Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Fès attire depuis quelques années une nouvelle génération d’investisseurs immobiliers. Entre prix encore modérés, patrimoine classé à l’UNESCO et ambitions touristiques nationales, la ville impériale s’impose comme un marché à part au Maroc. Loin de la frénésie de Casablanca ou Marrakech, investir dans l’immobilier à Fès permet d’entrer sur le marché marocain avec des tickets d’entrée plus bas, tout en visant des rendements locatifs solides et une appréciation régulière des prix.
Ce panorama se fonde exclusivement sur des données et études récentes spécifiques à Fès, incluant les niveaux de prix, les rendements, les quartiers clés, le cadre légal et fiscal, ainsi que les risques, tendances et grands projets urbains.
Un marché encore abordable, mais en phase d’accélération
Avec un prix moyen d’environ 900 $ par mètre carré, l’immobilier à Fès reste nettement moins cher que dans les grandes métropoles marocaines. Les études convergent : les biens y sont en moyenne 30 à 40 % moins chers qu’à Marrakech ou Casablanca, alors que la ville reste l’une des plus importantes du pays par sa taille, son poids culturel et son potentiel touristique.
Niveaux de prix et structure du marché
En 2026, les références suivantes donnent une bonne idée du marché résidentiel :
| Indicateur (Fès) | Valeur approximative |
|---|---|
| Prix moyen au m² (tous biens) | ~900 $ |
| Prix moyen au m² appartements | ~6 578 MAD (~722 $/m²) |
| Prix moyen au m² villas | ~7 667 MAD (~841 $/m²) |
| Prix médian logement | ~658 000 MAD (~72 000 $) |
| Prix moyen logement | ~900 000 MAD (~98 800 $) |
| Part des appartements dans l’offre | ~65 % |
| Part des villas/maisons | ~20 % |
| Part des riads traditionnels | ~10 % |
| Fourchette de 80 % des biens | 450 000 – 1 500 000 MAD |
Concrètement, un appartement standard de 100 m² se négocie autour de 658 000 MAD, quand une petite unité de 60 m² se situe aux environs de 395 000 MAD. Une villa familiale de 180 m² tourne autour de 1,38 million de dirhams.
Le prix d’entrée pour un appartement d’environ 55 m² dans un quartier comme Oulad Tayeb à Marrakech.
Dynamique des prix et perspectives
Depuis 2015, Fès enregistre une hausse annuelle moyenne des prix de l’ordre de 4 à 6 %. La pandémie de Covid-19 a provoqué une phase de stagnation, mais les valeurs ont rebondi fortement en 2023-2024. Les projections pour 2025-2026 tablent sur une croissance modérée mais régulière, autour de 5 à 8 % par an, portée par trois moteurs principaux :
Nombre de visiteurs, en millions, que le Maroc vise à accueillir à l’horizon 2030 dans le cadre de sa relance touristique.
En termes réels (corrigés de l’inflation), la hausse sur dix ans est plus modeste, de 0 à 10 %, mais la décote persistante par rapport aux autres grandes villes laisse encore de la marge pour une convergence progressive.
Ticket d’entrée et coûts annexes
L’un des atouts de Fès est la diversité des budgets possibles. Quelques repères, d’après les exemples de marché recensés :
| Budget approximatif (en $) | Typologies possibles à Fès |
|---|---|
| 20 000 $ | Petit dar à rénover dans la médina, studio en périphérie, 1 chambre modeste en zone en essor |
| 50 000 $ | Appartement 1–2 chambres à Hay Saada, Bensouda, petit riad partiellement restauré |
| 100 000 $ | Appartement 2–3 chambres bien rénové, riad d’entrée de gamme pour maison d’hôtes, petite villa |
| 200 000 $ | Appartement récent de 130 m² à Nouvelle Ville, villa 170 m² à Zouagha, appartement rénové centre |
| 300 000 $ | Grande villa à Agdal (~220 m²), appartement 170 m² Nouvelle Ville, riad partiellement rénové |
| 500 000 $ | Villa 300 m² rénovée Nouvelle Ville, villa 350 m² Agdal, riad rénové (~220 m²) |
| 1 000 000 $ | Villa 500 m²+ Agdal, grand riad restauré en médina, villa neuve 450 m² Nouvelle Ville |
| 2 000 000 $ | Domaine villa 800 m²+, complexe de riads, villa sur mesure haut de gamme |
À ces montants, il faut ajouter les frais d’acquisition. Selon les sources, ils se situent entre 6,5 et 12 % du prix, la fourchette haute incluant les cas plus complexes (riads, titres anciens, gros montants). Dans la pratique, pour une transaction classique :
| Poste de coût | Ordre de grandeur |
|---|---|
| Droits d’enregistrement / transfert | ~4 % du prix |
| Taxe de timbre | ~1 % du prix |
| Conservation foncière (ANCFCC) | ~1–1,5 % du prix |
| Honoraires de notaire | ~1–1,5 % du prix |
| Commission d’agence (si à la charge acheteur) | 2,5–5 % (négociable, parfois partagée) |
| Traductions, conseils juridiques, divers | Quelques centaines à quelques milliers de $ |
La négociation fait partie du jeu : l’écart entre prix affiché et prix final se situe souvent entre 6 et 10 %, et viser 10 à 15 % de rabais est courant lors des discussions initiales.
