales, convertibilité des revenus et du produit de revente pour les investissements réalisés en devises étrangères, sous réserves de respecter les règles de l’Office des changes.
Il est néanmoins important de prendre en compte les frais annexes (enregistrement, notaire, conservation foncière, honoraires d’agence, impôts sur la plus‑value, taxes locales) qui peuvent ajouter 10 à 20 % au prix facial du bien.
Oujda face aux autres villes marocaines : un marché de rattrapage
Dans le paysage immobilier marocain, Oujda ne joue pas dans la même catégorie que Casablanca, Rabat, Marrakech ou Tanger en termes de prix et de rendements locatifs bruts. Les chiffres nationaux montrent par exemple que :
– Casablanca offre des rendements moyens proches de 7 %, avec des pointes à plus de 8 % pour les petites surfaces ;
– Tanger se distingue par des rendements moyens de l’ordre de 8 %, portés par la dynamique portuaire et industrielle ;
– Marrakech et Rabat se situent généralement entre 6,5 et 7 %.
À Oujda, on l’a vu, les rendements bruts sont plus près de 4,6–5 %, ce qui en fait un marché moins « rentable » à court terme si l’on raisonne uniquement en cash‑flow locatif.
Comparé aux grandes villes comme Casablanca ou Rabat, l’investissement immobilier à Oujda présente un ticket d’entrée beaucoup plus bas, permettant d’acquérir plusieurs biens pour le prix d’un seul dans les métropoles. De plus, le potentiel de plus-value à moyen terme (10-15 ans) peut y être plus important, la ville étant en pleine mutation et partant d’une base plus faible que des marchés déjà matures.
Enfin, les grands projets de l’Oriental (port Nador West Med, renforcement des liaisons routières et ferroviaires, développement de Saïdia, etc.) placent progressivement la région dans une nouvelle géographie économique nationale. Si les relations avec l’Algérie s’améliorent un jour, Oujda pourrait reprendre pleinement son rôle de carrefour maghrébin, ce qui serait un accélérateur puissant pour l’immobilier.
Les risques à ne pas sous‑estimer
Investir dans l’immobilier à Oujda ne relève pas du « sans risque ». Plusieurs facteurs doivent être regardés de près avant de se lancer.
D’abord, la situation du marché national rappelle que la demande effective peut être bridée par les contraintes administratives, les délais de mutation et la prudence des banques. Le recul des transactions en 2025 montre que trouver un acheteur n’est pas toujours simple, surtout pour des biens mal situés, mal entretenus ou surévalués.
La ville est confrontée à des défis majeurs : un commerce informel important, de vastes quartiers d’habitat clandestin, un déficit d’assainissement dans certains secteurs et des tensions sur la ressource en eau. Ces éléments peuvent dégrader la qualité de vie et la désirabilité des quartiers, tout en augmentant les coûts d’exploitation via les taxes, les obligations de raccordement ou les travaux d’adaptation nécessaires.
Sur le plan juridique, comme partout au Maroc, la sécurité foncière suppose de vérifier soigneusement les titres de propriété, les limites des parcelles, les éventuelles servitudes et la régularité des constructions. La présence encore fréquente d’habitat non réglementaire dans la périphérie d’Oujda doit inciter à une vigilance accrue : sans titre foncier clair, pas d’accès au crédit, pas de revente sereine, et un risque élevé de contentieux.
Enfin, les rendements plus modestes qu’ailleurs imposent de bien maîtriser les charges (taxes foncières, entretien, copropriété, gestion locative) pour éviter de voir le rendement net tomber sous des niveaux peu attractifs.
Pour quel profil d’investisseur Oujda est‑elle pertinente ?
Au vu de l’ensemble de ces éléments, investir dans l’immobilier à Oujda semble particulièrement cohérent pour plusieurs profils :
Les investisseurs potentiels pour le marché immobilier d’Oujda se caractérisent par une vision à long terme et une stratégie de diversification.
Ils connaissent le terrain, croient au potentiel de leur ville d’origine et visent un placement patrimonial à long terme.
Ils souhaitent diversifier un portefeuille déjà exposé à Casablanca, Rabat ou Marrakech, en pariant sur un marché de rattrapage avec un ticket d’entrée réduit.