Quartiers de Fès : où investir, pour quel profil et à quel prix ?
La ville offre un éventail très contrasté de quartiers, depuis la médina millénaire jusqu’aux lotissements planifiés de la périphérie. Chaque zone répond à un profil d’investisseur différent.
Médina (Fès el-Bali) : cœur historique et eldorado des riads
Fès el-Bali, la médina classée à l’UNESCO, est le symbole de la ville. C’est aussi le terrain de jeu favori des acheteurs étrangers : environ 80 % d’entre eux s’y intéressent, attirés par l’architecture traditionnelle et le potentiel touristique.
Les riads – maisons organisées autour d’un patio central, avec zelliges, plâtre sculpté et boiseries en cèdre – dominent l’offre. On y trouve :
– des riads à rénover, entre 100 000 et 300 000 $ (environ 900 000 à 1,6 million de MAD) ;
– des riads rénovés ou boutiques-hôtels, entre 300 000 $ et plus d’1 million de dollars, certains atteignant 2,5 à 6 millions de MAD selon la surface et le niveau de finition.
Le prix au mètre carré oscille globalement entre 600 et 2 000 $, avec une grande variabilité selon l’emplacement (proximité des accès, vues, calme) et l’état du bien.
L’intérêt majeur de la médina est double :
Les riads bien situés bénéficient de fortes perspectives de valorisation grâce aux programmes de réhabilitation du patrimoine et aux flux touristiques. Exploités en location courte durée ou en maison d’hôtes, ils offrent des rendements locatifs élevés, avec des taux d’occupation pouvant dépasser 60 % et des rendements bruts généralement compris entre 6 % et 8 %, voire plus pour les opérations les plus optimisées.
Les contreparties sont connues : titres de propriété parfois complexes (anciens systèmes de type Moulkiya), nécessitant un travail approfondi avec notaire et Adoul ; coûts de rénovation souvent sous-estimés (il est prudent de prévoir 30 à 50 % de plus que le premier devis) ; accessibilité limitée (ruelles piétonnes, logistique plus compliquée).
Ville Nouvelle et centre moderne : confort, bureaux et clientèle locale
Construite à l’époque du protectorat français, la Ville Nouvelle se distingue par ses larges avenues, ses immeubles modernes, ses cafés et ses services. C’est le secteur favori des familles aisées locales, des expatriés et des jeunes actifs à la recherche de confort et de proximité avec les commodités.
Les appartements y affichent des prix moyens de l’ordre de 6 200 à 7 900 MAD/m², avec des villas pouvant monter jusqu’à près de 9 400 MAD/m². Au centre-ville moderne, les appartements se négocient souvent entre 7 000 et 9 000 MAD/m², ce qui reste compétitif à l’échelle nationale.
Le programme Fes City Center, développé par Prestigia, illustre la concentration de grands projets résidentiels dans la zone. Implanté sur 32 hectares et incluant un parc de 8 hectares, il propose des appartements de 90 à 153 m² dont les prix de commercialisation varient entre 850 000 et 1 660 000 MAD.
Pour un investisseur, la Ville Nouvelle présente plusieurs avantages :
– une demande locative soutenue et diversifiée (fonctionnaires, cadres, expatriés, étudiants) ;
– des rendements bruts stables autour de 5–6 % sur les appartements modernes bien situés ;
– une liquidité du marché supérieure à celle des riads très atypiques.
Le revers de la médaille est un caractère moins « carte postale » pour le tourisme et une hausse de prix déjà bien engagée, limitant le potentiel de revalorisation spectaculaire, même si les prévisions de croissance annuelle restent autour de 5–8 %.
Agdal et Hay Riad : résidentiel familial et montées en gamme
Agdal est souvent décrit comme le « Fès de demain ». Ce quartier en plein essor propose résidences sécurisées, espaces verts, piscines et écoles, avec une clientèle composée de jeunes familles, de professions libérales et de cadres. Les prix au m² y sont généralement compris entre 7 573 MAD pour les appartements et 8 683 MAD pour les villas, selon les dernières mesures.
Hay Riad, autre zone planifiée avec larges voiries et parcs, se situe dans une fourchette de 800 à 1 200 $ par m². Ces secteurs conjuguent :
Investir dans un bien destiné à une famille locative présente plusieurs atouts : il offre une bonne qualité de vie pour y habiter soi-même en cas de besoin, bénéficie d’une demande locative familiale relativement stable, et présente un potentiel de plus-value lié à la montée en gamme continue du quartier (avec par exemple l’arrivée de nouveaux centres commerciaux, écoles ou services).
Pour des budgets intermédiaires à élevés (200 000 à 500 000 $), la combinaison villa familiale + location longue durée est particulièrement pertinente.
Quartiers abordables et zones en développement
Pour les investisseurs à budget plus serré ou à la recherche de rendement maximisé, plusieurs quartiers en périphérie offrent des prix au mètre carré très attractifs.
Les données de marché identifient notamment :
| Quartier | Positionnement | Fourchette prix m² (MAD) | Prix total typique (MAD) |
|---|---|---|---|
| Oulad Tayeb | Rapport m² / prix | 4 900 – 6 200 | 350 000 – 750 000 |
| Zouagha | Familial abordable | 5 400 – 6 800 | 380 000 – 900 000 |
| Hay Massira | Mainstream | ~5 600 – 7 100 | 450 000 – 1 100 000 |
| Hay Al Azhar | Mainstream | ~5 600 – 7 200 | 450 000 – 1 100 000 |
| Oued Fes | En expansion | ~5 700 – 7 300 | 450 000 – 1 200 000 |
| Hay Jdid | Mainstream | ~5 800 – 7 400 | 470 000 – 1 200 000 |
| Saiss | Très abordable | 400 – 700 $/m² | Entrée de gamme |
| Bensouda | Proche université | 500 – 800 $/m² | Fort potentiel locatif étudiant |
Ces zones sont privilégiées par les acheteurs marocains et les jeunes actifs, et constituent de solides bases pour du locatif longue durée à budgets modestes. C’est aussi là que les studios et petites surfaces achetés pour être loués à des étudiants ou jeunes travailleurs se multiplient.
Batha, non loin de Bab Boujloud et du musée éponyme, est un secteur central recherché offrant une adresse prestigieuse, avec des prix entre 1 200 et 1 800 $ par m². Les quartiers voisins du Palais, plus calmes et résidentiels, accueillent des maisons et appartements destinés à une clientèle haut de gamme. Là aussi, le stock est limité et les prix reflètent la rareté de l’offre.
Dans ces secteurs, la logique d’investissement est souvent hybride : résidence principale d’agrément et location saisonnière ou événementielle ponctuelle, avec une mise initiale plus élevée mais un risque de vacance plus faible.
Typologies de biens : du studio étudiant au riad de luxe
Le marché de Fès offre une palette de produits rarement égalée au Maroc, permettant de bâtir des stratégies très différentes en fonction de son profil.
Petits appartements et studios : la base du locatif longue durée
Les petits appartements et studios, entre 20 000 et 50 000 $, constituent un excellent point d’entrée. On en trouve dans les quartiers en développement (Hay Saada, Bensouda, Saiss, Oulad Tayeb, etc.). Les loyers restent abordables pour les habitants, généralement entre 200 et 400 $ par mois pour un appartement « convenable », ce qui permet de viser des rendements autour de 6–7 % dans de nombreux cas.
Un exemple souvent cité est celui d’un appartement acheté 50 000 $ et loué 300 $/mois, soit 3 600 $ par an, donnant un rendement brut proche de 7 %.
Appartements modernes : confort, liquidité et sécurité
Les appartements modernes de 1 à 2 chambres dans Ville Nouvelle, Agdal ou les quartiers mainstream représentent le produit préféré des classes moyennes et des familles. D’après les données de 2025 :
– un 1 chambre de 60 m² vaut autour de 54 000 $ ;
– un 2 chambres de 85 m² se situe vers 77 000 $ ;
– les fourchettes générales pour les T2 vont de 50 000 à 100 000 $.