Capables de se positionner tôt sur les zones à fort potentiel autour des grands projets (technopole, Oujda Urba Pôle, etc.), avec un horizon de détention de 10 ans et plus.
À l’inverse, un investisseur focalisé uniquement sur le rendement locatif immédiat, sans appétence pour le risque de développement local, trouvera sans doute des opportunités plus simples et plus rémunératrices à Tanger, Casablanca ou même dans certaines niches touristiques.
Comment aborder concrètement un projet d’investissement à Oujda ?
La méthodologie ne diffère pas fondamentalement du reste du Maroc, mais elle prend ici une importance particulière.
D’abord, le choix du quartier est central. Il convient d’analyser, au‑delà du prix au mètre carré, l’accessibilité (axes principaux, transports), la proximité des pôles d’emploi (technopole, zones industrielles, hôpitaux, université), la qualité de l’environnement (bruit, propreté, espaces verts) et la dynamique des prix récents. Des quartiers comme Al Qods, Al Matar, Al Fajr, ou ceux proches des grands projets urbains, méritent une attention particulière.
Il est essentiel de segmenter et de caractériser clairement le public locataire visé : familles de classe moyenne, fonctionnaires, étudiants, salariés des zones industrielles ou cadres des sociétés de services. Chaque segment a des exigences spécifiques concernant la surface, le nombre de chambres, la présence d’un parking ou d’un ascenseur, ainsi que le standing des parties communes. Ces critères déterminent directement les niveaux de loyers cohérents et adaptés au marché.
Sur le plan financier, il est recommandé d’intégrer dans les simulations toutes les charges annexes (frais d’achat, taxes, entretien, copropriété, éventuelle gestion déléguée) pour calculer un rendement net réaliste, en partant des loyers moyens observés (par exemple 1 600 MAD/mois pour un F1 centre‑ville, 2 800 à 3 000 MAD/mois pour un F3 bien placé).
Enfin, la dimension juridique et administrative ne doit pas être négligée : recours à un notaire expérimenté, vérification du titre foncier, étude de la situation urbanistique (certificat d’urbanisme), contrôle de l’absence d’hypothèques ou de litiges, respect des procédures de l’Office des changes pour les investisseurs étrangers, etc.
Conclusion : Oujda, une ville à acheter pour demain plutôt que pour hier
Investir dans l’immobilier à Oujda aujourd’hui revient, d’une certaine manière, à acheter le futur d’une métropole régionale en plein remodelage. Les prix sont encore abordables, les rendements locatifs convenables sans être spectaculaires, mais la vraie promesse est ailleurs : dans la montée en gamme progressive de la ville, l’arrivée d’industries et de services créateurs d’emplois, la modernisation des infrastructures et la requalification d’un centre urbain longtemps sous‑valorisé.
Le marché immobilier marocain bénéficie d’un cadre macroéconomique stable (croissance régulière, inflation maîtrisée, crédit développé) et est soutenu par des aides publiques au logement et des programmes sociaux, réduisant progressivement le déficit en logements et consolidant la demande.
Oujda reste cependant un marché exigeant, où la réussite d’un investissement passe par une sélection fine des emplacements, une bonne compréhension des dynamiques locales et un horizon de placement suffisamment long pour laisser le temps aux grands projets urbains et industriels de produire leurs effets.
Pour ceux qui acceptent cette temporalité et misent sur la capacité d’Oujda à confirmer son statut de métropole de l’Oriental, l’immobilier local peut constituer une pièce intéressante dans une stratégie patrimoniale diversifiée, au Maroc comme à l’international.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Oujda, Maroc pour rechercher du rendement locatif et une exposition au dirham. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs villes marocaines (Casablanca, Tanger, Fès), la stratégie retenue a consisté à cibler un immeuble résidentiel ou un petit ensemble d’appartements à Oujda, ville universitaire et carrefour frontalier en développement, combinant un rendement locatif brut cible proche de 8–10 % (« plus le rendement est grand, plus le risque est important ») et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, expert-comptable), choix de la structure d’investissement (propriété directe ou société marocaine) et intégration de cet actif dans une stratégie patrimoniale globale en France et au Maroc.
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