Les rendements locatifs bruts dans les bons quartiers pour ce segment de marché tournent autour de 5 à 6 %.
Villas : segment familial et marché haut de gamme
Les villas modernes, souvent dotées de jardins et parfois de piscine, se vendent en général entre 200 000 et 500 000 $, aussi bien dans Agdal que dans certaines portions de Nouvelle Ville et des quartiers planifiés (Hay Riad, etc.).
Elles ciblent principalement :
– familles aisées marocaines ;
– certains expatriés installés à long terme ;
– investisseurs visant la revente ou une combinaison résidence principale / location partielle.
Les rendements locatifs y sont plus variables, mais la demande reste soutenue, et la valorisation à moyen terme est portée par la rareté du foncier de qualité en milieu urbain.
Riads et dars : l’ADN de Fès et le levier touristique
Les riads de la médina sont la signature immobilière de Fès. Ils se déclinent en plusieurs catégories :
Panorama des principales catégories de propriétés traditionnelles au Maroc, avec des prix indicatifs de départ.
Maisons traditionnelles, parfois à partir de 20 000 $ en état très dégradé.
Propriétés nécessitant une rénovation en intégralité, à partir de 100 000 $.
Riads restaurés avec un niveau de confort élevé, dès 300 000 $. Les prix peuvent dépasser le million de dollars pour les plus grands ou les mieux situés.
Les boutiques-riads et maisons d’hôtes bien gérées atteignent fréquemment des rendements de 6 à 8 % par an, avec des taux d’occupation dépassant 60 %, et des tarifs nuités entre 50 et 200 $ selon le standing et la saison. Le potentiel de plus-value est également notable : une rénovation soignée peut doubler, voire tripler la valeur d’un bien très bien choisi.
En contrepartie, ce segment nécessite : attention particulière et adaptation des stratégies.
– une expertise pointue en rénovation traditionnelle ;
– une gestion opérationnelle exigeante (accueil, ménage, maintenance, conformité réglementaire pour les maisons d’hôtes) ;
– une vigilance extrême sur la situation juridique du bien.
Locaux commerciaux et terrains
Pour les profils plus entrepreneurs, Fès propose également :
– des locaux commerciaux entre 50 000 et 200 000 $ ;
– du foncier entre 200 et 800 $ le m² pour des projets de développement (résidentiel, mixte ou touristique), notamment dans les zones en expansion.
Ce type d’investissement suppose en général un horizon plus long et un degré d’implication plus élevé (montage de projet, urbanisme, commercialisation).
Rendements locatifs : ce que l’on peut raisonnablement attendre
Les chiffres disponibles donnent un aperçu assez précis des performances locatives actuelles à Fès.
Yields par type de bien
Sur la base des données récentes, on peut résumer ainsi :
| Type de bien / secteur | Rendement brut annuel typique |
|---|---|
| Riads rénovés (médina) | 6–8 % (voire plus sur très bons dossiers) |
| Appartements modernes (Ville Nouvelle, Agdal, près des universités) | 5–6 % |
| Appartements « mainstream » en périphérie | ~5–7 % selon prix d’achat |
| Villas familles | Variable, souvent 4–6 % |
| Rendement brut moyen centre-ville | ~5,8 % |
| Rendement brut moyen hors centre | ~5,79 % |
Les biens meublés bénéficient d’une prime de l’ordre de 15 à 20 % de loyer par rapport aux biens non meublés, ce qui peut améliorer le rendement, au prix d’un risque de rotation plus élevé et de coûts d’entretien accrus.
Marché de la location longue durée
Les loyers restent relativement abordables pour les habitants de Fès, ce qui explique en partie la bonne profondeur du marché locatif :
Aperçu des prix moyens de location pour différents types de logements à Marrakech, du studio à la villa.
À partir de 900 MAD/mois.
En moyenne 1 000 MAD/mois, jusqu’à 1 500–4 500 MAD en centre-ville.
Environ 1 500 MAD/mois, jusqu’à 5 000 MAD selon la zone.
3 000 à 10 000 MAD au centre, 1 500 à 5 000 MAD en périphérie.
Entre 10 000 et 20 000 MAD/mois.
1 chambre autour de 1 200 MAD, 2 chambres vers 2 000 MAD.
La plupart des baux résidentiels se signent pour un an, renouvelables, avec un dépôt de garantie souvent compris entre 1 000 et 3 000 MAD, et une commission d’agence dans une fourchette similaire (1 000–2 000 MAD). Une taxe équivalente à environ un mois de loyer est parfois due par le locataire.
Location touristique et plateformes de type Airbnb
La combinaison low cost de la vie à Fès, patrimoine exceptionnel et statut de destination culturelle joue en faveur de la location courte durée, surtout dans la médina. Les éléments clés sont :
Données clés sur la durée et les coûts moyens d’hébergement pour les visiteurs.
Les visiteurs restent environ 3 jours en moyenne.
Hôtel : 39 $ / nuit | Airbnb : 70 $ / nuit
Hôtel : 842 $ / mois | Airbnb : 2 127 $ / mois
Un riad bien positionné, avec une licence adaptée s’il fonctionne en maison d’hôtes, peut viser :
– des nuitées entre 50 et 200 $ ;
– des taux d’occupation supérieurs à 60 %, voire 70 % en haute saison.
C’est le créneau qui concentre le plus fort potentiel de rentabilité, mais aussi le plus sensible aux aléas touristiques (crise sanitaire, tensions internationales, évolution de la réglementation des locations saisonnières).
Cadre légal : ce que les étrangers peuvent (et ne peuvent pas) acheter
Le Maroc offre un cadre relativement ouvert aux investisseurs étrangers en zone urbaine, mais il comporte des spécificités importantes à comprendre.
Droits de propriété des étrangers à Fès
Les étrangers peuvent, en principe, acheter et détenir en pleine propriété :
– appartements (avec quote-part des communs) ;
– villas, maisons individuelles, duplex, townhouses ;
– riads et dars en médina ;
– la plupart des terrains urbains à vocation résidentielle ou commerciale.
Il n’existe pas de quota de propriété étrangère, ni d’exigence de résidence pour acquérir un bien à Fès. L’acheteur peut détenir le bien en nom propre. En revanche, deux limites majeures s’appliquent :
– impossibilité pour un non-Marocain d’acquérir des terres à vocation agricole, sauf cas très spécifiques ;
– interdiction pour un expatrié d’acheter un bien déjà hypothéqué ou sous bail de longue durée, ou d’acquérir un bien agricole hors périmètre urbain.
Avant tout achat en périphérie, il est donc indispensable de vérifier le zonage (urbain, agricole, industriel, etc.) auprès des services d’urbanisme.
Titre foncier, Moulkiya et rôle de l’ANCFCC
Le Maroc fonctionne avec deux systèmes de propriété :
Le Maroc opère avec deux systèmes distincts : le système moderne du Titre Foncier (ANCFCC), qui est un titre centralisé et sécurisé garanti par l’État, et le système traditionnel (Moulkiya), encore fréquent dans la médina, qui repose sur des actes notariés (adoulaires) et des chaînes de possession.
Pour un investisseur étranger, le Titre Foncier délivré par l’ANCFCC est la référence. Avant tout versement, il est crucial d’obtenir :
– un certificat de propriété à jour, détaillant le propriétaire, la superficie, les éventuelles hypothèques ou servitudes ;
– un état des charges et hypothèques, pour s’assurer de l’absence de dettes ou de litiges.
Pour les biens en médina sans titre moderne, l’intervention d’un Adoul (notaire traditionnel) et d’un notaire moderne est souhaitable. Les chaînes de succession, les partages d’héritage et l’enregistrement d’anciennes transactions peuvent complexifier le dossier. Se lancer sans accompagnement professionnel sur ce segment est fortement déconseillé.
Processus d’achat : étapes clés
La chronologie standard d’un achat à Fès se déroule ainsi :
L’acquisition d’un bien immobilier au Maroc suit un processus structuré. Il commence par l’identification du bien via des agences ou plateformes en ligne (Mubawab.ma, Agenz.ma, FesProperties.com) et des réseaux locaux, suivi d’une négociation du prix visant souvent 10-15% de réduction. Ensuite, un compromis de vente est signé, accompagné d’un dépôt de 5 à 10% du prix sur le compte séquestre du notaire. Vient alors la phase de due diligence : vérification du titre foncier à l’ANCFCC, recherche de charges ou d’hypothèques, contrôle des permis de construire et vérification du zonage. L’acheteur finalise ensuite son financement (fonds propres ou crédit local) en respectant les règles de change officielles. La signature de l’acte authentique chez le notaire permet le paiement du solde et des taxes. Enfin, la transaction est enregistrée au registre foncier (ANCFCC) pour la délivrance du titre de propriété actualisé.
Le délai type complet, de l’offre acceptée à l’enregistrement final, est de 6 à 10 semaines pour un dossier simple, plus pour des riads en médina avec titres complexes.
Règles de change et rapatriement des fonds
Un point souvent sous-estimé par les investisseurs étrangers concerne le contrôle de change. Pour pouvoir rapatrier ultérieurement le produit de la revente, il est impératif que les fonds d’achat soient passés par les circuits bancaires autorisés, en conformité avec l’Office des Changes. Les paiements en espèces ou via des canaux informels compromettent ce droit au rapatriement.
Il est donc indispensable d’ouvrir un compte bancaire marocain, d’alimenter ce compte depuis l’étranger de manière traçable, et de conserver les justificatifs.
Fiscalité à l’achat et à la détention
Outre les frais évoqués lors de l’acquisition (environ 6,5–8,5 % du prix), l’investisseur doit intégrer la fiscalité annuelle et la fiscalité sur les revenus et plus-values.
Sur la détention :
– taxe d’habitation (taxe d’habitation), basée sur la valeur locative du bien ;
– taxe de services communaux (taxe de services communaux).
Pour un appartement, le total annuel se situe typiquement entre 1 500 et 6 000 MAD ; pour une villa, 4 000 à 15 000 MAD ; pour un riad, de 3 000 à 20 000 MAD selon valeur et surface.
Revenus locatifs et plus-values
Les loyers perçus au Maroc sont imposés en tant que revenus fonciers. Un abattement de 40 % est généralement appliqué sur les revenus de location longue durée, avant calcul de l’impôt. Pour un bailleur étranger, le taux effectif tourne autour de 10 à 20 % des loyers bruts, selon les cas.
En cas de revente, les plus-values sont imposées, avec un régime dégressif :
– 20 % pour une détention courte (moins de 5 ans, par exemple) ;
– allégements progressifs au-delà, pouvant aller jusqu’à une exonération totale après 10 ans, selon le statut du bien (résidence principale, etc.).
Pour les non-résidents, un taux forfaitaire de 20 % sur la plus-value imposable est fréquemment cité, sous réserve des exonérations spécifiques et conventions de non-double imposition.
Financement et coûts courants : ce que coûte réellement un investissement
Si de nombreux étrangers paient comptant, il est possible de se financer partiellement auprès des banques marocaines.
Crédits immobiliers pour non-résidents
Les établissements comme Attijariwafa bank, BMCE Bank of Africa ou Banque Populaire financent des acheteurs étrangers, mais avec des conditions plus strictes que pour les résidents :
– quotité de financement : 50 à 70 % du prix (donc apport de 30 à 50 %) ;
– taux d’intérêt : environ 5,8 à 7,2 % pour les non-résidents, soit 1 à 2 points de plus que pour les Marocains résidents ;
– exigences documentaires lourdes : justificatifs de revenus stables, relevés bancaires, attestations d’employeur, parfois traduction légalisée.
La plupart des produits sont à taux fixe ou à taux fixe initialement, puis révisable.
Coût de la vie et charges pour un propriétaire
L’un des arguments forts de Fès tient à son coût de la vie très inférieur à celui des grandes villes occidentales. Les estimations indiquent :
C’est le coût mensuel en dollars du loyer d’un bon appartement.
Pour un investisseur bailleur, il convient d’ajouter :
– assurance habitation, souvent sous forme d’assurance multirisque habitation :
– appartement : 1 200 à 3 500 MAD/an ;
– villa : 2 500 à 8 000 MAD/an ;
– riad : 2 000 à 10 000 MAD/an, voire plus selon matériaux et emplacement ;
– charges de copropriété, très variables selon les résidences ;
– budget entretien et réparations, particulièrement important pour les biens anciens (prévoir 1 % de la valeur du bien par an comme base de travail).
Stratégies d’investissement adaptées à Fès
Avec tous ces paramètres, comment bâtir une stratégie cohérente pour investir dans l’immobilier à Fès ? Plusieurs approches se dessinent.
Stratégie 1 : locatif longue durée « core » sur appartements modernes
Cible : investisseurs recherchant des revenus stables, une gestion assez simple et une bonne liquidité à la revente.
Produit type :
– appartement 1 ou 2 chambres à Ville Nouvelle, Agdal, quartiers mainstream bien desservis (Hay Massira, Oued Fes…) ;
– achat autour de 50 000–100 000 $, meublé ou semi-meublé ;
– location à des familles, jeunes actifs, expatriés ou étudiants.
Avantages :
– rendements bruts de 5–6 % réalistes ;
– vacance relativement faible ;
– gestion déléguable à une agence locale pour un coût raisonnable.
Stratégie 2 : riad à rénover et exploiter en location touristique
Cible : investisseurs plus expérimentés, sensibles au patrimoine et prêts à s’engager dans un projet de rénovation et d’exploitation.
Produit type :
L’acquisition d’un riad dans la médina peut démarrer à partir de 100 000 $. Il est crucial de prévoir un budget travaux conséquent, pouvant dépasser de 30 à 50 % l’estimation initiale, surtout pour une rénovation lourde dont le coût se situe généralement entre 2 500 et 4 500 MAD par mètre carré. Ces investissements permettent ensuite d’envisager une valorisation par une transformation en maison d’hôtes, boutique-hôtel ou en location saisonnière haut de gamme.
Avantages :
– rendements possibles de 6–8 % (voire plus sur des opérations très optimisées) ;
– plus-values importantes en cas de revente après rénovation ;
– effet de levier sur la montée du tourisme et les programmes de réhabilitation de la médina (plus de 700 millions de dirhams investis dans la restauration de sites, parkings, etc.).
Points de vigilance :
– complexité juridique de certains titres en médina ;
– gestion opérationnelle exigeante (marketing, accueil, entretien, conformité administrative) ;
– exposition au risque touristique (variations de la demande internationale).
Stratégie 3 : pari sur les quartiers en expansion
Cible : investisseurs à horizon moyen-long terme, prêts à accepter un peu plus de volatilité pour viser une plus-value.
Produit type :
– appartement ou petite villa dans des quartiers en croissance (Oulad Tayeb, Bensouda, Hay Saada, zones proches de nouvelles infrastructures, zones industrielles en essor comme Ras El Ma) ;
– budget d’entrée inférieur à 50 000–80 000 $.
Avantages :
La zone présente des prix au m² faibles et est située en bordure d’axes en développement, à proximité de zones industrielles, de technopôles et de nouveaux équipements. De plus, une incitation publique forte soutient l’industrialisation et le développement de zones spécifiques, comme Ain Cheggag, avec la création de parcs industriels et de zones d’accélération industrielle.
Risques :
– infrastructures locales parfois encore limitées ;
– dépendance aux politiques publiques et à la réussite des ZAE et technoparcs.
Stratégie 4 : résidence principale / semi-résidence avec location partielle
Cible : acquéreurs souhaitant passer plusieurs mois par an à Fès, tout en rentabilisant leur bien le reste du temps.
Produit type :
– appartement confortable à Ville Nouvelle, Agdal ou secteur Batha / Palais selon les goûts ;
– ou petit riad en médina, exploité en location courte durée lorsqu’il n’est pas occupé.
Avantages :
– optimisation du coût de la vie très bas à Fès ;
– possibilité d’économiser 60–70 % par rapport à un niveau de vie équivalent en Europe ou en Amérique du Nord ;
– revenus complémentaires pour couvrir les charges fixes (taxes, syndic, entretien).
Risques, erreurs fréquentes et bonnes pratiques
Investir dans l’immobilier à Fès n’est pas un long fleuve tranquille. Quelques risques et pièges reviennent systématiquement dans les retours d’expérience.
Pièges à éviter
Les principaux écueils pointés par les analyses sont :
Il est crucial de ne pas négliger la due diligence dans la médina (titres mal enregistrés, successions, copropriétés conflictuelles), de budgétiser correctement les coûts de rénovation des riads, d’anticiper toutes les charges récurrentes, de formaliser les accords par acte notarié, de vérifier scrupuleusement les règles de copropriété pour un appartement, et de tenir compte des barrières linguistiques et culturelles pour éviter les malentendus.
Sur le marché locatif, les risques classiques existent également : logements mal enregistrés, propriétaires peu transparents sur l’état du bien, contrats imprécis, voire escroqueries. Il est constamment recommandé :
– de travailler avec une agence ou un intermédiaire réputé ;
– de tout consigner par écrit et de faire légaliser le bail ;
– d’inspecter physiquement le bien avant tout paiement.
Bonnes pratiques pour sécuriser son investissement
Plusieurs réflexes permettent de réduire fortement le risque :
Avant tout investissement immobilier au Maroc, il est crucial d’exiger un certificat de propriété récent auprès de l’ANCFCC avant tout versement d’acompte. Il est recommandé de mandater un notaire expérimenté avec la clientèle étrangère et, pour les dossiers complexes, un avocat local indépendant. Vérifiez la conformité des travaux déjà réalisés (permis, régularisation). Simulez la fiscalité (revenus fonciers, plus-values) et intégrez ces éléments dans vos calculs de rendement. Constituez une marge de sécurité budgétaire, notamment pour les projets de rénovation (prévoyez une majoration de 30 à 50 % des estimations initiales pour un riad). Enfin, informez-vous sur les grands projets urbains et les plans d’aménagement, qui peuvent valoriser ou pénaliser certains secteurs.
Infrastructures, projets urbains et environnement d’investissement
L’intérêt d’un placement immobilier à Fès ne repose pas seulement sur les prix et les loyers. Le contexte de développement de la ville joue un rôle clé.
Une ville en transformation
Un vaste plan d’aménagement couvre environ 13 000 hectares et prévoit notamment :
Un aperçu des principaux projets structurants visant à moderniser la ville, dynamiser son économie et préserver son patrimoine.
Création ou modernisation d’infrastructures majeures telles que le Grand Théâtre de Fès, le Palais des Congrès, des complexes sportifs, la Fez Arena et un parc des expositions.
Développement de pôles économiques : Fez Shore (offshoring), zones de Ras El Ma et Ain Cheggag, et reconversion de l’ancienne zone Cotef, générant des milliers d’emplois.
Programme de restauration de 118 sites historiques, création de parkings pour désengorger le centre, et projets comme le complexe Lalla Yeddouna et la promenade Oued Fès Golf City.
Augmentation des espaces verts et projet de transfert d’eau de la plaine du Saiss pour une ville plus durable.
À l’échelle régionale, le programme pour Fès-Meknès dépasse 12 milliards de dirhams d’investissements, visant explicitement à faire de la région un pôle économique, touristique et culturel majeur.
Tourisme, économie et attractivité
Le Maroc a accueilli environ 19,8 millions de visiteurs internationaux en 2025, générant 124 milliards de dirhams de recettes, et vise 26 millions de touristes en 2030. Fès, en tant que capitale spirituelle et ville impériale, est au cœur de cette stratégie, avec :
– plus d’un million de visiteurs annuels avant Covid ;
– un important festival de musiques sacrées ;
– une médina piétonne parmi les plus grandes au monde.
La forte augmentation du tourisme se traduit directement par une hausse de la demande pour tous les types d’hébergement (hôtels, riads, locations saisonnières). Cela représente des perspectives positives pour les propriétaires investis dans la location touristique.
Dans le même temps, le développement industriel (Fez Shore, zones industrielles, hub AgriTech, parcs logistiques) crée de l’emploi qualifié et une base résidentielle stable, alimentant la demande pour des appartements modernes et des villas familiales.
Fès, un compromis entre rentabilité, accessibilité et qualité de vie
Pour qui cherche à investir dans l’immobilier marocain avec un budget maîtrisé, tout en visant des rendements honnêtes et un potentiel de valorisation, Fès coche un grand nombre de cases.
La ville combine :
Rabat présente plusieurs avantages pour les investisseurs immobiliers : des prix au m² encore largement décotés par rapport à Marrakech ou Casablanca ; une offre très diversifiée, depuis les petits studios jusqu’aux riads d’exception ; des rendements bruts généralement compris entre 5 et 8 % selon les segments ; un environnement urbain en pleine transformation, soutenu par des investissements publics massifs ; un coût de la vie bas et une communauté d’expatriés en croissance.
Investir dans l’immobilier à Fès ne s’improvise toutefois pas. La réussite d’un projet passe par une connaissance fine des quartiers, une approche conservatrice sur les budgets de travaux, une maîtrise des règles de change et de la fiscalité marocaine, ainsi qu’un recours assumé aux professionnels (notaires, avocats, agences, gestionnaires).
En échange de cette rigueur, la ville impériale offre aux investisseurs un accès privilégié à l’un des marchés les plus singuliers du Maghreb, où patrimoine millénaire et nouveaux quartiers planifiés cohabitent dans une phase charnière de développement.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Fès, Maroc pour chercher du rendement locatif et une exposition au dirham. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs quartiers (Fès El Bali, Fès Jdid, quartiers modernes comme Agdal), la stratégie retenue a consisté à cibler un riad ou un appartement haut de gamme dans une zone touristique en croissance, combinant un rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux de rénovation) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société marocaine) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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